( PDF ) A política urbana em disputa: desafios para a efetividade de novos instrumentos em uma perspectiva analítica de Direito Urbanístico Comparado (Brasil, Colômbia e Espanha)

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BETÂNIA DE MORAES ALFONSIN

A Política Urbana em disputa:

desafios para a efetividade de novos instrumentos em uma

perspectiva analítica de Direito Urbanístico Comparado

(Brasil, Colômbia e Espanha)

Rio de Janeiro

2008

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BETÂNIA DE MORAES ALFONSIN

A Política Urbana em disputa:

desafios para a efetividade de novos instrumentos em uma

perspectiva analítica de Direito Urbanístico Comparado

(Brasil, Colômbia e Espanha)

Tese de Doutorado apresentada ao Curso de Doutorado

do Programa de Pós-Graduação em Planejamento Urbano

e Regional da Universidade Federal do Rio de Janeiro –

UFRJ, como parte dos requisitos necessários à obtenção

do grau de Doutora em Planejamento Urbano e Regional.

Orientador: Prof. Dr. Pedro Abramo

Doutor em Economia pela Ècole des Hautes Etudes em

Sciences Sociales, Paris, França.

Rio de Janeiro

2008

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A388p Alfonsin, Betânia de Moraes.

A política urbana em disputa : desafios para a

efetividade

de novos instrumentos em uma perspectiva analítica de

direito urbanístico comparado : (Brasil, Colômbia e

Espanha) / Betânia de Moraes Alfonsin. – 2008.

265 f. : il. color. ; 30 cm.

Orientador: Pedro Abramo.

Tese (doutorado) – Universidade Federal do Rio de

Janeiro, Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano e

Regional, 2008.

Bibliografia: f. 253-263.

1. Política urbana - Brasil. 2. Política urbana –

Espanha.

3. Política urbana – Colômbia. 4. Direito urbanístico. 5.

Direito comparado. I. Abramo, Pedro. II. Universidade

Federal do Rio de Janeiro. Instituto de Pesquisa e

Planejamento Urbano e Regional. III. Título.

CDD: 711.4

A Política Urbana em disputa:

desafios para a efetividade de novos instrumentos em uma

perspectiva analítica de Direito Urbanístico Comparado

(Brasil, Colômbia e Espanha)

Tese submetida ao corpo docente do Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano e

Regional da Universidade Federal do Rio de Janeiro – UFRJ, como parte dos requisitos

necessários à obtenção do grau de Doutora em Planejamento Urbano e Regional.

Aprovado em: ____/____/____

__________________________________

Prof. Dr. Pedro Abramo – Orientador

Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano e Regional - UFRJ

__________________________________

Prof. Dr. Edésio Fernandes

DPU-Associates - University College London

__________________________________

Profª. Dra. Maria Lúcia Refinetti Martins

Faculdade de Arquitetura e Urbanismo - USP

__________________________________

Prof. Dr. Carlos Bernardo Vainer

Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano e Regional – UFRJ

__________________________________

Prof. Dr. Martim Oscar Smolka

Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano e Regional - UFRJ

Dedico esta tese aos milhões de pessoas que

sofrem cotidianamente as conseqüências da

concentração da propriedade da terra no Brasil e na

América Latina, desejosa que o trabalho contribua

no esforço para que a função social da propriedade

encontre efetividade em sua forma mais urgente: na

garantia do direito humano à moradia digna para

todos e todas nas cidades latino-americanas.

AGRADECIMENTOS

Escrever uma tese é um esforço individual que só se torna possível graças

a uma imprescindível rede de solidariedade. Morando em Porto Alegre e

fazendo um doutorado no Rio de Janeiro, recebi generoso auxílio de um grande

número de pessoas e instituições a quem gostaria de agradecer, certa de que foi

esse coletivo que permitiu a conclusão do curso e da investigação. A gratidão é

imensa, e como é próprio dos sentimentos, não tem ordem ou hierarquia. A

todos/as e a cada um/a, no entanto, quero expressar e registrar aqui o meu

sincero reconhecimento e agradecimento pelo apoio recebido:

Ao querido amigo Orlando dos Santos Junior, que me hospedou na casa

solidária enquanto eu cursava as disciplinas do doutorado. Fundamental e

calorosa acolhida que não apenas viabilizou essa aventura como lhe deu

belíssima trilha sonora. Valeu, Júnior!!

Edésio Fernandes, amigo generoso de todas as horas e parceiro

intelectual que acompanhou o desenvolvimento da pesquisa com grande

interesse e preciosas orientações e sugestões de leitura para a construção da

tese. Obrigada, Edésio, sempre!

Pedro Abramo, o semeador da idéia desta tese, orientador e amigo que

mesmo com o coração frágil soube estar presente nos momentos fundamentais,

com rara sensibilidade. Agradeço muito, Pedro...

Martim Smolka, amigo a quem devo tanto, pela confiança, pela

generosidade, pelo apoio material, pelos ensinamentos, mas sobretudo pelo

papel que cumpre na América Latina ao apoiar trabalhos como esta tese.

Imprescindível.

Sérgio Prates, amigo que acreditou desde o início no projeto dessa

investigação e que acompanhou cada passo da longa trajetória, me ajudando

sempre a renovar a confiança em mim mesma e no próprio projeto.

Gratíssima...

À Equipe do Projeto Urbanizador Social, com quem tudo começou:

Cláudia Damásio, Jaqueline Menegassi, Cláudio Gutierrez, Ana Lúcia Fialho e

Lorena Babot. Orgulho imenso em ter feito parte desta equipe...

Ao maravilhoso grupo de professores do IPPUR, pelas aulas

inesquecíveis: Ana Clara Torres Ribeiro, Carlos Vainer, Adauto Lúcio Cardoso,

Luciana Corrêa do Lago, Frederico Araújo, Luiz César Queiroz Ribeiro, Rainer

Randolph, Henri Ascelrad. Recebam toda minha admiração e gratidão.

À Zuleika Cruz, chefe da secretaria de ensino do IPPUR, que fazendo a

gestão da burocracia teve sempre a competência de colocá-la a serviço dos fins,

e não dos meios.

Oscar Alfonso Roa, o colombiano mais carioca que conheci, e Melba

Rubiano, colegas IPPURIANOS que me receberam carinhosamente em sua casa

na Colômbia e permitiram a investigação em solo bogotano, 3.600 metros más

cerca de las estrellas. Muchísimas gracias, amigos!!

Aos amigos colombianos da Rede do Lincoln Institute: Maria Mercedes

Maldonado, Juan Felipe Pinilla, Gabriela Niño Siccard e Juan Francisco

Rodriguez. Que time!! Gracias por todo! Um agradecimento especial a

Mercedes, colega solidária e competentíssima, pela precisa indicação das

pessoas chave com quem conversar para decifrar o Proyecto Nuevo USME.

Gerardo Roger Fernandez, que me recebeu de forma calorosa no frio

inverno valenciano, me deu as primeiras lições sobre o Direito Urbanístico

Espanhol, e ainda me abriu as portas de Valência, na companhia sensível de

Menchú. Queridos!! Obrigada pela generosa acolhida!!

Aos brilhantes juristas espanhóis Alejandro Javier Criado Sánchez e

Vicente García Nebot, com quem aprendi muito sobre o Agente Urbanizador.

Vicente, com tantos afazeres profissionais, ainda encontrou tempo para ser

amigo e guia turístico em Valencia... Muito obrigada por tudo, Vicente!!

Ao CNPq e à FAPERJ que apoiaram materialmente esta tese através da

concessão de bolsas de doutorado sem as quais a investigação não teria sido

possível.

Ao Programa para América Latina e o Caribe do Lincoln Institute of

Land Policy, na pessoa de Laura Mullahy, pela concessão de uma “Beca de

doctorado para tesistas del suelo urbano”, que viabilizou as viagens de estudo à

Espanha e à Colômbia, e por todo o apoio acadêmico e material recebido ao

longo dessa jornada.

Pai Jacques e Mãe Ana Isabel... quantas pessoas podem agradecer por ter

recebido em casa noções de justiça social e exemplos de vida militante em favor

dos direitos humanos? Eu posso!! Que privilégio ser filha de vocês...

Verônica!! Já não bastava ser irmã?? Que fortuna ter uma amiga

dedicada como você! Obrigada por tudo e por cada gesto solidário.

E à Chica: afinal de contas, que seria dessa tese sem seu apoio doméstico,

viabilizando toda a infra de minha vida? Obrigada de coração.

América, filha amada, que nestes quatro anos de infância coincidentes

com o doutorado me recebeu sempre de braços abertos, após cada viagem,

decidida a recuperar o tempo perdido propondo um momento de paixão mãe e

filha, ritual inventado por ela e a que ambas nos entregávamos alegremente,

celebrando o (re)encontro e o inabalável afeto. A ti, América, a mais amorosa e

comovida gratidão.

E à vida!! Que luxo estar viva e ter tanto para agradecer...

Betânia Alfonsin

Em 1º de dezembro de 2007.

RESUMO

Na presente investigação, apresentamos um estudo de Política Urbana

construído em uma perspectiva analítica de Direito Urbanístico Comparado e tendo

como foco um país europeu (Espanha) e dois países latino-americanos (Brasil e

Colômbia). No caso da Espanha, foi examinado o caso do Agente Urbanizador, um

instrumento de gestão urbana desenvolvido pela Comunidade Autônoma de

Valência. No Brasil a análise do instrumento do Urbanizador Social foi feita na

cidade de Porto Alegre e, finalmente, a Colômbia teve sua política urbana

examinada através da Operación urbanística Nuevo USME, desenvolvida por

Bogotá. A perspectiva analítica teve como cerne inequívoco o Direito Urbanístico

Comparado, mas procurou incorporar ao foco da comparação outros aspectos

sócio-políticos igualmente relevantes para a plena compreensão dos casos.

