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UNIVERSIDADE ESTADUAL DE LONDRINA
Centro de Ciências Exatas – CCE
Departamento de Geociências
Mestrado em Geografia Meio Ambiente e Desenvolvimento
Andresa Lourenço da Silva
Londrina - PR
2007
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Andresa Lourenço da Silva
LOTEAMENTOS RESIDENCIAIS EXCLUSIVOS DE
LONDRINA: OUTRAS FRONTEIRAS IMAGINÁRIAS E
INVISÍVEIS.
Dissertação apresentada ao Programa de Pós-
Graduação em Geografia Meio Ambiente e
Desenvolvimento da Universidade Estadual de
Londrina, como parte das exigências para obtenção
do título de Mestre em Geografia Meio Ambiente e
Desenvolvimento.
Orientada pela Prof.ª Dr.ª Márcia Siqueira de
Carvalho.
Londrina 2007
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Andresa Lourenço da Silva
LOTEAMENTOS RESIDENCIAIS EXCLUSIVOS DE
LONDRINA: OUTRAS FRONTEIRAS IMAGINÁRIAS E
INVISÍVEIS.
Banca Examinadora
__________________________________
Prof.ª Dr.ª Márcia Siqueira de Carvalho
(Orientadora – UEL/Londrina)
___________________________________
Prof.ª Dr.ª Tânia Maria Fresca
(UEL/ Londrina)
___________________________________
Prof. Dr. César M. Mendes
(UEM/ Maringá)
Londrina, _____ de____________ de 2007.
iii
DEDICATÓRIA
A Deus pela fé, coragem e inspiração...
iv
AGRADECIMENTOS
Agradeço a todos que, de maneira direta ou indireta contribuíram
para a elaboração desta Dissertação, em especial à Prof.ª Dr.ª Márcia Siqueira de
Carvalho, minha orientadora, pela autonomia e confiança que me deu.
À Prof.ª Dr.ª Tânia Maria Fresca cujas aulas suscitaram o desejo de
entender o urbano e a todos os professores do Departamento de Geociências da
Universidade Estadual de Londrina pelas contribuições recebidas.
À Prefeitura Municipal de Londrina, Secretaria de Obras, Instituto de
Pesquisa e Planejamento Urbano (IPPUL), ao Instituto Brasileiro de Geografia e
Estatística (IBGE), à Secretaria de Meio Ambiente (SEMA), à Companhia de
Habitação de Londrina (COHAB-LD) pela disponibilidade de informações, mapas e
imagens.
Aos corretores de imóveis da Teixeira Holzmann e Alphaville
Londrina, nas pessoas de Romilda de Angeli e Airson Moura pelo cordial
atendimento.
A todos os moradores dos loteamentos fechados pelos preciosos
depoimentos sobre a história de ocupação e convívio social.
A todos os meus colegas de trabalho e amigos, principalmente a
Léia Aparecida Veiga pela solidariedade, carinho e amizade dedicado.
Aos meus pais e irmãos pelo apoio e carinho, em especial à minha
Mãe pela motivação e confiança que sempre depositou em mim.
E ao Fernando, presença constante em minha vida, pela paciência
nos momentos em que estive ausente na elaboração deste trabalho, pela
compreensão e amor.
v
“A cidade é um teatro e cada lote urbano é uma
poltrona, quem chega por último ocupa os piores
lugares e o que define a ordem de chegada é a
condição de classe.”
David Harvey
vi
SILVA, Andresa Lourenço da. Loteamentos Residenciais Exclusivos de
Londrina: Outras Fronteiras Imaginárias e Invisíveis. 2007. Dissertação
(Mestrado em Geografia Meio Ambiente e Desenvolvimento) – Universidade
Estadual de Londrina. Londrina – PR.
RESUMO
Este trabalho teve como objetivo compreender os processos de produção e
reprodução de espaços habitacionais segregados, visando ao entendimento das
ações e das estratégias dos promotores imobiliários na implementação de seus
empreendimentos, promovendo a aceleração da expansão territorial urbana, por
meio de loteamentos fechados destinados à demanda solvável da cidade de
Londrina, a partir da década de 1990.
Através da análise do processo evolutivo da cidade, pretendeu-se compreender os
modos de formação e consolidação dos condomínios fechados ao redor das grandes
e médias cidades, tendo como área de estudo a cidade de Londrina, apontando os
impactos econômicos e sociais causados por estes empreendimentos.
No desenvolvimento da investigação, as razões apresentadas para a escolha de
moradias fechadas - segurança, apelo ecológico e qualidade de vida - foram
consideradas e analisadas. O argumento sobre segurança foi analisado e foram
exploradas as considerações quanto às dimensões "status".
Numa análise abrangente, a questão do consumo foi discutida incluindo projetos,
estilos de vida, novos desejos e vontades. O papel da classe social de maior poder
aquisitivo foi entendido como elemento privilegiado nos processos de interpretação,
produção e reprodução dos códigos associados às dimensões de "status" e marcas
de distinção.
A abordagem espacial foi contemplada através de análises de estudos sobre a
segregação social e espacial dos condomínios, transformando estes espaços em
uma realidade de micro-espaços seletivos.
Para a análise dos condomínios fechados na cidade de Londrina, foram tomados
como objetos de estudo o Alphaville Londrina e o Royal Golf Residence, ambos
localizados na porção sudoeste da cidade, local preferencial para a implantação
desta "nova forma de morar". A escolha destes empreendimentos foi para tentar
estabelecer semelhanças e diferenças quanto à origem, formação e evolução,
enquanto forma de segregação residencial, social e espacial.
Palavras-chave: Londrina, condomínios fechados, promotores imobiliários,
segregação socioespacial.
vii
ABSTRACT
This work had as objective to understand the production and reproduction processes
of segregated habitation spaces, seeking to the understanding of the actions and the
strategies of the real-estate promoters in the implementation of their enterprises,
promoting the acceleration of the urban territorial expansion, through closed divisions
into lots destined to the solvable demand of the city of Londrina, starting from the
decade of 1990.
Through the analysis of the evolutionary process of the city, it was intended to
understand the formation manners and consolidation of the closed condominiums
around of the great and averages cities, having as study area the city of Londrina,
pointing the economical and social impacts caused by these enterprises.
In the development of the investigation, the reasons presented for the choice of
closed homes - safety, ecological appeal and life quality - were considered and
analyzed. The argument on safety was and the considerations were explored as for
the dimensions "status."
In an including analysis the consumption question was discussed including projects,
lifestyles, new desires and wills. The role of the social class of larger purchasing
power was understood as privileged element in the interpretation, production and
reproduction processes of the codes associated to the "status" dimensions and
distinction marks.
The space approach was contemplated through the analysis of studies about the
social and space segregation of the condominiums, transforming these spaces in a
reality of selective microspaces.
For the analysis of the closed condominiums in the city of Londrina, it were taken as
study subjects the Alphaville Londrina and Royal Golf Residence condominiums,
both located in the Southwest portion of the city and preferential place for the
implementation of this "new way of living." The choice of these enterprises was to try
to establish similarities and differences as for origin, formation and evolution while
form of residential, social and space segregation.
Key-words: Londrina, closed condominiums, real-estate promoters, social and
space segregation.
viii
LISTAS DE ILUSTRAÇÕES
Figura 01 Imagem de Satélite dos Condomínios Royal Golf e Alphaville.....102
Figura 02 Projeto Royal............................................................................... 104
Figura 03 Encarte Publicitário do Royal Golf............................................. 108
Figura 04 Encarte Publicitário do Royal Park....................................... 108
Figura 05 Encarte Publicitário do Royal Tennis.......................................... 109
Figura 06 Encarte Publicitário do Royal Forest............................................109
Figura 07 Encarte Publicitário dos Produtos Imobiliários............................ 110
Figura 08 Esquema de Localização do Alphaville em Londrina.................. 114
Figura 09 Galeria de fotos Alphaville......................................................... 114
Figura 10 Encarte Publicitário do Alphaville............................................... 115
ix
LISTA DE TABELAS
Tabela 01 Evolução da População de Londrina - 1935 – 2000 .................... 63
Tabela 02 Município de Londrina: Implantação de Loteamentos Fechados na
Porção Sudoeste 1995 – 2006 ............................................... 97
Tabela 03 Loteamentos Residencias Fechados em Londrina ..................... 101
Tabela 04 Empreendimentos da Teixeira & Holzmann na Cidade de Londrina
1995/2007 ............................................................... 105
x
LISTA DE FOTOS
Foto 01 Estrada Jataizinho - Londrina ................................................ 50
Foto 02 Patrimônio Três Bocas .......................................................... 51
Foto 03 Cidade de Londrina – 1938................................................... 54
Foto 04 Primeiras Edificações ........................................................... 57
Foto 05 Casarão da Avenida Higienópolis........................................ 58
Foto 06 Quadrilátero Central de Londrina 1950 ................................. 59
Foto 07 Igreja Matriz – 1950 ................................................................. 60
Foto 08 Cenas do Cotidiano de Londrina – 1950..................................... 60
Foto 09 Cenas do cotidiano de Londrina - 1950 ..................................... 61
Foto 10 Vista aérea da área central de Londrina .................................... 61
Foto 11 Vista aérea do Edifício Júlio Fuganti........................................ 62
Foto 12 Londrina - meados de 1988 ..................................................... 62
Foto 13 Vista panorâmica de Londrina 1990......................................... 69
xi
LISTA DE GRÁFICOS
Gráfico 01 Faixa Etária dos filhos por condomínios ............................ 118
Gráfico 02 Faixa Etária do chefe da família............................................ 118
Gráfico 03 Escolaridade do chefe da família........................................... 119
Gráfico 04 Ocupação e/ou Profissão do chefe da família....................... 119
Gráfico 05 Quantidade de pessoas residentes......................................... 120
Gráfico 06 Renda Mensal total dos residentes................................... 120
Gráfico 07 Principais motivos para a busca de um condomínio horizontal 121
Gráfico 08 Principais aspectos de satisfação .......................................... 121
Gráfico 09 Principais aspectos de insatisfação...................................... 122
Gráfico 10 Regiões de Londrina onde os residentes não gostariam de morar 122
xii
LISTA DE MAPAS
Mapa 01 Localização do Município de Londrina - PR. ............................. 49
Mapa 02 Cidade de Londrina: Divisão por Regiões................................. 71
Mapa 03 Localização da Gleba Palhano na cidade de Londrina ............ 86
xiii
SUMÁRIO
INTRODUÇÃO 14
1. ASPECTOS CONCEITUAIS SOBRE CIDADE, CONDOMÍNIOS E SEGREGAÇÃO
18
1.1 A Cidade e o Urbano 18
1.2 Segregação e Condomínio 23
1.3 Legislação acerca dos Condomínios e Loteamentos Fechados 39
2. FORMAÇÃO ECONÔMICA SOCIAL E ESPACIAL COMO CATEGORIA DE ANÁLISE 45
2.1 Características gerais do crescimento e expansão de Londrina 48
3. AS ESTRATÉGIAS E ATUAÇÕES DOS EMPREENDEDORES IMOBILIÁRIOS 73
3.1 Os agentes envolvidos 73
3.2 A Natureza como Apelo 82
4. GLEBA PALHANO: DAS CHÁCARAS AOS CONDOMÍNIOS 85
4.1 As Chácaras 85
4.2 Os primeiros prédios e o shopping 88
4.3 Nova paisagem, novos fluxos 90
4.4 Produção do espaço urbano e o comércio 93
5. CONDOMÍNIOS FECHADOS HORIZONTAIS EM LONDRINA – PR: ROYAL GOLF RESIDENCE E
RESORT E ALPHAVILLE LONDRINA 99
5.1 Royal Golf Residence e Resort 102
5.2 Alphaville Londrina 111
5.3 Analise das Entrevistas 116
5.4 Metodologia 116
5.5 Análise dos Dados 116
6. A BUSCA DE NOVOS CAMINHOS DE ANÁLISE 124
CONSIDERAÇÕES FINAIS 134
LEVANTAMENTO BIBLIOGRÁFICO 138
ANEXOS 156
14
INTRODUÇÃO
O presente trabalho pretende apresentar análise de exemplos de
condomínios fechados, que nos permitam refletir e entender as ações e estratégias
dos promotores imobiliários para viabilizarem seus empreendimentos residenciais,
transformado e modelado o espaço urbano. O objetivo deste trabalho foi o estudo
da implantação de condomínios fechados horizontais na porção sudoeste da cidade
de Londrina – Paraná.
O interesse pelo espaço urbano capitalista deriva do desejo de
entender a organização espacial da cidade, a produção e consumo desses espaços
que são modelados pelos agentes sociais que visam os interesses das classes de
maior poder aquisitivo, a partir da dinâmica de acumulação do capital e da
especulação imobiliária.
A escolha desta temática deve-se, a priori, ao desejo de aprofundar-
me nas questões concernentes à geografia urbana, mas especificamente na
produção da cidade. Nessa perspectiva, optamos em estudar as transformações do
espaço urbano residencial de Londrina, desvendando de que forma a sociedade e
os agentes sociais atuam sobre a configuração territorial, modelando as paisagens
urbanas.
Inicialmente, os condomínios Alphaville Londrina e Royal Golf
Residence Resort nos chamaram a atenção para o estudo de casos por divulgarem
uma conceituação “ideal” de moradia. O novo “conceito de moradia”, apresentada
em campanhas publicitárias pelos incorporadores, garante segurança, qualidade de
vida e uma ampla infra-estrutura de lazer. Reunidos, eles formam o elemento
diferencial dentre os demais condomínios localizados naquele mesmo espaço.
Os condomínios horizontais suscitaram neste trabalho uma
discussão teórica e a particularização do tema em um estudo de caso: os
condomínios “ditos” classe A, construídos pela Teixeira & Holzmann
Empreendimento e Alphaville Urbanismo.
15
A escolha do Royal Golf Residence justifica-se por seus
incorporadores residirem na cidade de Londrina e pelo empreendimento ter sido o
primeiro implantado na cidade. Já a escolha do Alphaville Londrina mereceu
destaque pela sua importância nesse segmento em nível nacional. A marca
“Alphaville” em Londrina confirma essa nova tendência de moradia. A escolha de
ambos deveu-se à intenção de se estabelecer uma análise comparativa, por
possuírem diferentes características de origem, formação e evolução, porém,
enquanto condomínios fechados, representam a mesma forma de segregação
residencial, social e espacial.
Para a elaboração deste trabalho, alguns procedimentos
metodológicos foram empregados, visando atingir nossos objetivos. Este trabalho
analisou a formação socioespacial dos condomínios horizontais, investigando a
produção do espaço urbano e sua complexidade. No âmbito teórico, seguimos a
discussão a respeito da segregação socioespacial para compreensão da produção
do espaço urbano. Também foram consultados vários estudos dedicados à
compreensão das novas habitações urbanas destinadas aos segmentos de médio e
alto poder aquisitivo, com destaque para os loteamentos fechados.
A princípio, realizamos um levantamento bibliográfico referente à
temática da pesquisa, seguido de leitura, reflexão e discussão do referencial teórico.
Foram realizadas consultas junto ao acervo da Biblioteca Municipal, IBGE/Londrina,
3 secretarias da prefeitura de Londrina (Secretaria de Obras, Diretoria de
Loteamentos, Setor de Cadastro e Loteamento, Secretaria de Planejamento,
Secretaria do Meio Ambiente), ao Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano de
Londrina. Procederam-se as visitas aos corretores dos condomínios Royal Golf
Residence e Alphaville Londrina, onde entrevistamos comerciantes e moradores dos
condomínios. Durante as entrevistas, foi aplicado um modelo de questionário cujo
objetivo foi verificar a satisfação após a ocupação no condomínio fechado, bem
como traçar o perfil desse morador através das informações obtidas. Após o
levantamento dessas informações, procedemos à análise dos dados. É importante
ressaltar que encontramos pouquíssimas referências bibliográficas de caráter
geográfico sobre esse tema em Londrina. As matrizes teóricas sobre condomínios
fechados e loteamentos fechados são mais freqüentes, mas a análise a partir dos
16
condomínios em Londrina foi realizada essencialmente através de investigação de
campo.
No primeiro capítulo, realizamos uma discussão teórica sobre a
cidade e o urbano, discutindo as diversas concepções a respeito da temática. Em
seguida, apresentamos os conceitos sobre segregação e condomínios, abordando a
partir da base jurídica as principais diferenças conceituais a respeito de loteamento
fechado e condomínio fechado.
Em seguida, analisou-se a Formação Econômica Social e Espacial
(F.E.S.E.) como categoria de análise para a apreensão do espaço urbano de
Londrina. A partir da F.E.S.E., discutimos a formação e crescimento da cidade de
Londrina, destacando por décadas a evolução econômica e social da cidade,
entendendo as transformações na paisagem urbana, principalmente nas moradias.
No terceiro capítulo, apresentamos as estratégias e principais
atuações dos empreendedores imobiliários na viabilização dos empreendimentos.
No primeiro momento, discutimos o papel de cada agente envolvido nesse processo,
definindo as atribuições do incorporador e, no segundo momento, discutimos os
diversos mecanismos utilizados para a venda desses condomínios.
No capitulo seguinte, apresentamos uma discussão a respeito da
Gleba Palhano, fazendo uma breve trajetória de sua ocupação, considerando a
construção dos primeiros edifícios verticais e a construção do Shopping Catuaí,
observando as transformações desse espaço, os novos fluxos e o comércio.
No quinto capítulo, foram analisadas as principais particularidades
dos condomínios Royal Golf Residence e Alphaville Londrina, segundo as
características dos loteamentos, a dinâmica de vendas desses produtos imobiliários
e as características das habitações neles construídas. Essas características
confirmam a diferenciação desses espaços residenciais na cidade e o alto grau de
segregação que eles propiciam.
Descrevemos, no sexto e último capítulo, os caminhos percorridos
que nos levaram ao entendimento das relações sociais nos condomínios. E aqui
17
registramos as impressões obtidas a partir das entrevistas com os moradores,
enfatizando suas opiniões e depoimentos a respeito do convívio social.
Apresentamos também, os resultados das entrevistas de satisfação após a
ocupação realizada pelos moradores dos condomínios Royal Golf e Alphaville, que
foram analisados, tabulados e apresentados em forma de gráficos.
18
1. CIDADE, CONDOMÍNIOS, SEGREGAÇÃO.
“A cidade é algo mais do que um amontoado de homens individuais
e de conveniências sociais, ruas edifícios, luz elétrica, linhas de
bonde, telefones etc., algo mais também do que uma mera
constelação de instituições e dispositivos administrativos – tribunais,
hospitais, escolas, política e funcionários civis de vários tipos. Antes,
a cidade é um estado de espírito, um corpo de costumes e tradições
e dos sentimentos e atitudes organizadas inerentes a esses
costumes e transmitidos por essa tradição. Portanto, a cidade não é
meramente um mecanismo físico e uma construção artificial. Está
envolvida nos processos vitais das pessoas que a compõem, é um
produto da natureza, e principalmente da natureza humana” (Robert
Park).
1.1 A Cidade e o Urbano
Para a análise teórica dos condomínios fechados, alguns conceitos
como cidade, urbano, Estado, segregação e condomínio fechado são apresentados
nas concepções de geógrafos, sociólogos, antropólogos e arquitetos em uma
tentativa de contextualizar e fundamentar a discussão sobre a implantação dos
loteamentos fechados em Londrina.
Iniciaremos a questão pelas noções de cidade e urbano, ambas são
objetos de controvérsias. De acordo com Serra (1987), a problemática urbana tem
sido objeto de esforços de compreensão redobrados, em face da aceleração do
processo de urbanização. Para Velho (1979, p. 45), “as cidades são, em primeiro
lugar, sede da mais alta divisão econômica do trabalho”. A cidade pode ser definida
como um núcleo relativamente grande, denso e permanente de indivíduos.
Entender o espaço urbano significa, na perspectiva geográfica,
pensar na cidade a partir da espacialidade nas relações sociais em sua natureza
social e histórica (CARLOS, 1997). Nesse sentido, pensar o urbano é entendê-lo
como manifestação do modo de produção capitalista, considerando as contradições
inerentes ao próprio capitalismo materializadas nos vários espaços. Nas palavras de
19
Castells (1999), o espaço não é apenas o reflexo da sociedade, mas a expressão da
sociedade em todos os seus aspectos.
Segundo Castells (1999), dessa maneira, a cidade é um produto de
atividades humanas, fruto da divisão espacial e social do trabalho e tem sua origem
no excedente produzido por este último. O fenômeno urbano vai além da
concentração do processo produtivo. Ele é resultado de um processo de produção
de um determinado momento histórico que envolve tanto os fatores econômicos no
processo de circulação, distribuição e produção, quanto os fatores socias, políticos e
ideológicos. Para Castells (1999), o espaço é o tempo cristalizado. Segundo Carlos
(1997), o urbano é além de um modo de produzir, é um modo de consumir, pensar,
sentir. É na materialização da divisão espacial do trabalho que aparecem as
relações contraditórias do processo de reprodução do capital.
Analisar o urbano é discutir a sociedade como um todo, em um
processo que envolve os diversos grupos sociais e seus profundos conflitos. A
cidade é uma forma de apropriação do espaço produzido do sistema capitalista de
produção como instrumento de criação da mais-valia, é condição e meio para que se
instituam relações sociais diversas. Nessa condição, apresenta um modo
determinado de apropriação que se expressa através do uso e ocupação do solo.
A cidade enquanto construção humana, produto social, trabalho
materializado, apresenta-se enquanto formas de ocupações. O modo
de ocupação de determinado lugar da cidade se dá a partir da
necessidade de realização de determinada ação seja de produzir,
consumir, habitar ou viver
Carlos (1997, p. 45).
Dentre os autores que analisaram a cidade do ponto de vista
geográfico, para Corrêa (1989, p. 9) ela é definida “como fragmentada e articulada,
reflexo e condicionante social, um conjunto de símbolos e campo de lutas. É assim a
própria sociedade em uma de suas dimensões, aquela mais aparente, materializada
nas formas espaciais”. No entanto, nenhuma sociedade tem funções permanentes
nem um nível de forças produtivas fixo, nenhuma é marcada por formas definitivas
20
de propriedade, de relações sociais definitivas. A cidade precisa ser entendida como
um todo, no qual todos os seus elementos são variáveis, que interagem e evoluem
juntos.
Para Castells (1983), o espaço é produto material de relação com
outros elementos materiais, entre outros, os homens e suas relações sociais que
juntos e combinados dão uma forma e uma função, um significado social. Portanto,
não é uma pura ocasião de desdobramento da estrutura social, mas a expressão
concreta de cada conjunto histórico, no qual uma sociedade se especifica. Segundo
Castells (1983, p.146), “não há espaço que não seja parte integrante de uma teoria
social geral, mesmo implícita”. A cidade pode ser interpretada como um espaço de
aglomeração e concentração. Essa interpretação se deve ao fato de ela concentrar
os meios de produção: o capital, a mão-de-obra, a população e os bens de consumo
coletivos.
A análise urbana vem freqüentemente confundida com a estética e
aparência. Para evitar esse problema é preciso refletir sobre o significado de
aglomeração. Entender a cidade enquanto aglomeração significa definir a cidade
enquanto locus da produção (CARLOS, 1997). Sendo assim, a cidade é o local do
produto de lutas, fruto de relações sociais contraditórias, criadas e intensificadas
pelo desenvolvimento do capital. Para Carlos (1997, p. 47), “o urbano é produzido
através das aspirações e de uma necessidade de classe que fez dele um campo de
luta onde os interesses e as batalhas se resolvem pelo jogo político das forças
socias”.
Essas contradições são produzidas a partir das relações sociais de
desiguais. A desigualdade social materializada no espaço urbano gera diversos
conflitos sociais, como as greves e os movimentos sociais urbanos.
Na perspectiva de Corrêa (1989), em uma sociedade de classes
verificam-se diferenças sociais no que se refere ao acesso aos bens e serviços
produzidos socialmente. Essas diferenças são marcantes em países periféricos, e a
habitação é um desses bens cujo acesso é seletivo. Uma boa parcela da população
não tem acesso, não possui recursos financeiros para pagar aluguel ou comprar um
imóvel. Para Corrêa (1989), este é um dos mais significativos sintomas de exclusão
21
social, aliado à desnutrição, ao desemprego, e ao analfabetismo. A segregação
residencial é uma expressão espacial das classes sociais (grifo nosso). Dentre os
vários usos do espaço urbano destacamos o local de produção e o de moradia, cujo
acesso é mediado pela aquisição de parcelas a determinado preço.
“A ocupação do espaço se realizou sob a égide da propriedade
privada do solo urbano, onde o espaço fragmentado é vendido em pedaços,
tornando-se intercambiável a partir de operações que se realizam no mercado”
Carlos (2001, p. 22). Por outro lado, o espaço se reproduz como condição da
produção, atraindo capitais que migram de um setor da economia para outro, de
modo a viabilizar a reprodução. Nesse contexto, ele é explorado e as possibilidades
de ocupá-lo se redefine constantemente em função da contradição crescente entre a
oferta e a escassez, o que explica a emergência de uma nova lógica associada e
uma nova forma de dominação do espaço, que se produz ordenando e direcionando
a ocupação com base na interferência do Estado. Para Carlos (2001), vivemos
atualmente um momento do processo de reprodução em que a propriedade privada
do solo urbano, condição da reprodução da cidade sob a égide do capitalismo,
passa a ser um limite à expansão econômica capitalista. No processo histórico, ele é
apropriado privativamente, criando limites à sua própria reprodução. Os promotores
imobiliários reproduzem um espaço cada vez mais voltado aos interesses
particulares do grande capital, que, ao intervirem no urbano, interferem na prática
socioespacial e, com isso, nos modos de apropriação.
Convém ressaltar que as estratégias que percorrem o processo de
reprodução espacial são estratégias de classe. Referem-se a grupos sociais
diferenciados, com objetivos, desejos e necessidades próprias, o que torna as
estratégias conflitantes.
O Estado, por sua vez, desenvolve estratégias que orientam e
asseguram a reprodução das relações no espaço inteiro (elemento
que se encontra na base da construção de sua racionalidade).
Assim, o espaço se revela como instrumento político
intencionalmente organizado, e manipulado pelo Estado; é, portanto
meio e poder nas mãos de uma classe dominante que diz
representar a sociedade, sem abdicar de objetivos próprios de
dominação. (CARLOS, 2001 p. 40)
22
Nessa perspectiva, o Estado reorganiza as relações sociais e de
produção, revela-se na planificação racional do espaço, organizando o território da
produção. Desse modo, as contradições da apropriação para a realização da vida
humana entram em conflito com as dos grupos sociais que exploram o espaço como
condição da reprodução do capital. Dentro dessa concepção, o Estado seria também
um árbitro entre as necessidades de cada classe social.
Mais do que um mediador, o Estado é o construtor de todo um
aparato de serviços públicos necessário ao sistema capitalista para sua reprodução:
habitação, transportes, educação, saúde, etc. Duarte (2005).
O Estado é um importante agente desse sistema urbano, pois é o
planejador da distribuição espacial desses bens de consumo coletivo. Para Duarte
(2005, p. 42), ”o espaço urbano é segregacionista sim, seguindo a lógica capitalista,
mas o bem-estar social é a justificativa ou o mea-culpa pela lógica das contradições
e conflitos de classe”. O Estado é o grande articulador do espaço urbano, pois
possui o poder de legislar. A favor de quem? A lógica do capitalismo é a lógica da
acumulação, e os zoneamentos urbanos dependem muito mais desse fenômeno do
capitalismo do que das políticas de consumo coletivo.
O espaço urbano é produzido e consumido por um mesmo e único
processo. A sua estruturação interna, entretanto, se processa sobe o
domínio de forças que representam os interesses de consumo
(condições de vida) das camadas de mais alta renda. Tal
estruturação se dá sob a ação do conflito de classes em torno das
vantagens e desvantagens do espaço urbano, ou como já foi dito, em
torno da disputa pela apropriação diferenciada do espaço urbano
enquanto produto do trabalho. (VILLAÇA, 2001 p. 328)
Na cidade, identificamos territórios diferenciados. É como se a
cidade fosse um quebra cabeça, feito de peças diferentes, onde cada qual conhece
o seu lugar e se sente estrangeiro nos demais “[...] é como se a cidade fosse
demarcada por cercas, fronteiras imaginárias e invisíveis, que definem o lugar de
cada coisa e de cada um dos moradores” (ROLNIK, 1995 p. 40 grifo nosso).
