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UNIVERSIDADE FEDERAL DO ESPÍRITO SANTO
PROGRAMA DE PÓS-GRADUAÇÃO EM ENGENHARIA CIVIL
Avaliação Pós-Ocupação e manutenção estratégica de
escolas públicas
Dissertação apresentada ao Programa de
Pós-Graduação em Engenharia Civil da
Universidade Federal do Espírito Santo,
como parte dos requisitos para a
obtenção do grau de Mestre em
Engenharia Civil
Milton Paulino da Costa Junior
Prof
a
Dr
a
Maristela Gomes da Silva (orientadora)
Prof
a
Dr
a
Eliana Zandonade (co-orientadora)
Vitória, 2001
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UNIVERSIDADE FEDERAL DO ESPÍRITO SANTO
Avaliação Pós-Ocupação e manutenção estratégica de
escolas públicas
Milton Paulino da Costa Junior
Dissertação apresentada ao Programa de Pós-Graduação em Engenharia Civil
do Centro Tecnológico da Universidade Federal do Espírito Santo, como
requisito parcial para a obtenção do Grau de Mestre em Engenharia Civil.
Aprovada em 19/12/2001 por:
__________________________________________________
Profª Drª Maristela Gomes da Silva.
UFES (Orientador)
__________________________________________________
Profª Drª Eliana Zandonade.
UFES (Co-Orientadora)
__________________________________________________
Profª. Drª. Moema Ribas Silva.
UFES (Examinador Interno)
__________________________________________________
Prof. Dr. Arnaldo Manuel Pereira Carneiro.
UFPA (Examinador Externo)
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Dados Internacionais de Catalogação-na-publicação (CIP)
(Biblioteca Central da Universidade Federal do Espírito Santo, ES, Brasil)
Costa Junior, Milton Paulino da, 1975-
C837a
Avaliação pós-ocupação e manutenção estratégica de escolas
públicas / Milton Paulino da Costa Junior. – 2001.
134 f. : il.
Orientadora: Profª. Drª. Maristela Gomes da Silva.
Dissertação (mestrado) - Universidade Federal do Espírito
Santo, Centro Tecnológico.
Inclui bibliografia.
1. Patologia de construção. 2. Engenharia civil. 3. Manutenção
– Universidades e faculdades – Espirito Santo (Estado). I. Silva,
Maristela Gomes da. II. Universidade Federal do Espírito Santo.
Centro Tecnológico . III. Título.
CDU: 624
__________________________________________________________________
À minha mãe com muito amor.
AGRADECIMENTOS
À professora Maristela Gomes da Silva por sua orientação, dedicação, incentivo, paciência,
amizade, carinho e atenção.
À professora Eliana Zandonade pela co-orientação e dedicação.
Ao Fundo de Apoio à Ciência e Tecnologia do Município de Vitória - FACITEC pela
concessão de uma bolsa de mestrado.
À minha irmã e esposo por seu carinho, amizade e amor e ao meu pai, que me deixou
grandes ensinamentos de luta e perseverança.
Ao Prefeito, chefes dos departamentos entrevistados e todos os outros funcionários da
Prefeitura da UFES, que me ajudaram na obtenção de informações importantes para este
trabalho.
A todos os professores do mestrado que direta e indiretamente me ajudaram para a
realização do mestrado e deste trabalho, em especial aos professores Moema Ribas Silva,
George Antunes, Ana Maria Delazari Tristão, Fernando Avancini Tristão, Flávia Ruschi
Mendes de Oliveira e Luiz Herkenhoff Coelho.
Ao secretário do mestrado, Roberto Leite.
A todos os colegas do mestrado. Em especial à Georgia Serafim e Tatiana Camargo que
sempre estiverem nos melhores e piores momentos do mestrado comigo.
Às irmãs superpoderosas Janine Gomes da Silva e Vanessa Gomes da Silva, em especial a
Janine por seu carinho e amizade.
Aos amigos Oswaldo Paiva Almeida Filho, Fabíola Lyra Nunes Silva e Rosane Bagatelli
(Kátia, Kátia) por sua confiança, atenção e amizade. Em especial à Fabíola por ser minha
outra “irmãzinha” e Rosane que tem se tornado a cada dia uma pessoa muito especial em
minha vida.
Aos meus tios e primos de Vitória que me acolheram e sempre me incentivaram em todas
as minhas atividades, por seu carinho e amor.
Aos amigos Irene Rabelo e Bruno Agapito por todos os nossos momentos de grande
descontração, mas, principalmente, por sua amizade e carinho.
Aos amigos de Belém que sempre me incentivaram e sempre estiveram ao meu lado, em
especial à Luciara Moraes, João Neto e Marcelo Dias, que além de grande amigo merece
um agradecimento pelo poema que escreveu exclusivamente para minha dissertação,
obrigado por tudo.
A todos que direta ou indiretamente contribuíram para a realização deste trabalho. Em
especial ao João Luiz Porto.
À Deus, que é razão do meu viver neste planeta.
É preciso reparar o céu de todos os lugares que nos
encontramos.
Todos os caminhos levam a algum lugar que não sabemos se
é certo ou errado.
Seguimos a nossa intuição, o que move o mundo ou o que
nos faz querer parar, mas por incrível que pareça sempre
temos um ponto a seguir.
São leis, regras, tabus, lendas, contos, superstições,
que acabam confundindo o sentido real daquilo que
desejamos ter ou ser.
Andando pela rua, num sábado à tarde, reparei em folhas
secas e sentei num banco para ver o vento varrê-las.
Sem direção alguma elas se espalhavam por todos os lados
e algumas rodopiavam no ar e caíam no mesmo lugar.
Fiquei por horas a fio tentando entender o porquê do
chão estar sempre no mesmo lugar e tudo e todos passarem
por ele.
De alguma maneira ele também segue o seu caminho.
Levantei aliviado daquele banco, não por ter chegado a
uma conclusão, mas por saber que cada um de nós, cada
ser em si, a cada segundo faz a sua própria história.
Marcelo Dias.
31/10/01
SUMÁRIO
LISTA DE FIGURAS i
LISTA DE QUADROS iii
LISTA DE TABELAS v
LISTA DE ABREVIATURAS vi
RESUMO
ABSTRACT
1 INTRODUÇÃO 1
1.1 Justificativa 1
1.2 Objetivo 3
1.2.1 Objetivo geral 3
1.2.2 Objetivos específicos 4
1.3 Metodologia 4
1.4 Estruturação do trabalho 5
2. AVALIAÇÃO PÓS-OCUPAÇÃO: DISCUSSÃO DA METODOLOGIA 7
2.1 Introdução 7
2.1.1 O ambiente construído a ser avaliado 11
2.2 Operacionalização do método de Avaliação Pós-Ocupação 12
2.2.1 Métodos de levantamento de campo 13
2.1.1.1 Observações visuais 13
2.1.1.2 Entrevistas 14
2.1.1.3 Questionários 15
2.1.1.4 Levantamento físico (medições) 15
2.3 Os níveis de Avaliação Pós-Ocupação 16
2.4 Pesquisas em edificações na fase de uso 19
2.4.1 Pesquisas isoladas 19
2.4.2 Sistemas de gerenciamento e manutenção predial 20
2.4.3 Avaliação Pós-Ocupação em escolas públicas 20
2.5 Considerações finais 22
3. A INFLUÊNCIA DO PROCESSO PRODUTIVO NO CONTROLE DE PATOLOGIAS E
NOS PROGRAMAS DE MANUTENÇÃO 24
Sumário
3.1 Introdução 24
3.2 A influência do processo produtivo no controle de patologias e na manutenção 25
3.2.1 Planejamento 25
3.2.2 Projeto 26
3.2.3 Materiais 29
3.2.4 Execução 31
3.2.5 Uso 32
3.3 As principais patologias e seus fatores intervenientes 33
3.3.1 Os sub-sistemas da edificação e os principais fatores intervenientes 33
3.3.1.1 Estrutura 33
3.3.1.2 Revestimentos, vedações verticais e horizontais 37
3.3.1.3 Instalações hidráulicas e impermeabilização 40
3.3.1.4 Coberturas 41
3.3 Manifestações patológicas em escolas públicas 42
3.4 Considerações finais 43
4. M
ANUTENÇÃO ESTRATÉGICA
45
4.1 Introdução 45
4.1.1 Classificação da manutenção 45
4.2 Aspectos relevantes relacionados à manutenção 47
4.3 Estratégias de manutenção 49
4.3.1 Estratégias de manutenção utilizadas em escolas públicas 55
4.4 Considerações finais 56
5. METODOLOGIA 57
5.1 Introdução 57
5.2 Planejamento 57
5.2.1 Aspectos metodológicos 57
5.2.2 Etapas 58
5.2.2.1 Revisão bibliográfica 58
5.2.2.2 Estudo de caso 60
5.2.2.3 Diagnóstico das patologias 61
5.2.2.4 Causas prováveis das patologias 61
5.2.2.5 Proposição de sugestões para evitar as patologias observadas 61
5.2.2.6 Proposta de programa de manutenção estratégica 61
5.2.3 Estudo de caso 62
5.2.3.1 Componentes 62
Sumário
5.2.3.2 Caracterização do universo pesquisado 63
5.2.3.3 Metodologia da avaliação pós-ocupação 67
5.2.3.4 Critérios para a definição da amostra 68
5.2.3.5 Características das edificações selecionadas 70
5.2.4 Levantamento de campo 73
5.3 Considerações finais 74
6. APRESENTAÇÃO E ANÁLISE DOS RESULTADOS OBTIDOS 75
6.1 Introdução 75
6.2 Apresentação dos resultados 75
6.2.1 Entrevistas aplicadas nos departamentos da prefeitura da UFES 75
6.2.2 Levantamento de patologias 77
6.3 Discussão dos resultados 80
6.3.1 Conclusões obtidas a partir das entrevistas 80
6.3.2 Patologias identificadas: descrição, causas prováveis e soluções 81
6.3.2.1 Fissuras 81
6.3.2.2 Corrosão da armadura 89
6.3.2.3 Manchas de umidade e bolor 93
6.3.2.4 Infiltração 96
6.4 Proposição de manutenção estratégica visando os problemas no caderno de
especificações da ufes 100
6.5 Considerações finais 107
7 CONCLUSÕES 108
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS 112
ANEXOS 126
Anexo 1: Planta de situação da UFES 127
Anexo 2: Questionário realizado nos departamentos da UFES 128
Anexo 3: Ficha de registro 132
Lista de Figuras
LISTA DE FIGURAS
Figura 2.1: A relação entre a APO e as etapas do processo produtivo (ORNSTEIN, 1992). 8
Figura 2.2: Avaliação Pós-Ocupação como retroalimentação de novos projetos (a partir de
SOUZA et al, 1995) 9
Figura 2.3: Classificação das pesquisas na fase de uso das edificações, segundo a forma de
abordagem do problema (LOPES, 1993) 19
Figura 2.4: Fluxograma de aplicação da Avaliação Pós-Ocupação em escolas públicas (a partir
de ORNSTEIN & MARTINS, 1997) 21
Figura 3.1: Principais tipos de fissuras ou trincas encontradas em uma edificação
(EBANATAW, 2001) 38
Figura 4.1: Classificações para manutenção (SOUZA e RIPPER, 1998) 47
Figura 4.2: Custo das várias estratégias de manutenção ( SOUZA E RIPPER, 1998) 48
Figura 4.3: Influência da manutenção estratégica e esporádica no desempenho e vida útil das
edificações (SOUZA e RIPPER, 1998) 53
Figura 5.1: Base metodológica adotada na dissertação 59
Figura 5.2: Organograma oficial da Prefeitura da UFES (documentos internos da Prefeitura da
UFES) 66
Figura 5.3: Organograma da Prefeitura da UFES atualmente em vigor (documentos internos da
Prefeitura da UFES) 66
Figura 5.4: Etapas da metodologia da Avaliação Pós - Ocupação (a partir de ORNSTEIN, 1992)
67
Figura 5.5: Distribuição dos edifícios por idade 71
Figura 5.6: Distribuição dos edifícios por tipo 71
Figura 5.7: Distribuição dos edifícios por empresa construtora 72
Figura 5.8: Distribuição de edifícios avaliados por centro 73
Figura 6.1: Patologias em estruturas encontradas nas edificações avaliadas na UFES 77
Figura 6.2: Patologias relacionadas com instalações hidráulicas e impermeabilização 78
Figura 6.3: Patologias em vedações horizontais encontradas nas edificações avaliadas 78
i
Lista de Figuras
Figura 6.4: Patologias em revestimentos e vedações verticais encontradas nas edificações
avaliadas 79
Figura 6.5: Patologias em esquadrias observadas nas edificações avaliadas 79
Figura 6.6: Patologias em coberturas encontradas nas edificações avaliadas 80
Figura 6.7: Freqüência de fissuras nos subsistemas 82
Figura 6.8: Fissuras observadas nas edificações durante a avaliação 82
Figura 6.9: Fissura ocasionada pela ausência de contravergas nos peitoris das janelas
(FIORITO, 1994) 87
Figura 6.10: Esquema da origem do problema de fissuras diagonais no centro de Vivência 87
Figura 6.11: proteção para platibandas com chapins (HELENE, 1999) 89
Figura 6.12: Corrosão de armadura observada nas edificações durante a avaliação 89
Figura 6.13: Freqüência de manchas de umidade e bolor observadas nos subsistemas 93
Figura 6.14: Manchas de umidade e bolor observadas nas edificações durante a avaliação 94
Figura 6.15: Freqüência de infiltração observadas nos subsistemas 97
Figura 6.16: Infiltrações observadas nas edificações durante a avaliação 97
Figura 6.17: Corte lateral de projeto arquitetônico do Laboratório de Aprendizagem do Centro
Pedagógico indicando a presença da laje de proteção para ar condicionado 98
Figura 6.18: Esquema da platibanda de 9m de comprimento com 5 fissuras em suas extensão
100
ii
Lista de quadros
LISTA DE QUADROS
Quadro 2.1: As necessidades do usuário e requisitos de desmpenho (ISO 6241, 1984;
MITIDIERI e RACHED, 1988; CIRIA, 1992; HARRISON & VEKEY, 1998). 10
Quadro 2.2: Níveis de Avaliação Pós-Ocupação (PREISER, 1988). 16
Quadro 2.3: Vantagens de cada nível de APO (ORNSTEIN, 1991). 17
Quadro 2.4: Complementação dos níveis de APO para a realidade brasileira (ORNSTEIN, 1992).
18
Quadro 3.1: Objetivos para controle de qualidade a serem atingidas em cada etapa do
processo construtivo (HELENE & SOUZA, 1988; PICCHI, 1993) 25
Quadro 3.2: Origem das patologias no Brasil e Europa (Grunau apud LIMA, 1990; DÓREA e
SILVA, 1999). 31
Quadro 3.3: Principais patologias de estrutura e seus principais fatores intervenientes
(NEVILLE, 1989; SCANLON, 1993; ARANHA e DAL MOLIN, 1995; ACI 224, 1993;
BOURDEAU et al, 1999). 34
Quadro 3.4: As principais patologias de revestimentos e vedações verticais e seus principais
fatores intervenientes (CINCOTTO, 1989; CINCOTTO et al, 1995; VERÇOZA, 1989;
COZZA, 1996). 40
Quadro 3.5: Principais patologias das instalações hidráulicas e impermeabilização e seus
principais fatores intervenientes (SOUZA, 1991). 41
Quadro 3.6: Principais patologias de coberturas (VERÇOZA, 1989; LYALL, 1992; APPLETON,
1994). 42
Quadro 3.7: Principais problemas que ocorrem em escolas públicas 43
Quadro 3.8: Principais problemas que ocorrem em edificações de uma forma geral 43
Quadro 4.1: Considerações sobre o papel do projeto na manutenção (HEINECK e PETRUCCI,
1989). 52
Quadro 4.2: Recomendações de projeto para satisfazer os requisitos da durabilidade
(BRANDÃO & PINHEIRO, 1998; HELENE, 1997) 55
Quadro 5.1: Componentes do estudo de caso 63
Quadro 5.2: Os departamentos entrevistados e os objetivos de cada entrevista 67
Quadro 5.3: Relação das edificações da UFES selecionadas para a avaliação (com ano de
construção, Construtora e área construída) 69
iii
Lista de quadros
Quadro 6.1: Causas prováveis das patologias apresentadas na figura 6.8 85
Quadro 6.2: Proposição de soluções para evitar o aparecimento de fissuras 87
Quadro 6.3: causas prováveis das patologias apresentadas na figura 6.12 91
Quadro 6.4: Proposição de soluções para evitar a corrosão das armaduras 92
Quadro 6.5: causas prováveis das patologias apresentadas na figura 6.14 95
Quadro 6.6: Proposição de sugestões para evitar manchas de umidade 96
Quadro 6.7: causas prováveis das patologias apresentadas na figura 6.16 99
Quadro 6.8: Proposição de sugestões para as patologias apresentadas 100
Quadro 6.9: Proposição de manutenção estratégica para os edifícios da UFES 101
Quadro 6.10: Proposição de manutenção preventiva e corretiva 106
iv
Lista de tabelas
LISTA DE TABELAS
Tabela 5.1: Distribuição dos edifícios por idade 70
Tabela 5.2: Distribuição dos edifícios avaliados por tipo 71
Tabela 5.3: Freqüência de edifícios avaliados de acordo com a empresa construtora 72
Tabela 5.4: Distribuição de edifícios avaliados de acordo com o centro a que pertencem 72
v
Lista de Abreviaturas
LISTA DE ABREVIATURAS
ABNT
Associação Brasileira de Normas Técnicas
ACI
American Concrete Institute
APO
Avaliação Pós-Ocupação
APU
Avaliação Pós-Uso
CCE
Centro de Ciências Exatas
CCJE
Centro de Ciências Jurídicas e Econômicas
CCHN
Centro de Ciências Humanas e Naturais
CP
Centro Pedagógico
CT
Centro Tecnológico
CTE
Centro de Tecnologia de Edificações
IEL
Instituto Euvaldo Lodi
IPT
Instituto de Pesquisas Tecnológicas do Estado de São Paulo
ISO
International Organization for Standardization
LCC
Life-Cycle Cost
NBR
Norma Brasileira Registrada
POE
Post Occupancy Evaluation
PBQP-h
Programa Brasileiro de Qualidade e Produtividade na Construção Habitacional
PIB
Produto Interno Bruto
PVA
Acetato de Polivinila
UFES
Universidade Federal do Espírito Santo
USP
Universidade de São Paulo
vi
Avaliação Pós-Ocupação e manutenção estratégica de escolas
públicas
Milton Paulino da Costa Junior
1
RESUMO
As patologias existentes nos edifícios da Universidade Federal do Espírito Santo (UFES)
geram prejuízo ao governo federal, que muitas vezes deixa de investir em ensino e pesquisa
para realizar reparos e reposições destas edificações. Tais patologias decorrem,
principalmente, da falta de cuidados no processo de produção e uso das edificações.
Diante da carência de pesquisas que enfoquem a fase de uso, operação e manutenção, há
uma ausência de análises preventivas desde a fase de projeto que assegurem o atendimento
de requisitos mínimos de desempenho e a vida útil das edificações.
Neste contexto, a Avaliação Pós-Ocupação é utilizada como ferramenta para a promoção de
iniciativas que busquem a melhoria da qualidade das edificações e para a produção de
informações destinadas à retroalimentação de futuras construções.
O principal objetivo deste trabalho é a proposição de um plano de ações tecnológicas
voltadas à manutenção estratégica de escolas públicas, além do enfoque de manutenção
preventiva e corretiva nestas instituições.
Primeiramente, foi delineada, através da revisão bibliográfica, uma metodologia de
Avaliação Pós-Ocupação (APO) para observação e registro das principais patologias
existentes nas edificações da Universidade Federal do Espírito Santo (UFES) selecionadas
para esta pesquisa. Foram realizadas entrevistas com os chefes de departamentos da
Prefeitura da UFES, através das quais foram obtidas informações importantes para a
pesquisa.
Com o auxílio desta metodologia utilizada para o estudo de caso, foram identificadas as
principais patologias existentes nos edifícios avaliados e foram realizados o diagnóstico e a
proposição de sugestões, com base em soluções de projeto, especificação de materiais e
execução, a fim de que tais patologias sejam evitadas.
Dessa forma, foram enfocados os pontos deficientes dentro do caderno de encargos e
especificações da UFES, possíveis causadores das patologias observadas. Ademais, foram
formuladas recomendações de melhoria e atualização de algumas especificações que,
juntamente com as considerações de manutenção preventiva e corretiva, compõem a
proposta de manutenção estratégica.
1
Engenheiro civil, mestrando do Programa de Pós-Graduação em Engenharia Civil. End.: Rua Saul Navarro,
320/201, Praia do canto, Vitória. e-mail: m[email protected]
Post Occupancy Evaluation and strategic maintenance of public
schools
Milton Paulino da Costa Junior
1
ABSTRACT
The buildings of the Universidade Federal do Espírito Santo (UFES) need to be repaired or
replaced because of their defects, which are mainly caused by the lack of due care both in
production and use processes. The demand for repairs and replacements of the
constructions prevents the federal government from investing in teaching and research.
What is more, there are very few researches whose focus is the use, operation and
maintenance phase. As a result, there is a lack of preventive analysis that could ensure
reasonable performance and service life of the buildings.
The Post Occupancy Evaluation (POE) has been used as a tool for improving the quality of
the buildings and it has provided a useful feedback for future constructions.
This work main objective is to elaborate a plan of technological actions for the strategic
maintenance of public schools. It is also destined for their preventive and corrective
maintenance. The main steps taken towards this goal are as follows
First, a methodology of Post Occupancy Evaluation (POE) was designed with the help of a
bibliographical survey for the observation and registration of the main defects found in
some of the buildings of the Universidade Federal do Espírito Santo (UFES). Some
counselors from different departments of the University were interviewed, which provided
an important source of information for this work.
Second, the main defects were spotted and identified as well as diagnosed. After that, some
suggestions were made, based on solutions of project, along with specifications of materials
end execution, in order to avoid new defects.
This work focuses on the flaws within the University catalog of duties and specifications,
which may be responsible for many defects. Furthermore, it makes some suggestions on
how to improve and update some of the specifications which, together with preventive and
corrective maintenance, form the strategic maintenance proposal.
1
Engenheiro civil, mestrando do Programa de Pós-Graduação em Engenharia Civil. End.: Rua Saul Navarro,
320/201, Praia do canto, vitória. e-mail: m[email protected].
1 INTRODUÇÃO
1.1 Justificativa
As instituições públicas no Brasil vêm enfrentando uma racionalização ou corte do sistema de
distribuição de recursos, o que acarreta menos investimentos destinados ao ensino, pesquisa e
extensão, que também são prejudicados por gastos em atividades que poderiam ser evitadas,
como recuperações e reparos nas edificações públicas (SOUZA, 2000).
Desta forma, a falta de um programa de manutenção reflete os diferentes aspectos da cultura
política do país, onde obras novas são privilegiadas na composição dos recursos
orçamentários, dada a visualidade imediata que oferecem. Este problema causa a insatisfação
e a redução da produtividade dos usuários, resultado das más condições ambientais que os
edifícios descuidados podem apresentar.
Dentro deste contexto, deve-se tratar a questão da manutenção liberando-a do velho conceito
de pensá-la como uma ação corretiva de problemas pontuais detectados, que estão
relacionados, principalmente, com o controle de qualidade adotado em cada uma das etapas
do processo produtivo (WALL, 1993; BONIN, 1994; THOMAS et al, 1995).
A avaliação destes problemas pode ser realizada em cada uma de suas etapas, que se dividem
em planejamento, projeto, seleção de materiais e execução, e fase de uso, operação e
manutenção, sendo que o ambiente construído tem sua eficiência mensurada pela satisfação
dos usuários.
Neste sentido, a carência de pesquisas que enfoquem a fase de uso, operação e manutenção,
acaba resultando na ausência de uma análise preventiva, desde a fase de projeto, que assegure
o atendimento de requisitos mínimos de desempenho e a vida útil das edificações.
Observa-se, então, a necessidade de uma ação preventiva desde a fase de projeto e, sobretudo,
na seleção de materiais, à medida que estes se deterioram quando expostos às condições de
serviço.
Uma vez deterioradas, as edificações devem ser reparadas e/ou recuperadas a fim de que
sejam mantidas em condições de funcionamento, o que demanda recursos físicos e
financeiros. Logo, parte da verba destinada às instituições públicas de ensino é revertida para
realizações de recuperações e/ou reparos por deterioração e não para o incremento de suas
atividades afins e ampliação da sua infra-estrutura física.
Capítulo 1 Introdução
2
Além desta problemática, no Brasil é muito comum ocorrer repetições de erros em obras
públicas e privadas, sobretudo por falta de registros de informações de obras anteriores.
Devido a este problema têm-se elevados gastos em reparos realizados nestas obras todos os
anos, assim como o comprometimento da sua vida útil e do desempenho do ambiente
construído.
Nos países desenvolvidos, porém, qualquer ambiente construído passa por um controle de
qualidade. Assim, todo produto colocado no mercado tem que passar por avaliações
sistemáticas durante o projeto e produção até a etapa de uso, tendo o consumidor o papel de
detectar problemas eventuais durante a vida útil dos edifícios.
No Brasil, este quadro pode ser mudado a partir do momento em que se procure conhecer
estas edificações do ponto de vista técnico e da percepção dos usuários. Daí advém a
importância da Avaliação Pós-Ocupação (APO), onde as informações coletadas
retroalimentam novos projetos semelhantes e fornecem subsídios para controle de qualidade
global do ambiente construído e a melhoria da qualidade e desempenho das edificações
(GARSDEN, 1995).
Desde 1989, tem-se observado uma grande tendência em se concentrar pesquisas no
desenvolvimento metodológico da APO em tipologias educacionais, principalmente em
encontros e seminários que tratam do assunto, mesmo ainda não existindo uma metodologia
clara de avaliação, mas apenas estudos isolados.
Utilizando-se, também, a metodologia de APO, observa-se em estudos anteriores que os
problemas patológicos que aparecem nas edificações durante sua vida útil são originados
durante a fase de produção da edificação, com maior percentual na fase de projeto (43%) no
caso da Europa, sendo no Brasil o maior percentual identificado na fase de execução (52%)
(LIMA, 1990; DÓREA & SILVA, 1999). A carência de pesquisas que avaliem
sistematicamente o ambiente construído dificulta uma análise das conseqüências e causas das
patologias, o que pode acarretar a perda do controle global de qualidade do processo
produtivo (ORNSTEIN, 1992; OLIVEIRA, 1993;).
As patologias presentes nos edifícios da Universidade Federal do Espírito Santo (UFES),
oriundas em muitos casos da ausência dos devidos cuidados nas fases de produção e uso,
trazem prejuízo ao governo, que muitas vezes deixa de investir em ensino e pesquisa para
Capítulo 1 Introdução
3
realizar reparos e reposições de componentes destas edificações. Não é desnecessário lembrar
que os cortes orçamentários restringem os recursos destinados às atividades de manutenção.
Observando este quadro pensou-se em diminuir estes gastos ou melhor direcionar os
investimentos, através da adoção, em um primeiro momento, da Avaliação Pós-Ocupação
(APO). A Avaliação Pós-Ocupação permite a identificação dos problemas comuns em
edifícios da UFES e fornece subsídios para a proposição de um plano de ações tecnológicas,
que podem estar voltadas à manutenção estratégica dos edifícios. Com isso, pretende-se
diminuir a incidência de problemas patológicos e melhorar a qualidade dos edifícios que
vierem a ser construídos futuramente, dando também subsídios para novas pesquisas que
enfoquem a recuperação correta das patologias já existentes nos edifícios avaliados.
A manutenção estratégica em escolas públicas pode ser vista como uma forma de diminuir os
custos de manutenção e o desconforto dos usuários, de melhorar a qualidade das edificações e
de evitar que ocorram possíveis patologias, de forma que esta manutenção pode ser entendida
como o conjunto de ações empregadas, ainda nas etapas do processo produtivo da edificação,
enfocando, principalmente, o projeto, a especificação de materiais e a execução.
Além da manutenção estratégica, é importante ressaltar a importância da manutenção
preventiva e corretiva neste contexto, com o intuito de complementar as atividades da
manutenção estratégica. Por manutenção preventiva entende-se um programa pré-estabelecido
de atividades na fase uso; e quanto à manutenção corretiva se dá pela própria solicitação dos
usuários, quando algum problema na edificação é identificado, podendo ser ou não voltada a
algum plano de ações pré-definido (JOHN e BONIN, 1988; SOUZA e RIPPER, 1998).
1.2 Objetivo
1.2.1 Objetivo geral
A partir da identificação de problemas comuns em edifícios da Universidade Federal do
Espírito Santo, levantar recomendações para as etapas de projeto, seleção de materiais e
execução, de modo a delinear um plano de manutenção estratégica, preventiva e corretiva
para novos edifícios da Universidade Federal do Espírito Santo, que também pode ser
aplicado a outras escolas públicas com as devidas adaptações.
Capítulo 1 Introdução
4
1.2.2 Objetivos específicos
propor uma ficha técnica de avaliação, que poderá vir a ser adotada pela Prefeitura da
UFES;
apontar, dentro de um universo de edificações selecionadas na UFES, as principais
patologias existentes;
delinear um diagnóstico para as principais patologias observadas;
analisar fatores e características que possam estar influenciando o aparecimento destas
patologias;
analisar e atualizar o caderno de encargos adotados pela Prefeitura da UFES.
1.3 Metodologia
Para fundamentar com uma base teórica o estudo de caso, o diagnóstico das patologias
observadas e a proposição de recomendações de projeto, especificação de materiais e
execução, foi realizada uma revisão bibliográfica dos assuntos em questão.
Primeiramente, foi realizada uma discussão da metodologia e operacionalização da Avaliação
Pós-Ocupação (APO), afim de consolidar uma base metodológica para consubstanciar o
estudo de caso. Em seguida, foi realizado um levantamento bibliográfico dos fatores
intervenientes nas principais patologias existentes em edificações, assim como discutida a
influência do processo produtivo na incidência de problemas patológicos e na manutenção.
Foi realizado, também, um levantamento bibliográfico para subsidiar uma proposta de
manutenção estratégica em escolas públicas.