O fio condutor da comparação foi a formulação, por governos locais, de

instrumentos jurídico-urbanísticos que potencializam a intervenção pró-ativa do

poder público no enfrentamento de dinâmicas clássicas e perversas da urbanização

capitalista tais como (i) o aumento crescente do preço do solo urbano pela ação

urbanística do poder público, (ii) a elitização do mercado formal de solo urbano

combinada à emergência (e pujança) de um mercado imobiliário paralelo informal

de moradias e (iii) o exercício abusivo do direito individual de propriedade pelos

proprietários de terrenos urbanos. Nas cidades latino-americanas pesquisadas,

buscou-se verificar a efetividade dos instrumentos formulados pela municipalidade

no enfrentamento e reversão destas dinâmicas através da proposição de formas

alternativas de produção de lotes voltados ao atendimento das necessidades

habitacionais da população de baixa renda.

A comparação realizada demonstrou a existência de uma clara disputa

envolvendo o alcance da ordem jurídico-urbanística emergente nos três países. Por

um lado, o reconhecimento do princípio da função social da propriedade como

núcleo jurídico e axiológico da política urbana, e no outro pólo, a resistência de

uma velha ordem jurídica nucleada por um estatuto garantidor do direito

individual de propriedade.

ABSTRACT

In this thesis we present an investigation on Urban Policy based on a

Compared Urbanistic Law analysis, focusing on one European country (Spain)

and two Latin American countries (Brazil and Colombia). Regarding Spain, the

case of the Urbanizer Agent - an urbanistic instrument developed by the

Autonomous Community of Valencia - was examined. In Brazil, the instrument

Social Urbanizer was analyzed in the city of Porto Alegre. Colombia had its

urban policy examined through Urbanistic Operation New USME, developed by

Bogotá administration. The analytical perspective was focused on Compared

Urbanistic Law, but other relevant socio-political aspects were included in the

comparison in order to achieve complete understanding of the study cases.

The mainstream of this comparison was the formulation, by local

governments, of juridical urbanistic instruments for proactive state

intervention in order to cope with classical and perverse dynamics of capitalist

urbanization, such as (i) permanent increase of urban land price due to the

urbanistic action of the state, (ii) elitization of urban land formal market

combined with the emergence of an informal parallel real estate market of

dwellings and (iii) the abusive exercise of individual right to property by owners

of urban land. In the surveyed Latin American cities an additional goal was

prosecuted: to verify the effectivity of the instruments elaborated by the city

councils to cope with these dynamics and to reverse this situation by proposing

alternative ways of production of lots which satisfy the dwelling necessities of

low- income population.

The comparison showed the existence of a clear dispute involving the

reach of emergent juridical urbanistic order in the three countries. On the one

hand, the recognition of the property’s social function principle as juridical and

axiological core in urban policy, and on the other hand, the resistance of an old

juridical order based on a statute that guarantees the individual right to

property.

LISTA DE ILUSTRAÇÕES

Fig. nº 1 - Quadro resumo dos eixos analíticos 57

Fig. nº 2 - Cronologia da ley estatal de Suelo 70

Fig. nº 3 - Progressão do valor do metro quadrado com alterações da

normativa urbanística 71

Fig. nº 4 - Agente Urbanizador em Valência 86

Fig. nº 5 - Empreendimento aprovado por Agente Urbanizador na

cidade de Valencia – Pobla de Vallbona 89

Fig. nº 6 - Empreendimento aprovado por Agente Urbanizador na

cidade de Valencia – Benicalap 90

Fig. nº 7 – Relações entre Agente Urbanizador, Administração Pública

e proprietários 92

Fig. nº 8 – Fluxograma de um Programa de Atuação Integrada 101

Fig.nº 9 – Numero de empreendimentos urbanísticos aprovados

segundo a lei 6/94. 105

Fig. nº 10 – Efetividade dos Instrumentos do Estatuto da Cidade 120

Fig. nº 11 – Tipologias de lotes de 75mts

128

Fig. nº 12 – Tipologias de lotes de 140 mts

129

Fig. nº 13 – Tipologias de quadras: malha fechada. 130

Fig. nº 14 – Tipologias de quadras: malha mista 131

Fig. nº15 - Regiões indicadas para fins de urbanização social 141

Fig. nº 16 – Detalhamento da área 1, com setorização própria para

a região da Edgar Pires de Castro, no limite do bairro

Restinga. 142

Fig. nº 17 Detalhamento da área nº 2 – Lomba do Pinheiro. 143

Fig. nº 18 - Detalhamento da área nº 3:Eixo Protásio Baltazar 144

Fig. nº 19 – Localização dos projetos piloto do Urbanizador Social 148

Fig.nº 20 –Estudo de Viabilidade Urbanística para Loteamento

Residencial Paraíso 149

Fig.nº 21 – Oportunidades e necessidades na operação urbana

Lomba do Pinheiro. 155

Fig.nº 22 – Localização dos loteamentos irregulares em Porto Alegre 157

Fig. nº 23 – Distribuição dos preços do solo urbano em Porto Alegre 159

Fig. nº 24 – Regime Urbanístico Básico da Operação urbana

Lomba do Pinheiro 164

Fig.nº 25 - Regime Urbanístico Máximo da Operação urbana

Lomba do Pinheiro 165

Fig. nº 26 – Localização de USME em Bogotá por foto de satélite 171

Fig. nº 27 – Urbanização pirata em Bogotá 174

Fig. nº 28 – Planes de Ordenamiento Zonal en Bogotá 175

Fig. nº 29 – Estratégias da Operação Urbanistica Nuevo USME 177

Fig. nº 30 - Estrutura sócio-econômica proposta para a ocupação

a Região de USME 179

Fig. nº 31 – Planos parciais da operação Nuevo USME 195

Fig. nº32 – Centro Histórico de USME 197

Fig. nº 33 – Centro Histórico de USME: Sede da Prefeitura 198

Fig. nº 34 – Casa construída na localidade de USME pela Secretaria

de Habitat da Prefeitura de Bogotá 199

Fig.nº 35 – Conjunto Habitacional construído na localidade de USME

pelaSecretaria de Habitat da Prefeitura de Bogotá 200

Fig. nº 36 – Propriedades com características agrícolas presentes

em USME, em área abrangida pelo Plano Parcial 01 201

Fig. nº 37 – Atividades agrícolas desenvolvidas na área do Plano Parcial

nº 04 (Borde urbano-rural) 202

Fig.nº 38 – Estrutura de repartição de cargas na região da operação

Nuevo USME 204

SUMÁRIO

INTRODUÇÃO 16

2. CIDADE E DIREITO DE PROPRIEDADE:

CONTRADIÇÕES DA URBANIZAÇÃO CAPITALISTA

2.1 A nova ordem jurídico- urbanística

2.2 Mecanismos de recuperação de mais-valias urbanas

2.3 A questão da efetividade dos instrumentos de política

urbana

3. METODOLOGIA E EIXOS ANALÍTICOS

3.1 Método de abordagem

3.2 Eixos analíticos

3.2.1 Legalidade e legitimidade na produção e

consumo do espaço urbano capitalista

3.2.2 Estrutura e conjuntura na ordem jurídica

3.2.3 A dimensão escalar da ordem jurídico-

urbanística

3.3 Método de procedimento

3.3.1 Foco do estudo comparativo

3.3.2 Técnicas de pesquisa

4. O CASO DE VALENCIA, ESPANHA: AGENTE

URBANIZADOR

4.1 Breve histórico

4.2 Sequelas jurídicas do modelo da ley de suelo de 56

4.3 LRAU – Lei Reguladora da Atividade Urbanística na

Comunidade Valenciana (Lei 6/94): emergência do

agente urbanizador

4.4 A distribuição constitucional de competências em

matéria de urbanismo – análise interescalar da

execução urbanística

4.5 O agente Urbanizador em Valencia

4.6 Operacionalização de um Programa de Actuación

Integrada

5. O CASO DE PORTO ALEGRE: URBANIZADOR

SOCIAL

5.1 Breve histórico

5.2 A emergência do urbanizador social

5.3 Processo de formulação do instrumento

5.4 Um novo olhar para o parcelamento do solo

5.5 Contrapartidas do empreendedor

5.6 Conflitos e obstáculos à inovação

5.7 Territorialização do instrumento

5.8 Operação Urbana Lomba do Pinheiro

6. O CASO DE BOGOTÁ: PROYECTO NUEVO

USME

6.1 Breve histórico

6.2 A região de USME como um território estratégico

6.3 A operação urbanística Nuevo USME: objetivos e

estratégias

6.4 Instrumentos jurídico-urbanísticos da Operação

Nuevo USME

6.4.1 Anúncio do projeto

6.4.2 Gestão associada por meio de reajuste de terras

6.4.3 Reparto de cargas e benefícios

6.4.4 Fidúcia

6.4.5 Participação em mais-valias

6.5 Conflitos na configuração da operação urbanística

6.6 Características dos Planos parciais

7. POLÍTICA URBANA NO BRASIL, NA ESPANHA

E NA COLÔMBIA: ANÁLISE COMPARATIVA

DE EXPERIÊNCIAS DO PODER LOCAL

7.1 Propriedade e Função Social da Propriedade na Ordem

Constitucional

7.2 Princípios do Direito Urbanístico

111

116

123

125

133

134

137

152

168

170

174

179

180

181

182

186

187

190

193

212

213

215

7.3 Distribuição de competências: escalas da ordem

jurídico-urbanística

7.4 Planejamento Urbano e Gestão da Política Urbana

7.5 Análise dos instrumentos

7.6 Efetividade dos instrumentos

7.6.1 Efetividade dos instrumentos

7.6.2 Incremento da oferta de terra urbanizada legal

7.6.3 Participação popular, conflitos sócio-políticos

e sustentabilidade da política urbana

8 CONCLUSÃO

9 QUADRO ANALÍTICO COMPARATIVO SÍNTESE

10 REFERÊNCIAS

219

225

230

231

232

233

235

242

249

254

11 ANEXO 1 – LISTA DE ENTREVISTADOS EM CADA 263

CASO INVESTIGADO

Introdução

Estima-se que 50% da população mundial estará vivendo em áreas

urbanizadas no ano de 2008

, mas o processo de urbanização planetário ainda é

muito desigual. Enquanto nas regiões mais desenvolvidas do planeta, a taxa de

urbanização alcança patamares de 74,1%, nas regiões menos desenvolvidas,

como o continente africano, a maior parte da Ásia, a América Latina e o

Caribe, esta taxa é de apenas 42,9%, segundo dados das Nações Unidas para o

ano de 2005

. Os setores do capital que atuam no mercado imobiliário e

promovem a urbanização capitalista perseguem lucros cada vez mais altos,

elitizando seus produtos imobiliários em uma dinâmica que implica preços

progressivamente mais elevados para os solos urbanizados e as unidades

habitacionais. Evidentemente, uma grande parte da população mundial é

excluída da possibilidade de acesso regular ao solo urbano e, uma parte cada vez

mais importante da urbanização mundial se dá de forma ilegal.

