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IGOR FERNANDO SANTINI ZANATTA
SEGREGAÇÃO RESIDENCIAL EM LONDRINA:
OS CONDOMÍNIOS FECHADOS HORIZONTAIS E AS ÁREAS
SUBNORMAIS
Londrina
2010
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IGOR FERNANDO SANTINI ZANATTA
SEGREGAÇÃO RESIDENCIAL EM LONDRINA:
OS CONDOMÍNIOS FECHADOS HORIZONTAIS E AS ÁREAS
SUBNORMAIS
Dissertação apresentada ao Programa de
Pós-Graduação em Geografia da
Universidade Estadual de Londrina, como
parte das exigências para obtenção do
título de Mestre em Geografia.
Orientador: Prof. Dr. Omar Neto Fernandes Barros
Londrina
2010
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IGOR FERNANDO SANTINI ZANATTA
SEGREGAÇÃO RESIDENCIAL EM LONDRINA:
OS CONDOMÍNIOS FECHADOS HORIZONTAIS E AS ÁREAS SUBNORMAIS
Dissertação apresentada ao Programa de
Pós-Graduação em Geografia da
Universidade Estadual de Londrina, como
parte das exigências para obtenção do
título de Mestre em Geografia.
COMISSÃO EXAMINADORA
Orientador: _______________________
Prof. Dr. Omar Neto Fernandes Barros
2ª Examinador: ____________________
Prof. Dr. Claudio Roberto Bragueto
3ª Examinador: ____________________
Prof. Dr. William Ribeiro da Silva
Londrina, 26 de Fevereiro de 2010
A todos que tornaram possível a realização desse trabalho.
AGRADECIMENTOS
Ao professor Omar Neto Fernandes Barros, pela imensa paciência e perseverança.
Sem ele esse trabalho não chegaria ao fim.
A professora Miriam Vizintin Fernandes Barros pela ajuda, tanto na graduação,
quanto no mestrado.
Aos professores Fábio Cunha e Rosely Archela, pela contribuição durante a banca
de qualificação.
Ao grupo IMAP & P, onde essa pesquisa começou.
A CAPES, pela bolsa de estudos fornecida durante o período de pós-graduação.
Aos colegas de graduação e pós-graduação, pela ajuda, tanto durante os cursos
quanto na elaboração dessa dissertação.
E aos familiares, namorada e amigos pelo apoio nas questões não-acadêmicas.
ZANATTA, Igor Fernando Santini. Segregação residencial em Londrina:
Condominios Fechados e Areas Subnormais. 2010. 96f. Dissertação (Mestrado
em Geografia) – Universidade Estadual de Londrina, Londrina, 2010.
RESUMO
A segregação residencial, que é o grau de aglomeração de determinados grupos
étnicos e sociais em uma dada área de modo voluntário ou forçado, é um processo
cada vez mais presente nas cidades modernas, ocorrendo de diversas formas e com
diferentes causas por todo o mundo. Nesse trabalho buscou-se explorar a mais
relevante categoria de análise no estudo da cidade de Londrina, que é a segregação
residencial baseada nas diferenças sócio-econômicas da população do município,
uma cidade de tamanho médio, partindo de dados estatísticos, principalmente do
Censo Demográfico, e levantamentos de campo. Para uma melhor compreensão da
produção do espaço urbano foi discutido como atuam os agentes responsáveis por
essa produção, principalmente os promotores e os incorporadores imobiliários, e
como se dá a atuação desses no processo de construção do espaço urbano, além
de apresentar possibilidades de combate à especulação fundiária através de
mecanismos contemplados no Estatuto da Cidade. A partir disso foram
apresentadas a gênese e formação da cidade de Londrina e seus aspectos sócio-
econômicos atuais. E, ao tratar especificamente da segregação residencial na
cidade de Londrina, buscou-se comparar dois processos antagônicos que
aprofundam essa segregação e destacam-se no cenário londrinense, os
condomínios fechados horizontais e as áreas subnormais.
Palavras-chave: Segregação Residencial, Áreas Subnormais, Condomínios
Fechados, Promotores Imobiliários.
ZANATTA, Igor Fernando Santini. Residential Segregation in Londrina: Gated
Communities and Subnormal Areas. 2010. 96p. Dissertation (Masters in
Geography) - Universidade Estadual de Londrina, Londrina, 2010.
ABSTRACT
Residential segregation, which is the level of agglomeration of certain ethnic and
social groups in a given area, voluntarily or forced, is a process increasingly present
in the modern city, occurring in different ways and with different causes around the
world. This study sought to explore the most relevant category of analysis, through
the study of the medium-sized city of Londrina, which is the residential segregation
based on socio-economic differences of the population of the city, starting from
statistical data, mainly Demographic Censuses and field surveys. To better
understand this aspect of urban development, discussions were held with those
responsible for their production, specifically real-estate agents and project
developers, and how their performance affects the construction of urban space,
despite mechanisms contemplated in City Statute designed to combat land
speculation. The genesis and formation of the city of Londrina, and it's current social-
economic aspects, were revealed through these discussions, dealing specifically with
residential segregation, aimed to compare two antagonistic processes that intensify
this segregation and are prominent in Londrina: gated communities and subnormal
areas.
Keywords: residential segregation, subnormal areas, gated communities, property
promoters.
LISTA DE ILUSTRAÇÕES
Figura 1 – Mapa de Bairros de Londrina, conforme proposta do IPPUL e
adaptado por IMAP&P ............................................................................................... 34
Figura 2 – Comparação entre o rendimento dos responsáveis com menos de 3 e
com mais de 20 Salários Mínimo, em Londrina-PR ................................................... 41
Figura 3 – Percentagem de Analfabetos por Setor Censitário em Londrina-PR ....... 42
Figura 4 – Percentagem de domicílios com rede geral de esgoto em Londrina-PR .. 43
Figura 5 – Densidade populacional em Londrina-PR ................................................ 45
Figura 6 – Diferenciação por rendimento do responsável em Londrina-PR .............. 47
Figura 7 – Área de Favela Urbanizada na Zona Leste de Londrina-PR .................... 50
Figura 8 – Habitação em área de assentamento na Zona Norte de Londrina-PR ..... 50
Figura 9 – Habitação localizada em área de ocupação irregular de fundo de vale
em Londrina-PR ........................................................................................................ 51
Figura 10 – Área de ocupação de fundo de vale em Londrina-PR ............................ 52
Figura 11 – Pessoas vivendo em áreas subnormais em Londrina-PR ...................... 53
Figura 12 – Favela em área de ocupação irregular em Londrina-PR ........................ 56
Figura 13 – Distribuição das áreas subnormais na cidade de Londrina-PR .............. 57
Figura 14 – Habitações em área de ocupação irregular em Londrina-PR ................. 58
Figura 15 – Via de circulação em área subnormal de Londrina-PR ......................... 59
Figura 16 – Imagem de satélite de uma ocupação irregular em Londrina-PR ........... 60
Figura 17 – Condomínio Palmeira na Rua Prefeito Faria Lima em 2004, sem a
cancela ...................................................................................................................... 61
Figura 18 – Condomínio Palmeira na Rua Prefeito Faria Lima em 2009, já com a
cancela para um maior controle da circulação em seu interior .................................. 62
Figura 19 – Entrada de condomínio na Gleba Palhano ............................................. 63
Figura 20 – Entrada de condomínio de pequeno porte Alto Pinheiros, em 2004 ....... 64
Figura 21 – Parte interna do condomínio de pequeno porte Alto Pinheiros, em
2009 ........................................................................................................................... 64
Figura 22 – Condomínios Fechados Horizontais em Londrina-PR ............................ 67
Figura 23 – Foto do Condomínio Royal Golf em 2009............................................... 68
Figura 24 – Foto do pórtico de entrada do Condomínio Golden Hill na Gleba
Palhano ..................................................................................................................... 69
Figura 25 – Foto do Condomínio Golden Park, próximo ao Hospital Universitário .... 71
Figura 26 – Foto do Condomínio Berilo, de pequeno porte, no lançamento em
2004 ........................................................................................................................... 72
Figura 27 – Foto do Condomínio Osamo Takeda, de pequeno porte, já habitado,
em 2004 ..................................................................................................................... 73
Figura 28 – Imagem de satélite de um condomínio de grande porte de Londrina-
PR.............................................................................................................................. 74
Figura 29 – Condomínios fechados horizontais e áreas subnormais em Londrina-
PR...............................................................................................................................77
LISTA DE TABELAS
Tabela 1 – Número de famílias e pessoas nas áreas urbanas de Londrina-PR. ....... 54
Tabela 2 – Os condomínios fechados horizontais de Londrina-PR .......................... 65
SUMÁRIO
1 – Introdução ........................................................................................................... 01
2 – A Cidade E A Segregação .................................................................................. 04
2.1 – O Conceito de Periferia .............................................................................. 16
3 – Agentes Produtores do Espaço Urbano .............................................................. 19
3.1 – Os Promotores Imobiliários ........................................................................ 20
3.2 – Os Incorporadores Imobiliários ................................................................... 22
3.3 – Estatuto da Cidade E Instrumentos De Combate À Especulação ............. 28
4 – Segregação Residencial Em Londrina: Os Condomínios Fechados Horizontais
E As Áreas Subnormais ............................................................................................. 32
4.1 – Gênese E Formação de Londrina .............................................................. 32
4.2 – Aspectos Sócio-Econômicos E A Segregação ........................................... 37
4.3 – As Áreas Subnormais ................................................................................. 47
4.4 – Os Condomínios Fechados Horizontais ..................................................... 60
4.4.1 – A Legislação dos Condomínios Fechados ..................................... 74
4.5 – Condomínios Fechados e Áreas Subnormais...........................................76
Considerações Finais ................................................................................................ 79
Referências ............................................................................................................... 81
Anexos ....................................................................................................................... 85
1
1. INTRODUÇÃO
A segregação residencial é, atualmente, um aspecto incontestável,
principalmente da cidade capitalista moderna, e já aparece como um fator
importante no estudo da mesma. Esse processo ocorre de diversas formas e em
todo o mundo sem grandes exceções. Para esse trabalho buscou-se analisar a
teoria da segregação e da segregação residencial com base em diversos autores,
sendo muitos desses com estudos relativos às cidades brasileiras e sul-americanas,
que fornece uma base mais próxima na análise da segregação residencial na cidade
de Londrina, com os condomínios fechados horizontais e as áreas subnormais
sendo o foco principal do trabalho.
De uma forma simples, a segregação residencial é o grau de
aglomeração de determinados grupos étnicos ou sociais em uma dada área,
gerando uma ocupação diferenciada em determinadas regiões. Alguns autores,
como Peter Marcuse, refinam a definição do termo e defendem que a segregação
residencial trata de um “processo por meio do qual uma determinada população é
forçada de modo involuntário a se agrupar em uma dada área”, sendo que diversos
componentes, como: práticas do mercado imobiliário, políticas, instrumentos
institucionais e mesmo discriminação dos agentes imobiliários, induziriam essa
aglomeração forçada em determinadas regiões. Porém esta definição de Marcuse
deixa escapar um aspecto importante desse trabalho que é a auto-segregação das
classes altas, tornando todo o conceito de segregação relacional, onde um grupo só
está segregado se outro grupo se segrega ou é segregado.
Nesse trabalho buscou-se uma análise, também, acerca dos
promotores imobiliários e dos agentes produtores do espaço urbano, e dos papéis
que desempenham na segregação residencial da cidade de Londrina. Para tanto, foi
necessária uma breve consideração sobre o espaço urbano capitalista e
principalmente sobre o conjunto de agentes responsáveis por sua produção, dentre
eles destacando-se os promotores e os incorporadores imobiliários. Ainda dentro da
análise acerca dos promotores imobiliários, também foram objeto desta análise as
formas de combate a essa especulação, causadas por diversos agentes, sendo a
principal delas o Estatuto da Cidade e a esperança que tal ação representa na busca
por uma cidade mais justa.
2
Três aspectos foram de grande importância na análise sobre o tema e
na relação com o objetivo desse trabalho. O primeiro trata da categoria escolhida
para trabalhar a segregação residencial em cada estudo, sendo muito importante
uma definição clara da categoria escolhida ou da combinação de mais de uma
categoria para um mesmo trabalho. Casos como o dos Estados Unidos, um país
desenvolvido, mas que enfrenta problemas com a segregação residencial com um
forte determinante racial, ou da França, em que a categoria étnica e cultural é
determinante na criação de guetos étnicos, não podem ser usados como base para
o estudo da segregação típica latino-americana que é baseada antes de tudo em
diferenças sócio-econômicas, na grande maioria dos casos.
Outro aspecto importante no estudo foi a definição do recorte espacial
a ser utilizado. Entre o estudo de uma pequena região dentro da cidade e uma
pesquisa ampla da segregação residencial em toda uma região metropolitana,
criam-se métodos diferenciados de análise que privilegiam determinados aspectos e
processos em detrimento de outros. Para esse trabalho em particular buscou-se
uma análise sobre a segregação residencial do município de Londrina, estritamente
em sua área urbana, principalmente nas áreas periféricas, que é onde estão
concentrados os condomínios horizontais e as áreas subnormais, os alvos desse
trabalho. Cabe ressaltar que em grandes áreas metropolitanas, que não é o caso de
Londrina, o estudo da segregação residencial apenas em um município fica bastante
comprometido, já que as fronteiras entre os municípios não são tão claras, com
fenômenos e processos referentes à segregação que ocorrem sem respeitar as
fronteiras oficialmente estabelecidas.
O terceiro aspecto importante a ser tratado no estudo são os dados e
métodos estatísticos a serem utilizados no trabalho, que nesse caso foi baseado,
principalmente, no Censo Demográfico de 2000 do IBGE (Instituto Brasileiro de
Geografia e Estatística), já que é a base de dados mais completa sobre Londrina.
A metodologia empregada no presente estudo foi o trabalho de campo
para levantamentos sobre os condomínios e as áreas subnormais na cidade de
Londrina, iniciado em 2004 e findado no ano de 2009, aliado ao levantamento de
dados estatísticos, documentos cartográficos e diversas análises anteriores sobre o
tema, que permitiram uma abordagem inicial da temática da segregação residencial.
Os dados usados nesse trabalho foram obtidos junto a Secretaria de
Obras de Londrina e ao IPPUL (Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano de
3
Londrina), além de contar com dados da COHAB-LD (Companhia de Habitação –
Londrina) e do Censo Demográfico do IBGE de 2000. Através da relação de
condomínios fechados aprovados pela Prefeitura Municipal e da relação de áreas
subnormais obtidas de um estudo da COHAB-Londrina de 2002, buscou-se
espacializar e analisar esses dados.
O levantamento das informações junto a Prefeitura Municipal de
Londrina foi parte importante do trabalho, porém seus resultados não foram
conclusivos. A definição de condomínio e loteamento fechado não foi sistematizada
em todos os setores e órgãos da prefeitura, gerando confusão ao se estabelecer
quais áreas seriam consideradas como condomínios exclusivos. Ao final dos
levantamentos chegou-se a um número de condomínios exclusivos que não
correspondia aos efetivamente encontrados na cidade, sendo necessária uma
extensa pesquisa de campo para que as informações fossem conferidas e
complementadas, que fez o número de condomínios incluídos na análise saltar dos
14 inicialmente listados na prefeitura para mais que o quádruplo desse valor, entre
condomínios grandes, pequenos e adaptações.
Com a categoria, recortes e a base de dados escolhidas partiu-se para
a análise do tema, onde se sabe que durante os últimos anos a expansão urbana no
município tem se dado de maneira rápida e de forma acentuada nos seus entornos,
e a cada ano existe um crescimento considerável da área efetivamente urbana de
Londrina. Todo esse processo possui suas características próprias e peculiares.
Essa expansão, que vem se acentuando nos últimos anos, passa a ter, a partir da
metade da década de 1990 até hoje, características espaciais diferenciadas. De um
lado vê-se o surgimento dos condomínios fechados, ou exclusivos, horizontais, que
vem ganhando grande espaço em praticamente toda a cidade. Do outro estão as
áreas subnormais, que são espaços de ocupação irregular ou precária e, mesmo
tendo uma origem bastante anterior ao fenômeno dos condomínios, recentemente
vem registrando um número crescente de casos, devido ao também crescente déficit
habitacional brasileiro. E foram esses dois aspectos da expansão urbana,
extremamente contraditórios e ao mesmo tempo ligados por tantas razões
apresentadas nesse trabalho, que foram escolhidos para o estudo e demonstração
dos processos de segregação residencial que ocorrem na cidade, já que ambos
crescem em número de casos, importância dentro do cenário político do município e
também no imaginário do que diz respeito ao urbano de Londrina.
4
2. A CIDADE E A SEGREGAÇÃO
De início é necessário dizer que, ao longo da história, a cidade “sempre
teve relação com a sociedade e seu conjunto […]. A cidade tem uma história; ela é
obra de uma história, isto é, de pessoas e de grupos bem determinados que
realizam esta obra nas condições históricas” (LEFEBVRE, 2001, p.45-46), o que nos
permite afirmar que a construção das cidades é única através da história e, por mais
que se apresente fragmentada e conflitante, ela é o resultado das relações entre a
sociedade e o espaço na qual está inserida.
Santos (1996, p.91-103) explica que as partes que formam a totalidade
não bastam para explicá-las; a totalidade explica as partes. A totalidade é, ao
mesmo tempo, acabada (“perfeita”) e em movimento; produzida e em produção e
que o processo histórico da totalização conduz da velha à nova totalidade e constitui
a base do conhecimento de ambas. A transformação do todo em partes ocorre de
uma maneira ordenada no espaço, produzindo combinações específicas em que as
variáveis do todo se encontram de forma particular, gerando o que Corrêa chama de
diferenciação sócio-espacial. Vale ressaltar que “sem diferenciação sócio-espacial
não haveria Geografia nem as demais ciências sociais, tais como hoje nós as
definimos. Em realidade, a diferenciação sócio-espacial é necessária e inevitável,
parte integrante da ação humana.” (CORRÊA, 2007, p. 62).
Portanto, muito além da aparência fragmentada, a cidade é o resultado
de um processo histórico e sua construção ocorre em tempos diferenciados e
simultâneos, onde os diferentes tempos estão materializados em antigas e atuais
construções que simbolizam a própria história local, ao mesmo tempo em que
grandes arranha-céus se destacam verticalmente na paisagem urbana; um destaque
não maior que a extensão horizontal das favelas – ou até mesmo vertical, quando
nos reportamos aos morros – que continuam sendo construídas na mesma
conjuntura desses imponentes edifícios (esse destaque às vezes não se apresenta
rapidamente, pois as favelas podem estar “escondidas” da paisagem da cidade).