23
Para (DELICATO, 2004, p. 22), “a segmentação da cidade é, assim,
quase uma conseqüência natural de seu desenvolvimento e poderíamos perguntar:
Quantos habitantes se dão conta do sentido global do seu entorno?” A cidade é
entendida como uma série fragmentada de lugares, seus habitantes possuem
relações diferenciadas com os espaços urbanos, alguns intimamente conhecidos,
outros apenas de passagem, muitos não conhecidos de todos.
1.2 Segregação e Condomínios
Segregação
Neste subcapítulo, apresentamos os diversos conceitos de
segregação, objetivando encontrar o conceito mais adequado à realidade de
Londrina.
O estudo da segregação socioespacial é um caminho para análise
da produção do espaço urbano. Existem vários estudos dedicados a compreender
as novas habitações urbanas destinadas aos segmentos de médio e alto poder
aquisitivo, com destaque para os loteamentos fechados.
Nesse sentido, uma linha de abordagem sobre essa temática é
apresentada por Sposito (2005) no que tange as discussões sobre o conceito de
segregação socioespacial. Para ela existe uma diferença entre a segregação
urbana, comumente utilizada nos meios acadêmicos, e a de segregação
socioespacial. Toda segregação resulta da diferenciação levada a seu limite
acarretando ao rompimento das oportunidades de convívio entre as diferenças. Mas
nem toda diferenciação resulta, necessariamente, em segregação. Para a autora o
conceito mais apropriado e coerente a ser adotado é o de segregação socioespacial
e não segregação urbana, “pois a adjetivação urbana pode levar a idéia de que a
dinâmica é própria da cidade e por ela determinada.” (SPOSITO, 2005, p. 102). A
leitura desse fenômeno urbano é fundamentada pela autora dentro de um viés
marxista sobre o urbano e a cidade, onde elementos da dinâmica da cidade estão
dentro de um processo mais amplo que se insere no bojo da sociedade capitalista
redefinindo assim, em cada momento, a formação social. Segundo Sposito (2005), a
24
segregação é social, pois inclui o econômico, o político e o ideológico, mas é ainda
espacial, na medida em que o espaço não é apenas reflexo, mas também
determinante nos processo e nas dinâmicas que orientam o movimento da
sociedade.
Para Castells (1983, p. 210), a segregação urbana não se restringiria
a um processo meramente urbano, ela seria, em uma primeira aproximação, “a
tendência à organização do espaço em zonas de forte homogeneidade social entre
elas, sendo esta disparidade compreendida não só nos termos de diferença, mas
também de hierarquia”. A segregação é resultado de uma estratégia de extrema
diferenciação social que conduz à formação de espaços homogêneos fechados,
impedindo a comunicação entre as diferenças. A diferença está ligada à idéia de
relações percebidas ou concebidas, enquanto a separação e a segregação estão
ligadas à idéia de rompimento da relação Castells (1983).
O conceito de segregação pode ser entendido através da teoria da
segregação ecológica
1
. No entanto, apesar de terem sido os teóricos da Ecologia
Urbana os primeiros a tratarem da segregação urbana, em nosso trabalho
priorizamos abordar apenas o pensamento teórico que tem como aspecto comum o
campo marxista de análise.
Porém, há mais autores a quem recorremos e destacamos algumas
afirmações e citações que possibilitaram uma aproximação entre segregação
socioespacial e segregação residencial. Villaça (2001) destaca que a concentração,
dentro de uma mesma área residencial, de pessoas que reúnem características
semelhantes entre si, trata-se, na verdade, de um processo de classes, e não de
pessoas ou indivíduos, como analisa a Escola de Chicago. A delimitação desses
espaços de características parecidas não formou uma horizontalização, posição
distinta entre eles. Além disso, os lugares segregados da cidade moderna não são
1
Segregação Ecológica é um viés de análise derivado da Escola de Chicago, também conhecida
como Escola de Ecologia Humana, que aborda os estudos dos condomínios horizontais como a
concentração de pessoas em uma mesma área residencial que tenham semelhanças entre si. É a
tentativa de transposição dos princípios básicos da ecologia vegetal para o urbano, competição, em
razão da luta pela sobrevivência, dominação, dos mais adaptados ao meio ambiente, e sucessão,
substituição de um grupo por outro no espaço. Nesse sentido é uma interpretação naturalista da
sociedade e de seu espaço.
25
justapostos. São hierárquicos, e representam espacialmente a hierarquia econômica
e social, setores dominantes e setores dominados. (LEFEBVRE, 1969).
Também há uma outra característica além da estrutural na
segregação socioespacial. Assim como a cidade moderna, ela é uma forma
historicamente determinada. A emergência da segregação socioespacial pode ser
melhor entendida se, mediante a realidade das formas atuais de ordenação
territorial, pudermos compreender a sua “gênese”, o caminho do seu processo de
manifestação. (SOGAME, 2001).
Existem segregações das mais variadas naturezas: por etnias,
nacionalidades, religiões e classes sociais. No presente trabalho, iremos abordar a
segregação das classes sociais, que é aquela que predomina na estruturação das
cidades brasileiras, conforme estudos desenvolvidos por (VILLAÇA, 2001).
Para compreendermos os condomínios horizontais fechados, e uma
das características da segregação socioespacial, não podemos deixar de fora da
discussão os mecanismos de formação dos preços desse solo. Segundo Lojkine
(1981, p. 166), “a segregação é uma manifestação da renda fundiária urbana, um
fenômeno produzido pelos mecanismos de formação dos preços do solo, estes, por
sua vez, determinados pela nova divisão social espacial do trabalho”. No capítulo 3,
na análise dos papéis dos proprietários da terra, incorporadores e construtores
trataremos com mais detalhe desse aspecto. A segregação entre centro e periferia
pode ser considerada uma segregação por classes. Entretanto, existe muita
“periferia” no centro e vice-versa. De maneira geral, essa dicotomia corresponde a
uma alusão aos bairros norte americanos mais afastados, pois os subúrbios não
podem ser considerados como áreas de pobreza. Pelo contrário, são áreas muito
valorizadas nas quais destacam-se mais do que suas amenidades naturais ou
artificiais, mas elevado preço da terra. No caso brasileiro, o subúrbio significa as
áreas mais afastadas, periféricas à infraestrutura, por vezes com um caráter rural ou
de uso em finais de semana, e seus terrenos apresentam preços mais baixos. Ou
seja, são áreas residenciais de pessoas com baixa renda e de baixo poder
aquisitivo. No entanto, neste trabalho nos restringiremos em analisar a segregação
26
por classe alta e média alta (auto-segregação) uma vez que é a que tem as
implicações mais profundas sobre a estrutura urbana (SANTOS 1979).
A maioria das análises sobre segregação parte de um espaço urbano
dado, que é melhor, seja qual for o motivo, e por isso atrai os mais
ricos, os que possuem mais prestígio, poder e status. Nos casos em
que não há atributo natural especial, não cogitam como esse espaço
melhor foi produzido limita-se a constatar-se uma correlação entre a
classe social que ocupa determinada região e os equipamentos
públicos de que ela é dotada. As posições que afirmam ser a
segregação um produto “do mecanismo de formação de preços do
solo” estão na incomoda posição de ter de demonstrar essa tese, já
que é mais provável que a verdade esteja no lado oposto: os preços
dos solos é que são fruto da segregação. (VILLAÇA 2001, p. 150)
A Segregação socioespacial dos pobres já havia sido descrito por
Engels (1988) nas cidades inglesas do século XIX. Em destaque, o autor analisa os
problemas de insalubridade das habitações e dos bairros proletários nas principais e
mais ricas cidades do Reino Unido: Londres, Birmingham, Leeds, Liverpool e, em
particular, Manchester, segunda cidade da Inglaterra e primeira cidade industrial do
mundo. Em maior detalhe, refere-se à moradia proletária de capital rentista. Engels
(1988) percorre as ruas dessas cidades, observando, em cada detalhe, as condições
mais degradantes que ele denomina “guerra social” sob as quais vivem não animais,
mas seres humanos: a classe trabalhadora britânica. “Trata-se, como ele próprio
afirma, dos bairros de má reputação”. Nesses bairros, apinham-se as famílias em
pequenas casas de três a quatro cômodos, não sendo incomum elas ocuparem
apenas um cômodo. As ruas não são pavimentadas: “são sujas, cheias de detritos
vegetais e animais, sem esgotos nem canais de escoamento semeado de charcos
estagnados e fétidos” (1988, p.38). Regra geral, as casas dos trabalhadores eram
mal implantadas, “mal construídas, mal conservadas, mal arejadas, úmidas e
insalubres; nelas, os habitantes estavam confinados a um espaço mínimo e, na
maior parte dos casos, num cômodo dormia pelo menos uma família inteira”. A
disposição interior das casas era miserável, chega-se num certo grau à ausência
total dos móveis mais indispensáveis. (ENGELS, 1988 p. 88). Esses bairros, com
freqüência, estavam localizados em terrenos acidentados, próximos a rios e riachos,
ao longo dos quais a água, como em Manchester, era estagnada, escura “como o
breu e de cheiro nauseabundo, cheio de imundícies e de detritos” (ENGELS, 1988,
27
p.62). Além disso, à montante do rio, localizavam-se fábricas que lançavam detritos
e esgotos. O lixo era jogado e se acumulava formando montes nas ruas, nos
pequenos pátios entre as casas “comprimidas uma contra as outras”. Estando a
sotavento das áreas industriais, recebiam toda a fumaça e fuligem. Nessas áreas, os
ricos, com razão, não pensavam em construir suas habitações elegantes, por isso
“sobravam esses terrenos para que os especuladores edificassem casas operárias,
para aluguel, com um mínimo de recurso e o máximo de economia, daí resultando a
má qualidade das construções” (ENGELS, 1988 p. 72).
A falta de contato entre classes tão distintas podia ser total. “A
própria cidade está construída de uma maneira tão peculiar, que podemos habitá-la
sem sair e entrar nela cotidianamente sem nunca entrarmos em um bairro operário
nem sequer encontrarmos operários, se nos limitarmos a cuidar dos nossos
negócios”. (ENGELS, 1988, p. 38) “Isto se deve principalmente ao fato dos bairros
operários quer por um acordo inconsciente e tácito, quer por intenção consciente e
confessa, estarem separados com o maior rigor das partes da cidade reservadas à
classe média.” (ENGELS 1988, p. 39).
Engels (1988) enfatiza esse aspecto da segregação entre ricos e
pobres, e um raro contato acontece quando ricos “podem atravessar os bairros
operários pelo caminho mais curto, em direção aos seus escritórios no centro da
cidade, sem sequer notar que estão ladeados, à direta e à esquerda, pela mais
sórdida miséria”. (Engels 1988, 38). Tal segregação foi descrita por Engels (1988)
como uma arte delicada em mascarar tudo o que pudesse ferir a vista ou os nervos
da burguesia. Portanto, trata-se de um processo que caracterizava a cidade,
capitalista, assumindo novas dimensões espaciais.
Assim, a classe de maior poder aquisitivo atua através da auto-
segregação, na medida em que ela pode efetivamente escolher onde morar. A
expressão dessa segregação é a existência de condomínios fechados. Esse
pequeno grupo “segrega os outros grupos sociais na medida em que controla o
mercado de terras, a incorporação imobiliária e a construção, direcionando
seletivamente a localização dos demais grupos sociais no espaço urbano,
indiretamente atua através o Estado”. (CORRÊA, 1989, p 64)
28
Essa auto-segregação pode ser entendida e vista através das
moradias de uma cidade, onde encontramos bairros ou zonas dedicadas a grupos
de maior e menor poder aquisitivo. Para Corrêa (1989), a segregação tem um
dinamismo em que determinada área social é “habitada durante um período de
tempo por um grupo social e, a partir de um dado momento, por outro grupo de
status inferior ou, em alguns casos, superior, através do processo de renovação
urbana” (CORRÊA, 1989, p.70).
Outro conceito importante para a nossa análise é a segregação
residencial, pois ela resulta da manifestação na escala das moradias. “A segregação
residencial é um processo que reflete a tendência a uma organização espacial em
áreas de forte homogeneidade social interna e de fortes disparidades entre elas”
Corrêa (1989, p. 60). É um produto da existência de classes sociais, sendo a sua
espacialização no urbano. Sua gênese remonta ao próprio surgimento das classes
sociais e da cidade que se verifica de modo simultâneo.
Conforme Corrêa (1989 p.65), “a reprodução das relações socias de
produção constitui o papel mais importante que a organização espacial da cidade
está destinada a cumprir: e é via áreas sociais segregadas que isto pode ser
viabilizado”. Em outras palavras, a segregação residencial pode ser vista como um
meio de reprodução social, e nesse sentido o espaço age como um elemento a
condicionar sobre a sociedade. “Portanto, a segregação residencial significa não
apenas um meio de privilégios para a classe dominante, mas também um meio de
controle e de reprodução social para o futuro” (CORRÊA, 1989 p.66).
Para Sabatini (2004), a segregação residencial pode ser definida
como o grau de proximidade espacial ou concentração territorial de famílias
pertencentes ao mesmo grupo social, seja este definido em termos étnicos, etários,
religiosos e socioeconômicos, dentre outras possibilidades. Nesse sentido, a
segregação residencial espacial em grande escala tem se tornado um padrão
tradicional latino-americano ao longo do século XX. A busca por condomínios
fechados em países latino-americanos deve-se à influência do padrão norte -
americano de habitação, aos crescentes índices de violência e criminalidade nas
grandes metrópoles e também ao apelo ambiental e ao estilo de vida norte -
29
americano dos subúrbios. Observamos que a busca por segurança e qualidade
ambiental não são os únicos motivos que levam o grupo de maior poder aquisitivo
adquirir uma propriedade nesse estilo, o status e a ascensão social também são
desejados.
“A segregação residencial e sua dinâmica são frutos de um
processo de “decomposição” e “recomposição”, ou seja, uma transformação
contínua dos diversos grupos sociais que residem nesse espaço urbano” (O’ NEILL
1986, p. 66). A segregação residencial expressa nesse espaço urbano, uma “nova
forma de morar” e de viver em áreas de expansão urbana, como nos condomínios
horizontais fechados criados recentemente.
Nesse sentido, os condomínios fechados representam uma forma
espacial de segregação e auto-segregação. Ele acontece, de modo geral, no âmbito
dos grupos sociais dominantes. Contudo, outros grupos sociais como os
assalariados de alto rendimento têm se deslocado para essas áreas privilegiadas.
Tivemos a oportunidade de observar isso durante a investigação de campo nos
condomínios Royal Golf Residence e Alphaville Londrina. Esse grupo constitui
também uma parte da demanda solvável do mercado habitacional. Esses novos
valores de consumo habitacional permitem a reprodução dos grupos sociais de
maior poder aquisitivo em um ambiente criado especialmente para eles, dando,
assim continuidade da sociedade capitalista. Esse é o caso típico da auto-
segregação.
Em contraponto, há segregação imposta, que dá origem às áreas
residenciais dos grupos de renda mais baixa. A formação dessas áreas também é
fruto da “decomposição” e “recomposição” do espaço urbano. Entretanto, esse grupo
direciona-se para áreas preteridas, de preços mais baixos, que não têm as mesmas
condições daquelas localizadas em áreas aprazíveis. Esse grupo não tem como
pleitear sua moradia dentro do mercado habitacional. Por vezes, é forçado a viver na
informalidade, como nos casos de invasões de terra, loteamentos clandestinos e
autoconstrução em áreas públicas. Tais áreas são desprovidas de serviços públicos
como rede de esgoto, água e energia conferindo a esse lugar um aspecto
30
desordenado e caótico, pois podem ser áreas de preservação permanente, porém
degradadas (HARVEY, 1983).
“Estas áreas de segregação impostas viabilizam-se, assim, nos
conjuntos habitacionais, favelas, cortiços e outras alternativas de consumo, inibindo
as chances de mobilidade e criando condições de reprodução dos grupos sociais de
menor renda.” (O’NEILL 1986, p.68). No entanto, observamos em Londrina,
principalmente na região dos Cinco Conjuntos (área de intensa presença de
conjuntos habitacionais) que houve uma alteração na faixa de renda da população
na medida em que o tempo passou. Houve significativas alterações nas casas, como
por exemplo, a expansão do imóvel através de reformas. Acredito que a
preocupação maior deve ser dirigida a uma parcela da população que não tem
condições se quer de financiar ou comprar nem mesmo um imóvel popular. O desejo
de morar em um condomínio horizontal se enquadra no conceito de auto-
segregação. O isolamento voluntário é uma forma de distinção e de busca pelo
convívio entre iguais, que não necessariamente se trata de “um modo coeso e
solidário, ou um mundo de fortes laços de sociabilidade, mas sim como a
possibilidade de uma vida mais individualizada e com maior privacidade até mesmo
em relação ao próprio grupo de moradores” (ANDRADE, 2002, p. 6). Em nossa
opinião, a segregação residencial se manifesta nas formas visíveis e concretas dos
condomínios fechados que reflete no espaço a segregação entre setores de classes.
Condomínios
A análise das relações do setor imobiliário pode contribuir para a
compreensão da intensificação da fragmentação do espaço urbano e do
entendimento do processo de segregação socioespacial. Nesse sentido,
apresentamos a definição de condomínio fechado, ressaltando as principais
características desse “novo” padrão espacial de moradia.
A respeito da definição de condomínio, Caldeira (2000, p. 258)
analisa, dentro de um viés antropológico, que “os condomínios fechados são a
versão residencial de uma categoria mais ampla de novos empreendimentos
31
urbanos que ela chama de enclaves fortificados”. Esse fenômeno vem mudando a
maneira como as pessoas das classes média e alta vivem, consomem, trabalham e
gastam seu tempo de lazer. Esses empreendimentos estão mudando o panorama
da cidade, seus padrões de segregação espacial, o caráter do espaço público e as
interações públicas entre as classes.
Geralmente, os condomínios estão localizados em áreas de
expansão urbana, próximas às áreas rurais e periféricas, distantes dos centros
urbanos, e seu acesso deverá ser feito por algum tipo de transporte. Os
condomínios fechados não são um fenômeno isolado, mas a versão residencial de
uma nova forma de segregação nas cidades contemporâneas Sposito (2003).
De acordo com Caldeira (2000), esses empreendimentos possuem
algumas características básicas. São áreas particulares de uso coletivo de seus
moradores e convidados, e o acesso é restrito. São fisicamente demarcados e
isolados por grades, muros, espaços vazios e detalhes arquitetônicos. As casas são
voltadas para o interior e não em direção à rua, são controladas por vigias e
sistemas de segurança. Outra característica importante desse enclave é a tendência
de ambientes homogêneos, ou seja, áreas seletas que circulam apenas pessoas
“desejáveis”, onde não se encontrarão, com certeza, mendigos ou pedintes.
Os novos sistemas de segurança não só oferecem proteção contra o
crime, mas também criam espaços segregados nos quais a exclusão é cuidadosa e
rigorosamente praticada. Eles asseguram “o direito de não ser incomodados,
provavelmente uma alusão à vida na cidade e aos encontros nas ruas com pessoa
de outros grupos sociais, mendigos e sem-teto”. (CALDEIRA, 2000, p.267)
Os enclaves cultivam um relacionamento de negação e ruptura com
o resto da cidade e com o que pode ser chamado de um estilo moderno de espaço
público aberto à livre circulação (CALDEIRA, 2000). Esse sentimento de ruptura com
o restante da cidade é lembrado nas palavras de Munford (1965) quando ele analisa
e discute a presença das muralhas dos castelos nas cidades medievais. Antes, os
muros representavam o limite da cidade, contemporaneamente, os muros delimitam
grupos de residências que se isolam da cidade, mesmo fazendo parte dela.
32
A importância psicológica da muralha não deve ser esquecida.
Quando a ponte levadiça era erguida, e fechados o portões ao pôr do
sol, ficava a cidade desligada do mundo. O fato de se achar assim
fechada ajuda a criar um sentimento de unidade bem como de
segurança, [...] os habitantes protegidos da cidade passaram a dar
valor à vida “segura” do interior, livre de qualquer forma de invasão
estrangeira, ou mesmo de aproximação não autorizada embora isso
significasse que suas próprias idas e vindas se achariam sob
constante vigilância e controle militar. (MUNFORD, 1965, p. 394)
Os condomínios rompem os conceitos de público e privado, ao
oferecerem espaços coletivos no abrigo da propriedade privada Salgueiro (1995).
Somente os proprietários têm acesso ao espaço coletivo dentro do condomínio. O
acesso restrito aos proprietários, em oposição ao uso coletivo do espaço público,
tem um significado espacial correspondente à diferenciação social econômica:
Os enclaves conferem status. A construção de símbolos de status faz
parte de um processo que elabora diferenças sociais e cria meios
para afirmação de distância e desigualdade sociais. A sua presença
no espaço da cidade é uma evidente afirmação de diferenciação
social. Eles oferecem uma nova maneira de estabelecer fronteiras
entre grupos sociais, criando novas hierarquias entre eles e,
portanto, organizando explicitamente as diferenças como
desigualdade.
Caldeira (2000, p.259)
A transformação dos enclaves fortificados (cercas eletrificadas,
torres, muros altos, extremo controle de entrada) em espaços de prestígio exigiu
algumas mudanças importantes nos valores da classe alta. Em primeiro lugar,
porque as residências coletivas passaram a ser preferidas a residências individuais.
Moradias coletivas, como prédios de apartamentos, foram por muito tempo
desvalorizadas. Até recentemente, as casas eram o modelo da residência adequada
e evidência de status moral e social, ressaltando os valores de privacidade e
liberdade individual. Em segundo lugar, “os enclaves são áreas isoladas, não
urbanizadas e distantes, transformadas em espaços mais valorizados do que os
tradicionais bairros centrais e com boa infra-estrutura.” (CALDEIRA, 2000, p. 259).
Essa mudança requereu a inversão dos valores que haviam prevalecido nos anos
1940 até os 1980, quando o centro era inequivocadamente associado aos ricos e a
periferia, aos pobres. Nesse sentido, pela primeira vez, algo como o subúrbio norte-
33
americano tornou-se popular entre a elite, e a distância do centro foi resignada para
conferir status em vez de estigma (CALDEIRA, 2000).
Uma outra leitura sobre a distribuição espacial dos condomínios é
apresentada por Harvey (1993, p. 212) “o domínio do espaço sempre foi um aspecto
vital da luta de classes”. Assim, a luta de classes pelo domínio das condições de
deslocamento espacial consiste na força determinante da estruturação do espaço
intra-urbano. Nem sempre as classes de maior poder aquisitivo procuram o “perto”
em termos de tempo e distâncias. Às vezes elas se afastam em busca de grandes
lotes e ar puro, por exemplo. Mas mesmo quando isso ocorre, há limites para esse
afastamento. Nesse caso, elas procuram trazer para perto de si seu comércio, seus
serviços e o centro, que reúne os equipamentos de comando da sociedade, e isso
não por razões simbólicas ou de status, mas pela razão prática de que elas o
freqüentam intensamente. No caso de Londrina, o consumo dos moradores dos
condomínios horizontais e verticais não ocorre apenas na Gleba Palhano, área onde
se localizam os condomínios selecionados para estudo de caso, mas em pontos
distintos do comércio de Londrina. Discutiremos melhor esse aspecto no capítulo 4.
Em relação às construções da casas, a maioria é edificada pelos
próprios proprietários, e não pelos incorporadores. Em conseqüência, eles não têm
um desenho uniforme, embora vários incorporadores incluam nos títulos de venda
vários regulamentos referentes a recuos, áreas abertas, muros e cercas, tamanho
da casas e uso apenas residencial (CALDEIRA 2000).
O alto valor ligado à “personalidade” da casa, compartilhado por
todas as classes sociais, provavelmente explica porque casas padronizadas não são
comuns entre a elite. Nesse sentido, verificamos uma rejeição à homogeneidade até
entre pessoas que são parte de um mesmo grupo social.
Isso pode estar relacionado ao fato de que na justificação ideológica
dos condomínios fechados não existe nenhuma referência positiva aos ideais de
comunidade, algo sempre invocado nos empreendimentos norte-americanos. Os
condomínios nunca são chamados de “comunidades”, como acontece nos Estados
Unidos, onde recebem o nome de gate communities, nem são anunciados nas
34
campanhas publicitárias como um tipo de moradia que possa realçar o valor dessa
idéia de comunidade (CALDEIRA, 2000). Trataremos desta questão mais
detalhadamente no capítulo 6.
Os empreendimentos imobiliários destinados às pessoas de alto
poder aquisitivo distantes do centro da cidade tornaram-se significativos no Brasil só
no final dos anos 1970. Foi também nesse período que alguns incorporadores
começaram a construir algo semelhante às new towns e edge cities norte -
americana, isto é, área suburbana que combina os empreendimentos residenciais
com centros comerciais e espaços para escritórios. Um desses incorporadores mais
conhecidas no plano nacional e internacional é o grupo Alphaville Urbanismo S/A.
Para O’Neill (1986) os condomínios são um conjunto de habitações
unifamiliares, edifícios isolados por muros ou cercas da área imediatamente em
torno, possuindo policiamento próprio, equipamento de lazer, serviços como
restaurantes e de estética. São resultados de investimentos de capital de empresas
incorporadoras de imóveis. Algumas se constituem em grandes empresas ligadas
aos grandes grupos financeiros, ou resultam apenas da iniciativa de um grupo de
pessoas que tem interesse comum de adquirir um terreno de dimensões razoáveis,
dividindo e construindo residências unifamiliares. Esses condomínios têm em
comum a localização privilegiada de áreas valorizadas e aprazíveis dentro da cidade
ou em sua periferia.
Semelhante aos outros incorporadores, a segurança e qualidade de
vida são os principais elementos na sua publicidade e também um desejo de todos
os envolvidos com o empreendimento. O objetivo da propaganda é seduzir, através
das mais diferentes culturas e classes sociais. O lar cristalizado é um importante
símbolo que molda sensibilidades individuais. As moradias, em muitas sociedades,
são associadas ao status e ao prestígio, é uma forma das pessoas se afirmarem
publicamente (CALDEIRA, 2000).
A divulgação desses condomínios é feita pela mídia como um novo
“conceito de moradia” para as classes média e alta, e foram transformados no tipo
mais desejável de residência. Esse novo “conceito de moradia” articula cinco
35
elementos básicos: segurança, isolamento, homogeneidade social, equipamentos e
serviços. A imagem que confere o maior status e mais sedutora é a da residência
enclausurada, fortificada e isolada, um ambiente seguro no qual alguém pode usar
vários equipamentos e serviços e viver só com pessoas percebidas como “iguais”
(CALDEIRA, 2000, grifo nosso).
Esse novo “conceito de moradia”, isto é, a imagem de um universo
exclusivo, isolado, disciplinado, fortificado, homogêneo e auto-suficiente, parece
sintetizar a noção de um estilo de vida, que as classes de maior poder aquisitivo
denominam de liberdade (CALDEIRA 2000). No caso de Londrina, esses
condomínios não podem ser considerados auto-suficientes, pois não observamos
nenhuma construção comercial dentro dos loteamentos no período de investigação
de campo (2006).
A idéia de uma nova forma de morar é reforçada pelo “marketing” e
pela propaganda que propõem o empreendimento como uma nova forma de
produzir um espaço residencial segregado onde convivem indivíduos e grupos com
a mesma posição social, padrão cultural e hábitos de vida semelhantes.
Para O’Neill (1986, p. 67), “esses hábitos de vida são um quadro
referencial de valores, expectativas, padrões de consumo, conscientização que os
indivíduos formam em contato uns com os outros”. Essas características são
fundamentais para garantir a reprodução de determinados grupos sociais.