O estudo de caso foi constituído pelas seguintes etapas:
revisão bibliográfica dos temas relacionados ao trabalho;
realização do estudo de caso, utilizando a metodologia de APO em 21 edificações da
UFES selecionadas para a pesquisa. Dividiu-se este estudo em duas fases:
aplicação de questionários nos departamentos da Prefeitura da UFES (Comissão
Permanente de Licitação, Departamento de Planejamento Físico, Departamento de
Obras/Manutenção e Coordenação de Obras e Fiscalização), visando obter algumas
informações a respeito das edificações da UFES, tais como o ano de construção, a
Capítulo 1 Introdução
5
empresa construtora; os projetos e a execução dos serviços realizados e,
principalmente, da manutenção realizada nestes edifícios.
preparo de fichas de registro, a partir do levantamento bibliográfico, visando observar e
registrar as patologias existentes nas edificações selecionadas para esta pesquisa.
análise dos dados obtidos a partir de recursos estatísticos, visando observar as
principais patologias existentes em cada subsistema das edificações.
após esta etapa, foi realizado o diagnóstico das principais patologias observadas, que
foram organizadas em quatro grupos (fissuras, corrosão da armadura, manchas de
umidade e bolor e infiltração);
a seguir foi realizada uma avaliação sobre as causas prováveis das patologias apresentadas
nos quatro grupos principais;
após a identificação de possíveis causas dos problemas observados, foram propostas
sugestões com base em soluções de projeto, especificação de materiais e execução para
evitar as patologias identificadas;
foram enfocados os pontos deficientes dentro do caderno de encargos e especificação da
UFES, que poderiam ser a causa das patologias observadas e propostas sugestões de
melhorias e atualizações de algumas de suas especificações que, juntamente com
considerações na manutenção preventiva e corretiva, integraram a proposta de
manutenção estratégica.
1.4 Estruturação do trabalho
Este trabalho está dividido em sete capítulos. O primeiro capítulo apresenta a justificativa do
desenvolvimento do tema, os objetivos da dissertação e a metodologia de pesquisa.
No segundo capítulo, faz-se uma discussão da metodologia de Avaliação Pós-Ocupação
(APO), abordando seus conceitos e sua operacionalização. Neste capítulo discute-se, também,
a aplicação desta metodologia nas instituições públicas.
O terceiro capítulo trata da importância do processo produtivo no controle de patologias,
através de uma análise dos fatores responsáveis pela qualidade no processo de produção. Este
capítulo expõe as manifestações patológicas mais freqüentes em edificações, de uma forma
Capítulo 1 Introdução
6
geral e em escolas públicas, e aponta os principais fatores intervenientes no aparecimento
destas patologias.
O quarto capítulo apresenta definições e aspectos relacionados à manutenção. Apresenta,
também, algumas estratégias de manutenção realizadas em edificações, de uma forma geral e
em escolas públicas, em particular.
O capítulo cinco é destinado à apresentação da metodologia de pesquisa adotada no trabalho,
abordando as etapas da pesquisa, que se dividem fundamentalmente, em revisão bibliográfica;
estudo de caso; diagnóstico das principais patologias observadas; soluções para projeto,
especificações de materiais e execução para evitar as patologias observadas e proposição de
manutenção estratégica.
O capítulo seis versa sobre resultados obtidos, incluindo as informações extraídas dos
questionários e a apresentação das principais patologias registradas e observadas nos
edifícios. Em seguida, são identificadas e diagnosticadas as patologias mais freqüentes nos
subsistemas das edificações, que foram reunidas em quatro grupos principais e,
posteriormente, são propostas soluções para projeto, especificações de materiais e execução,
que evitem a ocorrência de patologias e planos de manutenção estratégica nas escolas
públicas, juntamente com considerações sobre manutenção preventiva e corretiva, com base
nas informações obtidas.
No capítulo sete, são apresentadas as principais conclusões e sugestões de temas para
trabalhos futuros.
2. AVALIAÇÃO PÓS-OCUPAÇÃO: DISCUSSÃO DA METODOLOGIA
2.1 Introdução
A metodologia Avaliação Pós-Ocupação APO
1
surgiu na década de 60, tendo sido elaborada
pelos norte americanos com o objetivo de buscar uma melhoria da qualidade nos ambientes
construídos.
Aplicada sistematicamente nos EUA e na Europa, a APO atua como recurso de projeto,
corrigindo erros e definindo, se for necessário, a partir da retro-alimentação da fase de projeto,
um plano para novos projetos. No Brasil, ainda não existe uma metodologia clara de
avaliação, mas apenas estudos e pesquisas isoladas.
A contribuição da APO no Brasil está concentrada em trabalhos na área tecnológica,
principalmente o conforto ambiental e as avaliações de desempenho, que, apesar de se
concentrarem na satisfação do usuário, não têm a questão comportamental como foco central
(MEDVEDVOSKI, 1994).
Para o desenvolvimento de uma APO são necessárias disciplinas que vão desde a estatística e
a psicologia até as que embasam tecnicamente o sub-setor edificações. Sendo um assunto
multidisciplinar, a APO das construções envolve aspectos de conforto acústico, térmico,
iluminação, de instalações prediais, da estrutura e de programas urbanísticos, introduzindo a
relação entre o ser humano e o espaço físico que ocupa (CARACIK et al, 1989;
MARAGRIDO, 1989).
Partindo da avaliação de fatores técnicos, funcionais, econômicos, estéticos e
comportamentais do ambiente em uso e contando com a participação dos técnicos, projetistas
e clientes, pretende-se com esta metodologia diagnosticar e definir recomendações que:
reduzam ou até mesmo corrijam problemas encontrados no ambiente avaliado,
estabelecendo-se, assim, programas de manutenção e conscientização dos usuários;
através dos resultados obtidos no estudo de caso, realimentem o ciclo do processo de
produção e uso de ambientes semelhantes.
A APO pode ser definida como um método que, através da participação dos agentes
envolvidos na tomada de decisões, detecta patologias e determina recomendações durante o
1
A APO é denominada na língua inglesa como POE – Post Occupancy Evaluation, podendo ainda ser chamada
de Avaliação Pós-Uso (APU).
Capítulo 2 Avaliação Pós-Ocupação: discussão da metodologia
8
processo de produção e uso de futuros ambientes construídos (ORNSTEIN, 1992; PREISER,
1996; KINDER, 1998). Esse processo de produção e uso pode ser visualizado através do
fluxograma da Figura 2.1 .
- identificação do
estudo de caso
- coleta de dados
- organização de
informações
estudo
preliminar
- planejamento
- desenvolvimento
de programas
ALTERNATIVAS
A
B
C
- planejamento
- desenvolvimento
de programas
CONSTRUÇÃO
- uso
- operação
- manutenção
Fase 2 - Uso
Fase 1 - Produção
Figura 2.1: A relação entre a Avaliação Pós-Ocupação e as etapas do processo produtivo
(ORNSTEIN, 1992).
O processo de produção apresenta um ciclo de vida que se divide entre fase de produção, que
se refere às etapas de planejamento, projeto, especificação e seleção de materiais e construção
da edificação, e a fase de uso, na qual o edifício passa a ter um valor de uso, desempenhando
seu papel social (ORNSTEIN, 1991).
Com base neste processo, a APO tem por objetivo mensurar a intensidade com que cada
projeto atende às necessidades, expectativas e percepções de seus usuários, sendo sua
principal meta analisar sistematicamente a realidade do edifício em uso, visando à otimização
do nível de qualidade das edificações.
Pode-se ainda apresentar como objetivos da APO (SIMÕES, 1989; SERRA, 1989):
avaliar o desempenho dos materiais e das soluções construtivas adotadas nos edifícios;
propor recomendações técnicas de manutenção dos espaços físicos;
difundir as recomendações técnicas oriundas da APO para os demais edifícios,
considerando os projetos arquitetônicos e a tecnologia construtiva;
Capítulo 2 Avaliação Pós-Ocupação: discussão da metodologia
9
conscientizar os profissionais ligados a área de projeto e de construção da importância da
APO, no sentido de incorporarem em suas atividades esta avaliação;
adotar periodicamente a avaliação dos edifícios;
utilizar os resultados da APO para corrigir erros existentes nos edifícios;
aperfeiçoar a metodologia científica da APO para a realidade brasileira;
sensibilizar as instituições públicas e privadas quanto à necessidade de avaliar
continuamente seu espaço físico.
Na Figura 2.2 está ilustrada a aplicação da APO como ferramenta para retroalimentação do
processo de produção de novos ambientes construídos, que é um dos objetivos citados
anteriormente.
Avaliação
Pós-Ocupação
Processo de produção
planejamento, projeto e
execução
produção e seleção
materiais e componentes
avaliação de desempenho
Fase de
uso
condições de exposição
ação do usuário
Avaliação
satisfação do usuário
avaliação de desempenho
Retroalimentação em novos ambientes construídos
Novas especificações
Controle da qualidade de planejamento
Controle da qualidade do projeto
Controle da qualidade de materiais
Controle da qualidade da execução
Pesquisa de mercado
Orientação do usuário (manual)
proposição de medidas preventivas
ações preventivas: atividades de manutenção
avaliação de desempenho
Figura 2.2: Avaliação Pós-Ocupação como retroalimentação de novos projetos (a partir de
SOUZA et al, 1995).
Capítulo 2 Avaliação Pós-Ocupação: discussão da metodologia
10
O usuário
2
tem necessidades dependentes de fatores que estão além da função específica do
edifício, ou seja, recebem influência das condições climáticas, valores culturais,
características físicas deste usuário, assim como o nível de desenvolvimento tecnológico e os
recursos econômicos disponíveis (JOHN, 1989). As necessidades do usuário podem ser
resumidas no Quadro 2.1.
Quadro 2.1: As necessidades do usuário e os requisitos de desempenho (ISO 6241, 1984;
MITIDIERI e RACHED, 1988; CIRIA, 1992; HARISON & VEKEY, 1998).
1.
segurança estrutural
– os elementos da
edificação devem ter resistência mecânica a
cargas estáticas, dinâmicas e cíclicas,
individualmente ou combinadas; resistência a
impactos, ações acidentais; efeitos cíclicos
(fadiga); para garantir que estes elementos não
atinjam o estado limite último, que corresponde a
ruína do elemento ou parte dele.
2.
segurança ao fogo
– objetiva a limitação da
provável influência dos componentes e
subsistemas da edificação na alimentação e
propagação de riscos de erupção e difusão de
fogo; efeitos fisiológicos de fumaça e calor,
sistemas de alarme; tempo de evacuação.
3.
segurança de utilização
– visa a segurança
contra agentes agressivos, durante movimentação
e circulação e contra intrusos (pessoas e animais).
4.
estanqueidade
(habitabilidade)
– visa garantir a
estanqueidade dos componentes e subsistemas do
edifício à água (da chuva, do solo, potável ou
não, entre outros); a gases e a poeira.
5.
conforto higrotérmico
– limitar as propriedades
térmicas do edifício e seus componentes e
subsistemas, de modo a satisfazer as exigências
do usuário no que concerne a controle da
temperatura do ar, radiação térmica, velocidade
do ar e umidade relativa; controle de
condensação.
6.
qualidade do ar
(habitabilidade)
– ventilação e
controle de odores.
7.
conforto acústico
(habitabilidade)
– fixação de
limites de isolamento sonoro dos componentes e
subsistemas que compartimentam os ambientes
em relação a ruídos externos e internos e tempo
de reverberação.
8.
conforto visual
– iluminação natural e artificial;
insolação; possibilidade de escurecimento;
aspecto dos espaços, acabamentos e contato
visual interna e externamente.
9.
conforto tátil (habitabilidade)
– propriedades
da superfície, como rugosidade; eliminação ou
diminuição de descargas de eletricidade estática.
10.
necessidades dinâmicas
– limitações de
aceleração e vibrações, conforto de pedestres em
áreas de vento; facilidade de movimento.
11.
higiene
– facilidade para limpeza pessoal;
suprimento de água; limpeza e evacuação de
água perdida, materiais e fumaça e limitação de
emissão de contaminantes.
12.
adpatação ao uso
– número, tamanho,
geometria, subdivisão e interrelação de espaços;
previsão de serviços e equipamentos;
flexibilidade.
13.
durabilidade
– os requisitos e critérios de
deterioração e desempenho visam limitar o nível
de deterioração dos materiais e componentes.
14.
economia
– capital, custos de manutenção;
custos de demolição.
Além do usuário, o avaliador tem um papel importante na APO, devendo se adequar à
situação da avaliação, atuar como investigador e como um intérprete, capaz de identificar os
2
Quando é mencionado o termo usuário, incluem-se os usuários diretos e os indiretos.
Capítulo 2 Avaliação Pós-Ocupação: discussão da metodologia
11
pontos para mudança.
Cada uma das características citadas acima é de grande importância para que o avaliador
possa realizar seu trabalho. Atuando como investigador ele deve aplicar entrevistas,
questionários, observar traços físicos e a qualidade dos ambientes; como técnico, o avaliador
deve desenvolver e realizar pesquisas tecnológicas, focalizando a manutenção e a eficiência
de utilização do espaço, dentre outros assuntos, e ao identificar pontos para mudanças, seus
estudos devem estar orientados a questões típicas da área, podendo incluir pesquisas de ação e
outros trabalhos do gênero (ZIMRING, 1989).
O contato entre o avaliador e o usuário é um fator de grande importância nesta atividade de
APO, pois permite ao profissional envolvido a conscientização sobre a importância do usuário
dentro deste contexto (SOUZA, 1993).
2.1.1 O ambiente construído a ser avaliado
O ambiente construído pode ser dividido didaticamente em áreas e sub - áreas, que podem ser
complementadas, reduzidas e/ou alteradas de acordo com o tipo de edificação, características
e objetivo da avaliação.
Estas avaliações, por sua vez, podem ser classificadas em (ROMERO, 1990; ORNSTEIN,
1991):
avaliação técnico-construtiva: abrange materiais e técnicas construtivas de fundações,
estruturas, juntas de dilatação, cobertura, drenagem de águas pluviais, impermeabilização,
segurança contra incêndio, alvenaria, revestimentos, forros, pinturas, acabamentos,
caixilharia, vidraçaria e instalações elétricas, eletro-mecânicas e hidro-sanitárias;
avaliação técnico-funcional: refere-se à avaliação comparativa entre o projeto
arquitetônico original e aquele em uso. Os itens de conforto ambiental (conforto térmico e
acústico, ventilação natural e artificial e iluminação natural e artificial); dimensões e
formas de utilização do espaço (planejamento/programa do projeto, áreas e dimensões
mínimas, armazenamento, circulação interna, fluxos de trabalho, áreas de lazer e
descanso, flexibilidade de espaços, dentre outros) são os priorizados nesta avaliação;
avaliação técnico-econômica: relacionada com índices econômicos, tais como relações
custo/benefício, variação do custo da construção do edifício em função do tipo de
estrutura, altura, quantidade de fachadas, circulação vertical e horizontal do edifício;
Capítulo 2 Avaliação Pós-Ocupação: discussão da metodologia
12
avaliação técnico-estético-simbólica: analisa formas, volumes e a questão do estilo e da
percepção ambiental. As principais sub-áreas desta avaliação, que se fundamentam na
composição da fachada do edifício, são as cores/pigmentação, texturas, volumetria, ritmo,
complexidade de formas e padrões, idade aparente, efeitos lumínicos e dimensão estética;
avaliação comportamental por extratos de usuários: relaciona-se com o ponto de vista
das várias categorias ou extratos de usuários, tendo como sub-áreas a adequação ao uso e
escala humana, proximidade, privacidade, território, interação, identidade cultural,
comunicação, ordem social, densidade populacional, controle da dispersão de pessoas,
dentre outros e
avaliação da estrutura organizacional (complementar): relaciona-se com problemas de
organização funcional ou gerencial da empresa.
Conforme o desenvolvimento da metodologia de APO, a avaliação do ambiente construído
sofre influência de alguns fatores, podendo-se citar as etapas do processo de produção de um
edifício; os aspectos sociais, econômicos e culturais da região em que está sendo aplicada a
avaliação e o gerenciamento, manutenção, organização, comportamento e tomada de decisão
em ambientes construídos (PREISER, 1989).
2.2 Operacionalização do método de Avaliação Pós-Ocupação
A base metodológica da APO consiste em medições, a partir de avaliações físicas realizadas
através de levantamentos e avaliações comportamentais, utilizando questionários, entrevistas
e observações de comportamento, que expressem o nível de satisfação dos usuários.
As estratégias metodológicas de Avaliação Pós-Ocupação são constantemente alteradas,
devido às particularidades de cada ambiente construído e aos objetivos específicos de cada
caso estudado. Em cada caso as ações são redelineadas desde a definição da amostragem de
ambientes e usuários até os procedimentos de coleta e análise de dados para atendimento dos
objetivos inicialmente propostos.
Porém, para se operacionalizar mais efetivamente a Avaliação Pós-Ocupação deve-se utilizar
ao mesmo tempo os vários métodos e técnicas existentes, sendo que cada um deles é
específico para cada problema a ser investigado e as condições de cada pesquisa influenciarão
a seleção do método mais indicado. Os métodos de pesquisa podem ser classificados em
qualitativos, que focalizam a determinação de validade da investigação e quantitativos, que
Capítulo 2 Avaliação Pós-Ocupação: discussão da metodologia
13
investigam uma maior variedade de fenômenos e determinam a confiabilidade das medidas
adotadas. Além dos métodos de pesquisa, a coleta de dados de uma APO consiste em dois
tipos de levantamento: arquivo e de campo
Apesar dos dados obtidos pelo levantamento de arquivo não serem coletados no local da
avaliação, o que é uma das principais caraterísticas da APO, estas informações são de grande
importância, pois servem de ponto de partida para o início do levantamento de campo.
O levantamento de campo pode dar subsídios para obtenção de dados sobre um edifício,
servindo de base e fornecendo dados necessários para o levantamento sistemático de
informações (ZAPATEL, 1992; REIS & LAY 1994).
2.2.1 Métodos de levantamento de campo
Os métodos utilizados para o levantamento de campo podem ser resumidos em quatro:
observações visuais, entrevistas, questionários e levantamentos físicos (medições), que estão
discutidos nos itens 2.2.1.1 a 2.2.1.4.
2.2.1.1 Observações visuais
Definem-se observações visuais como sendo uma avaliação visual do ambiente construído,
com o objetivo de gerar dados a respeito das atividades realizadas, das regularidades de
comportamento, de oportunidades e restrições de uso proporcionadas pelo projeto. É uma
técnica muito apropriada para detectar o que acontece e como funciona uma determinada
edificação. Este levantamento apresenta restrições, quando utilizado isoladamente, pois sem a
aplicação de entrevistas e questionários encontram-se dificuldades em identificar as causas do
problema.
De acordo com os objetivos apresentados anteriormente, pode-se classificá-las em
observações de comportamento e observações de traços físicos. Com as observações de
comportamento pode-se analisar o grau de interferência do ambiente no comportamento e
atividade das pessoas, assim como os efeitos colaterais que o ambiente pode provocar nas
relações entre indivíduos ou grupos.
Para a coleta de dados através da observação visual deve-se seguir uma estrutura, que é
iniciada com a seleção dos indivíduos de acordo com a representatividade da categoria,
seguida pela definição de atividades e descrição de situações. As técnicas mais utilizadas para
Capítulo 2 Avaliação Pós-Ocupação: discussão da metodologia
14
o registro desse tipo de observação incluem mapas comportamentais, anotações verbais e
diagramáticas, fotografias e vídeos/filmes.
Em observações de traços físicos buscam-se indícios deixados por atividades/comportamentos
no espaço físico e, através destes indícios, pode-se deduzir o porquê de certas condições de
espaços, a forma como o ambiente é usado e manipulado, qual o sentimento do usuário ao
utilizar este ambiente e se este mesmo ambiente satisfaz às exigências dos usuários. As
técnicas de registro consistem em anotações diagramáticas, realizadas sobre o projeto
avaliado, anotações verbais de todos os traços físicos, fotografias e listas pré-codificadas
(REIS & LAY 1994).
Observações realizadas através da fotografia ou vídeo são muito úteis às pesquisas de APO,
pois registram certas condições e atividades do edifício que permitirão ser novamente
examinadas após o levantamento. A fotografia pode ser utilizada para coleta de dados ou para
complementar outros métodos (PREISER et al, 1988).
2.2.1.2 Entrevistas
Esta técnica permite uma abordagem mais profunda de determinadas questões, possibilitando
algumas explicações, que em certas ocasiões não seriam obtidas através dos questionários ou
das observações visuais.
Com a característica de serem abertas/informais e estruturadas (com uma lista de pontos que
constituem um guia), com durações variadas e compatíveis e podendo ser aprofundadas ou
não, as entrevistas podem servir de base para a estruturação do questionário ou para
complementar e/ou testar a validade das informações obtidas a partir de questionários ou de
observações visuais.
Como a entrevista não é rígida, o indivíduo que está sendo entrevistado tem liberdade de
expressão, podendo variar o número de usuários entrevistados, com um ou vários ao mesmo
tempo.
Conforme as características do objeto de estudo, as entrevistas podem ser registradas
verbalmente ou oralmente adotando-se, inclusive recursos visuais como ferramenta (REIS &
LAY 1994).
Capítulo 2 Avaliação Pós-Ocupação: discussão da metodologia
15
2.2.1.3
Questionários
Os questionários são utilizados para identificar e confirmar informações entre grupos de
pessoas, através da comparação das respostas dadas a um mesmo conjunto de perguntas feitas
para um número representativo de usuários. Estas perguntas são elaboradas com o objetivo de
mensurar de forma indireta, através de informações comparáveis e quantificáveis, a reação
dos usuários em relação à satisfação de aspectos técnicos, funcionais ou comportamentais do
ambiente construído.
O questionário deve ser estruturado com perguntas simples, precisas e específicas e as
respostas devem ser tratadas estatisticamente, devendo ainda fornecer meios para testar as
hipóteses formuladas (REIS & LAY, 1994).
Para a aplicação de questionários, geralmente lança-se mão de pré-testes como forma de
estudo piloto, com o objetivo de uniformizar as possíveis interpretações em um grupo de
indivíduos (PREISER et al, 1988).
Para que a amostra possa ser representativa deve-se defini-la com base nas diferentes
necessidades e tipos de atividades realizadas por grupos representativos da população
estudada. Como exemplo podem-se citar:
em escolas, os usuários são classificados a partir da categoria funcional em quadro de
professores, alunos, funcionários (como por exemplo os funcionários administrativos:
assistente administrativo, auxiliar em administração, secretário executivo, administrador,
psicólogo, recepcionista) (PALACIOS, 1994; ORNSTEIN e MARTINS, 1997; SAN
JUAN et al, 2000).
os usuários de um conjunto habitacional podem ser classificados conforme faixa etária,
sexo, entre outros (ORNSTEIN, 1986).
em hospitais, os usuários podem ser classificados em quadro médico, de manutenção e
limpeza, pacientes e ainda em visitantes.
2.2.1.4 Levantamentos físicos (medições)
Os levantamentos físicos investigam o ambiente quanto ao seu desempenho, através de
medições que podem ou não incluir a utilização de aparelhos e equipamentos.
É importante ressaltar que a escolha dos métodos e técnicas para a coleta e análise das
Capítulo 2 Avaliação Pós-Ocupação: discussão da metodologia
16
informações não deve ser aleatória, devendo atender às características do objeto de estudo, do
problema a ser investigado, da natureza das informações, assim como às características
específicas dos espaço e seus usuários (REIS & LAY, 1994).
2.3 Os níveis de Avaliação Pós-Ocupação
Existem três tipos de níveis de APO: indicativo, investigativo e diagnóstico. Cada um destes
níveis consiste em fases de planejamento, condução e aplicação da APO (Quadro 2.2), de
forma distinta e não cumulativa.
Níveis de APO Etapas do Planejamento
Etapas da Condução
Etapas da Aplicação
Indicativo
Investigativo
Diagnóstico
Reconhecimento e viabilidade
Planejamento de recurso
Planejamento
de pesquisa
Início de coleta de dados
Monitoração e gerenciamento
procedimento de coleta de dados
Análise dos dados
Relatório de decisões
Recomendação de
plano de ações
Revisão de resultados
Quadro 2.2: Níveis de Avaliação Pós-Ocupação (PREISER, 1988).
Cada nível de serviço de uma APO apresenta três fases distintas com diferentes níveis de
dificuldade. Na fase de planejamento ocorrem as etapas preliminares antes do início da
pesquisa, ou seja, reconhecimento e viabilidade da pesquisa, levantamentos dos recursos a
serem empregados e o planejamento propriamente dito de toda a pesquisa. Numa segunda
fase (condução) há a realização da pesquisa, com a coleta de dados e a escolha do
procedimento de coleta juntamente com sua análise; a terceira fase (aplicação) consiste no
relatório com recomendações e revisão dos resultados.
O nível indicativo (nível 1), como o próprio nome sugere, aponta as principais falhas de uma
edificação. O grupo que conduzirá esta APO deve ter experiência com o tipo de edifício
avaliado, necessitando dispor de duas a três horas durante o período de um ou dois dias,
podendo realizá-la integralmente dentro de um prazo de 2 a 24 semanas.
Há quatro tipos de método de reunião de dados para este nível:
a) avaliação de arquivos e documentos disponíveis deste edifício;
b) avaliação de questões genéricas do edifício, como planejamento do espaço e requisitos de
desempenho;
Capítulo 2 Avaliação Pós-Ocupação: discussão da metodologia
17
c) andamento da avaliação, com observações visuais, através de registros fotográficos e
d) entrevistas com pessoas previamente selecionadas.
Pelo fato de ser mais complexa, a APO investigativa (nível 2) requer mais recursos que a
anterior, sendo geralmente conduzida quando a APO indicativa identifica questões que
necessitam maior nível de investigação. Pode ser realizada num prazo de 72 a 144 semanas.
Utilizando os mesmos passos da avaliação anterior, a avaliação investigativa envolve
atividades relacionadas com o levantamento e análise da literatura sobre o assunto e
comparações com trabalhos similares.
Como já se pode prever, a APO diagnóstico (nível 3) é uma investigação profunda, exigindo
alto nível de serviço, detalhamento dos critérios referenciais de desempenho e utilizando
sofisticadas técnicas de medidas. Os prazos podem variar, em média, de 224 a 384 semanas.
Envolve, de preferência, equipes multidisciplinares. (PREISER et al, 1988).
As vantagens de cada tipo ou nível de APO são apresentadas no Quadro 2.3 (ORNSTEIN,
1991):
Quadro 2.3: Vantagens de cada nível de APO (ORNSTEIN, 1991).
Nível de
APO
Vantagens
Indicativa
(Nível 1)
detecta e propõe soluções de pequeno porte e/ou setoriais para problemas técnicos e funcionais;
envolve todos os participantes do processo de avaliação e tomada de decisão, ou seja, projetistas,
clientes e usuários;
abrange todos os envolvidos no uso e manutenção do edifício com o propósito de conservar e
otimizar o desempenho do patrimônio, assim como o bem-estar dos ocupantes;
minimiza custos de manutenção do edifício.
Investigativa
(nível 2)
aprimora e afere qualitativamente a metodologia de APO;
detecta e propõe soluções que se relacionam até mesmo com reciclagem e substituição de
componentes do edifício, com base em problemas técnicos e funcionais;
propõe treinamento e conscientização dos usuários, para conservação e manutenção do edifício;
apresenta recomendações para minimizar custos de operação e manutenção.
Diagnóstico
(nível 3)
mede e aprimora qualitativamente a metodologia de APO;
propõe um plano de manutenção do edifício objeto da APO, com intuito de otimizar seu
desempenho durante sua vida útil prevista;
desenvolve um plano de re-arranjo dos espaços físicos do edifício;
desenvolve um plano de ações tecnológicas voltadas à fase de projeto, padrões e normas para
projetos futuros de edifícios semelhantes.
Capítulo 2 Avaliação Pós-Ocupação: discussão da metodologia
18
Para o planejamento da APO é importante um reconhecimento e viabilidade do tipo de
avaliação a ser realizada (indicativa, investigativa e diagnóstico), ou seja, quais métodos de
coleta de dados e análise das informações são mais apropriados para a avaliação e um
planejamento de pesquisa, que seria o passo final para a condução da APO.
De uma forma esquemática pode-se citar alguns pontos principais dessas três etapas
(PREISER et al, 1988):
reconhecimento e análise de viabilidade: nesta etapa ocorre a observação do edifício
juntamente com a revisão do projeto arquitetônico, devendo-se determinar a complexidade
de uso, avaliar potencial de coleta de dados, discutir a APO com o cliente e calcular custo
da APO;
planejamento de recurso: nesta fase deve-se determinar as prioridades da APO e
métodos, instrumentos e programa de APO; enfatizando questões técnicas, funcionais e
comportamentais.
planejamento de pesquisa: nesta etapa escolhe-se os elementos críticos a serem
avaliados; com base nos métodos de utilização, desenvolvendo-se os indicadores de
avaliação da pesquisa e estabelecendo-se critérios para avaliar essas medidas e prever
resultados e conclusões.
No caso da realidade brasileira, com base nas pesquisas aplicadas no âmbito de APO, estes
níveis são complementados em mais três outros, apresentados no Quadro 2.4 (ORNSTEIN,
1992).
Quadro 2.4: Complementação dos níveis de APO para a realidade brasileira (ORNSTEIN, 1992).
Nível Atividades
Prazo de
realização
1 realizam-se diagnóstico e recomendações (envolvendo aspectos construtivos,
funcionais e de conforto ambiental, juntamente com aspectos comportamentais)
60 dias
2 realizam-se diagnósticos, recomendações e especificações técnicas para a realização
dos serviços propostos (envolvendo aspectos construtivos, funcionais e de conforto
ambiental, juntamente com aspectos comportamentais)
90 dias
3 acompanhamento das intervenções e diretrizes para projeto, construção, uso, operação
e manutenção (envolvendo aspectos construtivos, funcionais, de conforto ambiental)
em aberto
Capítulo 2 Avaliação Pós-Ocupação: discussão da metodologia
19
2.4 Pesquisas em edificações na fase de uso
Os estudos realizados em edificações na fase de uso se dividem em classes, separadas em
ordem cronológica, que incluem pesquisas no Brasil e no exterior. Estas pesquisas, segundo a
forma de abordagem do problema, são classificadas em isoladas e em sistemas de
gerenciamento e manutenção predial, demonstradas esquematicamente na Figura 2.3 (LOPES,
1993).
ESTUDO DAS EDIFICAÇÕES NA FASE DE USO
com grande
amostragem
de prédios
estudos de
casos
estudos de
amostragem
estudos de
patologias
pesquisas
isoladas
sistemas de
gerenciamento e
manutenção predial
Figura 2.3: Classificação das pesquisas na fase de uso das edificações, segundo a forma de
abordagem do problema (LOPES, 1993).