Dessa forma, a segregação social e residencial, que pode ser entendida como uma
das formas da materialização da fragmentação urbana é o resultado de um processo
histórico único. Efetivamente, o mesmo sistema capitalista que tornou possível a
produção desses arranha-céus, para o abrigo, principalmente, de escritórios, bancos
5
e também moradia; tornou as favelas e áreas subnormais uma alternativa única de
moradia para um grupo ou classe social. Foi utilizada aqui a definição de favela
como uma ocupação disposta de forma desordenada e densa, com carência de
serviços públicos essenciais (definição essa que abrange muito mais áreas do que a
simples definição de favela como um morro no Rio de Janeiro, ou uma área
extremamente pobre e sem nenhum tipo de serviço público e presença do estado,
em uma grande cidade como São Paulo).
Ainda tratando da relação entre o capitalismo e o processo de
segregação, Corrêa (2007) afirma que as diferenças sócio-espaciais são inevitáveis
e necessárias ao capitalismo. Ainda afirma que o capitalismo industrial e financeiro
vai simultaneamente
“refragmentar e articular a superfície terrestre, estabelecendo
instáveis diferenças sócio-espaciais, passíveis de apreensão em
diversas escalas, entre elas a da rede urbana e a do espaço intra-
urbano. Essas diferenças sócio-espaciais constituem
simultaneamente reflexo, meio e condição para o funcionamento e
repodução do sistema capitalista” (CORRÊA, 2007, p.63).
A diferenciação entre a escala de rede urbana e a escala do espaço
intra-urbano utilizado por Corrêa é significativa no estudo das diferenciações sócio-
espaciais. A primeira trata da gênese e formação dos municípios, da função e do
tamanho que cada cidade vai ter e, principalmente, o papel que cada cidade
desempenha em sua própria rede urbana. Já a escala do espaço intra-urbano trata
da divisão econômica e social do espaço, sempre relacionado ao que acontece
dentro das fronteiras do município, sendo mais significativa para esse trabalho do
que a escala de redes urbanas.
Ainda segundo Corrêa a divisão social do espaço intra-urbano se dá
por uma série de atributos como “indicadores de status sócio-econômico, infra-
estrutura, características familiares, migrações e, onde for o caso, etnia, língua e
religião” (CORRÊA, 2007, p. 66). Para esse trabalho o quesito sócio-econômico será
primordial na análise da diferenciação sócio-espacial que leva à segregação
residencial. Mas alguns outros temas relacionados com essa escala serão
abordados ao longo do trabalho, como o processo de criação e recriação da instável
franja rural-urbana nas periferias da cidade, a criação de infra-estrutura e os
6
embates em torno de sua localização, o envolvimento dos agentes sociais e os
conflitos que surgem no espaço intra-urbano.
Para um princípio de debate acerca do termo de segregação cabe
ressaltar as discussões de Castells e Lefebvre sobre o tema. Castells (1983) diz que
a distribuição da população e de suas residências obedece a uma série de fatores,
como o nível profissional, filiação étnica, nível de renda e fase de vida que
determinado sujeito se encontra na sociedade urbana dos Estados Unidos, que foi o
foco de seu trabalho. A segregação da população seria, portanto, “a tendência à
organização do espaço em zonas de forte homogeneidade social entre elas, sendo
esta disparidade compreendida não só nos termos de diferença, mas também de
hierarquia” (Castells, 1983, p. 210), gerando uma estratificação urbana que seria
correspondente à estratificação social. Já Lefebvre (1991) trata a cidade como uma
construção histórica, sendo a segregação, em todos os sentidos, resultado de uma
estratégia de diferenciação social, que forma espaços homogêneos entre si,
diminuindo a relação de um espaço segregado com o outro.
Segundo Corrêa “o espaço urbano de uma grande cidade capitalista
constitui-se, em um primeiro momento, de sua apreensão, no conjunto de diferentes
usos da terra justapostos entre si” (CORRÊA, 2004). Santos (1981, p.173) afirma
que, devido o espaço fragmentado das cidades, “existem duas ou diversas cidades
dentro da cidade. Este fenômeno é o resultado da oposição entre níveis de vida e
entre classes sociais”. A partir de uma análise mais aprofundada sobre o espaço
urbano, percebe-se que os usos da terra justapostos, este complexo conjunto de
usos do solo urbano, que aparenta a fragmentação do tecido urbano, é também
articulado; sendo que “cada uma de suas partes mantém relações espaciais com as
demais, ainda que de intensidade muito variável” (CORRÊA, 2004). Os fluxos
através do espaço urbano demonstram claramente essa articulação. Percebe-se a
articulação através dos moradores de bairros de mais baixa renda, que rumam para
o trabalho em casas de pessoas de poderios econômico superior; a articulação de
diversas partes da cidade rumo ao centro da cidade (CDB – Central Business
District); operários e patrões rumo aos distritos industriais. e outras diversas formas.
Há fluxos menos visíveis, também, como o fluxo de capitais, por exemplo.
Seguindo esta linha de raciocínio, de fragmentação e articulação,
podemos constatar que o espaço urbano é também um reflexo da sociedade. “Assim,
7
o espaço da cidade capitalista é fortemente dividido em áreas residenciais
segregadas, refletindo a complexa estrutura social em classes” (CORRÊA, 2004, p.8).
As formas espaciais desempenham, na reprodução das condições de
produção e nas relações de produção e de classes, um papel condicionante. Esse
papel condicionante se materializa em aglomerações no urbano, seja em áreas de
comércio especializados, centros industriais, ou locais segregados residencial e
socialmente. Portanto, é no espaço urbano que se desenvolvem as classes sociais e
também as lutas sociais (greves, conflitos por moradias, movimentos sindicais).
Assim, Corrêa (2004, p.9) resume o espaço urbano: “fragmentado, articulado, reflexo
e condicionante social, um conjunto de símbolos e campo de lutas”.
Segregação residencial é um processo espacial, assim como os
fenômenos de centralização ou descentralização, e uma definição simples desse
processo é que se trata da aglomeração de determinados grupos em uma dada
área, sendo que todo esse processo é um fenômeno relacional, onde “só existe
segregação de um grupo quando outro grupo se segrega ou é segregado”
(TORRES, 2004). A segregação, como tendência de agrupamento no espaço de
grupos sociais homogêneos, se reflete na organização do espaço urbano, sendo um
resultado de desigualdades sócio-espaciais. É na intensidade desse fenômeno e
dessas relações que se mede o grau de isolamento e segregação de determinados
grupos sociais em relação a outros, e mesmo o grau de segregação interna de
determinadas cidades.
Segundo Sabatini (2004) a
segregação residencial pode ser definida como o grau de
proximidade espacial ou de concentração territorial de famílias
pertencentes ao mesmo grupo social, seja este definido em termos
étnicos, etários, de preferências religiosas ou socioeconômicos,
dentre outras possibilidades (SABATINI, 2004).
Essa segregação, ainda segundo Sabatini, tem três dimensões
principais que são: a tendência dos grupos sociais se concentrarem em algumas
áreas específicas da cidade, a conformação de áreas ou bairros socialmente
homogêneos e a percepção subjetiva que os moradores têm da segregação
objetiva; sendo que essas três dimensões podem ocorrer concomitantemente. A
questão da percepção subjetiva que os moradores de áreas segregadas têm de sua
própria situação de segregado é um ponto importante e pouco ressaltado nas muitas
8
pesquisas acerca do tema, sendo que essa percepção fraca ou inexistente da
própria segregação é um fator importante para que não exista conflitos e para que o
status social não seja alterado.
Vale ressaltar que a segregação residencial não equivale à
desigualdade social ou mesmo pobreza urbana, assim como a segregação
residencial não é apenas um mero reflexo das desigualdades sociais encontradas na
cidade, como apresentadas em muitas das chamadas “teorias de espelho”, que
afirmam que grandes desigualdades sociais e econômicas de uma cidade irão
refletir necessariamente em segregação residencial no espaço intra-urbano dessa
cidade. O trabalho de Sabatini (2006) mostrando a forma que ocorre a segregação
residencial em Santiago no Chile serve de parâmetro pra questionar a “teoria de
espelho”.
A segregação residencial passa por uma série de questões
metodológicas importantes que serão tratadas nesse trabalho. Alguns autores, como
Marcuse (2004), têm definições diferentes acerca da segregação e seus processos,
restringindo ao conceito de segregação apenas os casos em que um grupo
populacional é forçado, involuntariamente, a se segregar em determinada área,
criando assim um gueto. Ao mesmo tempo Marcuse explora outros termos para
definir diferentes processos de segregação como a fortificação, que para o autor é a
reunião voluntária de um grupo populacional com a intenção de proteger seus
interesses privados e fortalecer o processo de dominação, através da criação de
uma cidadela. Já o amuralhamento seria a reunião voluntária de um grupo de
pessoas com fins de auto-proteção e desenvolvimento de seus interesses, formando
um enclave excludente. Um gueto, para o autor, seria uma área de concentração
adotada pelas forças dominantes na sociedade para separar e limitar um
determinado grupo populacional, tratado muitas vezes como inferior devido a
questões étnicas e raciais. Outros termos como congregação e aglomeração
também são usados pelo autor para delimitar diferentes tipos de processos de
segregação, casos esses muito mais freqüentes no exemplo de segregação dos
Estados Unidos do que referente a realidade brasileira. Para esse estudo, em
particular, estabelecemos o conceito de que segregação residencial é a
aglomeração de determinados grupos em determinadas áreas, seja essa
aglomeração forçada, incentivada ou espontânea.
9
A definição de Villaça (2001) para a segregação é que se trata de “um
processo segundo o qual, diferentes classes ou camadas sociais tendem a se
concentrar cada vez mais em diferentes regiões gerais ou conjuntos de bairros da
metrópole”, sendo assim considerada pelo autor exclusivamente como um processo
de luta de classes, um processo necessário de dominação das classes superiores
sobre as inferiores.
Para o estudo da segregação residencial algumas questões
metodológicas e problemas teóricos devem ser levados em consideração. A primeira
delas trata da categoria ou categorias a serem utilizadas no trabalho. Segundo
Préteceille (2004) a “escolha das variáveis deveria ser conseqüência da escolha do
problema social a ser estudado, isto é, de hipóteses quanto aos processos de
divisão social do espaço”. Diversos estudos relacionados à segregação residencial
utilizam diferentes categorias para analisar o processo e a intensidade com que essa
segregação ocorre em determinados países ou cidades. No caso dos Estados
Unidos, ainda que alguns estudos levem em conta razões sócio-econômicas, como
fator de segregação, a grande maioria dos trabalhos acerca do tema relaciona
questões raciais e étnicas com as variáveis sócio-econômicas, sendo que em um
primeiro momento se estuda a segregação entre brancos e negros e posteriormente
a segregação entre a população branca e as minorias etno-raciais. Um exemplo é o
trabalho de Massey e Denton (1993) que explica a importância da segregação racial
para a formação de uma subclasse extremamente pobre na década de 1970,
mostrando como um simples aumento no nível de minoria pobre dos Estados
Unidos, igual ao ocorrido na década de 1970, levou a um gigantesco aumento dessa
minoria quando se tratava de uma cidade racialmente segregada. Em outro trabalho
Massey e Denton (1987) discutem a segregação de negros, hispânicos e asiáticos
nos Estados Unidos das décadas de 1970 e 1980. Outro exemplo é o trabalho de
Park (1925), que, mesmo com grande relevância do tema sócio-econômico, trabalha
bastante com as categorias étnicas e raciais da segregação residencial norte-
americana do começo do século XX. Ainda dentro da temática étnico-racial temos o
trabalho de Qadeer (2004) sobre a segregação étnica em uma cidade multicultural
como Toronto, no Canadá, que praticamente ignora questões sócio-econômicas em
busca de um perfil próprio, além de vantagens e desvantagens de uma cidade tão
segregada etnicamente como Toronto.
10
Já os estudos relativos à Grã-Bretanha se concentram em
diferenciações sócio-econômicas, sendo que só recentemente a questão etnológica
passou a ser incluída nesses estudos, como é o caso do trabalho de Smith (1987)
que discute a relação entre a segregação residencial e o racismo, questionando se o
processo de segregação enfrentado por grupos étnicos na Inglaterra não é só uma
extensão do racismo presente na sociedade inglesa. Um outro exemplo é o francês,
que também parte de questões sócio-econômicas, mas leva muito em conta as
categorias sócio-profissionais que estão incluídas nas pesquisas demográficas do
país. Como no debate entre Chauvel e Chenu (2002), que trata justamente da
categoria sócio-profissional como uma tradição nacional francesa, faz comparações
com outras formas de pesquisa e busca novas padronizações. Em países latino-
americanos e outros em desenvolvimento, o grande foco são as diferenciações
sócio-econômicas geradas pela pobreza e concentração de renda, como no trabalho
de Sabatini, Cáceres e Cerda (2004) sobre a segregação das principais cidades
chilenas; ou então o trabalho de Torres (2001) sobre as mudanças sócio-territoriais
que ocorreram em Buenos Aires na década de 1990, especialmente o fenômeno da
suburbanização das elites que, na capital argentina, deu-se de forma tardia se
comparada a outras metrópoles sul-americanas. Ainda que no caso brasileiro
questões raciais não possam ser excluídas como categorias de análise, são os
fatores sócio-econômicos que ganham destaque nos estudos acerca de segregação
residencial.
Uma segunda questão metodológica importante no estudo da
segregação residencial é o recorte do espaço urbano a ser utilizado no trabalho.
Pode-se escolher privilegiar a análise de determinados espaços dentro da cidade, os
que o autor da pesquisa julga mais significativos nas transformações sociais da
cidade (PRÉTECEILLE, 2004). Dentro dessa perspectiva destacam-se os estudos
realizados nos Estados Unidos que privilegiam a investigação sobre os guetos das
minorias étnicas e raciais; dos bairros de gentrificação, que são os espaços centrais
conquistados pelo estrato superior da sociedade; e o estudo das chamadas “gated
communities”, que são áreas suburbanas de auto-segregação das classes
superiores e que tem grandes semelhanças e ao mesmo tempo grandes diferenças
com um dos alvos desse trabalho, que são os condomínios horizontais fechados.
Dentro da temática das “gated communities” se destaca o trabalho de Low (2001),
que discute esse processo nos Estados Unidos e relaciona-o com o medo da
11
violência urbana. Sobre o recorte dos guetos de minorias étnicas há o trabalho de
Wilson e Hammer (2001) acerca da segregação residencial étnica em todos os
Estados Unidos e as conseqüências que a sociedade terá de enfrentar com tamanha
segregação.
Essa preferência por estudos de espaços significativos também
aparece nas pesquisas européias com o grande número de trabalhos a respeito dos
“espaços-problemas”, que são os “bairros pobres percebidos como perigo para a
ordem urbana, seja essa ordem pensada em termos de coesão social ameaçada
pelas desigualdades e separações sociais fortes demais, ou em termos de violência
e insegurança” (PRÉTECEILLE, 2004). Bairros pobres que, segundo Préteceille,
recebem na França o nome de “zonas urbanas sensíveis”, e na Grã-Bretanha de
áreas problemas das “inner cities”.
Ainda dentro da problemática do recorte do espaço a ser utilizado na
análise de segregações residenciais, pode-se realizar o estudo do conjunto da
cidade, já que toda área de segregação é um fenômeno relacional e não um fato
isolado dentro do espaço urbano. A grande maioria dos estudos de segregação
utiliza-se desse recorte e da relação de interdependência estrutural de diversas
áreas da cidade, porém, existe outro problema metodológico que se aplica a esse
tipo de estudo, que é a delimitação exata do espaço urbano e de seus limites. A
metropolização, ou mesmo processos isolados de conurbação, muitas vezes não
são levados em conta na hora de se definir o recorte dos estudos sobre a
segregação, utilizando-se apenas os limites territoriais do município estudado.
Mesmo em uma cidade como Londrina, em que a metropolização está longe de ser
uma realidade indiscutível, existe a dificuldade em limitar o estudo apenas à área
urbana do município. Porém, Londrina, especificamente sua área urbana, será o
foco do trabalho, em grande parte devido à dificuldade de levantamento de dados e
uniformização de informações acerca dos municípios que compõem a Região
Metropolitana de Londrina.
O terceiro grande problema metodológico para a análise das
segregações residenciais é sobre a forma de utilização dos métodos e resultados
estatísticos, problema esse que tem profunda relação tanto com a definição de
categorias quanto com o recorte a ser utilizado em cada estudo. No Brasil, a grande
fonte de levantamentos estatísticos é o IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e
12
Estatística), principalmente os resultados dos Censos Demográficos realizados pelo
Instituto, resultados esses também utilizados nessa pesquisa.
Então, relacionando a definição da categoria utilizada com os dados
estatísticos possíveis de se obter com um mínimo de qualidade, fica clara a
preferência nos estudos brasileiros pelo viés sócio-econômico da segregação
residencial, já que os dados do Censo Demográfico brasileiro não revelam tantos
detalhes de questões sobre raça ou etnia, problema recentemente corrigido pelo
IBGE; ou mesmo informações acerca da categoria sócio-profissional da população,
como nos levantamentos censitários da França e Grã-Bretanha, conforme artigo de
Préteceille (2004). Também com relação ao recorte escolhido os dados censitários
interferem de certa forma, já que todos os resultados são separados e
sistematizados, seja por bairros, municípios ou mesmo por setores censitários
definidos pelo IBGE no Censo Demográfico, de certa forma impondo escalas e
recortes já institucionalizados para serem utilizados pelos pesquisadores.
Esses dados censitários podem ser usados de duas maneiras, para
representar ou medir a segregação residencial. A primeira delas é através de índices
globais que tem como vantagem o seu caráter sintético e “permite dar um resultado
facilmente comunicável e cuja interpretação é bastante simples” (PRÉTECEILLE,
2004). Um desses índices é o de dissimilaridade, que pode ser descrito como a
percentagem de população de uma determinada categoria que precisaria mudar de
residência para que sua distribuição seja igual a de uma segunda categoria. Outro
índice que pode ser utilizado é o de segregação, que compara a distribuição de
determinada categoria em relação ao restante da população.
Outras maneiras de utilizar os dados censitários são as análises
tipológicas, que pretendem agrupar determinadas unidades espaciais em tipos,
classificando-as. Desde que não se pretenda fazer dessa classificação uma
estrutura rígida de análise, e se defina claramente as questões relacionadas com a
categoria e com o recorte escolhido, essa tipologia pode ser um ponto de partida
para os estudos da segregação residencial.
Um aspecto relacionado por Torres (2004) dentro do estudo de
segregação residencial é como essa contribui de fato para o aumento e perpetuação
da pobreza, sendo apresentados alguns elementos para a comprovação dessa
contribuição. O primeiro trata da má qualidade de moradia, o que implica em riscos
ambientais e principalmente riscos para a saúde das famílias de baixa renda, que
13
por muitas vezes têm de buscar, em áreas impróprias e pouco dotadas de infra-
estrutura mínima para moradia, a solução para a falta de lugar para viver. Estudos
sobre violência urbana em Londrina, como o de Zequim (2004) e Teixeira (2007)
servem de parâmetro pra corroborar essas idéias. Ainda segundo Torres:
diversos estudos evidenciam que crescer em bairros com alta
concentração de pobreza tem importantes efeitos negativos em
termos de avanço educacional, gravidez na adolescência, atividade
criminal e possibilidade de inserção no mercado de trabalho, entre
outros aspectos (TORRES, 2004).