Neste cenário global, a importância da atuação do poder público, e muito

especialmente do poder local, é altamente relevante, através da formulação e

implementação de políticas urbanas e habitacionais minimamente capazes de

intervir no processo de urbanização capitalista diminuindo a perversidade de

uma dinâmica de mercado que exclui parcelas significativas da população

mundial da possibilidade de acesso ao solo, bem indispensável à vida humana.

Contribuir para o avanço do conhecimento científico a respeito de políticas

urbanas e habitacionais inovadoras e potencialmente capazes de romper com as

lógicas tradicionais da urbanização capitalista, é o objetivo principal desta tese.

Segundo dados das Nações Unidas, 48,7% da população mundial vive em áreas urbanizadas, mas em

2008, atingiremos o patamar de 50%. Ver, a propósito, UNITED NATIONS. Department of Economic

and Social Affairs, Population Division. World urbanization prospects: the 2005 revision. New York:

United Nations, 2006. dados disponíveis em <

http://esa.un.org/unpp> acesso em 1º/12/2007

Idem.

Na presente investigação, apresentamos um estudo de Política Urbana

em uma perspectiva analítica de Direito Urbanístico comparado entre um país

europeu (Espanha) e dois países latino-americanos (Brasil e Colômbia).

A princípio a comparação realizada poderia parecer fadada ao fracasso

pelas distancias sociais, econômicas e políticas presentes entre os três paises

envolvidos na investigação. Os casos selecionados com fins comparativos,

todavia, justificam-se por uma série de razões, as quais serão apresentadas ao

longo do texto. O núcleo da justificativa para a seleção dos três

instrumentos/casos aqui investigados, no entanto, passa pela tentativa dos

poderes locais dos três países de inovar a gestão do solo urbano objetivando

incrementar a produção de moradias, enfrentando obstáculos tradicionais como

a estrutura fundiária condicionada pelo direito privado de propriedade através

de instrumentos jurídicos e urbanísticos arrojados no intento de garantir o

cumprimento da função social da propriedade.

No caso da Espanha examinamos o caso do Agente Urbanizador, um

instrumento de gestão urbana desenvolvido pela Comunidade Autônoma de

Valência que revolucionou as bases do urbanismo espanhol, fazendo-o sair de

um período de estagnação para um período de vigoroso dinamismo econômico.

A experiência foi destacada por seus fundamentos e pressupostos, calcados na

separação entre o direito de propriedade e o direito de urbanizar, alçado a

categoria de direito supra-individual e concernente aos interesses da

coletividade. A relativização dos poderes tradicionalmente reconhecidos ao

titular do domínio e a publicização da atividade urbanizadora, potencialmente

capazes de incrementar a oferta de lotes e unidades habitacionais disponíveis no

mercado imobiliário, apontaram para o Agente Urbanizador como um caso de

grande interesse para a comparação com as experiências latino-americanas.

No Brasil a análise do instrumento do Urbanizador Social foi feita na

cidade de Porto Alegre, um município com trajetória bastante rica de política

urbana e habitacional. Uma das primeiras cidades a iniciar processos massivos

de regularização fundiária na década de 90, após a promulgação da Constituição

Federal, Porto Alegre mostrou também ser uma das primeiras a questionar os

resultados dessa política, ou pelo menos a questionar se políticas de

regularização eram suficientes no enfrentamento da irregularidade. Em um

maduro movimento reflexivo do corpo técnico e político do então governo da

frente popular, o urbanizador social é proposto em 2002 como uma alternativa

de intervenção ex ante à produção ilegal de cidade. A mera tentativa de incidir

em um aspecto estrutural da dinâmica de produção capitalista da cidade já

merece atenção e estudo, independentemente dos resultados alcançados com o

projeto, em boa medida determinados pela peculiar conjuntura política e

eleitoral em que o instrumento emergiu e se desenvolveu.

Finalmente, a Colômbia teve sua política urbana examinada através do

Proyecto Nuevo USME, da capital colombiana, Santa Fé de Bogotá. Exemplo do

notável vigor e sofisticação do moderno Direito Urbanístico Colombiano, o

proyecto Nuevo USME combina uma série de instrumentos jurídicos e

urbanísticos visando interferir em processos conduzidos pelo mercado

imobiliário formal e informal na região de USME. Enfrentando delicadas

conjunturas eleitorais e reveses administrativos e governamentais no fluxo de

um projeto com objetivos similares aos do urbanizador social no que diz

respeito à tentativa pública de romper com o moto contínuo da produção

irregular de cidade, a comparação com Porto Alegre pareceu fértil e oportuna.

Ressalte-se ainda que tanto o proyecto Nuevo USME de Bogotá quanto o

Urbanizador Social de Porto Alegre foram apoiados pelo Programa para

América Latina e o Caribe mantido pelo Lincoln Institute of Land Policy, como

potenciais projetos demonstração de novas políticas e instrumentos de gestão

do uso do solo, aspecto que lhes favoreceu, fortaleceu institucionalmente e

permitiu que tivessem gestão e monitoramento que certamente não teriam

recebido ordinariamente, sem esse apoio externo. A fartura de fontes

documentais capazes de reportar o desenvolvimento das duas experiências pode

ser creditada a essa feliz coincidência, considerando-se a parca tradição latino-

americana em registrar, documentar, avaliar e dar publicidade às políticas

desenvolvidas nas mais diversas áreas da Administração Pública.

A motivação primeira do estudo foi compreender melhor os casos de

política urbana latino-americanos, e muito especialmente o caso brasileiro, a

partir da experiência do Urbanizador Social de Porto Alegre, a qual

vislumbrávamos como passível de análise para extração de várias lições.

Instigada pela banca de qualificação, todavia, me encorajei a proceder a

comparação com o caso espanhol. Por ter o Agente urbanizador valenciano um

tempo maior de experimentação (desde 1994), bem como por inserir-se no

contexto do riquíssimo Direito Urbanístico Espanhol, o estudo do modelo

urbanístico valenciano ilumina o estudo dos casos do Brasil e da Colômbia de

maneira muito reveladora das dificuldades e vacilações no planejamento urbano

e na gestão do solo urbano no continente latino-americano.

A construção de estudos de caráter comparativo requer muita clareza

acerca das questões e aspectos que estão no centro da comparação, sob pena de

se ter estudos paralelos entre os quais não se encontram relações claras

passíveis de análise. O esforço para dar consistência à comparação que ora se

apresenta, portanto, centrou-se em três planos: (i) um marco teórico bem

definido e centrado em alguns autores e conceitos-chave que serão manejados

ao longo da investigação; (ii) em um segundo grau de abstração, buscamos ter

clareza da própria metodologia adotada, com o emprego do método dialético e a

construção de grandes eixos analíticos orientadores da investigação e

da reflexão, e, (ii) em menor grau de abstração, buscamos uma precisa

eleição dos aspectos focados na comparação entre as três complexas

realidades pesquisadas, aspectos que serão devidamente expostos na

continuidade do trabalho a fim de auxiliar a compreensão do alcance deste

estudo.

Como estratégia de apresentação da investigação realizada, optamos por

apresentar cada um dos casos estudados separadamente, com o objetivo de

registrar adequadamente cada uma das experiências com a riqueza de detalhes

necessária para a perfeita compreensão do caso em si mesmo. Ainda que muitos

insights apontassem para questões passíveis de comparação enquanto

narrávamos cada um dos casos, optei por abster-me de tecer comentários no

curso da descrição individualizada de cada um dos instrumentos de política

urbana aqui pesquisados. A análise comparativa dos casos será feita ao final,

portanto, como uma opção metodológica que visa a clareza na exposição da

tese.

Coerente com a trajetória da reflexão, a questão central enfrentada pelo

trabalho, o problema de pesquisa, portanto, a justificar o estudo comparativo

realizado, foi desdobrado em três questões inter-relacionadas:

• Qual a capacidade político-institucional dos municípios latino-americanos

em inovar localmente as políticas urbanas e habitacionais, garantindo

efetividade a instrumentos capazes de democratizar o acesso à terra pela

via de instrumentos que alterem o preço do solo urbanizado e rompam com

o modelo hegemônico de “conivência com a irregularidade / regularização”

se os países da região tem ordenamentos jurídicos de tradição romanística,

fortemente marcados pela tradição de um direito de propriedade absoluto,

exclusivo e perpétuo?

• Quais os principais conflitos político-jurídicos que emergem do embate entre

a velha e a nova ordem jurídico-urbanística e quais são os sujeitos sociais

imbricados nesse processo?

• Em que medida essa disputa jurídico política em torno do conteúdo da

gestão urbana e do controle público do exercício do direito de propriedade se

reproduz em outros contextos sócio-históricos, mas igualmente capitalistas

e, finalmente, quais tem sido os resultados desse embate em casos concretos

como em Valência, Espanha?

Para responder ao problema de pesquisa, o segundo capítulo tratará de

situar o campo teórico no qual estamos trabalhando, elucidando os conceitos e

categorias analíticas que permitiram a construção do objeto de pesquisa, bem

como apresentando os autores que apoiaram a interpretação e análise de cada

uma das políticas urbanas investigadas. Segue-se, então, a apresentação da

metodologia e dos eixos analíticos que de forma transversal atravessaram a

investigação, orientando a análise dos dados e informações coletadas em cada

situação. Por uma opção da autora, muitos dos temas que poderiam estar sendo

tratados nesta introdução foram deslocados para a apresentação dos eixos

analíticos, inclusive como forma de tornar a introdução mais enxuta e valorizar

a construção metodológica de eixos analíticos.