Ao contrário das fortificações medievais, construídas para defesa
contra os inimigos externos, essas novas fortificações têm como objetivo apartar as
classes ricas do convívio social com o diferente (o pobre) e as diferenças (a
pobreza), ao mesmo tempo em que procuram defender-se resguardando-se contra a
degradação social e a violência generalizada (SOGAME, 2001).
Os condomínios também são frequentemente representados como
“ilhas” instaladas no meio de áreas de grande valorização fundiária. Os anúncios
publicitários apresentam a imagem de ilhas para as quais se podem retornar todos
os dias para fugir da cidade e para encontrar um mundo exclusivo de prazer entre
36
iguais. “Os enclaves são, portanto, oposto à cidade, representada como um mundo
deteriorado no qual não há apenas poluição e barulho, mas, o que é mais
importante, confusão e mistura, isto é, heterogeneidade social.” (CALDEIRA, 2000,
p.265 grifo nosso).
Os condomínios fechados correspondem à versão ideal desse novo
“conceito de moradia”, um ideal que parece servir como medida às demais formas
completas que são sempre medidas. Supõe-se que condomínios fechados sejam
mundos separados. Seus anúncios propõem em “estilo de vida total”, superior ao da
cidade, mesmo fazendo parte dela. Na verdade, o novo “conceito de moradia” é uma
resposta à necessidade dos empreendedores imobiliários de construir prédios de
apartamento longe do centro e em imensos lotes por causa dos códigos de
zoneamento e do aumento do preço da terra. Nos anúncios, porém, essa
necessidade aparece transfigurada em “escolha de um estilo de vida” (CALDEIRA,
2000).
Esses anúncios publicitários investem no marketing ecológico, e na
qualidade de vida
2
, o que seria um conjunto de elementos compostos pela vida mais
saudável, ordem, lazer, áreas arborizadas, silêncio e tranqüilidade. Outro item
bastante destacado é a segurança. Os anúncios apresentam os condomínios
fechados como o oposto do caos, poluição e perigos da cidade. Essas imagens são
compartilhadas por aqueles que decidem deixar o centro para habitar nos novos
loteamentos, mesmo que estejam situados em áreas com infra-estrutura precária e
que requerem longas horas no trânsito. Os anúncios, comumente, se referem à
paisagem natural dos empreendimentos, com áreas verdes, parques e lagos e usam
frases com apelos ecológicos.
Cabe destacar a significativa contribuição de (CALDEIRA, 2000) ao
relatar suas experiências da rotina de um desses empreendimentos, onde teve a
2
Esse termo é bastante dúbio e indefinido, porém bastante usado pela propaganda de
empreendedores e construtores. Ele é associado a amplos espaços, à privacidade, ao contato com o
ambiente natural aparentemente não poluído e com acesso a bens e serviços. A medicina também
usa o termo como sinônimo de ambiente e práticas saudáveis no sentido de prevenção de doenças.
Outra vertente, multidisciplinar, diz respeito ao ambiente de trabalho e condições de saúde existindo a
Associação Brasileira de Qualidade de Vida (http://www.abqv.org.br/institucional.php?id=12).
37
oportunidade de entrevistar e de fazer algumas constatações através da
investigação de campo.
Para a autora, apesar do marketing das numerosas instalações para
uso comum, em todos os edifícios e condomínios o uso é muito baixo, com exceção
do playground. “Talvez isso reflita como os moradores se sentem pouco a vontade
com a idéia de partilhar um espaço residencial, uma coisa que os anúncios tentam
rebater sugerindo que a sociabilidade seria possível sem inconveniência”.
(CALDEIRA, 2000 p.268)
O pouco uso das áreas comuns poderia também indicar que a
presença de todas essas instalações, algumas delas bastante luxuosas, é mais
símbolo de status
3
do que uma condição necessária para uma vida cotidiana mais
gratificante. Em outras palavras, essas instalações parecem ter a ver mais com
ostentação do que com um novo padrão de sociabilidade entre vizinhos ou com
novos conceitos de vida privada.
“O ideal do condomínio fechado é a criação de uma ordem privada
na qual os moradores possam evitar muitos dos problemas da cidade e desfrutar um
estilo de vida alternativo, com pessoas do mesmo grupo social” (Caldeira, 2000, p.
275).
Embora os novos enclaves valorizem o universo privado e rejeitem a
cidade e seus espaços públicos, organizar a vida em comum dentro dos muros
dessas áreas residenciais coletivas é bastante difícil. Através das entrevistas, a
autora pode verificar que os moradores sentem que os condomínios de fato são
seguros. No entanto, a vida entre iguais parece estar distante do ideal de harmonia
que alguns anúncios querem construir (CALDEIRA, 2000).
3
Essa palavra traz o sentido da ordem que alguém ocupa na hierarquia social, próximo de ser
sinônimo de prestígio. É um conceito importante que traz em si a idéia de estratificação social. Max
Weber diferenciou status de classe social, embora sociólogos contemporâneos traduzam o conceito
de status socioeconômico como o resultado empírico das variáveis renda, educação e prestígio da
profissão. Os critério weberianos dizem respeito a um grupo de pessoas que se diferenciam a partir
de qualidades não econômicas como honra, prestígio e religião.
38
Nos Estados Unidos, community é uma designação comum para
condomínios de vários tipos. No Brasil, os incorporadores imobiliários não vêem a si
mesmos como community builders, e os anúncios não apresentam os condomínios
fechados como um novo tipo de vida comunitária, mas apenas como um local de
moradia para grupos sociais homogêneos. Em outras palavras, os anúncios não
enfatizam uma comunidade de valores e interesses compartilhados, não tentam criar
nenhuma sensação de pertencimento a uma comunidade e não apelam para a
importância de um espaço que possa facilitar interações entre vizinhos. Para os
empreendedores imobiliários brasileiros e seus clientes, as vantagens da
homogeneidade social não implicam no desejo de uma sociabilidade local
(CALDEIRA, 2000).
A questão em torno da qual há muita ambigüidade e divergência é a
oposição à “cidade” e o abandono de áreas centrais da cidade. “Nem todo mundo
está pronto a abandonar a cidade para obter status da negação da vida urbana.”
(CALDEIRA, 2000, p. 287) Alguns, de fato, lutam para permanecer em seus bairros
tradicionais, seja nas áreas centrais, tradicionais, de classes média e alta onde os
edifícios de apartamentos de luxo têm sido comuns há tempos. Sejam eles os
bairros intermediários e mesmo periféricos, onde tradicionalmente as classes média
baixa ou baixa têm vivido e estão passando por enobrecimento. Nos dois casos, há
um apelo ao velho estilo de vida oferecido pela cidade, e a tradição em lugar da
transformação.
Morar no coração da cidade ainda parece ser atraente para alguns,
especialmente se o for em edifícios valorizados próximos às classes de maior poder
aquisitivo. Ainda existe uma parcela da sociedade que está arraigada ao centro da
cidade, ou seja, os condomínios horizontais fechados não são as únicas opções de
moradia de prestígio (FRESCA, 2002).
Marcuse (2004) utiliza-se da definição de enclave como área de
concentração espacial, na qual os membros de um grupo populacional específico,
auto-definido por etnicidade ou religião ou de outra maneira, reúnem os meios de
valorizar o seu desenvolvimento econômico, social, político e/ou cultural. Já uma
cidadela é uma área de concentração espacial na qual os membros de um grupo
39
populacional específico, definido por sua posição de superioridade, em poder,
riqueza ou status, em relação a seus vizinhos, reúnem os meios de proteger ou
valorizar esta condição. Ao contrário do enclave, o gueto é uma área de
concentração espacial usada para separar e limitar um grupo populacional
específico involuntário (usualmente por raça) mantido e tratado como subalterno
pela sociedade dominante.
Diferentemente do loteamento fechado, o loteamento convencional é
feito de forma a integrar-se na malha urbana existente. As vias e logradouros são de
domínio público, passíveis de utilização por qualquer pessoa. Os lotes têm acesso
direto à via pública, a área loteada perde a sua individualidade e passam a existir
vários lotes como unidades autônomas para fins de edificação (DELICATO, 2004).
Nesse sentido, o conceito de enclave fortificado, na sua forma
estrutural, é o termo mais adequado para essa nova tendência de moradia em que
seus moradores optam pelo isolamento de forma voluntária. Ou seja, ele não é
composto por grupos de excluídos. Logo que o critério é eminentemente econômico,
o condomínio fechado é uma opção daqueles que possuem condições financeiras
ou querem “aparentar” ter, para ali residirem (CALDEIRA, 2000).
O condomínio é uma forma espacial de segregação. Os grupos de
maior poder aquisitivo se auto-segregam, no sentido que mudam para áreas de forte
homogeneidade espacial por sua própria escolha. Em outras palavras, o condomínio
fechado é a expressão da auto-segregação residencial em Londrina. A respeito do
conceito mais adequado à realidade da cidade, acreditamos que a definição de
enclaves fortificados e segregação residencial sirva como parâmetros para
identificação do padrão dessa nova tendência em Londrina.
1.3 Legislação dos Loteamentos Fechados e Condomínios: Conceituação e
Base Jurídica
Na perspectiva de Salgado (2000), Loteamento Fechado e
Condomínio Fechado são duas modalidades de ocupação do solo urbano, que vêm
sendo empregadas indistintamente sem o devido rigor técnico. No subcapítulo,
40
pretende-se, através da legislação vigente, diluir as dúvidas a respeito dessas
terminologias.
Segundo a Lei 6.766/79, entende-se por loteamento a divisão de
uma gleba em lotes cuja propriedade é adquirida lote a lote. Ele foi o principal
elemento formador de nossas cidades e, possui uma farta legislação urbanística, e
que tenta garantir fluidez de circulação e espaços destinados ao uso público.
Algumas Leis Municipais têm previsto a figura do loteamento
fechado, parcelamento implantado segundo a Lei 6.766/79, mas cujas vias públicas
internas são objeto de concessão, permissão ou autorização de uso outorgado pelo
poder público municipal a uma associação constituída pelos moradores. A
generalização dessa lei, mediante legislação municipal, chega a permitir o
cercamento de loteamentos convencionais que transformam espaços originalmente
públicos em privados. Ao excluir o restante da população da utilização de
benfeitorias públicas, é ampliado o acesso aos privilégios, institucionalizando assim
o enclave. Por outro lado, entende-se também que os empreendimentos,
implantados sob a lei de condomínio, caracterizados pela existência de somente
uma via de acesso, cercas no perímetro, sem prolongamento das ruas internas e
sem expresso reconhecimento de que tais vias seriam de domínio municipal, as
partes comuns de uso dos condomínios, não poderiam ser consideradas
posteriormente, pelas prefeituras, bens públicos (DELICATO, 2004).
O condomínio é definido como uma única gleba, onde as residências
são previamente construídas cuja propriedade do terreno é adquirida através da
parcela ideal referente a toda a gleba. Suas áreas comuns, tendência, por exigência
de legislação, devem ter as mesmas proporções que as áreas públicas do
loteamento e são por definição de propriedades dos condôminos (área comum).
Na legislação específica para a implantação de condomínios
especiais de casas térreas ou assobradadas é previsto no artigo 8º da Lei Federal
4591, de 16/12/64. Essa lei dispõe sobre o condomínio em edificações e as
incorporações imobiliárias que organizam o condomínio em conjuntos residenciais
urbanos de propriedade exclusiva onde existam áreas privativas, de jardim e áreas
41
livres e comuns, como piscinas, áreas de lazer, salões de festa, bem como acesso a
via pública ou as várias moradias do conjunto (BRASIL, 1964). Esse tipo de
empreendimento é constituído por terrenos individualizados destinados a
edificações. Eles estão dispostos em geral e conjunto com perímetro fechado,
cercado por muros ou cercas e com controle de acesso. Sua característica principal
é a exclusividade de uso de espaços públicos que se consolida como um padrão
residencial das cidades grandes e médias.
De acordo com Araújo (2004), majoritariamente, os condomínios
urbanísticos são implantados utilizando a permissão genérica do artigo 8º da Lei
4.591/64, sem o devido respaldo de normas urbanísticas municipais e o arrepio do
parâmetro técnico mínimo. Não raro, encontram-se esses empreendimentos
instalados até mesmo em área rural.
A lei sancionada em Londrina apresenta as seguintes
características. No dia 20 de julho de 1998, a Prefeitura Municipal aprovou a Lei, n.
7483 sobre o parcelamento do solo para fins urbanos, a qual, entre outros pontos,
estabelece:
Art. 56. “É admitida a implantação de loteamentos com circulação
fechada ou limitada ao público em geral, podendo o Poder Público,
para isso, conceder direito real de uso de logradouros públicos,
desde que atendidas as disposições legais vigentes e as seguintes
condições”:
I – o loteador deverá encaminhar pedido de consulta, indicando a gleba, sua
intenção e declarando estar ciente de que o loteamento deverá
obedecer aos
mesmos requisitos estabelecidos nesta lei para parcelamentos;
II – o loteamento deve localizar-se no Perímetro Urbano, na Zona de Expansão
Urbana ou em Zonas Especiais
4
, com área de declividade inferior a 30% (trinta por
cento), observados os pareceres dos órgãos ambientais;
4
As Zonas Especiais destinam-se a uso com finalidade específica, quer modificando a realidade
urbana existente, quer criando situações urbanas novas, devendo toda intervenção nessa Zona ser
objeto de estudo por parte do Poder Público Municipal.
42
III – a área passível de fechamento, com controle de acessos, deve atender aos
seguintes requisitos:
a) adequar-se ao estabelecido na Lei do Sistema Viário e não interromper a
continuidade de vias arteriais e coletoras;
b) poder ser inscrita num círculo de 600m (seiscentos metros) de diâmetro,
excetuando-se os casos de local confinado por acidentes geográficos de difícil
transposição por vias que ligam áreas vizinhas;
c) existir, ao longo de todo o perímetro fechado, externamente à cerca, uma via
pública com 15m (quinze metros) de largura, no mínimo, com espaço livre de recuo
com largura de 5m (cinco metros), medidos a partir do alinhamento predial, que será
computado como área pública não edificável, excetuando-se os casos de locais
confinados por acidentes geográficos;
d) existirem nos pontos de controle praças externas para acesso de veículos, com
área totalizando 1% (um por cento) da área da gleba, computável na área de praça e
devendo conter um círculo mínimo de 15m (quinze metros) de diâmetro;
e) as áreas destinadas a equipamentos comunitários públicos ou uso institucional,
bem como as de preservação ambiental e de fundo de vale não serão objeto da
concessão de uso por parte do Poder Público, devendo estas localizar-se
externamente;
f) os espaços livres de uso público serão acrescidos em 5% (cinco por cento) sobre
o disposto no artigo 31 desta lei;
g) quando a gleba estiver contígua ao loteamento que não passou pelo processo de
concessão de uso de áreas públicas, a área a ser fechada deve observar o disposto
nesta lei quanto ao comprimento das quadras;
h) as áreas destinadas a uso institucional deverão ser externas ao loteamento e
respeitar o percentual de 3% conforme art. 31.
IV – a entidade concessionária deve ser uma sociedade civil, devidamente
regularizada, ainda que na forma de condomínio, constituída pelos proprietários dos
lotes servidos pelas vias e áreas públicas objeto da concessão;
V – a concessionária deve-se comprometer a custear, executar e manter as redes
de infra-estrutura obrigatórias para loteamentos, e mais:
a) sistema de coleta de esgoto, até o ponto de ligação com a rede pública;
43
b) sistemas autônomos de captação e tratamento de água potável e de tratamento
de esgoto, em caso de inexistência de redes públicas nas proximidades do
loteamento, respeitada a legislação em vigor.
c) manutenção e limpeza das vias e outras áreas públicas objeto da concessão;
d) coleta de resíduos sólidos e guarda em compartimento fechado, de acordo com
as normas da AMA, nos locais indicados pelo Poder Público para entrega ao serviço
de limpeza pública;
VI – do instrumento de concessão de uso (Escritura Pública de Concessão de Direito
Real de Uso de Área), que será emitido por ocasião da aceitação do loteamento,
deverão constar todos os encargos da concessionária relativos à destinação, ao uso,
à ocupação, à conservação e à manutenção dos bens públicos objetos da
concessão, bem como as penalidades em caso de seu descumprimento.
De acordo com a Lei 7.483/98 cap. II, seção I, artigo 31, todos os
loteamentos devem passar para o domínio público, no mínimo 35% do total a ser
parcelado da gleba original. Os loteadores podem requisitar o direito real de uso de
áreas públicas, ou seja, o direito de construírem muros que excluam o restante da
população do acesso às mesmas. Nesse caso, eles devem doar ao poder público,
35% da área a ser loteada, acrescida de 5% pelo fato de ele ser fechado. Isso é
obrigatório em todos os loteamentos. Quando os loteamentos fechados têm áreas
públicas dentro de seus muros, que têm uso privado os demais habitantes da cidade
estão excluídos do acesso ao que legalmente é comum. Em outras palavras, é um
exemplo da prática de segregação (RIBEIRO, 2006).
A terminologia utilizada é pródiga: loteamentos especiais,
loteamentos em condomínios especiais, condomínios exclusivos, condomínios
horizontais, condomínios deitados, loteamentos fechados. Mas, em termos
concretos, há a privatização do uso de áreas verdes, sistema de lazer, ruas e praças
estão em áreas que de direito deveriam ser de uso público (FREITAS, 1998). Apesar
da diversidade de terminologias utilizadas para classificar e conceituar esse novo
tipo de padrão de moradia, em nosso trabalho, a palavra condomínio será usada
genericamente englobando tanto os condomínios fechados propriamente ditos como
os loteamentos fechados. Passaremos adiante ao capítulo em que há um breve
44
histórico, necessário a quem não reside ou conhece a cidade de Londrina, com
vistas a compreender e inserir o papel dos condomínios na fase atual do seu
crescimento urbano.
45
2 FORMAÇÃO ECONÔMICA SOCIAL E ESPACIAL (F.E.S.E.) COMO
CATEGORIA DE ANÁLISE
“O espaço é um produto material de uma dada
formação social. Em outras palavras a estrutura
social pode ser usada para explicar as formas
espaciais.” (Manuel Castells).
Para compreendermos a formação social espacial de Londrina é
preciso antes percorrer o caminho de sua gênese, crescimento e expansão,
verificando como se deu a organização espacial da cidade a partir da estruturação
social de classes
5
. Utilizamos do conceito de Formação Econômica Social e Espacial
(F.E.S.E.) como categoria de análise para entender o espaço urbano da cidade,
principalmente a partir da década de 1960, década marcada pelo aumento
populacional urbano e também por um processo de desestruturação urbano
regional.
O conceito de formação socioespacial, ou simplesmente formação
espacial tem como objetivo explicitar teoricamente que uma sociedade só se torna
concreta através de seu espaço. O espaço que ela produz, pois, só é inteligível
5
“Embora seja difícil, senão impossível, encontrar uma definição de classe social
que conte com o
consenso dos estudiosos ligados a diversas tradições políticas e intelectuais, todos estão de acordo
as Classes sociais são uma conseqüência das desigualdades existentes na sociedade”.
(DICIONÁRIO DE POLÍTICA s/ano, p.169).
“Para Marx, as classes são expressão do modo de produzir da sociedade no sentido de que o próprio
modo de produção se defina pelas relações que intermedeiam entre as Classes sociais, e tais
relações dependem da relação das Classes com os instrumentos de produção. Em uma sociedade
em que o modo de produção capitalista domine, sem contrastes, em estado puro: as classes se
reduzirão fundamentalmente a duas: a burguesia, composta pelos proprietários dos meios de
produção, e o proletariado, composto por aqueles que, não dispondo dos meios de produção, têm de
vender ao mercado sua força de trabalho. Portanto, para Marx, enquanto a existência das classes se
baseia nas posições diversas que os homens ocupam no processo produtivo, o antagonismo que
existe entre elas se situa em nível político, estes dois níveis estão estreitamente ligados entre si, mas
não coincidem.” (DICIONÁRIO DE POLÍTICA s/ano, p.171 e 172).
Classe segundo Max Weber. “Enquanto Marx não apresenta nunca uma definição explicita do
conceito de classe, mesmo construído sobre ele toda a sua teoria da sociedade e da história, Weber
o define claramente, limitando, porém, seu alcance teórico à descrição de um campo muito restrito de
fenômenos. Parte de uma definição estritamente econômica do conceito de classe; segundo tal
definição, fazem parte de uma classe todos aqueles que possuem a mesma situação em relação ao
mercado, ou seja, têm as mesmas possibilidades objetivas de acesso aos bens escassos que o
mercado oferece.” (DICIONÁRIO DE POLÍTICA s/ano, p.173).
46
através da sociedade. Sociedade e espaço não podem ser entendidos como coisas
separadas, mas sim como formação socioespacial (CORRÊA, 1995). Esta
concepção de espaço marca os geógrafos, que a partir da década de 1970
adotaram o materialismo histórico e dialético como paradigma. Nele, o espaço é
concebido como locus de reprodução das relações sociais de produção, e,
conseqüentemente, de reprodução da sociedade.
Na perspectiva de Santos (1985) esse conceito é o mais adequado
ao estudo da sociedade e do espaço, já que é capaz de expressar a totalidade
espacial em seu movimento, como uma potencialidade e uma realidade. O espaço é
a sociedade em sua concretude. Só há espaço se existe uma sociedade que o torne
inteligível. Porém, tanto o espaço como a sociedade em geral não tem existência,
não são reais se não realizamos o exercício de chegar a uma sociedade e espaço
historicamente determinados. “A formação econômica - social compreende uma
estrutura técnico-produtiva expressa geograficamente por certa distribuição da
atividade de produção correlacionada à produção propriamente dita, distribuição,
circulação e consumo.” (SANTOS 1982, p. 14). Essa definição explicita mais uma
vez que a categoria (F.E.S.E.) permite entender a sociedade que só se torna
concreta e possível por intermédio do espaço. Ao mesmo tempo, este último só é
inelegível por intermédio da sociedade que o constrói. Porém, como adverte Cunha
(1991, p.22) “a idéia ou perspectiva da inserção desse espaço em uma totalidade,
não é tarefa fácil, pois envolvem muitas categorias de estudo como também várias
formas de abordagem”.
O conceito de espaço tem sido discutido e amplamente repensado
nas mais diversas correntes do pensamento geográfico. Seu papel em relação à
sociedade tem sido freqüentemente minimizado pela geografia. O estudo da cidade
e da sua produção não ocorre fora de um espaço dinâmico, mutável e social.
Portanto, essa categoria de análise considera e evolução diferencial das sociedades
de transformar historicamente o espaço (SANTOS, 1982).
Para Santos (1982, p.11), “essa categoria expressa a unidade e a
totalidade das diversas esferas, econômicas, social, política cultural da vida de uma
sociedade”. Esse conceito não se aplica a uma sociedade em geral, mas a uma
47
determinada sociedade, como é o caso de Londrina. Compreender sua formação
econômica e social é condição fundamental em nossa análise de ocupação e
transformação do espaço urbano.
Através da investigação da (F.E.S. E.), é possível entender o modo
de produção capitalista nas cidades, compreendendo que os mesmos elementos e
fatores que ocorrem em duas cidades terão desdobramentos e conseqüências
distintas, e isso se deve à formação social e espacial de cada lugar. Para Santos
(1982, p.15) ”os modos de produção escrevem a Histórica no tempo, as formações
sociais escrevem - na no espaço”.
O espaço não é neutro nem inerte, não é uma simples tela de fundo,
ou apenas um palco onde as relações de produção da cidade acontecem. O espaço
é mais que isso, é dinâmico e mutável e evolui à medida do movimento de uma
sociedade (CORRÊA, 1995). Ele pode ser entendido como espaço social, vivido, em
estreita correlação com a prática social. Não deve ser visto como espaço absoluto,
vazio e puro, lugar por excelência dos números e das proporções, nem como
produto funcional da sociedade, um conjunto das coisas e de seus subconjuntos. O
espaço não é nem o ponto de partida (espaço absoluto), nem o ponto de chegada
(espaço como produto social) (CORRÊA, 1995).
O espaço também não é apenas um instrumento político, um campo
de ações de um indivíduo ou grupo, ligado ao processo de reprodução da força de
trabalho através do consumo. Mais que isto, engloba esta concepção e a ultrapassa.
O espaço é locus da reprodução das relações sociais de produção (CORRÊA,
1995). Para Corrêa (1995, p.44), “o espaço é absoluto e relativo, representado
através de matrizes e diversas metáforas, reflexo e condição social, experenciado de
diversos modos, rico em simbolismo e campo de lutas, o espaço geográfico é
multidimensional”. Aceitar essa multidimensionalidade e suas várias facetas é
aceitar as práticas sociais distintas que permitem construir diferentes conceitos de
espaços. Para Corrêa (1995), revelarmos e decodificarmos as práticas sociais dos
diferentes grupos que nele produzem é uma meta para nós geógrafos.
48
Nesse sentido, analisar o espaço como expressão da estrutura
social equivale, pois, a estudar sua formação por elementos do sistema econômico,
do sistema político, do sistema ideológico, por suas combinações e práticas sociais
que derivam dele (CASTELLS, 1983). É através do entendimento das relações
capitalistas de produção, e como atuam no espaço urbano, que será possível
entender a estruturação e organização sócio-espacial de uma cidade.
2.1 Características Gerais do Crescimento e Expansão de Londrina
Sem ter a intenção de empreender uma descrição histórica da cidade
de Londrina, pretendemos aqui, tecer, uma discussão situando, de forma compacta
e sucinta, a trajetória de Londrina, da gênese aos dias de hoje. Não temos a
pretensão de realizar uma análise minuciosa sobre a historiografia de Londrina, mas
verificarmos que a ocupação do espaço urbano residencial é segregada desde sua
fundação.
O município de Londrina localiza-se ao norte do Estado do Paraná, e
ocupa uma posição estratégica em termos geoeconômicos, e constitui-se em centro
de referência regional. Atualmente com 72 anos de existência e aproximadamente
meio milhão de habitantes, cresceu de forma acelerada, apresentando uma série de
características que influenciaram decisivamente na sua conformação urbana e,
conseqüentemente, na sua paisagem arquitetônica. (Mapa 01)
49
Mapa 01: Localização de Londrina – PR.
Fonte: Paula, 2006.
50
Segundo Linardi (1995) sua instalação de iniciativa britânica,
relacionou-se a um amplo planejamento urbano regional de uma das áreas mais
férteis do país. Caracterizada por uma terra argilosa e vermelha, denominada por
muitos, de terra roxa. Essa fertilidade e o modelo de ocupação fizeram de Londrina
um pólo receptor e irradiador de grande afluxo populacional, incrementado
principalmente pela cafeicultura.
Foto 01 – Abertura recente da estrada que ligava Jataizinho a Londrina. Esse
caminho foi à rota pioneira para chegar até a cidade. Fonte: Viação Garcia 60 anos.
A cidade de Londrina nasceu com o objetivo de coordenar, orientar e
promover o plano de colonização da Companhia de Terras Norte do Paraná –
CTNP. Desde o início constituiu-se no centro coletor de matéria-prima e distribuidor
de bens de produção e serviços à população regional. Devido a sua posição
geográfica, nasceu sob relações de dependência com o Estado de São Paulo, tanto
históricas como socioeconômicas, e seu desenvolvimento foi, sem dúvida,
surpreendente. A década de 1930 foi marcada pela fase do pioneirismo, quando
houve muita propaganda sobre a fertilidade das terras norte paranaense e foi
montado um sistema de mobilização para apoiar o empreendimento da CTNP.
51
Foto 02 - Patrimônio Três Bocas esse era o nome de Londrina em 1934: A foto
mostra a atual Avenida Celso Garcia Cid entrada da cidade, ao fundo, a primeira
clareira, onde hoje está a sede da Viação Garcia. Fonte: Acervo do Museu Histórico
de Londrina.