Outro ponto relacionado é a desproporcionalidade dos custos de
moradia entre as camadas ricas e pobres da sociedade, sendo que esses últimos
gastam, segundo Torres (2004), cerca de 25% dos rendimentos com habitação,
versus cerca de 17% das famílias com poder aquisitivo maior. Segundo estudo do
IPEA (FERNANDES, 2009) além de gastar mais relativamente com habitação, a
camada mais pobre da sociedade tem de trabalhar o dobro do que os mais ricos pra
pagarem todos os impostos cobrados. Isso acontece, também, na hora de construir
ou reformar uma casa, deixando muito mais oneroso tal empreendimento à camada
mais pobre da população. Esse gasto relativo maior das famílias pobres gera um
aumento na disparidade entre esses dois extremos da sociedade. Distância entre a
moradia e o emprego, efeitos de vizinhança e situação irregular de moradia são
outros elementos da segregação residencial que acabam por contribuir para a
perpetuação da pobreza, no sentido de que impõem barreiras e dificuldades para o
desenvolvimento dos moradores de áreas pobres, gerando um aumento da
desigualdade.
Alguns fatores têm se destacado nos estudos sobre o tema da
segregação residencial, como, por exemplo, o aumento significativo do número de
favelas e, com isso, de “favelados”; e o surgimento de inúmeros condomínios
fechados ou exclusivos. Ainda que esse trabalho trate da segregação residencial
dos extremos nas áreas subnormais da cidade, e o contraste dessas com os
grandes condomínios fechados horizontais, vale ressaltar a importância da
localização residencial das categorias intermediárias da sociedade, principalmente
em estudos voltados a trabalhar com os dados censitários de toda uma cidade ou
região. Como esse estudo parte de uma análise dos extremos da segregação,
estabeleceu-se não abordar essas camadas médias, centrando o trabalho na
14
segregação forçada das áreas subnormais e da auto-segregação dos grandes
condomínios fechados.
Essa auto-segregação imposta pelas classes com maior poder
aquisitivo não é uma novidade, nem um fenômeno recente dentro da cidade, nem
mesmo do convívio social da humanidade. Durante toda a história a classe
dominante buscou se distanciar física e socialmente das classes mais pobres,
valendo-se de diversas formas de organização espacial. As regras que organizam o
espaço, sejam elas implícitas ou explícitas, são demonstrações de padrões de
diferenciação social, espacial e também de segregação, sendo que, o que muda nos
dias de hoje são as formas que ocorrem essa segregação. Esta já foi caracterizada
apenas pelo tipo e qualidade de moradia e sem grandes distâncias entre as classes;
depois passou pelo clássico padrão das cidades sul-americanas de centro-periferia,
com a ocupação das áreas centrais pelas classes mais ricas e afastamento para a
periferia as classes pobres. Chegou, então, ao atual estágio, onde surge um novo e
ainda não muito claro padrão de segregação, determinado pelo crescimento
periférico da maioria das cidades – que encurtou a distância entre as áreas ricas e
pobres, fazendo crescer os muros e aparatos de segurança para que essa distinção
entre as classes se torne cada vez mais clara – e chegando até o ponto de
separação de grandes áreas comuns exclusivas, que é o caso dos condomínios
residenciais que surgem na periferia das cidades brasileiras.
Para Caldeira (2000) os condomínios fechados são a versão
residencial dos “enclaves fortificados”, uma categoria ampla de novos
empreendimentos urbanos, entre espaços de consumo, lazer, residência ou
trabalho, que “estão mudando consideravelmente a maneira como as pessoas das
classes média e alta vivem, consomem, trabalham e gastam seu tempo de lazer”
(CALDEIRA, 2000, p. 258). Esses enclaves não se restringem aos grandes
condomínios exclusivos, e incluem também os locais de trabalho e diversão dessas
classes altas; sendo definidas como propriedades privadas de uso coletivo, porém
restrito, e, para isso, fortemente protegidas por muros e sistemas de segurança.
Essa realidade dos enclaves é muito mais visível em grandes cidades, em que o
tamanho das áreas exclusivas é muito mais extensa, justamente por abrigar uma
população maior, fazendo com que essas áreas criem enormes territórios totalmente
descontinuados com o seu entorno, descontinuidade essa que também começa a se
15
fazer perceptível em cidades médias como Londrina, na área próxima ao Catuaí
Shopping Center.
Outro problema que se relaciona com a segregação residencial é o
enorme déficit habitacional existente no Brasil, com números que variam de 5 a 7
milhões de residências, segundo dados do próprio governo federal dos anos de
2000 e 2006, chegando até a marca de 10 milhões se contadas as habitações sem
as mínimas condições de saneamento básico e moradia, o que representa cerca de
20 a 40 milhões de pessoas sem moradia. Esse déficit, somado à perpetuação da
segregação residencial resultante das ações do governo na política habitacional,
contribui para o aumento da pobreza, já que repete as barreiras impostas aos
moradores de áreas pobres, o que reflete no crescimento da desigualdade, em um
círculo que vai se tornando vicioso.
Se a relação de auto-segregação das classes ricas e segregação
forçada das classes pobres é um elemento comum e recorrente a grande parte da
história das cidades, nos dias de hoje existe toda uma nova forma em que essa
dinâmica acontece. Tais fatos merecem uma atenção especial e um estudo mais
aprofundado, tanto de como se processa essa segregação no espaço urbano,
quanto dos reflexos que essa separação pode trazer nas relações entre essas áreas
que estão tão próximas, e cada vez mais separadas por mecanismos distintos.
A ação estatal na área de políticas públicas tem ajudado, de certa
forma, a reduzir as desigualdades, principalmente com ações nas áreas de
saneamento básico, educação e combate à fome e a miséria, mas por outro lado
reproduzem e até agravam, devido as políticas de habitação, as dimensões da
segregação residencial, já que não promovem uma maior integração da população,
e sim uma diferenciação entre áreas para ricos e áreas para pobres. Mesmo aquelas
que são benéficas para a população pobre, como a readequação de favelas e
regularização de áreas ocupadas, só ajudam a manter uma grande segregação, já
que geram um processo de homogeneização e estigmatização de diversas áreas
como de população de menor poder aquisitivo. Durante o trabalho será abordado e
detalhado o papel do poder público e dos agentes produtores do espaço urbano na
promoção e imposição da segregação residencial.
16
2.1 O CONCEITO DE PERIFERIA
Segundo Davis (2006)
A maioria dos pobres urbanos do mundo não mora mais em bairros
pobres no centro da cidade. Desde 1970, o maior quinhão do
crescimento populacional urbano mundial foi absorvido pelas
comunidades faveladas da periferia das cidades do Terceiro Mundo.
O crescimento horizontal há muito deixou de ser um fenômeno
distintamente norte-americano, se é que já o foi. A “horizontalização”
das cidades pobres costuma ser tão espantosa quanto o seu
crescimento populacional. (DAVIS, 2006, p.46).
As abordagens usadas no estudo das periferias normalmente estão
relacionadas a assuntos como violência, abandono do estado, favelização e falta de
perspectivas de vida, e mais recentemente com o estudo dos condomínios fechados
exclusivos, além de que, desde meados da década de 1980, “a dinâmica das
periferias não tem sido objeto de estudo destacado pela Geografia Urbana, mas
atenta à escala metropolitana ou local, notadamente em abordagens acerca das
transformações decorrentes da reestruturação produtiva” (SANTOS, 2008). Como a
periferia é o palco principal dos fenômenos estudados nesse trabalho, mais
especificamente os próprios condomínios já citados e as áreas subnormais, buscou-
se um aprofundamento a respeito do tema e das diversas abordagens utilizadas
para o estudo da mesma.
Segundo síntese de Santos (2008) o estudo sobre periferia no Brasil
pode ser divido em cinco grandes correntes de interpretação acerca do tema,
correntes essas que podem ser excludentes ou complementares na análise sobre o
tema, refletindo diferentes momentos tanto da organização e reprodução desses
espaços periféricos quanto do contexto teórico usado para a análise dessas
periferias.
A primeira dessas correntes, predominante até meados dos anos 1960,
é definida pela autora como uma “abordagem naturalizante”, que trata a periferia
basicamente como uma área de transição entre o espaço estritamente urbano e o
espaço rural, com características e formas urbanas, mas que congregasse também
17
atividades agrícolas, conseqüência do crescente processo de urbanização. Essa
corrente é fortemente influenciada pela Escola de Chicago e sua Ecologia Humana.
A segunda corrente, fortemente influenciada pelo marxismo e muito
usada nas décadas de 1970 e 1980, coloca a periferia e toda organização espacial
de uma cidade, como resultante de conflitos entre as classes sociais em uma
disputa pelo domínio do espaço e consequentemente, pelo controle
do seu uso e ocupação. Partindo desse pressuposto, cada fragmento
do espaço abriga grupos sociais com representações específicas na
organização da sociedade urbana, representações determinadas
primordialmente pela relação de dominância estabelecida entre o
capital e o trabalho. (SANTOS, 2008).
É com esse enfoque que ganha destaque a noção de segregação,
principalmente através do controle do mercado de terras, e o modelo analítico do
centro-periferia.
Uma outra corrente, também da década de 1970, considera a periferia
enquanto espaço distante sócio-economicamente dos benefícios do
desenvolvimento, ultrapassando a questão apenas de distância física em relação ao
centro. Assim “apresentar baixa renda diferencial é o que define periferia, estando o
terreno onde estiver no espaço urbano” (BONDUKI e ROLNIK apud SANTOS,
2008), empobrecendo o conceito e relevando a questão a uma simples posição
sócio-econômica da situação da periferia.
A quarta corrente apresentada, chamada de “heterogeneização sócio-
espacial da periferia”, trata basicamente da ampliação de espaços residenciais das
classes média e alta em espaços antes ocupados por uma população com baixo
nível de renda, que acontece em um primeiro momento, nas periferias
metropolitanas. Essa classe média suburbana provém tanto da própria periferia, com
o enriquecimento de alguns de seus moradores, quanto da classe média, que aporta
na periferia em busca de preços mais acessíveis na hora de comprar ou construir
suas residências.
Por último está à questão da instalação dos grandes condomínios
residenciais de luxo e de novos espaços industriais, na auto-segregação dos ricos,
que terão seus motivos e conseqüências trabalhados posteriormente nesse trabalho,
fazendo surgir, segundo a autora, uma “nova periferia”. Esta aproxima, cada vez
mais, espacialmente, ricos e pobres, ao mesmo tempo que cria barreiras quase
18
intransponíveis entre eles. Ou ainda, segundo alguns autores, criando uma “periferia
rica”, sendo que, em ambos os casos, parte-se de uma lógica estritamente
locacional na definição de periferia.
Corrêa (1986) diferencia periferia popular de periferia de elite, e através
da ótica da organização da sociedade de classes citando as duas como locais de
reprodução do exército de reserva e dos dirigentes. Para esse trabalho, mais
importante que a diferenciação de classes é como se dá a implantação dessas elites
na periferia, através do que Corrêa chama de “processo de valorização da área”.
Quando é necessária ampliar a área residencial das elites e da classe média alta
inicia-se uma ação dos empreendedores e principalmente do Estado, que
investe maçicamente na infra-estrutura da periferia em pauta: sua
ação é espacialmente desigual, a favor da periferia aprazível e em
detrimento da periferia do “povão”. A implantação de ruas, luz, gás
encanado, rede de esgoto, sistema viário incluindo, se necessário
for, túneis e auto-estradas com viadutos, valoriza deste modo a
propriedade fundiária. (CORRÊA, 1986, p.75)
Em cidades com menor poderio econômico do que grandes
metrópoles, como Londrina, a ação do Estado não chega a ser tão grandiosa, como
descreve Corrêa, até em razão do tanto de infra-estrutura necessária pra acomodar
uma elite pequena de uma cidade média. Talvez nem nas grandes metrópoles a
ação do Estado ainda tenha as características apresentadas pelo autor na década
de 1980, mas a ação do Estado ainda existe, como no caso dos grandes
condomínios da Zona Sul de Londrina, com a construção de um viaduto para
melhorar o fluxo de automóveis da região. Outro ponto levantado por Corrêa é a
intensa campanha publicitária que visa enfatizar a beleza e as vantagens dessa
nova área de periferia, criando “novas formas de morar” em áreas que poucos anos
antes não despertavam o mesmo interesse na população mais rica.
Para uma melhor compreensão dos conceitos de segregação
residencial, diferenciação sócio-espacial, periferia e outros já trabalhados, é
necessário estudar e entender os agentes que produzem o espaço urbano e
reproduzem o capital, em seus diversos tipos, motivações e formais de atuação.
19
3. AGENTES PRODUTORES DO ESPAÇO URBANO
O solo das cidades capitalistas é marcado por uma ampla
concentração de pessoas exercendo diferentes atividades e diversos tipos de
influência, buscando interesses diversos, sendo que cada espaço está em disputa.
“Esta disputa se pauta pelas regras do jogo capitalista, que se fundamenta na
propriedade privada do solo, a qual – por isso e só por isso – proporciona renda e,
em conseqüência, é assemelhada ao capital” (SINGER, 1979, p.21). Essa disputa é
realizada entre os agentes que produzem o espaço urbano.
O uso do solo urbano é realizado a partir da lógica do capitalismo,
sendo construído por diferentes agentes que produzem e consomem o espaço.
Dentre eles há uma relação extremamente complexa, cada qual agindo ora em
conjunto, ora em conflito, e assim produzindo a cidade. Através de suas próprias
necessidades e possibilidades esses agentes vão constituindo os processos e
formas espaciais de uma cidade.
Os agentes responsáveis pela produção do espaço urbano, segundo
Corrêa (2004) e Almeida (1982) são:
• Proprietários de meio de produção
: este grupo visa a otimização
de sua localização objetivando um maior lucro. São grandes consumidores de
espaço e mantém uma complexa relação com os proprietários da terra, pois a
especulação e a elevação do preço do solo urbano incorre em menores lucros ou
aumento do preço do produto final;
• Os proprietários fundiários
: buscam organizar e controlar o
mercado de solo urbano em proveito próprio. Estão interessados na transformação
do solo rural em urbano; não se interessam no valor de uso da terra, mas sim no
valor de troca;
• Os promotores imobiliários
: são, na verdade, um conjunto de
agentes, que realizam total ou parcialmente as seguintes operações: incorporação,
financiamento, estudo técnico, construção ou produção física do imóvel, e
comercialização ou transformação do capital-mercadoria em capital-dinheiro. No
decorrer da análise, será mais bem discutida a participação dos promotores
imobiliários como agentes de produção do espaço urbano;
20
• O Estado
: provavelmente o mais estudado e de maior atuação.
Sua atuação é complexa e variável temporalmente; pode atuar como grande
industrial, consumidor de espaço e de localizações específicas, proprietário fundiário
e promotor imobiliário. Também é um importante regulador do uso do solo e alvo dos
movimentos sociais. Ora atua atrelado aos interesses da classe dominante e ora
conflita-se com esta;
• Os grupos sociais excluídos
: através da luta, principalmente pela
moradia, que os grupos sociais excluídos tornam-se agentes modeladores do
espaço urbano, na produção da favela, ocupação de terrenos públicos ou privados; e
• Os moradores
(proprietários ou inquilinos): tem pequena
influência nas decisões sobre o solo urbano, mas enquanto grupo, lutam sobre
alterações sobre o uso e valor do solo urbano.
Nesse trabalho será discutido o papel dos promotores imobiliários, e
com mais ênfase um subgrupo em especial, os incorporadores imobiliários
3.1 OS PROMOTORES IMOBILIÁRIOS
Nesta parte do trabalho será abordada a atuação dos promotores
imobiliários na produção do espaço urbano, baseado no pensamento de Christian
Topalov, principalmente utilizando autores que trabalharam e analisaram as obras
desse autor.
Segundo Topalov (apud ALMEIDA, 1982) houve uma evolução na
cadeia de elementos associados ao empreendimento imobiliário como um todo,
passando da simples relação dos proprietários de terra com o construtor para uma
complexa rede de elementos que inclui financistas, incorporadores, construtores,
arquitetos, engenheiros, economistas, planejadores de vendas, advogados e
corretores, cada qual com sua função específica dentro de cada empreendimento.
As funções definidas por Topalov em seu trabalho são: financiamento, promoção,
estudo técnico, construção e comercialização. À função de promoção cabe a gestão
do capital investido e do processo de transformação desses em mercadoria, sendo
que os elementos dessa função são os incorporadores, que administram o
empreendimento imobiliário e definem todas as questões importantes, como a
21
localização do terreno, tamanho e nível do empreendimento, além da qualidade da
obra e do material utilizado, da determinação de uso e até da veiculação de
propaganda referente ao imóvel. Todas essas questões que serão mais
aprofundadas durante a delimitação do papel do incorporador.
À função de financiamento cabe o levantamento do capital inicial
necessário ao empreendimento, e pode ser realizado por pessoas físicas ou jurídicas,
dispostas a investir na compra de terrenos e também na construção, sempre em
entendimento com o incorporador. Cabe ressaltar aqui que o incorporador imobiliário
também busca investimentos através de financiamentos estatais com linhas próprias
de crédito, não acessíveis à grande maioria da população.
À função de estudo técnico fica a responsabilidade de garantir, tanto
arquitetônica quanto economicamente, a viabilidade técnica da obra, a partir de um
padrão definido pelos incorporadores para tal empreendimento e de acordo com a
legislação vigente. Outra função é a de construção, responsável pela construção
efetiva da obra, através de engenheiros, mestre de obras e operários, e também de
eventuais sub-contratações necessárias durante esse processo. Por último se tem a
função de comercialização, em que os elementos dessa função são os corretores e
profissionais de propaganda e vendas, que preparam a estratégia publicitária e
negociam as vendas. É é nessa fase que se dá a transformação do capital
mercadoria em capital monetário, através da comercialização dos lotes ou unidades.
Com essa maior complexidade, e envolvendo um maior número de
elementos na elaboração desses empreendimentos imobiliários, acabam surgindo
empresas especializadas em realizar esse novo tipo de projeto, ou acontecem
adaptações de empresas tradicionais que criam novos departamentos ou se coligam
a outras para poderem gerir melhor todos esses novos processos de um
empreendimento imobiliário, surgindo as chamadas empresas incorporadoras ou de
incorporação imobiliária. Dessa forma, pode-se considerar que o incorporador está
numa posição superior no circuito produtivo, pois controla o acesso e a
transformação do uso do solo, sendo um agente e suporte do capital de circulação
necessário ao financiamento da produção e da comercialização.
22
3.2 OS INCORPORADORES IMOBILIÁRIOS
Os incorporadores imobiliários, neste trabalho, serão abordados como
agentes integrantes do grupo dos promotores imobiliários, mas há estudos em que
incorporadores e promotores imobiliários são vistos como sinônimo (MENDES,
2006).