2.4.1 Pesquisas isoladas
Este tipo de estudo envolve várias etapas iniciadas com planejamento, organização,
levantamento de dados e pesquisa em campo até a posterior análise. Subdivide-se em:
a) pesquisas com grande amostragem de prédios, nas quais utilizam-se métodos de
estatística descritiva para verificação dos principais problemas de uma edificação e onde
são efetuadas análises de enfoque global;
b) pesquisas de patologias partindo da definição de um número representativo de edifícios,
estudam-se determinadas patologias ou, a partir da análise da patologia, através de um
diagnóstico preciso, propõe-se solução para o problema;
Capítulo 2 Avaliação Pós-Ocupação: discussão da metodologia
20
c) em estudos de amostragem procura-se identificar os problemas mais comuns encontrados
em edificações e suas causas mais prováveis e
d) no estudo de caso é analisado um problema de uma edificação específica, com base na
utilização de técnicas de projeto e ciência dos materiais. Neste tipo de estudo é importante
observar a metodologia de desenvolvimento do trabalho empregada.
2.4.2 Sistemas de gerenciamento e manutenção predial
Esta metodologia torna possível o acompanhamento e a previsão das necessidades de
manutenção, coleta de dados de custo, durabilidade e eficiência dos componentes do edifício,
com o intuito de auxiliar no gerenciamento predial.
Como pode-se observar, a APO tem sido utilizada para vários fins, como base metodológica
adequada à gestão da qualidade, através da obtenção de informações para o planejamento,
projeto, execução, especificações de materiais, uso e manutenção de ambientes construtivos
(OLIVEIRA, 1993).
A APO pode ser realizada de uma forma econômica, dentro da cultura do profissional
envolvido, dividindo tarefas e as integrando, junto a uma matriz de pesquisa de um projeto
coerente (WHYTE, 1997).
2.4.3 Avaliação Pós-Ocupação em escolas públicas
No que se refere a APO, algumas pesquisas em escolas públicas têm sido realizadas na última
década, relacionadas com aspectos de manutenção, conservação, limpeza e segurança,
objetivando subsidiar o processo de produção e manutenção das edificações escolares. Pode-
se esquematizar esta metodologia para escolas públicas conforme a Figura 2.4.
As pesquisas em escolas públicas também têm enfocado a questão ambiental, referindo-se a
utilização de energia solar e iluminação natural, além de desempenho acústico e conforto
térmico (ORNSTEIN e MARTINS, 1997; SAN JUAN, 2000).
Estas pesquisas objetivaram avaliar o desempenho funcional de edificações escolares,
considerando o ponto de vista técnico e do usuário, identificar a origem de falhas e ampliar o
conhecimento do desempenho técnico dos materiais e técnicas construtivas adotadas em
escolas públicas.
Capítulo 2 Avaliação Pós-Ocupação: discussão da metodologia
21
Figura 2.4: Fluxograma de aplicação da APO em escolas públicas (a partir de ORNSTEIN e
MARTINS, 1997).
Conforme apresentado na Figura 2.4, a realização de entrevistas e, sobretudo, a aplicação de
questionários na APO tem sido muito utilizadas em pesquisas do gênero, por se mostrarem
instrumentos eficientes, rápidos na aplicação e passíveis de tabulação e análises quantitativas.
A APO aplicada em escolas públicas desenvolve-se através de uma série de etapas, descritas
na Figura 2.4, como entrevistas e questionários com arquitetos e engenheiros responsáveis
pelos projetos e serviços de manutenção; vistorias técnicas as escolas públicas, visando
observar e registrar as patologias do sistema construtivo; visitas às delegacias de ensino, às
quais as escolas estão vinculadas, para obtenção de autorizações para observar certas áreas
das escolas, registros fotográficos das patologias encontradas por tipo de ambiente; tabulação
dos dados por escola, por década de construção e por totais; diagnóstico em relação ao
desempenho físico das escolas; recomendações para futuros projetos e geração de banco de
dados com os resultados da APO e recomendações (ORNSTEIN e MARTINS, 1997).
A metodologia apresentada anteriormente, utilizando a APO como instrumento de gestão da
qualidade, pode ser complementada com a observação do número, localização e informações
Capítulo 2 Avaliação Pós-Ocupação: discussão da metodologia
22
de projeto e execução das escolas; obtenção de informações sobre a manutenção de escolas
públicas, através de questionário aplicado nos departamentos; revisão bibliográfica,
enfocando os sintomas e patologias observadas, visando ao seu diagnóstico; apresentação de
recomendações para projeto, execução, uso e manutenção de escolas públicas, com o objetivo
de evitar o aparecimento dessas patologias (OLIVEIRA, 1993).
2.5 Considerações finais
A carência de pesquisas que enfoquem a fase de uso, operação e manutenção aliada à falta de
informação das falhas ocorridas em ambientes já em uso, resultam na repetição de problemas
em novos projetos e na ausência de um programa estratégico preventivo desde a fase de
projeto para assegurar o atendimento de requisitos mínimos de desempenho e a vida útil das
edificações. Este quadro pode ser mudado quando se procura conhecer essas edificações do
ponto de vista técnico e da percepção dos usuários.
A Avaliação Pós Ocupação (APO) constitui uma ferramenta eficaz para solucionar estas
distorções, visto que as informações coletadas podem retroalimentar novos projetos e fornecer
subsídios para controle de qualidade global do ambiente construído, além de melhorar a
qualidade e garantir o desempenho projetado para as edificações. Desta forma, a técnica de
projeto e de construção de uma edificação passa a ser avaliada de uma forma sistêmica e
dinâmica.
Além dos benefícios de critérios de espaço, distribuição da edificação, programa de
manutenção e recomendações de projeto, a APO tem ajudado profissionais a reconsiderar as
técnicas construtivas utilizadas. Desta forma, é importante que estes profissionais assumam
compromisso de fornecer informações sobre sucessos ou falhas nos edifícios em uso, a fim de
que as soluções adequadas possam ser reutilizadas e as inadequadas não mais repetidas.
Pela ausência da prática de avaliação dos espaços construídos por profissionais envolvidos na
área, a APO pode perturbar as atividades diárias do ambiente construído, sendo muitas vezes
evitada e rejeitada por agentes envolvidos no uso, manutenção e administração destes
ambientes.
Em pesquisas realizadas em escolas públicas constatou-se que não existem procedimentos de
controle de qualidade das etapas de produção adotados como rotina pelos agentes
responsáveis pelo processo produtivo. Desta forma a APO pode se tornar uma metodologia
Capítulo 2 Avaliação Pós-Ocupação: discussão da metodologia
23
adequada à gestão da qualidade, servindo de ferramenta para obtenção de informações
utilizáveis nas etapas do processo objetivando um maior controle de qualidade e contribuindo
para evitar o aparecimento de patologias, podendo ainda permitir a proposição de um plano de
manutenção para essas edificações.
Dentro deste contexto, serão tratadas no próximo capítulo a influência do processo produtivo
no controle de patologias e manutenção, assim como as principais patologias encontradas em
edificações, de uma forma geral e em escolas públicas, e seus fatores intervenientes.
3. A INFLUÊNCIA DO PROCESSO PRODUTIVO NO CONTROLE DE
PATOLOGIAS E NOS PROGRAMAS DE MANUTENÇÃO
3.1 Introdução
O processo de construção pode ser dividido em cinco etapas principais, quais sejam
planejamento, projeto, materiais, execução e uso. A qualidade obtida em cada etapa tem sua
devida importância no resultado final do produto, assim como na satisfação do usuário e,
principalmente, no controle de incidência de manifestações patológicas na edificação na fase
de uso.
Durante as etapas do processo de construção, vários são os fatores que interferem na
qualidade final do produto, dentre eles pode-se citar: (i) no planejamento, a definição dos
níveis de desempenho desejados; (ii) no projeto, a programação de todas as etapas da obra, os
desenhos, as especificações e as descrições das ações; (iii) nos materiais, a qualidade e a
conformidade com as especificações; (iv) na execução, a qualidade e conformidade com as
especificações e (v) no uso o tipo de utilização previsto para o ambiente construído aliada à
manutenção (PICCHI e AGOPYAN, 1993; DÓREA e SILVA, 1999).
De um modo geral, as patologias não têm sua origem concentrada em fatores isolados, mas
sofrem influência de um conjunto de variáveis, que podem ser classificadas de acordo com o
processo patológico, com os sintomas, com a causa que gerou o problema ou ainda com a
etapa do processo produtivo em que ocorrem.
As manifestações patológicas são também responsáveis por uma parcela importante da
manutenção, de modo que grande parte das intervenções de manutenção nas edificações
poderia ser evitada se houvesse um melhor detalhamento do projeto e da escolha apropriada
dos materiais e componentes da construção.
Para se obter a diminuição ou eliminação de problemas patológicos deve haver um maior
controle de qualidade nestas etapas do processo, com metas, indicadores e marcas de
referência específicos, a fim de se conseguir um resultado final satisfatório. Os principais
objetivos de cada etapa estão apresentados no Quadro 3.1.
Toda a abordagem de manutenção deve ser feita de forma a contextualizá-la no processo de
construção, procurando durante todas as etapas do processo situá-la como um dos fatores
relevantes a ser considerado. Devem ser tomadas algumas medidas para assegurar, nas várias
etapas do processo construtivo, o delineamento e a projeção de manutenção futura.
Capítulo 3 A influência do processo produtivo no controle de patologias e nos programas de manutenção
25
Quadro 3.1: Objetivos para controle de qualidade a serem atingidos em cada etapa do
processo construtivo (HELENE e SOUZA, 1988; PICCHI, 1993).
Etapas do processo construtivo Objetivos
Planejamento Atender às normas gerais de desempenho, requisitos de desempenho,
códigos de obras e regulamentos
Projeto Atender às normas específicas de desempenho e documentos prescritivos
Materiais Produzir e receber de acordo com o especificado
Execução Atender ao projetado e ao especificado, havendo um planejamento da
construção
Uso Assegurar a adequada utilização do produto, manutenção e inspeções
periódicas
3.2 A influência do processo produtivo no controle de patologias e na
manutenção
As decisões tomadas durante as etapas do processo produtivo da construção, bem como o
controle de qualidade efetuado durante essas etapas, estão intimamente ligadas à manutenção
e aos futuros problemas patológicos que poderão ocorrer na edificação.
Devido aos altos índices de problemas patológicos que vêm ocorrendo nas edificações busca-
se, cada vez mais, a garantia e o controle da qualidade em todo o processo construtivo. Desta
forma, a qualidade final do produto depende da qualidade do processo, da interação entre as
fases do processo produtivo e da intensa retroalimentação de informações, que proporcionam
uma melhoria contínua.
O mesmo tem ocorrido com a manutenção das edificações, onde vêm se atribuindo os
problemas identificados às limitações de projeto, inspeção inadequada, limitações dos
materiais e falta de qualidade na execução (DUSTON e WILLIAMSON, 1999).
Dentro deste enfoque, têm-se nos itens 3.2.1 a 3.2.5 os principais cuidados e controles de
qualidade dentro do processo construtivo visando à diminuição de futuras atividades de
manutenção e o controle do aparecimento de problemas patológicos na edificação.
3.2.1 Planejamento
É dividido em planejamento estratégico, tático e operacional, permitindo identificar as
necessidades dos usuários e a viabilidade técnica e econômica da obra, além da obtenção de
informações necessárias ao desenvolvimento de atividades referentes à mão-de-obra, recursos,
Capítulo 3 A influência do processo produtivo no controle de patologias e nos programas de manutenção
26
materiais e equipamentos. Além disso, cabe ao planejamento o controle dos prazos e custos
(MACIEL e MELHADO, 1995).
Enfatizando cada uma das suas atividades, têm-se no planejamento estratégico as políticas de
atuação, com a definição de metas a serem alcançadas na empresa para cada tipologia de
produto. Cabe ao planejamento tático a análise de viabilidade técnica, econômica e comercial
do produto, realizando-se a análise crítica do empreendimento e, para o caso de uma escola
pública é realizada uma análise crítica de negócio ou de oportunidade de negócio. No
planejamento operacional, realiza-se a caracterização completa do produto, com o
desenvolvimento de alternativas preliminares de concepção e implantação do produto,
enfatizando o controle de qualidade realizado nas próximas etapas do processo construtivo
(FONTENELLE e MELHADO, 2000).
Alguns fatores como deficiência no planejamento tático e operacional, ausência de
informações e dados técnicos e econômicos de novas alternativas construtivas, ausência de
ferramentas e base de dados para controle e indefinição de critérios de controle (indicadores
de qualidade e produtividade) influenciam negativamente a qualidade do produto, além de
aumentarem os índices de perdas e a baixa utilização de novas alternativas construtivas
(INSTITUTO EUVALDO LODI-IEL-ES, 1999).
Para o desenvolvimento de alternativas construtivas, é necessário o estabelecimento de certos
parâmetros. Entre eles pode-se citar a definição do uso, a tipologia da edificação e dos
materiais a serem empregados; identificação das faixas sócio-econômicas da população a ser
atendida; levantamento dos recursos locais disponíveis (matéria–prima, mão-de-obra, entre
outros) e levantamento do estágio de desenvolvimento da construção.
O planejamento define também as diretrizes de manutenção estratégica, sendo o custo da
manutenção preventiva um fator importante a ser considerado.
3.2.2 Projeto
Alvo de grande preocupação nos países desenvolvidos, o projeto é responsável por grande
parcela dos problemas patológicos na construção civil. No Brasil, a realidade dos projetos, de
uma forma geral, é diferente, não sendo dada a mesma importância que em outros países. Em
termos de custos, esta fase contabiliza em torno de 3 a 10% do custo total do empreendimento
(TAN e LU, 1995).
Capítulo 3 A influência do processo produtivo no controle de patologias e nos programas de manutenção
27
Devido à sua importância, um grande avanço na obtenção da melhoria de qualidade da
construção pode ser alcançado, partindo-se de uma melhor qualificação dos projetos. É na
fase de projeto que são tomadas as decisões de maior repercussão nos custos, velocidade e
qualidade dos empreendimentos.
Da mesma forma, esta etapa tem grande influência no desempenho e na durabilidade
1
. Na
especificação dos materiais e componentes, o projetista deve conhecer a sua durabilidade, seja
para avaliar se atenderão ao desempenho mínimo projetado, seja para comparar custos
globais, que incluem custos de manutenção e operação (DUSTON e WILLIAMSON, 1999).
Durante a fase de projeto, alguns fatores interferem na qualidade do produto final e dentre
eles pode-se citar a compatibilização de projetos. Portanto, é fundamental que os serviços de
compatibilização de projetos e de seus detalhes construtivos não sejam deixados para serem
resolvidos durante a construção, o que acaba exigindo a adoção de soluções paliativas ou
meramente reativas.
Além da compatibilização de projetos, os próprios detalhes executivos adquirem importância,
pois, através destes, a leitura e a interpretação do projeto podem ser realizadas com clareza,
sendo fundamental que cada projeto seja acompanhado de detalhes suficientes. A
especificação de materiais, o conhecimento de normalização, a solução de interfaces projeto –
obra, o projeto para produção e a coordenação entre os vários projetos também são
considerados fatores importantes dentro deste contexto (FRANCO e AGOPYAN, 1993;
PICCHI e AGOPYAN, 1993; PRUDENCIO, 1995).
Sem a devida atenção a esses fatores, vários problemas podem vir a ser gerados, como por
exemplo a baixa qualidade dos materiais especificados, a especificação de materiais
incompatíveis, o detalhamento insuficiente ou equivocado, o detalhe construtivo inexeqüível,
a falta de padronização e o erro de dimensionamento, o comprometimento do desempenho e
da qualidade global do ambiente construído.
Para se ter um controle de qualidade do processo de projeto deve-se conhecer suas fases e
estágios, que, por sua vez, dependem da complexidade do produto final. A atividade projeto
1
Propriedade da edificação e de suas partes constituintes de conservarem a capacidade de atender aos requisitos
funcionais para os quais foram projetadas quando expostas às condições normais de utilização ao longo da
vida útil projetada (NBR 14037, 1998).
Capítulo 3 A influência do processo produtivo no controle de patologias e nos programas de manutenção
28
pode ser dividida em parte gráfica e escrita. A parte gráfica é constituída por plantas, cortes,
fachadas, detalhes arquitetônicos, projeto de infra e superestrutura, projeto de instalações
elétricas, projeto de instalações hidro-sanitárias, projeto de incêndio, projeto de
impermeabilização, projeto de vedações e revestimento. A parte escrita consta da
especificação de material e serviço, memorial e orçamento.
Pode-se entender o projeto, também, como um processo de entradas e saídas. Como entrada
tem-se códigos, normalizações, exigências para um determinado meio ambiente, necessidades
dos usuários e proprietários, e, como saídas, o projeto propriamente dito, os materiais, a
especificação de equipamentos, entre outros. Entre estas entradas e saídas há o gerenciamento
do projeto com a compatibilização dos vários projetos (TAN e LU, 1995; THEIJE et al,
1998).
É essencial que os projetos estejam voltados para a fase de execução, com identificação dos
pontos críticos e proposição de soluções para garantir a qualidade da edificação. No elenco de
recomendações pode-se citar a simplificação da execução, a adoção de procedimentos
racionalizados e as especificações dos meios estratégicos, físicos e tecnológicos necessários
para executar o processo de construção (FRANCO e AGOPYAN, 1993; MACIEL e
MELHADO, 1995).
Com relação à manutenção, o projeto também tem influência fundamental na vida útil e no
próprio custo das etapas de manutenção e uso. Nele deve-se adotar uma estratégia que iniba a
deterioração prematura, diminuindo, com isso, os custos de manutenção. Assim, algumas
decisões tomadas durante o projeto influenciarão a freqüência de manutenção ao longo da
vida útil.
Muitos pontos importantes devem ser observados com relação à manutenção de edificações.
Um ponto que por consenso assume um papel importante para o aumento da durabilidade é a
impermeabilização, pois a presença de água pode vir a causar a deterioração dos materiais e
componentes.
O projeto de impermeabilização está diretamente relacionado ao atendimento das exigências
dos usuários no que se refere à estanqueidade, higiene, durabilidade e economia da edificação,
sendo de forma direta ou indireta o responsável pela ocorrência de muitos problemas
patológicos (SOUZA & MELHADO, 1998).
Capítulo 3 A influência do processo produtivo no controle de patologias e nos programas de manutenção
29
O projeto também é a origem de falhas no Sistemas Hidráulicos Prediais (SHP). Resultados
de pesquisas apontaram a falta de compatibilização com projetos dos outros subsistemas
como fator de desvalorização e de falhas dos projetos de SHP. Além disso, não existe
retroalimentação sobre problemas que ocorrem após a ocupação da edificação (AMORIM,
1998).
Pode-se concluir que as medidas necessárias para garantir a vida útil são determinadas a partir
da importância da edificação, das condições ambientais e, em muito casos, da vida útil
estimada para a edificação. Neste sentido, é parte integrante do projeto a indicação das
medidas mínimas de inspeção e manutenção preventiva, que garantam a durabilidade de
materiais e componentes da edificação e assegurem a vida útil projetada (MARTIN
ENGINEERING, 1998).
3.2.3 Materiais
A realização de reparos e reforços em edificações vem se tornando mais freqüente nos últimos
anos. São muito comuns os problemas patológicos originados na falta de qualidade dos
materiais e componentes, tais como a durabilidade menor que a especificada, a falta de rigor
dimensional e a baixa resistência mecânica.
Fabricantes de materiais vêm de forma contínua melhorando e lançando novos materiais no
mercado, porém, a escolha destes materiais pode se tornar complicada pela deficiência de
informações técnicas para orientar e subsidiar a especificação aliada à ausência ou deficiência
de normalização.
Com a crescente quantidade de novos materiais no mercado, nem sempre devidamente
testados e em conformidade com os requisitos e critérios de desempenho, a probabilidade de
patologias também é crescente. Além desses fatores, é importante avaliar as limitações e as
exigências que serão impostas pelas intempéries, o comportamento do material sob condições
semelhantes à que estará sujeito; experiências que atestem a durabilidade do material e
componentes; a compatibilidade com os demais materiais em contato, bem como os custos de
aplicação e de prováveis serviços de manutenção (ROCHA, 1997).
Desta forma, a escolha destes materiais e as técnicas de construção devem estar em
concordância com o projeto, a fim de atender às necessidades dos usuários e garantir a
manutenção de suas propriedades e características iniciais, sem perder de vista a relação
Capítulo 3 A influência do processo produtivo no controle de patologias e nos programas de manutenção
30
custo/benefício ao longo do ciclo de vida da edificação. É importante ressaltar que a escolha
dos materiais não deve tomar por base apenas o preço, pois o baixo custo pode significar
material de qualidade inferior. Além disso, este fato se torna mais evidente devido à falta de
especificação precisa dos materiais (MACIEL e MELHADO, 1995).
A incorreta aplicação dos materiais e o mal entendimento de suas características têm sido as
causas de muitos problemas patológicos e de manutenção. Assim, no momento da seleção e
da especificação dos materiais e componentes são necessárias informações técnicas e
econômicas para que um determinado material responda de maneira aceitável a suas
condições de serviço. Na seleção, o conhecimento da função que o material irá desempenhar
na edificação, assim como a natureza do meio ambiente a que este será inserido são de grande
importância (PLUM, 1991a; PLUM, 1991b; PLUM, 1991c).
É, portanto, essencial a previsão de um sistema de controle de qualidade atuando nas fases de
seleção, aquisição, recebimento e aplicação dos materiais. Assim, a comprovação da
conformidade com base em critérios disponíveis constitui base de ações para a garantia da
qualidade dos materiais empregados.
O conhecimento das propriedades dos materiais também é de grande importância dentro deste
contexto, bem como a avaliação de suas caraterísticas físicas e químicas. No que se refere às
propriedades, deve-se ressaltar a durabilidade, pois apesar da resistência e durabilidade serem
consideradas as propriedades mais importantes dos materiais de construção, a necessidade de
projetar e de construir, com vistas a durabilidade, não é considerada com a mesma ênfase e
importância dada à resistência estrutural.
Além das propriedades, a compatibilidade entre os materiais é importante quando se objetiva
a qualidade, pois o conhecimento técnico de cada material poderá minimizar ou impedir a
deterioração do ambiente construído (ROCHA, 1997a; ROCHA, 1997b).
Portanto, é essencial o questionamento sobre quais materiais utilizar, se os materiais terão
aderência, se um material poderá mudar as propriedades do outro; quais as especificações a
serem seguidas; quais os equipamentos envolvidos; quais as condições de entrega e de
exposição; onde armazená-los; a quantidade de material a ser utilizada; enfim questões que
podem comprometer a qualidade do produto final e resultar em futuros problemas patológicos
e de manutenção (PLUM, 1991a; PLUM, 1991b; PLUM, 1991c; SOUZA et al, 1995).
Capítulo 3 A influência do processo produtivo no controle de patologias e nos programas de manutenção
31
3.2.4 Execução
Através das atividades de execução é realizada a materialização do empreendimento, com
base no que foi estabelecido no planejamento, nos projetos e nas especificações. A qualidade
e a conformidade dessas atividades têm influência direta na incidência ou não de patologias.
Estudos anteriores realizados revelam que problemas patológicos que aparecem nas
edificações durante sua vida útil são originados durante a fase de produção da edificação, com
maior percentual na fase de projeto no caso da Europa, sendo que, no caso do Brasil, esse
maior percentual se dá na fase de execução (Quadro 3.2). Daí a grande importância da
implementação de um sistema de gestão da qualidade para a execução de obras (LIMA, 1990;
DÓREA e SILVA, 1999).
Quadro 3.2: Origem das patologias no Brasil e Europa (Grunau apud LIMA, 1990; DÓREA e
SILVA, 1999).
Etapa Brasil (%) Europa (%)
projeto 18 43
materiais 6 38
execução 52 14
uso 14 5
outros 16 -
Pode-se associar a qualidade da execução a alguns fatores como a qualidade no
gerenciamento da obra, no recebimento dos materiais e de equipamentos e, principalmente, da
execução dos serviços propriamente dita (MACIEL e MELHADO, 1995).
Apesar da fase de construção ter influência dominante no desempenho do produto final, nota-
se, no Brasil, uma grande incidência de falhas que podem gerar inúmeras patologias. Estas
falhas são originadas a partir de erros de projeto, de planejamento, da especificação de
materiais, entre outros, sendo também facilmente identificadas algumas falhas da própria
execução. Tais falhas estão relacionadas à falta de qualificação adequada de quem executa o
serviço, soluções improvisadas, atmosfera de trabalho desconfortável, pouca afinidade entre o
grupo, barreiras entre a técnica e a administração, falta de tempo suficiente para a conclusão
do serviço, gerenciamento deficiente e a ausência de uma clara descrição do serviço a ser
Capítulo 3 A influência do processo produtivo no controle de patologias e nos programas de manutenção
32
realizado (GROCE et al, 1993; OAKLAND & ALDRIDGE, 1995; DÓREA & LIBÓRIO,
1996).
Enfatizando a qualificação, é essencial que o profissional que exerce a função do controle de
execução apresente uma formação teórica aliada à experiência prática, sendo importante
também o treinamento de quem executa o serviço (PICCHI e AGOPYAN, 1993; MACIEL e
MALHEDO, 1995).
Os problemas ligados à execução de uma edificação podem ser devidos à má interpretação e
não atendimento das especificações de projeto e às falhas na execução devido à falta ou
deficiência de controle de qualidade no decorrer do processo.
Muitas ações podem ser tomadas, para evitar problemas futuros nas edificações, havendo
necessidade de uma visão completa e profunda de todo o processo construtivo. A gestão da
produção e mão-de-obra deve ser observada também de uma forma global, inseridas em um
conjunto organizado, gerido por meio de procedimentos padronizados, racionalizados,
eficientes e eficazes.
Na fase de execução, a manutenção preventiva é muito dependente do controle de qualidade
de mão de obra, assim como do cumprimento das especificações de projeto. Para garantir o
cumprimento de todas as prescrições referentes à execução, o controle deve abranger
operações em todos os estágios da execução. Cada um dos subsistemas das edificações
precisa ter procedimentos bem definidos e consolidados para seu controle.
3.2.5 Uso
O uso de uma edificação inclui sua operação e atividades de manutenção realizadas durante
sua vida útil. Pelo fato das atividades de manutenção em sua maioria serem repetitivas e
cíclicas, é importante a implantação de um programa de manutenção visando otimizar a
utilização de recursos e manter o desempenho mínimo de projeto.
Para a implantação deste programa de manutenção é importante a realização de um manual do
usuário para auxiliar a correta utilização da edificação e recomendar as medidas de
conservação e manutenção. A linguagem deste manual deve ser simples e direta, apresentada
de forma didática, devendo, ainda, ser detalhado de acordo com a complexidade da
edificação.
Capítulo 3 A influência do processo produtivo no controle de patologias e nos programas de manutenção
33
O manual deve conter informações sobre procedimentos recomendáveis para a manutenção da
edificação, tais como especificação de procedimentos gerais de manutenção para a edificação
como um todo; especificação de um programa de manutenção preventiva de componentes,
instalações e equipamentos relacionados à segurança e à salubridade da edificação;
identificação de componentes da edificação mais importantes em relação à freqüência ou aos
riscos decorrentes da falta de manutenção e à recomendação da obrigatória revisão do manual
de operação, uso e manutenção (NBR 14037, 1998).
O grande problema por parte dos usuários dos edifícios é que, na maioria das vezes, eles não
se preocupam com a manutenção, não dando a devida importância ao manual de manutenção
e operação, fator fundamental para a vida útil da edificação.
3.3 As principais patologias e seus fatores intervenientes
As principais causas de patologias de uma edificação são a falta de informação das
características e perfil geotécnico do solo, da técnica de construção, das condições ambientais,
das cargas aplicadas externamente (vibrações, carregamento estrutural e movimentos em
solos), de mudanças de temperatura e mudança de umidade, vibrações, de mudanças
químicas; à presença de substâncias incompatíveis, umidade, movimentos e ataques químicos
e deterioração micro-biológicas. Além desses fatores, pode-se atribuir como causas de
patologias a falta de conhecimento, informação e motivação das pessoas que gerenciam e
executam o serviço (JOSEPHON e HAMMARLUND, 1998; ATKINSON, 1998).
3.3.1 Os sub-sistemas da edificação e os principais fatores intervenientes
Serão detalhados a seguir, com base em pesquisas sobre o assunto, quais são as principais
patologias encontradas em edificações e seus fatores intervenientes. Esta abordagem também
pode ser aplicada às escolas públicas, pois as patologias encontradas e seus fatores
intervenientes não diferem em muito das observadas em outras edificações.
3.3.1.1 Estrutura
Os materiais utilizados na produção de elementos estruturais são: a madeira, o aço, o concreto
armado. Porém sabe-se que o mais utilizado é o concreto armado, principalmente em escolas
públicas (TEIXEIRA, 1990; INSTITUTO EUVALDO LODI-IEL-ES, 1999).
Capítulo 3 A influência do processo produtivo no controle de patologias e nos programas de manutenção
34
Desta forma, os fatores que podem estar diretamente relacionados com patologias de
estruturas, de uma forma geral, estão apresentados no Quadro 3.3.
Quadro 3.3: Principais patologias de estrutura de concreto e seus principais fatores
intervenientes (NEVILLE, 1989; SCANLON, 1993; ARANHA e DAL MOLIN, 1995;
ACI 224, 1993; BOURDEAU et al, 1999).
Patologia Fatores intervenientes
Corrosão da armadura Cobrimento deficiente, temperatura, tipo de cimento e adições, relação água/cimento,
umidade, meio, porosidade, execução, falhas de projeto, sistemas de proteção
Fissura
Ausência de armadura nos cantos de lajes, gradiente de temperatura, insuficiência de
estribos. No caso específico de fissuras em lajes têm-se como principais fatores:
gradiente de temperatura, detalhes construtivos, sobrecargas e insuficiência de
armadura, consumo de cimento, teor de argamassa, deficiências de cura, retração
Infiltração Impermeabilização, juntas de dilação, retração, relação água/cimento, causas de
fissuras
Manchas Materiais utilizados (agregados, água), umidade, meio, porosidade
Trincas
Temperatura, dilatação térmica, sobrecargas, deformações da estrutura, recalque de
fundação, cura
Ninhos de concretagem Relação água/cimento, materiais, adensamento, execução, concentração de armadura,
consistência do concreto, lançamento
Eflorescência Materiais utilizados, umidade, traço da argamassa, meio, porosidade, espessura do
revestimento
Em estruturas de concreto, as patologias podem se dar de quatro formas (ALMEIDA, 1999):
patologia congênita, que ocorre devido à concepção inadequada e erros de projeto. Como
efeito tem-se alta densidade ou deficiência de armadura e tensões não previstas no
concreto. Como conseqüência têm-se fissuras, desagregação, ruptura e colapso;
patologia executiva, que ocorre devido ao emprego de mão-de-obra sem qualificação ou
materiais e métodos construtivos inadequados. Como efeito, tem-se o cobrimento
deficiente, retração excessiva, baixa resistência e deformações e, como conseqüência,
concentração de tensões, rupturas, porosidade, desgaste do concreto e corrosão;
patologia acidental, ocorre devido ação de ventos com intensidade superior a
normalizada, terremotos, recalques e incêndios. Como causa têm-se esforços de natureza
excepcional, que resultam em movimentação da construção, rupturas e lascamento do
concreto;
Capítulo 3 A influência do processo produtivo no controle de patologias e nos programas de manutenção
35
patologia adquirida, ocorre devido a fenômenos térmicos e utilização inadequada. Como
efeito tem-se o aparecimento de fissuras ativas e/ou passivas e corrosão da armadura e,
como conseqüência, a desagregação do concreto, redução da seção do aço, rupturas e
colapso.