Inicialmente a CTNP adquiriu 515.000 alqueires paulistas
correspondentes a 12.643 km
2
. A priori a companhia comprou as terras com o
objetivo de explorar a cultura do algodão. No entanto após reconhecimento da área
decidiu-se lotear a gleba em pequenas propriedades formando-se então a Paraná
Plantations Co. que se desdobrou em duas subsidiárias: A Companhia de Terras
Norte do Paraná e a Cia Ferroviária São Paulo-Paraná que levaria os trilhos até as
zonas de loteamentos. Em 1929, a CTNP tomou posse efetiva de sua enorme
propriedade com a fundação de Londrina, onde foi instalada a sede da empresa. A
partir deste momento iniciou os trabalhos de levantamento topográfico, loteamentos,
construção de estradas e localização dos núcleos urbanos. Em 1933 iniciou-se o
loteamento de Londrina, Muller (2001) afirma que os lotes tinham traçados em
longas fitas, frente para as nascentes dos rios e para a estrada, de extensão média
de 16 alqueires paulistas variando o tamanho de acordo com a localização.
Acompanhando o loteamento, progrediu a estrada de ferro que chegou a Jataizinho
(1931), Londrina (1935) e Apucarana (1937). Em 1944 a CTNP foi vendida a um
grupo de empresários paulistas passando a se chamar Companhia Melhoramentos
Norte do Paraná, no entanto os objetivos não mudaram. O loteamento das terras, a
construção de estradas e a fundação dos núcleos urbanos foram executados
52
conforme o planejado. Dessa nova administração é a fundação de Maringá (1946)
Apucarana, Mandaguari, Piquirí, Pirapó e Jandaia do Sul no atual vale do Ivaí.
Na perspectiva de Müller (2001) a ocupação do Norte do Paraná
se fez por dois elementos distintos, porém inseparáveis: a colonização rural e a
fundação de núcleos urbanos, e está intimamente ligada à expansão paulista e a
marcha do café.
A ação das companhias privadas faz parte de um movimento geral
de ocupação e povoamento do Estado de São Paulo, aquilo que
denominou de marcha pioneira que termina em transbordar, por
assim, dizer as barrancas do Rio Paranapanema em direção ao
Paraná. (MONBEIG, 1957 p.37).
Cabe salientar que o geógrafo francês Pierre de Monbeig é o
primeiro que estabelece o vínculo ente o projeto imobiliário e a obras de
colonização. Monbeig (1957) deu um novo sentido à expressão “colonização” que
passou a ser identificada com um projeto imobiliário planejado em áreas de
expansão capitalistas. É ele que transforma cientificamente um projeto imobiliário
em trabalho de colonização.
A respeito do projeto urbanístico de Londrina verificamos que a
planta urbana seguia o formato de tabuleiro de xadrez, constituída de 250 quadras
de aproximadamente 10.000 m
2
cada, a princípio a cidade foi planejada para abrigar
20.000 habitantes Linardi (1995). A planta original da cidade, até meados da década
de 1940 correspondia à própria cidade, atualmente coincide até certo ponto, com a
área central de Londrina, inserida no quadrilátero formado pelas Avenidas
Higienópolis, Juscelino Kubitscheck, Arcebispo Dom Geral Fernandes (Leste-Oeste)
e Duque de Caxias (TAKEDA 2004).
A malha seguia um padrão rígido em rede ortogonal, de contornos
definidos e sem declividades excessivas, com ruas de 9 m em dois sentidos. O seu
centro teria formato elipsoidal, formando uma área central, no qual deveria se situar
a catedral, com quatro praças em arco, (Willie Davis, Primeiro de Maio, Gabriel
Martins e Sete de Setembro) localizando-se também lojas, bancos e serviços. A
53
cidade apresentava um traçado típico entre as muitas e recentes povoações
surgidas a partir do café, caracterizado pela regularidade, conformação
arredondada, núcleo nítido e contorno definido. Elas diferenciavam da maioria das
cidades brasileiras tradicionais, geralmente de ocupação espontânea e irregular
Linardi (1995).
Inicialmente projetada para abrigar 20.000 habitantes em sua área
urbana, a planta de Londrina apresenta regularidade geométrica, cuja forma tende
ao quadrado. O perímetro da cidade tangenciava os fundos de vale, a fim de evitar
as áreas com declividades acentuadas. A morfologia urbana foi determinada pela
penetração das vias de acesso regionais. Os principais componentes do sistema
viário era a ferrovia e a rodovia, esta última ocupando o espigão central. A malha
urbana seguia um padrão ortogonal com ruas de 12 m de larguras, dispostas nos
sentidos LO e NS. As quadras forma projetadas com 110 m de comprimento,
divididas em 20 ou 24 lotes. Trata-se de um modelo elaborado para facilitar a
subdivisão dos lotes urbanos, tornando-os tanto mais regular quanto possível
(SUZUKI 2003).
Para Linardi (1995) os diferentes estratos sociais que aqui moravam
influenciaram no desenho da cidade desde a colonização. Havia a presença de
distintas camadas sociais, compostas por uma população de maior e médio poder
aquisitivo e pelas camadas mais baixas. A classe de maior poder aquisitivo era
formada por empreendedores imobiliários, fazendeiros e banqueiros, enquanto a
classe média era constituída de comerciantes, profissionais liberais e pequenos
proprietários de terra. Já a camada mais baixa da população era formada por
trabalhadores rurais, peões, empreiteiros, corretores e trabalhadores autônomos em
geral.
“[...] o projeto urbanístico de Londrina definia certa especialização
das áreas, manifestando-se concomitantemente à sua criação, as
primeiras evidências de segregação urbana. Ao ser implantado o
plano e colocado à venda, foi estabelecida também uma distinção
de valores, consequentemente, gerando uma distinção de usos e
padrões, com feições de um primeiro zoneamento.”
(LINARDI 1995
p. 129).
Com a chegada da ferrovia em 1935, após a emancipação de
Londrina (1934) verficou-se uma grande expansão da cidade principalmente com o
54
surgimento das vilas. De acordo com Prandini (1952) essas áreas eram menos
onerosas do que as áreas urbanas e, portanto mais acessível à população de menor
poder aquisitivo.
Foto 03 – Vista da Avenida Paraná em 1938, a partir da Praça Marechal Floriano
Peixoto. Destaque para a tipologia das casas. Fonte: Acervo do Foto Estrela.
A respeito do crescimento desordenado da cidade, Takeda (2004)
afirma que no final da década de 1930, a cidade contava com o surgimento dos
primeiros loteamentos fora de sua planta original, sendo estes situados ao norte da
ferrovia e destinados a uma população de baixo poder aquisitivo, como é o caso da
Vila Casoni e a Vila Nova, entre outras.
No final da década de 1940 começaram a surgir as primeiras
preocupações com o uso e a ocupação do solo, quando entrava em decadência a
aparente ordem urbanística inicial para o crescimento da cidade. Ao redor do
perímetro urbano, a CTNP havia traçado uma faixa de terras a serem cortadas em
lotes de 1 a 3 alqueires, com a finalidade de serem abertas clareiras para hortas,
granjas e pequenas culturas. No entanto, com a expansão urbana rápida, estas
chácaras que serviam de cinturão verde desapareceram,dando lugar a loteamento
que atendiam aos interesses dos loteadores e sem uma orientação geral. Deste
modo, aparecia o primeiro instrumento de regulamentação urbanística, após o plano
original de colonização da cidade, a lei n.133 Linardi (1995). Essa lei, criada em
55
1951, era formada por 149 artigos e foi elaborada a partir de uma proposta de
Francisco Prestes Maia, ex-prefeito de São Paulo. Trata-se do o primeiro
instrumento de controle do crescimento urbano londrinense, foi considerado, na
época, muito rígido. Essa lei era repleta de normas técnicas e de muitas
especificações que pretendiam disciplinar o crescimento da cidade. Embora
necessário do ponto de vista do poder executivo, tornou-se inexecutável para os
imobiliaristas e loteadores, dada a sua complexidade e nível de exigências.
Instrumento de legislação urbanística incomum para a época, tinha um caráter muito
avançado, alterando completamente o nível de exigências para a aprovação de
loteamentos urbanos. Tornou-se, assim, um instrumento muito combatido por
segmentos da sociedade que se diziam prejudicados, os quais acabaram
organizando manifestações públicas de repúdio à lei.
Apesar das pressões, a lei n. 133 foi mantida em vigor, uma vez que
era considerada indispensável para o ordenamento da expansão urbana de
Londrina. Entre as questões abordadas, estava a do aumento da área do loteamento
destinada às praças públicas e maior severidade quanto às exigências para a
aprovação de loteamentos em relação à legislação anterior, além da com a
necessidade de obras de infra-estrutura na área loteável e a previsão de arborização
no plano do arruamento. Apesar de ser uma regulamentação detalhada, essa lei
setorizava as áreas urbanas segundo as classes sociais. A região central era tida
como sede do capital comercial e da política administrativa, o que fazia as classes
dominantes locais localizarem-se neste quadrilátero. Dividia, ainda, a cidade em três
zonas: a primeira compreendia a área formada pela Avenida Paraná e a Avenida
Higienópolis. A segunda a Rua Minas Gerais e a Rua Sergipe. A terceira a Rua
Benjamin Constant. Na primeira somente eram permitidas casas de alvenaria. Nas
outras duas áreas, era permitida a construção de casas de madeira as quais até
então, a grande maioria na paisagem da cidade.
A lei n. 133 estabelecia normas para o controle do espaço urbano,
sobretudo aquelas relacionadas à distribuição espacial das atividades. Assim, a
legislação previa cinco zonas específicas: residencial, comercial, industrial,
ferroviária e rural. A área central foi definida como de uso comercial e administrativo,
56
com as classes sociais de maior renda instalando-se nas suas proximidades. Não
eram permitidas construções em madeira nesta região.
As novas regras determinavam que a execução de obras de infra-
estrutura dos loteamentos corresse por conta do loteador, além da previsão de
arborização e concessão de maiores áreas para praças. Tratava-se de uma lei
necessária do ponto de vista da administração pública, mas que não ficou isenta de
críticas, sobretudo da parte de imobiliaristas e loteadores, que consideravam
inexecutável, dado o nível das exigências.
Dessa forma, as classes dominantes locais deveriam ocupar as áreas
do quadrilátero central, próximas do coração administrativo e comercial enquanto as
de baixa renda foram relegadas às áreas periféricas da época numa clara
demonstração de discriminação do poder público (JACOBS, 2000). Como exemplo,
havia a RI_A para a “classe superior”, a RI_B e RI – C para as “classes médias” e
zonas de habitação para as de menor renda. A publicação da nova lei foi
acompanhada de ampla cobertura jornalística, que proclamava os benefícios das
mudanças (LINARDI, 1995). Em 1935 a cidade de Londrina tinha cerca de 700
casas, praticamente todas em madeira, estando a maior parte concentrada na região
entre a Avenida Paraná e a linha férrea, o que formava um setor urbano de uso
misto, mais residencial que comercial. A partir daí, começaram a surgir as primeiras
construções em alvenaria. Esse número subiu para 1.120 já no ano seguinte,
atestando o grande desenvolvimento da cidade.
A paisagem londrinense e das demais cidades do norte paranaense
se caracterizava principalmente, nas décadas de 1940 e 1950, pela predominância
de construções de casas madeira como uma tipologia singular, não raro pelo uso de
peroba rosa (LINARDI 1995).
Antes dela bem no início da colonização, as primeiras edificações,
tanto rurais como urbanas, eram extremamente precárias, uma vez que eram
construídas para atender as necessidades urgentes de abrigo. Os pioneiros
utilizavam o palmito, e depois a madeira, material mais abundante na região, sem se
preocuparem com a durabilidade. O motivo da pressa também se relacionava com
57
as exigências da CTNP, que concedia descontos de 50% no preço dos lotes para
quem os ocupasse de imediato. As casas possuíam estrutura de madeira roliça,
dedadas com palmito rachado, assoalho de tábuas cruas, e telhas de cedro ou pinho
(LINARDI 1995).
Foto 04 – A foto acima mostra a simplicidade das primeiras edificações. Fonte:
Acervo do Foto Estrela.
Os primeiros casarões e sobrados foram construídos nos anos de
1940 e localizavam-se na Avenida Higienópolis, nome inspirado no bairro paulistano.
Esse logradouro se transformou no principal reduto de moradias dos fazendeiros e
comerciantes enriquecidos pelo café. Havia um desejo grande de assemelharem-se
aos palacetes da Avenida Paulista, com muros baixos e grandes áreas ajardinadas.
As edificações de alvenaria da camada da população de maior poder aquisitivo
passaram a contrastar com a simples tipologia das construções de madeira. Embora
as casas de alvenaria começassem a surgir na cidade, convertendo-se em símbolo
de status, no cenário urbano das décadas de 1940 e 1950 ainda predominava a
arquitetura de madeira.
A cidade hoje não só cresce verticalmente como avança pela
periferia, conquistando os cafezais circundantes, que cedem lugar a
modernos bairros residenciais que trazem características bem
definida, pois são projetados levando-se em consideração não só a
topografia como a zona em que se localizam e o seu entrosamento
com a cidade (SUZUKI, 2003, p. 59).
58
Foto 05 – Casa construída na Avenida Higienópolis, em 1940. Moravam nesses
casarões os comerciantes enriquecidos pelo café. Atualmente o casarão fica no
mesmo lugar. É uma agência bancária do Sudameris. Fonte: Acervo do Foto
Estrela.
As fortes geadas de 1953 e 1955 contribuíram para aumentar a
migração para a cidade, levando a um significado aumento populacional na área
urbana de Londrina, particularmente na periferia, que abrigava a maior parte da mão
de obra vinda das áreas rurais.
No que tange aos aspectos demográficos, a população de Londrina
nos anos de 1950 era composta por 92,1% de brasileiros e 7,9% de estrangeiros.
Entre os estrangeiros Japoneses (945), italianos (382), espanhóis (358) alemães
(193) e mais 21 nacionalidades. Do elemento nacional 70% paulistas, 15% mineiros
e 10% paranaenses dados esses diferentes do censo de 1980 e 1991 quando a
maioria de não naturais residentes em Londrina eram paranaenses paulistas
(54.458) e mineiros (20.539) (Alegre 2002).
A expansão ocorria de modo rápido e desordenado não seguindo o
plano original urbanístico. As vilas cresciam ao redor da área urbana. Para Fresca
(2002) a década de 1950 apresentou a maior expansão econômica físico-territorial e
populacional de sua recente história. Esse crescimento deveu-se à expansão da
59
dinâmica econômico-social da pequena produção mercantil (primeiros
estabelecimentos comerciais) e não apenas da produção e comercialização do café.
Os anos da década de 1950 também foram marcados pelo elevado
número de vilas e pela substituição de casas de madeira por alvenaria
demonstrando o melhoramento das condições econômicas dos proprietários. Neste
período para Linardi (1995), verificou-se o surgimento dos primeiros edifícios
verticais atestando assim a riqueza da cidade.
Foto 06 – Imagem do quadrilátero central, no centro da foto a Igreja matriz e os
primeiros prédios na década de1950. Fonte: Acervo do Foto Estrela.
60
Foto 07 – Vista da Igreja Matriz de Londrina em meados da década de 1950. Fonte:
Acervo do Foto Estrela.
Foto 08 – Imagem do cotidiano de Londrina na década de 1950. Observamos o
estabelecimento comercial, na Avenida Paraná, Casas Pernambucana que até hoje
se encontra no mesmo endereço. À frente, a praça da bandeira. A foto ainda
apresenta casas de madeira e alvenaria contrastando com os primeiros prédios.
Fonte: Acervo do Foto Estrela.
61
Foto – 09 Cenas do cotidiano de Londrina (1950), ao fundo prédios em construção,
e à frente casas comercias do lado de residências de madeira. Fonte: Acervo do
Foto Estrela.
Foto 10 – Vista aérea da área central de Londrina em meados da década de 1950.
À esquerda o conjunto centro comercial e o Edifício do Bosque. Do lado direito
quase em frente à Igreja o edifício Júlio Fuganti. Fonte: Acervo do Foto Estrela.
62
Foto 11 – Vista área do edifício Julio Fuganti, em frente do posto de saúde
municipal, na Rua Senador Souza Naves. Ao fundo os edifícios do centro comercial.
Fonte: Acervo do Foto Estrela
Os anos de 1960 agravaram ainda mais os problemas urbanos em
Londrina, causados pelo início de um processo de desestruturação urbano regional.
Entre os fatores que determinavam essa nova realidade, podemos citar a crise da
economia cafeeira, que levou à erradicação do café a partir de 1962. Paralelamente,
a política governamental passou a destinar recursos cada vez maiores à
industrialização, em detrimento do setor agrícola, produzindo significativas
transformações na organização socioeconômica. A cidade de Londrina, a partir de
então, modificou suas características originais, deixando de ser um pólo agrícola
para tornar-se um centro de atividades terciárias, sobretudo nos setores de comércio
e prestação de serviços nas áreas de saúde e educação.
63
Tabela 1 - Evolução da População de Londrina - 1935 – 2000
Urbana Rural Total Ano
N.º % N.º % N.º %
1935 4.000
27
11.000
73
15.000
100
1940 19.100
25,4
56.196
74,6
75.296
100
1950 34.230
47,9
37.182
52,1
71.412
100
1960 77.382
57,4
57.439
42,6
134.821
100
1970 163.528
71,7
64.573
28,3
228.101
100
1980 266.940
88,5
34.771
11,5
301.711
100
1991 366.676
94
23.424
6
390.100
100
1996 396.121
96
16.432
3,98
412.553
100
2000 433.369
96,9
13.696
3,07
447.065
100
Fontes
: Censos Demográficos 1940, 1950, 1960, 1970, 1980,1991;
Contagem da População 1996; Censo Demográfico 2000 – IBGE.
Através da tabela acima, observamos que na década de 1960, o
percentual da população rural diminuiu o seu ritmo de crescimento pela primeira vez.
Na década seguinte, houve o acelerado crescimento da população urbana. Isto
ocorreu pela mudança no padrão de produção agrícola, com intenso uso da
mecanização, dispensando assim a mão-de-obra abundante. Esta dinâmica
acentuou-se com a necessidade de mão-de-obra no crescente setor terciário e na
nascente indústria em Londrina. Ocorreu então uma intensa migração rural urbana
que culminou com o crescimento acelerado e com a complexificação do espaço
urbano de Londrina Ribeiro (2006). Com isso procurou-se ordenar a expansão
urbana da cidade através da Lei de Zoneamento de 1963 pelo poder público local,
determinando quais eram as áreas de comércio, regional, local, residencial coletiva e
individual e industrial. Outro elemento introduzido nesse contexto foi a criação da
Companhia Habitacional de Londrina (COHAB) que atuou efetivamente a partir de
1970.
A COHAB ganhou expressão com a formação do Banco Nacional da
Habitação. A companhia foi criada através da lei 1.008 de 26 de agosto de 1965, e
começou atuar timidamente como Sociedade de Economia Mista Municipal, com
capital público majoritário (99% das ações). Limitou-se, nos primeiros anos, a
construir casas para funcionários carentes da prefeitura. Aos poucos, se expandiu e,
no ano de 1976, já havia edificado 1000 habitações aproximadamente, distribuídas
64
em 18 conjuntos de Londrina. O primeiro conjunto construído com recursos do BNH
foi o Vitória Régia, na região leste, com 132 casas depois foram construídos o
conjunto Rui Virmond Carnasciali na região norte, 549 casas e o São Lourenço na
região sul, 687 casas.
Em meados da década de 1970, a companhia experimentou um
grande crescimento. O Governo Federal tinha como meta a construção de um
milhão de casas e, portanto não faltaram recursos para as companhias de habitação
(FOLHA DE LONDRINA, 1991).
Em 1976, a região que mais tarde seria chamada Cinco Conjuntos
era constituída por extensas lavouras pertencentes, em sua maioria, aos agricultores
do patrimônio Heimtal. Em 1977, teve inicio a construção do Conjunto Milton Gavetti
com 740 casas, seguido do conjunto Parigot de Souza I e II com 1.170 casas. Em
1978, foi anunciada a construção de 3.218 casas, e começaram a ser edificados
simultaneamente os Conjuntos Aquiles Stenghel, com 1000 unidades, Luiz de Sá,
1000 unidades, Vivi Xavier, 1000 unidades, João Paz, 814 unidades, Semiramis
Barros Braga, 871 unidades, Chefe Newton Guimarães, 287 unidades.
Seguidamente vieram os conjuntos Sebastião de Mello César, com 350 unidades, e
Jácomo Violim, 1.536 unidades. (FOLHA DE LONDRINA, 1991).
No início da década de 1980, o quadro começou a se modificar com
a recessão e a falta de dinheiro para BNH atender as companhias habitacionais de
todo país. O Banco Nacional de Habitação foi extinto em 1986 e suas funções
absorvidas pela Caixa Econômica Federal. A construção da habitação entra em
baixa, e as prestações das edificações em alta. O conjunto Maria Cecília, concluído
em 1983, teve uma baixa procura sobrando casas pelo alto custo das prestações, se
comparados aos dos conjuntos construídos anteriormente.
Na década de 1970, ocorreu uma nova etapa do sistema econômico
capitalista, que atingiu o setor agrário. A política agrícola incentivou a produção de
grãos, visando o mercado externo. Iniciou-se a época do binômio soja-trigo em
áreas anteriormente cafeeiras. O processo de erradicação, do café iniciado na
década anterior atingiu o que restava da economia cafeeira do norte do Paraná. O
65
impacto foi sentido pela desestruturação urbano regional, nos anos de 1970, levando
à desestabilização de toda a rede urbana e regional. Os resultados afetaram o
comércio pela queda do mercado consumidor. Com a diminuição do número da
população que trabalhava em atividades agrícolas correspondeu a um novo padrão
do uso do solo agrário caracterizado por estabelecimentos rurais de tamanho médio
e maior.
Além disso, os programas de desenvolvimento urbano das décadas
anteriores, sobretudo em relação aos fundos de vales aos parques, à constituição do
lago Igapó I, e à localização dos conjuntos habitacionais, fizeram acelerar a
especulação imobiliária nestas áreas. Ocorreu uma nítida segregação espacial das
classes sociais londrinenses: as dominantes, no sul e ao longo dos fundos de vale: e
a trabalhadora, ao norte da cidade. Ao mesmo tempo, iniciou-se o processo de
verticalização no centro de Londrina e de periferização de uma parte considerável da
população. Em 1970, a cidade já contava com cerca de 230.000 habitantes (IBGE
1980) e atingia o ápice de seu desenvolvimento, considerada em 1975 como a
terceira maior cidade habitada do sul do Brasil.
Nos anos de 1972, houve os primeiros esforços para estimular a
industrialização em Londrina, tendo sido criados os centros industriais, chamados de
CILOS
6
pela administração pública municipal. Visando incentivar e coordenar o
desenvolvimento industrial, o poder público forneceu infra-estrutura para empresas
situadas fora das zonas residenciais e comerciais.
Segundo Linardi (1995), a década de 1970 é marcada na agricultura
pela produção de grãos, visando o mercado externo e o predomínio do capital
industrial e bancário. O governo estadual estimulou a implantação de indústrias
através da isenção de impostos e financiamento de baixo custo. A inflação
subjacente foi o grande problema do período que corroeu a economia. Os lucros
gerados pela produção cafeeira, somados ao estimulo do governo estadual, foram
aplicados na área urbana e no implemento das indústrias. Com uma população de
cerca de 300.000 habitantes (IBGE 1980), estes impulsionaram o processo de
6
Centro Industrial de Londrina. Áreas reservadas para a atividade industrial, localizam-se próximas à Br 369,
rodovia que liga Londrina, Ibiporã e Cambé, sendo denominadas CILOI, II e II. Linardi (1995, p. 75)
66
verticalização do centro, paralelamente ao incentivo do desenvolvimento industrial.
Nesse o período, houve a criação do Parque Industrial, a expansão da construção
de conjuntos habitacionais, a atualização do sistema de água e esgoto, e a
racionalização da distribuição de energia elétrica e comunicações. No âmbito cultural
foram construídos estádios, ginásios, foi ampliada a rede municipal de ensino, além
de se criar a Universidade Estadual de Londrina e o Centro de Estudos Superiores
de Londrina.
Diante de tal conjuntura do começo dos anos 1970, a cidade
expandiu-se principalmente para o sul e o sudeste, e, secundariamente, para o
norte, a partir da metade da década. No período final da expansão, esta se dirigiu
para o sudoeste, embora tenham surgido mais conjuntos habitacionais ao norte.
Apesar de os primeiros conjuntos datarem dos anos de 1960, foi a partir de 1975
que o sistema ganhou impulso com a construção dos “Cinco conjuntos,” que
passaram de simples bairros a praticamente uma cidade à parte, ocupada por uma
população de baixa renda em sua maioria (LINARDI 1995).
Também nessa época surgiu um plano de reestruturação para a
área central de Londrina, predominantemente comercial e que concentrava os
principais serviços urbanos, marcando o início de uma série de intervenções da
administração municipal sobre a paisagem do núcleo pioneiro.
No início, a especulação foi uma das forças mais importantes para o
crescimento da cidade, o êxito estava na interdependência com o projeto da malha
urbana, delimitando de maneira clara a atuação do agente. A ênfase da verticalidade
no panorama da cidade exaltou a condição do espigão (LINARDI 1995).
O ano de 1980 iniciou-se com uma população de 300.000 habitantes
(IBGE 1991), período marcado por um processo acentuado de urbanização. O setor
terciário ficou caracterizado por uma economia estruturada e uma influência do
mercado externo, além de um aumento do setor de serviços, especialmente na
educação, saúde e saneamento básico. O desenvolvimento do município fez
aumentar o número de estabelecimentos industriais especialmente os da área
química (produção de óleos, gorduras, cereais, vegetais e animais em estado bruto)
67
e têxtil. Notou-se também o aparecimento em Londrina de indústrias dos ramos
chamados “dinâmicos”, como mecânicos, materiais elétrico e de comunicação,
material de transporte, papel, papelão, material plástico. Desde então, a contribuição
desses ramos industriais vêm se tornando representativa na estrutura econômica da
cidade e região (LINARDI 1995). Observamos também que essa década foi marcada
pela construção de vários edifícios verticais imponentes, que transformaram a
paisagem da cidade e determinaram uma nova ordem urbana. A área central,
principalmente nas proximidades da Avenida Higienópolis, foi o local onde se
concentrou o maior número dessas torres, tanto comerciais como residenciais.
Foto 12 – Vista aérea próxima do atual Terminal Rodoviário de Londrina “José
Garcia Villar”, meados de 1988. Fonte: Viação Garcia 60 anos.
O Edifício Center Irene Isabel foi a primeira edificação vertical da
Higienópolis, rompendo com a característica predominantemente horizontal da
Avenida, que ainda se mantinha como reduto residencial da alta classe de Londrina.
O aumento populacional de Londrina, devido à sua transformação em pólo de
comércio e serviços, nos anos 1980, levou à construção de edifícios diferenciados
dimensionalmente para atender uma demanda de mercado, que incluía a classe alta
(CASTELNOU 2002).
68
Como pólo regional de comércio e de serviços, Londrina chegou a
uma população de 390.000 habitantes (IBGE 1990). A tecnologia industrial contribui
de várias maneiras para um crescimento acelerado no sentido horizontal e vertical.
Entretanto, não havia uma infra-estrutura de suporte que fosse capaz de absorver
esse crescimento de superfície caracterizado pelos problemas de moradia,
alimentação, saneamento (LINARDI 1995).
O aumento populacional na área urbana foi agravado pelo êxodo
rural. Na década de 1980, isso ficou bem evidente nos dados estatísticos
populacionais do IBGE (1990). O maior número de pessoas na cidade significou
mais moradias, sendo assim necessário à criação de conjuntos habitacionais por
parte do poder público. Para a implantação dos primeiros conjuntos foi escolhida a
região norte da cidade, distante da área central que necessitou de uma infra-
estrutura, como água, esgoto, transporte, energia elétrica, que desse conta do
grande contingente populacional. Essa infra-estrutura trouxe valorização imobiliária
para a região, no entanto não despertou a atenção da classe média e alta.