A Lei Federal n° 4.591/64, que dispõe sobre os condomínios e as
incorporações imobiliárias, no parágrafo único do artigo 28, deixa claro: “para efeito
desta Lei, considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de
promover e realizar a construção, para a alienação total ou parcial, de edificações ou
conjunto de edificações compostas de unidades autônomas”. No artigo seguinte,
considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que
esteja compromissado e responsável pela entrega em certo prazo, preço e
determinadas condições das obras concluídas.
Corrêa (2004) diz que a incorporação imobiliária é a operação-chave
da promoção imobiliária, pois realiza a gestão do capital-dinheiro na sua fase de
transformação em mercadoria, discute sobre a localização, o tamanho e a qualidade
do imóvel a ser construído. E é através da incorporação que se discute quem vai
construir, a publicidade e a venda das unidades. Almeida (1982), em estudo sobre a
incorporação imobiliária do Rio de Janeiro no final da década de 1970, referência até
os dias de hoje, observa que, dentre os ramos de atividades do setor imobiliário, há
um complicador que é o fato das empresas de corretagem, construtoras e
incorporadores, incluídas até mesmo as loteadoras, se unirem e se separarem com
um dinamismo muito próprio. Algumas empresas podem ora estar trabalhando
juntas, ora não; uma construtora pode se aliar a uma incorporadora e também a uma
corretora em um momento e em outro trabalharem como concorrentes. A
incorporação pode ser realizada por uma única empresa especializada ou pela
junção de duas ou mais empresas; pode também ser realizada por grandes, médios
ou pequenos incorporadores, sendo que todas essas opções deixam as análises
acerca dos processos de incorporação um tanto fluídas e indefinidas.
A incorporação imobiliária privada busca, como toda empresa
capitalista, o lucro. Por isso o investimento de capitais será sempre muito bem
23
planejado, assim como todas as ações da incorporadora. Por mais complexa que as
relações sejam – e são bastante complexas, como demonstrado – o objetivo
principal é sempre o mesmo: a reprodução do capital e os lucros, em maior ou
menor grau, da maneira mais efetiva possível. A exceção é o Estado, que pode por
vezes assumir o papel de incorporador para realizar obras de interesse da
população ou de infra-estrutura.
A atuação do capital incorporador, segundo Smolka (apud MENDES;
MOTA, 2006, p.126) pode ser distinguida em três momentos de valorização
fundiária: a) alteração no preço do terreno, entre o preço original e o negociado
posteriormente; b) a valorização é realizada mediante alterações no terreno, isto é,
ao reequipá-lo; e c) variações no preço referente a modificações na estrutura
espacial do ambiente construído (captado em um momento primeiro e futuro). A
partir dos escritos de Smolka, Pereira (2004) esclarece que o capital incorporador é
aquele que organiza os investimentos privados no ambiente construído, em especial
aqueles destinados à produção de habitações. Para a realização de
empreendimentos imobiliários são necessárias várias ações: compra de terrenos,
contratação de projetos e de agentes comerciais. O capital incorporador é aquele
que se valoriza pela articulação desses diversos serviços contratados. Ao assumir a
propriedade da terra por período definido, o capital incorporador obtém lucros que,
sem ele, seriam auferidos pelo proprietário, sob a forma de rendas fundiárias.
Para Corrêa (2007), existem as práticas espaciais, realizadas por
agentes sociais, que aqui podemos ligar ao conceito de incorporadores, o que acaba
gerando o conceito de diferenciação sócio-espacial utilizado pelo autor.
As práticas espaciais se dividem em três. A primeira é chamada de
Seletividade Espacial, e é comum a todos os tipos de sociedade em que a opção por
determinadas áreas acaba gerando a diferenciação sócio-espacial. Algumas
características definem os motivos da seletividade, entre elas status social elevado
do terreno, vantagens físicas, fertilidade do solo, acessibilidade e economia de
aglomeração. A segunda prática espacial trata da Fragmentação e Remembramento
Espacial, que visa criar unidades territoriais menores, passíveis de permitir
operações mais rentáveis e de um controle político mais efetivo por grupos locais.
Por último existe a prática espacial da Antecipação Espacial, que é a localização de
uma atividade ou empreendimento em determinado local, antes que as condições
favoráveis tenham sido satisfeitas, normalmente realizadas por grandes corporações
24
ou empreendedores, visando uma futura diferenciação sócio-espacial. Outro ponto
considerado na antecipação é o mercado consumidor e a aceitação desse de uma
nova área. A zona da Gleba Palhano e dos grandes condomínios em Londrina é um
exemplo da prática de antecipação, com a instalação do Shopping Catuaí e dos
primeiros grandes condomínios, que ajudaram a transformar a área de local de
chácaras de lazer em uma região nobre.
Além dessas práticas, os incorporadores imobiliários são atentos com
uma série de fatores que contribuem para o investimento ser lucrativo, seja ele para
fins residencial, comercial ou misto. Almeida (1982, p. 24-25) destaca alguns desses
fatores. O primeiro trata do valor da terra ligado ao status do bairro: esse status é
marcado por uma série de fatores, que determina que tipo de empreendimento será
realizado em um dado local. Um ponto de referência utilizado é o preço do terreno e
o aspecto econômico local. Então, é pensado o tamanho da unidade, número de
cômodos, acabamento e planejamento de áreas comuns.
O segundo fator é a respeito da acessibilidade física e a eficiência e
segurança dos meios de transporte, sendo que bairros mal atendidos pelos meios de
transporte são secundários nas preferências dos promotores imobiliários. É comum
que haja a realização de estoques de terrenos em áreas periféricas, na espera que o
poder público realize obras relativas ao transporte que tornem mais viáveis os
investimentos.
Um terceiro fator é o esgotamento do estoque de terrenos e as
condições físicas do estoque de prédios e de gerações de construções anteriores,
sendo que o fato do esgotamento dos terrenos em uma determinada área obriga os
incorporadores a trabalharem com uma área de atuação muito reduzida e de preço
inflacionado, limitado a poucas empresas; e as operações só ocorrem se
possibilitarem retornos rápidos de lucro, podendo haver demolições de antigos
prédios e a construção de novos. Outra saída é a criação de novas “áreas nobres”
em bairros onde o custo do terreno ainda é baixo e ao longo do tempo há o aumento
do valor do terreno e maior lucro ao investidor. Quando isso ocorre há disputa entre
os proprietários fundiários, que buscam auferir a maior renda possível, e os
incorporadores, sendo que o Estado também acaba tendo um importante papel, que
é dotar de infra-estrutura essas “novas áreas nobres”.
Por último existem as amenidades em seus múltiplos conceitos, no que
dizem respeito às condições locais, como clima, topografia, poluição (visual, do ar,
25
água, sonora), violência, proximidade de área de lazer e outros exemplos. Essas
características são utilizadas como marketing pelo empreendedor, tanto vantagens
de um desses fatores quanto em conjunto, e assim vendem-se novas formas de
morar, não apenas novas moradias. Os incorporadores têm a propriedade de dar
dinâmica a valorização a partir das amenidades, assim como a corretagem.
Esses fatores são utilizados como referência tanto para os grandes
como para os médios e pequenos incorporadores, mesmo que a capacidade de
atuação deles seja muito variável e o aporte financeiro de cada um bastante
diferenciado, conforme seu nível de atuação no mercado. Essa diferenciação é
nítida quando do estudo dos condomínios fechados de Londrina, onde temos
grandes incorporadores, como Teixeira & Holzmann e Alphaville, construindo
grandes condomínios com significativo aporte financeiro e ação diferenciada de
vendas, contrastando com os incorporadores de porte médio, como a Construtora
Curió, que constroem condomínios menores, com menos recursos e pouca ação na
área de vendas e marketing, gerando a variedade da capacidade de atuação, sem
que isso signifique maior ou menor sucesso desses empreendimentos, como será
detalhado na parte que trata dos condomínios londrinenses.
Objetivando abarcar uma visão global de atuação dos incorporadores
imobiliários privados, Almeida (1982) conceitua, em função de dois aspectos,
capacidade de simultaneidade ao construir e localização de obras e estoque de
terrenos, duas variáveis que são a Escala de Operação (EO) e Escala Espacial de
Atuação (EEA).
Por escala de operações de um incorporador se denomina o volume de
construções simultâneas que ele é capaz de gerir. Logicamente, neste conceito está
implícito um fator importante, o preço dos terrenos onde estão sendo construídas as
moradias. Por escala espacial de atuação ou base geográfica de operações
denominamos a área onde estão ou estarão localizadas as atuais obras, os
lançamentos dos incorporadores, ou as futuras obras e seu estoque de terreno. Essa
escala pode ser arbitrariamente classificada em local (bairros), distrital, municipal,
estadual, regional, nacional e internacional, mas sua definição sempre dependerá de
uma análise preliminar da área de estudo que leva em conta os aspectos da região e
dos incorporadores envolvidos (ALMEIDA, 1982, p.30). Sobre a Escala de Operação
e a Escala Espacial de Atuação, Corrêa complementa: “estas duas escalas estão
26
relacionadas: maior escala de operações, maior a escala espacial de atuação e,
adicionalmente, maior poder político do incorporador” (2004, p.21).
É importante, porém, relatar algumas diferenças entre os pequenos e
os grandes incorporadores imobiliários. Os pequenos têm a Escala de Operação e
Escala Espacial de Atuação reduzida, devido ao baixo capital. Produzem em
pequena escala imóveis de baixo custo e não conseguem manter estoques de
unidades residenciais por mais de dois meses, assim têm um rápido retorno do
capital investido. Para alcançar esse êxito, aliam-se a grandes empresas corretoras
locais ou regionais e usam um forte apelo promocional, e sua atuação ocorre em
terrenos de baixo valor, buscando sempre construir mais barato para vender mais
barato. São adotadas algumas estratégias de marketing visando transmitir a idéia de
que o empreendimento é mais valioso do que o é, como por exemplo, o uso de vidro
canelado, esquadrias de alumínio, colocação de mármore na portaria, o que
aparentemente eleva o status do empreendimento (ALMEIDA, 1982). A preferência
é pela construção de edifícios baixos, normalmente até com quatro andares,
evitando assim a necessidade de instalação de elevadores. A utilização de materiais
baratos, que potencializam a valorização dos imóveis, provavelmente é prática
comum não só dos pequenos incorporadores, mas também dos grandes.
A atuação dos grandes incorporadores já fora sendo trabalhado ao
decorrer do trabalho. Portanto, para diferenciar a atuação destes em relação aos
pequenos, vale dizer que a E.O. e a E.E.A. podem não representar bons indicativos
para designá-la, pois uma grande incorporadora pode atuar estritamente em um
bairro mais abastado, não se interessando por atuar em outras áreas da cidade. Isso
porque seria interessante trabalhar em áreas mais valorizadas para a classe mais
alta. A atuação do grande incorporador privado é voltada para as classes médias e
altas e trabalha com tecnologia de construção mais avançada, utilizando maior
número de funcionários, operários e técnicos, além de projetos arquitetônicos mais
elaborados, e como estratégia de marketing vendem o próprio nome como grife.
Buscam também a construção de altas torres, normalmente superior a dez andares
em virtude dos altos preços do terreno, o que viabiliza economicamente o
empreendimento.
Mendes e Mota (2006, p. 125) assim resumem a atuação dos grandes
incorporadores imobiliários na área urbana: produzir habitações, principalmente para
as classes média e alta, detentoras de maior renda; incorporar áreas na cidade
27
providas de melhor infra-estrutura (segurança, transporte, benefícios, acesso); criar
edifícios ou loteamentos que proporcionem um valor de uso superior aos antigos
lançamentos; proporcionar melhores condições de pagamento às classes
consumidoras, através de financiamentos; lançar empreendimentos imobiliários cuja
arquitetura atraia adquirentes; promover campanhas publicitárias, com objetivo de
manter-se em evidência no mercado imobiliário e valorizar o bem imóvel; participar,
sugerir e criar projetos que facilitem a atuação na cidade; promover a infra-estrutura
básica dos loteamentos, conforme a legislação municipal exige; apoiar-se na ajuda
do Sistema Financeiro para traçar seus planos de financiamento às classes baixas;
definir estratégias de acordo com a situação socioeconômica do país; criar novas
áreas nobres, no caso de ‘esgotamento’ de áreas valorizadas da cidade.
Os grandes incorporadores também não participam do mercado de
residências para moradores de baixa renda, pois o capital não tem intenção em
construir para as camadas de mais baixa renda. Sua intenção é de produzir para a
demanda existente, ou então, buscar através do Estado, ajuda para tornar possível a
produção de residências para satisfazer a demanda não-solvável. Corrêa (2004,
p.21-22) observa que a produção de habitações para as camadas menos
aquinhoadas é rentável em três situações, sendo a primeira quando as construções
são superocupadas por várias famílias ou então várias pessoas solteiras que alugam
um pequeno imóvel ou um cômodo. A segunda situação se configura quando a
qualidade da construção for péssima, com o custo reduzido ao mínimo, e, por último,
em épocas de crise, quando se verifica uma enorme escassez de residências,
tornando o preço das habitações muito alto. Nessas ocasiões, o papel do Estado é
fundamental, pois ele interfere como facilitador de créditos imobiliários, na
desapropriação de terras e mecanismos financeiros, como a utilização de recursos
do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço – FGTS.
A ação das incorporadoras em Londrina é associada ao intenso
crescimento econômico e espacial que a cidade teve, principalmente entre as
décadas de 1980 e de 1990, um processo que transformou sua feição urbana
através principalmente da verticalização. Foi durante esse processo que as
incorporadoras que atuam na cidade tiveram suas grandes fases, com inúmeros
prédios sendo construídos por ano e que, em diversos momentos, contava com uma
política econômica favorável. Sob o princípio da correção monetária, direcionavam a
maioria dos investimentos para o produtor de moradias, através do Sistema
28
Financeiro de Habitacional (SFH) e do Banco Nacional da Habitação (BNH),
aquecendo, portanto, o setor da construção civil, dando privilégios aos grandes
grupos formados pelos financiadores e incorporadores da cidade, em uma época em
que a aplicação do dinheiro em imóveis estava em alta, devido a esse investimento
ser garantia de retorno frente à degradação da moeda através de uma grande
pressão inflacionária.
A ação de pequenos, médios e grandes incorporadores também
poderá ser analisada no capítulo referente aos condomínios fechados horizontais da
cidade de Londrina, que assumem diversas formas, tamanhos de empreendimentos
e capital envolvido, sendo claro o papel do pequeno e médio incorporador na
construção dos condomínios de pequeno porte. Tendo associado tudo o que foi
descrito nesse capítulo, e a ação dos grandes incorporadores na construção dos
grandes condomínios fechados, com suas estratégias de vendas, incluindo a grife da
construtora/incorporadora, uma reprodução do capital em escala muito maior e a
destinação dos empreendimentos para a classe média e alta.
3.3 ESTATUTO DA CIDADE E INSTRUMENTOS DE COMBATE A ESPECULAÇÃO
Após essas análises sobre a atuação dos incorporadores imobiliários, é
razoável dizer que suas ações acabam incorrendo em pelo menos duas formas
urbanas, resultado da busca por maiores lucros. A primeira são os vazios urbanos,
que são áreas não edificadas, verdadeiros estoques de terreno que aguardam
valorização. Além dessa existe a segregação social e residencial, que é resultado da
busca por maiores lucros, a partir dos altos preços dos terrenos e lançamentos.
Para o combate da especulação e diminuição da segregação
residencial das cidades brasileiras a Lei Federal nº10.257/01, autodenominada
Estatuto da Cidade, traz perspectivas consideráveis. A Constituição brasileira de
1988 pouco diz a respeito da política urbana, que ocupa apenas dois artigos em seu
texto, o 182 e o 183. Esses artigos estipulam que a política de desenvolvimento
urbano deve ser realizada pelo poder público municipal e desenvolver as funções
sociais da cidade e garantir o bem estar de seus habitantes, sendo o Plano Diretor,
29
que tem peso de Lei Municipal, o “instrumento básico da política urbana” (BRASIL,
1991).
Porém esses dois artigos eram vagos e necessitavam de um conjunto
de leis que os regulamentasse. Desse modo, durante mais de uma década, tramitou
no Congresso brasileiro a votação desse conjunto, resultando no Estatuto da
Cidade. Mesmo que possa ser alvo de críticas, no mínimo deve se considerar que, a
partir de então existe uma tentativa legal de buscar as idéias de função social da
propriedade e bem-estar dos moradores da cidade.
Visando o combate especulativo e a distribuição dos ônus e dos
benefícios do processo de urbanização, destacam-se alguns instrumentos que o
Estatuto dispõe para tal. Primeiramente é necessário dizer que esses instrumentos
devem ser definidos a partir do Plano Diretor, dando uma maior autonomia às
cidades para decidir sobre questões específicas do Plano, estimulando uma maior
participação popular na sua elaboração.
Existem, dentro do Estatuto, alguns instrumentos que visam combater
as atuações predatórias dos incorporadores imobiliários, as quais resultam em
segregação e especulação. A Seção II do Estatuto, nos artigos 5 e 6, visa
regulamentar a utilização do solo urbano, edificado ou não, que esteja subutilizado
ou não utilizado. Os artigos dizem respeito ao parcelamento, edificação ou utilização
compulsória, onde, a partir da definição no Plano Diretor de áreas subutilizadas, será
notificado o proprietário e no prazo máximo de um ano, a partir da notificação, seja
protocolado o projeto de utilização, e em dois anos após a aprovação do projeto
devem-se começar as obras. O caput do artigo 7 da Seção III dispõe sobre a
cobrança do Imposto Predial e Territorial Urbano progressivo no tempo. Caso não
sejam cumpridas as determinações estipuladas na seção II, o IPTU terá aumento
progressivo, reajustado em até cinco anos consecutivos, sem ultrapassar 15% do
valor do imóvel. Caso decorrido cinco anos do IPTU progressivo sem que o
proprietário parcele, edifique ou utilize a área, esta pode incorrer em desapropriação
com pagamento em títulos da dívida pública, resgatados no prazo máximo de 10
anos, previsto no artigo 8
o
.
Outra possibilidade de contenção da especulação imobiliária é a
possibilidade do proprietário conceder a outrem o direito de superfície (seção VI,
artigos 21-24) de seu terreno, que abrange o direito de uso do solo, subsolo ou o
30
espaço aéreo relativo ao terreno, sendo essa concessão gratuita ou onerosa, onde o
superficiário passa a ser o responsável pelos encargos e tributos.
O Poder Público municipal tem preferência para aquisição de imóvel
urbano (seção VIII, artigos 25-27), quando este necessitar de áreas para
regularização fundiária, executar programas e projetos habitacionais de interesse
social, para condicionar reserva fundiária, ordenamento da expansão urbana,
implantação de equipamentos urbanos comunitários, criação de espaços públicos de
lazer e áreas verdes, criação de unidades de conservação ou proteção ambiental e
proteção de áreas de interesse histórico, cultural ou paisagístico. Para tanto, o
proprietário deve comunicar o interesse de alienação do imóvel ao Poder Público,
para que esse manifeste seu interesse de compra.