As fissuras em estruturas podem ser ocasionadas pelas seguintes causas: cura deficiente,
retração, expansão por absorção de umidade, variações de temperatura, ataques químicos,
carregamento excessivo, erros de projeto e execução e recalques diferenciais. Em relação à
execução, também pode-se associar as fissuras em concreto às deficiências de homogeneidade
e à dosagem.
Em relação a recalques de fundação, a capacidade de carga e a deformabilidade dos solos não
são constantes, sendo função do tipo e estado do solo, disposição do lençol freático,
intensidade da carga, tipo de fundação e interferência de fundações vizinhas (THOMAZ,
1989).
Fissuras em lajes de cobertura podem ser ocasionadas por gradientes de temperatura entre a
face exposta e a face protegida ou por restrições de movimento, afetando também a alvenaria
sob elas. Fissuras horizontais em pilares podem ocorrer devido à solicitação excessiva de
flexocompressão, ou pela ação de esforços de tração axial.
Fissuras perpendiculares ao seu eixo, em vigas de médio a grande vão podem ocorrer se estas
se encontram ligadas a pilares de grande rigidez. Caso os pilares não tenham muita rigidez, a
viga pode deformar-se sem tensões importantes, mas transmite estas tensões aos pilares,
fissurando-os (CÁNOVAS, 1988).
Para o caso de infiltração, podem ocorrer vazamentos devido a pontos fracos. Em lajes, esses
pontos podem ser fissuras ou eletrodutos (LYALL, 1992).
A corrosão da armadura em lajes pode ser ocasionada pela falta de espaçadores; abertura nas
juntas das fôrmas, provocando a fuga da nata de cimento; presença de agentes agressivos:
águas salinas, atmosferas marinhas; cobrimento em desacordo com o projeto; concreto com
alta permeabilidade e/ou elevada porosidade e insuficiência de estanqueidade das formas;
Pode-se ainda associar as causas das patologias encontradas em estruturas devido (RIPPER,
1986; THOMAZ, 1989; RIPPER, 1995; MATTOS, 1997; YAZIGI, 1998):
Capítulo 3 A influência do processo produtivo no controle de patologias e nos programas de manutenção
36
a má interpretação dos projetos;
fôrmas e escoramentos: as causas de patologias decorrentes de execução e que podem ser
consideradas como conseqüência do emprego de fôrmas sujas e com restos de argamassa
ou pasta de usos anteriores; o não umedecimento ou falta de desmoldantes nas superfícies
das fôrmas. As fôrmas podem ocasionar efeitos indesejáveis no concreto, como ninhos de
concretagem, devido à segregação, má compactação ou fugas de nata através das juntas da
fôrma; destacamentos por aderência do concreto à fôrma; deformações por deficiência no
alinhamento da fôrma; e deformação da fôrma sob a carga do concreto fresco. Algumas
falhas construtivas são comumente relacionadas diretamente às fôrmas e aos escoramentos
convencionais, podendo-se citar falta de limpeza e de aplicação de desmoldantes nas
fôrmas antes da concretagem, ocasionando distorções nos elementos estruturais
juntas nas fôrmas: insuficiência de estanqueidade das fôrmas, o que torna o concreto mais
poroso por causa da fuga de nata de cimento através das juntas e fendas próprias da
madeira com a conseqüente exposição desordenada dos agregados; retirada prematura das
fôrmas e escoramentos, o que resulta em deformações indesejáveis na estrutura e, em
muitos casos, em acentuada fissuração; remoção incorreta dos escoramentos, provocando
o surgimento de trincas nas peças, como conseqüência da imposição de comportamento
estático não previsto em projeto (esforços não dimensionados);
deficiências nas armaduras: pode-se associar este problema à má interpretação dos
elementos de projeto; insuficiência nas armaduras; qualidade das armaduras; mau
posicionamento das armaduras, como o deslocamento das barras de aço de suas posições
originais, ocasionado geralmente pelo trânsito de operários e carrinhos de mão;
erros na concretagem: a maior parte dos erros no concreto correspondem às fases de
aplicação e cura da estrutura. Muitos problemas de fissuras, exposição da armadura,
ninhos de concretagem são decorrentes da má vibração do concreto. Os principais erros
que ocorrem nesta fase são arrastar concreto com o vibrador (o movimento lateral do
vibrador causa segregação); vibrar com agulha inclinada; empurrar o vibrador para dentro
da massa; retirar a agulha muito rapidamente, deixando vazios na massa; usar pontos de
inserção muito afastados; encostar o vibrador na armadura, podendo deslocar os estribos;
vibrar por muito tempo ou pouco tempo.
Capítulo 3 A influência do processo produtivo no controle de patologias e nos programas de manutenção
37
juntas de concretagem: os principais problemas que podem apresentar as juntas de
concretagem e que podem ser causas de patologias é a escolha da localização e o
tratamento a ser dado.
3.3.1.2 Revestimentos, vedações verticais e horizontais
Muitos componentes são disponíveis para vedações verticais, entre estes podem-se citar
tijolos e blocos (comum, laminado, refratário, furado e de vidro), concreto (blocos vazados de
concreto, concreto celular), divisórias e painéis, e gesso acartonado, sendo os tijolos e blocos
de concreto os mais utilizados em escolas públicas, assim como os revestimentos
argamassados (TEIXEIRA, 1990).
Os fatores que podem estar diretamente correlacionados com patologias de revestimentos de
argamassa são, de uma forma geral existência de cal livre, instabilidade de volume (presença
de óxido de magnésio), cales sem atender aos requisitos mínimos normalizados, presença de
argilo-minerais expansivos, molhagem deficiente da base, hidratação do cimento,
temperatura, espessura de argamassa, emboço sem a aplicação anterior do chapisco, cura do
emboço e/ou reboco, ausência de vergas e contravergas (BAUER, 1991a; BAUER, 1991b;
BAUER, 1991c). Para o caso de vedações, as principais patologias são fissuras e umidade.
As fissuras e trincas, em geral, são ocorrências muito comuns em edificações, principalmente
em escolas públicas. A Figura 3.2 apresenta alguns tipos de trincas e fissuras, sendo relatados
seus fatores intervenientes.
Para cada caso tem-se como fatores intervenientes (THOMAZ, 1989; COSTA, 1993;
CASADO, 1997; THOMAZ, 1998; ROCHA, 1998; EBANATAW, 2001):
trinca horizontal: o adensamento da argamassa de assentamento dos tijolos ou blocos, falta
de amarração da parede com a viga superior, retração das lajes ou ainda dilatação térmica
de laje de cobertura (alvenaria estrutural); encunhamento precoce da alvenaria, falta de
amarração da parede com a viga superior ou retração das lajes (fissuras próximas do teto);
recalque da base; ascensão capilar por causa da deficiência ou falta de impermeabilização
da base (fissuras horizontais próximas do piso) ou ainda a expansão da argamassa de
assentamento;
fissuras nas paredes em direções aleatórias: podem ser devido à falta de aderência da
Capítulo 3 A influência do processo produtivo no controle de patologias e nos programas de manutenção
38
pintura, retração da argamassa de revestimento, retração da alvenaria ou falta de aderência
da argamassa à parede;
Figura 3.1: Principais tipos de fissuras ou trincas encontradas em uma edificação
(EBANATAW, 2001).
trincas inclinadas nas paredes são sintomas de recalques de fundações; fissuras inclinadas
que se iniciavam nos cantos das portas e janelas, que além de recalque podem ser
ocasionadas por ausência de vergas ou contra vergas ou por concentração de tensões
(atuação de sobrecargas).
trinca vertical na parede é causada, geralmente pela falta de amarração da parede com
algum elemento estrutural como pilar ou outra parede que nasce naquele ponto do outro
lado da parede; quando a resistência à tração dos componentes é igual ou inferior à da
argamassa ou por retração da alvenaria (retração da argamassa de assentamento por causa
do tipo e composição química do cimento, natureza e granulometria dos agregados, dentre
outros).
No caso de fissuras horizontais, pode-se atribuir esta patologia à expansão da argamassa de
assentamento. Em fissuras mapeadas, a retração da argamassa por excesso de finos de
Capítulo 3 A influência do processo produtivo no controle de patologias e nos programas de manutenção
39
agregado, cimento como único aglomerante ou água de amassamento são também causas
prováveis (CINCOTTO, 1989; CINCOTTO et al, 1995).
Em revestimentos de argamassa, a chuva que penetra no emboço é aprisionada no seu interior,
não conseguindo sair com a mesma rapidez que entrou, pois encontra barreiras na película de
tinta, causando pressões nessa película com o rompimento e estufamento da pintura (ROCHA,
1996).
Em relação às patologias em vedações horizontais, que são mancha de umidade, bolor e
fissuras, os principais fatores intervenientes são alterações físico – químicas e deflexões de
componentes estruturais (CRESSON, 1999).
Fissuras em forros de gesso podem ser ocasionadas devido às placas de gesso terem sido
encunhadas nas paredes laterais, sem a previsão de folgas em todo o contorno do forro,
capazes de absorver as movimentações do gesso ou da própria estrutura.
Fissuras nas juntas entre placas de gesso ocorrem, geralmente pelo fato dessas juntas serem
preenchidas com pasta de gesso que, após a secagem, sofrem retração causada pela perda de
água (FLORINDO, 1997).
No caso de destacamento de revestimento cerâmico, onde as placas cerâmicas não aderem
adequadamente à argamassa de assentamento, pode-se citar como medidas preventivas a
utilização de argamassa colante com baixo módulo de deformação, para permitir a
movimentação do piso frente às solicitação de serviço; respeito ao tempo em aberto da
argamassa, ou seja, ao tempo em que esta pode permanecer espalhada sem a colocação
imediata da placa cerâmica; atenção ao tempo de aplicação da argamassa e o uso de
ferramental apropriado para execução dos serviços.
Tendo como foco as principais patologias de revestimentos e vedações verticais, tem-se os
principais fatores intervenientes apresentados no Quadro 3.4.
Capítulo 3 A influência do processo produtivo no controle de patologias e nos programas de manutenção
40
Quadro 3.4: As principais patologias de revestimentos e vedações verticais e seus principais
fatores intervenientes (CINCOTTO, 1989; CINCOTTO et al, 1995; VERÇOZA, 1989;
COZZA, 1996).
Patologia Fatores intervenientes
Infiltração
Revestimentos de argamassa: Porosidade do reboco, execução de juntas,
utilização de saibro
Alvenaria de vedação: falta ou deficiência de impermeabilização (ascensão
capilar), problemas de drenagem
Descolamento do
revestimento
Revestimentos de argamassa: hidratação da cal, grande quantidade de cimento e
cal na argamassa, espessura da camada de argamassa (reboco), tipo de superfície
da base (rugosidade), ausência de camada de chapisco, excesso de finos no
agregado
Desprendimento de cerâmica
Revestimento cerâmico: Tipo de argamassa, espessura da camada de argamassa,
característica da base, movimentações estruturais, dilatação térmica, tempo para
início de assentamento, ausência de juntas, qualidade da cerâmica
Bolor
Revestimentos de argamassa e alvenaria de vedação: Materiais utilizados
(agregados, aglomerantes), umidade, ventilação, traço da argamassa, local de
exposição, umidade
Desplacamento do
revestimento de argamassa
Revestimento cerâmico: Aderência à base, espessura do revestimento, materiais
utilizados, falta de chapisco
3.3.1.3 Instalações hidráulicas e impermeabilização
As instalações hidráulicas apresentam algumas características próprias em relação aos demais
processos construtivos, com grande interferência em alguns processos construtivos, como
execução de formas e alvenaria. Além disso, estes serviços são executados de forma muito
segmentada, espalhando-se por diversas etapas da execução da edificação (PEIXOTO e
CREMONINI, 1999; VIANNA, 1998).
Portanto, devem ser previstas condições adequadas para a realização de manutenções
preventivas como limpeza de reservatórios, filtros, caixas de gordura, fossas sépticas e
inspeção de registros de gaveta, hidrantes e mangueiras.
Problemas muito comuns nas obras durante a execução dos Sistemas Hidráulicos Prediais em
edificações e escolas públicas, e que acarretam patologias, são alterações após o serviço ter
sido parcialmente executado; problemas de detalhamento de projeto; quebras nos tubos, após
estarem no lugar, por vandalismo dos operários; erros na marcação dos locais destinados às
passagens das tubulações pelas lajes e ausência de uma programação da seqüência da
Capítulo 3 A influência do processo produtivo no controle de patologias e nos programas de manutenção
41
execução, modificações de diâmetro e traçado dos tubos em relação ao projeto original
(PEIXOTO e CREMONINI, 1999).
O Quadro 3.5 agrupa os principais fatores intervenientes no aparecimento de patologias em
instalações hidráulicas.
Quadro 3.5: Principais patologias das instalações hidráulicas e impermeabilização e seus
principais fatores intervenientes (SOUZA, 1991).
Patologia Fatores intervenientes
Problemas nas louças sanitárias
Vazamentos
Infiltrações ou tubos danificados
Manchas de umidade
Compatibilização de projetos de instalações junto com projeto arquitetônico,
tipo de material e ausência de especificação de componentes normalizados,
detalhe de projeto e conformidade do componente com a especificação do
projeto.
Patologias em impermeabilização podem ser ocasionadas por falhas de concretagem, má
execução do revestimento ou chumbamento inadequado de peças e equipamentos, falhas na
especificação, caimento mal dimensionado, detalhes de acabamento e execução inadequada
(BÉRTOLO, 2001).
Os problemas de impermeabilização podem ser decorrentes de falhas de projeto; da escolha
inadequada de materiais ou sistemas; do dimensionamento; de detalhes de juntas; da não
execução do rodapé de impermeabilização 20cm acima do piso acabado; da falta de proteção
da base de platibandas, permitindo a infiltração sob a impermeabilização.
Os problemas de impermeabilização podem ainda ter como principais causas a própria
execução, como a falta de argamassa de regularização; execução de impermeabilização sobre
base úmida ou suja, comprometendo a aderência; falhas diversas na base, que possam
provocar o rompimento das membranas por fadiga (PICCHI, 1986; SANTOS, 1990).
3.3.1.4 Coberturas
As coberturas têm também importância no aparecimento de patologias. Nos telhados as
deficiências são localizadas, de uma forma geral, nas regiões correspondentes a platibandas.
Quando patologias destas coberturas aparecem tem-se como causas a inclinação de vertentes,
Capítulo 3 A influência do processo produtivo no controle de patologias e nos programas de manutenção
42
as técnicas de aplicação dos materiais de revestimento ou de isolamento térmico
(APPLETON, 1994).
A impermeabilização é de vital importância para a estanqueidade da cobertura, de forma que
as infiltrações através de lajes de cobertura ocorrem, principalmente, quando não é realizada a
impermeabilização ou quando ela não é bem feita. A maior parte dos defeitos em
impermeabilização ocorre nas juntas de dilatação e em rodapés mal feitos, ralos, dentre
outros.
Além dos citados anteriormente, os principais fatores que podem estar diretamente
relacionados com essas patologias são apresentados no Quadro 3.6.
Quadro 3.6: Principais patologias de coberturas (VERÇOZA, 1989; LYALL, 1992; APPLETON, 1994).
Patologia Fatores intervenientes
Infiltração
Fissuras
Manchas de umidade
Impermeabilização, redes pluviais e hidro-sanitárias, juntas de dilatação,
expansão térmica, armadura insuficiente, qualidade do material
Fissuras são muito comuns em telhas de cimento-amianto, fixadas através de parafusos ou
ganchos, onde ocorrem concentrações naturais de tensão, por ação do vento e movimentação
higroscópica. Estas fissuras podem ter sido causadas, principalmente, pelo aperto excessivo
aplicado pelo telhadista ou pela movimentação higroscópica acentuada do material.
Conforme a intensidade da movimentação, da resistência mecânica do cimento-amianto, das
dimensões do componente e do tipo de fixação adotado, poderá ocorrer a fissura da telha nas
ondas de fixação ou em ondas intermediárias (THOMAZ, 1989).
3.4 Manifestações patológicas em escolas públicas
As edificações escolares são um constante desafio para os que dirigem as políticas públicas de
educação, sendo estas edificações alvo de grande incidência de problemas patológicos,
originados, muitas vezes, antes da finalização da obra. A este quadro somam-se ações de
Capítulo 3 A influência do processo produtivo no controle de patologias e nos programas de manutenção
43
diversas naturezas
2
a que estes edifícios estão sujeitos.
O Quadro 3.7 e o Quadro 3.8 destacam as principais patologias identificadas em escolas
públicas e em outros tipos de edificação. Pode-se observar que as patologias encontradas em
escolas públicas não diferem muito das patologias das edificações em geral.
Quadro 3.7: Principais problemas que ocorrem em escolas públicas.
Patologias Autor (ano de publicação)
Infiltração, corrosão de estruturas metálicas, fissuras,
armaduras expostas
ORNSTEIN e MARTINS (1997)
Eflorescência, bolor, descolamento de pastilhas,
patologia em madeiras e infiltração
SANTANA (1993)
Corrosão da armadura, carbonatação, cobrimento
deficiente, ninhos de concretagem
LEVY e HELENE (2000)
Quadro 3.8: Principais problemas que ocorrem em edificações de uma forma geral.
Patologias Autor (ano de publicação)
Fissuras, eflorescências, manchas, bolores, descolamento da pintura e
mofo
OLIVEIRA (2000).
Infiltrações em esquadrias, em vigas, lajes e pilares; fissuração nas
esquadrias, armadura aparente, ninhos de concretagem, bolor, manchas
com fungos, umidade, manchas em paredes externas e internas, fissuras
no pisos e descolamento do piso em áreas internas
GRILO e CALMON (2000)
Corrosão de armaduras, segregação e desagregação do concreto e
fissuras por recalque diferencial
ANDRADE e DAL MOLIN (1997)
Fissuras, corrosão de armaduras, umidade, manchas de fungos, bolor e
infiltração
APPLETON (1994)
Fissuras, eflorescência, flechas excessivas, manchas no concreto
aparente, corrosão de armaduras e ninhos de concretagem
HELENE (1992)
3.5 Considerações finais
Apesar da crescente modernização tecnológica, as patologias ainda continuam sendo um
grande desafio para a engenharia, pois cada vez mais se observa um aumento de incidências e
em prazos cada vez mais curtos.
2
Tem-se como ações de diversas naturezas as condições de clima, intensidade de uso, ações de vandalismo,
além da deterioração devido ao tempo de uso.
Capítulo 3 A influência do processo produtivo no controle de patologias e nos programas de manutenção
44
Em função deste fato, questiona-se como o avanço da tecnologia tem ajudado ou contribuído
para diminuir a freqüência de aparecimento dessas patologias e qual a origem do erro. Por
vários motivos estes questionamentos são muito difíceis de serem respondidos com exatidão,
mesmo porque cada edificação tem suas particularidades e características.
Pelo fato das patologias se originarem durante as etapas do processo construtivo, é essencial a
garantia do controle de qualidade em todas estas etapas, com um planejamento bem
detalhado, que permita uma visão clara do que será executado; um projeto que atenda os
requisitos mínimos de qualidade; a escolha correta dos materiais; uma execução obedecendo o
projeto e as especificações de serviço e a fase de uso, orientada com manuais de utilização da
edificação.
Além dos fatores citados anteriormente, é importante lembrar a necessidade de ampliar e
melhorar a qualificação das pessoas envolvidas no processo. Convém ressaltar que no Brasil,
a baixa qualidade da construção civil não se deve somente à falta recursos ou de tecnologia,
mas a uma questão cultural, não sendo a qualidade analisada como princípio, mas como
condição para uma melhoria contínua.
É certo que todas as etapas do processo podem contribuir para o aparecimento de futuros
problemas patológicos na edificação ou podem ser a origem dessas patologias, porém pode-se
observar que não há um programa de manutenção preventiva ou corretiva. Desta forma a falta
de programas de manutenção dos sistemas construtivos de edificações, principalmente, em
escolas públicas, é uma das causas mais importantes de deterioração. Isso se deve à falta de
incentivo das administrações, que não exigem das empresas construtoras um maior controle
de qualidade no processo produtivo e têm a manutenção como uma atividade apenas de
reparos.
Neste contexto, são tratados no próximo capítulo aspectos importantes relacionados à a
manutenção, definições e, principalmente, estratégias de manutenção em edificações em
geral, mais especificamente, em escolas públicas.
4. Manutenção estratégica
4.1 Introdução
É consenso o fato de que nenhuma edificação não sofrerá um processo de deterioração
ocasionado pelo ambiente, pelo uso ou pelas próprias características intrínsecas de seus
materiais constituintes. Desta forma, ressalta-se a importância da manutenção, no
sentido de assegurar o desempenho projetado ao longo da vida útil.
Até recentemente, os trabalhos de manutenção feitos na construção civil foram
considerados como atividades de segunda categoria e, geralmente, apontados como
improdutivos. Mas, há alguns anos, duas questões muito importantes vêm sendo
colocadas: o que fazer para manter de forma econômica as edificações já construídas e
como construir de maneira a diminuir ou eliminar os custos de manutenção.
Estas questões originam-se de valores anuais gastos com manutenção, onde a relação
entre o custo anual da manutenção e o faturamento bruto, apenas na indústria da
construção civil chega a 5,33%. Ou seja, no último ano, o Brasil gastou o equivalente a
3,6% do PIB em manutenção, valor este que representa 3,2% do patrimônio líquido das
empresas. Na Europa, 40% do total de gastos na construção civil é dedicado a reparos e
manutenção. Diante deste quadro, torna-se fundamental a adoção de programas de
manutenção (NEVILLE, 1997; ARARIPE, 2000; FONTOURA, 2000; FERRARI,
2000).
A manutenção também tem grande influência no desempenho da edificação, ou seja, em
como o edifício se comportará quando submetido a diversas ações (climáticas,
localização, ações introduzidas pelo usuário, como limpeza e solicitações em serviço),
pois através da manutenção, pode-se manter o desempenho da edificação e suas partes
em um nível mínimo que satisfaça às exigências do usuário. O desempenho da
edificação e os serviços de manutenção dependerão das decisões tomadas durante o
processo produtivo e das normas técnicas e sistemas de controle de qualidade
empregados.
4.1.1 Classificação da manutenção
Pode-se definir manutenção como as atividades a serem realizadas visando conservar ou
recuperar a capacidade funcional da edificação e de suas partes constituintes para
Capítulo 4 Manutenção estratégica
46
atender as necessidades e garantir a segurança dos usuários (NBR 14037, 1998).
A manutenção também pode ser interpretada como sendo o conjunto de ações de
reduzido alcance com o objetivo de prevenir ou identificar o surgimento de danos
(manutenção preventiva) e propor intervenções corretivas. Não se pode defini-la com o
objetivo de manter as condições originais do edifício construído e sim de acompanhar a
dinâmica das necessidades dos usuários e do meio ambiente, bem como, monitorar a
deterioração de materiais e constituintes, que têm vida útil definida e limitada.
A manutenção pode ser classificada quanto:
ao tipo: subdividida em conservação, reparação, restauração e modernização;
à origem dos problemas: divide-se em evitável, que compreende as atividades
decorrentes de erro de concepção do edifício e inevitável, que, por sua vez
compreende as atividades voltadas a corrigir problemas já previstos quando da
concepção da edificação;
à estratégia adotada: divide-se em manutenção preventiva e corretiva, com ênfase
na manutenção estratégica;
à periodicidade de realização das atividades, ela se classifica em rotineira,
periódica e emergencial (LEE, 1988; BONIN, 1988; FRAZÃO et al, 1995).
A manutenção estratégica, alvo desta dissertação, subdivide-se em manutenção
preventiva diretamente relacionada com um programa pré-estabelecido de manutenção,
que pode ser complementado com inspeções condicionadas.
Os objetivos da manutenção estratégica são diminuir os custos de manutenção, diminuir
o desconforto e riscos dos usuários, prever custos futuros e melhorar a qualidade das
edificações.
A manutenção periódica tem a finalidade de registrar danos e não conformidades, além
de avaliar os seus impactos e o desempenho da edificação.
É a manutenção esporádica ou corretiva que se dá pela própria solicitação dos usuários
quando algum problema na edificação é identificado, podendo ser ou não voltado a
algum plano de ações pré-definido (JOHN e BONIN, 1988; SOUZA e RIPPER, 1998).
Capítulo 4 Manutenção estratégica
47
A Figura 4.1 mostra como a manutenção pode ser classificada.
Manutenção predial
Manutenção
estratégica
Manutenção
preventiva
Inspeções
periódicas
Inspeções
condicionadas
Manutenção emergencial
(reparos)
Manutenção
corretiva
Figura 4.1 Classificações para manutenção (SOUZA e RIPPER, 1998).
4.2 Aspectos relevantes relacionados à manutenção
Analisando a Figura 4.2 pode-se observar que negligências na manutenção resultam em
acúmulo de deficiências e custos que podem inviabilizar a adoção de novas estratégias
ou, até mesmo, comprometer o atendimento a requisitos mínimos de desempenho.
Assim, toda edificação deve ser concebida, projetada e detalhada obedecendo aos
critérios de facilidade na execução; à definição e execução de um sistema adequado de
cadastramento; à proposição de uma clara e definida estratégia de manutenção e à
definição de níveis de qualidade de execução e de manutenção controlados em todas as
etapas do processo construtivo.
Os custos de manutenção dependem da durabilidade e vida útil dos materiais e
componentes e sempre devem ser considerados através da metodologia de análise dos
custos de ciclo de vida do edifício, na literatura internacional conhecida como Life-
Cycle Cost (LCC).
Capítulo 4 Manutenção estratégica
48
A : Custo de um sistema de inspeções programadas.
B : Custo fixo de um sistema de manutenção estratégica com base no resultado das inspeções
programadas.
C : Custo de manutenção esporádica sem inspeções.
Figura 4.2: Custo das várias estratégias de manutenção ( SOUZA E RIPPER, 1998).
Esta metodologia pode ser utilizada pelo projetista para encontrar um material ou
componente com nível de durabilidade compatível, associado a uma visão mais global
dos custos do edifício (SONORIS, 1992; HENDRIKS et al, 2000).
Os custos de cada sistema de manutenção variam conforme a localização geográfica das
edificações e o meio ambiente em que se inserem. Observa-se, também, através da
Figura 4.2 a importância de uma manutenção planejada em termos de impacto nos
custos de manutenção.
A estratégia de manutenção exige que a edificação esteja devidamente cadastrada. Com
base neste cadastramento, é possível garantir um efetivo controle das atividades
rotineiras de inspeções, manter programas e registros adequadamente organizados e
registrar os reparos ou reforços que por ventura sejam necessários durante sua vida útil.
Assim, é importante para o planejamento da manutenção que o cadastro contenha, no
mínimo, o histórico da construção, compreendendo o projeto, memórias descritivas e de
cálculo, especificação, relatórios de ensaios de materiais, entre outros; as intervenções
Capítulo 4 Manutenção estratégica
49
técnicas ou manutenções já realizadas; o registro da vistoria cadastral (recebimento da
obra); os registros de vistorias de rotina, caso já realizadas e documentação fotográfica
e/ou em vídeo de algum problema patológico, caso tenha sido detectado.
Os danos e não conformidades observados nesta inspeção devem ser registrados e as
planilhas encaminhadas ao responsável pelo cadastro, que as analisará e tomará as
providências necessárias.
De acordo com a idade, a importância e a vulnerabilidade da edificação ou dos
materiais, componentes e subsistemas é que se definirá a periodicidade das inspeções.
Com a análise da planilha de inspeção periódica pode-se ter o enquadramento em uma
das seguintes situações (SOUZA E RIPPER, 1998):
danos desprezíveis, quando não há necessidade de se adotar nenhuma ação;
pequenos danos, que exigem pequenas intervenções que podem ser realizadas por
pessoal não especializado;
danos importantes, quando há necessidade de uma intervenção rigorosa, já que
estes danos podem ocasionar sérios prejuízos à durabilidade e à segurança da
edificação;
danos emergenciais, quando há grande perigo à segurança da obra, exigindo a
contratação de especialistas para a realização de uma inspeção, diagnóstico e
proposição de um plano de ações e providências;
alarme, nos casos de ruína iminente, devendo ser tomadas as medidas necessárias
para o escoramento parcial ou total da estrutura ou até mesmo, interdição da
edificação.
4.3 Estratégias de manutenção
A construção civil tem características próprias quanto à execução, mão-de-obra,
materiais empregados, grau de precisão de suas dimensões e variações de
comportamento decorrentes da integração com o meio no qual as edificações estão
inseridas. Ao se estabelecer um plano de manutenção deve-se considerar as
características específicas de obras civis para, então, futuramente, delimitar as diretrizes
da manutenção ao tipo e função da edificação (OLIVEIRA, 1992).
Capítulo 4 Manutenção estratégica
50
Desta forma, o conceito de manutenção implica numa clara identificação das
condicionantes do meio ambiente local, das características de projeto, da execução, dos
materiais e da operação, de forma a incluir, ainda nas etapas do processo produtivo
providências que venham minimizar as intervenções de manutenção ao longo da vida
útil da edificação (BIRINDELLI et al, 1994).
A manutenção estratégica é iniciada a partir do planejamento da utilização da
edificação, através do planejamento da manutenção, que inclui a formalização de um
manual do usuário; métodos de inspeção, incluindo intervalos e responsáveis por esta
atividade; planejamento e execução de reparos; níveis de desempenho de projeto, grau
de deterioração da edificação e seus componentes e subsistemas e custos para
manutenção (SHIRAYMA, 1993).
O projeto tem influência fundamental na vida útil e no próprio custo de manutenção de
forma que cabe ao projeto a adoção de medidas e soluções construtivas que inibam a
deterioração prematura, diminuindo, com isso, os custos de manutenção. (WALL, 1993;
SILVA, 1995; NIREKI, 1996; DUNSTON e WILLIAMSON, 1999).