O capítulo quarto tratará de apresentar o caso do Agente Urbanizador,

concebido e implementado primeiramente em Valência, na Espanha, e hoje

disseminado em todo o território espanhol, com toda a sua carga de inovação e

todas as contradições inerentes ao processo. Optamos por apresentar

primeiramente o caso europeu por ter sido cronologicamente o primeiro a

surgir dentre os países pesquisados. O capítulo quinto situa o caso do

Urbanizador Social de Porto Alegre, representando as experiências do Brasil na

tentativa de inovar a política urbana, contando com um detalhado relato das

disputas ocorridas naquele município durante a formulação e implementação

do instrumento. O capítulo sexto trata de apresentar o Proyecto Nuevo USME,

desenvolvido pela municipalidade de Bogotá, Colômbia, no qual se instala um

verdadeiro laboratório de experimentação de novos e avançados instrumentos

de política urbana, com as dificuldades próprias dos processos em que a

inovação se apresenta como radical em relação à tradição jurídica e

administrativa.

No sétimo capítulo tratamos de proceder a uma análise comparativa das

três experiências pesquisadas, procurando destacar não apenas os pontos em

comum ou as diferenças em relação às questões centrais da pesquisa e aos

aspectos colocados em foco, mas, sobretudo, identificar as dificuldades

encontradas pelos municípios para inovar a política urbana, como forma de

revelar os obstáculos estruturais para mudar o sentido da política urbana em

países capitalistas marcados por processos de urbanização que legaram tanta

injustiça sócio-territorial às cidades.

2. Cidade e direito de propriedade: contradições da urbanização

capitalista

A dinâmica capitalista de produção das cidades é marcada pela

desigualdade, não apenas econômica, mas também social e jurídica. Na

perspectiva econômica, Topalov (1979, p. 33) demonstrou o quanto o capital,

em busca de “sobreganhos de localização”, contribui para uma lógica de

concentração espacial que conduz a um desenvolvimento desigual do espaço

urbano, com o capital hiperconcentrado em determinadas regiões e totalmente

ausente naquelas que não oferecem as condições gerais para valorização do

capital.

Bourdieu, por sua vez, desvendou a dimensão social dessa dinâmica

capitalista e seus efeitos sobre o espaço:

[...]não há espaço, em uma sociedade hierarquizada, que

não seja hierarquizado e que não exprima as hierarquias e

as distâncias sociais, sob uma forma (mais ou menos)

deformada e, sobretudo, dissimulada pelo efeito de

naturalização que a inscrição durável das realidades

sociais no mundo natural acarreta [...]. (BOURDIEU1997,

p.160).

O problema da desigualdade jurídica de acesso ao espaço urbano,

todavia, é bastante complexo e tem seu fato gerador no instituto do direito de

propriedade.

O jurista italiano Stefano Rodota é responsável por um dos mais

notáveis estudos sobre o direito de propriedade no mundo contemporâneo. Seu

livro “O terrível direito” consegue demonstrar a dificuldade enfrentada pelo

estado para tutelar direitos transindividuais e difusos enfrentando a técnica

dominial e o garantismo dominial ligado ao direito de propriedade individual.

Sua reflexão nos ajuda a compreender o quão complexa é a dialética que se

estabelece entre de um lado, a técnica jurídica estabelecida pelo Direito Civil

para a regulação e a tutela do direito de propriedade privada, que é uma técnica

bastante garantista, e, por outro lado, outros estatutos jurídicos que embora

pretendam criar novas regras e disciplinas setoriais para distintas situações

dominiais, enfrentam sempre “el concepto abstracto [del derecho de

propiedad] que ha constituido cabalmente el punto real de organización de

operaciones legislativas, jurisprudenciales y cientificas (por no hablar de las

utilizaciones hechas fuera del estricto ambito juridico)” (RODOTA,1986, p. 54).

Segundo o autor, a imposição da lógica do direito de propriedade e a reprodução

do modelo dominial a todo o ordenamento jurídico, torna o sistema

monocêntrico e dificulta muito a inovação jurídica e poiltica. Permito-me aqui

uma longa citação significativa do pensamento de Rodota:

Aunque no se quieran admitir mayores implicaciones

resulta obvio que un sistema policentrico se encuentra

bastante más articulado y ofrece una disponibilidad mayor

para operaciones de renovación, aunque sean parciales, que

uno monocentrico. (...) Naturalmente, para que todo esto no

se resuelva en una serie de operaciones en la parte no

inflamada, desligadas una vez más de la realidad e incapaces

de incidir efectivamente sobre ella, es necesario comprobar si

en la realidad y en el conjunto de los materiales normativos se

puede encontrar un “territorio interior no dominical”, que

constituye el presupuesto indispensable de una diferente

colocación del instituto mismo de la propiedad. De ello no

deriva sólo una necesidad de redimensionar de modo general

el peso sistemático de la propiedad, que ha sacado siempre de

su penetración en todo el ordenamiento jurídico argumentos

para imponer interpretaciones y reconstrucciones reductivas

de todos los elementos que podían constituir frente a ella un

polo dialéctico. Se recuperaría, en cambio, la verdadera carga

realista de la teoría de las propiedades (entendiendo por

carga realista la capacidad de disolución del concepto

abstracto), que en otro caso termina apareciendo como el

efecto de una refracción en un prisma, como la vía

para descubrir la repetición y la reproducción de los

modelos de propiedad en los diferentes sectores y, por

ello como una conformación renovada de la vitalidad

y del carácter central del instituto de la propiedad.”

(RODOTA,1986, p. 62,

grifo nosso)

A questão da centralidade do direito de propriedade no ordenamento

jurídico, portanto, se constitui em um notável desafio metodológico, jurídico e

político, colocado às administrações públicas que pretendem inovar em termos

de intervenção do estado sobre a propriedade privada e a análise de Rodota dá

luz à compreensão do processo histórico que pretendemos analisar nesta tese.

Maria Mercedes Maldonado, jurista colombiana, advoga um

entendimento do qual partilhamos inteiramente: “el estatuto jurídico de la

propiedad que cada sociedad adopta da cuenta de una opción ética y política de

construcción de relaciones sociales y de los compromisos em la generación de

condiciones de cohesion social y de solidariedad

.”. (MALDONADO COPELLO,

2003 a, p. 208).

Pelas características especiais do solo urbano, bem que não se reproduz e

que é sempre único em termos de localização e características, o estatuto

jurídico conferido ao direito de propriedade é chave para a política urbana.

Comentando as origens dos problemas colocados à atividade urbanizadora,

Gerardo Roger Fernandez, urbanista espanhol, tece um comentário geral que

serve a qualquer país garantidor do direito de propriedade:

Las peculiaridades del suelo urbano, su

localización fija, inmóvil e irrepetible, su capacidad

para apropiarse de cuantas plusvalías se generen en su

entorno por decisiones ajenas, su tendencia a la

opacidad, etc., son características intrínsecas al

mercado (o más propiamente a los segmentados

mercados) de suelo urbano que le confieren un

concreto estatuto de claras tendencias inflacionistas

y marcado sentido monopolizador, que explican en

gran medida no sólo las enormes dificultades

históricas que siempre han existido para su

movilización (en razón de su función social), sino la

obsoleta y rancia concreción del concepto de propiedad

urbana que en ciertos círculos aún subsiste.

(FERNANDEZ, 1998, p. 5).

Lidando com um bem com as características do solo urbano, portanto, há

dois cenários de possibilidades para o poder público municipal no desenho local

de sua política urbana: (i) a primeira possibilidade é de uma política urbana

potente, com reais possibilidades de interferência pública na definição do

conteúdo concreto e no exercício do direito de propriedade imobiliária pelos

seus titulares, cenário que depende diretamente de um reconhecimento

constitucional do principio da função social da propriedade como capaz de

produzir efeitos jurídicos concretos nas cidades (ii) a segunda possibilidade é

um direito de propriedade liberal, com estatuto fortalecido pelo direito privado,

e com pouca força jurídica reconhecida pelas leis nacionais e pela jurisprudência

ao principio da função social da propriedade, caso em que o poder público

municipal fica refém dos proprietários privados de terra.

A produção capitalista das cidades forja um mercado imobiliário que

estrutura e é ao mesmo tempo estruturado durante o processo de urbanização,

como já há décadas demonstrou Topalov, que produziu estudos clássicos sobre a

urbanização capitalista desvendando seus mecanismos de reprodução, limites e

contradições. Topalov tinha duas preocupações centrais em seu trabalho que

passavam em primeiro lugar por “considerar la ciudad como um producto,

como el resultado de um proceso de producción, y no solamente como objeto de

consumo material y simbólico.” (TOPALOV, 1979, 32).

No caso das cidades latino-americanas, milhões de pessoas disputam o

acesso ao solo urbano, no entanto, pelo estatuto jurídico conferido ao direito de

propriedade, é uma pequeníssima parcela de cidadãos que possui uma

matrícula no Cartório de Registro de Imóveis. Assim, enquanto uma parte das

cidades é produzida regularmente por proprietários e empreendedores

privados, uma (considerável) parte da população urbana da região acessa ao

solo pela via da posse, produzindo cidade à margem do direito privado e da

ordem urbanística, pela lógica (imperativa) da necessidade

. O fenômeno é

amplamente conhecido e bem diagnosticado por urbanistas, juristas,

economistas e sociólogos

Se tomamos o caso do Brasil como exemplo, um país que se urbanizou

velozmente, no qual a percentagem da população vivendo em cidades aumentou

de 31% para 81% entre 1940 e 2000

, a lógica capitalista de produção das

A terminologia é de Pedro Abramo, que agrega esta “lógica da necessidade” à lógica do estado e à

lógica do mercado. (Em palestra realizada pelo autor em Porto Alegre.).

Dentre outros, são significativos os trabalhos de ROLNIK, Raquel. A cidade e a lei: legislação, política

urbana e territórios na cidade de São Paulo. São Paulo: FAPESP; Studio Nobel, 1997. (Coleção Cidade

Aberta); FERNANDES, Edésio. Direito e urbanização no Brasil. In: _____ (Org.). Direito urbanístico.

São Paulo: Livraria Del Rey Editora, 1998. ABRAMO, Pedro. A cidade da informalidade: o desafio das

cidades latino-americanas. Rio de Janeiro: Livraria Sette Letras; FAPERJ, 2003.