Cabe destacar que esses conjuntos habitacionais tiveram uma
expressão significativa nos anos de 1980, mas não contemplavam a população mais
carente que não tinha renda fixa. Esta, não tendo onde morar, formou, então favelas
ou assentamentos urbanos. Essa década também foi marcada pela presença da
verticalização da área central e áreas adjacentes destinadas à população de maior
poder aquisitivo. Esse tipo de empreendimento imobiliário teve seu auge na década
de 1990 com intensa especulação imobiliária.
Nos anos de 1990, Londrina contava com uma população de 450.000
habitantes (IBGE 2000) sendo centro de referência regional. A cidade possuía nova
lógica do processo sociocultural e exibia sua nova paisagem como cenário
atualizado do crescimento emergente na década anterior.
69
Foto13 – Vista panorâmica de Londrina, na década de 1990, abrangendo parte da
área central ao fundo. Destaque do Lago Igapó I, em frente ao Iate Clube de
Londrina. Fonte: Prefeitura de Londrina.
O fato de as leis urbanas terem sempre seguido a tendência natural
de estratégias de especulação resultou ao longo desse período em problemas
urbanos com alto custo social e ambiental. Atualmente é de competência do Instituto
de Pesquisa e Planejamento Urbano (IPPUL) da prefeitura de Londrina a formulação
do Novo Plano Diretor da Cidade, e a resolução dos problemas criados pelas
concepções de especulação arbitrária e imediatistas.
Outro elemento importante desse período foi a construção do Catuaí
Shopping Center (entre 1988 e 1990 pela construtora Khouri Ltda.) cuja área
construída é de aproximadamente 80.000 m
2
, além de cerca de 20.000 m
2
destinados a implantação do hipermercado Carrefour. A obra consistiu em um
grande empreendimento que modificou os hábitos consumidores da população, e se
definiu como uma outra referência arquitetônica de destaque para a cidade.
Localizado em uma área de cerca de 400.000 m
2
, na região sudoeste de Londrina,
próxima à Rodovia PR 445, o shopping está sobre um platô central de
aproximadamente 150.000 m
2
, que acompanha as curvas de nível.
70
O shopping tem a forma de um leque, resultado da adaptação de
uma malha modular. Incorporado definitivamente ao cotidiano londrinense, o
empreendimento foi um marco para a expansão da região
7
, com reflexos diretos
para o crescimento urbano. Essa porção de área é ocupada especialmente por
condomínios residenciais de alto e médio padrão. As áreas adjacentes a esse
empreendimento imobiliário foram incorporadas à malha urbana e destinada a uma
população de demanda solvável, ou seja, uma classe que tem condições de pagar
por imóveis de elevado status. É importante destacar que esse processo de
reorientação da área não foi imediato, passou-se aproximadamente uma década
para que o entorno do Shopping Center Catuaí, até então organizado em chácaras e
sítios, fosse realmente ocupado (FRESCA 2002).
7
A palavra região é empregada em nosso trabalho para nos referirmos as porções (áreas da cidade
de Londrina) específicas. Não estamos falando de região no sentido amplo de sua definição, para
tanto utilizamos do mapa de Londrina com a divisão das regiões para melhor ilustrar a área que
estamos discutindo.
71
Mapa 02 – Cidade de Londrina: Divisão por Regiões.
72
Uma forma de apropriação desta área tem sido a construção dos
condomínios residenciais horizontais. Estes empreendimentos são edificações de
alto padrão, localizados na periferia da cidade, mas nas quais existem amenidades
naturais ou artificiais, topografia regular, acesso ao transporte, infra-estrutura que
são destinados a uma população com alto poder aquisitivo.
Para O’Neill (1986), esses condomínios representam um processo de
auto-segregação na medida em que estes grupos estão propensos a aceitar os
mecanismos criados para moldar suas preferências habitacionais, inclusive a de
morar em condomínios, significando isto uma conscientização das condições de sua
reprodução.
A rápida expansão urbana de Londrina reflete a forma acelerada e
desorganizada de crescimento das cidades, onde as relações econômicas se
desenvolveram em detrimento das sociais, gerando ambientes urbanos onde se
torna difícil a realização plena das atividades da população. Londrina semelhante às
cidades da frente pioneira do oeste paulista cresceu rapidamente mediante a
dinâmica da pequena produção mercantil, representada pelo café e pela renda
fundiária.
Atualmente Londrina possui, segundo as estimativas do IBGE para o
ano de 2005, uma população de 488.287 habitantes com grande potencial
econômico. É considerada a “capital” do Norte do Paraná, não mais devido à
produção cafeeira como outrora, mas por ser hoje em dia o maior centro industrial,
financeiro e comercial do Norte do Paraná.
73
3 AS ESTRATÉGIAS E ATUAÇÕES DOS EMPREENDEDORES IMOBILIÁRIOS
“O mapa social da cidade sofre uma nova alteração: o condomínio
fechado, produto de capital incorporador que oferece a anticidade.
Este movimento é fruto de um padrão oligopolizado de incorporação,
caracterizado por uma nova relação de grandes empresas
imobiliárias, grandes proprietários de terra e o Estado.” (Luiz C. de
Q. Ribeiro).
3.1 Os agentes envolvidos
A porção sudoeste da cidade de Londrina, como já apontamos
anteriormente, é a área de extremo interesse por parte dos proprietários fundiários
8
,
dos promotores imobiliários
9
que, com a anuência e colaboração do poder público,
vem investindo em infraestrutura e reforçando a estruturação desta área. Nesse
sentido, esse capítulo discute a dinâmica e a produção imobiliária na Gleba Palhano,
conceituando e definindo o papel de cada um desses agentes modeladores do
espaço urbano de Londrina. Pretendeu-se, ainda, entender as ações e estratégias
dos promotores imobiliários na viabilização de seus empreendimentos.
Para Soares (2002), são diversos os caminhos de análise da
produção imobiliária e dos agentes imobiliários, sendo os principais estudos
derivados das análises da corrente da sociologia urbana marxista e desenvolvidos a
partir da década de 1960, como C. Topalov, J. Lojkine, M. Castells, M. Frolin, entre
outros. Para Soares (2002), a importância da promoção imobiliária no interior da
economia capitalista levou “os estudiosos a se concentrarem na atuação dos
promotores imobiliários como agentes da “produção social do espaço urbano”,
surgindo, assim, diversas tendências explicativas do lugar da produção imobiliária no
processo geral da acumulação capitalista” (SOARES, 2002 p. 88). Entre elas
podemos citar a que considera a promoção imobiliária como um “circuito secundário
8
Atuam no sentido de obterem a maior renda fundiária de suas propriedades, interessando-se em que estas
tenham o uso que seja o mais remunerador possível, especialmente o uso comercial ou residencial de status.
Corrêa (1989, p.16).
9
Entende-se o conjunto de agentes que realizam, parcial ou totalmente, as operações de incorporação,
financiamento, estudo técnico, construção ou produção física do imóvel e comercialização Corrêa (1989 p. 19-
20).
74
do capital”, atuante em períodos de crise como um refúgio dos investimentos
capitalistas, que buscariam posições seguras em épocas de redução das taxas de
lucro das atividades tipicamente capitalistas.
Segundo Lefebvre (1976, p. 101), “o investimento no imobiliário e na
construção ainda é proveitoso porque esta atividade utiliza-se de uma proporção
muito superior de capital variável sobre o capital constante.” Em outras palavras este
setor apresenta taxas de lucratividade mais elevadas que os setores tradicionais. O
autor se refere ao setor produtivo, capital constante produtivo e capital variável
(salários).
Na análise de Harvey (1990), a necessidade de circulação do capital
no ambiente construído deu origem a um tipo especial de produção e realização,
definindo novos papéis para os agentes econômicos. Neste sistema, os proprietários
recebem renda, os promotores imobiliários recebem os incrementos da renda, os
construtores recebem os lucros da empresa, o sistema financeiro proporciona
capital-dinheiro em troca de juros e o Estado utiliza-se dos impostos presentes e
futuros. Para Harvey (1990), “quando o capitalista compra terra, fracionando e
construindo sobre ela “usando recursos próprios”, estão assumindo múltiplos papéis,
assim, quanto mais capital adiantado à atividade imobiliária, menor disponibilidade
para o processo de produção direta” (HARVEY, 1990 p. 398, grifo nosso). É o
dinheiro que seria utilizado na compra de mercadorias para a construção de casas
ou edifícios, além da parcela que pagaria salários dos operários e engenheiros.
Na perspectiva de Ribeiro (1997, p. 93), os agentes incorporadores
10
são identificados como investidores imobiliários e definidos, pela Lei 4.591/64, como
sendo as cooperativas habitacionais, as instituições de previdência e assistência
10
A Lei 4.591 de 1964 no seu artigo 29 define o incorporador como sendo a pessoa jurídica ou física,
comerciante ou não que embora não efetuando a construção compromissa e efetiva a venda de
frações ideais do terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em
edificações a serem construídas ou em construção sobe o regime condominal, ou que meramente
aceite proposta para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e
responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega a curto prazo, preço e determinadas condições
das obras concluídas. O incorporador imobiliário exerce um papel de comando da produção, uma vez
que controla uma das condições fundamentais da reprodução do capital, que é a criação de
condições de disponibilidade de terrenos construtíveis. Ver RIBEIRO, 1991, p. 61. L.C.Q. Da
propriedade fundiária ao capital incorporador: as formas de produção da moradia na cidade do
Rio de Janeiro. Tese de doutorado, FAUS-USP, 1991.p. 61.
75
social, como as do Banco do Brasil, Clubes Militares, de funcionários públicos e
outras, as fundações, as CEHABs, e as sociedades de economia mista.
Trata-se ainda dos agentes iniciadores e organizadores do processo
de produção da moradia, o que fica evidente na descrição das atividades exercidas
pelo promotor.
Fonte: Elaborado por Andresa Lourenço da Silva, 2006
.
Neste sentido, podemos considerar que o incorporador é o agente
que decide o processo de produção quanto às características arquitetônicas,
econômica, financeiras e locacionais no momento em que compra e detém o
financiamento para a construção e comercialização.
De acordo com Ribeiro (1997, p. 94), para se entender o papel do
incorporador é preciso conhecer o conceito de sistema de produção e de circulação
de moradia, como um conjunto de agentes que exercem funções específicas no
sistema, firmadas pelas relações que estabelecem entre si e com o conjunto da
76
sociedade. Em outras palavras, o setor de moradia se desenvolve pela existência de
uma articulação entre o processo de produção e o processo de circulação (venda do
produto casa ou apartamento). Cada um destes processos define um conjunto de
capitais investidos nestes dois processos e pelas modalidades particulares de
articulação destes processos com o processo geral de reprodução do capital na
formação social considerada.
De acordo com Ribeiro (1997, p. 97), é compreendido o sistema de
incorporação imobiliária como “uma forma especifica de produção e circulação de
moradia, parece-nos necessário discutir as relações que articulam o incorporador
com outros dois agentes fundamentais do sistema: o proprietário fundiário e o
construtor”.
77
No processo de produção encontramos as seguintes funções:
Fonte: Elaborado por Andresa Lourenço da Silva, 2006.
Fonte: Elaborado por Andresa Lourenço da Silva, 2006.
Produção Direta
Exercida pela força de trabalho
controlada por diversos agentes,
controle dos processos
elementares de trabalho exercido
por diversas empresas ou por
equipes de departamentos de uma
mesma empresa.
Agente Incorporador
Direção do processo de
produção, função a ser exercida
pelo agente incorporador, que
decide e detergi o
empreendimento: características
do produto, localização, preços,
prazos, etc.
.
Construtora
Utiliza-se do regime de
subcontratação e da
subempreitada, coordenação do
processo do conjunto do trabalho.
78
A relação se concretiza pelo incorporador quando ele transforma o
seu dinheiro através da compra de um terreno que pertencia ao antigo proprietário, e
a adquire com o objetivo de vendê-la. Nesse ato ele se transforma em proprietário
fundiário. A propriedade da terra é uma condição para que ele estabeleça a
construção de um edifício de apartamentos (através de contratação de um
construtor) para vendê-lo. Nesse momento ele realiza a renda fundiária (adquirida
através da compra do terreno), o seu lucro do capital investido na construção de
prédio e até um sobrelucro em função da localização do empreendimento em
relação à infra-estrutura do local.
De acordo com Ribeiro (1997), a relação que o incorporador
estabelece com o proprietário passa a ser dupla:
É ao mesmo tempo uma relação capitalista comercial/proprietário
fundiário e proprietário fundiário/proprietário fundiário. Na primeira
dimensão, ele transforma parte do seu capital de circulação em
“capital-fundiário”, com o objetivo de realizar um lucro, e
eventualmente, um sobrelucro comercial. “Na segunda, o
incorporador adquire a renda atual do proprietário para extrair uma
renda futura, originando da transformação do uso do terreno,
através da realização de um empreendimento imobiliário cuja
produção dirige.” (RIBEIRO 1997, p. 99).
Esta dupla função determinará práticas diferentes do incorporador,
constituídas de estratégias de atuação no mercado que visam à apropriação do lucro
e sobrelucro de comercialização-técnica para aumentar a velocidade de realização
dos negócios ou do preço da venda de imóvel e sobrelucro da localização técnicas
de valorização fundiária.
79
Fonte: Elaborado por Andresa Lourenço da Silva, 2006.
Em resumo, os incorporadores exercem o papel de iniciadores e
organizadores dos processos de produção de moradia. Cabe a esses agentes
escolher e comprar ou vender o terreno para a construção e contração dos
promotores de arquitetura e engenharia, contratação dos promotores de venda,
entrega das unidades residenciais prontas, entre outras atribuições. Assim, este
profissional compra o terreno e, a partir da obtenção do financiamento para
construção e comercialização, decide sobre as formas de produção das moradias.
Esse tipo de agente tem, pois o papel importante na organização e expansão do
espaço urbano.
80
Fonte: Elaborado por Andresa Lourenço da Silva, 2006.
Para Ribeiro (1997, p. 98), o que confere particularidade ao
incorporador e o diferencial de um simples agente do capital comercial é que, ao
“adquirir o terreno, ele assume também o controle sobre uma condição que permite
o surgimento de um sobrelucro de localização: a transformação do uso do solo”.
Esse agente influência e se impõe junto ao poder público, até porque,
os critérios exigidos pelo poder municipal para o fechamento de um loteamento são
negociáveis, portanto flexíveis. Os projetos devem atender alguns requisitos básicos,
mas podemos dizer que a aprovação é feita mediante negociação entre o poder
público e as incorporadoras.
Já na perspectiva de Corrêa (1989), as estratégias dos promotores
imobiliários se devem às construções de habitações de valor de uso superior às
antigas, obtendo um preço cada vez maior, ampliando assim, a exclusão das
camadas de menor poder aquisitivo.
81
Conforme Corrêa (1989, p. 22), “o capital não tem interesse em
produzir habitações para as camadas populares”. Nesse sentido as ações dos
promotores imobiliários é dirigir a produção de residências para quem tem como
pagar, e obter ajuda do Estado no sentido de tornar “solvável a produção de
residências para satisfazer a demanda não solvável”, através de financiamentos
para a compra de imóveis. Essa estratégia em construir habitações para a camada
de maior poder aquisitivo tem uma repercussão espacial. De fato, a ação dos
promotores imobiliários se faz correlacionada ao “preço elevado da terra e alto
status do bairro, acessibilidade, eficiência e segurança dos meios de transporte,
amenidades naturais ou socialmente produzidas e esgotamento de terrenos para a
construção e a condições físicas dos imóveis anteriormente produzidos” (CORRÊA,
1989, p. 23).
Essas características reunidas tendem a valorizar diferencialmente
certas áreas da cidade que se tornam locais de interesse dos promotores
imobiliários. São áreas nobres, criadas e recriadas segundo os interesses dos
promotores, que se valem de propaganda maciça. Neste sentido, a atuação espacial
dos promotores imobiliários “se faz de modo desigual, criando e reforçando a
segregação residencial que caracteriza a cidade capitalista” (CORRÊA, 1989, p.23).
Os mecanismos e estratégias imobiliárias em Londrina conferem
múltiplos papéis aos empreendedores, pois eles atuam como proprietários
fundiários, incorporadores, construtores e captadores de recursos financeiros. Essas
características garantiram oportunidade e vantagens em projetos auferindo grandes
lucros futuros. A valorização desta área específica (Gleba Palhano) se deu
inicialmente a partir da duplicação da Avenida Madre Leônia Milito, obra necessária
para a construção do Shopping Center Catuaí, e, que trouxe acessibilidade e infra-
estrutura para essa porção. Durante algum tempo essa área sofreu especulação
imobiliária
11
até ser incorporada ao tecido urbano.
11
A especulação imobiliária comumente é utilizada como o mecanismo que leva à valorização da
terra urbana. A instabilidade do setor seria a expressão da vigência de um padrão especulativo cujas
causas seriam a instabilidade político-financeira e o próprio processo de urbanização. Um outro tipo
de explicação produzida por Topalov, enfoca o problema da não possibilidade de controle das
condições espaciais da reprodução do capital.
RIBEIRO, L.C.Q. Incorporação Imobiliária contradições de uma forma capitalista de produção:
contornos de um debate. In: Acumulação Urbana e a Cidade. IPPUR, UFRJ,1982.
82
Outro elemento importante desse processo diz respeito à
procedência desses empreendedores que são de Londrina. Tanto o Sr. Jorge Badin
como o Sr. Djalma Teixeira possuem a propriedade da terra e atuam também como
loteadores. Isso é ainda mais evidente no caso do Royal Golf, além da posse da
terra, a Teixeira & Holzmann desempenha o papel de incorporador.
É importante destacar o momento econômico que o país vivia na
década de 1990. Nesse período a moeda nacional (real) estava valorizada e
compatível com o dólar, então comprar um lote em um condomínio fechado era um
bom investimento. Segundo Ribeiro (1997), a terra urbana é sempre um ativo
seguro. No período de lançamento do Royal Golf no ano de 1995, o lote custava
R$51,00 o m
2
tendo um valor acessível para a classe média. Isso fica evidente
quando verificamos vários lotes adquiridos por uma mesma pessoa. (Dados de
Entrevista). Claro que a princípio ele pode construir sua casa em um ou mais lotes,
mas o que realmente acontece é a especulação imobiliária via valorização da terra.
Caso eles não desejam morar no condomínio, poderão revender seus lotes a
terceiros. Essa prática é evidenciada principalmente no Alphaville, onde
encontramos investidores de outro Estado que compraram 10 lotes e a princípio não
pretendiam construir e morar nessas residências.
3.2 A Natureza como apelo
Uma outra estratégia dos incorporadores é o elemento natureza
12
como atrativo imobiliário e mercantil. A natureza, neste caso, é “glamourizada,”
A especulação imobiliária também pode ser entendida como a Quarta-Renda mensurável no
processo de reavaliação dos ativos, opera como se de fato fosse uma renda territorial, até porque se
perde a consciência de sua verdadeira etiologia. Assim, mesmo a terra não utilizada a qual,
consequentemente, não produz nenhuma verdadeira renda territorial produz a Quarta-Renda, a qual
se soma as outras, caso existam e, dado que o preço da terra é uma função direta da renda da terra
total dito preço pode distanciar-se grandemente do que resultaria da capitalização da renda “stritu
sensu”. A Quarta-Renda não se aplica apenas aos ativos fundiários rústicos, podendo estender-se
também ao solo urbano e, por extensão, às construções e outros ativos duráveis, tornando estes
últimos virtualmente independentes dos respectivos custos de produção. Em resumo a Quarta-Renda
é o capital imobilizado, é a apropriação do controle da terra, via valorização fundiária.
RANGEL, I. Questão Agrária, Industrialização e Crise Urbana no Brasil. 2.ed.Porto Alegre: Editora
da UFRGS, 2004, p. 140.
12
Refiro-me a natureza como sinônima de elementos ambientais naturais ou artificiais. Essa natureza
artificializada ou não é agregada aos condomínios como elemento imprescindível a essa nova forma
de morar. Desde a vista panorâmica, a localização numa vertente, a transformação de um córrego em
lago, enfim, elementos antes não valorizados e possivelmente degradados por anos seguidos de
exploração agrícola são reformatados e glamurizados.
83
recriada, sofisticada, superexplorada, usada como um artifício uma imagem
simbólica.
Para Henrique (2004), é no século XIX que se inicia com mais
intensidade a vinculação entre a natureza na cidade e a especulação imobiliária,
com a construção de jardins e parques, pelos agentes imobiliários, com o objetivo de
valorização dos loteamentos construídos no entorno. A grande valorização da
natureza na cidade é devido a motivos estéticos e higienistas.
A apropriação direta da natureza cada vez mais artificial dá-se como
exemplo através das praias, ou em outras localidades, monopolizadas pelos
proprietários e/ou especuladores. Neste caso, a paisagem é totalmente cortada em
“quadrados” e vendida a um preço alto. Cada amenidade natural, a rocha, a
caverna, a cachoeira, tudo que faça som de um eco pode tornar-se propriedade
privada. Já a segunda forma de apropriação da natureza ocorre com a divulgação de
propagandas (outdoors) dos produtos imobiliários em áreas naturais como, por
exemplo, em montanhas e cataratas. Reclus (1886) apud Henrique (2004)
De acordo com Henrique (2004), na associação entre especulação
imobiliária e a natureza, os incorporadores se apropriam de todos os locais
charmosos e belos, que são divididos em lotes retangulares, enclausurados em
muralhas uniformes onde são construídas mansões pretensiosas. Para Reclus
(2002), os que passeiam por estes pretensos espaços de campos, a natureza não é
mais do que representada por arbustos talhados e amontoados de flores
vislumbradas pelas grades.
Em Londres, o primeiro processo de valorização imobiliária a partir de
uma associação com uma idéia de natureza é do inicio do século XIX. Iniciou-se a
transformação das terras do Royal Marylebone Park em um parque urbano, o
“Regent´s Park”. Todo o modelamento e estruturação deste parque foram
financiados pelas empresas imobiliárias londrinas, cujo objetivo era a construção de
casas no entorno deste novo parque, casas com vistas e terraços e “vilas” para
pessoas ricas. A idéia era que a venda das casas nas proximidades do parque
pagaria os investimentos gastos no Regent’s Parks (HENRIQUE 2004).
84
Na perspectiva de Henrique (2004), cria-se uma diferenciação
espacial da natureza na cidade de acordo com a estratificação social. Enquanto nos
centros urbanos e nos bairros nobres o que se via era natureza trabalhada e bem
cuidada, nas periferias a natureza “bruta” fazia-se presente, trazendo enchentes,
inundações, doenças e frio. Neste sentido, a natureza é novamente levada em
consideração, assinando assim o pacto entre cidade e natureza. Em outras palavras,
a natureza na cidade é apropriada seletivamente.
No princípio, tudo eram coisas, enquanto hoje tudo tende a ser
objeto, já que a partir de um conjunto de intenções sociais, passam,
também, a ser objetos. Assim a natureza se transforma em
verdadeiro sistema de objetos e não mais de coisas e, ironicamente,
é o próprio movimento ecológico que completa o processo de
desnaturalização da natureza, dando a esta última um valor.
(SANTOS, 1999, p. 53).
Assim a natureza na cidade torna-se uma mercadoria para poucos
consumidores, escolhida em função da obtenção de aumento do valor de trocas
pelos empreendedores. A natureza na cidade não é uma necessidade coletiva, e a
exclusão é exercida a serviço da acumulação (HENRIQUE 2004).
É importante destacar que Londrina tem apenas 72 anos e que
diferente de outras cidades como São Paulo não passou pelo processo de
reestruturação urbana
13
. A busca por novos padrões residenciais se configura em
nossa cidade pautados em outros motivos, como vimos anteriormente.
13
Reestruturação Urbana configura-se como um amplo processo de mudanças na base espacial do
capitalismo, estreitamente vinculado com os interesses de setores do capital industrial, comercial e
financeiro e do próprio capital imobiliário, articulando os poderes públicos, e as frações das classes
média e alta e de outros grupos sociais que abraçam uma ideologia antiurbana e de “fuga da cidade”
como modo de afastar-se tanto dos problemas urbanos gerados e ampliados pelo processo (dês)
ajuste da economia capitalista das últimas décadas, como da própria “decadência” urbana causada
pela desconcentração das atividades comerciais e de serviços e pelo abandono do centro histórico.
SOARES, P.R.R. Produção Imobiliária e crescimento urbano em cidades médias: Pelotas e Rio
Grande (RS). In: Dinâmica Imobiliária e Reestruturação Urbana na América Latina, 2005.
(capturado em 2006)
85
4 GLEBA PALHANO: DAS CHÁCARAS AOS CONDOMÍNIOS
“As fronteiras subdividem as cidades, elas separam
as vizinhanças da cidade “comum” que se encontram
ao seu lado” (Jane Jacobs).
4
.1 As Chácaras
Em Londrina, a área denominada Gleba Palhano, cortada pelas
Rodovias Mábio Gonçalves Palhano e PR 445, é uma das áreas mais valorizadas da
cidade, principalmente a porção sudoeste (mapa 03). Até pouco tempo sua
ocupação era feita quase exclusivamente por chácaras, sítios e propriedades rurais
de maior tamanho, tendo sido transformada de área rural em urbana
14
. É nessa
porção que, vêm sendo construídos edifícios residenciais verticais e implantados
condomínios horizontais. A nova forma de ocupação, assim como sua construção e
apropriação do solo, vem ocorrendo arquitetonicamente de forma diferenciada. No
entanto, através dos agentes imobiliários e novos moradores, há em comum o
desejo e, busca pela convivência dentro de uma homogeneidade social, associada à
privacidade e à segurança. Nesse sentido a segregação socioespacial se estende
pela Palhano (e seus respectivos “novos bairros”) nos seus formatos vertical e
horizontal. A seguir apresentamos um breve retrospecto de ocupação dessa área.
14
A Prefeitura Municipal de Londrina não dispõe da data em que área rural foi incorporada a área urbana.
Pesquisa in loco (2006).
86
Mapa 03: Localização da Gleba Palhano na cidade de Londrina.
87
Podemos dividir as mudanças entre três momentos distintos. As
ocupações das terras da gleba antecederam a fundação da cidade de Londrina e o
projeto de colonização da Companhia de Terras Norte do Paraná (CTNP). As
primeiras expedições que chegaram a Londrina para demarcação de terras foram
realizadas por Mábio Palhano (Paula 2006), antes da CTNP fazer o levantamento
na região em 1929. De acordo com o Jornal de Londrina (22/01/2001), Mábio
Gonçalves Palhano foi designado comissário de terras cuja função era demarcar e
arbitrar em nome do Estado para o Norte do Paraná. Em 1927, ele e os irmãos
Edson e Kepler, todos agrimensores, maranhenses ocuparam uma casa em Jataí
de onde saíram para essas tarefas.
O segundo momento teve inicio após o falecimento de Mábio
Palhano, quando ele deixou para seu herdeiro 750 alqueires da fazenda que se
estendia de um ponto no distrito Espírito Santo até a margem direita do Ribeirão
Cambezinho (Lago Igapó). Nela originalmente já existiam sítios e patrimônios como
da Viação Velha. O espaço onde hoje está localizada a Universidade Estadual de
Londrina é uma delas e, posteriormente ocorreu desmembramentos totalmente
incorporados à área urbana da cidade como o Catuaí Shopping Center. Todos eles
faziam parte originalmente da Gleba Palhano. Os parcelamentos e loteamentos em
chácaras são típicos desse segundo momento (Paula 2006).
A Fazenda Palhano, de propriedade de Mábio Gonçalves Palhano,
foi subdividida pela Lei Municipal n.1.794, de 2 de março de 1971, constituindo
subdivisões que permaneceram sem outros parcelamentos em lotes e sem
edificações até 1992, quando a partir de então, se tem a aprovação de novos
parcelamentos em loteamentos. Em suas subdivisões constituíram-se as Glebas
Palhano, Cafezal e Ribeirão Esperança (Ribeiro, 2006).