Como proposta para um plano de manutenção estratégica tem-se:
a definição de como o componente ou subsistema pode ser acessado, limpo e
substituído;
a determinação da expectativa de durabilidade ou vida útil de um material ou
componente, bem como o prognóstico em caso de deterioração;
a substituição e a reparação de partes não estruturais, como divisórias, janelas,
instalações elétricas e hidráulicas são inevitáveis e devem ser previstas em projeto e
no manual de manutenção;
a definição de acesso ao componente ou subsistema, prevendo o transporte e a
remoção dos componentes ou subsistema;
a ergonomia do trabalho durante a manutenção;
a previsão da sua renovação;
a previsão para reparo e reforço, no caso de patologias;
Capítulo 4 Manutenção estratégica
51
a compatibilização da vida útil dos componentes, que devam ser conservados ou
substituídos com a mesma freqüência;
a decisão quanto a evitar ou facilitar a manutenção;
a proteção dos elementos dos agentes agressivos;
o detalhamento das juntas de modo a permitir eventuais substituições do selante;
a criação de acesso direto a cada componente para realizar sua manutenção e
a criação de manuais de utilização da edificação e seus componentes.
A partir das considerações e respostas aos vários quesitos, lembretes e recomendações
apresentados anteriormente será possível listar um grande número de providências a
serem tomadas junto ao projeto, cujo papel na manutenção está resumido no Quadro 4.1
(JOHN & CREMONINI, 1989; HEINECK e PETRUCCI, 1989)
Uma outra proposta de manutenção consiste numa metodologia que permite
acompanhar e prever as necessidades de manutenção (sistema de manutenção predial),
coletar e utilizar dados de custo, durabilidade e eficiência dos componentes da
edificação. Este sistema deve fornecer informações relevantes a respeito de custos de
utilização do edifício; das causas de patologias mais freqüentes com distinção das
origens nas várias etapas do processo construtivo; da avaliação da edificação pelo
usuário e de dados que permitam comparar o desempenho de vários prédios adotando-se
requisitos de desempenho sob diferentes aspectos (LOPES, 1993).
Portanto, a partir de informações de usuários e vistorias técnicas e da análise dos fatores
intervenientes na durabilidade de um elemento da edificação, um sistema de
manutenção predial permite prever as necessidades futuras de manutenção.
É importante ressaltar dois aspectos a serem observados na elaboração de sistemas de
manutenção predial. O primeiro refere-se ao planejamento do banco de dados, que deve
possuir uma estrutura básica a ser complementada à medida que as informações forem
coletadas; o outro aspecto refere-se às formas de aquisição das informações, que podem
ser extraídas de relatórios preenchidos por usuários, técnicos, subempreiteiros,
construtores e demais agentes envolvidos no processo de execução e uso da edificação
(LOPES, 1993).
Capítulo 4 Manutenção estratégica
52
Quadro 4.1: Considerações sobre o papel do projeto na manutenção (HEINECK e
PETRUCCI, 1989).
Subsistemas
subsistemas e materiais empregados
interfaces entre todos os subsistemas e materiais
identificação dos locais sujeitos à manutenção
vida útil esperada dos componentes e intervalos prováveis de manutenção
Função
deteriorada
exigências do usuário
variação das exigências ao longo do tempo
requisitos e critérios de desempenho a atender
deterioração, desempenho atingido, exigências não satisfeitas com a deteioração
natureza da falha física, mecânica ou geométrica
patologia e casos extremos de deterioração
Projeto
fase de projeto em que o componente e/ou subsistema é definido
concepção, lançamento do projeto, detalhamento
forma de expressão do componente e/ou subsistema, documentos gráficos, documentos
escritos, instruções, fiscalização e acompanhamento da execução
Informações
existentes
experiência anterior com o mesmo tipo de projeto ou componente
visita a obras semelhantes
bibliografia existente, catálogos técnicos, relatórios de pesquisa
normas prescritivas, especificações técnicas e especificações por desempenho
manuais de utilização
Deterioração
fatores de deterioração
1
agindo sobre o componente e/ou subsistema
condições de exposição
mecanismo de deterioração
contribuição de características físico-químicas dos materiais no mecanismo de
deterioração
contribuição da forma geométrica dos elementos e de suas junções no mecanismo de
deterioração
Como estratégia de manutenção, pode-se, ainda, citar o fornecimento de instruções de
condicionantes que possam resultar em problemas de durabilidade, como interações
entre componente e subsistema e os mecanismos de deterioração. Estes condicionantes
são a manutenção das propriedades dos materiais e componentes sob diferentes
1
Fatores atmosféricos (radiação, temperatura, água, elementos presentes no ar, ventos), fatores biológicos
(microorganismos, fungos, bactérias), fatores de carga (tensão e deformação), fatores de
incompatibilidade físico-químicos e fatores de uso (uso normal, abusivo, desgaste durante a manutenção).
Capítulo 4 Manutenção estratégica
53
condições de exposições e intervenções; a intensidade de fatores típicos de deterioração
relacionados com o tipo de edificação, exposição ao meio ambiente e desempenho de
projeto; a posição dos materiais e componentes na edificação quanto à exposição aos
vários fatores de deterioração; a posição dos materiais e componentes na edificação,
detectando, assim, possíveis deteriorações e a necessidade de adoção de medidas de
manutenção preventiva; o elo existente entre o custo inicial da obra, custos de
manutenção e a manutenção das propriedades dos materiais de construção e
componentes; a otimização da especificação e seleção do material (SONORIS, 1992;
GROCE et al, 1993).
A Figura 4.3 ilustra a influência da manutenção estratégica e da manutenção esporádica
no desempenho e vida útil do ambiente construído. Ressalta-se, ainda, a velocidade de
redução de desempenho quando da ausência de manutenção.
Figura 4.3: Influência da manutenção estratégica e esporádica no desempenho e vida útil
das edificações (SOUZA e RIPPER, 1998).
Para o caso de estruturas, onde se concentra a maior parte das pesquisas nesta área, um
programa intenso de manutenção nos pontos mais vulneráveis da estrutura deve estar
definido tanto na fase de projeto quanto nas fases de construção e uso (ROSTAM e
Capítulo 4 Manutenção estratégica
54
SCHIESEL, 1993; CLIMACO e NEPOMUCENO, 1994; SARJA e VESIRAKARI,
1996).
Por conseguinte, pode-se apresentar um plano de manutenção que consiste basicamente
em um cadastro da obra, elaboração de manuais de inspeção e de reparos, cronograma
de inspeções, sistema de gestão de informações, e diretrizes que orientem a elaboração
de projetos.
As etapas do plano de manutenção iniciam-se pelo cadastramento, com a descrição do
meio ambiente em que está localizada a edificação, além do registro de suas
características dimensionais e estruturais.
A padronização dos procedimentos para as inspeções seguem o cronograma
previamente estabelecido. As inspeções são subdivididas em diferentes modalidades,
que se classificam em primeira inspeção de implantação do plano, inspeção rotineira,
inspeção especial de controle de qualidade e inspeção de emergência. Para cada
modalidade são estabelecidos o objetivo da inspeção, a equipe, o equipamento e as
fichas de inspeção, com uma tabela das ocorrências constatadas.
Na análise das ocorrências, detectadas na inspeção, fundamenta-se a tomada de decisão
quanto ao acompanhamento, reparo ou reforço.
As informações obtidas nas inspeções, analisadas, organizadas e registradas no banco de
dados possibilitam avaliar critérios e procedimentos adotados nas fases de projeto,
especificações e execução das obras (BIRINDELLI et al, 1994).
As estratégias de utilização e manutenção definidas e delimitadas na sua concepção
devem ter sempre uma interação com os critérios de projeto de estruturas duráveis.
Assim sendo, as estruturas devem ser calculadas, projetadas, detalhadas e construídas
considerando que durante sua vida útil devem tornar possível o desenvolvimento de
uma manutenção apropriada. Para satisfazer os requisitos da durabilidade é necessário
consolidar alguns critérios de projeto. O Quadro 4.2 apresenta algumas destas
recomendações.
Capítulo 4 Manutenção estratégica
55
Quadro 4.2: Recomendações de projeto para satisfazer os requisitos da durabilidade
(BRANDÃO & PINHEIRO, 1998; HELENE, 1997).
Recomendações de projeto Justificativa
Forma estrutural adequada na fase inicial de
projeto
Evitar arranjos estruturais sensíveis que dificultem o
acesso a todas as partes críticas da estrutura para
manutenção preventiva
Garantir qualidade adequada do concreto nas
camadas superficiais dos elementos estruturais
Espessura, baixa porosidade, qualidade do concreto de
cobrimento
Assegurar a integridade de superfícies, bem
como cuidados com cantos e arestas críticas
Detalhamento adequado da armadura dos componentes
estruturais de concreto
Estabelecer planos de inspeção e de
manutenção para a estrutura
Previsão de atividades de manutenção, reparo e
substituição dos elementos mais vulneráveis
4.3.1 Estratégias de manutenção utilizadas em escolas públicas
Conforme apresentado no item anterior, no estabelecimento do plano de manutenção
deve-se considerar as características da obra, o meio ambiente local, as características
do projeto, da execução, dos materiais e operação. Esta consideração vale também para
as escolas públicas, que podem também passar por um planejamento de manutenção,
como os apresentados anteriormente.
O grande problema da manutenção das escolas públicas é o fato de que apesar da
existência de boas soluções técnicas, não há uma viabilização financeira por parte da
administração. Assim, as organizações político-administrativas responsáveis pelo setor
não incentivam a implantação de soluções para a manutenção.
Devido principalmente a este problema, uma das soluções encontradas para a
manutenção é adotar recomendações pró-ativas para as etapas do processo produtivo
abordando os aspectos técnicos destas edificações. Com esta proposta objetiva-se
diminuir custos e ampliar prazos para a realização das atividades de manutenção
corretiva.
Conforme indicado, estas propostas refletem um conjunto de ações que visam melhorar
os processos existentes, eliminando etapas desnecessárias, racionalizando e reavaliando
tarefas. É importante a ressalva de que este planejamento deve ser iniciado nas etapas
do processo construtivo e se estender durante a vida útil da edificação.
Capítulo 4 Manutenção estratégica
56
4.4 Considerações finais
A falta de atenção dispensada à atividade de manutenção ocorre devido ao fato desta
atividade ser considerada como último objetivo do processo produtivo, relegando a
satisfação e bem estar dos usuários do edifício a um plano inferior.
É importante que se desenvolva um conhecimento voltado à manutenção, para que se
criem mecanismos financeiros que a viabilize e para que se considere um planejamento
voltado à manutenção estratégica do ambiente construído.
Igualmente relevante é o estabelecimento de um intercâmbio de informações mais
intenso sobre manutenção com o objetivo de compensar a escassez de dados técnicos e
estatísticos nesta área.
Em situações em que se tem um grande número de edificações e se objetiva atender às
necessidades dos usuários e otimizar recursos, como é o caso de escolas públicas, é
necessário o desenvolvimento de estruturas e de tecnologias adequadas e a adoção de
planos de manutenção estratégica, que têm como objetivo diminuir custos de
manutenção e intervenções e melhorar a qualidade das edificações, aumentando o nível
de satisfação dos usuários e reduzindo o custo global ao longo do ciclo de vida útil das
edificações.
Com a explanação sobre os assuntos referentes a manutenção, será apresentada no
próximo capítulo a apresentação da metodologia utilizada nesta pesquisa.
5. METODOLOGIA
5.1 Introdução
Desempenhando um papel importante na relação ambiente-usuário, a Avaliação Pós-
Ocupação (APO) tem demonstrado que qualquer edificação em uso deve estar em constante
avaliação.
A fundamentação dos estudos de Avaliação Pós-Ocupação (APO) em metodologias
sistêmicas reconhecidas, seleções amostrais e análise comparativa de dados é de grande
importância para sua consolidação do ponto de vista científico.
Dentro deste contexto, a Avaliação Pós-Ocupação integra a metodologia apresentada neste
capítulo, iniciada com a revisão bibliográfica dos assuntos tratados nesta dissertação, com
ênfase em Avaliação Pós-Ocupação, patologias e etapas do processo produtivo e manutenção
das edificações.
Assim, partindo de um levantamento bibliográfico, o principal objetivo desta dissertação é o
delineamento e aplicação da metodologia de APO para edificações da UFES, com o propósito
de diagnosticar e definir recomendações para a redução da incidência de patologias em futuras
edificações. Além disso, pretende-se estabelecer um programa de manutenção e, através dos
resultados obtidos no estudo de caso, realimentar o ciclo do processo de produção e uso de
semelhantes edificações.
Desta forma, o objetivo deste capítulo é apresentar a metodologia utilizada nesta dissertação,
desde a etapa de revisão bibliográfica até a proposição de manutenção estratégica.
5.2 Planejamento
5.2.1 Aspectos metodológicos
O presente trabalho apresenta algumas peculiaridades, envolvendo os tipos de pesquisa
bibliográfica e descritiva.
Na revisão bibliográfica apresenta-se um levantamento dos principais fatores intervenientes
em patologias levantadas em outros trabalhos, objetivando auxiliar o diagnóstico das
patologias apresentadas no capítulo 6 e a proposição de sugestões para evitá-las. Situou-se,
ainda, a influência e a importância das etapas de planejamento, projeto, especificação de
materiais, execução e uso no controle de patologias e nos programas de manutenção.
Capítulo 5 Metodologia
58
A revisão bibliográfica também contribui para a proposição de conceitos de manutenção e
discussão de alguns aspectos importantes, dentro do contexto da pesquisa, além do
levantamento de estratégias de manutenção apresentado por alguns autores.
A pesquisa bibliográfica também serviu de base para o delineamento da metodologia de
Avaliação Pós-Ocupação, que fez parte da pesquisa descritiva, uma vez que foi realizada com
o intuito de obter informações e conhecimentos prévios sobre um problema para o qual se
procura resposta.
A pesquisa descritiva, por sua vez, observa, registra, analisa e correlaciona fatos ou
fenômenos (variáveis) sem manipulá-los, procurando descobrir a freqüência com que um
fenômeno ocorre, suas características e natureza (CERVO & BERVIAN, 1996; REY, 1997).
Este tipo de pesquisa pode assumir várias formas
1
. No caso específico desta dissertação, a
pesquisa assumiu a forma de estudo de caso, onde se trabalhou com levantamentos
qualitativos, ou seja, observações e entrevistas, que permitiram validar os resultados obtidos a
partir dos tipos de coleta de dados adotados.
É importante ressaltar que quando se trabalha com Avaliação Pós-Ocupação são adotados
levantamentos qualitativos e quantitativos, com observações técnicas, medições e entrevistas,
pré-testes e questionários para futura análise e interpretação dos dados (ZAPATEL, 1992).
5.2.2 Etapas
A Figura 5.1 ilustra a metodologia utilizada nesta dissertação.
5.2.2.1 Revisão bibliográfica
Como apresentado anteriormente a revisão bibliográfica foi dividida em:
1. Revisão da literatura, com ênfase nos conceitos e operacionalização do método de
Avaliação Pós-Ocupação, nos métodos de levantamento de campo, e na discussão da
metodologia utilizada em escolas públicas. Através da abordagem do capítulo 2 pôde-se
delinear a metodologia de estudo de caso específica para esta dissertação.
1
A pesquisa descritiva pode assumir a forma de estudo exploratório, estudos descritivos, pesquisa de opinião, de
motivação, estudo de caso e pesquisa documental (CERVO & BERVIAN, 1996).
Capítulo 5 Metodologia
59
Revisão bibliográfica
Estudo de caso
Análise dos dados
Diagnóstico das patologias
Análise dos dados
Análise das causas
prováveis
Proposição de sugestões
Proposta de programa de
manutenção estratégica
Figura 5.1: Base metodológica adotada na dissertação.
2. No capítulo 3 abordou-se a influência do processo produtivo no controle de patologias e
na manutenção, onde foram apresentados os principais cuidados dentro do processo
construtivo visando à diminuição de futuras atividades de manutenção e à redução do
aparecimento de problemas patológicos na edificação, assim como à importância de um
maior controle de qualidade em todas as etapas do processo construtivo.
Com a revisão bibliográfica apresentada no capítulo 3 foi também realizado um
levantamento das principais patologias identificadas em escolas públicas e em outros
tipos de edificação, assim como os principais fatores intervenientes nestas patologias.
Este levantamento pôde auxiliar o diagnóstico e a proposição de sugestões para evitar as
patologias observadas.
Capítulo 5 Metodologia
60
3. Para servir de base para a proposição da manutenção estratégica realizada no capítulo 6,
fez-se uma revisão bibliográfica no capítulo 4 de alguns planos de manutenção
estratégica apresentados por outros autores, além da apresentação de definições,
classificações e aspectos importantes de manutenção.
A metodologia empregada na revisão bibliográfica consistiu em consulta à base de dados;
consulta à internet; busca em artigos de periódicos; busca em anais de congresso; seminários
e artigos de jornais.
5.2.2.2 Estudo de caso
Após a revisão da bibliografia sobre Avaliação Pós-Ocupação e delineamento da metodologia
de Avaliação Pós-Ocupação, foi realizado o estudo de caso, onde definiram-se e
selecionaram-se os edifícios da UFES como universo amostral, com base em critérios que
serão melhor detalhados no item 5.2.3.4 deste capítulo.
Em relação a análise dos dados, foram apresentadas as distribuição das edificações avaliadas
por idade, construtora, tipo de edifício e centro a que pertencem, que foram algumas das
variáveis consideradas.
Como parte da metodologia de Avaliação Pós-Ocupação de edifícios da UFES foram
elaboradas fichas técnicas para a anotação das observações obtidas nas visitas aos edifícios,
sendo também criado um banco de registros fotográficos.
É importante ressaltar que a partir da revisão bibliográfica apresentada no capítulo 3 pôde-se
levantar as principais patologias identificadas em escolas públicas e elencar as patologias que
fizeram parte das fichas técnicas. Pôde-se verificar que as patologias encontradas em escolas
públicas não diferem muito das patologias observadas em edificações em geral (ANDRADE
& DAL MOLIN, 1997; ORNSTEIN & MARTINS 1997; GRILO & CALMON, 2000; LEVY
& HELENE, 2000).
Além das observações realizadas nos edifícios selecionados, foram aplicadas entrevistas nos
departamentos da Prefeitura da UFES, com o objetivo de obter informações sobre a
manutenção das edificações da UFES, sobre critérios de seleção das empresas construtoras,
sobre projeto, especificações e construção, entre outros dados que foram melhor analisados e
discutidos no capítulo 6.
Capítulo 5 Metodologia
61
5.2.2.3
Diagnóstico das patologias
Após o estudo de caso, foram extraídas das fichas de registros, utilizando-se dos recursos de
um programa estatístico (SPSS 8.0 for Windows), as principais patologias existentes nestas
edificações.
Para a realização do diagnóstico, as patologias observadas nos subsistemas foram organizadas
em quatro grupos principais (fissuras, corrosão da armadura, manchas de umidade e bolor e
infiltração).
Para auxiliar o diagnóstico das patologias selecionadas foram analisados também os projetos
das edificações avaliadas juntamente com o caderno de especificação adotado pela UFES,
onde foram observados detalhes de projeto, especificação de resistência característica do
concreto (fck), recomendações construtivas, entre outros.
5.2.2.4 Causas prováveis das patologias
Nesta fase da pesquisa, foi realizada uma avaliação sobre as causas prováveis das patologias
apresentadas nos quatro grupos principais.
A cada patologia observada foram apresentadas as causas prováveis que podem ter originado
ou acentuado o problema. Além das observações de campo, a revisão bibliográfica auxiliou
esta etapa da dissertação, fornecendo subsídios teóricos para a discussão das causas dos
problemas identificados.
5.2.2.5 Proposição de sugestões para evitar as patologias observadas
Após a identificação de possíveis causas dos problemas observados, foram propostas
sugestões com base em soluções de projeto, especificações de materiais e execução para
evitar as patologias identificadas. Observou-se, através da revisão bibliográfica do capítulo 3,
que as decisões tomadas durante as etapas do processo produtivo da construção, bem como o
controle de qualidade efetuado durante essas etapas, estão intimamente ligadas aos problemas
patológicos que poderão ocorrer na edificação (DÓREA e SILVA, 1999).
5.2.2.6 Proposta de programa de manutenção estratégica
Como proposição final desta dissertação, foram enfocados os pontos deficientes dentro do
caderno de encargos e especificações da UFES, que poderiam ser a causa das patologias
observadas, e propostas sugestões de melhorias e atualizações de algumas de suas
Capítulo 5 Metodologia
62
especificações. Esta base de informações integrou algumas das estratégias da manutenção,
que têm por objetivo a diminuição dos problemas patológicos em futuras edificações e
redução dos custos de manutenção.
Além da manutenção estratégica foi enfocada também a manutenção preventiva, pois mesmo
com algumas soluções que podem diminuir os serviços de manutenção sabe-se os materiais e
componentes têm vida útil limitada, cabendo à manutenção preventiva exibir ou monitorar a
deterioração dos mesmos.
E finalmente foi enfatizada, também, a manutenção corretiva dentro deste contexto, com o
objetivo de prolongar a vida útil residual da edificação.
5.2.3 Estudo de caso
5.2.3.1 Componentes
O planejamento da pesquisa, independente da forma de coleta e tratamento de dados, envolve
ao menos quatro aspectos: a seleção das questões a serem estudadas, dos dados relevantes e
dos dados a serem coletados, e a análise dos resultados.
Desta forma, cinco componentes foram importantes para a realização deste estudo de caso:
as questões em estudo;
as proposições, ou seja, as hipótese da pesquisa, que são formuladas para melhor
direcionamento da pesquisa;
a unidade de análise, ou seja, a definição dos indivíduos, organizações e elementos que
integram o estudo de casos. Constitui o universo amostral selecionado.
a conexão lógica entre dados e proposições, ou seja, os passos seguidos para análise;
os critérios para interpretação dos dados (YIN, 1994).
Estes cinco componentes, que serviram de base para o planejamento deste estudo de caso,
estão apresentados no Quadro 5.1.
Capítulo 5 Metodologia
63
Quadro 5.1: Componentes do estudo de caso.
As questões em estudo
quais as principais patologias existentes em escolas públicas; como é possível evitar
estas patologias e diminuir custos de manutenção
Suas proposições
as patologias observadas na UFES originam-se em grande parte por deficiências nas
etapas do processo construtivo e a partir de um maior controle de qualidade realizado
durante estas etapas pode-se evitar ou diminuir a incidência de patologias
Unidade de análise
as edificações da UFES selecionadas para avaliação
A conexão lógica entre
dados e proposições
a identificação das causas prováveis das patologias apresentadas e a proposição de
sugestões para evitar as patologias apresentadas
Critérios para
interpretação dos dados
procurou-se identificar as principais patologias existentes nos edifícios da UFES e os
pontos problemáticos no caderno de encargos da UFES para a proposição de uma
manutenção estratégica
5.2.3.2 Caracterização do universo pesquisado
A partir dos resultados obtidos nas entrevistas com os chefes de departamento da Prefeitura da
UFES e da pesquisa em acervo da biblioteca da UFES para a obtenção de informações sobre
dados históricos da construção dos edifícios do campus de Goiabeiras, que estão apresentados
no item 5.2.3.4, realizou-se a caracterização do universo pesquisado. Os dados obtidos com
esta pesquisa referem-se às características gerais das edificações em torno de ano de
construção, tipo de edifício, centro a que pertencem, área construída e empresa construtora.
Primeiramente, buscou-se resgatar um pouco da história da UFES, com intuito de obter
informações importantes para a definição da amostra.
Em 1967, teve início a construção dos primeiros pavilhões no campus de Goiabeiras, sendo
recomendada a construção dos seguintes pavilhões em ordem crescente, (MARCHINI, 1969;
BORGO, 1995):
1. Casa universitária,
2. Administração central,
3. Departamento de Educação Física,
4. Ciências Econômicas,
5. Belas Artes,
6. Centro de Estudos Gerais (antigo CEG).
Capítulo 5 Metodologia
64
A primeira obra a ser edificada no novo campus foi o edifício onde hoje funcionam a Pró-
Reitoria de Extensão, a Pró-reitoria de Graduação, a Secretaria de Comunicação e
Divulgação, a Secretaria de Assuntos Comunitários e a Secretaria de Produção e Difusão
Cultural.
A UFES, hoje, é uma instituição de ensino superior consolidada, atuando em todas as áreas do
conhecimento humano. Através dos quatro campi, ela estende suas funções de ensino,
pesquisa e extensão a todo o Espírito Santo. No campus Alaor de Queiroz Araújo, situado no
Bairro de Goiabeiras, que é o alvo desta pesquisa, estão instaladas as atividades de ensino,
pesquisa e extensão da maioria dos cursos oferecidos pela UFES. Este campus divide-se em
(BORGO, 1995):
Centro Tecnológico (CT),
Centro de Artes,
Centro de Ciências Jurídicas e Econômicas (CCJE),
Centro Pedagógico (CP),
Administração Central,
Centro de Ciências Exatas (CCE),
Centro de Ciências Humanas e Naturais (CCHN),
Centro de Educação Física.
O campus Alaor de Queiroz Araújo possui uma área total de 1.592.545,00 m
2
, onde constam
126 edificações, distribuídas conforme apresentado na planta de situação (Anexo 1), sendo
que 73 destas edificações são cabines, guaritas, quadras de esportes, bancos, áreas de lazer
com churrasqueira, abrigo para veículos, orquidário e viveiros. O restante refere-se aos
edifícios de sala de professores, salas de aula, administração, laboratórios e vivência.
Os edifícios existentes na UFES foram construídos durante as décadas de 70, 80 e 90 por
diversas empresas e classificam-se em:
didáticos: destinados a salas de aula e centros acadêmicos;
administrativos: destinados a salas de professores e salas administrativas (xerox, sala de
reuniões, departamento, funcionários, colegiado, almoxarifado);
Capítulo 5 Metodologia
65
de vivência: destinados a bibliotecas, teatro, cinema, cantinas, entre outros;
de laboratórios: destinada a experiências científicas, maquinário e computação.
Dentro deste contexto e considerando a importância da Prefeitura da UFES na manutenção
predial, procurou-se na própria Prefeitura informações sobre as atribuições, funções e
atividades de cada departamento.
A primeira informação obtida neste momento foi quanto ao organograma da Prefeitura da
UFES, que serviu de base para a visualização dos departamentos entrevistados e suas
atribuições.
Durante esta fase da pesquisa, observou-se que a Prefeitura da UFES passou por uma
mudança em seu organograma em meados da década de 90, de forma que, atualmente, possui
um organograma oficial (Figura 5.2) e outro utilizado na prática (Figura 5.3).
Observou-se nos organogramas que a estrutura da Prefeitura da UFES passou por algumas
mudanças, motivados pela necessidade da inclusão de uma comissão permanente de licitação
e pela mudança de alguns Departamentos em nível operacional. O Departamento de
obras/manutenção foi dividido em manutenção predial e manutenção de móveis/utensílios.
Desta forma, foram elaborados questionários específicos para cada departamento da Prefeitura
da UFES com intuito de obter algumas informações e dados importantes para a pesquisa.
Estes questionários estão apresentados no Anexo 2.
Os departamentos e suas atribuições são:
Comissão permanente de licitação:
Realiza licitações para execução de obras e serviços,
para aquisição de materiais necessários à manutenção; elabora editais de licitação; realiza
consultas de preços, convites, tomadas de preço e concorrências dentro das exigências
legais;
Departamento de planejamento físico: Elabora planos e projetos para o
desenvolvimento físico e a manutenção do campus universitário; elabora projetos
executivos de arquitetura e engenharia, layout de equipamentos/móveis bem como
especificações e orçamentos para obras e reformas de edifícios e da infra estrutura; coleta
e mantém atualizadas as informações do cadastro físico das instalações permanentes da
UFES;
Capítulo 5 Metodologia
66
Departamento obras/manutenção: Coordena e controla, direta ou indiretamente, as
atividades relacionadas com a execução de construções, reformas e manutenção da infra-
estrutura;
Coordenação de obras e fiscalização: Acompanha e fiscaliza as obras e serviços de
infra-estrutura e reformas; relata em diário de obra; emite parecer sobre o andamento dos
serviços; efetua medições; juntamente com a direção do departamento, soluciona os
problemas surgidos no andamento das obras e serviços.
SECRETARIA
ADMINISTRATIVA
COORDENAÇÃO
FISCALIZAÇÃO
COORDENAÇÃO
MANUTENÇÃO
DEPARTAMENTO
OBRAS/
MANUTENÇÃO
COORDENAÇÃO
PROJETOS
SEÇÃO
CADASTRO/
PLANEJAMENTO
DEPARTAMENTO
PLANEJAMENTO
FÍSICO
SEÇÃO
TRANSPORTES
SEÇÃO
VIGILÂNCIA
SEÇÃO
MANUTENÇÃO
MÓVEIS/
UTENSÍLIOS
DEPARTAMENTO
SERVIÇOS
GERAIS
PREFEITO
Figura 5.2: Organograma oficial da Prefeitura da UFES (documentos internos da Prefeitura da
UFES).
SECRETARIA
ADMINISTRATIVA
COMISSÃO
PERMANENTE
DE LICITAÇÃO
SEÇÃO DE
MANUTENÇÃO
MÓVEIS/
UTENSÍLIOS
COORDENAÇÃO
MANUTENÇÃO
PREDIAL
DEPARTAMENTO
OBRAS/
MANUTENÇÃO
COORDENAÇÃO
PROJETOS
OBRAS
COORDENAÇÃO
FISCALIZAÇÃO
DEPARTAMENTO
PLANEJAMENTO
FÍSICO
SEÇÃO
TRANSPORTES
SEÇÃO
VIGILÂNCIA
SEÇÃO
CADASTRO/
PLANEJAMENTO
DEPARTAMENTO
SERVIÇOS
GERAIS
PREFEITO
Figura 5.3: Organograma da Prefeitura da UFES atualmente em vigor (documentos internos da
Prefeitura da UFES).
No Quadro 5.2 estão apresentados cada departamento entrevistado e o objetivo de cada
entrevista.
Capítulo 5 Metodologia
67
Quadro 5.2: Os departamentos entrevistados e os objetivos de cada entrevista.
Departamento Objetivos da entrevista
Comissão
Permanente de
Licitação
Evidenciar quais são e como são as empresas construtoras das edificações da UFES, ou
seja, qual o porte dessas empresas, se elas realizam um controle de qualidade nas etapas do
processo produtivo, se possuem certificação de qualidade (ISO 9001, ISO 9002 ou PBQP-
h) e qual o critério que a UFES adota para a escolha destas empresas.
Departamento
planejamento físico
Averiguar as características gerais dos edifícios da UFES, como quem ocupa cada
edificação, quantas edificações existem no campus e em que ano foram construídas. Outra
informação importante obtida nesta entrevista diz respeito aos projetos das edificações da
UFES, ou seja, quem realiza, quem especifica os materiais de construção, se existe as-built
e, principalmente, se há uma retroalimentação aos projetistas dos problemas ocorridos nas
edificações decorrentes das falhas dos projetos.