Segundo dados do Censo realizado pelo IBGE, ver www.Ibge.gov.br.

cidades tornou o produto “unidade habitacional” ou “lote urbanizado” regular

uma mercadoria tanto mais cara quanto melhor dotada de centralidade, infra-

estrutura e equipamentos. Inacessível para a maioria da população das cidades,

a moradia regular passou a ser comercializada a um mercado cada vez mais

restrito e elitizado, articulando o sistema jurídico (propriedade) e o sistema

econômico (capital) em um modelo de cidade para poucos. Enquanto isso,

obedecendo à lógica legítima da necessidade (a necessidade de morar) e

buscando um espaço de exercício para o direito de moradia, os pobres da cidade

(sem propriedade e sem capital) passaram a sustentar um mercado imobiliário

irregular, com características de sub-mercado, com regras próprias, marcado

pela insegurança da posse e em franca expansão no país.

No mundo inteiro, mas especialmente na América Latina, os agentes do

capital que se envolvem na produção de moradias percebem a unidade

habitacional produzida como mercadoria, e visam obter um máximo de

lucratividade na comercialização dessa mercadoria, não sendo de se estranhar,

portanto, que não atendam à demanda própria da população de baixa renda

(que é insuficientemente lucrativa para interessar aos capitalistas do setor). Se o

mercado imobiliário formal não atende a esta demanda habitacional, no

entanto, os governos da região fracassaram de forma ainda mais notória. Devido

à ineficácia das políticas públicas de provisão habitacional de interesse social, o

fenômeno da solução informal para os problemas de moradia assumiu as mais

variadas tipologias (favelas, cortiços, loteamentos irregulares e clandestinos,

ocupação de áreas de risco, etc.) e foi muito intenso na América Latina na

segunda metade do século XX, coincidindo com o período de maior

industrialização e urbanização da região, concentrando nas regiões

metropolitanas a face mais evidente do problema, o que pode ser observado no

Brasil de maneira muito clara

A ausência de alternativas legais de acesso à terra urbana e à moradia

com preços compatíveis com os níveis de renda da população pobre, empurrou

essa população para os terrenos mais impróprios para fins de moradia, muitas

7 Para mais detalhes sobre a distribuição das favelas no território urbano brasileiro ver o estudo de

PASTERNAK TASCHNER, Suzana. O Brasil e suas favelas. In: ABRAMO, Pedro (Org.) A cidade da

informalidade: o desafio das cidades latino-americanas. Rio de Janeiro: Livraria Sette Letras; FAPERJ,

2003.

vezes para áreas ambientalmente vulneráveis (sem valor no mercado imobiliário

regular, porém mais baratas no mercado clandestino) e, em grande parte dos

casos, para as periferias das cidades. A cidade resultante desse processo é

marcada por uma “urbanização de risco”

, perversa não apenas para os que

vivenciam as duras condições de vida dos que não tem “direito à cidade” mas

também para a cidade como um todo, que se expande ilimitadamente, exacerba

a segregação sócio-espacial, avança sobre áreas de interesse ambiental,

compromete recursos naturais e paga um alto custo pela expansão da infra-

estrutura.

Tendo por pano de fundo esse quadro urbano caracterizado por uma

hierarquia espacial alicerçada no direito de propriedade e por uma aguda

exclusão socio-territorial promovida pelo capital, é que em países como Brasil e

Colômbia, por exemplo, casos examinados neste trabalho, forjaram-se

movimentos sociais e políticos altamente críticos da tradição jurídica,

administrativa e política em relação ao caráter e aos efeitos da política urbana e

habitacional de cada um dos países, ambos com resultados muito significativos

em termos de obtenção de câmbios legais, como veremos neste trabalho.

Como uma segunda preocupação, Topalov pretendia debater o papel do

Estado no processo de produção da cidade capitalista retirando-lhe a condição

de sujeito, produzindo uma ruptura epistemológica com uma concepção que vê

o estado como portador de uma racionalidade que utiliza o planejamento para

atender a um interesse público ou coletivo. Topalov destrói com a ingênua visão

administrativista de neutralidade do planejamento estatal comprometido com

uma meta estratégica de “bem comum”. Segundo Topalov:

“el estado no es un sujeto dotado de voluntad, es un

conjunto de aparatos que realizan, por un proceso cierto, por

un proceso sin sujeto, el interés general de la clase dominante.

(...)Esta concepción del Estado como Estado de clase es

sumamente simple en su formulación teorica, sin embargo

provoca multiples ‘cuestinoamientos’ en el trabajo de

investigación. (...) En particular la política urbana, que

Para detalhes sobre o processo de Urbanização de risco vivido pelas cidades brasileiras, ver ROLNIK,

Raquel; SAULE JÚNIOR, Nelson (Coord.). Estatuto da cidade: guia para implementação pelos

municípios e cidadãos. Brasília: Câmara dos Deputados; Coordenação de Publicações, 2002, pg. 24.

no puede reducirse a uma actividad de planificación,

se convierte en un momento de un proceso social

complejo, el de las luchas de clase donde están incluidos, en

particular, los movimientos sociales urbanos”. (TOPALOV,

1979, p.19, grifo nosso).

Demonstrando aí sua filiação a uma leitura marxista da sociedade e da

economia capitalista, Topalov legou uma consistente contribuição à sociologia e

à própria economia urbana no esforço de compreensão dos processos e agentes

de produção e consumo do espaço urbano capitalista, sendo a Teoria da renda

fundiária o seu principal aparelho conceitual para identificar a lógica de

apropriação do excedente urbano bem como para explicar a estrutura

intraurbana que daí resulta. (ABRAMO, 2005).

Na América Latina, são muitos os pesquisadores que tomaram Topalov

como autor de referências para seus trabalhos. Autores como Samuel Jaramillo

(Colômbia), Luiz César de Queiroz Ribeiro e Pedro Abramo (Brasil)

desenvolveram estudos sobre a especificidade da urbanização capitalista de

países periféricos a partir de uma base conceitual desenvolvida por Topalov.

Através de uma análise cuidadosa e bastante didática, Jaramillo

demonstra todas as peculiaridades e obstáculos enfrentados no processo de

produção de moradias e/ou lotes urbanizados, procurando explicar porque o

próprio capital hesita bastante em investir na indústria da construção de lotes

ou unidades habitacionais. Estas características peculiares do setor podem ser

assim sintetizadas:

1) Período de rotação do capital excessivamente largo,

especialmente quando comparado a outras esferas de

produção. Essa característica se explica pelo fato de que tanto

a produção do bem moradia é mais longa que a de um bem

mais simples, quanto pela necessidade de um investimento

grande, com um desembolso importante de capital, e ainda

pelo fato de que o período necessário para reaver este

investimento também é longo, dado que a unidade

habitacional se torna cara e os compradores financiam a

compra do bem ou parcelam em períodos bastante longos.

(JARAMILLO, 1979, p.15-16).

2) Dependência do espaço construído em relação ao solo

urbano. Aqui o principal problema é o fato de que o solo

urbano é apropriado privadamente, fazendo com que seja

necessário o estabelecimento de um processo de negociação

com o proprietário da terra para chegar ao valor que será pago

pela mesma pelo empreendedor. Como o proprietário detém

uma posição privilegiada nesta relação, todavia, ele pode

extrair da venda um plus, a renda da terra, que lhe será paga

pelo empreendedor em reconhecimento à posição de

monopólio que detém o proprietário de terra determinada.

Mesmo com esta possibilidade, não se garante que o

proprietário esteja disposto a vender a terra. Todos estes

obstáculos redundam em um encarecimento do produto, em

valores que são repassados ao consumidor final, o adquirente

da unidade habitacional ou lote. (JARAMILLO, 1979, p.17).

Estes obstáculos clássicos ao desenvolvimento da indústria da construção

civil, implicam que a moradia seja um bem bastante caro na sociedade

capitalista, mas especialmente em países em desenvolvimento, nos quais uma

enorme parcela da população vive com salários miseráveis, o problema se coloca

de maneira muito mais escandalosa. Samuel Jaramillo estudou o caso de Bogotá

e trabalhou com hipóteses que podem ser bastante úteis para a compreensão

dos processos de urbanização desenvolvidos não apenas na Colômbia, mas

também em outros países da América Latina, como o Brasil. Ao analisar, por

exemplo, a apropriação da renda da terra pelo proprietário da terra, aspecto

que, como vimos, representa um forte obstáculo ao desenvolvimento

capitalista da indústria da construção, Jaramillo não se contenta com a

explicação clássica do processo centrada no monopólio da terra pelo

proprietário, demonstrando que em alguns casos especiais, outros arranjos

podem ocorrer entre os empreendedores e os proprietários das glebas a serem

urbanizadas. Diz ele:

“El producto de la rama de la construcción, el ‘espacio

construido' tiene la particularidad de necesitar del suelo

urbano, no sólo para su proceso de producción, sino también

para su proceso de consumo. Este requerimiento contrasta con

los siguientes hechos: de un lado, la tierra urbana se encuentra

apropiada jurídicamente en forma privada; y por el otro, las

condiciones que hacen ‘urbana’ esta tierra, y por lo tanto

susceptible de soportar espacio construido (interrelación

espacial con otros valores de uso, cierta infraestructura,

valoración semántico-social del espacio) no son reproducibles

autónomamente por los capitales individuales. Como resultado

de esta situación el propietario jurídico del suelo esta en

capacidad de exigir una porción de valor, la renta, para

permitir el acceso a la tierra de los agentes que tienen que ver

con el espacio construido.

(...) Sin embargo, frente a esta caracterización general

de la propiedad privada del suelo urbano en tanto obstáculo

para el desarrollo del capital constructor, se debe ser

cuidadoso, pues en algunas situaciones concretas puede jugar

un papel diferente, inclusive contrario al anteriormente

señalado: el dinero concentrado a partir de ciertas

operaciones alrededor del suelo por terratenientes,

parece haber servido de punto de partida de

acumulación de capital para constructores asociados

con propietarios del suelo, o para terratenientes

reconvertidos en constructores capitalistas”.