Na perspectiva de Paula (2006), até o no inicio dos anos de 1990, a
porção norte da Gleba era predominantemente ocupada por chácaras e somente
após a construção da transposição da Avenida Maringá sobre o Lago Igapó,
garantindo acesso à Avenida Madre Leônia Milito, é que a Gleba passou a ser alvo
de interesse da construção de edifícios. Entretanto, a base para a terceira fase,
88
caracterizada como a passagem de área visualmente rural e de lazer para moradia,
já estava disposta. Estas obras foram executadas pelo poder público mediante
pressão das construtoras e incorporadores, que requeriam a construção da mesma
por garantir fluidez do trânsito e infra-estrutura em suas terras previamente
adquiridas.
4.2 Os primeiros prédios e o shopping
O processo de duplicação e extensão da Avenida Madre Leônia
Milito até a PR 445 pode ser definida como o início e pré-condição para essa
mudança, sendo próximo da fase da construção do Shopping Center Catuaí. Tanto a
inauguração da nova avenida quanto a construção do Catuaí, em novembro de
1990, levaram à valorização da área.
O Catuaí foi construído pela Construtora Khouri, de capital
londrinense, associado à Catuaí Construtora, Banco Pontual, Banco Multi Stock,
Badressa participações, Ceres Fundação, Fundação Braslight, PRHOSPER, Instituto
Rhodial, Prebeg Caixa e Regius Sociedade. Esse investimento custou 55 milhões de
dólares, provenientes da Caixa Econômica Federal e dos fundos de previdência
privada da Light e da White Martins (Ribeiro 2006).
Destacamos essas duas obras, pois elas serviram também para
modificar no imaginário do londrinense a associação dessa região com chácaras e o
limite urbano. Podemos recuar um pouco mais no tempo para caracterização dos
arredores dessa área próxima ao cento de Londrina (4 km aproximadamente) que
permaneceu “adormecida”. A expansão de “bairros” entre os lagos Igapó I e II já
apontavam a existência de áreas distintas: o Parque Guanabara com casas simples
(à direita na continuação da Avenida Higienópolis) e as mansões na Bela Suíça (à
esquerda). No final da década de 1980, aconteceu a incorporação baseada em
prédios para a classe média (Residenciais Quinta da Boa Vista), dispostos na
Avenida Garibaldi Deliberador, transversal à Avenida Madre Leônia Milito. Estes
deram corpo ao “bairro” Jardim Cláudia, à esquerda da Avenida Madre Leônia Milito,
juntando-se às casas simples e chácaras pré-existentes.
89
Vale registrar a resistência do londrinense à associação da região
com a “glamurização” e o “morar bem” mais recentes através de um
empreendimento anterior aos Residenciais Quinta da Boa Vista e à fase mais
recente. Um exemplo pode ser a construção de um condomínio vertical de sete
prédios não superiores a 4 andares (Condomínio Morada do Sol, ano de construção
1980) na Avenida Madre Leônia Milito, antes da duplicação da primeira avenida e da
construção do Catuaí. Ele se diferenciava dos prédios centrais por estar cercado de
área gramada, além da área comum ter uma quadra de esportes, salão de festas e
piscina, e estar distante apenas três quadras dos edifícios da Avenida Garibaldi
Deliberador. Apesar dessas amenidades, os seus apartamentos demoraram a serem
totalmente vendidos, apesar de terem financiamentos através da Caixa Econômica
Federal. Até então, esse empreendimento no Jardim Cláudia (Gleba Palhano)
pareceu contrariar os desejos de boa parcela de londrinenses de classe média na
sua preferência pelo “centro” ao buscar moradia. Existiam poucas casas de
comércio na região, além do mercado municipal do Parque Guanabara e de um
núcleo básico (padaria, farmácia, banca de jornal) construído para atender aos
Residenciais Quinta da Boa Vista na Avenida Garibaldi Deliberador. O serviço de
transporte coletivo urbano era restrito, com uma linha fazendo seu ponto final à
entrada do condomínio Morada do Sol (em intervalo de uma hora), e outro
transitando pela Avenida Garibaldi Deliberador. Majoritariamente os seus
compradores trabalhavam na Universidade Estadual de Londrina ou no Instituto
Agronômico do Paraná (IAPAR), tinham filhos pequenos e buscavam a tranqüilidade
e um contato com o “verde”. Enfim, esse empreendimento parece ter vindo “antes do
tempo” e foi contemporâneo ao crescimento vertical na área central da cidade.
Nessa fase ainda houve uma tentativa frustrada de construção de um prédio de um
apartamento por andar na Avenida Madre Leônia Milito, destinado “a elite econômica
londrinense”. Por problemas econômicos do empreendedor e pelo fato do antigo
gabarito somente permitir prédios de seis andares na Avenida Madre Leônia Milito,
ele não se concretizou. A sua localização era na esquina da atual Rua João Wycliff,
hoje a principal via dos altos prédios da fase mais recente da urbanização de parte
da antiga Gleba Palhano. (Dados de entrevistas).
Outro fator que permitiu a valorização da área foi a imagem
ambiental associada aos empreendimentos verticais e horizontais na Gleba Palhano.
90
Segundo Fresca (2002) algumas construtoras incorporaram o Lago Igapó, como um
atrativo a mais para a aquisição de um empreendimento formado por edifícios altos.
No entanto, devido à ocupação no seu entorno, ocorreram diversos processos
erosivos e de assoreamento e a contínua degradação do lago Igapó II. Esse
problema ficou mais evidente quando ocorreu o esvaziamento e a limpeza das
águas. Após um ano de esvaziamento, não foi feita a limpeza do fundo para
melhorá-lo.
4.3 Nova paisagem, novos fluxos.
A relação entre os empreendedores e o poder público mostra uma
sintonia na produção de novos espaços na cidade de Londrina. Antes dos
condomínios horizontais, empreendimentos de grande porte construídos em áreas
anteriormente agrícolas havia poucas condições favoráveis de fluxos entre essa
área e o centro principal de Londrina. Ou seja, constituía um setor do entorno urbano
com problemas de acesso. Embora não tenha exercido um papel fundamental
15
,
vale registrar que as linhas de ônibus da cidade eram radiais partindo do centro em
direção aos bairros. A não existência de ônibus interbairros e a obrigatoriedade do
pagamento de duas passagens (no mínimo) para quem se deslocasse da região
norte à região sul da cidade, aumentavam os custos dos passageiros. Nessa área
formada por chácaras, coexistiam pequenos cafezais, milharais, pomares e áreas
pequenas de pastagem para poucas cabeças de gado. (Dados de entrevistas).
A modificação real e no imaginário do londrinense da Gleba Palhano
pode ser identificada a partir da construção do Shopping Center Catuaí. Para a sua
viabilidade foi necessária a continuidade e duplicação da via de acesso - a Avenida
Madre Leônia Milito - e a construção de um viaduto de conexão com a PR 445 que
tiveram início nos anos de 1980. As despesas da construção foram custeadas pelo
Estado do Paraná, no Governo de Álvaro Dias, pela Prefeitura Municipal de
Londrina, na gestão de Antonio Casemiro Belinati, e uma pequena parte pelos
empreendedores, evidenciando que “a produção do espaço urbano se faz de forma
coletiva, mas sua apropriação se faz de forma privada e seletiva.” (RIBEIRO, 2006 p.
15
De 1993 para 2003 houve diminuição de 30% para 20% da população de Londrina que utiliza o ônibus
urbano. Ver em Só 20% da população usa ônibus em Londrina [acessado em 02/01/2007]
http://home.londrina.pr.gov.br/noticias/indexnovo.php?acao=mostrar_noticia&id_noticia=5969
91
6). O principal empreendedor do Catuaí o Sr. Alfredo Khouri em entrevista ao Jornal
Mais Londrina de 29 de junho de 2001, demonstra em suas palavras a relação entre
poder público e o privado.
Enfrentamos muitas dificuldades não dava para duplicar a avenida
de acesso, a Madre Leônia, e não havia dinheiro do Governo do
Estado. (...) Eu e o então prefeito Antonio Belinati fomos até Curitiba
para falar com o Álvaro Dias. (...) Álvaro tinha vontade, mas não os
recursos. E entendia, como bom administrador, que é preciso apoiar
os empresários em seus empreendimentos, principalmente
disponibilizando a infra-estrutura necessária. E nós trouxemos o
progresso para essa região (JORNAL MAIS LONDRINA 2001 APUD
RIBEIRO 2006, p. 6).
Ficou evidente a ação dos empresários que pressionaram o poder
público para viabilização de obras necessárias aos seus interesses. Justificaram
suas ações através do discurso de desenvolvimento dessa região. Todavia sabemos
que seu principal objetivo é apropriação privada dos benefícios de infra-estrutura
realizada com recursos públicos. Outro aspecto importante nesse processo foi à
isenção por dez anos do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) pela Prefeitura
de Londrina. Esse empreendimento foi de interesse econômico exclusivo dos
proprietários, não obstante, é importante considerar que houve a criação de muitos
empregos diretos e indiretos com a construção shopping. Mas ele se legitimou
através do discurso do “desenvolvimento”, como a justificativa das obras promovidas
pelo Estado representando o poder público.
Atualmente dotado de infra-estrutura, o entorno do shopping Center
Catuaí na porção sudoeste é ocupado por edifícios residências verticais e
condomínios residenciais fechados que ainda dividem o espaço com chácaras e
sítios.
A porção sudoeste de Londrina, onde está a Gleba Palhano possui
1.200 alqueires ou (2.904 hectares). A área nordeste da Palhano foi recentemente
destinada à construção de edifícios verticais a partir de 1992. O primeiro edifício
construído foi Pérola Negra, com área de 170 m
2
, com 20 andares e 10 pavimentos
construídos, pela Serteng. A outra parcela da Gleba Palhano a sudoeste, foi
direcionada por distintos agentes à implantação dos condomínios horizontais
fechados (Paula 2006).
92
É importante destacar que a procura por residências que apresentem
homogeneidade social também é uma das características dos moradores de
condomínios verticais. Esse caso é percebido quando encontramos prédios
construídos em sistema de condomínio
16
. Nesse sistema a obra não é executada
pelo construtor, mas por empreiteiros. Este é caso do edifício Chácara Bela Vista
que foi construída por um grupo de médicos e que não teve participação de
construtoras diretamente. Segundo Paula (2006) o edifício foi um dos primeiros
construídos na Gleba Palhano e tem 16 pavimentos sendo um andar por
apartamento, cada um possui 450m
2
. Observa-se também no edifício Costa
Esmeralda que a maior parte os moradores são bancários o que podemos apontar
que o condomínio aparentemente passou pelo mesmo processo. Esses são dois
casos mais extremos em que o perfil dos moradores foi estabelecido antes da
construção.
De acordo com Paula (2006) a produção das cidades está
diretamente relacionada com a ação dos agentes imobiliários e incorporadores.
Estes influenciam o mercado produtivo e consumidor havendo reflexos nos preços
dos imóveis e na renda da terra.
Esse processo depende também do desenvolvimento de cada
localidade e de sua atuação no contexto urbano. Segundo Albuquerque (2005, p.
107) “alguma empresas incorporadoras e construtoras estão relacionadas e
especializadas com a produção dos apartamentos, enquanto outras variam mais os
seus empreendedorismo ao se relacionarem com as obras dos edifícios residências
dos loteamentos”.
4.4 Produção do espaço urbano e o comércio
Outro aspecto são os reflexos que a construção desses dois tipos de
condomínio vem exercendo sobre o comércio do bairro, ou seja, resultados indiretos
da ação dos incorporadores.
16
O sistema de condomínio é regido de forma que a construtora recebe pelo trabalho de administração da obra
um percentual dos recursos pagos mensalmente pelos condôminos. Esse percentual varia de acordo com a obra,
porém normalmente costuma ser de 15%. O Financiamento poderá existir somente pela pessoa física como por
cada membro do grupo de condôminos, já que não existe linha de crédito especifico a este sistema de construção.
93
De acordo com Ribeiro (2006) a acessibilidade ao Catuaí Shopping
Center foi intensificada a partir de 2000 com a sobreposição do Lago Igapó pela
Avenida Maringá. Atualmente está em obras a construção da Avenida Ayrton Senna,
que facilitará ainda mais o acesso ao Catuaí. A abertura em data anterior da Rua
João Wycliff também contribuiu para o acesso à área. Este último endereço em toda
a sua extensão é o dos principais edifícios residenciais da Gleba Palhano. A Rua
Ayrton Senna, que faz esquina com a Avenida Madre Leônia Milito, no sentido ao
Catuaí, recebeu uma rotatória que trouxe fluidez ao trânsito.
Nas imediações do Catuaí, foi instalado dois Campi de duas
universidades particulares de Londrina. A Universidade Norte do Paraná (UNOPAR)
e a Metropolitana/IESB na Rodovia Celso Garcia Cid (PR 445). De acordo com
Ribeiro (2006), a construção dessas instituições criou uma centralidade particular,
pois são inúmeras pessoas que as freqüentam. O itinerário dos transportes coletivos
urbano sofreu alterações após a implantação das universidades. Foram colocados
pontos de embarque e desembarque ao longo da rodovia para atender essa
demanda. Outros tipos de comércio também foram criados, como quiosques para
lanches e lojas copiadoras. Talvez em função do Centro de Eventos da cidade
localizado na Rodovia Mábio Palhano, ao lado das universidades e do Catuaí foi
construído o hotel de uma rede internacional - Confort Suítes. Distante menos de um
quilômetro do shopping Catuaí observa-se um outro núcleo residencial, porém com
características especiais ligado às necessidades do campi universitário da
Universidade Estadual de Londrina. Trata-se do condomínio vertical Universiflat,
complexo residencial destinado principalmente aos estudantes universitários. Esse
empreendimento possui além dos apartamentos, um centro comercial com
atendimento de serviços básicos. À noite o local é freqüentado não somente por
seus moradores, mas por pessoas de todos os lugares da cidade, pois possui bares.
Segundo Ribeiro (2006) o impacto da construção do Catuaí tornou-
se evidente, pois quando analisamos moradias de estudantes ao lado da UEL,
devem ser ressaltados alguns aspectos. O campus da UEL localiza-se nesse mesmo
lugar há aproximadamente 30 anos, e nunca houve esse tipo de iniciativa.
Independente dessa constatação há uma relação que não deve ser subestimada
entre o processo de ocupação da Gleba Palhano, a construção de edifícios na
94
década de 1980 e a paulatina transferência da população universitária para a região.
Nesse aspecto, as mudanças observadas nas linhas dos transportes coletivos
quanto a freqüência, trajetos, horários e, principalmente, os custos das passagens
interferiram diretamente no aumento da demanda por moradias para estudantes
mais próximas da UEL. E um dos melhores exemplos são os prédios construídos
vizinhos ao campi.
O processo de produção urbana a partir da ação dos
empreendedores não se restringe à construção em si. Após a ocupação dos
apartamentos e da construção de residências nos condomínios horizontais, houve
uma modificação nas relações e fluxos tanto nas lojas maiores quanto ao pequeno
comércio do bairro. Um fato que sucedeu à inauguração do shopping foi o aumento
das atividades comerciais da Avenida Madre Leônia Milito. Nota-se que há uma
continuidade da rede comercial substituindo as residências numa linha contínua
desde a Avenida Higienópolis na região central até quase 2/3 da Avenida Madre
Leônia Milito, movimento que se reduz na parte final em função da existência de
chácaras e dos prédios recém-construídos e que termina no shopping. Em
investigação de campo, percorremos o final da Avenida Higienópolis na altura da
rotatória com a Madre Leônia Milito próximo ao Santuário Eucarístico e do asilo São
Vicente de Paula. Observamos que a Avenida Madre Leônia Milito é
predominantemente composta por atividades terciárias, congregando de serviços
básicos às clínicas odontológicas e médicas. O comércio anteriormente destinado às
necessidades diárias como padaria, açougue e sacolão vem sendo reformulado no
que diz respeito a produtos e atendimentos. Parte dos clientes ficou mais exigente e
seleto, sendo assim foi necessário se ajustar a esse novo perfil. O sistema de
entrega no domicílio ampliou-se por proprietários de casas de carnes. As padarias
se tornaram mais sofisticadas como se fossem boutiques de pães com extrema
variedade e qualidade no atendimento. Outras lojas foram refinando seus produtos
tornando-se lojas específicas de produtos finos e importados. A transformação
também ocorreu no mercado público do Parque Guanabara, onde as lojas que não
se adaptaram a essa clientela têm perdido paulatinamente movimento. A avenida
Higienópolis também possui uma intensa vida noturna com casas de shows
localizadas na junção com a Avenida Madre Leônia Milito. Na Higienópolis
funcionam restaurantes e bares que se tornaram um ponto de encontro,
95
principalmente nos finais de semana. Em meados dos anos de 2006, o Pizza Hut,
restaurante de rede nacional, mudou-se da avenida JK para a rotatória da Madre
Leônia Milito com o Ayrton Senna em direção ao Catuaí. Essa franquia de fast food
não mudou apenas de endereço, mas também na estrutura física do
estabelecimento. Isso é percebido desde a arquitetura da fachada do local, em ser
mais do que uma pizzaria, mas local de sofisticação e elegância. Todos esses
estabelecimentos comerciais vêm confirmar esse novo perfil da Madre Leônia Milito.
Outra construção que dinamizará ainda mais o setor comercial dessa avenida é uma
loja da rede de supermercados Super Muffato, empresa de capital brasileiro
(paranaense) e português. Ela será a loja âncora de um complexo comercial de
outras 20 lojas menores. A escolha do local - ao lado do Condomínio Morada do Sol
quase em frente da rua João Wycliff – não deixa dúvidas de que, a partir de março
de 2007, será um forte concorrente ao hipermercado Carrefour. Percebemos assim
que a avenida Higienópolis fisicamente termina na rotatória com a avenida Madre
Leônia Milito. Contudo, do ponto de vista das relações e ligação das atividades
destas avenidas, consideramos que estão ligadas como se fossem apenas uma.
Percebemos que os grupos sociais de maior poder aquisitivo (classe média e classe
média alta) atraem para si os serviços para seu conforto e comodidade, o que se
enquadra a seu padrão de consumo e exigência.
No final de 2006 houve a mudança da central de vendas da Teixeira
& Holzmann, anteriormente localizada entre os condomínios Royal Park e Royal
Tennis. A nova sede da corretora fica em frente ao Carrefour na Rodovia Mábio
Palhano, acesso aos condomínios horizontais. Outra construção que nos últimos
anos tem sido local de shows musicais é o centro de Eventos distante
aproximadamente 2 km do Catuaí. A área do entorno desse empreendimento é
ocupada por chácaras e sítios, características do patrimônio Espírito Santo.
Dessa forma verificamos que o entorno do Catuaí Shopping Center,
desde a avenida Madre Leônia Milito até a rodovia Mábio Gonçalves Palhano vem
96
apresentando transformações rápidas e essenciais para atender a ocupação dessas
novas residências. São relações bilaterais, de interferências mútuas. A atuação é do
Estado, enquanto agente que leva a infra-estrutura e posteriormente dos
comerciantes e empresários que procuram se adaptar a essa nova realidade.
A tabela abaixo apresenta algumas características da implantação
desses loteamentos na porção sudoeste da cidade de Londrina. Ressaltamos que a
fonte utilizada para a elaboração dessa tabela é a prefeitura municipal de Londrina,
a corretora dos loteamentos e a planta de construção de cada loteamento, obtida no
setor de cadastros da prefeitura. Durante a elaboração dessa tabela, observamos
que algumas informações sobre área média dos lotes e número de lotes não são
compatíveis. Nesse caso entramos em contato com a corretora para colocar a
informação precisa.
97
Tabela 2 – MUNICÍPIO DE LONDRINA – IMPLANTAÇÃO DE LOTEAMENTOS FECHADOS NA PORÇÃO
SUDOESTE 1995 – 2006
LOTEAMENTOS
FECHADOS
DATA DE
APROVAÇÃO
ÁREA TOTAL
DOS LOTES
(m
2
)
ÁREA
MÉDIA DOS
LOTES
(m
2
)
NÚMERO
DE LOTES
QUADRAS
PROPRIE
TÁRIO
LOCAL
Royal Golf Residence
e Resort
06/11/1995 637.200 1.100 177 14
Teixeira &
Hozmann
Empreendimentos
Gleba Palhano
Santana Residence
1
09/02/1996 331.728,17 501 114 2 Santana S/C Ltda. Gleba Palhano
Vale do Residencial
Arvoredo
29/08/1997 105.971,66 300 208 9
Vectra Construtora
Ltda.
Gleba Cafezal
Catuaí Parque Residence 24/04/1998 45.000 360 71 5
Set Construção e
Empreendimentos
Ltda.
Gleba Palhano
Recanto do Pitanguá 30/03/1999 71.460,23 700 64 5
Pitanguá Imóveis
S/C Ltda.
Gleba Palhano
Residencial
José
Lazaro
Gouvêa
27/03/2000 67.802 360 107 6
David de Oliveira
Gouvêa
Gleba Palhano
Alphaville Londrina 06/08/2002 661.581,96 650 501 22 Jorge Badin Gleba Palhano
Royal Tennis Residence
& Resort
12/07/2002 307.994,22 600 262 19
Teixeira &
Hozmann
Empreendimentos
Gleba Cafezal
Royal Park Residence
e Resort
07/02/2002 300.000 700 181 9
Teixeira &
Hozmann
Empreendimentos
Gleba Cafezal
Sun Lake Residence 04/12/2002 609.900 500 408 19
Royal Loteadora e
Incorporadora S/C
Ltda.
Gleba Cafezal
Residencial Bella Manhã 12/07/2002 42.570,00 420 74 7
Porto Bello Imóveis
Sociedade Civil
Ltda.
Gleba Palhano
Residencial Sonora
2
06/09/2002 47.722,26 420 85 7
Porto Bello Imóveis
Sociedade Civil
Ltda.
Gleba Palhano
Residencial Acácia
Imperial
11/03/2004
67.327,05
550
84
2
Artenge Construção
Civil Ltda.
Gleba Cafezal
Royal Forest Residence
e Resort
2003
156.346,39
300
246
8
Teixeira &
Hozmann
Empreendimentos
Gleba Palhano
Village Premium 2006 24.640,30 312 55 -
Protenge
Construtora
Gleba Palhano
Nota:
1
Loteamento Terras de Santana II – O lote n.º 1 da subdivisão da Fazenda Santana foi transformado em área de
Condomínio.
2
Loteamento Terra Bonita – A quadra 3 foi transformada em área de Condomínio.
Fonte: Secretaria de Obras/Diretoria de Loteamentos - Prefeitura Municipal de Londrina. 2006 (dados não disponíveis) Org.
Andresa Lourenço da Silva.
98
Observa-se na Tabela acima a partir da data de aprovação que o
ritmo de construções de condomínios vem se intensificando a partir de 2000. Alguns
desses loteamentos estão em fase de vendas e dotação de infra-estrutura. As áreas
médias dos lotes variam de 300 m
2
a 1.100 m
2
, evidenciando assim o padrão
diferenciando de áreas residenciais de médio e alto poder aquisitivo.
99
5 CONDOMÍNIOS FECHADOS HORIZONTAIS EM LONDRINA – PR: ROYAL
GOLF RESIDENCE E RESORT E ALPHAVILLE LONDRINA
“Um novo produto é colocado no mercado: o condomínio
fechado que pretende reeditar um modo vida campestre,
associativo, protegido, entre iguais. Trata-se de inventar uma
nova diferenciação socioespacial.” (Luiz C. de Q. Ribeiro).
Neste capítulo pretendemos analisar as principais particularidades
dos condomínios Royal Golf Residence e Alphaville Londrina, apresentando as
características dos loteamentos, a dinâmica de vendas desses produtos imobiliários
e as características das habitações construídas neles. Como veremos, essas
características confirmam a diferenciação desses espaços residências na cidade e o
alto grau de segregação que eles propiciam (figura 01).
A priori esses empreendimentos são projetos de incorporação
imobiliária que envolve grandes extensões de terras. Eles se distinguem pela infra-
estrutura completa, e desde o início do projeto são dotados de asfalto, energia
elétrica, iluminação pública, rede de esgoto, composto por áreas arborizadas,
arranjos paisagísticos e infra-estrutura de lazer no interior dos condomínios.
Um outro elemento que caracteriza os condomínios em Londrina é o
tamanho dos lotes. São áreas sempre superiores á 300 m
2
com ampla área de lazer,
e suas casas são construções de alto padrão, com riqueza de detalhes
arquitetônicos.
Os lotes nos condomínios, além de significar uma opção de
moradias para uns, representa uma opção de investimento e especulação
imobiliária, que renderá à medida que o condomínio se consolidar e for sendo
habitado. Verificamos que a especulação imobiliária ocorre tanto no Alphaville
Londrina quanto no Royal Golf Residence, inclusive com investidores de outras
cidades e Estados.
100
A respeito da dinâmica de venda dos lotes, observamos em
atividades de campo que o condomínio é percebido como um bom investimento
existe grande aquisição de mais de um lote por parte de um mesmo comprador, o
primeiro motivo é referente ao investimento na terra para futura revenda, o segundo
motivo é o desejo de alguns moradores disporem de áreas mais amplas para a
construção de suas casas.
O processo de produção desses loteamentos fechados iniciou-se na
década de 1990 com a construção Royal Golf Residence, considerado um
empreendimento de alto padrão. Um outro fato que contribuiu para a consolidação
dos condomínios foi a construção do Catuaí Shopping Center, que foi edificado entre
os anos de 1988 e 1990, o empreendimento pode ser considerado um marco para a
expansão da região, cuja implantação promoveu um pólo de atração de crescimento
urbano para aquele local, ocupado especialmente por condomínios residenciais de
alto e médio padrão.
Em pesquisa de campo com a Secretaria Municipal de Obras,
Diretoria de Loteamento e Secretaria Municipal de Planejamento, foi verificado que
Londrina possui 22 loteamentos fechados considerados condomínios de alto e
médio padrão. Segue abaixo os seguintes condomínios e os respectivos números de
lotes e região.
101
Tabela 3 - LOTEAMENTOS RESIDENCIAS FECHADOS EM LONDRINA
1
LOTEAMENTOS FECHADOS NÚMERO DE LOTES
LOCAL
REGIÃO
Aspen Park Residence 82 Leste
Golden Park Residence 71 Leste
Havana Residence 240 Leste
Residencial Portal dos Bandeirantes 57 Oeste
Alphaville Londrina 501 Sudoeste
Catuaí Parque Residence
Residencial Belevile
44 Sudoeste
Recanto do Pitanguá 64 Sudoeste
Residencial Acácia Imperial 84 Sudoeste
Residencial Bella Manhã 74 Sudoeste
Residencial José Lazaro Gouvêa 109 Sudoeste
Residencial Sonora
2
85 Sudoeste
Royal Forest Residence e Resort 246 Sudoeste
Royal Golf Residence 177 Sudoeste
Royal Park Residence e Resort 181 Sudoeste
Royal Tennis Residence & Resort 262 Sudoeste
Santana Residence
3
114 Sudoeste
Sun Lake Residence 408 Sudoeste
Vale do Residencial Arvoredo 208 Sudoeste
Village Premium 55 Sudoeste
Residencial Colina de Pizza 199 Sul
Residencial Tucanos
4
39 Sul
Vale das Araucárias 181 Sul
Nota: 1 Relação de loteamentos fechados considerados condomínios de alto e médio padrão.
2 Loteamento Terra Bonita – A quadra 3 foi transformada em área de Condomínio
3 Loteamento Terras de Santana II – O lote n. 1 da subdivisão da Fazenda Santana foi transformado em
área de Condomínio
4 Dados referentes ao Residencial dos Tucanos 1.
Fonte: Prefeitura Municipal de Londrina – Diretoria de Loteamento. Pesquisa in loco (2006). Elaboração
própria.
É importante verificar que dos 23 condomínios de Londrina, 15
localizam-se na porção sudoeste de Londrina, evidenciando assim a forte
concentração desse padrão de moradia na área de expansão urbana.