Departamento
obras/manutenção
Constatar como é realizada a manutenção dos edifícios da UFES, se existe manutenção
preventiva ou corretiva, quais os gastos anuais com a manutenção, quais os critérios para a
realização de reparos nos edifícios e quais edificações que mais apresentam problemas e
que problemas são esses.
Coordenação de
obras e fiscalização
Obter informações a respeito dos métodos e técnicas construtivas para realização dos
edifícios da UFES e observar se os prazos do cronograma dos serviços são acompanhados
e se há uma fiscalização da UFES em relação às etapas do processo produtivo.
5.2.3.3 Metodologia da Avaliação Pós-Ocupação (APO)
A Figura 5.4 ilustra a seqüência de trabalho a ser utilizada em cada uma das etapas da
Avaliação Pós-Ocupação (APO).
elaboração e
aplicação do
Levantamento de
campo
(levantamento das
patologias)
entrevista
levantamento da
população amostral
representativa
tabulação dos
dados
gráficos
cadastro
atualizado
definição da
amostra
análise dos
dados
tabulados
Figura 5.4: Etapas da metodologia da Avaliação Pós-Ocupação (a partir de ORNSTEIN, 1992)
Foi elaborado um questionário que serviu de base para a entrevista aplicada nos
departamentos da Prefeitura da UFES. As entrevistas realizadas com os chefes dos
departamentos da Prefeitura possibilitaram a obtenção de informações sobre as edificações,
Capítulo 5 Metodologia
68
como as características gerais dos edifícios, a manutenção realizada nestas edificações, entre
outras informações relevantes.
Como explanado no capítulo 2, as entrevistas têm várias características, como o fato de serem
abertas/informais e estruturadas (com uma lista de pontos que constituem um guia), além de
terem durações variadas, podendo ser aprofundadas ou não (REIS & LAY 1994),
Juntamente com as informações obtidas na entrevista foi realizado um intenso trabalho de
busca de informações nos registros no acervo da biblioteca da UFES; e, finalmente, foi
elaborado um cadastro atualizado das edificações. Este cadastro consiste num quadro
contendo informações a respeito da área construída, do ano de construção e da empresa
construtora de cada edificação. Pode-se visualizar, no Quadro 5.3, o cadastro das edificações
selecionadas para a Avaliação Pós-Ocupação.
As informações sobre os edifícios foram apenas um dos critérios para a definição da
população amostral representativa. Os critérios adotados estão melhor detalhados no item
5.2.3.4.
Uma vez definida a amostra foi realizado o levantamento de campo, onde utilizaram-se as
fichas técnicas e a observação visual para o registro das patologias dos edifícios selecionados
para a avaliação. A técnica adotada para o registro deste tipo de observação foram fotografias,
que são muito utilizadas em pesquisas de APO, pois documentam certas condições do edifício
que possibilitam novos exames e análises após o levantamento (PREISER et al, 1988;
ORNSTEIN, 1991).
Para a tabulação dos dados utilizaram-se os recursos do programa SPSS 8.0 juntamente com
gráficos que auxiliaram a identificação das principais patologias observadas nos edifícios para
futura análise e proposição de metodologia de manutenção estratégica em edificações da
UFES.
5.2.3.4 Critérios para a definição da amostra
O agrupamento e a seleção de edifícios foram realizados com base nos seguintes critérios:
representatividade: após o levantamento de quais centros existiam na UFES e quantos
edifícios continha cada centro, tentou-se selecionar um ou mais edifícios que
representassem cada centro;
Capítulo 5 Metodologia
69
Quadro 5.3: Relação das edificações da UFES selecionadas para a avaliação (com ano de
construção, construtora e área construída).
EDIFICAÇÃO
Área
construída
(m
2
)
Constr.
(ano)
Construtora
1. Centro de artes – CEMUNI 3 1764,00 1968/
1970
Plano Diretor Físico
2. Escola de 1º grau–módulo 1 1219,15 1984/
1987
Não informado
3. Restaurante universitário 4769,88 1981 A. Machado engenharia S.A/
Administração direta ETA/UFES
4. Centro de vivência 2196,00 1994 Ribeiro Eng. LTDA
5. Teatro universitário 4000,00 1999 W. F. Eng. LTDA
6. Administração central 3426,86 1979/
1983
CIEC – Comércio, Indústria,
Engenharia Capixaba S/A
7. Biblioteca central 5578,50 1981 CIEC – Comércio, Indústria,
Engenharia Capixaba S/A. A.
Machado Eng. S/A
8. CCJE – ED-III 999,65 1975 Não informado
9. CCJE – Ed. departamental 299,73 1979 ENGECOR – Engenharia,
comércio e Representações S/A
10. CEG – Ed. botânica 789,00 1993 PROENG Const. LTDA
11. CP – laboratório de aprendizagem 400,00 1995 BAUHAUS Eng.
12. Núcleo de processamento de dados 1125,07 1982 Ad. Direta ETA/UFES
13. Centro de línguas 1516,40 1996 Adm. Direta (FCAA)
14. CT - engenharia da computação –
CT-III
2413,94 1981 Não informado
15. CT - administração – CT-IV 1024,54 1978 Não informado
16. CT - laboratório informática – CT
VII
800,00 1995 TECPLANO LTDA/ CAKTUS
eng.
17. CT – Ed. aulas/laboratórios–CT-I 2244,46 1979 ENGECOR – Engenharia,
comércio e representações S/A
18. CT - ITUFES – CT-V 3874,82 1979 Não informado
19. CT - pós–graduação em informática
– CT-VI
1654,98 1999 BAUHAUS Eng./ TOMAZELLE
20. CCE – Administração 800,00 1995 VILLAR MELLO
21. IC-III 2574,36 1973 Não informado
características construtivas, como edifícios de concreto aparente; de um, dois ou três
pavimentos, entre outros. É importante ressaltar que em edifícios do mesmo centro que
Capítulo 5 Metodologia
70
apresentavam diferentes características construtivas, optou-se em alguns casos pela
escolha de mais de um prédio;
a localização dentro do campus da UFES, ou seja, optou-se pela escolha de edifícios em
diferentes localizações, como próximo ao lago, à rua principal, à área de manguezal, entre
outras;
informações existentes: registros quanto às características gerais, ou seja, ano de
construção, tipo de edificação, centro a que pertencem e empresas construtoras;
quantidade: como apresentado no item 5.2.3.2, o campus Alaor Queiroz Araújo apresenta
126 edificações, das quais 73 são cabines, guaritas, quadras de esportes, bancos, áreas de
lazer, entre outros; e 53 são edifícios de sala de professores, salas de aula, administração,
laboratórios e vivência, que foi o grupo de edifícios pré-selecionado para a avaliação.
Porém, destes 53 edifícios selecionou-se 40% como amostra representativa, que foram os
21 prédios avaliados.
Um dos objetivos da entrevista aplicada na Prefeitura da UFES foi levantar dados para
definição da amostra, juntamente com a pesquisa em acervo da biblioteca da UFES, sendo
definida a amostra somente após as entrevistas.
5.2.3.5 Características das edificações selecionadas
Na tabela 5.1, Tabela 5.2, Tabela 5.3 e Tabela 5.4 são apresentadas as distribuições dos
edifícios avaliados por idade, construtora, tipo de edifício e centro a que pertence, que foram
algumas das variáveis consideradas. Serão apresentados também gráficos para melhor ilustrar
os respectivos resultados (Figura 5.5, Figura 5.6, Figura 5.7 e Figura 5.8).
Tabela 5.1: Distribuição dos edifícios por idade.
Década Número de edifícios Freqüência (%)
70 6 28,6
80 7 33,3
90 8 38,1
Total 21 100,0
Capítulo 5 Metodologia
71
Figura 5.5: Distribuição dos edifícios por idade.
28,6
33,3
38,1
0
5
10
15
20
25
30
35
40
Freqüência (%)
Década
de 70
Década
de 80
Década
de 90
Década
Tabela 5.2: Distribuição dos edifícios avaliados por tipo.
Tipo do prédio Número de edifícios Freqüência (%)
Didático 7 33,3
Administrativo 7 33,3
Vivência 4 19,0
Laboratório 3 14,3
Total 21 100,0
33,3 33,3
19
14,3
0
5
10
15
20
25
30
35
Freqüência (%)
Didático
Administrativo
Vivência
Laboratório
Tipo
Figura 5.6: Distribuição dos edifícios por tipo.
Capítulo 5 Metodologia
72
Tabela 5.3: Freqüência de edifícios avaliados de acordo com a empresa construtora.
Construtora Freqüência %
Ad. Direta (UFES, FCAA) 4 19,2
BAUHAUS Eng. 2 9,6
CIEC 2 9,6
Construtora LOYD 1 4,8
ENGECOR 1 4,8
PROENG 1 4,8
Ribeiro Eng. 1 4,8
Tecplano LTDA/ Cactus eng. 1 4,8
W.F. Eng. LTDA 1 4,8
Não informado 7 33,3
Total 21 100,0
Figura 5.7: Distribuição dos edifícios por empresa construtora.
Tabela 5.4: Distribuição de edifícios avaliados de acordo com o centro a que pertencem.
Centro Número de edifícios Freqüência (%)
CT 6 28,6
CCE 1 4,8
CCHN (CEG) 3 14,3
Artes 1 4,8
CCJE 2 9,5
Pedagógico 1 4,8
Administração 7 33,3
Total 21 100,0
Capítulo 5 Metodologia
73
Figura 5.8: Distribuição de edifícios avaliados por centro.
Com relação às informações técnicas, é importante ressaltar que os edifícios selecionados
apresentam quase todas as mesmas tipologias construtivas:
fundações: concreto armado;
estrutura: concreto armado, com fck variando de 15 a 20 MPa, sem especificação de
relação de água/cimento;
alvenaria: tijolo ou bloco cerâmico;
cobertura: laje com telhas de cimento amianto;
revestimento de piso interno e externo: piso de borracha, piso vinílico, de alta
resistência, de granito, pedra portuguesa, granilite e cerâmica;
revestimento e pintura externos: revestimento cerâmico, argamassa e tinta látex acrílica;
revestimentos e pintura internos: argamassa e tinta látex PVA;
esquadrias: madeira, alumínio e de ferro com vidros.
5.2.4 Levantamento de campo
Elaboraram-se quatro questionários com o objetivo de obter informações importantes sobre a
manutenção das edificações da UFES, entre outros assuntos que servissem de suporte para a
pesquisa. Através das informações obtidas com o questionário pôde-se definir a amostra.
Capítulo 5 Metodologia
74
A entrevista foi estruturada a partir de perguntas abertas que proporcionassem maior liberdade
nas respostas. No momento da pesquisa as perguntas foram separadas por departamento.
Selecionado o elenco de perguntas aplicado nos departamentos da Prefeitura Universitária da
UFES e os seus objetivos, elaborou-se o questionário (Anexo 2), que foi aplicado nos vários
departamentos da Prefeitura Universitária da UFES.
Além da aplicação da entrevista foram realizadas vistorias técnicas, através das fichas de
registro (Anexo 3), e inspeção das edificações selecionadas, com o objetivo de observar e
registrar as patologias das edificações avaliadas, cujas análises merecerão destaques na
proposição da manutenção estratégica (capítulo 6).
5.3 Considerações finais
A utilização de entrevistas e observações visuais em Avaliação Pós-Ocupação (APO) são
métodos muito adotados em pesquisas do gênero. A utilização da entrevista constituiu
instrumento eficiente e rápido da aplicação da metodologia utilizada, oferecendo subsídios
para a análise. A entrevista adotada depende de cada estudo de caso, dos objetivos a serem
alcançados e do tratamento de dados.
A metodologia apresentada neste capítulo foi desenvolvida com o objetivo de observar e
avaliar a situação das edificações selecionadas, em relação à incidência de problemas
patológicos para diagnóstico e proposição de estratégias para o projeto, especificação de
materiais e execução que garantam a vida útil prevista e o desempenho de projeto.
A proposição de uma manutenção estratégica visou reduzir e planejar os custos de
manutenção, além de melhorar a qualidade das edificações a serem construídas, constituindo
um dos focos do próximo capítulo, onde também foram apresentados e discutidos os
resultados obtidos.
6. APRESENTAÇÃO E ANÁLISE DOS RESULTADOS OBTIDOS
6.1 Introdução
Conforme discutido na capítulo 3, as patologias continuam sendo um grande desafio para a
engenharia, pois cada vez mais observa-se um aumento de incidências em prazos cada vez
mais curtos.
Muitas são as causas das patologias em edificações, podendo-se citar deficiências de projeto;
desconhecimento dos materiais empregados e/ou utilização de materiais inadequados; erros de
execução e ausência ou deficiência na manutenção.
O diagnóstico das patologias em muito pode contribuir para uma correta recuperação ou
reparo e, principalmente, para a proposição de sugestões para as etapas do processo produtivo,
que foram identificadas como as origens do problema, no intuito de evitar estas patologias e
diminuir custos de manutenção em futuras edificações.
Dentro deste contexto, o objetivo deste capítulo é apresentar as principais patologias
observadas nas edificações avaliadas e as informações obtidas a partir das entrevistas
realizadas com os chefes de departamentos da prefeitura da UFES.
A partir dos resultados obtidos das observações, fotografias e fichas de registros, realizou-se o
diagnóstico das principais patologias, que foram divididas em grupos. Foram, ainda, propostas
sugestões para evitar essas patologias.
Finalmente, foi apresentada uma proposta de manutenção estratégica enfocando o caderno de
encargos e especificações da UFES, e considerações acerca da manutenção preventiva e
corretiva dessas edificações.
6.2 Apresentação dos resultados
6.2.1 Entrevistas aplicadas nos departamentos da prefeitura da UFES
Na primeira fase da pesquisa foi realizada uma entrevista, utilizando-se um questionário, com
os chefes dos departamentos da prefeitura da UFES, em que constatou-se, a partir das
informações obtidas, que:
as empresas responsáveis pela construção das edificações da UFES variam de acordo com
a necessidade e tipo da edificação;
Capítulo 6 Apresentação e análise dos resultados obtidos
76
durante a licitação, os únicos fatores considerados e exigidos são que as empresas estejam
cadastradas no SICAF (Sistema Integrado de Cadastramento e de Fornecedores), não
estejam em débito com união, estejam em situação regular junto ao CREA e, como em
qualquer processo licitatório, o menor preço para a execução da obra ou serviço;
não é exigido certificado de qualidade das empresas construtoras;
as empresas construtoras são de pequeno a médio porte;
durante o orçamento, é apresentado para construtora a especificação de material a ser
utilizado;
os projetos, de uma forma geral, são padronizados pela UFES e dependendo do tipo de
obra, podem ser terceirizados, sendo o material de construção especificado pela UFES;
não existe um projeto as-built;
quando falhas oriundas de projeto e/ou de material são apontadas o retorno é dado aos
projetistas ou a quem especificou ou comprou o material, porém não há nenhum registro
para evitá-las em projetos futuros;
é realizada uma manutenção preventiva nas edificações da UFES, porém não há nenhum
programa de manutenção preventiva;
são realizadas recuperações e/ou reparos quando solicitados pelos departamentos ou
órgãos responsáveis. Todos os meses são apresentadas uma média de 250 solicitações de
serviço, que são encaminhadas para o departamento de obras/manutenção e, de acordo
com a dimensão do problema, eles são solucionados ou não;
os gastos anuais de manutenção giram em torno de mais ou menos R$ 30.000,00 (trinta
mil reais);
para os serviços de maior exigência, como a reconstrução de algo na edificação, são feitos
orçamento e licitação e, como de costume, a empresa que apresentar menor preço executa
o serviço;
as edificações que apresentam mais número de pedidos de recuperações e/ou reparos no
período de 1999 a 2000, são as do Centro de Artes e as do Centro Pedagógico;
os problemas mais freqüentes foram localizados nas coberturas;
Capítulo 6 Apresentação e análise dos resultados obtidos
77
6.2.2 Levantamento de patologias
A partir da tabulação dos dados extraídos das fichas de registro, foram observadas, em cada
subsistema, as patologias apresentadas na Figura 6.1, Figura 6.2, Figura 6.3, Figura 6.4,
Figura 6.5 e Figura 6.6:
A Figura 6.1 apresenta as patologias de estruturas observadas durante o levantamento de
campo realizado. Observa-se que 71% dos edifícios avaliados apresentam fissuras em
estruturas e apenas 9% dos edifícios apresentam fungos.
Figura 6.1: Patologias em estruturas encontradas nas edificações avaliadas na UFES.
Vale ressaltar que as patologias observadas nesta avaliação não diferenciaram muito dos
problemas em escolas públicas encontrados na revisão bibliográfica, onde foi observado que
entre as principais patologias destacam-se as fissuras, infiltração e corrosão da armadura.
9%
28%
28%
33%
38%
57%
71%
0 1020304050607080
Freqüência (%)
fungos
eflorescência
ninhos de concretagem
corrosão da armadura
infiltração
manchas de umidade e bolor
fissuras
Patologia
Observou-se que muitas destas patologias são interdependes e correlacionadas, devido às
múltiplas relações de causa e efeito que as caracterizam, como o fato de fissuras que podem,
ao mesmo tempo, constituir uma das causas de infiltrações ou o início de um processo de
corrosão das armaduras.
A Figura 6.2 apresenta a distribuição de patologias relacionadas com as instalações
hidráulicas. Observa-se que 26,15% dos edifícios visitados apresentam infiltração, muitas
vezes seguidas de vazamentos.
Capítulo 6 Apresentação e análise dos resultados obtidos
78
4,8%
14,3%
26,15%
0 5 10 15 20 25 30
Freqüência (%)
manchas de umidade e bolor
problemas nas louças sanitárias
infiltração
Patologia
Figura 6.2: Patologias relacionadas com as instalações hidráulicas e impermeabilização.
Durante o levantamento de campo e após a análise de projetos, observou-se que não há a
compatibilização entre os projetos, sendo apenas especificado que os tubos não devem passar
por pilares ou vigas. Este fato resulta em improvisos durante a execução e em reflexos
negativos no desempenho do edifício.
Em vedações horizontais observou-se apenas as patologias apresentadas na Figura 6.3, com o
maior percentual também se destacando para as fissuras, que foram observadas em 47% dos
edifícios avaliados.
Figura 6.3: Patologias em vedações horizontais encontradas nas edificações avaliadas.
38%
47,6%
0 1020304050
Freqüência (%)
manchas de
umidade e bolor
fissuras
Patologia
A Figura 6.4 apresenta as patologias observadas no subsistema revestimento e vedações
verticais, onde as fissuras novamente despontam como as principais patologias identificadas
na totalidade dos edifícios visitados.
Capítulo 6 Apresentação e análise dos resultados obtidos
79
Figura 6.4: Patologias em revestimentos e vedações verticais encontradas nas edificações avaliadas.
Na Figura 6.5 apresenta-se as patologias no subsistema esquadrias. Em 28% dos edifícios
avaliados observou-se a existência de esquadrias empenadas, acompanhadas, muitas vezes,
por apodrecimento e infiltração.
Figura 6.5: Patologias em esquadrias observadas nas edificações avaliadas.
Outro problema muito comum, observado em 23% das edificações avaliadas, foram vidros
danificados, que apresentavam, principalmente, fissuras, que podem ter sido resultado de
vandalismo, de problemas de expansão térmicas, ou por sombreamento excessivo de suas
0%
28%
38%
47%
52%
66%
100%
0 102030405060708090100
Freqüência (%)
eflorescência
descolamento de revestimento, rejuntes, piso
desprendimento de cerâmica
manchas de umidade e bolor
zonas estuf adas
destacamento do revestimento
fissuras
Patologia
4%
9%
9%
9%
23%
28%
0 5 10 15 20 25 30
Freqüência (%)
corrosão
infiltração
fissuras
manchas de umidade e bolor
vidros danificados
esquadrias empenadas
Patologia
Capítulo 6 Apresentação e análise dos resultados obtidos
80
bordas, que causa uma diferença de temperatura entre a região central e as bordas do vidro
(THOMAZ, 1989).
Na Figura 6.6 são apresentadas as patologias encontradas no subsistema cobertura. Observou-
se fissuras em 28% das edificações avaliadas, sendo que, em alguns casos, as patologias
observadas apresentavam inter-relação, ou seja, uma patologia pode ter influenciado o
aparecimento de outra.
Figura 6.6: Patologias em coberturas encontradas nas edificações avaliadas.
6.3 Discussão dos resultados
14,3%
19%
28,6%
0 5 10 15 20 25 30
Freqüência (%)
infiltração
manchas de
umidade e bolor
fissuras
Patologia
6.3.1 Conclusões obtidas a partir das entrevistas
A partir dos dados obtidos durante a entrevista observou-se que algumas respostas não
refletiam o que acontecia realmente na prática, entre elas pode-se citar:
de acordo com o entrevistado é realizada uma manutenção preventiva, porém apenas
quando solicitada, indicando que, na verdade, esta manutenção não é preventiva e sim
corretiva ou esporádica;
foi mencionado que, caso as falhas oriundas do projeto e/ou do material fossem apontadas,
o retorno era dado aos projetistas ou a quem especificou ou comprou o material, porém
observou-se que vários problemas patológicos oriundos no projeto se repetiam em outras
edificações, demonstrando que não havia uma retroalimentação aos projetistas com
relação a estas falhas;
Capítulo 6 Apresentação e análise dos resultados obtidos
81
de acordo com o entrevistado, os gastos anuais de manutenção giram em torno de R$
30.000,00 (trinta mil reais), porém observou-se, através de pesquisa nas edificações da
UFES, que este valor pode superar o valor inicialmente apontado, apesar de não ter sido
realizado um levantamento de custo de manutenção;
apesar das edificações que apresentam mais pedidos de recuperações e/ou reparos estarem
no Centro de Artes e no Centro Pedagógico, observou-se, durante a pesquisa, que existem
várias edificações na UFES que estão em igual ou pior estado que os edifícios destes dois
centros administrativos;
apesar de se ter apontado as coberturas como o subsistema com maior incidência de
patologias, observou-se durante a pesquisa que existem muito mais problemas nos outros
subsistemas das edificações, como estruturas, revestimentos e vedações verticais;
6.3.2 Patologias identificadas: descrição, causas prováveis e soluções
Para uma melhor análise, as patologias observadas foram reunidas em 4 grupos, que são
fissuras (item 6.3.2.1), corrosão de armadura (item 6.3.2.2), manchas de umidade e bolor
(item 6.3.2.3) e infiltração (item 6.3.2.4). São apresentadas, inicialmente, as patologias
referentes a cada grupo, seguida da descrição dos problemas e do diagnóstico, além de um
quadro com as principais causas prováveis para o aparecimento daquelas patologias.
A seguir são apresentadas as soluções de projeto, especificações de materiais e execução para
evitar as patologias apresentadas nos itens 6.3.2.1, 6.3.2.2, 6.3.2.3 e 6.3.2.4.
6.3.2.1 Fissuras
Na Figura 6.7 observa-se a existência de fissuras em quase todos os subsistemas, sendo a
principal patologia identificada.
A fissura, de uma forma geral, é uma patologia importante devido a três aspectos: (i)o aviso
de um eventual estado perigoso para a estrutura, (ii) comprometimento do desempenho da
obra em serviço (estanqueidade à água, durabilidade, isolação acústica, entre outros), e (iii)
constrangimento psicológico que a fissuração do edifício exerce sobre os usuários
(THOMAZ, 1989; ACI 224, 1998).
Capítulo 6 Apresentação e análise dos resultados obtidos
82
Figura 6.7: Freqüência de fissuras nos subsistemas.
100%
71%
47%
28%
9%
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
Freqüência de
fissuras
revestimentos
e vedações
verticais
estrutura
vedações
horizontais
coberturas
esquadrias
subsistemas
Na Figura 6.8 são apresentados os principais tipos de fissuras observados durante a avaliação
dos edifícios da UFES.
a
b
c
d
Figura 6.8: Fissuras observadas nas edificações durante a avaliação.
Capítulo 6 Apresentação e análise dos resultados obtidos
83
e
f
g
h
i
Figura 6.8: Fissuras observadas nas edificações durante a avaliação (continuação).
Descrição dos problemas apresentados
Observou-se na Figura 6.8a a presença de fissura na base pilar da Escola de 1º grau com
manchas de umidade e bolor e proliferação de fungos.
Capítulo 6 Apresentação e análise dos resultados obtidos
84
Nota-se ainda, que nas imediações do pilar não havia nenhuma fissura ou mancha de
umidade. Outro fato importante observado foi a colocação de uma torneira para o lado de fora
da edificação na parede ao lado deste pilar, sendo que quando a torneira é aberta a água incide
em local bem próximo à região úmida. Outro detalhe importante é que esta torneira não foi
especificada em projeto.
Ao retornar no local, após alguns meses, observou-se que a fissura aumentou em
profundidade, com um possível destacamento do cobrimento.
A Figura 6.8b mostra uma fissura observada na platibanda de 3m do edifício do Centro
Pedagógico (CP). O principal problema referente a esta patologia é o fato de possibilitar a
entrada de água da chuva, que pode acarretar a passagem da água por baixo da
impermeabilização, que também se mostra deficiente, e causar infiltração na laje.
Na Figura 6.8c observa-se uma fissura horizontal encontrada no Centro de Línguas, em uma
sala do pavimento térreo. Observou-se que havia outras fissuras com a mesma característica
nesta sala.
No Centro de Línguas observou-se que, além da fissura apresentada na Figura 6.8c, havia
fissuras em cantos de portas e janelas de muitas das salas deste prédio. Esta patologia está
apresentada na Figura 6.8d, que é uma das manifestações mais freqüentemente observada em
todos os prédios avaliados. No caso do Centro de Línguas, quase todas as portas das salas de
aula apresentavam este problema.
A análise da patologia da Figura 6.8e exigiu a avaliação dos projetos arquitetônico e
estrutural, onde observou-se que o pilar apresentado nesta figura não se tratava de um pilar
estrutural, mas de um shaft para descida de prumada de águas pluviais localizado na fachada
do edifício. Observou-se, também, que, apesar de no projeto arquitetônico original este shaft
ser de concreto armado, ele foi, efetivamente, construído com alvenaria de blocos cerâmicos.
Na Figura 6.8f há alguns detalhes importantes que fornecem subsídios para o correto
diagnóstico desta patologia. O primeiro dado importante observado é o fato desta fissura se
apresentar no primeiro pavimento, em apenas um dos lados deste edifício.
Talvez uma das características mais importantes para o diagnóstico deste problema seja a
informação de que as vedações que apresentam esta patologia eram, originalmente,
constituídas até uma certa altura de alvenaria de blocos cerâmicos, e após esta altura,
Capítulo 6 Apresentação e análise dos resultados obtidos
85
constituída de cobogó. Foi então trocado o cobogó para alvenaria de blocos cerâmicos.
Observou-se que exatamente na altura onde foi trocado um elemento pelo o outro ocorreu a
fissura.
A Figura 6.8g apresenta uma fissura diagonal iniciada no canto da abertura da porta e
desprendimento da cerâmica no Centro de vivência. Outra observação importante é que a
fissura atravessava a alvenaria.
Observaram-se também fissuras com a mesma configuração em outras áreas do edifício,
sempre manifestando-se nos cantos do prédio.
É muito comum encontrar a fissura apresentada na Figura 6.8h nos edifícios da UFES,
sobretudo em salas localizadas em últimos pavimentos dos prédios. Observou-se também que
a fissura percorre todo o perímetro da sala, sempre horizontal e de forma linear.
Outra característica importante para a análise desta patologia é o fato de se tratar de uma sala
com laje de cobertura, que é uma das partes do edifício que mais está exposta às radiações
solares.
A patologia apresentada na Figura 6.8i refere-se a uma fissura observada no prédio da
Botânica, que também é muito comum em outras edificações da UFES. A fissura apresentada
ocorreu no forro de gesso, situado no corredor do prédio, próximo à luminária.
No Quadro 6.1 estão apresentadas as causas prováveis das patologias apresentadas
anteriormente.
Quadro 6.1: Causas prováveis das patologias apresentadas na Figura 6.8.
Patologia Causas prováveis
Figura 6.8a
Ocorrência localizada de absorção capilar.
A fissura observada pode também ter ocorrido devido à corrosão da armadura, que resulta no
aparecimento de fissuras paralelas às barras de aço (ACI 224.1R, 1998).
Vale ressaltar que as fissuras ocasionadas pela corrosão da armadura caracterizam-se pelo
aparecimento de manchas nas bordas das fissuras, que foi uma das manifestações observadas
neste caso (CÁNOVAS, 1988).
Figura 6.8b
A fissura apresentada nesta figura pode ter sido ocasionada pela dilatação térmica.
Pode-se atribuir este problema, também, à ausência de proteção no topo da platibanda, ou à
ausência de especificação de juntas ou outros tipos de soluções construtivas.
Capítulo 6 Apresentação e análise dos resultados obtidos
86
Quadro 6.1: Causas prováveis das patologias apresentadas na Figura 6.8 (continuação).
Patologia Causas prováveis
Figura 6.8c
Fissuras próximas ao piso podem ser ocasionadas pela ascensão capilar na alvenaria, provocada
pelo inchamento da alvenaria e da argamassa com excesso de água (BAUER, 1991c).
Quando a impermeabilização dos alicerces não é realizada ou é mal executada, os componentes
de alvenaria que estão em contato direto com o solo absorvem sua umidade, apresentando
movimentações diferenciadas em relação às fiadas superiores que estão sujeitas a insolação
direta e à perda de água por evaporação, que pode ser outra causa provável para este problema
(THOMAZ, 1989)
Esta fissura pode ter sido ocasionada também por recalque do cintamento, ou seja, o excesso de
peso, a acomodação do prédio, a baixa resistência do material ou do terreno fazem com que a
peça se deforme ou afunde (EBANATAW, 2001).
Figura 6.8d
Em painéis de alvenaria onde existem portas ou janelas, as fissuras formam-se a partir do vértice
dessa abertura. Esse tipo de fissura pode se manifestar em função da influência de alguns fatores,
como dimensões do painel de alvenaria, dimensões da abertura, posição que a abertura ocupa no
painel e dimensões e rigidez das vergas e contravergas (THOMAZ, 1989).
Observou-se através do caderno de especificações da UFES a indicação de colocação de vergas
de concreto armado, convenientemente dimensionadas e com um mínimo de 20 cm de apoio para
cada um dos lados. Este apoio pode ser insuficiente, pois concentra cargas excessivas sobre a
alvenaria. Em janelas observou-se também este problema, que pode ter ocorrido devido a
ausência de contravergas nos peitoris, resultando em fissura como as da Figura 6.9 (BAUER,
1997).