(JARAMILLO, 1979, p.17-19,

grifo nosso)

No caso de um dos instrumentos que estamos investigando, o

Urbanizador Social, compreende-se que esta associação entre o proprietário da

terra e o empreendedor, potencialmente vantajosa para ambos, poderá ser

convertida em produção de lotes para a população de baixa renda, desde que o

poder público consiga reconhecer o interesse social envolvido na parceria,

conceda algumas facilidades na aprovação e implantação do loteamento,

resguardando a possibilidade de controlar o preço final do lote à

municipalidade. A legislação aprovada em Porto Alegre para regulamentar o

Urbanizador Social admite, como veremos, muitas possibilidades de

contrapartida pelo empreendedor, mas sem dúvida alguma aquela que mais

promove impacto para inibir a irregularidade é a possibilidade do poder público

chegar a um acordo sobre o preço final do lote que o torne competitivo com

lotes comercializados no mercado clandestino de lotes e unidades habitacionais.

O instrumento do Urbanizador Social desenvolvido pela cidade de Porto Alegre

somente terá um impacto no mercado de solo urbano, se conseguir alcançar

escala na oferta de lotes produzidos segundo esse novo formato.

Luiz César Ribeiro trabalha com a teoria da renda da terra entendendo-a,

tal como Jaramillo, como “um conjunto articulado de conceitos que têm como

finalidade dar conta das relações especiais que se estabelecem entre

capitalistas e proprietários no interior da sociedade capitalista.” (RIBEIRO,

L.C., 1997, P.52). Ribeiro utiliza a teoria da renda da terra como fundamentação

teórica para analisar as sucessivas formas de produção da moradia no Rio de

Janeiro, até o formato de atuação do capital de incorporação e a oligopolização

dos processos de incorporação na Barra da Tijuca na década de 80 do século

passado. Em sua análise, Luiz César traz algumas conclusões que parecem

oportunas para informar a compreensão da produção capitalista de habitações e

de solo urbano:

O capital de incorporação, a sua existência e sua

lógica de acumulação, têm como fundamento a escassez

social da terra. (...) Em primeiro lugar, o caráter imóvel do

produto faz com que a reprodução do capital tenha como

pressuposto a sua permanente mobilidade espacial. A

cada novo ciclo, um terreno é necessário. Esta íntima

dependência do capital ao solo se contrapõe ao fato do

acesso à terra ser marcado por constrangimentos. Quando

ele já tornou-se plenamente mercadoria, o candidato à

produção mercantil de moradias deve competir com

vários outros usos capitalistas., cuja localização está

regida pela divisão econômica do espaço. Neste caso, os

preços dos terrenos são regulados pelas rendas geradas

sob outras condições econômicas e a construção somente

será possível se o preço da moradia comportar este

pagamento. Neste caso é o mercado urbano de

terras,enquanto manifestação da disputa capitalista pelas

rendas fundiárias, que regula o acesso à terra. A plena

circulação mercantil da terra urbana não se dá em todo o

território da cidade. A propriedade fundiária na cidade

expressa outras relações sociais que submetem a sua

gestão a outros critérios que o cálculo econômico que

coteja custos e lucros. Por último a retenção de glebas

para fins especulativos subtrai parcelas do solo urbano do

uso construtivo, cujo acesso é condicionado ao aumento

do preço da moradia. Em conclusão,o capital não

consegue tornar seu produto uma das principais

condições do processo produtivo.

(RIBEIRO, L.C, 1996,

p. 336-337).

Esta compreensão dos muitos constrangimentos presentes no processo

de produção do solo urbanizado é requisito para uma análise objetiva de

instrumentos de política urbana que pretendam gerar um impacto no mercado

de solo urbano, como são os casos investigados neste trabalho.

Pedro Abramo realizou, na década de 90, um estudo referencial acerca

dos mecanismos que viabilizam o acesso das famílias à terra urbana e à moradia

na América Latina e em especial no Brasil, organizando uma taxonomia das

formas de acesso à terra e suas relações com o financiamento

e com o próprio

funcionamento do mercado imobiliário nas cidades. Este estudo pode ser

sintetizado na tabela da página seguinte

Ver um registro dessa reflexão em ______. Formas de financiamento do acesso a terra e funcionamento

do mercado fundiário-imobiliário: um ensaio com base na noção de regime urbano. Cadernos IPPUR:

planejamento e território: ensaios sobre a desigualdade. Rio de Janeiro, v. 15/16, n.2/1, ago/jul,

2001/2002.

Organizado pela autora a partir de ABRAMO, Pedro, obra citada.

Tipologia de acesso à terra

Forma de financiamento Titulação

jurídica

Submercado

pulverizado: acesso

individualizado por lote ou

unidade habitacional

Sistemas de financiamento

habitacional em que o terreno é

garantia real.

Titulo pleno de

propriedade

Submercado de

loteamentos legais

Financiamento pelo promotor

imobiliário, prazos maiores ao

adquirente do lote.

Operação pressupõe valorização

fundiária -imobiliária

decorrente de mudanças de uso

do solo de rural para urbano.

Titulo pleno de

propriedade

Via

Mercado

Submercado de

loteamentos ilegais ou

irregulares

Financiamento direto com o

loteador clandestino

Prazo curto para pagamento do

financiamento.

Escrituras

particulares de

compra e venda.

Posses sem

títulos

registrados.

Via Estado

Produção de lotes

urbanizados para a

população de baixa renda

Concessão de Subsídios

Titulo pleno de

propriedade

Concessão de

direito real de

uso

Via

Ocupação

- Ocupação gradual

- Ocupação organizada

- Cooperativismo

Auto-financiamento

Escrituras

particulares de

compra e venda.

Posses sem

títulos

registrados.

Estas três formas principais de acesso à terra, seriam posteriormente

trabalhadas pelo autor, em um aprofundamento de sua reflexão, como “lógicas”

de acesso à terra classificadas como lógica do mercado, lógica do estado e

lógica da necessidade. O estudo de Abramo tem grande relevância para a

compreensão do mercado imobiliário nas cidades brasileiras e latino-

americanas e, em especial, para a análise das políticas e instrumentos objeto

desta investigação. Ao examinar essas várias formas de acesso à terra, Abramo

traz conclusões importantes:

Apesar de uma relativa variedade de formas de

acesso direto à terra, os loteamentos (legais ou

irregulares) são a forma dominante da população mais

pobre ter acesso à propriedade ou posse fundiária nas

grandes metrópoles latino-americanas. (...)

Porém, a crise econômica dos anos 1980 e as

tentativas de reestruturação produtiva da década seguinte

provocaram um movimento importante de

reconcentração de renda na maior parte dos países latino-

americanos com conseqüências nos padrões de

estruturação intra-urbana. (...) A primeira tendência foi a

dos loteadores procurarem glebas mais distantes e

oferecerem lotes a preços acessíveis à nova realidade da

demanda solvável desse submercado. Esse processo

conduziu a um “transbordamento” populacional com

efeitos no padrão de migração intrametropolitana e na

mobilidade pendular. Uma segunda tendência foi o

crescimento substantivo da população residindo em

favelas. (ABRAMO, 2002, p. 190-191).

Diante do esgotamento de um modelo de parcelamento do solo estatal ou

promovido pelo mercado, este último atendendo a adquirentes de renda cada

vez mais alta, é bastante importante refletir sobre os novos padrões de

funcionamento do mercado imobiliário e o impacto dessas tendências de

produção de loteamentos nas hiperperiferias urbanas e cidades das regiões

metropolitanas da América Latina. Emergem daí diversas perguntas acerca da

efetividade dos instrumentos que estão sendo propostos pela política urbana em

diferentes cidades. Da mesma forma, se a população das favelas apresenta

expressivo crescimento no último período, demonstrando a atratividade desta

tipologia para a população de baixa renda, qual a competitividade de políticas

baseadas na produção de lotes urbanizados, como a do urbanizador social e do

Proyecto NUEVO USME, experiências latino-americanas aqui analisadas?

As pesquisas recentes de Abramo adicionaram complexidades à leitura

do mercado imobiliário no Brasil, demonstrando a existência de um crescente e

bem articulado mercado informal de terras operando nas cidades brasileiras,

com características e regras próprias e conformando diferentes submercados.

As análises realizadas por Abramo (2003, p. 204) para a cidade do Rio de

Janeiro indicam que muitos fatores que influem a formação dos preços nas

favelas são bastante distintos daqueles que tradicionalmente se utiliza para

compreender a formação dos preços no mercado formal. Aspectos como

confiança, reciprocidade, práticas de “Dom” e “contra-dom”, formam uma

“economia de solidariedade” que pode afetar a mobilidade residencial entre os

pobres. Da mesma forma, a investigação de Abramo (2003, p.216) conclui que “

[a] característica de liberdade de construção na favela é interessante, pois nos

permite sugerir que os preços do mercado imobiliário nas favelas incorporam

essa variável de ‘liberdade urbanística’”.

Segundo Abramo (2003, p.216), “a dinâmica de funcionamento e de

formação de preços do mercado informal apresenta uma grande sofisticação

cognitiva e o seu entendimento ainda exige maiores investimentos em pesquisa

empírica e elaboração conceptual.” Essa “incompletude das discussões atuais

sobre a relação entre a dinâmica do mercado imobiliário informal e a

produção/transformação da estrutura intraurbana das grandes cidades”

(ABRAMO, 2003, p. 216) certamente se constitui em um atrativo campo de

investigação na qual pretende-se contribuir através da presente tese doutoral,

especialmente considerando o impacto que podem ter as políticas públicas

desenvolvidas pelos municípios no funcionamento dos mercado de solo urbano.

2.1 A nova ordem jurídico- urbanística

A formulação de novos instrumentos de política urbana se dá no bojo de

um processo de transição jurídica, no qual se observa um alargamento do

campo do Direito Público e uma certa retração do Direito Privado, que vive,

internacionalmente, um processo de constitucionalização e publicização. Nesse

movimento, o Direito Privado – e notadamente o Direito Civil – têm sua

interpretação e aplicação submetida aos princípios constitucionais,

compreendidos como fundamentos primeiros e núcleos axiológicos do sistema

jurídico. Ricardo Aronne comenta:

(...) na forma como se positiva o sistema, emana de

sua base formativa precípua a Constituição Federal,

princípios e valores que vêm trazer uma nova feição

completamente distinta ao Direito Civil,

comparativamente àquele formado no período liberal,

erigido sobre os pilares da família, titularidade e contrato,

a partir de uma dicotomia entre o público e o privado

(ARONNE, 2006, p.42).