102
IMAGEM DE SATÉLITE DOS CONDOMÍNIOS ROYAL GOLF RESIDENCE E
RESORT E ALPHAVILLE LONDRINA
Figura 01: A imagem de satélite mostra na margem superior a direita o Shopping Center
Catuaí, logo a baixo na mesma direção o condomínio Alphaville. Na direção oposta o
condomínio Royal Golf. É importante ressaltar que a imagem mostra os diferentes uso e
ocupação do solo desta área.
Fonte: Secretaria do Meio Ambiente - Sema. Prefeitura Municipal de Londrina.
Imagem se Satélite Ikonos. Composição: R (1) G (2) B (3).
Data: Dezembro/2004.
5.1 Royal Golf Residence e Resort
O condomínio Royal Golf Residence, selecionado para o estudo de
caso, foi concebido e idealizado pelos que o produziram, como uma conceituação
ideal de habitação que o diferencia dos demais condomínios fechados. Para os seus
empreendedores (Teixeira & Holzmann) o caráter de resort e a ocupação imediata é
R
R
O
O
Y
Y
A
A
L
L
G
G
O
O
L
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F
F
A
A
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G
G
C
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A
A
T
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U
U
A
A
Í
Í
103
o diferencial desse condomínio localizado na Gleba
17
Palhano, próximo ao Ribeirão
Esperança.
Esse terreno foi adquirido pelo Sr. Djalma Teixeira nos anos de 1994
e 1995 de diferentes proprietários que residem no Estado de São Paulo. O Royal
Golf Residence é o primeiro condomínio de um projeto maior que insere o Royal
Park Residence & Resort, Royal Tennis Residence & Resort e Royal Forest
Residence & Resort, sendo que este último se encontra na fase de habilitação e
lançamento no mercado. Para o ano de 2007 está previsto o lançamento do Golden
Hill com 110 lotes de 250 m
2
o preço aproximadamente de R$ 35.000 a R$ 40.000 e
do The Euro Royal, condomínio localizado próximo ao IAPAR com 150 lotes de
1.200 m
2
, um lote nesse novo condomínio custará aproximadamente R$ 330.000,00
(Dados de Entrevista). Esse empreendimento pretende utilizar-se da vegetação
existente na área total do terreno para diminuir a temperatura do condomínio em
relação à temperatura média da cidade, via micro clima. Na região leste, foi
construído o Golden Park Residence, condomínio pequeno com poucos lotes
destinados à classe média. Esse condomínio é o único da Teixeira & Holzmann
localizado fora da Gleba Palhano. (Figura 02)
17
Área de terra com localização e configuração definida que não resultou de processo regular de
parcelamento do solo para fins urbanos.
104
PROJETO ROYAL
Figura 02 – A ilustração acima mostra o Projeto Royal que engloba os quatro
empreendimentos da Teixeira Holzmann na Gleba Palhano.
Fonte: Teixeira & Holzmann Empreendimentos 2005.
Organização: Andresa Lourenço da Silva.
A tabela abaixo apresenta o ano de implantação de cada
condomínio, nome do produto, área média dos lotes, número de lotes e localização.
É importante verificar que todos os empreendimentos da Teixeira & Holzmann são
dedicados exclusivamente à construção de condomínios horizontais.
105
Tabela 4 - EMPREENDIMENTOS DA TEIXEIRA & HOLZMANN NA CIDADE DE
LONDRINA 1995 – 2007
ANO EMPREENDIMENTO
ÁREA MÉDIA
DOS LOTES
(m
2
)
NÚMERO DE
LOTES LOCAL
1995 Royal Golf Residence e Resort 1.100 177 Gleba Palhano
2002 Golden Park Residence 250 71 Região Leste
2002 Royal Park Residence e Resort 700 181 Gleba Palhano
2002 Royal Tennis Residence & Resort 600 262 Gleba Palhano
2003
2007
Royal Forest Residence e Resort
Golden Hill
1
300
250
246
110
Gleba Palhano
Gleba Palhano
2007 The Euro Royal
1
1.200 150 Gleba Palhano
Nota:
1
Lançamento previsto no mercado para o ano de 2007.
Fonte: Dados Teixeira & Holzmann Empreendimentos 2006. Elaboração Própria.
Observamos na tabela 4 que em um único ano (2002) foram
lançados 3 condomínios da Teixeira & Holzmann, demonstrando assim, um alto
capital investido nessas obras.
O Royal Golf Residence tem um terreno com aproximadamente
637.200 m
2
na região mais valorizada de Londrina na porção sudoeste, próximo ao
Shopping Catuaí e com acesso rápido através de avenida e rodovia de duas pistas.
O investimento para a compra da área já foi inteiramente realizado, estando hoje
totalmente pago. O uso do solo anterior a essa construção era destinado apenas às
atividades agrícolas, após a compra das terras pelo Sr. Djalma Teixeira, que
posteriormente se uniu em sociedade com seu genro, o Sr. Marcos Holzmann, foi
criada a Teixeira & Holzmann empreendimentos Imobiliários. De acordo com a
Diretoria de Loteamentos da Prefeitura de Londrina o Royal Golf Residence, nome
escolhido para o empreendimento, foi o primeiro a ser construído do tipo loteamento
fechado da cidade de Londrina. Ele tem 177 lotes residenciais com uma área média
de 1.100 m
2
em uma área total de 163.991,71 m
2
de área construída tem 92 casas
construídas e 17 em construção. As residências têm um recuo mínimo obrigatório de
8 m, forçando assim, a criação em cada lado das ruas, de uma área ajardinada e
com visibilidade contínua. Neste recuo não se autoriza muro frontal ou lateral (Dados
de Entrevista).
De acordo com a entrevista realizada com a corretora do
empreendimento, dois fatores essenciais nortearam o projeto de construção: a
106
qualidade de vida e a segurança. O condomínio possui uma área verde de 55% do
total, onde se localizam o Lago com equilíbrio biológico de 42.000 m
2
, Club House e
sauna de 500 m
2
, campo de golf com 9 buracos tendo uma área de 177.000 m
2
, com
pista para caminhadas iluminadas, duas quadras de tênis em saibro, quadra
poliesportiva, Beach Soccer e vôlei de areia, campo de futebol suíço, ciclovia
iluminada e playground dotado de brinquedos pedagógicos e interativos. No que
tange à segurança, há o sistema de segurança 24 horas que inclui o controle de
acesso com banco de dados e imagens, monitoramento e alarme de perímetro,
muro de fechamento e circuito de TV, patrulhamento/escolta. O portal de entrada do
condomínio é blindado e tem uma área de 160 m
2
, concentrando todo o controle de
segurança com dois acessos de entrada e dois de saída. Em cada um há uma
entrada específica para os moradores e outra exclusiva para os visitantes. Todos os
moradores têm acesso através de cartões magnéticos, e os visitantes só têm a
entrada permitida após a identificação.
A respeito da comercialização, o valor estipulado na época para a
venda dos primeiros lotes do Royal Golf Residence foi de R$51,00 o m
2
, (no ano de
1995) conforme pesquisa de mercado. Atualmente um lote é vendido a R$
350.000,00 tendo um custo para cada morador de R$ 400,00 por mês. A Teixeira &
Holzmann não disponibiliza mais lotes seus no Royal Golf para venda, todos foram
vendidos, os lotes remanescentes são de terceiros (Dados de Entrevista).
A Teixeira & Holzmann empreendimentos Imobiliários é uma
construtora londrinense que existe aproximadamente há dez anos no mercado
imobiliário. Apesar do pouco tempo de existência, sua credibilidade deve-se à
consolidação da empresa. Em entrevista ao Jornal Folha de Londrina de 28 de
novembro de 1999, o Sr. Marcos Holzmann afirma que os resultados bastante
favoráveis das vendas desses condomínios devem-se às estratégias publicitárias
que foram traçadas a partir de pesquisas de opinião acerca dos desejos e
expectativas do londrinense (ou habitante de Londrina) sobre o ideal em moradia.
Esses empreendimentos foram construídos para a classe alta e média de Londrina.
A pesquisa de marketing, com objetivos qualitativos e quantitativos tinha a intenção
de desvendar os segredos e desejos dos londrinense em relação à habitação. Esta
pesquisa mostrou tendências e detalhes que o londrinense busca em sua moradia.
107
Foi assim que surgiu o novo conceito em Londrina (residência/resort), agregando
qualidade de vida, prática de esportes, espaços verdes, lago (elemento obrigatório
nos empreendimentos Teixeira & Holzmann) e serviços como loja de conveniências,
translados e outros.
A respeito do perfil dos moradores, constatamos através do
levantamento de campo, que o condomínio é constituído principalmente por
profissionais liberais, como médicos, administradores de empresas, dentistas,
professores universitários, proprietários de lojas, políticos locais, juizes, promotores,
advogados, corretores de imóveis, empresários do setor de transportes, executivos
de multinacionais, proprietários da construção civil, arquitetos, engenheiros,
consultores ambientais e empresários. Em entrevista aos Jornais Folha de Londrina
e Jornal de Londrina e nos anúncios publicitários na mídia, o Sr. Marcos Holzmann
afirma que esse condomínio é destinado à Classe A
18
de Londrina. No entanto, não
foi isso que constatamos em campo. Observamos, através da profissão dos
moradores, da renda média familiar e de informações sobre a rotina dos
entrevistados, que o empreendimento é ocupado pela classe média de Londrina.
Outra constatação que fizemos através de entrevistas a alguns
moradores e à corretora do empreendimento foi que o perfil dos moradores é mais
diversificado. Há casais jovens e os com mais idade, o número de filhos também é
bastante diversificado. Em relação à profissão, foi verificada a presença de
profissionais liberais em sua maioria, e entre eles predominam os médicos.
Em entrevista ao Jornal de Londrina de 4 de junho de 2004 o Sr.
Marcos Holzmann afirmou que o perfil dos moradores é de pessoas que moraram
em Londrina na década de 1950 e 1960 e que essas pessoas encontram no
condomínio uma volta às origens. Todavia, não foi bem essa realidade que
observamos em campo. No próximo capítulo apresentamos os resultados da
pesquisa.
18
Apesar de não ter um significado claro, classe A somaria o setor da classe de maior renda, status e
prestígio entre os moradores da cidade.
108
Figura 04: Neste encarte a incorporadora apresenta um lugar de felicidade e de
vida intensa o Royal Park. Teixeira & Holzmann (2005).
Figura 03
: Encarte Publicitário da Teixeira & Holzmann (2005). A imagem foi extraída
de um de seus encartes comerciais evidenciando qualidade de vida associada à
questão ambiental.
109
Figura 05: O encarte valorizada a principal característica do empreendimento,
seu caráter de resort é destacado trazendo identidade ao empreendimento.
Teixeira & Holzmann (2005).
Figura 06: Neste outro encarte são apresentados em detalhes os aparelhos de
lazer, demonstrando a comodidade ao desfrutar de um clube dentro do próprio
condomínio. Teixeira & Holzmann (2006).
110
Figura 07 – O encarte foi extraído do site da Teixeira & Holzmann
Empreendimentos Imobiliários. Com destaque o logotipo presente em todos os
portais dos condomínios. Fonte: www.teixeiraholzmann.com.br
111
5.2 Alphaville Londrina
Uma das incorporadoras mais conhecidas no plano nacional e
internacional é o grupo Alphaville Urbanismo S/A, resultado de um acordo entre
proprietário fundiário e a empresa incorporadora. O grupo Alphaville tem 46
empreendimentos distribuídos por 33 cidades, em 17 Estados do Brasil
(ALPHAVILLE BRASIL 2005). O Alphaville Londrina é um empreendimento
imobiliário que tem sua sede no Estado de São Paulo. Em Londrina localiza-se na
Rodovia Mábio Palhano, nas imediações do Catuaí Shopping Center. A escolha da
cidade de Londrina foi decidida após uma pesquisa encomendada pela própria
incorporadora sobre o perfil dos potenciais moradores e também o perfil econômico
e social da cidade. Após análise dos resultados da pesquisa iniciou-se a negociação
da terra.
A respeito da composição do capital do Alphaville Londrina,
verificamos que o grupo é sócio do proprietário fundiário, o Sr. Jorge Badin, que
possui 40% da sociedade. Os outros 60% pertence ao grupo.
O empreendimento iniciou as vendas dos lotes em setembro de
2002, mas foi a partir do ano de 2004 que entregou os lotes aos proprietários para a
construção. O empreendimento possui área total de
661.581,96
m
2
com 501 lotes ao
todo, com uma área média de 650 m
2
, dividido em dois residenciais. O primeiro é o
Residencial Imbuías com 274 lotes, seguido do Residencial Jacarandá com 210
lotes. Neste condomínio existem três áreas empresariais com 17 lotes destinadas
aos serviços básicos como panificadora, supermercados, pet shop, entre outros.
Esses empreendimentos comerciais podem ter até três andares. No entanto, não
notamos nenhum sinal de construção desse centro comercial na época das visitas,
em novembro de 2006.
De todos os lotes faltam apenas dez que não foram vendidos. A
rapidez na venda também se destaca, com 65% dos seus lotes em Londrina
negociados em apenas 6 meses, segundo entrevista com o representante do
Alphaville Londrina, isso se deve á credibilidade do grupo em todo o Brasil.
112
De acordo com o Sr. Airson Moura, representante do grupo
Alphaville Londrina na cidade, o diferencial desse condomínio é a segurança, a
qualidade de vida, a iluminação subterrânea, e a localização do condomínio em
relação aos demais condomínios da cidade. É o mais próximo do Catuaí Shopping e
um dos Alphavilles mais urbanos do grupo. Um outro elemento que o diferencia é o
clube social, onde os associados são os próprios moradores. O clube fica entre os
dois residenciais e uma de suas entradas é feita por um túnel subterrâneo que liga
os residenciais ao clube. No entanto, o condomínio Royal Forest também tem um
clube social, portanto essa característica não é exclusiva do Alphaville. Em nossa
opinião o diferencial desse condomínio é a marca Alphaville, conhecida em todo o
território nacional pelo requinte e sofisticação principalmente no Estado de São
Paulo e no Nordeste, o que trouxe credibilidade ao empreendimento em Londrina.
O clube possui 30.000 m
2
, e tem como atrativo duas piscinas, salão
para festas, academia de ginástica com instrutor, quadra de tênis e poliesportiva e
playground.
A respeito do mercado consumidor, observamos que o perfil dos
moradores é composto de profissionais liberais como promotores, juizes,
advogados, professores universitários e empresários locais. Segundo o Sr. Airson
Moura, 10% dos moradores são médicos, pois segundo ele, Londrina possui uma
classe médica bastante expressiva. A maioria das pessoas que moram no
condomínio é da própria cidade ou de cidades vizinhas, a faixa etária dos moradores
é de 45 anos, casais com filhos adolescentes ou crianças.
Atualmente existem 17 residências no condomínio, e 60 casas em
construção, 20 projetos aprovados e 10 em aprovação, distribuídas nos dois
residenciais. Em relação ao valor do lote, atualmente custa R$155,00 m
2
sendo um
total de R$ 93.000 e a taxa do condomínio é de R$ 0,26 por m
2
, total de R$ 160,00
mais R$100,00 da taxa de manutenção do clube (Dados de Entrevistas).
O Alphaville Londrina é composto não apenas de residências e
áreas de lazer, mas possui um clube com infra-estrutura e também uma área
comercial que favorece a permanência do morador em seu condomínio (a área
comercial ainda não foi construída no de 2006). Tudo o que ele precisa ele encontra,
113
esse tipo de construção é definida por Sposito (2003) como edge city, que significa
uma “cidade dentro de outra cidade”. A edge city contém assim, a paradoxal
qualidade de estar fora e dentro da cidade, estar separada e ser parte dela ao
mesmo tempo, já que as duas qualidades são vendidas simultaneamente:
diferenciação social e integração espacial. A cidade é um apêndice de seus
enclaves murados, pois não é vista como totalidade, mas apenas como portadora,
nas proximidades dos empreendimentos fechados, dos bens e serviços de que
necessitam os moradores da edge city (SPOSITO 2003).
114
Figura 08 – Esquema de localização estratégica do Alphaville em Londrina. Fonte:
Disponível em www.alphavillelondrina.com.br
Figura 09 – Galeria de fotos internas do condomínio Alphaville Londrina, destaque
para a infra-estrutura e aparelhos de lazer. Fonte: Disponível em
www.alphavillelondrina.com.br
115
Figura 10 – Encarte Publicitário do Condomínio Alphaville. O encarte mostra um
lugar de tranqüilidade e paz, características do “estilo de vida Alphaville”. Fonte:
Revista Alphaville Brasil (2005).
116
5.3 Análise das Entrevistas
Este trabalho apresenta alguns resultados de uma avaliação pós-
ocupação realizada em dois condomínios residenciais na cidade de Londrina. Uma
maior ênfase é dada à caracterização do perfil socioeconômico de seus moradores,
suas motivações para a escolha deste novo tipo de moradia e aspectos de
satisfação e insatisfação com o ambiente residencial. Busca-se gerar conhecimento
sobre a demanda por este tipo de habitação.
5.4 Metodologia
A pesquisa foi realizada em dois condomínios residenciais
localizados na cidade de Londrina. Tais condomínios encontram-se em diferentes
fases de ocupação. Os terrenos comercializados variam entre 650 m
2
a 1.100 m
2
,
sendo
que cada condomínio possui suas exigências particulares de edificação e
conservação da área comum (Magalhães & Ferreira, 2000).
Foram realizadas inicialmente tentativas de reuniões com as
empresas incorporadoras e associações de condomínios, com o intuito de
apresentar a pesquisa e buscar o apoio para a mesma. No entanto, após várias
tentativas de agendamento de entrevista não obtivemos êxito, então procuramos um
outro caminho para fazer as entrevistas com os moradores. A alternativa encontrada
foi realizar as entrevistas por meio de contato com os corretores. Entrevistamos 10
moradores, sendo cinco do Royal Golf e cinco do Alphaville. Um diagnóstico inicial
dos condomínios foi feito para elaboração da entrevista estruturada aplicada
posteriormente. As entrevistas foram realizadas com uma amostra previamente
agendada em cada condomínio. Tais entrevistas foram feitas nos ambientes
residenciais e nas corretoras. A coleta de dados enfocou os seguintes aspectos:
perfil socioeconômico, motivação para a escolha do condomínio horizontal, grau de
satisfação quanto a aspectos técnicos, funcionais e comportamentais da habitação.
5.5 Análise de Dados
Para as análises dos condomínios Royal Golf e Alphaville,
inicialmente foram caracterizados os perfis das famílias entrevistadas através de
117
algumas características socioeconômicas, tais como a faixa etária dos filhos e do
chefe de família, além da renda média mensal familiar.
Posteriormente as análises enfocaram os principais motivos
apontados pelos entrevistados para a escolha do condomínio horizontal e os
principais aspectos de satisfação e insatisfação coletados na avaliação pós-
ocupação (ver em anexo modelo do questionário).
O desejo de morar em casa, aliado à busca por um local com mais
privacidade, segurança e área de lazer para os filhos constituem os principais
motivos apontados pelos moradores para a mudança de moradia. A melhoria do
padrão da habitação incluindo uma melhor condição ambiental
19
também constitui
um aspecto motivador para a busca da moradia em um condomínio.
Em geral os aspectos relacionados ao convívio social, segurança e
conforto ambiental foram salientados como aspectos satisfatórios nos condomínios.
Outro aspecto ligado à localização foi apontado como negativo pelos entrevistados.
Entre estes aspectos, pode-se destacar o fato de que a localização mais afastada do
centro urbano (aproximadamente 3 a 4 km) garante a privacidade dos moradores,
entretanto prejudicam o acesso aos locais de rotina familiar, tais como escola,
trabalho e comércio.
O estudo apresentado confirma a hipótese de que o conceito por
trás do condomínio horizontal fundamenta-se na união entre os aspectos de
privacidade e segurança. Mesmo os aspectos dificultados em função da localização,
tais como o acesso a locais de trabalho, escola e comércio foram apontados como
pouco influenciadores do grau de satisfação total em relação à nova habitação.
Pode-se, desta forma, pressupor que uma importância maior vem sendo dada aos
19
Entende-se por condição ambiental o local que proporcione uma vida mais saudável com a presença de
elementos da natureza.
118
aspectos de conforto ambiental
20
e prestígio social (status) ainda que em detrimento
da conveniência e acessibilidade a locais de rotina diária, como os citados
anteriormente.
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
Royal Golf Alphaville Londrina
Condominios
Porcentagem
de 5 a 9 anos
de 10 a 19 anos
de 20 a 29 anos
Gráfico 1 – Faixa Etária dos Filhos por Condomínio
Observa-se no gráfico acima maior concentração de famílias com filhos
crianças e adolescentes nos dois condomínios. Apresentando assim,
uma formação familiar mais heterogênea.
Fonte: Org. Andresa Lourenço da Silva.
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
Royal Golf Alphaville Londrina
Condomínios
Porcentagem
de 40 a 49 anos
de 50 a 59 anos
Gráfico 2 – Faixa Etária do chefe da família. Há um predomínio de
Famílias com chefes de 40 a 49 anos.
Fonte: Org. Andresa Lourenço da Silva.
20
Neste caso o conforto ambiental é entendido como um conjunto de elementos naturais ou artificiais que foram
criados e ofertados pelos incorporadores, como por exemplo: as praças, áreas destinadas a caminhadas sempre
arborizadas, os jardins e o lago.
119
0%
20%
40%
60%
80%
100%
120%
Royal Golf Alphaville Londrina
Condomínios
Porcentagem
Superior completo
Gráfico 3 – Escolaridade do Chefe da Família. O gráfico acima
demonstra que todos os entrevistados dos dois condomínios possuem
o ensino superior completo.
Fonte: Org. Andresa Lourenço da Silva.
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
45%
Royal Golf Alphaville Londrina
Condomínios
Porcentagem
administrador
corretor de imóveis
empresário
engenheiro
médico
professor
Gráfico 4 – Ocupação e/ou Profissão do Chefe da Família. As
profissões são as mais diversas, havendo o predomínio nos dois
condomínios de profissionais liberais.
Fonte: Org. Andresa Lourenço da Silva.
120
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
Royal Golf Alphaville Londrina
Condomínios
Porcentagem
3 pessoas
4 pessoas
6 pessoas
7pessoas
Gráfico 5 – Quantidade de Pessoas Residentes. Quanto ao
número de pessoas residentes nos dois condomínios, predominam
as famílias com até quatro pessoas, cada uma composta pelos pais e
dois filhos. Mas é importante verificar que o número de filhos e
membros da família oscila de três a sete pessoas.
Fonte: Org. Andresa Lourenço da Silva.
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
Royal Golf Alphaville Londrina
Condomínios
Porcentagem
de 5 a 10 salários
de 11 a 20 salários
mais de 30 salários
Gráfico 6 – Renda Mensal total dos residentes. As famílias
apresentam uma diversificação quanto à renda mensal familiar.
Percebe-se um predomínio de renda acima de R$ 10.500 no Royal
Golf. No Alphaville a renda média é de R$ 1.750 a 7.000.
Fonte: Org. Andresa Lourenço da Silva.
121
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
Royal Golf Alphaville Londrina
Condomínios
Porcentagem
Desejo de morar em
casa
Melhor padrão de
habitação
Segurança
Gráfico 7 – Principais Motivos para a Busca em um
Condomínio Horizontal. A segurança foi apontada como principal
motivo pela escolha de um condomínio nos dois loteamentos.
Fonte: Org. Andresa Lourenço da Silva.
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
Royal Golf Alphaville Londrina
Condomínios
Porecentagem
Aparelhos de lazer
Clube social
Privacidade
Segurança
Tranqüilidade
Gráfico 8 – Principais Aspectos de Satisfação. Os aspectos de
satisfação também variaram muito nos dois condomínios, a
segurança continua sendo um elemento importante, seguido da
privacidade e tranqüilidade. Os aparelhos de lazer e o clube social
ficaram em último lugar nos principais aspectos de satisfação.
Fonte: Org. Andresa Lourenço da Silva.
122
0%
20%
40%
60%
80%
100%
120%
Royal Golf Alphaville Londrina
Condomínios
Porcentagem
Distância do centro
Falta de convívio social
Não há desvantagens
Gráfico – 9 Principais Aspectos de Insatisfação. No caso do
Alphaville houve um predomínio de opiniões a respeito da distância
do centro como fator de insatisfação, contudo dos condomínios
fechados em Londrina ele é o mais perto do centro. Quando falamos
do centro estamos nos referido ao local de trabalho, escolas,
agências bancárias, enfim a rotina diária se concentra no centro e no
seu entorno. O Royal Golf apresenta como maior aspecto de
insatisfação a distância do centro e a falta de convívio social,
reforçando a hipótese levantada no capítulo 6.
Fonte: Org. Andresa Lourenço da Silva.
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
Royal Golf Alphaville Londrina
Condomínios
Porcentagem
Bairros populares
periféricos
Centro
Gráfico 10 – Regiões de Londrina onde os Residentes não
Gostariam de Morar. No condomínio Alphaville os moradores não
gostariam de morar no centro devido à violência e o barulho. No
123
Royal Golf nem foi cogitado o centro por parte dos entrevistados, mas
sim os bairros populares e periféricos, tidos pelos entrevistados como
violentos e marginalizados.
Fonte: Org. Andresa Lourenço da Silva.
124
6 A BUSCA DE NOVOS CAMINHOS DE ANÁLISE
“Antes de construir um muro deveria saber o que estou
cercando para dentro ou cercando para fora e quem eu
gostaria de afrontar.” (Lang, R. e Danielsen,K.)
Neste capítulo descrevemos os caminhos percorridos que nos
levaram ao entendimento das relações sociais nos condomínios. E aqui registramos
as impressões obtidas a partir das entrevistas com os moradores, enfatizando suas
opiniões e depoimentos a respeito do convívio social.
A partir das informações colhidas nessas entrevistas, o intuito deste
capítulo é verificar a hipótese da criação de relações de pertencimento e
reconhecimento de seus moradores, e a dificuldade de criar uma identidade. Uma
hipótese encontrada, ou melhor, uma dúvida, foi quais os motivos que levaram um
determinado grupo social a comprar lote em condomínios horizontais, atender os
apelos das propagandas sobre seguranças, muitos espaços verdes e de lazer, e a
busca de vizinhança com padrões de valores econômicos semelhantes. Neste
ambiente escolhido para morar, então seria possível a criação de relações de
pertencimento e vizinhança? Mas as entrevista realizadas nos mostraram escolhas
distintas. De acordo com Sorbazo (2006, p. 13) “o que esses espaços propiciam é o
idêntico e não a identidade”. Para o autor é a repetição até o extremo dos mesmos
estilos arquitetônicos, cores, jardinagem, playground, salões de festas, clubes
sociais, quadras poliesportivas. São espaços que privilegiam a repetição das formas,
mas também dos conteúdos que obedecem a certos níveis socioeconômicos e
devem obedecer a certos padrões de comportamento previamente definidos
limitando a apropriação.
Em investigação de campo
21
constatamos, baseados nos
depoimentos dos entrevistados, que nos condomínios há falta de laços de
vizinhanças e de contato próximo. A impressão que tive durante a realização deste
trabalho me levou a concluir que boa parte dos seus moradores tem o desejo
21
Atividade de campo realizada nos meses de agosto a dezembro de 2006 aos corretores da Teixeira
& Holzmann e do Alphaville Londrina.
125
consciente de imergir no anonimato completo, ou seja, em um profundo isolamento.
O que percebi pelas respostas quase unânimes dos moradores entrevistados é um
desejo de morar em um local onde se tenha homogeneidade social e econômica. No
entanto, esse elemento exigido na hora da compra de um lote ou de uma casa não
transforma os moradores dos condomínios em uma comunidade. Como ressalta
Caldeira (2000), a busca pelo anonimato não se estabelece apenas na forma
(estrutura física), mas na ausência quase completa de laços de vizinhança.
É importante considerar que diferente de um condomínio vertical,
onde decisões sobre a rotina do condomínio são decididas nas reuniões
condominiais, a realidade de um condomínio residencial horizontal é diferente.
Existe maior autonomia dos moradores. Ao adquirir o seu lote, cada morador
constrói sua casa no seu ritmo, pois a infra-estrutura já está pronta. Não existem
tantos motivos de interesse comum em pauta que os reúnam. Claro que esse não é
o único motivo de reunião entre os moradores, mas é uma possibilidade de contato
entre vizinhos.