Figura 6.8e
Este problema pode ter sido causado pela execução diferente do projetado, pois o projeto
especificava que o shaft deveria ser executado em concreto armado e, no entanto, foi feito de
alvenaria de blocos cerâmicos, e não suportou a sobrecarga da laje e fissurou.
Esta fissura pode, portanto, ser causada por uma sobrecarga da laje, que está descarregando
indevidamente na alvenaria. O resultado é a existência de flexão na alvenaria, que não tem
função estrutural.
Figura 6.8f
Pode-se atribuir esta fissura à mudança de projeto original, ou seja, à troca de cobogó por blocos
cerâmicos.
Figura 6.8g
Uma característica muito importante para o diagnóstico deste problema é a existência de uma
viga com um grande vão (em torno de 50m) sem junta de dilatação.
A fissura apresentada neste caso pode ter sido ocasionada pela dilatação térmica da viga que
apresenta um grande vão sem juntas de dilatação, conforme esquema da Figura 6.10.
Figura 6.8h
Constante movimentação, por dilatação térmica, dos elementos do concreto da última laje,
exposta ao sol (BAUER, 1991c).
Outra causa provável pode ser a baixa deformabilidade da ligação entre a alvenaria e os
elementos estruturais, que só deve acontecer, também, após 15 a 30 dias da execução da
alvenaria (BAUER, 1997).
Figura 6.8i
Esta fissura se deve, principalmente à ausência de folgas em todo o contorno do gesso capazes de
absorver as movimentações da alvenaria e/ou própria estrutura.
Capítulo 6 Apresentação e análise dos resultados obtidos
87
Figura 6.9: Fissura ocasionada pela ausência de contravergas nos peitoris das janelas
(FIORITO, 1994).
Figura 6.10: Esquema da origem do problema de fissuras diagonais no Centro de Vivência.
O Quadro 6.2 mostra a proposição de soluções para evitar as fissuras apresentadas no item
6.3.2.1.
Quadro 6.2: Proposição de soluções para evitar o aparecimento de fissuras.
Patologia
Proposição de sugestões
Figura 6.8a
Cuidados no lançamento, adensamento e cura do concreto (HELENE, 1999).
Utilizar um concreto de baixa relação água/cimento, que pode ser de 0,55 e adequado cobrimento
nominal, que pode ser de 20mm a 35mm para lajes e de 30mm a 40mm para viga/pilar
(HELENE, 1997; ACI 224.1R, 1998; ACI 301, 1999; NBR 6118, 2001).
Capítulo 6 Apresentação e análise dos resultados obtidos
88
Quadro 6.2: Proposição de soluções para evitar o aparecimento de fissuras (continuação).
Patologia Proposição de sugestões
Figura 6.8a
(continuação)
Devido sua importância, recomenda-se o tempo mínimo de cura em função do tipo de
cimento e da relação água/cimento (LEVY e HELENE, 1996)
1
:
cimento CP I e II 32 e relação a/c de 0,55 a 0,65: 3 a 7 dias de cura,
cimento CP III - 32 e relação a/c de 0,55 a 0,65: 5 a 7 dias de cura.
É muito importante também a realização da impermeabilização e adequada seleção do
sistema de pintura.
Figura 6.8b
Adoção de chapim (Figura 6.11) nos topos de platibandas (HELENE, 1999; NBR 6118,
2001).
Especificação de juntas ao longo da platibanda.
Figura 6.8c
Iniciar a alvenaria sobre camada de concreto ou argamassa impermeável, evitando o seu
contato com o solo (BAUER, 1991c).
Realizar impermeabilização da base para evitar a ascensão capilar.
No projeto das fundações, deve-se dar atenção especial ao tamanho e forma das fundações
diretas, à existência de camadas profundas muito deformáveis e no adensamento de aterros a
serem lançados.
A consideração da possibilidade de flutuação do nível do lençol freático, do adensamento de
aterros, da falta de homogeneidade do solo, de carregamentos muito diferenciados, do atrito
lateral que poderá ser mobilizado, da interferência com fundaçòes de edifícios vizinhos e da
possibilidade de recalques profundos são fundamentais para projetar a fundação (THOMAZ,
1989).
A argamassa com cal, em função de seu poder de retenção de água, resulta em redução do
módulo de deformação da alvenaria, com maior potencial de acomodar movimentações da
estrutura e recalques (THOMAZ, 1998). Desta forma, recomenda-se para o assentamento,
argamassas mistas, compostas de cimento e cal hidratada.
Figura 6.8d
Deve-se prever vergas e contravergas com traspasse de 30 a 40 cm para cada lado do vão
(THOMAZ, 1995).
Figura 6.8e
Figura 6.8f
Deve-se executar sempre como projetado e o controle/fiscalização deve garantir que isso
aconteça.
Figura 6.8g
Como medida preventiva contra diferentes acomodações dos elementos da fundação é
importante a inserção de juntas no corpos dos edifícios para prevenir fissuras (THOMAZ,
1998).
Figura 6.8h
Além da impermeabilização, a laje deve receber uma isolação térmica eficiente, para
minimizar a diferença de temperatura entre a face superior e inferior da laje (BAUER,
1991c).
Pode-se utilizar um tela de reforço entre a alvenaria e elementos estruturais para minimizar os
efeitos da dilatação (BAUER, 1991c; THOMAZ, 1995).
Para evitar o problema apresentado pode-se também adotar as seguintes medidas:
sombreamento da laje; inserção de juntas de dilatação; adoção de armaduras na última fiada e
emprego de rejuntamento flexível entre alvenaria e estrutura, após um tempo mínimo de 15 a
30 dias (THOMAZ, 1998).
1
Não é colocado pelos autores as condições de umidade e temperatura para essas situações, recomendando-se
aumentar o tempo de cura em regiões de baixa umidade relativa e/ou alta temperatura.
Capítulo 6 Apresentação e análise dos resultados obtidos
89
Quadro 6.2: Proposição de soluções para evitar o aparecimento de fissuras (continuação).
Patologia
Proposição de sugestões
Figura 6.8h
Deve-se adotar algumas soluções para evitar fissuras nas vedações decorrentes da interação
da alvenaria-estrutura: cura úmida das lajes por, no mínimo, 7 dias, período de escoramento
permanente mínimo de 28 dias, respeitando os prazos técnicos para o carregamento da
estrutura.
Figura 6.8i
Forros de gesso não devem ser encunhados nas paredes laterais, devendo-se prever folgas em
todo o contorno do forro capazes de absorver as movimentações do gesso ou da própria
estrutura (THOMAZ, 1989).
Cha
p
im
Figura 6.11: Proteção para platibandas com chapins (HELENE, 1999).
6.3.2.2 Corrosão de armaduras
A corrosão da armadura é uma patologia muito comum nas edificações da UFES, tanto em
elementos estruturais quanto em elementos sem função estrutural, como elementos de
fachada. A Figura 6.12 reúne alguns casos de corrosão das armaduras em edifícios da UFES.
a
b
Figura 6.12: Corrosão de armaduras observada nas edificações durante a avaliação.
Capítulo 6 Apresentação e análise dos resultados obtidos
90
c
Figura 6.12: Corrosão de armaduras observada nas edificações durante a avaliação
(continuação).
Descrição dos problemas apresentados
A Figura 6.12a mostra um dos últimos estágios do processo corrosivo, que foi observado no
pilar do ED III do Centro de Ciências Jurídicas e Econômicas, resultando em lascamento
acentuado do concreto de cobrimento e redução da seção da armadura.
Os danos causados ao concreto como resultado da corrosão da armadura manifestam-se sob a
forma de expansão, fissuração e, finalmente, lascamento do concreto. Além disso, a peça de
concreto armado pode sofrer dano estrutural por perda de aderência entre o aço e o concreto e
diminuição da seção transversal da armadura.
Vale ressaltar a importância da observação de alguns cuidados nas fases de projeto,
especificação e execução da estrutura, no sentido de evitar que a porosidade do concreto
favoreça a atuação de agentes agressivos, que provocam a deterioração da estrutura em
condições de agressividade intensas.
A relação água/cimento elevada e o baixo valor de fck para o concreto podem resultar em
problemas de durabilidade do concreto e maior susceptibilidade à entrada de agentes
agressivos e, por conseqüência, à corrosão das armaduras.
O problema da umidade pode ser um agravante neste caso, pois a corrosão se dá em presença
de água ou em ambientes com U.R. maior que 60%.
Além das causas citadas pode-se atribuir esse problema à proximidade do mar e à atmosfera
salina existente.
Capítulo 6 Apresentação e análise dos resultados obtidos
91
Na Figura 6.12b observa-se a presença de acentuada corrosão de armadura em elementos de
fachada que, neste caso, são placas pré–fabricadas de concreto aparente do edifício
departamental do Centro de Ciências Jurídicas e Econômicas. Neste caso, observaram-se
lascamentos por expansão da armadura corroída e insuficiência de cobrimento.
Na Figura 6.12c observa-se a presença de corrosão de armadura em pilaretes situados no CT
I, edifício do Centro Tecnológico, além da presença de fissuras, resultado da deterioração
progressiva pela corrosão das armaduras. No mesmo elemento já observa-se, também, o
lascamento do concreto e a corrosão acentuada.
Observou-se que outros pilaretes situados próximos ao da Figura 6.12c estão em pior estado,
apresentando lascamento acentuado do cobrimento e redução significativa da seção da
armadura, além de fissuras.
Outra observação importante é fato de quase todos os pilaretes situados neste lado do edifício
estarem apresentando fissuras e corrosão de armadura, alguns em melhor e outros em pior
estado de deterioração. Além disso, nota-se um cobrimento com espessura muito reduzida
para as condições de exposição.
No Quadro 6.3 estão apresentadas as causas prováveis das patologias levantadas
anteriormente.
Quadro 6.3: Causas prováveis das patologias apresentadas na Figura 6.12.
Patologia Causas prováveis
Figura 6.12a
Durante a análise observou-se a adoção de fck variando 15MPa a 20MPa. A relação
água/cimento não foi especificada
2
e o cobrimento da armadura adotado foi de 2cm.
Devido a estas características observou-se que as estruturas de concreto da UFES são
suscetíveis à vários mecanismos de deterioração, que podem resultar em patologias, como a
corrosão da armadura. O conjunto das características das estruturas da UFES, aliado ao
elevado grau de agressividade ambiental com concentrações significativas de substâncias
agressivas, temperatura e umidade elevadas, pode desencadear um mecanismo intenso de
corrosão.
Pode-se atribuir este problema à ausência ou deficiência dos sistemas de proteção.
Um fator importante e que merecerá destaque no item 6.5 deste capítulo é a ausência de
manutenção
Figura 6.12b
O problema neste caso pode ter sido ocasionado, principalmente, devido ao cobrimento
insuficiente, elevada porosidade e alta relação água/cimento.
O macro clima marinho também pode ter agravado o problema.
2
Com os cimentos disponíveis no mercado nacional esta faixa de fck representa um concreto com relação
água/cimento próxima a 0,80 (HELENE e TERZIAN, 1992).
Capítulo 6 Apresentação e análise dos resultados obtidos
92
Quadro 6.3: Causas prováveis das patologias apresentadas na Figura 6.12 (continuação).
Patologia Causas prováveis
Figura 6.12b
(continuação)
Uma das causas prováveis para o desenvolvimento da corrosão da armadura neste caso
também é a ausência de sistemas de proteção superficial do concreto, como é o caso de
sistemas hidrofugantes e de formação de películas (verniz).
Um fator importante e que merecerá destaque no item 6.5 deste capítulo é a ausência de
manutenção, que pode também ser uma provável causa em todas as patologia observadas.
Figura 6.12c
As causas referentes à patologia da Figura 6.12a podem ser atribuídas a este problema, com a
introdução de outro fator, que é o contato com o solo.
Pode-se atribuir este problema também ao acúmulo de água ou infiltrações (LIMA, 2001).
Um fator importante e que merecerá destaque no item 6.5 deste capítulo é a ausência de
manutenção
O Quadro 6.4 mostra a proposição de soluções para evitar a corrosão das armaduras
apresentadas no item 6.3.2.2.
Quadro 6.4: Proposição de soluções para evitar a corrosão das armaduras.
Patologia Proposição de sugestões
Figura 6.12a
Durante a execução deve-se ter muito cuidado com as juntas entre tábuas ou chapas
compensadas para evitar o vazamento da nata de cimento, que pode causar rebarbas ou vazios
na superfície do concreto. Estes vazios deixam caminho livre à penetração de água, que poderá
proporcionar o início de corrosão das armaduras.
Deve-se, também, seguir alguns parâmetros de dosagem para assegurar a baixa permeabilidade,
como relação água/cimento, consumo de cimento adequado e controle das dimensões e
granulometria do agregado, além dos cuidados no lançamento, adensamento e cura do concreto
(MEHTA, 1994).
Para as edificações da UFES, no intuito de se ter concretos mais resistentes à entrada de
agentes agressivos e evitar problemas como a corrosão da armadura, recomendam-se concretos
de 30 MPa e relação água/cimento 0,55 (ACI 301, 1999; HELENE, 1997).
Como as condições de exposição das estruturas da UFES são de macro-clima marinha, sua
classe de agressividade ambiental oscila de moderada a forte. Isto significa que o cobrimento
nominal deve ser de 20mm a 35mm para lajes
3
e de 30mm a 40mm para viga/pilar (NBR 6118,
2001).
Devem-se prever sistemas de proteção como hifrofugantes ou vernizes, no caso de concreto
aparente.
É importante a consideração da realização da impermeabilização.
Figura 6.12b
Cuidados com cobrimento, com a relação água/cimento, resistência à compressão são
fundamentais para evitar elevada porosidade e absorção de água, entre outros pontos
importantes para a durabilidade. Vale ressaltar a importância da consideração sobre os detalhes
construtivos e juntas para evitar os problemas apresentados.
Deve-se prever uma proteção superficial no concreto aparente, através da aplicação de
hidrofugantes, ou, preferencialmente, vernizes.
3
Para a face superior de lajes e vigas que serão revestidas com argamassa de contrapiso, com revestimentos
finais secos tipo carpete e madeira, com argamassa de revestimento e acabamento tais como pisos de elevado
desempenho, pisos cerâmicos, pisos asfálticos, e outros tantos (NBR 6118, 2001).
Capítulo 6 Apresentação e análise dos resultados obtidos
93
Quadro 6.4: Proposição de soluções para evitar a corrosão das armaduras (continuação).
Patologia Proposição de sugestões
Figura 6.12b
(continuação)
A fixação das placas à estrutura deve permitir a manutenção, pois, os dispositivos metálicos
têm vida útil relativamente curta.
Figura 6.12c
Além dos cuidados dados anteriormente, que também podem ser considerados para este caso,
deve-se ter um maior rigor em relação ao cobrimento, devido às condições agressivas
decorrentes do contato com o solo.
Recomenda-se o cobrimento nominal de 40mm a 50mm, relação água cimento 0,45 e fck 35
MPa (NBR 6118, 2001).
É importante a consideração da realização da impermeabilização e drenagem.
6.3.2.3 Manchas de umidade e bolor
Da mesma forma que as fissuras, as manchas de umidade e bolor
4
foram patologias
observadas em quase todos os subsistemas, como mostra a Figura 6.13.
As manchas de umidade e bolor estão entre as manifestações mais comuns em edificações,
sendo que há uma série de mecanismos associados a estas patologias (BAUER, 1997).
É importante ressaltar que os dois últimos grupos apresentados, que são manchas de umidade
e bolor e infiltração, têm uma certa interdependência, devido ao fato de muitas manchas de
umidade ocorrerem devido a infiltrações.
Figura 6.13: Freqüência de manchas de umidade e bolor observadas nos subsistemas.
57%
47%
38%
19%
9%
4%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
Freqüência (%)
estrutura
revestimento e
vedações
verticais
vedações
horizontais
coberturas
esquadrias
instalações
hidráulicas e
impermeabilização
Subsistemas
4
Vale ressaltar a consideração que deve haver água para haver bolor.
Capítulo 6 Apresentação e análise dos resultados obtidos
94
Na Figura 6.14 são apresentados alguns casos de manchas de umidade observados durante a
avaliação dos edifícios da UFES.
a
b
c
d
Figura 6.14: Manchas de umidade e bolor observadas nas edificações durante a avaliação.
Descrição dos problemas apresentados
Dos muitos problemas encontrados nos edifícios da UFES alguns foram, de certa forma,
simples de serem diagnosticados, como o caso da manchas de umidade apresentadas na
Figura 6.14a, registradas no prédio da Reitoria.
Este problema pode ter sido ocasionado pelo fato desta mancha se apresentar numa área não
exposta ao sol e pela proximidade de bebedouro, que ao ser acionado jorra água exatamente
na área onde esta patologia se manifesta. Porém, não se pode descartar a hipótese de se tratar
de um caso onde a patologia ocorre devido à ascensão capilar da água do piso, pois além da
mancha de umidade observa-se também uma fissura horizontal próximo ao piso.
Capítulo 6 Apresentação e análise dos resultados obtidos
95
O CT VII é um edifício que foi construído em 1995, ou seja, é um prédio construído
recentemente. Neste edifício observaram-se muitos problemas no revestimento como fissuras
e manchas de umidade e bolor. A Figura 6.14b mostra uma área significativa de manchas de
umidade próxima ao ar condicionado, que é um problema muito comum, sobretudo, nos
prédios administrativos da UFES.
Observou-se que esta patologia ocorreu em área próxima ao ar condicionado, onde se tem
presença de umidade constante e ausência de beiral. Portanto, pode-se atribuir este problema à
inclinação para o interior dos aparelhos de ar condicionado, que resulta em penetração de
água. Da mesma forma pode-se atribuir este problema, também, à ausência de drenos nas
caixas destes aparelhos.
A Figura 6.14c mostra manchas de umidade que ocorreram no canto da sala, próximo ao ar
condicionado, situado no prédio do CT V. Observou-se, também, a presença de manchas de
umidade na parte externa da mesma sala.
Aliado ao problema de infiltração, pode-se atribuir a patologia apresentada na Figura 6.14c à
falta de especificação de beiral, fato muito comum também em algumas outras edificações,
onde se observa que muitas dessas manchas ocorrem na alvenaria, revestimentos e pintura.
A patologia apresentada na Figura 6.14d foi selecionada para demonstrar o efeito da umidade
sobre o reboco, onde se observou que a argamassa nos pontos empolados era pulverulenta e
facilmente removível.
No Quadro 6.5 estão apresentadas as causas prováveis das patologias apresentadas
anteriormente.
Quadro 6.5: Causas prováveis das patologias apresentadas na Figura 6.14.
Patologia Causas prováveis
Figura 6.14a
A umidade constante pode ter ocasionado ou acentuado o problema.
Bolor pode ser ocasionado também por argamassas de assentamento magras e porosas
(SANTANA, 1993).
Pode se considerar também a ascensão capilar da água do piso como uma das causas
prováveis, agravada pela não exposição ao sol ou ausência de ventilação.
Pode-se atribuir este problema também à ausência ou deficiência de impermeabilização.
O detalhe do bebedouro também deve ser considerado no diagnóstico desta patologia.
Capítulo 6 Apresentação e análise dos resultados obtidos
96
Quadro 6.5: Causas prováveis das patologias apresentadas na Figura 6.13 (continuação).
Patologia Causas prováveis
Figura 6.14b
A ausência de drenos nas caixas de aparelhos de ar condicionado pode acarretar problemas
como o apresentado nesta figura (OLIVEIRA (2000).
A patologia apresentada pode ter ocorrido devido à presença de umidade constante em áreas
próximas ao ar condicionado, em muitos casos agravada pela ausência de beiral.
Aparelhos de ar condicionado instalados com inclinação para dentro podem acarretar a
penetração de água para o interior do revestimento.
Figura 6.14c
Esta patologia pode ter sido ocasionada pela falta de especificação de beiral ou também por a
infiltração na laje de cobertura.
Figura 6.14d
A infiltração constante pode provocar a desagregação do revestimento.
Pode-se atribuir esta patologia também à aplicação de tinta em substratos que estejam sujeitos
à deterioração, ou seja, expansão ou desagregação, cujo fenômeno é favorecido pela umidade
ou temperatura.
A preparação da superfície e seleção do tipo de tinta podem ter contribuído para o problema.
Pode-se atribuir este problema também à ausência ou deficiência de impermeabilização.
O Quadro 6.6 mostra a proposição de sugestões para evitar as patologias apresentadas.
Quadro 6.6: Proposição de sugestões para evitar manchas de umidade.
Patologia
Proposição de sugestões
Figura 6.14a
Garantir a ventilação com as disposições das janelas devem ser tais que favoreçam a ventilação
dos ambientes; distribuição dos espaços internos e diminuir riscos de infiltração de água,
reduzir riscos de condensação na superfície. É importante a realização de impermeabilização.
O detalhe do bebedouro deve ser considerado neste contexto, a fim de que se possa diminuir a
incidência de água neste local.
Figura 6.14b
Para evitar este problema pode-se adotar a utilização de drenos nas caixas de ar condicionado
(OLIVEIRA, 2000)
É importante que haja uma maior fiscalização na execução dos serviços referentes a colocação
de ar condicionado, com o objetivo de evitar a inclinação para o interior das salas.
É necessária a realização de soluções construtivas como pingadeiras. É importante também a
especificação e execução de beiral.
Figura 6.14c
Especificação de beiral em projeto.
Maior fiscalização na execução dos serviços referentes a impermeabilização e especificação de
sistemas de impermeabilização adequados às condições de serviço.
Figura 6.14d
Durante a execução deve-se melhorar a limpeza superficial, eliminar a umidade no substrato,
aplicar camadas mais finas e especificar corretamente o sistema de pintura.
Realizar impermeabilização.
6.3.2.4 Infiltração
Conforme apresentado na Figura 6.15, observa-se novamente a grande incidência de
infiltração nas edificações da UFES, registrada em quase todos os subsistemas.
Capítulo 6 Apresentação e análise dos resultados obtidos
97
38% 38%
19%
14,30%
9,50%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
Freqüência (%)
Estrutura
revestimento e
vedações
verticais
Instalações
hidráulicas e
impermeabilização
coberturas
esquadrias
Subsistemas
Figura 6.15: Freqüência de infiltração observadas nos subsistemas.
Na Figura 6.16 apresentam-se algumas das patologias decorrentes de infiltrações.
a
b
c
d
Figura 6.16: Infiltrações observadas nas edificações durante a avaliação.
Capítulo 6 Apresentação e análise dos resultados obtidos
98
A infiltração de água através de alicerces, lajes de cobertura mal impermeabilizadas,
argamassas de assentamento e revestimentos, entre outras, manifesta-se de várias formas.
Descrição dos problemas apresentados
A Figura 6.16a mostra infiltração em laje de cobertura localizada no Laboratório de
Aprendizagem do Centro Pedagógico.
Durante a avaliação realizada neste edifício, observou-se que a platibanda localizada acima
desta laje (mostrada na Figura 6.8b) apresentava uma fissura vertical, que pôde ter permitido a
entrada de água.
Outro fator importante é a presença de fissuras nesta laje, que, também, pode ter
proporcionado a entrada de água.
A patologia apresentada na Figura 6.16b ressalta o problema de infiltração observado durante
a avaliação dos edifícios. Observa-se, então, na viga de concreto aparente, a presença de
manchas de umidade, mas, principalmente, a lixiviação de produtos de hidratação do cimento,
provavelmente hidróxido de cálcio, e a formação de estalactites, provavelmente de carbonato
de cálcio.
A Figura 6.16c mostra um problema muito comum nas edificações que apresentam o detalhe
de fachada da Figura 6.17.
Figura 6.17: Corte lateral de projeto arquitetônico do Laboratório de Aprendizagem do Centro
Pedagógico indicando a presença de laje de proteção para ar condicionado.
Capítulo 6 Apresentação e análise dos resultados obtidos
99
Observaram-se, neste caso, problemas de infiltração através da laje de proteção para ar
condicionado, que resultou em estufamento da pintura, manchas de umidade e bolor.
Na Figura 6.16d observa-se a presença de zonas estufadas em edifício departamental do
Centro de Ciências Jurídicas e Econômicas (CCJE).
Uma característica bastante marcante é o fato de quase todo o pano de alvenaria apresentar
este estufamento de pintura e, de acordo com o professor que trabalha nesta sala, este
problema se acentua quando chove.
No Quadro 6.7 estão apresentadas as causas prováveis das patologias apresentadas
anteriormente.
Quadro 6.7: Causas prováveis das patologias apresentadas na Figura 6.16.
Patologia Causas prováveis
Figura 6.16a
Problemas de infiltração através de lajes de cobertura ocorrem principalmente quando não é
feita a impermeabilização ou quando ela é deficiente, sendo esta uma causa que não pode ser
descartada nesta situação (VERÇOSA, 1989; LYALL, 1992).
Entrada de água pela fissura da platibanda e sua passagem sob a impermeabilização
(VERÇOSA, 1989).
Vazamentos através de fissuras ou eletrodutos.
Figura 6.16b
Observou-se durante a avaliação que, por se tratar de uma laje de cobertura, próxima a esta
viga existe uma platibanda de 9m de comprimento (Figura 6.18), que apresenta cinco fissuras
verticais em sua extensão que podem ter sido ocasionadas pela dilatação térmica. Pode-se
atribuir este problema à entrada de água pelas fissuras da platibanda e, posterior, ingresso no
concreto.
Deficiência de impermeabilização
Figura 6.16c
Laje com caimento para dentro da sala.
Ausência de caimento e pingadeira, detalhes importantes que deveriam ser considerados.
Figura 6.16d
Infiltração de umidade. Observou-se que foi construída uma edificação ao lado desta sala, que
pode não ter recebido os devidos procedimentos de impermeabilização.
Além destes fatores, observou-se a presença de bolhas na pintura, que podem ter sido
ocasionadas por problemas de preparação do substrato e seleção da tinta (CINCOTTO et al,
1995). A retenção de solvente no substrato, devido à secagem rápida da tinta, também pode ser
uma das possíveis causas.
Capítulo 6 Apresentação e análise dos resultados obtidos
100
Figura 6.18: Esquema da platibanda de 9m de comprimento com 5 fissuras em sua extensão.
O Quadro 6.8 mostra a proposição de sugestões para evitar as patologias apresentadas.
Quadro 6.8: Proposição de sugestões para evitar infiltrações.
Patologia Proposição de sugestões
Figura 6.15a
Especificação e execução da impermeabilização.
É importante a proteção da platibanda.
Figura 6.15b
Especificação e execução da impermeabilização
Deve-se proteger os topos da platibanda, podendo-se utilizar chapins (HELENE, 1999; NBR
6118, 2001).
Para evitar fissuras verticais regularmente espaçadas deve-se projetar juntas ao longo da
platibanda (THOMAZ, 1989).
Figura 6.15c
Para evitar o problema descrito em relação à laje de proteção para ar condicionado deve-se
exigir um maior rigor durante a execução deste serviço, para evitar o caimento para o interior.
Deve ser evitada a presença ou acúmulo de água, proveniente de chuva ou decorrente de água
de limpeza e lavagem, sobre as superfícies das estruturas de concreto, podendo-se utilizar
sistemas de drenagem e soluções como pingadeiras ou outros detalhes construtivos.
Deve ser previsto beiral em projeto.
Figura 6.15d
Especificação e execução da impermeabilização.
Deve-se ter um maior cuidado na preparação da superfície, seleção e aplicação da tinta.
6.4 Proposição de manutenção estratégica visando os problemas no
caderno de especificações da UFES
A proposta para manutenção estratégica foi construída com base na:
(i) identificação dos subsistemas e materiais empregados;
(ii) análise de interfaces entre os subsistemas e materiais;
(iii) causas das patologias mais freqüentes;
Capítulo 6 Apresentação e análise dos resultados obtidos
101
(iv) natureza da falha;
(v) visita a obras semelhantes;
(vi) bibliografia existente, catálogos técnicos, relatórios de pesquisa;
(vii) normas prescritivas, especificações técnicas e
(viii) intensidade de fatores típicos de deterioração relacionados com o tipo de edificação,
exposição ao meio ambiente.
Após a análise destes fatores são propostas recomendações para as etapas do processo
produtivo. Para isso foi utilizado como texto base o caderno de especificações e encargos da
UFES.
Observou-se que este caderno ainda adota algumas especificações utilizadas nos edifícios da
UFES da década de 70, não sendo atualizadas com o passar dos anos. Nesta proposta de
modelo de manutenção estratégica foram apresentadas recomendações e sugestões para
atualização dos cadernos de especificação e serviços da UFES, com base nas principais
patologias observadas, visando à vida útil das edificações, o seu desempenho e a eliminação
e/ou diminuição de patologias.
No Quadro 6.9 são apresentados os subsistemas que fazem parte do caderno de especificações
da UFES com a proposição de sugestões de atualização e de medidas para evitar a incidência
de patologias e diminuir os custos de manutenção.
Finalmente foram feitas considerações em relação aos subsistemas e a manutenção
preventiva, que refere-se ao conjunto de ações de reduzido alcance, com o objetivo de
prevenir ou identificar o surgimento de danos. A manutenção corretiva mereceu enfoque
dentro deste contexto, objetivando prolongar a período de vida útil de projeto e absorver parte
das conseqüências decorrentes do aumento da agressividade do meio, que é de difícil previsão
quantitativa, e o próprio término da vida útil de materiais e componentes.
Quadro 6.9: Proposição de manutenção estratégica para os edifícios da UFES.
Especificações Proposição de sugestões (manutenção estratégica)
Sistemas
impermeabilizantes
Os sistemas impermeabilizantes deveriam ser melhor especificados e detalhados em
projetos e no caderno de encargos, já que estes subsistemas são prováveis causadores
de vários dos problemas observados nas edificações.
Capítulo 6 Apresentação e análise dos resultados obtidos
102
Quadro 6.9: Proposição de manutenção estratégica para os edifícios da UFES (continuação).
Especificações Proposição de sugestões (manutenção estratégica)
Estrutura
A consideração mais importante que pode ser feita neste subsistema é com relação ao fck, a
especificação de cobrimento e da relação água/cimento do concreto (SARJA & VESIKARI,
1996; LAMOND, 1998).
Com intuito de se ter concretos mais duráveis e evitar problemas como a corrosão da
armadura, recomendam-se concretos com fck 25 MPa a 30 MPa e relação água/cimento 0,55
(ACI 301, 1999; HELENE, 1997).
Para o caso de pilaretes, recomendam-se o cobrimento nominal de 40mm a 50mm, relação
água cimento 0,45 e fck 35 MPa (NBR 6118, 2001).
Apesar da recomendação do consumo de cimento girar em torno de 300 a 330kg/m
3
, é
sempre importante ressaltar que estes valores dependem da consistência, especificação de
algum aditivo no concreto e do tipo de agregado utilizado.