O autor reconhece, todavia, que o modelo interpretativo dominante ainda

é bastante conservador:

A concepção principiológica do Direito Civil dá

margem à revisão dos estatutos clássicos do Direito Civil,

repondo o ser humano, e seu ambiente sustentável, no

patamar de entes de máxima relevância ao ordenamenot

jurídico. Com isto se impõe uma releitura cabal das

instituições de Direito Privado, ainda arcaicas em

face do conservadorismo da dogmática reinante,

de caráter patrimonialista

(ARONNE, 2006, p. 60,

grifo nosso)

Nesse momento de transição jurídica, de mudanças paradigmáticas que

modificam de forma tão radical o Direito, publicizando o Direito Privado,

também o ordenamento jurídico aplicável às cidades, se transforma no mundo

inteiro. Ainda que essa mudança não se dê de forma sincronizada no plano

internacional, refletindo não apenas o amadurecimento próprio do pensamento

jurídico de cada país, mas também as disputas conceituais que ocorrem em cada

contexto, pode-se dizer que se observa, ao lado do ordenamento jurídico

tradicional (ainda vigente) a emergência de uma nova maneira de pensar

juridicamente as cidades. O ordenamento jurídico aplicável às cidades não está

mais fundado na supremacia liberal do direito de propriedade, mas na

reinterpretação deste direito individual que é agora permeado por interesses

difusos da sociedade, como são exemplos a função social e a função ambiental

da propriedade. Em países como o Brasil, a Constituição Federal consagrou, ao

lado da função social da propriedade, a função social da cidade, fazendo

nascer entre nós um avançado direito difuso à cidade. O Estatuto da Cidade, ao

regulamentar o capítulo da política urbana da Constituição Federal, acabou por

definir o conteúdo deste direito difuso da seguinte maneira:

Art. 2

A política urbana tem por objetivo ordenar o pleno

desenvolvimento das funções sociais da cidade e da

propriedade urbana, mediante as seguintes diretrizes

gerais:

I – garantia do direito a cidades sustentáveis,

entendido como o direito à terra urbana, à moradia, ao

saneamento ambiental, à infra-estrutura urbana, ao

transporte e aos serviços públicos, ao trabalho e ao lazer,

para as presentes e futuras gerações;

O enunciado deste direito à cidade introduz no ordenamento jurídico um

direito difuso, de titularidade transindividual, inteiramente novo, inclusive no

cenário jurídico internacional, já que em outros países a idéia de “direito à

cidade”, com conteúdo jurídico, é ainda desconhecida

A partir de um movimento iniciado pelo Fórum Nacional de Reforma Urbana, o segundo Fórum Social

Mundial realizado em Porto Alegre em 2002, propôs para um foro de ONGS do mundo inteiro, a

formulação de uma “Carta Mundial do Direito à Cidade”, que propugnava o reconhecimento pela ONU

de um novo direito humano, o direito à cidade. A proposta teve de ser discutida em mais de uma edição

do Fórum Social Mundial, pois o próprio entendimento do que vinha a ser um “direito à cidade” ainda

tinha de ser construído em outros países. Para um detalhamento deste processo ver: OSÓRIO, Letícia M.

A partir de transformações tão importantes, juristas como Edésio

Fernandes tem demonstrado em seus trabalhos que estamos vivendo um novo

período, em que princípios como o princípio da função social da propriedade,

por exemplo, passa a incorporar novos e mais ricos sentidos. Dissertando sobre

os princípios que tem orientado as mudanças jurídicas no continente latino-

americano, Edésio Fernandes destaca:

O mais importante desses princípios é certamente o da

função sócioambiental da propriedade e da cidade, que

por sua vez é uma expressão do principio de que o

urbanismo é uma função pública no sentido mais amplo,

isto é, a ordem urbanística não é determinada tão-

somente pela ordem dos direitos individuais, não sendo

reduzível tão somente à ordem dos interesses estatais.

Trata-se na verdade de uma noção antiga e já

repetida em várias constituições brasileiras, mas

que, pela primeira vez, na Constituição de 1988, e

especialmente com a aprovação do Estatuto da

Cidade, se tornou uma noção consistente e não

uma mera figura de retórica sobretudo na medida

em que esse princípio se traduz, na ordem

constitucional brasileira em direitos coletivos

novos e inter-relacionados.

Como conseqüência, tal como se verifica no Brasil no

texto da Constituição Federal de 1988, toda uma leva de

direitos coletivos tem sido discutida e gradualmente aceita

pelas ordens jurídicas de vários países latino-americanos

no sentido de constituir um nova ordem jurídico-

urbanística que permita a devida disciplina e o controle

jurídico dos processo de uso, ocupação, parcelamento e

desenvolvimento urbano. Os principais de tais direitos

coletivos, sempre inter-relacionados, são: direito ao

planejamento urbano; direito social de moradia; direito à

preservação ambiental; direito à captura das mais-valias

urbanísticas; e direito à regularização fundiária de

assentamentos informais consolidados. (FERNANDES,

2006, p. 11, grifos nossos).

Direito à cidade como direito humano coletivo. In ALFONSIN, Betânia; FERNANDES, Edésio (Org.).

Direito Urbanístico: estudos brasileiros e internacionais. Belo Horizonte: Del Rey, 2006.

A emergência de uma nova ordem jurídico urbanística é contestada por

autores que lembram que o princípio da função social da propriedade não porta

novidade alguma, já que também era a idéia-força do Estatuto da Terra, por

exemplo, promulgado ainda no ano de 1964. Em nosso modesto, entendimento,

todavia, trata-se de uma visão limitada, que descuida do fato de que a mera

menção a um princípio na Constituição Federal ou em alguma lei específica não

tem o condão de lhe dar efetividade. O momento atual é distinto, e com a

promulgação do Estatuto da Cidade inaugura-se indubitavelmente uma nova

ordem jurídico-urbanística, na qual um princípio como o da função social da

propriedade é resignificado, não apenas por estar articulado ao princípio da

função social da Cidade, mas especialmente pelo fato de que ambos surgem

agora acompanhados de um vasto elenco de instrumentos incorporados pela lei

para dar efeitos jurídicos concretos, enfim, a estes princípios jurídicos.

2.2 Mecanismos de recuperação de mais-valias urbanas

Conforme mencionado por Fernandes, um aspecto relevante nas políticas

urbanas objeto da presente investigação diz respeito à introdução de

mecanismos de captação de mais-valias nos projetos e programas urbanos e

habitacionais, como conseqüência do direito difuso a recuperar a valorização

imobiliária decorrente da ação pública. Contemporaneamente, em que já se tem

um diagnóstico tão claro dos processos de valorização do solo urbano em

decorrência da ação do poder público, “captar mais-valias” é uma ação

percebida como socialmente justa e juridicamente necessária pelos planejadores

urbanos críticos do modelo de urbanização capitalista, respaldados também

pela nova ordem jurídico-urbanística. Raramente, todavia, se problematiza o

que vem a ser um mecanismo de recuperação de plus valias, ou mesmo se

esclarece o exato sentido em que se utiliza a expressão “plus valias urbanas”.

Nos países em que pesquisamos a política urbana – Espanha, Brasil e

Colômbia – há diferentes tradições em relação ao tema. Pode-se dizer com

tranqüilidade que Espanha e Colômbia tem políticas bem mais avançadas que o

Brasil em relação à captação de plus valias. Tanto na Espanha quanto na

Colômbia, a captação de mais valias tem base constitucional. No Brasil é apenas

com a promulgação do Estatuto da Cidade que este tema entra na agenda

política e jurídica dos municípios. No Estatuto da Cidade (lei federal

10.257/01), todavia, no artigo 2º, em que são elencadas as diretrizes para a

política urbana dos municípios brasileiros, foram incluídas duas diretrizes que

podem ser associadas à captação de plus valias:

Art. 2

A política urbana tem por objetivo ordenar o pleno

desenvolvimento das funções sociais da cidade e da propriedade

urbana, mediante as seguintes diretrizes gerais:

(...)

IX – justa distribuição dos benefícios e ônus decorrentes do

processo de urbanização;

(...)

XI – recuperação dos investimentos do Poder Público de

que tenha resultado a valorização de imóveis urbanos;

Após a promulgação do Estatuto da Cidade, portanto, a recuperação de

mais-valias urbanas encontra embasamento jurídico claro nessa diretriz do

Estatuto da Cidade, embora o Brasil tenha, como já dissemos, pouquíssima

tradição de aplicação de instrumentos de captação dessas mais-valias urbanas

(uma tradução do termo plusvalías, do espanhol). Smolka e Furtado assim

definem a recuperação de mais-valias:

Por recuperación de plusvalías se entiende la movilización

de parte (o al límite de la totalidad) de aquellos incrementos de

valor de la tierra atribuible a los esfuerzos de la comunidad para

convertirlos en recaudación pública por la vía fiscal (a través de

impuestos, tasas, contribuciones y otras formas) o más

directamente en mejoramientos in loco en beneficio de los

ocupantes o de la comunidad en general. (SMOLKA; FURTADO,

2001, p. XIV)

Os autores procuram aclarar ainda a origem das mais-valias e a

perversidade da apropriação privada das mesmas quando ausente a captação

pelo poder público em favor da coletividade.

Esas plusvalias resultan, en general de acciones ajenas al

propietario, y más notablemente derivan de la actuación pública,

sea a través de inversiones en infraestructura o de decisiones

regulatorias sobre el uso del suelo urbano. A pesar de eso, estos

increment0s de valor de la tierra, sin una intervención por parte

del sector público para su recuperación, son apropiados de forma

privada por los propietarios de la tierra beneficiada. (SMOLKA;

FURTADO, 2001, p. XV).