Os encontros entre os moradores ocorrem raramente em reuniões
que envolvem a sociedade responsável, eleita para discutir assuntos de interesses
comuns, ou nas atividades sociais do condomínio com as festas juninas, festa em
comemoração ao dia das crianças. No caso do Royal Golf aconteceram os shows
musicais com a presença de artistas de renome nacional que se apresentaram em
eventos organizados pela sociedade Royal Golf em parceria com os incorporadores.
Os mais importantes nomes da música popular brasileira (MPB), bossa nova, jazz e
música instrumental fizeram apresentações exclusivas aos moradores, donos dos
lotes e seus convidados. Alguns cantores foram convidados a participaram desses
eventos como, por exemplo, a cantora Leila Pinheiro, Claudia Teles, Lucinha Lins,
MPB 4, Fátima Guedes, João Bosco, entre outros.
Os Shows iniciaram-se como marketing de lançamento dos
condomínios da Teixeira & Holzmann no mercado imobiliário. Devido ao sucesso
alcançado continuaram acontecendo sem o motivo inicial. Os shows foram
organizados e patrocinados pelos próprios incorporadores, e o local do evento
inicialmente foi no próprio condomínio. Contudo, devido ao sucesso, foi transferido
126
para a Sociedade Rural do Paraná, localizada no Parque de Exposição Governador
Ney Braga e para o Londrina Country Club.
Esse evento realizado exclusivamente para um público seleto, com
poucos convidados deveria propiciar a participação e o envolvimento das pessoas,
não restringido a entrada do show apenas aos próprios moradores. A negação e a
ruptura não são apenas com a cidade e com o urbano, mas é com convívio social e
com o envolvimento das pessoas. Essa análise foi pensada a partir da dificuldade
em entrevistar os moradores e também de saber qualquer detalhe de seu cotidiano
dentro dos condomínios. Durante todas as entrevistas percebemos que os
moradores evitam saber quem são seus vizinhos e quando questionados a respeito
da interação, do diálogo entre si, apenas uma única resposta: “Não conheço”, “Não
sei quem mora na casa ao lado”. Em outras palavras, a forte aglomeração urbana
moderna é a imagem do mundo em que os povos parecem ignorar-se e detestar-se
tanto mais quanto as máquinas modernas de transporte anulam as distâncias
(SANTOS 1994).
Não acredito na hipótese do convívio social nos condomínios, no
entanto acredito nas exceções. Não é possível generalizar essas relações em todos
os condomínios. O envolvimento entre vizinhos acontece não devido ao lugar, mas
devido às relações estabelecidas de amizades antes de morar naquele condomínio.
Verifica-se que as relações de amizade eram prévias e que ela pode ter influenciado
na escolha de um condomínio na hora da compra. Há ainda pelo menos duas
experiências recentes em que a mesma profissão e o conhecimento prévio definiram
o grupo de vizinhos, como é o caso de edifícios verticais destinados quase que
inclusivamente para bancários e médicos. As pessoas que buscaram esse tipo de
moradia desejavam segurança e qualidade de vida, mas acima de tudo o anonimato.
Elas querem ter a certeza de não serem importunadas, encontradas, localizadas.
Muitos se quer gostam de mencionar que moram em um condomínio horizontal e
suas preocupações estão sempre direcionadas à segurança. Essa apreensão é
verificada quando alguns dos entrevistados disseram que seguem norma de
orientação para não comentar sobre a rotina e procedimentos dentro de um
condomínio.
127
Para Sorbazo (2006) a socialização privada no interior dos
loteamentos fechados não deve ser entendida como uma vida comunitária próxima.
Caldeira (2000) ressalta a inexistência de referências à vida comunitária nos
condomínios. As pessoas querem morar entre iguais, mas querem se diferenciar
entre os iguais. Evidenciamos esses aspectos nos condomínios em atividade de
campo, quando conseguimos identificar o distanciamento entre os vizinhos assim
como o pouco interesse em relação às áreas comuns dos loteamentos. O que nos
chamou atenção de forma especial é a construção de dois túneis subterrâneos que
estão abaixo da rua principal que dá acesso aos residenciais do Alphaville. Esses
túneis possuem iluminação artificial e câmeras de segurança. Nos residenciais
Imbuias e Jacarandá o acesso das casas ao clube se dá sem contato com a portaria
ou com o residencial vizinho. Pode-se ir ao clube sem ser visto por seu vizinho ou
por qualquer outra pessoa. O desejo de invisibilidade e a preocupação em não ser
incomodado por ninguém são pensados constantemente pelos incorporadores,
todavia todo esse rigor com a segurança e o desejo de isolamento não é
responsabilidade só do incorporador. Os moradores manifestam essa condição na
aquisição de um lote.
Na perspectiva de Sorbazo (2006, p. 11) “o desejo de separação e
diferenciação que se materializa nesses espaços encontra algumas contradições”.
Segundo o autor, a primeira refere-se à contradição da elite em se isolar, mas ao
mesmo tempo se mostrar perante o resto da sociedade. Nesse sentido podem ser
vistas as aparições freqüentes em páginas sociais dos jornais locais, as
manifestações públicas de fatos pessoais e privados. Esses fatos demonstram que
ao mesmo tempo em que esses grupos defendem a sua privacidade em espaços
que negam ao público, precisam recorrer à exposição pública selecionada para
conseguir a sua auto-afirmação, ou seja, o prestígio simbólico. Isso constitui uma
situação óbvia porque nenhum individuo isolado consegue desenvolver seu “ser
social” na sua privacidade, precisando necessariamente dos outros para isso. É por
essa razão que o termo privado pode ser lido como a individualidade, mas também
como a privação da participação pública.
Na perspectiva de Sorbazo (2006, p. 13), “as práticas cotidianas nos
loteamentos fechados são práticas regulamentadas e normalizadas que limitam a
128
apropriação desse espaço”, impõem regras de como deve ser apropriado o espaço e
como o corpo do usuário deve se comportar, limitando o plano do vivido. Nas
palavras de Carlos (1996, p. 24) é a racionalidade que reina sobre o lugar e cria
simulacros de lugares que “produzem comportamentos e modos de apropriação”.
Em outras palavras é como se os moradores fossem orientados a
terem padrões de comportamentos previamente estabelecidos que evitem a
conversar como outras pessoas que não moram nos condomínios sobre sua rotina
ou socialização. Essa orientação não se restringe apenas aos moradores, mas
também aos funcionários que são orientados a não fornecerem nenhum tipo de
informação sobre o condomínio. Essa constatação foi verificada em investigação de
campo. Ao entrevistar um dos porteiros dos condomínios, na primeira tentativa de
aproximação, o muro foi o primeiro obstáculo. O segundo foram as janelas com
vidros escuros e blindados que não deixa reconhecer quem está lá dentro, e
finalmente o interfone que apenas reproduz uma voz distorcida e distante. Nem
sequer os nomes da rua onde fica o condomínio eles informaram. Quando realizei os
trabalhos de campo dentro dos condomínios, nunca pude entrar com carro particular
ou carro oficial da Universidade, sempre tive de entrar com o carro do condomínio,
e sempre acompanhada por alguém designado por eles.
Nesse sentido acreditamos que “o condomínio é racionalista porque
investe em uma versão totalizante do meio urbano. Sua concepção é autoritária e
visa à eficiência. O espaço é concebido para um homem padrão e pretende
responder a seus requisitos básicos.” A solução é universalizante e independente
das condições locais: pode ser implantada em qualquer lugar (SANTOS, 1981 p.
22).
Ao mesmo tempo, “o condomínio é culturalista porque propõe, desde
o inicio, um mundo fechado, com medidas automaticamente limitadas” (SANTOS,
1981, p. 24). A população é cuidadosamente prevista, impossível de ultrapassar, já
que as construções obedecem a regras pré-fixadas. O número de moradias
condiciona a oferta de infra-estrutura e dimensiona os equipamentos. Completando
tudo, há o muro, a cerca com entradas vigiadas.
129
Para Hermann (2005) morar entre muros dificilmente teria dado certo
sem a presença de um ambiente fechado e climatizado, ambos a salvo dos perigos
da rua e da metrópole desigual. Nesse caso, a autora se refere à presença dos
shoppings centers, que comumente se localizam no entorno dessas grandes
construções.
Para discutir um pouco melhor a questão da comunidade, foi
fundamental recorrer à antropologia, por ser ela a ciência responsável pelo estudo
das identidades. Para Barth (1997) a delimitação de fronteiras entre diferentes
grupos étnicos se dá a partir da relação entre eles. Essa análise relacional passou a
ser aplicada para estudar a construção de identidades a partir das diferenciações
percebidas e defendidas pelos grupos sociais e não apenas étnicos na relação com
outros grupos.
Independente de haver uma real “comunidade”, um entrosamento
genuíno ou qualquer coisa parecida com a relação de uma vizinhança no sentido
mais tradicional, uma “comunidade” (às vezes falseada) é defendida pelos
incorporadores (HERMANN 2005). O mínimo de identificação ocorre não só devido a
necessidade “conviver no mesmo espaço”, mas também porque é de interesse de
cada um que o espaço “coletivo” seja comandado por todos aqueles que são seus
donos. A rua fora do condomínio, entretanto, não é vista do mesmo modo. A ela
sobram as atribuições de perigosa, suja, imprópria.
Por ter base no espaço privado, os condomínios refletem e
condicionam um “universo de práticas e representações que visam criar um espaço
à parte na cidade diferenciado e protegido da dinâmica metropolitana em conjunto,
com uma nítida seletividade social” (FRUGOLI, 2002 p. 87). O discurso da recriação
da comunidade é, portanto, a possibilidade de autonomia no âmbito geral da cidade
por criar um enclave dentro dela e reproduzir espacialmente um poder heterônomo.
A respeito da sociabilidade nos espaços coletivos do condomínio
Hermann (2005) afirma que em uma propriedade privada compartilhada, como
condominal: “cada proprietário individual não tem o direito de modificar ou alienar
esse espaço, embora tenha o direito de usufruto. A restrição do acesso dos não
130
proprietários é legal e efetiva, embora sua legitimidade possa ser discutida”
(SOUZA, 2000, p. 203).
Conforme Hermann (2005), o espaço privado coletivo e suas
derivações se constituem em um entrave para o exercício da cidadania. Outras
sugestões merecem ser pensadas, dentre elas as conseqüências que os
isolamentos promovidos pelas atitudes escapistas podem ocasionar. Algumas delas
já são sentidas nos dias de hoje. Ao se isolarem do indesejado (o que não é
considerado saudável, limpo, agradável), as pessoas perdem o contanto com algo
muito importante para a boa convivência em sociedade: a tolerância da diferença.
Essa vida intramuros de enclausuramento acaba afetando até mesmo as relações
sociais em espaços genuinamente públicos. Ao difundir a idéia de que a rua reserva
perigos, pode-se matar a riqueza da diversidade que nos proporciona, apesar dos
problemas ditos urbanos. Ela é o “lugar do encontro, sem o qual não existem outros
encontros possíveis nos lugares determinados. Nela efetua-se o movimento, a
mistura, sem os quais não há vida urbana, mas separação, segregação estipulada e
imobilizada” (LEFEBVRE, 2001, p. 29).
Para confirmar nossa hipótese de que os moradores obedecem a
certos padrões de comportamento previamente definidos, nós nos utilizamos do
contrato de compra de um dos condomínios em questão. Segundo o contrato
particular de promessa de venda e compra de imóveis da Teixeira & Holzmann, de
acordo com 21ª cláusula do contrato, compete na promitente vendedora, entregar os
imóveis, com as seguintes benfeitorias: terraplanagem do leito das ruas e calçadas,
meio fio com sarjeta, rede de água potável, rede de esgoto sanitário, galerias de
águas pluviais, pavimentação asfáltica das ruas, rede de energia elétrica compacta,
iluminação, demarcação das quadras e datas, execução das calçadas e muretas,
arborização, urbanização das praças e outras área públicas.
É vedada a criação de animais domésticos em grande quantidade,
cujo ruído, odor, igual ordem possam incomodar e/ou colocar em risco a vizinhança.
É estritamente proibida a permanência e circulação de animais, em lugares de uso
comum do condomínio tais como: ruas, avenidas, praças, áreas esportivas e sociais,
a não ser quando mantidos presos com coleiras ou enforcadores, pelos seus
131
respectivos proprietários ou por pessoas por eles responsáveis. Ressalvam-se neste
caso, as áreas que serão a eles expressamente reservadas. Essa restrição não se
limita apenas aos animais. As crianças só podem brincar dentro de sua casa, no
jardim ou em locais pré-determinados, neste caso o Playground. Os jogos e
brincadeiras infantis só poderão ser praticados nos horários determinados neste
regulamento e nos locais a eles destinados no loteamento fechado. Ou seja, é
proibido brincar nas ruas mesmo em frente da sua casa. A mesma orientação é para
os empregados domésticos e funcionários como jardineiros, marceneiros e pedreiros
que só poderão transitar dentro do lote e não em áreas comuns do condomínio. É
vedado aos sócios parar ou estacionar veículos na frente das áreas de acesso ao
loteamento, sobre as calçadas, defronte das garagens das moradias, nas rampas,
nas esquinas etc.
Foi verificada no contrato de aquisição de lote a preocupação da
incorporadora com a preservação ambiental. É obrigatória a utilização de sabão
biodegradável para a lavagem das calçadas do loteamento e das imediações do lote
residencial, bem como para a lavagem dos veículos, tudo com o intuito dos resíduos
de tais lavagens não poluírem e prejudicarem a água do lago e, conseqüentemente
do manancial de água potável que fica nas proximidades. A respeito da coleta de
lixo, o condomínio possui um serviço interno de recolhimento que inclui a coleta
seletiva.
Também é vedada qualquer obra, ação ou exploração que
prejudique de qualquer forma a vizinhança, os moradores, os usuários e os
funcionários, sua paz, sua tranqüilidade, sua segurança e sua saúde.
O contrato também contempla o Estatuto Social da Sociedade do
condomínio, em que fica constituída uma sociedade civil sem fins lucrativos que tem
como finalidade administrar o condomínio, zelando pela obediência às normas
constantes do Estatuto, do regulamento interno e das normas de aprovação de
projetos de execução de obras do loteamento. São órgãos da administração da
sociedade: Assembléia geral, Diretoria, Conselho Fiscal e Comissões de trabalho.
132
A respeito do direito e deveres dos sócios, consiste em envidar
todos os esforços para obter um bom entendimento entre os moradores e
proprietários dos lotes do loteamento. Observe que a palavra utilizada a respeito da
relação de um morador com o outro é “bom entendimento” e não “boa relação” de
vizinhança, ou seja, para ter bom entendimento não é necessário me relacionar ou
conviver com o outro.
São deveres dos sócios
22
afastarem pessoas que, sob sua
responsabilidade, tenham adentrado ao loteamento e se portado de forma
reprovável, no entanto o contrato não especifica o que significa conduta reprovável.
É vedada a construção ou manutenção nos lotes residenciais, ainda
que para uso particular, de galinheiros, chiqueiros, estábulos, canis e outros afins.
Animais de pequeno porte e em números moderado poderão ser conservados,
desde que confinados nos respectivos lotes e desde que não causem transtornos ou
aborrecimento a outros sócios.
É vedado colocar nas áreas frontais dos lotes residenciais ou nas
suas divisas laterais e dos fundos, vasos, tapetes ou quaisquer outros objetos que
ofereçam incômodo, perigo de queda, risco ou que prejudiquem a estética do local.
Nesse sentido, essas orientações de conduta constante nos contratos, reforçam a
hipótese de que, na verdade, tudo o que possa trazer exclusividade, identidade a
uma residência deve ser evitada, ou seja, não posso enquanto morador “dar um
toque” pessoal a minha casa.
A respeito do serviço de segurança oferecida pelo condomínio, o
que nos chamou a atenção é o serviço de escolta oferecido aos moradores no
período compreendido das 21 horas às 7 horas, sem contar a manutenção de
vigilantes armados durante 24 horas.
De acordo com as disposições gerais do contrato, todos os usuários
do loteamento fechado são obrigados a respeitar e cumprir o estatuto, o
22
Entende-se por sócio titular todos os compradores de lotes com os respectivos contratos
confirmados.
133
regulamento interno, as normas para a aprovação de projetos e a execução de
obras, bem como as normas sobre padrões de comportamento.
Essas normas de comportamento e postura não disciplinam apenas
as atitudes dos moradores dentro dos espaços coletivos do condomínio, mas inibem
qualquer tipo de atitude espontânea de aproximação com outros moradores, pois a
regra é não incomodar.
134
CONSIDERAÇÕES FINAIS
Os condomínios horizontais fechados e especialmente os de maior
tamanho são verdadeiros símbolos das mudanças e da forma em que se desenvolve
o espaço de habitação atualmente. Os espaços residenciais fechados se relacionam
com as manifestações recentes das desigualdades socioeconômicas e possibilitam
a expansão das fronteiras da cidade e a polarização dos setores sociais
homogêneos sejam áreas ricas ou pobres que se constituem em fatores da
segregação social e da fragmentação física da cidade.
Nesse sentido, os novos empreendimentos imobiliários da cidade de
Londrina seguem uma tendência nacional, cujo fenômeno dos condomínios
fechados (verticais e horizontais) começou a proliferar em diversos estados
brasileiros (UEDA 2005).
Verificamos que nos últimos anos esse tipo de projeto imobiliário tem
aumentado na cidade gerando interesse de diversos setores, empresas e
população. Esses novos empreendimentos imobiliários vão criando uma nova
paisagem urbana, esta segregada e fragmentada, uma vez que estão fortemente
isoladas.
Os moradores dos condomínios fechados buscam, nesses
empreendimentos, qualidade de vida e segurança. Ao estarem em um condomínio
fechado, com muros altos e eletrificados, com portaria blindada e circuito interno de
TV, seus moradores sentem-se mais seguros. Contudo, essa afirmação requer
cuidado. Atualmente quando pensamos nos condomínios fechados, devemos pensar
nas quadrilhas especializadas em roubos a edifícios de luxo e condomínios
horizontais. Por outro lado, a preocupação exacerbada com a segurança leva as
pessoas a uma segregação socioespacial, uma vez que estão a cada dia mais
enclausuradas e isoladas. Pensando nestes novos padrões comportamentais, as
empresas do setor imobiliário têm realizado uma série de empreendimentos para
atender esse público.
135
Após o percurso teórico e empírico, pretendemos nesta parte final
retornar à discussão central deste trabalho: a implantação de condomínios
residenciais horizontais em Londrina. Retomemos, antes de mais nada, algumas das
principais considerações a que chegamos.
Primeiramente, verificamos a partir dos dados de campo e entrevista
que os condomínios fechados não são destinados apenas e exclusivamente ao
grupo social (classe alta) de maior poder aquisitivo. Isso é observado a partir do
tamanho dos lotes que varia entre 300 m
2
1.100 m
2
, tamanho das casas, localização
da gleba, aparelhos de lazer e serviços coletivos ofertados, nesse sentido não
podemos associar os condomínios fechados como forma de morar exclusiva das
classes de alta renda.
Essa afirmativa fica mais evidente quando observamos o perfil
econômico dos moradores, a renda familiar oscila entre 5 a 10, 11 a 20 e mais de 30
salários mínimos, apontando que os moradores pertencem à classe média,
constituída em sua maioria de profissionais liberais.
Quando partimos em direção a traçar um perfil socioeconômico dos
moradores, nossa tarefa se tornou ainda mais difícil, pois a motivação para a compra
de um lote, o número de filhos, faixa etária, número de funcionários, local de
compra, o que mais gostam em um condomínio e o que menos gostam, entre outras
perguntas da entrevista, as respostas foram surpreendentes e diversificadas.
Portanto a respeito das características dos moradores consideramos que o perfil é
distinto. Não consegui encontrar nenhum elo que “unisse” (padronizasse) os
moradores. A única opinião unânime é o desejo da homogeneidade social,
privacidade e segurança.
A análise das entrevistas nos leva a inferir que o discurso do Sr.
Marcos Holzmann cedida aos jornais da cidade não reflete a realidade encontrada.
Existem as mais diversas motivações para a compra de um lote, a construção das
casas no caso do Royal Golf não ocorreu imediatamente a sua implantação,
apontando assim o receio do proprietário em verificar se aquela área específica seria
um bom local para morar e investir.
136
Uma hipótese que consideramos é de que esse empreendimento foi
destinado inicialmente a um grupo seleto de pessoas que tinham em comum a
prática do jogo de golfe. Esse grupo composto em sua maioria por médicos pertence
à Federação Paranaense de Golf, são moradores ilustres da cidade de Londrina que
praticavam esse esporte no Londrina Golf Clube, na cidade de Cambé.
Vislumbrando essa demanda, o incorporador viu na construção de seu
empreendimento uma possibilidade de atrair esse grupo, já que a característica
principal e diferencial do condomínio é o campo de golfe. Através das entrevistas
realizadas, verificamos que pelo menos 10% dos moradores são médicos
(cardiologistas, neurologistas, oftalmologistas entre outros), no entanto como não
conseguimos falar com o presidente da sociedade golfe não pudemos concluir essa
hipótese. O que sabemos é que o condomínio sedia em suas instalações
campeonatos regionais, nacionais e internacionais de golfe.
Uma outra hipótese que é importante considerar a respeito da
compra de um lote nesse condomínio pela classe média é devido ao preço. O
período econômico da década de 1990, em que o real e o dólar estavam com
valores compatíveis, fez com que muitos desses proprietários usassem de suas
reservas para adquirirem um lote como sendo um ótimo investimento. Hoje um lote
no Royal Golf chega a custar R$ 350.000. No ano de seu lançamento no mercado
em 1995 custava aproximadamente R$ 51.000.
Em uma última tentativa em traçar o perfil dos moradores dos
condomínios e também descobrir se eles se utilizam do comércio da Gleba Palhano,
empreendemos uma investigação de campo na Avenida Madre Leônia Milito, com o
objetivo de verificar se os moradores dos condomínios consumiam serviços daquela
área especifica. No entanto, observamos que esses moradores consomem serviços
de todas as regiões de Londrina, não consomem necessariamente próximo de onde
moram. Eles utilizam bastante o sistema de entrega residencial (delivery) mas que é
de pontos distintos de Londrina, como o caso do sacolão que fica no Mercado
Municipal do Shangri-la região oeste. Isso evidencia ainda mais que a presença
desses condomínios não necessariamente dinamizou o comércio daquela região.
137
Posteriormente foi verificada a procedência dos funcionários que
trabalham na casa dos moradores entrevistados. Novamente a dificuldade se
estabelece, são pessoas que moram nos Cinco Conjuntos, Vila Casoni, São
Lourenço, Bandeirantes, diverso lugares da cidade: enfim, a hipótese de que os
funcionários fossem daquela região específica também foi desconsiderado.
Sendo assim, consideramos que os moradores desses condomínios
são pessoas “comuns”, em sua maioria pertencentes à classe média que moram no
condomínio por diversos motivos e que não construíram uma identidade de classe
no sentido, de reconhecimento e pertencimento a uma comunidade. Os diversos
atrativos dentro dos condomínios destinados ao convívio coletivo são pouco
utilizados pelos moradores, apontando assim a falta de laços de vizinhança e de
convívio social. O isolamento destes condomínios do restante da cidade não é
apenas físico estrutural, mas é o isolamento pessoal entre vizinhos pautado na
“desculpa” da privacidade.
E, assim, em um curto espaço de tempo,tem-se um espaço múltiplo,
uma cidade recortada por mundos distintos, em que diferentes setores sociais,
separados por altos muros, dividem, muitas vezes, o mesmo espaço físico, mas não
compartilham da mesma interação social. Isso acaba por gerar representações
distintas de como morar e vivenciar a mesma cidade na qual vivem.
138
LEVANTAMENTO
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Londrina: Antonio Carlos Zani.
ANEXOS
157
FOTOS DOS CONDOMÍNIOS E DA GLEBA PALHANO
Foto 01: Entrada do Condomínio Royal Park Residence e Resort, a imagem mostra
as duas entradas individuais de moradores e visitantes. O visitante se identifica
antes de passar pela cancela, depois mais uma parada na portaria. Fonte: Andresa
Lourenço.
Foto 02
– Portal de Entrada do Condomínio Royal Golf Residence e Resort.
Fonte: Andresa Lourenço.
158
Foto 03: Entrada do Condomínio Alphaville Londrina. Nesta foto observamos a
paisagem artificial de árvores exóticas como Palmeiras. Verificamos também a
ausência de cabos de energia ou de telefone nas iluminações. Essa é uma das
características do condomínio a fiação é subterrânea. Fonte: Andresa Lourenço.
Foto 04 – Portal de entrada do condomínio Alphaville. Fonte: Andresa Lourenço.
159
Foto 05 - Rotatória da Avenida Mábio Gonçalves Palhano que dá acesso aos
condomínios. A esquerda da foto a central de atendimento do Alphaville e a direita o
Condomínio Santana Residence. Fonte: Andresa Lourenço.
Foto 06 - Imagem panorâmica do Condomínio Royal Golf, a foto mostra a entrada
principal ao fundo e na frente a plantação de soja, ilustrando assim que essa porção
tem um uso diferenciado de ocupação do solo. Fonte: Andresa Lourenço.
160
Foto 07 – A placa de sinalização mostra a localização dos empreendimentos da
Teixeira e Holzmann. É importante verificar que os condomínios foram construídos
em uma área próxima de um fundo de vale, apropriando assim da natureza
existente, mas observamos também a presença de algumas palmeiras, árvores
utilizadas para fins paisagísticos que faz alusão a cidade norte-americana de Miami,
no Estado da Florida. Fonte: Andresa Lourenço.
Foto 08 – Portal de entrada do Royal Tennis, empreendimento da Teixeira
Holzmann. Fonte: Andresa Lourenço.
161
Foto 9 – Imagem do Condomínio Santana Residence, empreendimento construído
a principio com objetivo de segunda residência, ou chácaras, mas que
posteriormente transformou-se em condomínio.Fonte: Andresa Lourenço.
Foto 10 – Visão panorâmica do Royal Golf destaque para o lago artificial. Fonte:
Andresa Lourenço.
162
Foto 11-Vista Panorâmica Royal Golf, essa foto foi tirada dentro do Shopping
Catuaí. Fonte: Andresa Lourenço.
Foto 12-Panorâmica do Condomínio Alphaville, em destaque várias casas em
construção. Fonte: Andresa Lourenço.
163
Foto 13 – Vista lateral do condomínio Alphaville, do lado direito da rua fica o
shopping Catuaí. Fonte: Andresa Lourenço.
Foto 14 - Estacionamento do Shopping Catuaí. Fonte: Andresa Lourenço.
164
Foto 15 – Construção de um edifício Loft próximo a Avenida Madre Leônia Milito.
Fonte: Andresa Lourenço.
Foto 16 - Imagem lateral do Loft. Fonte: Andresa Lourenço.
165
Foto 17 – Parque Guanabara. O edifício ao fundo com casas de madeira e alvenaria
mostram a diversidade de construção na Gleba Palhano. Fonte: Andresa Lourenço.
Foto 18 - Casa de madeira no Parque Guanabara e ao fundo os edifícios da João
Wylcliff. Fonte: Andresa Lourenço da Silva.
166
Foto 19-Visão panorâmica da Universidade Norte do Paraná (UNOPAR) Fonte:
Andresa Lourenço.
Foto 20-Edifício vertical na Gleba Palhano. Em destaque o edifício da Galmo. Fonte:
Andresa Lourenço.
167
Foto 21 – Conjunto de prédios da Gleba Palhano.
Fonte: Andresa Lourenço.
Foto 22-Mais conjunto de prédios na Gleba Palhano.
Fonte: Andresa Lourenço.
168
Foto 23-Prédios da Encol, construção anterior a valorização da Palhano. Fonte:
Andresa Lourenço.
Foto 24 – Casas de madeira no Parque Guanabara. Fonte: Andresa Lourenço.
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