Como as condições de exposição das estruturas da UFES são de macro-clima marinha, sua
classe de agressividade ambiental oscila de moderada a forte, com isso a relação
água/cimento deve ser 0,60 e o cobrimento nominal deve ser de 20mm a 35mm para lajes
1
e de 30mm a 40mm para viga/pilar (NBR 6118, 2001).
Vale ressaltar que a qualidade efetiva do concreto na obra deve ser assegurada por um correto
procedimento de mistura, transporte, lançamento, adensamento e cura.
As superfícies expostas que necessitam ser horizontais, como coberturas, pátios, garagens,
estacionamentos, e outras, devem ser convenientemente drenadas, com disposição de ralos e
condutores.
Deve ser evitada a presença ou o acúmulo de água proveniente de chuva ou decorrente de
água de limpeza e lavagem, sobre as superfícies das estruturas de concreto (NBR 6118,
2001).
É importante a realização da impermeabilização, que pode ser através do emprego de
membranas flexíveis moldadas in loco, mantas flexíveis pré-fabricadas ou membranas rígidas
moldadas in loco.
Recomenda-se também a realização de sistemas de proteção do concreto aparente, podendo-
se utilizar vernizes, acrílicos e poliuretano, além de hidrofugantes (THOMAZ, 2001).
Vedação
vertical
(alvenaria)
Recomenda-se para absorver as concentrações de tensões nas aberturas, a adoção de vergas e
contravergas com traspasse mínimo de 40cm para cada lado do vão, devendo ser conveniente
armadas, com pelo menos duas barras com 6 mm.
Recomenda-se a fixação da alvenaria na estrutura sem pré-tensão, ou seja, não encunhar a
alvenaria à estrutura. A fixação deve ser feita com argamassa de baixo módulo, preenchendo
totalmente o espaço entre a alvenaria e a estrutura.
Para evitar problemas de interação alvenaria-estrutura recomenda-se:
* fazer a ligação alvenaria-pilar utilizando-se uma tela metálica;
* dessolidarizar a alvenaria da estrutura através da fixação de espuma de poliuretano
expandida, encascamento com perfis, entre outras técnicas;
* especificar argamassas de assentamento com menor módulo de deformações e maiores
retenções de água e
* compatibilizar as deformações da estrutura com a capacidade da alvenaria de absorvê-las
(SABBATINI, 1998).
1
Para a face superior de lajes e vigas que serão revestidas com argamassa de contrapiso, com revestimentos
finais secos tipo carpete e madeira, com argamassa de revestimento e acabamento tais como pisos de elevado
desempenho, pisos cerâmicos, pisos asfálticos, e outros tantos (NBR 6118, 2001)..
Capítulo 6 Apresentação e análise dos resultados obtidos
103
Quadro 6.9: Proposição de manutenção estratégica para os edifícios da UFES (continuação).
Capítulo 6 Apresentação e análise dos resultados obtidos
104
Especificações Proposição de sugestões (manutenção estratégica)
Revestimento
Constata-se que o emprego do saibro é indiscriminado, sem maiores critérios técnicos, sem
controle tecnológico de suas propriedades e características, resultando em uma alta incidência
de fenômenos patológicos no revestimento, como fissuração, bolor, descolamento do
revestimento e falta de aderência.
As argamassas mistas de cimento e cal apresentam melhor desempenho que os revestimentos
com argamassa com saibro. Desta forma, recomenda-se, em especificações técnicas, o
emprego de argamassas mistas de cimento, cal e areia (CASCUDO e CARASEK, 1994;
CARASEK et al, 1995).
Deve-se atentar para o recebimento apenas de cal hidratada embalada, uso de produtos de
empresas conceituadas no setor e para o controle da qualidade através de análise ou pela
identificação na embalagem de selo produto puro, concedido pela ABCP (GUIMARÃES,
1997; YAZIGI, 1998).
Recomenda-se em revestimentos de argamassa que:
* o chapisco deva ser feito com argamassa fluida no traço 1:4 (cimento e areia), projetada
energicamente de baixo para cima sobre superfície previamente umedecida, com espessura
máxima de 5mm.
* o emboço deva ser realizado após a pega completa do chapisco, recomendando-se os traços
1:1:4 (emboço externo) de cimento, cal em pasta e areia grossa e 1:1:6 em volume, com
espessura não excedente a 2cm.
* o reboco paulista (traço 1:2:3 a 1:2:8; cimento:cal:areia média peneirada, em volume);
também chamado camada única, deverá apresentar espessura entre 1,5cm e 2,5cm.
No caso de destacamento de revestimento cerâmico, onde as placas cerâmicas não aderem
adequadamente à argamassa de assentamento, deve-se atentar para alguns cuidados, como a
utilização de argamassa colante que possua flexibilidade para permitir a movimentação do
revestimento frente às solicitação de serviço; tempo em aberto da argamassa; tempo de
aplicação da argamassa e o uso de ferramental apropriado para execução do serviço.
Para assentamento com argamassa colante, recomenda-se espalhá-la em áreas de no máximo
2m
2
(piso interno) ou 1,5 m
2
(piso externo), 30 minutos após a preparação com quantidade de
água recomendada pelo fabricante, utilizando-se desempenadeira com dentes de 8mm
(THOMAZ, 2001).
As juntas de movimentação, longitudinais e/ou transversais, devem ser executadas em
paredes internas com área igual ou maior que 32m
2
(não expostas ao sol) e com área igual ou
maior que 24m
2
(expostas ao sol); e em piso com área igual ou maior que 32m
2
(interno) e
com área igual ou maior que 20m
2
(externo) (NBR 13753, 1996; NBR 13754, 1996;
YAZIGI, 1998).
Em relação a pedra natural, recomenda-se a preparação da superfície com chapisco, com
traço 1:4 (cimento e areia, em volume); utilizando argamassa no traço 1:1:4 (cimento, cal e
areia) e realizando sempre a compressão da placa.
O rejuntamento deverá ser realizado 48 a 72 horas após o assentamento, que é o tempo
necessário para fixação das peças e endurecimento da argamassa de assentamento, podendo
ser feito com massa plástica ou rejunte de porcelanato (pedra natural) e argamassa
industrializada para rejuntamento (materiais cerâmicos).
Forro
Recomenda-se que forros de gesso apresentem folgas em todo o contorno capazes de
absorver as movimentações da alvenaria.
Em forros muito longos, deve-se prever juntas de movimentação (dilatação) intermediárias,
espaçadas entre si no máximo 5m ou 6m, devidamente arrematadas por mata-juntas (perfis de
alumínio, com seção em “T” ou “L”).
Quadro 6.9: Proposição de manutenção estratégica para os edifícios da UFES (continuação).
Capítulo 6 Apresentação e análise dos resultados obtidos
105
Especificações Proposição de sugestões (manutenção estratégica)
Pintura
Pintura sobre argamassa:
Preparo da superfície
A argamassa de revestimentos devem estar concluídas com uma antecedência mínima de 30
dias.
Limpar a base, removendo manchas de óleo, graxa ou qualquer agente de contaminação e
eliminar todas as partes soltas ou mal aderidas raspando ou escovando a superfície.
Rasas imperfeições da parede devem ser corrigidas com massa acrílica, corrida ou a óleo
conforme o sistema de pintura e ao fato da área ser interna ou externa.
Profundas imperfeições da parede devem ser corrigidas com reboco.
Partes mofadas devem ser lavadas com solução 1:1 de água e água sanitária, tendo-se o
cuidado de, posteriormente, enxaguar a superfície.
Deve-se eliminar qualquer espécie de brilho da pintura anterior, usando-se uma lixa
adequada.
Especificação do sistema:
* Latex PVA: Para o acabamento convencional, aplicar selador à base de PVA ou fundo
preparador de paredes diretamente sobre a superfície. Lixar a superfície com lixa adequada.
Para pintura com acabamento liso, aplicar camadas finas de massa corrida com
desempenadeira de aço em toda a extensão da superfície, até se obter o nivelamento
desejado. Após 4hs de secagem lixar a superfície com lixa adequada e remover qualquer pó
residual.
Em seguida, aplicar de 2 a 3 demãos de látex PVA de acordo com a cobertura da tinta,
respeitando um intervalo mínimo de 4 horas entre demãos e seguindo as orientações do
fabricante com relação à diluição.
* Latex acrílico: Para o acabamento convencional, aplicar selador acrílico ou fundo
preparador de paredes diretamente sobre a superfície. Lixar a superfície com lixa adequada.
Para pintura com acabamento liso, aplicar camadas finas de massa acrílica com
desempenadeira de aço em toda a extensão da superfície, até se obter o nivelamento
desejado. Após 4 horas de secagem lixar a superfície com lixa adequada.
Em seguida, aplicar de 2 a 3 demãos de látex acrílico de acordo com a cobertura da tinta,
respeitando um intervalo mínimo de 4 horas entre demãos e seguindo as orientações do
fabricante com relação à diluição.
* Óleo: utilizar fundo preparador ou selador acrílico diretamente sobre a superfície. Para
torná-las perfeitamente lisas e nivelada utilizar massa a óleo e, finalmente, utilizar de uma a
duas demãos de tinta a óleo, espaçadas de 18 a 24 horas, seguindo as orientações quanto à
correta diluição.
* Esmalte: Para o acabamento convencional, aplicar selador acrílico ou fundo preparador
diretamente sobre a superfície. Para torná-las perfeitamente lisas e niveladas utilizar massa
a óleo e finalmente utilizar de uma a duas demãos de tinta a óleo, espaçadas de 18 a 24
horas, seguindo as orientações quanto à correta diluição.
Pintura sobre madeira
Preparo da superfície:
Lixar até remover a película superficial
Quadro 6.9: Proposição de manutenção estratégica para os edifícios da UFES (continuação).
Capítulo 6 Apresentação e análise dos resultados obtidos
106
Especificações Proposição de sugestões (manutenção estratégica)
Pintura
(continuação)
Especificação do sistema:
* Óleo: utilizar uma demão de fundo selador nivelador de base sintético para madeira. Para
torná-las perfeitamente lisas e niveladas utilizar massa a óleo e, finalmente, utilizar de uma
a duas demãos de tinta a óleo, espaçadas de 18 a 24 horas, seguindo as orientações quanto à
correta diluição.
* Esmalte: aplicar a primeira demão de selador para madeira em uma ou duas camadas,
espaçadas de 18 a 24 horas.
Para tornar a superfície perfeitamente lisa e nivelada pode-se utilizar massa a óleo e,
finalmente, aplicar a tinta esmalte, diluída em solvente, em 2 demãos.
A proporção básica para a diluição é de 20% para a primeira demão e de 5% a 10% para a
segunda demão.
* Verniz: a superfície deve receber aplicações de selador para madeira e, posteriormente,
aplicação de verniz para madeira com filtro solar.
Pintura sobre metais
Preparação da superfície
A superfície deve estar lixada, limpa, seca, isenta de poeira, manchas gordurosas, graxas,
entre outros.
Especificação do sistema
* Óleo: aplica-se um fundo anti-corrosivo e, posteriormente, a tinta a óleo em 1 ou 2
demãos espaçadas de 18 a 24 horas, observando-se a correta diluição.
* Esmalte: aplica-se um fundo anti-corrosivo e, posteriormente, 1 a 2 dmãos de tinta
esmalte espaçadas de 18 a 24 horas, observando-se a correta diluição.
Sistema de proteção de concreto aparente
preparação da superfície
As superfícies devem estar limpas, livres de pó e curadas.
A superfície deve receber lixamento necessário antes de sua aplicação.
Especificação do sistema
* Hidrofugantes: a superfície deve receber duas demãos, sendo que a primeira precisa ser
aplicada até a saturação e a segunda de 6 a 24h após. O produto não deverá ser diluído.
* Formadores de película (vernizes): a superfície deve receber o estucamento com pasta de
cimento e resinas ou através de produtos prontos disponíveis no mercado. Em seguida, a
superfície deverá receber a aplicação, preferencialmente, de vernizes poliuretânicos ou
acrílicos.
Soleiras,
rodapés e
peitoris
Para evitar infiltração de água, e como conseqüência manchas de umidade e mofo no
revestimento interno, é importante a execução correta do peitoril. Qualquer que seja o
revestimento, este sempre deve passar por baixo do caixilho ou janela, não devendo deixar
nenhuma junta vertical entre os caixilhos ou janelas e o peitoril.
Vale ressaltar a importância da especificação de pingaderias em projeto.
Esquadrias
Observou-se uma grande incidência de problemas como o apodrecimento, empenamento e
infiltração de esquadrias de madeira. Desta forma, recomenda-se a não utilização de
esquadrias deste material, dando-se preferência a esquadrias de alumínio.
Quadro 6.9: Proposição de manutenção estratégica para os edifícios da UFES (continuação).
Capítulo 6 Apresentação e análise dos resultados obtidos
107
Especificações Proposição de sugestões (manutenção estratégica)
Esquadrias
(contuniação)
Observou-se também que a UFES ainda especifica esquadrias de ferro, que não são
mais utilizadas.
As esquadrias de alumínio anodizado são imunes à ação do tempo e dispensam
conservação periódica (YAZIGI, 1998).
Juntamente com a manutenção estratégica, deve-se enfatizar também a questão da
manutenção preventiva e corretiva.
Desta forma, os serviços de manutenção da edificação e seus subsistemas podem estar
incluídos também num programa de manutenção preventiva ou corretiva. Assim, na Quadro
6.9 serão apresentadas algumas considerações a respeito da manutenção preventiva e corretiva
em relação a algumas das especificações tratadas anteriormente.
Quadro 6.10: Proposição de manutenção preventiva e corretiva.
Especificações Manutenção preventiva e corretiva
Sistemas
impermeabilizantes
A impermeabilização também precisa de manutenção, principalmente, em locais
expostos, como fachadas e coberturas. Assim, toda área impermeabilizada exposta
às condições ambientais necessita de uma manutenção periódica, de 2 em 2 anos,
cujo prazo pode variar conforme as condições climáticas e agressividade do meio.
Estrutura
Em condições normais de conservação e sob condições ambientais não agressivas
a periodicidade de 5 a 10 anos para a realização das inspeções. No caso da UFES,
onde se tem um elevado grau de agressividade ambiental, que as inspeções não
excedam a periodicidade de 5 anos (SOUZA & RIPPER, 1998).
No caso de manutenção corretiva há necessidade de um diagnóstico prévio da
situação, a identificação e eliminação das causas para, então, realizar a
recuperação/reparo do concreto (ISHIZUKA & ONODERA, 1993).
Revestimento
O desempenho do revestimento relaciona-se diretamente à vida útil de seus
constituintes, conforme as condições de uso, exposição e agressividade do meio.
Desta forma, é importante a elaboração de manual de uso e manutenção.
Neste manual devem ser abordados os seguintes itens: especificações técnicas dos
materiais empregados; condições de uso e eventuais restrições; especificando os
produtos adequados para os procedimentos de limpeza, periodicidade
recomendada para execução de pinturas e procedimentos para execução de
eventuais instalações, que venham a ser realizadas pelo usuário após a entrega da
obra, e possam danificar impermeabilizações, tubulações embutidas e/ou próprio
revestimento (BAUER, 1991).
Vale ressaltar que este manual deve contemplar também todos os outros
subsistemas.
Quadro 6.10: Proposição de manutenção preventiva e corretiva (continuação).
Capítulo 6 Apresentação e análise dos resultados obtidos
108
Especificações Manutenção preventiva e corretiva
Pintura
A durabilidade da pintura varia conforme alguns parâmetros, como natureza da
tinta, características do substrato, condições e uso do meio ambiente. Neste
sentido, torna-se difícil a fixação de intervalos necessários para execução de
repinturas. Consideram-se satisfatórios ciclos de 5 anos para a repintura em
ambientes não agressivos. No caso da UFES esse ciclo pode diminuir para 3 anos.
Para o caso de manutenção corretiva, em superfícies danificadas, deve-se remover
a tinta. Após isso, a pintura é então executada seguindo os mesmos cuidados para
novas pinturas.
Esquadrias
Deve-se definir com o fornecedor todas as informações necessárias para a
operação e manutenção adequadas das esquadrias, colocando-as em linguagem
acessível no manual do usuário.
No ato da entrega do manual do usuário deve-se demonstrar o correto
funcionamento das esquadrias.
6.5 Considerações finais
Após as entrevistas nos departamentos da Prefeitura da UFES e análise das patologias
observadas, constatou-se que grande parte das deficiências encontradas nos edifícios poderia
ser imputada à ausência de um maior controle de qualidade do processo de produção,
principalmente, no que se refere às especificações de projeto, seleção e especificação de
materiais, execução e uso; além da falta de um maior rigor da fiscalização dos serviços
executados durante as etapas do processo construtivo,
Desta forma, vê-se a necessidade de uma maior introdução de racionalização construtiva,
formalização de um programa de treinamento e aprimoramento técnico, ações estas que
poderiam melhorar a qualidade das edificações construídas na UFES e diminuir custos com
reparos e manutenção.
Observou-se a importância do adequado diagnóstico das patologias para melhor
conhecimento de outros parâmetros que pudessem assegurar a vida útil e o desempenho das
edificações. Além disso, observou-se também que a UFES necessita realizar uma revisão em
seu caderno de especificações e encargos.
A adoção de recomendações de projeto, execução e especificação de materiais pode ser
considerada uma base pró ativa de manutenção estratégica, já que o quadro atual de
solicitação de recuperação e reparos nas edificações é bastante significativo. Deve-se,
também, ressaltar a importância da manutenção preventiva e corretiva complementando a
visão de manutenção destas edificações.
7. CONCLUSÕES
A manutenção de edificações públicas envolve um grande dispêndio de recursos físicos e
financeiros. Na UFES, por exemplo, uma média de 250 solicitações de serviços de
recuperações e/ou reparos são feitas mensalmente. Vê-se, então, a importância do
desenvolvimento de uma manutenção estratégica para que as próximas edificações da UFES
não necessitem de tantos serviços desse gênero.
Este trabalho mostra que a metodologia de APO constitui um ótimo instrumento para o
levantamento e registro das manifestações patológicas das edificações da UFES. Apesar de
não existir uma metodologia de APO sistematizada no Brasil, o levantamento bibliográfico
possibilitou a proposição de uma metodologia, que já foi utilizada em outras pesquisas do
gênero.
Apesar dos usuários diretos dos edifícios não terem participado desta avaliação, ou seja, os
alunos, professores e funcionários, o questionário aplicado na Prefeitura da UFES, junto aos
usuários indiretos, que são os chefes de departamentos daquela Prefeitura, foi de grande
importância para a obtenção de informações preciosas para a pesquisa.
Uma das dificuldades observadas durante a pesquisa foi o levantamento de informações sobre
o histórico das edificações, como empresas construtoras, ano de construção, área construída,
entre outras informações importantes para a pesquisa. Desta maneira, propõe-se que a UFES
realize um cadastro atualizado com informações básicas a respeito das edificações existentes
nos campus, para se ter um histórico e poder dar subsídios a futuros trabalhos que também
possam necessitar de algumas destas informações.
Os resultados obtidos, a partir da avaliação realizada nas edificações, evidenciaram a
importância de um maior controle de qualidade durante o processo de construção das
edificações da UFES, ressaltando a definição de níveis de desempenho desejado e as
condições de uso e manutenção.
Em relação à fase de projeto, as patologias podem ocorrer pelo detalhamento deficiente ou
insuficiente dos elementos estruturais, pela seleção inadequada de materiais ou técnicas
construtivas, pela adoção de soluções construtivas obsoletas ou ultrapassadas, entre outros.
Em relação à fase de execução, muitas patologias podem ter ocorrido pela incompatibilidade
entre o que foi projetado e o que foi executado, por alterações inadequadas das especificações
Capítulo 7 Conclusões
109
de projeto, pela má qualidade dos materiais empregados e pela mão-de-obra inadequada sem a
devida capacitação.
E em relação à fase de uso, a deterioração dos materiais por má utilização dos usuários e
ausência ou ineficiência de manutenção são as principais causas de problemas.
Apesar de ser vista apenas como uma etapa que objetiva preservar as condições de uso,
observa-se que a manutenção também pode ser incorporada às etapas do processo produtivo,
recebendo a denominação de manutenção estratégica. Esta modalidade de manutenção é de
grande utilidade para as escolas públicas, onde não há viabilização, por parte da
administração, de um programa de manutenção, e destinação de recursos a este programa.
Através da manutenção estratégica, podem-se adotar recomendações para as etapas de
processo com o intuito de diminuir os gastos de manutenção na fase de uso e as solicitações
de recuperações e/ou reparos de patologias, assim como garantir um maior controle de
qualidade dessas etapas.
Esta pesquisa constatou que a estrutura, as vedações verticais, revestimentos e a
impermeabilização são os subsistemas que apresentam maior quantidade de problemas
patológicos em edificações da UFES. As fissuras despontaram como a principal patologia na
maioria dos subsistemas avaliados.
A grande quantidade de patologias e de edificações avaliadas inviabiliza a análise
individualizada das patologias existentes. Dessa forma, optou-se pela realização do
diagnóstico das patologias de maior relevância e com maior incidência nos subsistemas das
edificações selecionadas para este trabalho.
Um problema muito comum observado foi a deficiência da impermeabilização, juntamente
com outros problemas bem característicos, como a falta de verga em portas e janelas e a
forma de execução incorreta de detalhes de fachadas de alguns edifícios. Alguns destes
problemas são reflexos da falta de um maior rigor e de atualização das especificações
utilizadas pela UFES.
Observou-se que a instituição adota o mesmo caderno de especificações e encargos que
utilizava na década de 70, com fck do concreto de 15 a 20 MPa. Tais valores são
incompatíveis com a realidade atual, na qual se inserem fatores como a agressividade do meio
ambiente, durabilidade e vida útil das estruturas. Sugere-se, desta forma, uma revisão e
Capítulo 7 Conclusões
110
atualização do caderno de especificações e encargos da UFES, no sentido de garantir a
qualidade das futuras edificações, sua durabilidade, desempenho e vida útil de projeto.
Para que a UFES tenha uma maior segurança em relação às empresas construtoras de suas
edificações, sugere-se a inclusão no edital de um requisito já adotado por algumas prefeituras
do Espírito Santo, que é a exigência de certificação ISO 9000 e, principalmente, PBQP-h,
específico para a construção civil. Tal exigência visa a obtenção de um maior controle de
qualidade durante o processo construtivo.
Em relação ao resultado da entrevista realizada nos departamentos da UFES, observou-se que
muitas respostas não refletem o que realmente ocorre na prática. Constatou-se uma falta de
comprometimento dos envolvidos no processo construtivo ou da fiscalização para a
diminuição dos problemas apresentados, reafirmando a necessidade de introdução de
racionalização construtiva, treinamentos, aprimoramento técnico.
É desejável que as informações contidas neste trabalho sejam utilizadas para melhorar a
qualidade das edificações da UFES, pois a partir do diagnóstico das patologias pode-se propor
o reparo e/ou recuperação eficaz destes problemas. A implantação do programa de
manutenção deve ser perseguida e priorizada no planejamento estratégico institucional.
Em última análise, o diagnóstico das patologias, juntamente com a implantação da
manutenção estratégica procuram fazer com que as edificações atinjam a vida útil
inicialmente projetada e garantir um melhor ambiente para os seus usuários, sempre
ressaltando também a importância da manutenção preventiva e corretiva.
Relacionam-se, abaixo, alguns temas para continuidade desta pesquisa:
sistematização de metodologia de APO para escolas pública com o intuito de consolidar
uma metodologia no Brasil;
desenvolvimento de estudo semelhante em outros tipos de edificações públicas (centros de
saúde, presídios, biblioteca, entre outros).
aplicação da metodologia de pesquisa em outros campus da UFES e comparação do
desempenho das edificações a fim de observar se há alguma relação entre as patologias
observadas nos outros campus e às do campus de Goiabeiras;
Capítulo 7 Conclusões
111
proposição de reparo e/ou recuperação das patologias a partir do diagnóstico apresentado
neste trabalho;
proposição de implantação do programa de manutenção na Prefeitura da UFES;
complementar esta pesquisa com dados e informações dos usuários diretos com vistas a
uma avaliação global de desempenho das edificações.
Finalmente, ressalta-se que a prevenção das patologias, viabilizada através da manutenção
estratégica e do controle de qualidade efetuado nas etapas do processo de produção, pode
contribuir para a melhoria da qualidade das edificações das instituições de ensino brasileiras.
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113 – 125.
Anexos
126
ANEXOS
Anexos
127
Anexo 1
Planta de situação da UFES
Anexos
128
ANEXO 2
Questionário realizado nos departamentos da UFES
1) Qual o número de edificações existentes dentro do campus da UFES?
2) Qual a ordem cronológica destas edificações?
3) É realizada uma manutenção preventiva nessas edificações?
4) Se não, o que é realizado para prever vida útil da edificação?
5) São realizados recuperações e/ou reparos quando solicitados pelos departamentos ou
órgãos responsáveis?
6) Com que freqüência?
7) Gastos anuais de manutenção?
8) Quais os critérios para a seleção de projetistas, construtoras, fornecedores de materiais e
serviços?
9) A partir de que critérios são realizadas recuperações e/ou reparos?
10) Quais edificações apresentam mais pedidos de recuperações e/ou reparos?
11) As edificações são construídas geralmente por uma só empresa ou isso varia de acordo
com a necessidade e tipo da edificação?
12) Como é avaliada a empresa executora de cada edificação?
13) Estas empresas apresentam certificados de qualidade?
14) São exigidos certificados de qualidade?
15) Qual é o porte dessas empresas executoras?
16) Que tipo de usuários utiliza cada edificação (alunos, funcionários, professores...)?
17) Os projetos, de uma forma geral, são padronizados pela UFES ou há uma interação entre
empresa contratada – UFES?
18) Os materiais de construção são especificados por quem?
Anexos
129
19) Existe um as-built?
20) Existe acompanhamento do cronograma dos serviços em termos de prazo (tempo) e custo
para a execução das diferentes etapas?
21) Os projetos são terceirizados?
22) Os métodos e técnicas construtivas ficam a cargo da empresa construtora?
23) Se a resposta for afirmativa, isso é repassado a UFES?
24) Há uma fiscalização da UFES com relação a projetos, execução e especificação de
materiais?
25) É possível saber quais empresas construtoras executaram as edificações?
26) Quais os problemas mais comuns apresentados pelas edificações?
27) As falhas identificadas ou associadas ao projeto e/ou de material são discutidas com
projetistas ou com quem especificou ou comprou o material?
28) Já foi realizado alguma intervenção no projeto durante a execução ou escolha dos
materiais?
29) É apresentada a construtora a especificação de material a ser utilizado?
Questionários específicos para cada departamento:
Comissão Permanente de Licitação
1) As edificações são construídas geralmente por uma só empresa ou isso varia de acordo
com a necessidade e tipo da edificação?
2) Como é avaliada a empresa executora de cada edificação?
3) Estas empresas apresentam certificados de qualidade?
4) São exigidos esses certificados de qualidade?
5) Qual é o porte dessas empresas executoras?
6) É possível saber quais empresas construtoras executaram as edificações?
7) É apresentado a construtora especificação de material a ser utilizado?
Anexos
130
Departamento planejamento físico
1) Quais tipos de usuários utilizam cada edificação (alunos, funcionários, professores, etc.)?
2) É possível saber quais empresas construtoras executaram as edificações?
3) Qual o número de edificações existentes dentro do campus da UFES?
4) Qual a ordem cronológica da entrega destas edificações?
5) Os projetos, de uma forma geral, são padronizados pela UFES ou há uma interação entre
empresa contratada – UFES?
6) O material de construção é especificado por quem?
7) Existe um as-built?
8) Os projetos são terceirizados?
9) As falhas identificadas ou associadas ao projeto e/ou de material são discutidas com
projetistas ou com quem especificou ou comprou o material?
10) Já foi realizado alguma intervenção no projeto durante a execução ou escolha dos
materiais?
Departamento obras / manutenção
1) É realizada uma manutenção preventiva nestas edificações?
2) Se não, o que é feito para estimar a vida útil da edificação?
3) São realizadas recuperações e/ou reparos quando solicitados pelos departamentos ou
órgãos responsáveis?
4) Com que freqüência?
5) Gastos anuais de manutenção?
6) A partir de quais critérios são realizadas recuperações e/ou reparos?
7) Quais edificações apresentam mais pedidos de recuperações e/ou reparos?
8) O material de construção é especificado por quem?
9) Existe acompanhamento do cronograma dos serviços em termos de prazo (tempo) e custo
para a execução das diferentes etapas?
Anexos
131
10) Quais os problemas mais comuns apresentados pelas edificações?
Coordenação de obras e fiscalização
1) Existe acompanhamento do cronograma dos serviços em termos de prazo (tempo) e custo
para a execução das diferentes etapas?
2) Os métodos e técnicas construtivas ficam a cargo da empresa construtora?
3) Se a resposta for afirmativa, isso é repassado a UFES?
4) Há uma fiscalização da UFES com relação a projetos, execução e materiais?
5) É apresentada a construtora especificação de material a ser utilizado?
Anexos
132
ANEXO 3
FICHA DE REGISTRO
LEVANTAMENTO DO EDIFÍCIO
DATA DA AVALIAÇÃO / /
DENOMINAÇÃO DO EDIFÍCIO (NOME)
CARACTERIZAÇÃO GERAL DO EDIFÍCIO
DATA DE CONSTRUÇÃO
CONSTRUTORA
NÚMERO DE PISOS
OCUPAÇÃO FUNCIONAL DO EDIFÍCIO
OBS. :
LEVANTAMENTO PATOLÓGICO
ESTRUTURAS
Patologias
Infiltrações
Manchas de umidade
Corrosão de armaduras
Ninhos de concretagem
Bolor
Eflorescência
Fungos
Fissuras
Flechas excessivas
Outras manifestações
Anexos
133
REVESTIMENTOS E VEDAÇÕES VERTICAIS
Patologias
Destacamento do revestimento
Trincas
Eflorescência
Infiltração
Descolamento do revestimento, rejuntes, piso
Bolor
Fissuras
Zonas estufadas
Manchas e mofo
Desprendimento de cerâmica
Outras manifestações
INSTALAÇÕES HIDRÁULICAS E IMPERMEABILIZAÇÃO
Patologias
Infiltrações ou tubos danificados
Problemas nas louças sanitárias
Manchas de umidade
Bolor
Outras manifestações
VEDAÇÕES HORIZONTAIS
Patologias
Mancha de umidade e Bolor
Fissuras
Outras manifestações
Anexos
134
ESQUADRIAS
Patologias
Esquadrias empenandas
Infiltração
Vidros danificados
Fissuras
Corrosão
Bolor
Outras manifestações
COBERTURAS
Patologias
Infiltração
Fissuras
Manchas de umidade
Bolor e mofo
Outras manifestações
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