A usucapião especial de imóvel urbano também foi prevista no
Estatuto. Usucapião é o direito de posse adquirido sobre determinado imóvel, em
virtude do uso deste por um determinado tempo, seguindo requisitos determinados
por lei. O texto constitucional estipula a usucapião urbana onde aqueles que
possuírem por cinco anos ininterruptamente ou mais como sua uma área urbana de
até duzentos e cinqüenta metros quadrados como forma de moradia sua ou familiar,
adquirirá a propriedade, desde que não possua outro imóvel, porém isenta de
possibilidade de usucapião os imóveis públicos no artigo 183. A usucapião em
áreas ocupadas que sejam difíceis de determinar os terrenos ocupados por cada
possuidor, será usucapiada coletivamente (seção V, artigos 9-14).
Para efeito de distribuir tanto os benefícios quanto o ônus da
urbanização, o Estatuto da Cidade prevê alguns instrumentos. Um deles é a outorga
onerosa do direito de construir, também conhecida por solo criado (seção IX artigos
28-31), que visa diminuir o ônus das construções que ultrapassarem o coeficiente de
aproveitamento, que é a relação entre a área edificada ou edificável, e a área do
terreno, que deve ser básico e único. O plano diretor pode permitir a alteração do
uso do solo, mediante contrapartida a ser prestada pelo beneficiário da alteração,
sendo os recursos arrecadados revertidos em prol das necessidades estipuladas
pelo direito de preempção, que trata do direito preferencial do Poder Público
Municipal de adquirir um imóvel urbano.
As operações urbanas consorciadas entre o Poder Público municipal e
proprietários, moradores e investidores privados, são previstas (seção X, artigos 32-
34) para modificações de índices e características de parcelamento, uso e ocupação
31
do solo e subsolo, alterações de normas e regularização de construções. Caso certa
propriedade seja considerada para fins de implantação de equipamentos urbanos e
comunitários, preservação histórica, ambiental, paisagística, social ou cultural, assim
como servir às normas de regularização fundiária, o proprietário poderá exercer em
outro local o seu direito de construir (seção XI, artigo 35).
Para contemplar efeitos positivos e negativos em um empreendimento
a ser construído, a lei municipal definirá os empreendimentos e atividades que
deverão realizar o EIV- Estudo de Impacto de Vizinhança (seção XII, artigos 36-38),
incluindo, no mínimo, as questões referentes ao adensamento populacional na
região, os equipamentos urbanos, uso e ocupação do solo, a valorização imobiliária,
a geração de tráfego e demanda por transporte público, ventilação e iluminação,
paisagem urbana e patrimônio natural e cultural. Dessa forma, objetiva-se que
futuramente o Poder Público municipal não seja onerado com gastos referentes a
problemas causados pelo empreendimento.
Como descrito acima há, no Estatuto, importantes instrumentos para
amenizar as disparidades intra-urbanas. Como o que apregoa esse conjunto de Leis,
o Plano Diretor é o instrumento básico para a ordenação e planejamento das
cidades e os instrumentos do Estatuto devem ser abarcados no Plano.
32
4. SEGREGAÇÃO RESIDENCIAL EM LONDRINA: OS CONDOMÍNIOS
FECHADOS HORIZONTAIS E AS ÁREAS SUBNORMAIS
4.1 GÊNESE E FORMAÇÃO DE LONDRINA
A ocupação do território do Norte do Paraná, onde se localiza Londrina,
começou já no fim do século XIX, com a chegada de fazendeiros, principalmente
paulistas, em uma expansão de sua fronteira agrícola, em busca de novas áreas
para o plantio de café e outras culturas, devido ao esgotamento dos solos em São
Paulo e movidos por boas oportunidades de negócio em uma terra inexplorada e
fértil. Mas foi apenas a partir de meados da década de 1920 que o governo
paranaense começou a criar políticas de estímulo à colonização, por parte de
empresas particulares, dessa área do norte do Paraná.
Assim, em 1929 a Companhia de Terras Norte do Paraná (CTNP)
iniciou a colonização com a fundação do então patrimônio de Londrina, com uma
planta urbana previamente elaborada em formato de tabuleiro de xadrez, com 250
quadras e pensada originalmente para suportar uma população de até 20.000
habitantes em seu núcleo central. Nota-se que:
era fundamental para o sucesso do empreendimento rural, a
presença de um núcleo urbano que garantisse condições mínimas
aos pequenos proprietários rurais em termos de coleta,
beneficiamento e transporte de produção, oferta de bens e serviços
de atendimento às demandas básicas da população rural. (FRESCA,
2002).
Londrina, então, além de ser a base do empreendimento da CTNP, por
ser o primeiro núcleo criado, e assim ser a base urbana do setor técnico e
administrativo da empresa, também se transformaria em centro das operações
envolvendo a produção rural da região, principalmente da distribuição e
comercialização desses produtos. A partir de 1934, Londrina é elevada à categoria
de sede administrativa municipal e, com a chegada da ferrovia, em 1935, que ligava
Londrina com a “Estrada de Ferro Sorocabana”, a cidade entra num rápido processo
de expansão tanto territorial quanto populacional. Meira (2008) ressalta que, além
dos subsídios da empresa e o parcelamento dos valores pagos,
33
a CTNP também utilizava uma intensa propaganda em sua política
de ocupação das terras no Norte do Paraná. Tanto a propaganda
feita no Brasil, como a realizada no exterior, enfatizava a existência
de uma região nova, que oferecia oportunidades de enriquecimento
por suas terras férteis, além de suas condições climáticas e
hidrográficas favoráveis às atividades agrícolas. (MEIRA, 2008).
A utilização das áreas no entorno da cidade de Londrina acontece
desde os primeiros anos de sua existência. De acordo com Takeda (2004) no final
da década de 1930, pouco depois de Londrina ser elevada a categoria de sede
municipal, já ocorriam ocupações fora da planta original, ao Norte da cidade e após
a linha do trem, que se destinava a uma população de renda menor e acabou por
formar as vilas da cidade, como a Vila Casoni e a Vila Nova. Mesmo com a
valorização desses lotes periféricos, eles ainda eram muito baratos se comparados
aos da área urbana central, e cada loteamento vendido à população com renda
menor se transformava em outra vila, que acabou sendo uma das principais
características do processo de urbanização da cidade de Londrina e hoje as vilas já
constam como aspecto histórico do município. Essas vilas tinham uma expansão
rápida, que acontecia de maneira desordenada, contrastando com todo o
planejamento realizado pela CTNP para a área central da cidade. No final do ano de
1947 já se encontravam em Londrina 53 vilas espalhadas pelo entorno da cidade, e
pela primeira vez essas vilas se instalavam fora do perímetro urbano inicialmente
estabelecido, principalmente nas zonas norte e leste da cidade, contrastando com os
enormes espaços vazios que ainda existia na área propriamente urbana (PRANDINI
apud FRESCA, 2002). Mesmo com a proibição de novos loteamentos, em 1948, eles
continuaram crescendo e sendo parte importante do processo de expansão urbana
do município, e sobrevivem até hoje, com características diferentes, como é possível
notar na atual distribuição de bairros de Londrina (Figura 1), onde aparecem as Vilas
Casoni, Nova e Recreio, todas localizadas próximo à área central.
34
Figura 1 – Mapa de Bairros de Londrina, conforme proposta do IPPUL e adaptado por IMAP&P
Mesmo com o crescimento da cidade além de suas fronteiras
concebidas nos anos 1940, foi na década seguinte que Londrina sofreu uma maior
expansão econômica, capitaneada pelo sucesso das plantações de café da região,
que chegou a colocar Londrina como “Capital Mundial do Café”. Mesmo tendo em
vista o cultivo de café já era efetivo na região desde o começo do século XX,
Londrina era vivida e vendida como uma nova metrópole que nascia no país, “não
apenas pelo ritmo intenso de sua construção, mas também por sua similaridade, em
35
alguns aspectos, se comparada aos maiores centros urbanos brasileiros da época”
(MEIRA, 2008). O auge da produção cafeeira em Londrina coincidiu com um
aumento do consumo da bebida na Europa e nos Estados Unidos, e com isso a
elevação do preço dos grãos, fato que, aliado aos altos índices de produtividade do
café conseguidos no solo do Norte do Paraná, colocaram a região como a principal
produtora de café no país, consolidando Londrina como pólo regional e como uma
cidade rica e próspera, sendo um marco dessa riqueza as diversas obras da dupla
de arquitetos Artigas e Cascaldi, dois dos maiores arquitetos brasileiros da época,
que ressaltam a mudança de perfil da cidade com aspirações progressistas.
Todo esse crescimento econômico certamente atraiu um grande
contingente populacional, transformando a cidade em diferentes aspectos, e
acarretando um crescimento físico-territorial que a cidade não estava pronta pra
absorver. Segundo Fresca (2002) o fim da década de 1950 marca o inicio das
grandes transformações que a cidade sofreria, seja em relação à economia,
questões populacionais, estrutura agrária ou mesmo uma transformação social, que
iriam impor à cidade, a partir daquele momento, outras formas de expressão urbana.
A partir da década de 1960 é que as relações sociais na região começam a ser
alteradas, processo iniciado com o ocaso da produção cafeeira na região, que sofria
com superproduções e estoque de mercadoria, o que acarretava em preços cada
vez mais baixos, sendo necessária a intervenção do governo.
A partir desse declínio do setor cafeeiro, e com a implantação de novas
culturas como a soja e o trigo, além do aumento significativo da área destinada a
pastagens, é que a área rural passa por transformações estruturais. A mecanização
que acompanhava as novas culturas, a menor carga de mão-de-obra usada nas
pastagens e as novas formas de comercialização acabaram por expulsar um grande
contingente populacional do campo, já que as terras estavam cada vez mais
concentradas na posse de grandes agricultores ou pecuaristas. Essas
transformações, que só ganharam força nas duas décadas seguintes, tiveram um
impacto significativo na alteração da estrutura populacional da cidade de Londrina,
sendo que já no Censo de 1960 aparecia pela primeira vez a população urbana, com
57,39%, como superior a população rural, superioridade essa que no decorrer da
década só aumentaria, chegando a 71,69% de população urbana no Censo de 1970
(LONDRINA, 2009).
36
A década de 1970 foi a concretização da expansão urbana de
Londrina, iniciada na década anterior, e também da construção dos “Cinco
Conjuntos”, expressão usada para definição dos cinco primeiros grandes conjuntos
habitacionais da Zona Norte, sendo eles: Ruy V. Carnascialy, Milton Gavetti, Parigot
de Souza, João Paz e Semiramis B. Braga, que começaram a ser construídos em
1976 (SILVA, 2007). Esses grandes conjuntos habitacionais construídos pelo setor
público foi uma marca da década de 1970, muito em função da mudança do perfil
econômico da cidade, que passava de um capital agrário para um capital de
indústria e principalmente de serviços. Esses conjuntos ocupavam principalmente os
extremos norte e sul da cidade, deixando imensos espaços até o centro da cidade,
que, posteriormente, viriam a ser loteados pela iniciativa privada, se valendo de toda
a infra-estrutura já criada pelo poder público para os conjuntos habitacionais.
É também na década de 1970 que aparecem com maior freqüência
dois fenômenos, que seriam os principais na expansão urbana da década seguinte:
o aparecimento de favelas e a incrível taxa de verticalização da cidade. A primeira
favela da cidade aparece em 1976, chamada de Jardim Paraíso, e era localizada na
Zona Norte da cidade, e no mesmo ano surge a favela Presidente na Zona Oeste
(COHAB-LD, 2002). Mas é na década de 1980 que a criação de favelas e
assentamentos irregulares se torna um grande problema para o poder público,
principalmente com a ocupação do Conjunto União da Vitória. Já os primeiros
edifícios são mais antigos, ainda na década de 1950, mas é também na década de
1980 que a taxa de verticalização da cidade explode, concentrada principalmente na
área central e em bairros de população com maior poder aquisitivo, gerando uma
cidade extremamente verticalizada, “não mais como símbolo de modernidade, mas
como área de investimentos na qual a reprodução do capital estava bastante visível”
(FRESCA, 2002).
Por fim temos as tendências mais recentes da expansão urbana de
Londrina, com a construção do Shopping Center Catuaí sendo um marco para o
início da exploração da Zona Sudoeste da área urbana, gerando um processo de
descentralização urbana em direção a esse setor, principalmente de grandes
condomínios exclusivos, chácaras de lazer, instituições de ensino e, mais
recentemente, grandes condomínios verticais na área valorizada da Gleba Palhano.
37
4.2 ASPECTOS SÓCIO-ECONÔMICOS E A SEGREGAÇÃO
Londrina é a terceira cidade do Sul do Brasil e a segunda do Paraná
em termos populacionais, e através da classificação do IDH (Índice de
Desenvolvimento Humano), com um índice de 0,824, está inserida no “Brasil
desenvolvido, juntamente com o grande bloco de municípios do Sul-Sudeste”
(THERY, 2007). A cidade também produz uma grande influência na região, estando
listada como cidade de “centralidade muito forte”, sendo que a influência de Londrina
atinge todo o Norte do Paraná e parte da divisa do Estado de São Paulo, além de ter
índices sócio-econômicos acima da média, como alta porcentagem de domicílios
atendidos por rede de esgoto, baixo índice de analfabetismo, grande concentração
de pessoas ricas e diversos outros índices, que são elevados mesmo se
comparando com a região Sul do Brasil, mostrando que Londrina é uma cidade rica
e desenvolvida.
Toda essa riqueza demonstrada em índices acompanha uma
desigualdade também considerável, o que acaba refletindo em segregação, sendo
que a segregação espacial é um processo inerente à formatação inicial da cidade,
existindo sua formação, mesmo no inicio da ocupação onde:
era perceptível dentro da cidade a configuração de áreas “mais
nobres”, localizadas em áreas privilegiadas, enquanto outras áreas
definiam-se como populares. O próprio leito ferroviário constituía o
divisor de águas nessa segregação espacial; as vilas populares
cresciam a partir desse leito. (LINARDI apud FRESCA, 2002, p.244).
Apesar de todos os novos processos que envolvem a segregação
residencial serem mais visíveis e claros em grandes metrópoles como São Paulo,
Curitiba ou Rio de Janeiro, algumas cidades médias, como Londrina, também
começam a sofrer com essas novas formas de segregação residencial, fortemente
ligadas ao déficit habitacional da cidade e à busca pela auto-segregação dos mais
ricos.
No Paraná o déficit habitacional absoluto é de 260.648 domicílios,
segundo estudo da Fundação João Pinheiro publicado pela COHAB-LD (2002),
sendo que, desses, 229.069 na área urbana e 31.579 na área rural, e o déficit
relativo do Estado é de 9,78%. As especificações dos componentes do déficit
38
habitacional paranaense constam que 53,8% são de coabitação familiar, 25,2%
devido a ônus excessivo com aluguel, 19,6% relacionado com habitação precária e
apenas 1,4% devido à reposição por depreciação. Há ainda uma diferenciação do
impacto do déficit habitacional no Estado conforme a faixa de renda da população.
Segundo esse mesmo estudo da Fundação João Pinheiro, o déficit residencial no
Paraná é composto por mais de 86% de famílias com até 3 salários mínimos, 8,2%
de famílias com renda entre 3 e 5 salários mínimos e apenas 5,1% de famílias com
renda superior a 5 salários mínimos, sendo claro que o déficit habitacional atinge às
camadas mais pobres da sociedade, e, como não existem programas de habitação
popular capazes de suprir essa demanda, essa pressão por residência acaba por
originar o surgimento de diversas áreas subnormais, como favelas, ocupações
irregulares e ilegais.
Números recentes (SARIS, 2009) mostram que já são mais de 7.900
pessoas inscritas, em menos de 3 meses, em um único programa habitacional da
COHAB-LD, sendo que 85% dos inscritos tem renda de até 3 salários mínimos,
número igual ao levantamento realizado pela Fundação João Pinheiro para todo o
Estado do Paraná no ano de 2005. Em Londrina, especificamente, segundo o
relatório PEMAS (Plano Estratégico Municipal de Assentamentos Subnormais), não
existe um número que indique precisamente a necessidade quantitativa de novas
moradias, mas com base em dados do IBGE e da própria COHAB-LD, pode-se
deduzir que a demanda por novos domicílios era de cerca de 30.106 moradias em
2002. Destas, 27.787 unidades eram demandadas por famílias sem moradias, sendo
que, para renda familiar até 3 salários mínimos, a necessidade levantada era de
23.576 unidades habitacionais, ou seja, 78% do total. Essas famílias não são
atendidas pela grande maioria de projetos de financiamento habitacional, sejam eles
de origem pública ou privada. Também com base no relatório, se observa que existe
uma concentração dos optantes sem moradias na zona norte da cidade (27% do
total) e certo equilíbrio entre as outras regiões (15% na zona sul e oeste, 19,5% na
zona leste e 18,6% no centro).
Já um estudo do PNUD (Programa das Nações Unidas para o
Desenvolvimento), BID (Bando Interamericano de Desenvolvimento) e do Ministério
das Cidades, publicado pela Fundação João Pinheiro em 2005 e intitulado “O Déficit
Habitacional no Brasil – Municípios Selecionados e Microrregiões Geográficas”
coloca o déficit habitacional da cidade de Londrina de 9.869 unidades habitacionais,
39
sendo 9.690 destes localizados na área urbana do município, e mais de 87% das
famílias afetadas têm rendimento inferior a 5 salários mínimos, números
semelhantes aos outros estudos pesquisados.
Em relação à estrutura da cidade de Londrina, segundo dados
publicados no Perfil 2009 pela Prefeitura Municipal, o município, em 2008, possuía
os seguintes índices: 100% da população com acesso à coleta de lixo; mais de 82%
da área urbana atendida pela rede de galerias pluviais; 83,11% da população
servida pelo sistema de esgotamento sanitário; 100% da população atendida pelo
sistema de abastecimento de água e 97,7% das vias com pavimentação asfáltica.
Esses números estão bem acima da média nacional, e são maiores também que a
média estadual, mostrando que Londrina é uma cidade com alto grau de
desenvolvimento.
Ainda com relação à infra-estrutura urbana, o Sistema Nacional de
Indicadores Urbanos do Governo Federal, organizado pelo Ministério das Cidades,
mostra números um pouco diferentes dos apresentados pela Prefeitura Municipal.
Segundo esse Sistema em 2009 os indicadores apresentam 95,12% dos domicílios
ligados à rede de abastecimento de água, 95,61% ao serviço de coleta de lixo e
77,06% dos domicílios ligados à rede geral coletora de esgoto ou a uma fossa
séptica.
Mesmo que os números sobre infra-estrutura urbana da cidade de
Londrina sejam considerados bons em relação à média nacional, segundo o próprio
Sistema Nacional de Indicadores Urbanos, a desigualdade ainda é uma marca
presente quando se analisam os dados do Censo Demográfico de 2000 do IBGE
(Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística), desigualdade essa bastante clara nas
Figuras 2 e 3. A primeira trata da comparação de renda entre responsáveis pelo
domicílio que ganham até 3 salários mínimos com os responsáveis que ganham
mais de 20 salários mínimos. Nesse mapa podemos notar a concentração das elites
na chamada “Forma de Cone” (SABATINI, 2004), em que a elite ocupa uma área
central e a partir dela se afasta para uma área periférica, principalmente em direção
à região sul da cidade, porém sem se estender muito territorialmente. Essas áreas,
ocupadas pelas elites, são de baixo nível de segregação residencial, pois acaba
acomodando outros estratos da sociedade no mesmo espaço ocupado pelas elites,
diferente das áreas pobres onde ocorre uma maior segregação, já que somente as
camadas mais pobres ou de renda semelhante habitam nesse entorno. Outra
40
relação clássica nos estudos sobre segregação urbana e especialmente notada na
maioria das cidades latino-americanas, a diferenciação centro-periferia, também
pode ser notada no mapa.
Já a Figura 3 trata da percentagem de responsáveis pelo domicílio que
são analfabetos em cada setor censitário do município, e os seus resultados podem
ser claramente associados com o mapa de rendimento e com os outros mapas
sócio-econômicos do trabalho; com o centro da cidade tendo um número pequeno
de responsáveis analfabetos e as áreas periféricas apresentando um índice maior,
na maioria das vezes com números até melhores que a média nacional, mas muito
distantes dos apresentados nos setores ricos do centro-sul da cidade.
Ainda que as recentes mudanças com relação a novas áreas no
entorno da cidade, principalmente dos grandes condomínios fechados horizontais e
verticais localizados na Gleba Palhano, não estejam contemplados nesses dados do
Censo de 2000, nota-se uma profunda separação entre os que ganham mais e os
que ganham menos, além das taxas de analfabetismo bastante discrepantes entre a
área central e as áreas periféricas. Nota-se, também, que o cone de crescimento da
população rica, que já era voltado pra região sul, sofre um deslocamento em direção
à Gleba Palhano, sendo que tal fenômeno só poderá ser mensurado com os dados
do próximo Censo Demográfico, mas tal deslocamento é comum no crescimento das
cidades de países subdesenvolvidos, principalmente as de porte médio à grande,
como demonstra Sabatini (2004).
41
Figura 2 – Comparação entre o rendimento dos responsáveis com menos de 3 e com mais de
20 Salários Mínimo, em Londrina-PR.
42
Figura 3 – Percentagem de Analfabetos por Setor Censitário em Londrina-PR
Outro ponto a ser destacado nas análises sobre os dados do Censo
Demográfico do IBGE é a comprovação de que Londrina tem um bom índice de
população atendida pela rede de esgoto sanitário se comparada aos índices
nacionais. Mas, mesmo em um serviço que o município presta razoavelmente bem à
população, nota-se que a espacialidade deste serviço é seletiva, com diversas áreas
43
com grande déficit em relação ao resto da cidade, como visto na Figura 4, em que
toda a área central é muito bem atendida pela rede geral de esgoto, enquanto na
área periférica os índices caem pra menos de 40% em quase todos os setores,
chegando às áreas mais distantes a alcançar índices de menos de 10%, mostrando
que a maioria das áreas mais distantes do centro ainda usa o sistema de fossas e
não tem acesso à rede geral de esgoto.
Figura 4 – Percentagem de domicílios com rede geral de esgoto em Londrina-PR
44
Uma explicação para essa disparidade entre a área central e seu
entorno com relação às periferias afastadas da cidade está no mapa de densidade
do município de Londrina (figura 5), que mostra que as áreas mais afastadas e
carentes têm população reduzida, sendo que a grande maioria da população se
concentra justamente na área central e seus arredores, além de um cone de
expansão para a Zona Sul e uma densidade populacional alta na Zona Norte, região
dos Cinco Conjuntos. E essas duas áreas com maior densidade populacional, nas
zonas Norte e Sul, apresentam índices sócio-econômicos significativamente
melhores que as periferias com baixa densidade populacional.
As áreas subnormais e os condomínios fechados horizontais, dois
fenômenos da expansão urbana, buscam, preferencialmente, as áreas não centrais
e, em se tratando dos grandes condomínios, áreas com menor densidade
populacional, já que as áreas mais adensadas não apresentam grandes vazios
urbanos ou terrenos que se enquadrem nas características necessárias aos
empreendimentos.
45
Figura 5 – Densidade populacional em Londrina-PR
Uma diferenciação das áreas da cidade é feita na Figura 6, que trata
justamente da diferenciação por setor censitário, categorizando cada um deles
conforme a maior presença de responsáveis pelo domicílio de determinada faixa de
renda, o que não permite notar a segregação presente em cada setor censitário,
mas permite diferenciar melhor as áreas do município no que diz respeito à renda.
46
No mapa se destaca uma área com predominância de responsáveis com mais de 20
Salários Mínimos, localizada justamente na expansão ao Sul, que é possível notar
em outras cartas do trabalho. Esse cone de expansão, como mostrado
anteriormente, já está alterado devido a presença maciça dos condomínios
exclusivos na região da Gleba Palhano, mas novamente é possível constatar que a
zona que anteriormente abrigava a elite é próxima da nova área, sendo que o cone
de expansão da população rica segue rumo a Zona Sul da cidade, apenas
acrescentando novas áreas, sem deixar as velhas.
Outro ponto do mapa é que não existem setores com predominância de
responsáveis com rendimento entre 10 e 20 Salários Mínimos, já que essa faixa se
encontra dispersa, seja em áreas de maior ou menor poder aquisitivo. A faixa que
corresponde a responsáveis com rendimento entre 5 e 10 Salários Mínimos também
é significativa, ocupando boa parte da região central e seus arredores, seguindo o
cone de expansão da elite, mas também ocupando áreas ao Norte, Leste e Oeste da
área central, além de áreas isoladas na Zona Norte, que correspondem ao chamado
Cinco Conjuntos.
As faixas de renda com menor poder aquisitivo se concentram em
áreas distantes do centro, que na época Censo Demográfico de 2000 ainda eram
pouco povoadas, e que agora começam a sofrer um processo de urbanização mais
acelerado, principalmente nas áreas mais distantes da Zona Sul. A faixa de
predominância de responsáveis com renda entre ½ e 1 Salário Mínimo ocupa
apenas 4 setores espalhados pela cidade, mostrando que são casos isolados e não
um padrão de segregação, sendo que esses setores coincidem espacialmente com
as áreas subnormais (Figura 13) que serão melhor trabalhadas posteriormente.
47
Figura 6 – Diferenciação por rendimento do responsável em Londrina-PR
4.3 AS ÁREAS SUBNORMAIS
As áreas de assentamentos subnormais estavam bem definidas devido
a estudos recentes realizado pela COHAB de Londrina e pela própria prefeitura, já
48
que se tratam de áreas que exigem um maior cuidado do poder público, sendo que
áreas subnormais, no entender da COHAB-LD, podem ser favelas, ocupações e
assentamentos, e que, segundo a definição do IBGE se trata de um
conjunto constituído por no mínimo 51 unidades habitacionais
(barracos, casas, etc.) ocupando ou tendo ocupado, até período
recente, terreno de propriedade alheia (pública ou particular),
dispostas, em geral, de forma desordenada e densa. Em sua maioria
são carentes de serviços públicos essenciais” (FJP, 2005, p. 32).
A definição do IBGE, principalmente quando se refere a uma ocupação
desordenada, densa e carente dos serviços públicos essenciais, remete às favelas
do Rio de Janeiro e São Paulo. As favelas cariocas estão estabelecidas no
imaginário como um morro cheio de casas em péssimas condições e sem nenhuma
infra-estrutura urbana, como por exemplo, a favela da Rocinha, uma das maiores do
Brasil e que abriga mais de 50 mil habitantes (Davis, 2006). Já as favelas
paulistanas também se notabilizam por serem gigantescas áreas superpovoadas e
cobertas por barracos e habitações em estado precário, como a favela de Heliópolis,
que já foi a maior do Brasil, com mais de 100 mil habitantes.
Esses tipos de favelas não são encontrados na cidade de Londrina, até
por se tratar de uma cidade média, ao contrário das metrópoles apresentadas como
exemplo; mas nem por isso a cidade deixa de enfrentar problemas com as áreas
subnormais, ocupações de áreas públicas e privadas e condições precárias de
habitação. Para melhor trabalhar essas áreas e uniformizar os estudos, a COHAB-
LD separou em 3 categorias as áreas de ocupação subnormal que ocorrem na
cidade de Londrina, são elas: Favelas Urbanizadas, Assentamentos e Ocupações
Irregulares (COHAB-LD, 2002).
As Favelas Urbanizadas (Figura 7) são, de acordo com a COHAB-LD,
núcleos de gênese espontânea, inicialmente desordenado, produto de invasão
organizada ou ocupação desordenada gradativa, em área pública ou privada, mas
que já passaram por processo de urbanização básica, como: demarcação de lotes,
abertura de ruas, implantação de sistema de abastecimento de água potável e
energia elétrica; serviços quase sempre executados pelo poder público e que visam
a futura regularização fundiária, bem como evitar o agravamento da situação social e
sanitária dos moradores, mas que podem ou não receber a regularização,
dependendo de diversos fatores. As habitações das favelas urbanizadas,
49
normalmente barracos, são objeto de intervenção do poder público e, em função do
adensamento inicial, existe um excedente de famílias quando da demarcação das
ruas e dos lotes, e essas famílias podem ser assentadas em outros locais,
dependendo de negociação.
Os Assentamentos (Figura 8), também no conceito da COHAB-LD,
trata de núcleos de gênese planejada pelo poder público, em área pública, na qual a
demanda é formada por invasão na própria área ou em outra. No primeiro caso as
famílias são retiradas para a execução de urbanização básica e demarcação dos
lotes para, aí sim, serem reconduzidas ao local. No segundo caso, as famílias vão
sendo assentadas na nova área que já recebeu tanto o processo de urbanização
básica quanto a demarcação de lotes. Os assentamentos também visam uma futura
regularização fundiária e evitar o agravamento da situação social e sanitária, sendo
que as habitações podem sofrer intervenções por parte da COHAB-LD; mas é mais
usual deixar a construção por conta da família ou por mutirões no sistema de
autoconstrução.
Já as Ocupações Irregulares (Figura 9), ainda segundo os conceitos da
COHAB-LD, são produtos de invasão de áreas públicas ou privadas, em locais
legalmente impossíveis de serem regularizadas por se tratar de área insalubre, de
risco ou de preservação permanente, como áreas destinadas a equipamentos
comunitários, ruas, com solo instável ou de fundo de vale, sendo que esse último
representa grande parte dos problemas enfrentados pelo pode público com
ocupações irregulares em Londrina.
50
Figura 7 – Área de Favela Urbanizada na Zona Leste de Londrina-PR. (Foto de 18/10/2009)
Figura 8 – Habitação em área de assentamento na Zona Norte de Londrina-PR. (Foto de
18/10/2009)
51
Figura 9 – Habitação localizada em área de ocupação irregular de fundo de vale em Londrina-
PR. (Foto de 18/10/2009)
As famílias que ocupam esses três tipos de áreas não se encaixam no
Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e outros sistemas de financiamento
imobiliário, pois a renda familiar não chega aos 3 salários mínimos exigidos nos
processos de financiamento, tanto por parte do governo quanto de agentes
particulares.
O principal fator de aparecimento dessas ocupações irregulares em
torno da cidade foi o elevado crescimento populacional que Londrina apresentou
durante sua pequena existência, crescimento esse impulsionado por ciclos de
produção cafeeira e pela posição de capital regional alcançada pela cidade. No ano
de 1970 a cidade registrava uma população de 228.000 habitantes, sendo que no
Censo de 1991 do IBGE os números já chegavam a 390.000, e hoje, em 2010,
ultrapassa os 500.000. Alcançou, nesse período, a posição de 3º maior cidade do
Sul do País em termos populacionais. Em menos de 30 anos a cidade quase dobrou
o número de habitantes, índice de crescimento considerado alto, o que forçou a sua
expansão, muitas vezes de forma irregular.
52
Atualmente as ocupações das áreas que envolvem a cidade continuam
a acontecer, mas agora com outros contornos políticos e sociais. No ano de 2001 a
COHAB-LD contabilizou, dentro do perímetro urbano da cidade, 57 áreas
subnormais, entre favelas, assentamentos e ocupações irregulares de áreas
públicas e particulares, se estendendo por toda a cidade, e com maior presença nas
zonas Norte e Leste (ZEQUIM, 2004), nos bairros Olímpico, do Vivi Xavier, Cidade
Industrial e Cilo 3. Muitas desses estão em áreas de fundo de vale (Figura 10) que
foram municipalizadas, passando, assim, a ser responsabilidade da Prefeitura, que
deveria preservá-las. Como isso não acontece efetivamente, essas áreas acabam
tornando-se alvo das ocupações.
Segundo Santos (2007)
as moradias precárias da cidade de Londrina como também em
outras cidades de grande parte do país caracterizam-se por
habitações com pouca ou nenhuma estrutura oriunda e uma situação
de parte ou total abandono dos órgãos públicos, ocupados pela
população de baixa ou nenhuma renda que fora do processo de
inclusão social tem que criar estratégias para a sua sobrevivência e
seu sustento (SANTOS, 2007).
Figura 10 – Área de ocupação de fundo de vale em Londrina-PR. (Foto de 18/10/2009)
53
As áreas de ocupação irregular, com base no relatório da COHAB, são
áreas que foram ocupadas, organizadamente ou não, e que são impossíveis de
serem regularizadas devido à insalubridade, riscos ambientais ou de futura
ocupação pelo poder público. Dentro dessas 57 áreas, listadas na Tabela 1,
encontravam-se 9.144 lotes, em que viviam 45.766 pessoas, um número muito alto
considerando-se que a população total do município no ano de 2000 foi de 433.264
habitantes, isso é, mais de 10% da população de Londrina vivia em áreas
subnormais no ano de 2001 (Figura 11). Esse número ainda pode variar, já que a
COHAB-LD conta uma média de 5 pessoas por domicílio na grande maioria das
áreas, sendo poucas as áreas em que a informação é realmente precisa quanto ao
número de moradores. Uma série de programas governamentais têm sido criados
para a regularização e normalização das áreas subnormais, porém seu crescimento
continua acelerado devido, tanto ao crescimento da cidade, quanto à ineficácia
desses programas em atingir um número maior de famílias em suas operações. A
COHAB-LD considera áreas regularizadas aquelas que foram submetidas aos
órgãos competentes dentro da Prefeitura Municipal e, principalmente, que atendem
às exigências de leis federais e municipais.
Figura 11 – Pessoas vivendo em áreas subnormais em Londrina-PR. (Foto de 18/10/2009)
54
Tabela 1: Número de famílias e pessoas nas áreas subnormais de Londrina-PR
N.º LOCALIZAÇÃO
REGIÃO
N.º DE LOTES
E/OU FAMÍLIAS
N.º
PESSOAS
FAVELAS URBANIZADAS – APTAS A REGULARIZAÇÃO
1 Jd. Leste-Oeste / Favela Vila Rica Oeste 197 985
2 Vila Marízia II Norte 68 340
3 Jd. Sérgio Antônio Leste 24 120
4 Jd. Rosa Branca I Leste 140 700
5 Jd. Franciscato I Sul 202 1010
6 Jd. Franciscato II Sul 94 470
7 Jd. Santa Mônica Leste 32 160
8 Jd. Rosa Branca II Leste 16 80
9 Jd. Santa Inês Leste 35 175
10 Jd. Paineiras Norte 43 215
11 Jd. Dos Campos Norte 210 1050
12 C.R. Aurélio Manoel da Costa Distrito 24 120
SUB-TOTAL 1085 5425
FAVELAS URBANIZADAS – REGULARIZADAS
13 C.H. Paranoá Oeste 280 1400
14 Jd. Nova Conquista Leste 151 755
15 Jd. Novo Perobal Sul 246 1230
SUB-TOTAL 677 3385
ASSENTAMENTOS – APTOS A REGULARIZAÇÃO
16 Jd. Das Bananeiras Leste 29 145
17 Jd. Kobayashi Leste 31 155
18 Jd. Morar Melhor Leste 66 330
19 Jd. Novo Perobal Sul 26 130
20 Jd. São Marcos Sul 160 800
21 Jd. União da Vitória V Sul 100 500
22 Remanescente do C.H. Vivi Xavier Norte 50 250
23 Vila Marízia I Norte 38 190
24 Jd. São Jorge Norte 748 3740
25 Jd. Maracanã I e II Oeste 606 3030
SUB-TOTAL 1854 9270
ASSENTAMENTOS – REGULARIZADOS
26 Jd. João Turquino Oeste 851 4255
27 Jd. Santa Fé Leste 356 1780
28 Quati Norte 46 276
55
29 Jd. União da Vitória I, II, III, IV Sul 1956 9780
SUB-TOTAL 3209 16091
OCUPAÇÕES IRREGULARES – ÁREAS PÚBLICAS
30 Área do Centro Comunitário Santa Fé Leste 20 100
31 Cilo III Oeste 62 310
32 Fundo de Vale Favela Marízia Norte 129 645
33 Fundo de Vale do C.H. Pindorama Leste 50 250
34 Fundo de Vale Zircônio Leste 29 145
35 Fundo de Vale Santa Fé Leste 76 380
36 Fundo de Vale da R. Ana C. Piacentini Norte 38 190
37 Fundo de Vale Aquiles Stenguel, Luiz de
Sá, Maria Cecília
Norte 94 470
38 Fundo de Vale C.H. José Belinati Norte 43 215
39 Fundo de Vale Favela Santa Inês Leste 38 190
40 Fundo de Vale da Rua Bélgica Sul 50 250
41 Fundo de Vale do Jd. Das Bananeiras Leste 12 60
42 Fundo de Vale do Jd. Santa Mônica Leste 15 75
43 Fundo de Vale do Jd. Paulista Norte 56 280
44 Fundo de Vale Res. Santa Mônica Norte 86 430
45 Jd. San Rafael Leste 106 530
46 Jd. União da Vitória Sul 330 1650
47 Lixão Esquina Leste 12 60
48 Terreno Paralelo C.H. Novo Amparo II Norte 110 550
49 Vila Ricardo – Escola Leste 20 100
50 Fundo de Vale do Franciscato Sul 13 65
51 Fundo de Vale Novo Perobal Sul 42 210
52 Fundo de Vale do Jd. Dos Campos Norte 52 260
SUB-TOTAL 1483 7415
OCUPAÇÕES IRREGULARES – ÁREAS PARTICULARES
53 Favela Colosso Oeste 80 400
54 Fundo de Vale da Fazenda Primavera Norte 120 600
55 Jardim Cristal Sul 23 115
56 Monte Cristo – Jd. Santa Fé Leste 590 2950
57 Quati Norte 23 115
SUB-TOTAL 836 4180
TOTAL 9144 45766
Fonte: Diagnóstico do Plano Estratégico para Assentamentos Subnormais em Londrina.
COHAB-LD, 2002.
56
Depois de uma classificação dessas áreas subnormais, chegaram-se
àquelas que apresentavam os problemas mais graves dentre todas as ocupações
em situação subnormais. As áreas destacadas pelo estudo como as mais
necessitadas são o Jardim João Turquino e Jardim Maracanã I e II, localizados na
região da Gleba Palhano, próxima a Universidade Estadual de Londrina – UEL no
Bairro Olímpico. Logo depois aparece na lista o Jardim São Jorge, localizado na
zona Norte da cidade. As áreas subnormais se espalham por Londrina, não estando
presentes apenas na área central da cidade, e mesmo a diferenciação entre favelas
(Figura 12), assentamentos e ocupações irregulares se espalham pelas áreas
periféricas com igual intensidade.
Figura 12 – Favela em área de ocupação irregular em Londrina-PR. (Foto de 18/10/2009)
57
Figura 13 – Distribuição das áreas subnormais na cidade de Londrina-PR
Das 57 áreas estudadas algumas foram condensadas por se tratarem
de áreas muito próximas e de solução conjunta, e assim a COHAB-LD trabalha com
um número de 43 unidades, sendo que 28 dessas áreas, as ocupações irregulares,
são inaptas à regularização por se tratar de uso de terra particular, de ocupação
insalubre ou de ocupação de fundos de vale, que corresponde a 13 dessas áreas, e
58
necessitam de remoção imediata, já que se encontram em Área de Preservação
Permanente (Figura 14).
Figura 14 – Habitações em área de ocupação irregular em Londrina-PR . (Foto de 18/10/2009)
Em Londrina, como já demonstrado anteriormente, os serviços básicos
como coleta de lixo, fornecimento de energia elétrica e rede de água e esgoto,
contam com um alto índice de acesso por parte da população, ainda mais em
comparação com os índices nacionais e estaduais. Considerando apenas as áreas
subnormais, em estudo da COHAB-LD, mais de 90% contam com coleta de lixo
regular, energia elétrica e uma fonte de água, dados esses que colocados sem as
suas devidas ressalvas, podem minimizar os problemas enfrentados pelos
moradores dessas áreas. Como ressalta Torres (2004) viver num bairro pobre ou
com déficit de serviços públicos tem efeito negativo em termos de avanço
educacional, atividade criminal, gravidez na adolescência e, principalmente, de
inserção no mercado de trabalho. Muitas das famílias que acabam em áreas
subnormais não tem condições de se comprometer com o financiamento residencial
59
ou mesmo pagar aluguel, e essa condição, muitas vezes de miséria e subemprego,
só é perpetuada com a segregação residencial. Segundo Santos (2007)
muitas famílias não têm o mínimo financeiro para suprirem suas
necessidades mais básicas como alimentação, por exemplo, e muito
menos com o lugar que lhe de condições dignas e satisfatórias para
morarem, caracterizando assim o problema habitacional um
componente a mais do fator de exclusão social sofrido por muitos
indivíduos em grandes cidades brasileiras. (SANTOS, 2004, p. 234)
Não cabe ao Estado somente providenciar a coleta do lixo ou a rede de
saneamento básico, mas sim implementar políticas que diminuam a segregação
residencial e possibilite a entrada dessas pessoas segregadas no mercado de
trabalho.
Uma outra observação, conforme visto nas figura 15 e 16, é que as
áreas subnormais, na maioria das vezes, repetem em sua área interna padrões
semelhantes aos apresentados por assentamentos regularizados, com ruas,
espaços públicos e de lazer e diversas outras práticas sociais comuns, muitas vezes
com a população que ocupa tal área irregular já vislumbrando uma possível
regularização da área do assentamento ou de favela.
Figura 15 – Via de circulação em área subnormal de Londrina-PR. (Foto de 18/10/2009)
60
Figura 16 – Imagem de satélite de uma ocupação irregular em Londrina-PR.
4.4 OS CONDOMÍNIOS FECHADOS HORIZONTAIS
Ainda dentro da expansão urbana de Londrina, porém, em uma
situação sócio-econômica totalmente oposta, estão os condomínios fechados ou
exclusivos, o que em Londrina mostrou ser um fenômeno recente se comparado à
mesma situação em cidades de igual ou menor porte na região Sul e no interior do
estado de São Paulo.
O começo efetivo desse tipo de ocupação se deu a partir da
implantação do Shopping Center Catuaí na zona sudoeste da cidade, no Bairro
Vivendas do Arvoredo, próximo a Universidade Estadual de Londrina e ao IAPAR
(Instituto Agronômico do Paraná). Inaugurado em 1990 o Shopping deu início a uma
valorização da área onde foi instalado. Tal fato gerou um interesse dos grupos
imobiliários da cidade, que viram nesse espaço um local apropriado para a
instalação de condomínios fechados.
61
Tentativas anteriores de fechamento de loteamentos e condomínios
horizontais tinham sido proibidas pela Prefeitura durante anos, como o caso do
Condomínio Palmeira (Figuras 17 e 18), na Rua Prefeito Faria Lima, que hoje ainda
se encontra com os muros que cercariam a entrada do condomínio. O local ainda
conta com alguns aspectos de condomínio fechado como os próprios muros e os
vigias que circulam pelas ruas, e recentemente instalou uma cancela em sua
entrada, controlando ainda mais a circulação em seu interior e assumindo aspectos
de um condomínio fechado horizontal.
Figura 17 - Condomínio Palmeira na Rua Prefeito Faria Lima, sem a cancela. (Foto de
29/11/2004)
62
Figura 18 - Condomínio Palmeira na Rua Prefeito Faria Lima em , já com a cancela para maior
controle da circulação em seu interior. (Foto de 11/10/2009)
Na década de 1990 foram definidas as legislações do município em
relação ao fechamento de áreas residenciais, o que proporcionou a instalação dos
condomínios horizontais na cidade. Para esse trabalho foi criada uma diferenciação
entre os grandes e pequenos condomínios horizontais fechados, e ainda algumas
adaptações que remetem à idéia de condomínio fechado. Os grandes condomínios
contam com muitos lotes em uma mesma área, segurança reforçada, grandes e
imponentes pórticos de entrada controlando a circulação em seu interior (Figura 19),
além de áreas de lazer com diversos equipamentos e até mesmo lagos e bosques
particulares, e todo um sistema de arruamento semelhante a qualquer bairro não
fechado. Para uma maior caracterização desses condomínios de grande porte se
estabeleceu um limite mínimo de 45 lotes e ao menos parte da infra-estrutura já
detalhada de um condomínio de grande porte. Dentro dessa categoria são
encontrados condomínios com mais de 500 lotes, com lagos e bosques e todo um
sistema viário próprio, e outros condomínios menores, com um número de lotes
entre 45 e 80, mas que mesmo não apresentando a grandiosidade dos condomínios
maiores, ainda sim tem um sistema viário interno, áreas de lazer e segurança
reforçada, o que os diferencia dos condomínios de pequeno porte.
63
Figura 19 – Entrada de condomínio na Gleba Palhano. (Foto de 11/10/2009)
Um segundo tipo de condomínio é justamente os de pequeno porte
(Figuras 20 e 21), que no estudo contempla condomínios com 8 até 31 lotes, que
pelo seu tamanho, não precisam de um grande sistema de ruas e sim de apenas
uma via de passagem ou entrada, tendo sua circulação devidamente controlada
semelhante a um condomínio vertical, porém sem grandes investimentos em
segurança, sendo que muitos deles não contêm guaritas ou seguranças, sendo a
entrada nesses casos controlada pelos próprios moradores através de portões
eletrônicos e sistemas de alarme. As áreas de lazer são pequenas até mesmo por
razão do pequeno número de moradores.
Outro ponto diferencial dos condomínios de pequeno porte são as
formas de construção e venda dos imóveis, sendo em sua grande maioria o
empreendedor do condomínio também o responsável pela construção das casas,
agregando assim mais valor ao empreendimento. Outro fator a ser destacado é a
ausência, em muitos casos, de publicidade para a venda das casas, já que o
pequeno número de lotes tem na própria vizinhança dos bairros os seus potenciais
compradores, ou mesmo nos trabalhadores de fora das grandes empresas
instaladas na cidade, que acabam por morar nesses condomínios próximos ao local
de trabalho e distantes do centro.
64
Figura 20 – Entrada de condomínio de pequeno porte Alto Pinheiros. (Foto de 23/09/2004)
Figura 21 – Visão interna do condomínio de pequeno porte Alto Pinheiros. (Foto de
11/10/2009)
65
Há ainda as chamadas adaptações, que são empreendimentos
imobiliários onde algum aspecto físico ou imaginário dos condomínios que está
presente na concepção dos mesmos, tais como, muro fechando parcialmente o
loteamento e controle parcial de acesso e circulação. Dentro desse tipo se
encontram condomínios que foram proibidos de fecharem suas ruas como o
Palmeras e o Strassberg, áreas de loteamento abertas, mas que contam com
diversos aspectos que remetem aos condomínios, como o Conjunto Columbia D, ou
então empreendimentos pequenos e com algumas características de condomínio
como o Cidadão Honorário. Todos os condomínios encontrados durante o trabalho
de campo foram listados na Tabela 2 e espacializados na figura 22, sendo que os
tamanhos mínimos dos lotes variam muito, seja em condomínios de grande ou de
pequeno porte. Do começo da pesquisa em 2004 até agora, o número de
condomínios saltou de pouco mais de 40, encontrados em um primeiro
levantamento, para os 61 listados nesse trabalho, além dos diversos novos
empreendimentos que estão programados pra serem lançados nos próximos anos.
Tabela 2: Os condomínios fechados horizontais de Londrina-PR
Nome do
Condomínio
Porte Localização
Nº de
Lotes
Tamanho mínimo
do lote
Acácia Imperial Grande Sul 84 500m²
Alphaville I Grande Sul 525 500m²
Alphaville II Grande Sul 548 500m²
Aroerias Grande Sul - -
Aspen Grande Leste 82 250m²
Bela Manhã Grande Sul 74 300m²
Beleville Grande Sul 47 300m²
Catuai Parque Grande Sul 49 360m²
Euro Royal Grande Sul 120 1200m²
Golden Hill Grande Sul 100 250m²
Golden Ville Grande Sul - 300m²
Golden Park Grande Leste 134 250m²
Havana Grande Leste 225 250m²
Recanto Pitanguá Grande Sul 59 550m²
Royal Golf Grande Sul 179 1000m²
Royal Park Grande Sul 173 500m²
Royal Forest Grande Sul 246 300m²
Royal Tennis Grande Sul 215 500m²
66
Nome do
Condomínio
Porte
Localização
Nº de
Lotes
Tamanho mínimo
do lote
Santana Grande Sul 136 396m²
Sonora Grande Sul 85 405m²
Sun Lake Grande Sul 407 500m²
Vale das Araucárias Grande Sul 160 320m²
Vale do Arvoredo Grande Sul 206 300m²
Village Premium Grande Sul 70 450m²
Vilage Pinheiros Grande Oeste 49 300m²
Tucanos Grande Sul 45 320m²
Alameda Pinheiros Pequeno Oeste 27 300m²
Avenida do Café Pequeno Leste 30 250m²
Ametista Pequeno Sul 22 254m²
Alto Pinheiros Pequeno Oeste 26 -
Alto Paineira Pequeno Norte 26 167m²
Alto Boa Vista Pequeno Norte 25 250m²
Bandeirantes Pequeno Oeste 18 180m²
Berilo Pequeno Norte 18 167m²
Curió Pequeno Norte 14 167m²
Estrela do Sul Pequeno Sul 15 -
Gralha Azul I Pequeno Leste 16 250m²
Gralha Azul II Pequeno Leste 17 250m²
Gralha Azul III Pequeno Leste 28 250m²
Josefina Pequeno Norte 16 225m²
Kayhiza Pequeno Norte 12 250m²
Kingstown Pequeno Oeste 27 250m²
Lagoa Dourada I Pequeno Sul 12 180m²
Lagoa Dourada II Pequeno Sul 12 180m²
Morada Imperial Pequeno Sul 31 300m²
Nova Jerusalém Pequeno Norte 12 250m²
Osamu Takeda I Pequeno Norte 16 290m²
Osamu Takeda II Pequeno Norte 18 290m²
Osamu Takeda III Pequeno Norte 16 290m²
Pinheiros Pequeno Oeste 8 180m²
Portal dos Ramos Pequeno Norte 22 167m²
Portal Ouro Verde Pequeno Norte 12 180m²
Resid. dos Ramos Pequeno Norte 18 180m²
Sabará I Pequeno Oeste - -
Sabará II Pequeno Oeste - -
Vila Bela Pequeno Oeste 27 225m²
Sem Nome Pequeno Sul 13 250m²
67
Nome do
Condomínio
Porte
Localização
Nº de
Lotes
Tamanho mínimo
do lote
Cidadão Honorário Adaptação Norte 12 -
Columbia D Adaptação Oeste - -
Palmeras Adaptação Sul - -
Strassberg Adaptação Norte 18 300m²
Figura 22 – Condomínios Fechados Horizontais em Londrina-PR
68
Os condomínios fechados começam em Londrina, realmente, no ano
de 1995, quando foi aprovado o Royal Golf Residence (Figura 23), loteamento de
grande porte do grupo Teixeira & Holzmann, dando início à ocupação da área da
Gleba Palhano por inúmeros condomínios do mesmo porte. A partir de 1997 os
condomínios foram se espalhando de maneira lenta por outras áreas da cidade,
adquirindo em cada área características próprias, seja com um número menor de
lotes ou em uma estrutura diferenciada no padrão e custo dos lotes. Além dos
condomínios localizados na Gleba Palhano, que seguem um padrão mais alto, ainda
existem condomínios fechados na Zona Leste, Bairro Aeroporto, próximo ao Hospital
Universitário, nas Zonas Norte e Oeste, tanto próximo da Avenida Arthur Thomas
quanto do Estádio do Café, nos Bairros Jamaica, Bandeirantes, Leonor e Coliseu, e
outros de pequeno porte espalhados pela cidade.
Figura 23 – Foto do Condomínio Royal Golf em 2009. (Foto de 11/10/2009)
Os condomínios da Gleba Palhano (Figura 24), na Zona Sul,
caracterizam-se por serem grandes empreendimentos, na maioria das vezes com
mais de 150 lotes cada, apresentando as características clássicas de condomínios
fechados, com grandes pórticos de entrada, grandes áreas de lazer, com lagos e
bosques e segurança reforçada não só internamente e na portaria, como também
69
em volta da área do condomínio, estando associadas à imagem de segurança,
qualidade de vida e status que esses condomínios e seus promotores pretendem
transmitir à população em geral.
Figura 24 – Foto do pórtico de entrada do Condomínio Golden Hill na Gleba Palhano. (Foto de
11/10/2009)
Muitos desses condomínios estão localizados próximos ao Shopping
Catuaí e à UEL, na Gleba Palhano, tendo na Avenida Mabio Gonçalves Palhano,
sua principal via de acesso, contando ainda com o isolamento em relação aos
bairros mais habitados, e proximidade com áreas verdes e córregos, o que torna o
ambiente ainda mais bucólico. Tais fatos estão associados à pretensão dos
moradores que buscam, além da segurança dos condomínios, uma maior
proximidade com áreas verdes e uma tranqüilidade que não se encontra mais no
centro da cidade ou em um bairro movimentado. De acordo com Caldeira,
os cidadãos adotam novas estratégias de proteção, as quais estão
modificando a paisagem urbana, os padrões de residência e
circulação, as trajetórias cotidianas, os hábitos e gestos relacionados
ao uso das ruas e do transporte público. Na verdade, o medo do
crime acaba modificando todos os tipos de interação pública no
espaço da cidade. (CALDEIRA, 1997)
70
Uma pesquisa interna realizada em um dos condomínios localizado na
Gleba Palhano mostra que 79,52% dos condôminos estão satisfeitos ou muito
satisfeitos com as questões relacionadas à segurança, enquanto 10,95% se
mostram insatisfeitos. Mas é o índice de apenas 1,9% marcado na pesquisa como
“indiferentes a questões de segurança” que ressalta um dos objetivos de morar
nesses condomínios, ou seja, mais de 98% dos residentes do condomínio tem a
segurança como um dos fatores significativos, o que comprova que o medo da
violência urbana é um dos principais motivos dessa auto-segregação das classes
média e alta nos condomínios exclusivos.
Outro índice baixo é a indiferença ou insatisfação dos condôminos em
relação às áreas verdes, com um índice de 3,45%, enquanto que os satisfeitos e
muito satisfeitos com as áreas verdes somam 68,96%, evidenciando que, junto com
a questão da segurança, a chamada “qualidade de vida” e a “busca pela natureza”
para utilizar dois slogans usados na divulgação dos empreendimentos, é um forte
atrativo para os moradores e fator de decisão na escolha dos condomínios como
locais de residência.
Também são considerados de grande porte alguns condomínios
localizados próximos ao Hospital Universitário, na Zona Leste da cidade (Figura 25),
um deles construído pelo mesmo empreendedor de grandes condomínios da Zona
Sul. O diferencial desses para os localizados na Gleba Palhano é a inserção dos
condomínios dentro da cidade, em uma área bastante movimentada e com diversos
bairros ao redor. Por localizaram-se em uma Avenida, ou próximos ao Hospital,
acabam por perder o ambiente tranqüilo, conservando as medidas de segurança e
os equipamentos de lazer que os outros possuem, mas mantendo a mesma
proposta de venda com foco na segurança e qualidade de vida.
71
Figura 25 – Foto do Condomínio Golden Park, próximo ao Hospital Universitário. (Foto de
11/10/2009)
Também na Zona Oeste pode-se observar um fenômeno que permeia
toda a cidade, que são os condomínios de pequeno porte (Figura 26 e 27), formados
normalmente por poucos lotes, entre 15 e 30. Esses são emulações dos grandes
condomínios fechados e também dos condomínios verticais, construídos
principalmente para atender à classe média. Alguns desses condomínios de
pequeno porte podem apresentar áreas de lote ou casas que se igualam aos
condomínios de grande porte, com áreas de lazer compatíveis com o número de
moradores e segurança reforçada, mesmo que o número de lotes seja pequeno, o
que se trata de outra estratégia de venda, que prioriza o pequeno número de
condôminos e usa isso como estratégia de venda.
72
Figura 26 – Foto do Condomínio Berilo, de pequeno porte, no lançamento em 2004. (Foto de
23/09/2004)
O que une esses dois tipos de condomínios, os de pequeno e grande
porte, é a idéia por trás dos empreendimentos, que visa oferecer segurança e
qualidade de vida aos seus moradores, sendo da classe alta ou média, em uma
localização relativamente distante do centro da cidade, mas ao mesmo tempo
próximo da infra-estrutura básica da vida urbana, como supermercados, hospitais e
comércio. A imagem vendida desses empreendimentos, um enclave residencial
fortificado, com segurança e bem-estar, busca dissociá-los da imagem da cidade,
sempre violenta, suja e barulhenta. Principalmente nos condomínios de grande
porte, localizados em áreas pouco urbanizadas, vende-se não só um
empreendimento imobiliário, mas um símbolo de status associado com uma imagem
“anti-urbana” e luxuosa.
73
Figura 27 – Foto do Condomínio Osamo Takeda, de pequeno porte, já habitado, em 2004. .
(Foto de 23/09/2004)
A grande procura pelos condomínios exclusivos pode ser observada no
rápido crescimento no número de empreendimentos desse tipo na cidade de
Londrina, que já somam 26 condomínios fechados horizontais de grande porte
(Figura 28), com uma estrutura de mais de 4.000 lotes distribuídos entre os grandes
e pequenos condomínios ao longo de toda a cidade, e ainda com diversos projetos
para novos condomínios. Se considerarmos a densidade média de 4 moradores por
domicílio, utilizada como parâmetro, teremos 16.000 potenciais habitantes somente
nos condomínios de grande porte.
74
Figura 28 – Imagem de satélite de um condomínio de grande porte de Londrina-PR
4.4.1 A Legislação Dos Condomínios Fechados
Uma das maiores discussões em relação aos condomínios fechados
em Londrina, principalmente os de grande porte e infra-estrutura, é em relação à
legalidade desses empreendimentos e às questões políticas que envolvem a
aprovação desses pelo poder local. Matéria do Jornal de Londrina (SILVEIRA, 2008)
expõe a relação de donos de loteamentos, tanto de chácaras quanto de
condomínios residenciais, com vereadores acusados de cobrar propina para facilitar
a aprovação, por parte da Câmara de Vereadores da cidade, de projetos de lei
autorizando o fechamento dos condomínios. Nessas leis ficam estabelecidos alguns
pontos de acordo, como a contrapartida em obras por parte dos construtores dos
condomínios e o fornecimento, por parte da Prefeitura, do CBUQ (Concreto
Betuminoso Usinado Quente), usado na pavimentação asfáltica das ruas.
75
O chamado loteamento fechado não está contemplado na Lei Federal
6.766/79 que trata do parcelamento do solo urbano, ou em qualquer outra lei federal.
Esse tipo de empreendimento é previsto nas leis municipais de parcelamento e
busca que as vias e áreas internas dos condomínios sejam objeto de concessão. No
Plano Diretor de 1998 da cidade de Londrina, Lei 7.483, no Capítulo V – Dos
Loteamentos Fechados (Anexo), está prevista a “implantação de loteamentos com
circulação fechada ou limitada ao público em geral”, com o poder público
concedendo o direito real de uso de logradouros públicos, desde que sejam
atendidas as disposições legais referentes a qualquer outro loteamento e a uma
série de condições previstas na lei. A primeira condição geral é que o loteamento
esteja no perímetro urbano, dentro da Zona de Expansão Urbana ou em Zonas
especiais, aprovadas pelo poder público, e que tenha uma área com declividade
inferior a 30%, observando normas de órgãos ambientais.
A partir daí segue uma série de condições e requisitos específicos que
os loteamentos têm de obedecer, sendo enumerados a seguir os principais. O
primeiro requisito trata-se de adequar o loteamento na Lei de Sistema Viário, sendo
que o empreendimento não pode interromper a continuidade das vias arteriais ou
coletoras, mostrando uma das inúmeras razões da busca dos empreendedores por
lugares distantes de áreas centrais ou de grande densidade de construções. Ainda
em relação a circulação deve existir, ao longo de todo o perímetro fechado do
empreendimento fora a cerca, uma via pública com no mínimo 15 metros de largura,
que servirá de via pública e será computada como área pública não edificável. O
loteamento ainda deve conter praças externas para acessos de veículos, totalizando
1% da área total da área da gleba que será fechada, e atender a uma série de
outros requisitos quanto às áreas destinadas a uso público no loteamento e a áreas
destinadas a uso institucional.
Outro requisito apontado na lei é de que a entidade concessionária
deve ser uma sociedade civil regularizada, ainda que na forma de condomínio,
constituídos nos proprietários dos lotes que serão beneficiados com o fechamento, e
que essa concessionária deve-se comprometer a custear, executar e manter as
redes de infra-estrutura obrigatórias para todo tipo de loteamento. Dentro desse
requisito se encaixa manter o sistema de coleta de esgoto até o ponto de ligação
com a rede pública, sistemas autônomos de captação e tratamento de água potável
e também de esgoto se o loteamento não se localizar perto de uma rede pública,
76
manutenção e limpeza das vias públicas objeto de concessão e a coleta de resíduos
sólidos e sua posterior entrega ao serviço de limpeza pública.
Deverá constar no documento de concessão de uso, denominado de
“Escritura Pública de Concessão de Direito Real e Uso de Área”, os encargos da
concessionária relacionados com o destino, uso, ocupação, conservação e
manutenção dos bens públicos que serão objeto de concessão, sendo que, em caso
de descumprimentos das condições fixadas no documento de concessão, o poder
público poderá tomar as áreas concedidas e todas as benfeitorias que vierem a ser
construídas.
Atendidos todos esses requisitos, e aprovados no poder legislativo
municipal através de projeto de lei, a concessão é realizada e fixa-se um prazo,
normalmente de 30 anos, para que essas vias e áreas internas possam ser de uso
exclusivo da associação de condôminos ou da sociedade civil que requisitou o
fechamento. Leis similares e com o mesmo propósito da de Londrina existem por
todo o país, como nos casos de Gravataí (Lei nº2.253/04), Campinas (Lei
nº8.736/96), Gramado (Lei nº2.351/05) e Americana (Lei nº3.270/99), todas
relativamente recentes e acontecendo em cidades médias, que é onde esse tipo de
empreendimento ganha força depois de aparecer nas grande cidades brasileiras.
4.5 Condomínios Fechados e Áreas Subnormais
Após a espacialização dos condomínios fechados e das áreas
subnormais buscou-se uma comparação entre esses dois fenômenos e sua
ocorrência dentro da cidade de Londrina, mais exatamente nas áreas periféricas.
Para essa comparação manteve-se a diferenciação entre os condomínios de grande
porte, pequeno porte e adaptações, e incluiu as áreas subnormais como uma
categoria única, já que na diferenciação entre os condomínios existe também uma
diferenciação de renda e classe social, como já explicado, diferenciação de renda
essa que dentro das categorias trabalhadas nas áreas subnormais é estritamente
menor já que trata de famílias que não são contempladas com o financiamentos do
governo, e tem renda inferior a 3 Salários Mínimos.
77
Figura 29 – Condomínios fechados horizontais e áreas subnormais em Londrina-PR
Ao se comparar a espacialização dos condomínios e das áreas
subnormais fica claro que algum dos condomínios de pequeno porte estão próximos
a áreas subnormais, principalmente na zona Leste e Noroeste da cidade, e que a
expansão dos condomínios de pequeno porte pela periferia da cidade vai ocasionar
um encontro inevitável entre os dois fenômenos. Cabe ressaltar que durante a
pesquisa notou-se que mesmo que a proximidade no mapa seja grande na prática
78
ainda existem alguns mecanismos que segregam esses pequenos condomínios das
áreas subnormais, já que os condomínios são instalados principalmente no “centro”
do bairro, tendo uma série de casas e quarteirões a sua volta, deixando as áreas
subnormais com uma certa distância já que essas se localizam na maioria das vezes
nos fundos de vale ou em áreas do bairro que não estão totalmente preenchidas
pelas casas, essa situação é bem característica dos condomínios de pequeno porte
da zona Noroeste, que na imagem aparecem cercados pelas áreas subnormais, mas
que na prática mantém certa distância desses.
Outro ponto que aparece na análise do mapa comparativo dos
condomínios e áreas subnormais é a localização dos grandes condomínios
exclusivos na zona Sudoeste da cidade, mais especificamente na área da Gleba
Palhano. Segundo Caldeira (2000) os condomínios são apenas a versão residencial
dos “enclaves fortificados”, que criam enormes territórios totalmente descontinuados
com o seu entorno, que é o que começa a acontecer nessa parte da cidade. Os
enclaves não se restringem apenas aos condomínios residenciais, mas também a
Shopping Centers, outros espaços de consumo e lazer, locais de trabalho e estudo,
sendo possível verificar todas essas características na área da Gleba Palhano, com
os grandes condomínios, o Catuaí Shopping Center, a instalação de universidades e
de locais de trabalho, sendo a descontinuidade do território verificada com a
presença de quase todos os condomínios de grande porte nessa parte da cidade e
nenhuma área subnormal.
79
CONSIDERAÇÕES FINAIS
A busca da comparação entre as áreas subnormais e os condomínios
fechados horizontais se deu na esteira de um estudo sobre o surgimento e explosão
dos condomínios horizontais em Londrina, visando trabalhar esses dois fenômenos
da expansão urbana de Londrina como compartilhadores da periferia e processos
inerentes à lógica da segregação residencial, seja ela forçada ou voluntária.
Com o levantamento e espacialização de todas as áreas subnormais e
todos os condomínios fechados, também ficou claro que, por mais que ambos os
processos tomem corpo na periferia, as áreas de utilização de cada um, em um
primeiro momento, não são exatamente próximas, como é possível verificar
comparando o mapa dos condomínios fechados com o das áreas subnormais.
Mesmo na Zona Norte, onde se encontra um grande número de condomínios de
pequeno porte, as áreas subnormais estão todas em volta das áreas desses
condomínios, e não dividindo espaços.
Porém, ao se comparar os mapas, também é possível verificar que as
áreas subnormais da cidade e os condomínios caminham para um encontro
inevitável, expondo, assim, diversos processos e lógicas de cada um desses
fenômenos. Enquanto a classe média e alta busca a auto-segregação e a garantia
de segurança e qualidade de vida pra sua família nos condomínios fechados, os
moradores das áreas subnormais também compartilham da mesma violência urbana
que as classes mais altas fogem, tendo outras formas de lidar com ela. Mesmo os
condomínios de pequeno porte são uma clara reação à violência cotidiana, já que
uma pequena área de lazer é possível em uma unidade residencial, mas as
garantias de segurança e vigilância desses empreendimentos só são possíveis em
um sistema de condomínio. Outro ponto que faz relação aos dois fenômenos é a
qualidade de vida, fabricada e vendida, no caso dos grandes condomínios da cidade
e perseguida nas áreas subnormais, com os processos de regularização de
assentamentos e a urbanização de favelas.
Então, se os condomínios e as áreas subnormais, ou outros espaços
que contém uma população de menor poder aquisitivo, ainda não estão tão
próximas fisicamente a ponto de se tornar uma questão crucial – o que vale ressaltar
que é questão de tempo – já se pode verificar uma relação entre elas que ultrapassa
80
a simples lógica da segregação forçada ou voluntária, partindo para as questões
referentes a compartilhamento de lugares, relação de empregado e empregador e
outras questões acerca da interatividade entre esses dois estratos da sociedade,
além dos diversos fluxos necessários para essa relação. E quanto mais se
aproximam fisicamente, mais crescem os muros e barreiras que separam um e
outro, mas também cresce a convivência, mesmo que de forma truncada, indesejada
ou voluntária.
O papel do Estado também é parte do debate quando se fala em
segregação residencial, já que o poder público deveria combater essa segregação,
além de ser responsável pela solução dos problemas das áreas subnormais. Mas
novamente aqui, o que se vê, é o poder público pouco tentando ou não conseguindo
lograr êxito na tentativa de diminuir a segregação residencial, e agindo com
agilidade quando se trata de abrir novas vias e construir novos viadutos, quando é
do interesse do grande capital incorporador, mas com a morosidade e burocracia
habituais quando é necessário o asfaltamento de uma rua em uma área pobre ou
uma adequação e melhoria de um bairro periférico.
A questão é justamente entender que o combate à segregação
residencial, ou a outras formas de desigualdade, é um fator essencial para diminuir
uma das principais causas da auto-segregação das classes superiores, que é a
violência. Em um ambiente menos segregado e mais igual, as oportunidades
aparecem com maior freqüência para todos, o que é um passo para diminuir a
violência que toma conta da cidade. E os instrumentos que o Estado necessita para
tomar as ações iniciais já estão previstos no Estatuto da Cidade, sendo necessária a
sua implementação através do Plano Diretor, que em Londrina foi aprovado em 2008
pela Lei nº 10.637\2008 que institui as diretrizes do Plano Diretor Participativo do
Município de Londrina, e sua posterior melhoria para que a ação do poder público
comece a ser uma prática que diminui a segregação, e não a aumente.
81
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nas principais cidades chilenas: tendências das três últimas décadas e possíveis
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84
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Análise Geográfica dos homicídios resultantes da violência urbana 2000 a
2002. 2004. Dissertação (Mestrado em Geografia). Departamento de Geografia,
Universidade Estadual de Londrina. Londrina.
Sítios Acessados
COHAB-LD - http://www.cohabld.com.br.
MINISTÉRIO DAS CIDADES – hhtp://www.cidades.gov.br
PHILCARTO – http://perso.club-internet.fr/philgeo
PREFEITURA DE LONDRINA - http://home.londrina.pr.gov.br
85
ANEXOS
86
A – Leis do Plano Diretor de Londrina
Lei nº 7.482, de 20 de Julho de 1998.
CAPÍTULO V
DOS LOTEAMENTOS FECHADOS
Art. 56. É admitida a implantação de loteamentos com circulação fechada ou
limitada ao público em geral, podendo o Poder Público, para isso, conceder direito
real de uso de logradouros públicos, desde que atendidas as disposições legais
vigentes e as seguintes condições:
I – o loteador deverá encaminhar pedido de consulta, indicando a gleba, sua
intenção e declarando estar ciente de que o loteamento deverá obedecer aos
mesmos requisitos estabelecidos nesta lei para parcelamentos;
II – o loteamento deve localizar-se no Perímetro Urbano, na Zona de
Expansão Urbana ou em Zonas Especiais, com área de declividade inferior a 30%
(trinta por cento), observados os pareceres dos órgãos ambientais;
III – a área passível de fechamento, com controle de acessos, deve atender
aos seguintes requisitos:
a) adequar-se ao estabelecido na Lei do Sistema Viário e não interromper a
continuidade de vias arteriais e coletoras;
b) poder ser inscrita num círculo de 600m (seiscentos metros) de diâmetro,
excetuando-se os casos de local confinado por acidentes geográficos de difícil
transposição por vias que
ligam áreas vizinhas;
c) existir, ao longo de todo o perímetro fechado, externamente à cerca, uma
via pública com 15m (quinze metros) de largura, no mínimo, com espaço livre de
recuo com largura de 5m (cinco metros), medidos a partir do alinhamento predial,
que será computado como área pública não edificável, excetuando-se os casos de
locais confinados por acidentes geográficos;
d) existirem nos pontos de controle praças externas para acesso de
veículos, com área totalizando 1% (um por cento) da área da gleba, computável na
área de praça e devendo conter um círculo mínimo de 15m (quinze metros) de
diâmetro;
87
e) as áreas destinadas a equipamentos comunitários públicos ou uso
institucional, bem como as de preservação ambiental e de fundo de vale não serão
objeto da concessão de uso por parte do Poder Público, devendo estas localizar-se
externamente;
f) os espaços livres de uso público serão acrescidos em 5% (cinco por cento)
sobre o disposto no artigo 31 desta lei;
g) quando a gleba estiver contígua a loteamento que não passou pelo
processo de concessão de uso de áreas públicas, a área a ser fechada deve
observar o disposto nesta lei quanto ao
comprimento das quadras;
h) as áreas destinadas a uso institucional deverão ser externas ao
loteamento e respeitar o percentual de 3% conforme art. 31.
IV – a entidade concessionária deve ser uma sociedade civil, devidamente
regularizada, ainda que na forma de condomínio, constituída pelos proprietários dos
lotes servidos pelas vias e áreas públicas objeto da concessão;
V – a concessionária deve-se comprometer a custear, executar e manter as
redes de infra-estrutura obrigatórias para loteamentos, e mais:
a) sistema de coleta de esgoto, até o ponto de ligação com a rede pública;
b) sistemas autônomos de captação e tratamento de água potável e de
tratamento de esgoto, em caso de inexistência de redes públicas nas proximidades
do loteamento, respeitada a legislação em vigor;
c) manutenção e limpeza das vias e outras áreas públicas objeto da
concessão;
d) coleta de resíduos sólidos e guarda em compartimento fechado, de
acordo com as normas da AMA, nos locais indicados pelo Poder Público para
entrega ao serviço de limpeza pública;
VI – do instrumento de concessão de uso (Escritura Pública de Concessão
de Direito Real de Uso de Área), que será emitido por ocasião da aceitação do
loteamento, deverão constar todos os encargos da concessionária relativos à
destinação, ao uso, à ocupação, à conservação e à manutenção dos bens públicos
objetos da concessão, bem como as penalidades em caso de seu descumprimento.
Art. 57. A extinção ou dissolução da entidade concessionária, a alteração de
destinação ou uso de qualquer bem concedido e o descumprimento das condições
fixadas nesta Lei implicarão a automática extinção da concessão, revertendo a área
88
concedida à disponibilidade do Município e incorporando-se ao seu patrimônio todas
as benfeitorias nela construídas, ainda que necessárias, independentemente de
qualquer pagamento ou indenização, seja a que título for.
89
Anexo B – Fotos de condomínios e áreas subnormais em Londrina-PR
Foto 1: Entrada do Alphaville I. (Foto de 08/10/2004)
Foto 2: Rua do condomínio fechado BeleVille. (Foto de 27/10/2004)
90
Foto 3: Vista dos condomínios da Gleba Palhano. (Foto de 11/10/2009)
Foto 4: Entrada do Conjunto Columbia D. (Foto de 06/10/2004)
91
Foto 5: Área interna do condomínio de grande porte Royal Forest. (Foto de 11/10/2009)
Foto 6: Área interna do condomínio de pequeno porte Osamu Takeda II. (Foto de 23/09/2004)
92
Foto 7: Frente do condomínio Lagoa Dourada. (Foto de 26/09/2004)
Foto 8: Condomínio Golden Hill com vista de conjunto habitacional. (Foto de 11/10/2009)
93
Foto 9 : Crianças brincando em condomínio fechado. (Foto de 08/11/2009)
Foto 10: Crianças brincando nas ruas do Columbia D. (Foto de 08/11/2009)
94
Foto 11: Área de assentamento regularizado. (Foto de 18/10/2009)
Foto 12: Área de assentamento apto a regularização. (Foto de 18/10/2009)
95
Foto 13: Casa em área de favela apta a regularização. (Foto de 18/10/2009)
Foto 14: Ocupação irregular em área de fundo de vale. (Foto de 18/10/2009)
96
Foto 15: Área de ocupação irregular, com residência e comércio. (Foto de 18/10/2009)
Foto 16: Área de favela apta a regularização. (Foto de 18/10/2009)
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