No caso brasileiro, a história da política urbana é uma história de não

arrecadação das mais valias geradas pelo processo de urbanização. Como se

sabe, a produção da cidade agrega valor às terras urbanas tanto pela extensão

de infra-estrutura quanto pelas diferentes ações dos órgãos públicos e mesmo

dos agentes privados. Cientes desta dinâmica, os proprietários de terras no

Brasil urbano têm nesse ativo uma reserva de valor que está permanentemente

se valorizando sem necessidade de esforço por parte do proprietário, por ações

alheias à iniciativa do mesmo e sob o olhar complacente do Poder Público, o que

estimulou a retenção especulativa de terrenos urbanos no país.

No Brasil, o Código Tributário Nacional já trazia, desde 1966, a

contribuição de melhoria como um tributo passível de ser cobrado quando

obras públicas acarretassem valorização dos imóveis

. Este instrumento, no

entanto, teve pouca aplicação no país e além disso tinha capacidade limitada,

captando tão somente uma PARTE da valorização imobiliária passível de ser

incorporada pelos imóveis, exatamente aquela decorrente de investimentos

diretos em obras públicas. Para além da valorização gerada pelo processo de

urbanização, todavia, existe ainda uma valorização que se dá por um

movimento intangível do setor público e que se liga à normativa urbanística:

todas as decisões legais tomadas por iniciativa do poder público com a sanção

do poder legislativo nos municípios. Ora, o solo rural que é transformado em

Ver Lei nº 5.172, de 25 de Outubro de 1966, artigo 81.

urbano percebe uma valorização extraordinária, gerando um enriquecimento

sem causa ao proprietário da gleba.

Embora historicamente essa valorização decorrente da atuação do poder

público tenha sido integralmente privatizada pelos proprietários de terras

urbanas no Brasil, ela é captada com bastante tranqüilidade em países como

Espanha e Colômbia, no exato sentido aclarado acima por Smolka e Furtado,

como veremos na exposição dos casos. É interessante observar que o Brasil

começa a construir escopo jurídico para captar as mais-valias geradas pelo

processo de urbanização, especialmente após a promulgação do Estatuto da

Cidade com a incorporação das diretrizes que estamos analisando aqui, embora

o país esteja ainda distante de ter uma cultura de captação de mais-valias.

Na sistemática do Estatuto da Cidade brasileiro, o instrumento da

operação urbana consorciada é um dos instrumentos indicados para captar

mais-valias no país, o que avança em relação ao limitado instrumento tributário

da contribuição de melhoria, outrora o único apto a tentar captar a valorização

imobiliária atribuível à ação do poder público. No campo do Planejamento

Urbano, as operações urbanas são objeto de muita polêmica, encontrando-se na

literatura brasileira tanto ferrenhos opositores do instrumento quanto

ardorosos defensores das operações. Muitas cidades como Rio de Janeiro, São

Paulo e Porto Alegre já aplicavam instrumentos de operações urbanas antes da

promulgação do Estatuto da Cidade, por isto já há uma reflexão acadêmica

acumulada a respeito do tema.

Paulo Sandroni (2001) situa-se dentre os que reconhecem méritos às

operações urbanas, sobretudo como instrumentos capazes de captar valorização

imobiliária e redistribui-las socialmente. Carlos Vainer (2001) é um dos autores

que assume posição bastante crítica ao instrumento urbanístico, identificando-o

como um instrumento de flexibilização dos planos diretores bastante caro ao

modelo de planejamento estratégico difundido pelos catalães, segundo o qual, a

cidade se torna (dentre outras coisas) uma mercadoria a ser vendida, sendo as

operações urbanas um instrumento funcional e facilitador do movimento de

“vender a cidade”

. O estudo realizado por Mariana Fix (2001) acerca dos

efeitos perversos das operações urbanas Faria Lima e Água espraiada, no

município de São Paulo, revela que muitas vezes as operações urbanas acabam

concentrando renda e benefícios dos processos peculiares de urbanização

permitidos pela lei da operação e reforçando processos de segregação sócio-

espacial e exclusão territorial dos pobres urbanos.

Ermínia Maricato e João Sette Whitaker Ferreira apresentam uma visão

equilibrada acerca do instrumento da operação urbana consorciada ao

avaliarem sua regulamentação pelo Estatuto da Cidade:

(...) o que deve ser ressaltado é o fato de que, assim como todos

os outros instrumentos propostos no Estatuto da Cidade, as

Operações Urbanas podem ser boas ou ruins, sob uma ótica

progressista, dependendo da maneira como forem incluídas e

detalhadas nos planos diretores. A tese defendida é que não está

na tecnicalidade do instrumento a fonte de seu uso fortemente

regressivo, contrário ao interesse social. Ele não tem a

propriedade, por si só, de ser nocivo ou benéfico na construção

da cidade democrática e includente. A questão está em sua

formulação e implementação no nível municipal.

Dependendo delas, dificilmente sua aplicação deixará de ser

anti-social. Tem portanto algo a ver com a técnica, mas é antes

de mais nada uma questão política, uma vez que seu efeito

progressista depende da capacidade de mobilização da

sociedade civil para garantir que seja regulamentado de forma a

assegurar uma implementação segundo os interesses da maioria

e não apenas das classes dominantes, e que permita o controle

efetivo do Estado e a possibilidade de controle social na sua

aplicação. (MARICATO; FERREIRA, 2002, p. 217, grifos

nossos)

Em trabalhos anteriores (ALFONSIN, 2006, p.287) examinei o

instrumento da operação urbana como um instrumento que, segundo a

sistemática do Estatuto da Cidade, só pode ser considerado válido, quando a

operação urbana, seus objetivos, forma de implementação e os programas

integrantes da mesma, estiverem de acordo com as diretrizes estabelecidas pelo

Para um aprofundamento da crítica de Vainer ao modelo de planejamento estratégico, ver VAINER,

Carlos. Pátria, Empresa e Mercadoria: notas sobre a estratégia discursiva do Planejamento Estratégico

Urbano. In ARANTES, Otilia; VAINER, Carlos; MARICATO, Ermínia. A cidade do pensamento único:

desmanchando consensos. Petrópolis, RJ: Vozes, 2001.

artigo 2º da lei 10.257/01, o Estatuto da Cidade, dado que são as diretrizes que

orientam a política urbana segundo a própria Constituição Federal

. Assim,

quando uma operação urbana estiver reforçando a dinâmica de concentração da

valorização imobiliária nas mãos de alguns empreendedores e/ou proprietários,

a mesma poderá ser considerada inconstitucional, pois uma das diretrizes da

política urbana estabelecida pelo artigo 2º recomenda a “justa distribuição dos

ônus e benefícios do processo de urbanização”.

As operações urbanas são projetos especiais, ou seja, embora não

previstos pela regra geral do plano diretor, podem ser admitidas em situações

determinadas e excepcionais, de acordo com o disposto na própria ordenação

urbanística. A “excepcionalidade” faz parte da própria concepção do

instrumento, portanto. O urbanista Jorge Perez explica:

Quando temos uma área de valor urbano, de

consideráveis dimensões, em sítios com valores naturais e/ou

culturais, disputada por vários interesses, as ações dos governos

municipais modernos aceita o fato de “voltar a projetar”,

colocando entre parênteses algumas das variáveis das normas

urbanísticas. Ou seja, projetos (e não normas) sempre especiais

(por seu significado) onde é necessário “concertar” (porque

intervêm muitos interesses e pelo destaque do

empreendimento). (PEREZ, 1998, p. 27).

Entende-se que as operações urbanas, por se constituírem em situações

especiais, nas quais há demandas dos agentes capitalistas que só podem ser

atendidas por iniciativas legislativas ou administrativas do poder público,

podem ser oportunidades importantes de concertação e, muito especialmente,

de captação de plus valias em um sentido redistributivo na gestão da política

urbana. Proceder aos câmbios através de operações urbanas deixa para trás um

período em que o poder público, de forma ingênua (ou cúmplice da apropriação

privada da mais valia urbana) flexibilizava o plano regulador em benefício dos

interesses do capital sem reverter em benefício da coletividade significativas

alterações da normativa urbanística. Na investigação procedida para este

trabalho, compreender perfeitamente a operação urbana é um imperativo, já

O artigo 182 da Constituição Federal estabelece que a Política de Desenvolvimento Urbano a ser

executada pelo poder público municipal deve estar “conforme as diretrizes gerais fixadas em lei”.

que a mesma foi um instrumento importante da política urbana desenvolvida

tanto por Porto Alegre, com o Projeto do Urbanizador Social, quanto por

Bogotá, com o Proyecto Nuevo USME.

2.3 A questão da efetividade dos instrumentos de política urbana

O exame de políticas urbanas como o empreendido neste trabalho nos

remete finalmente para o exame da efetividade jurídica dos instrumentos

urbanísticos formulados pelas cidades pesquisadas, pois de nada adianta a

existência de instrumentos inovadores se os mesmos deixam de ser aplicados,

independentemente de uma apreciação – descabida a priori – sobre as razões da

não aplicação das normas que aprovaram os novos instrumentos. Para

empreender esta análise, torna-se indispensável compreender com precisão o

alcance conceitual da categoria efetividade no âmbito das ciências jurídicas.

No campo do Direito, é clássica a distinção entre vigência, validade e

eficácia das normas jurídicas, encerrando, cada uma delas, um sentido próprio

que passa despercebido ao senso comum. Para o leigo, de fato, se uma norma

está vigente, ele pressupõe que a mesma é igualmente eficaz, embora a distinção

entre essas noções seja um pressuposto de entendimento do próprio Direito

Positivo. Vamos nos valer aqui das lições do constitucionalista José Afonso da

Silva, que ensina:

A vigência, [...] tomada no seu sentido técnico-formal, é

norma que foi regularmente promulgada e publicada, com a

condição de entrar em vigor em data determinada.

Vigência (do verbo viger, do latim vigere) é, no sentido

indicado, a qualidade da norma que a faz existir juridicamente e

a torna de observância obrigatória, isto é, que a faz exigível, sob

certas condições. Vigência, pois é o modo específico de

existência da norma jurídica. (SILVA, 2004, p. 52).

Enquanto a vigência diz respeito, portanto, à existência formal de uma

norma jurídica, a validade já tem o sentido de produção legítima da norma, ou

seja, observância das regras democráticas de produção da própria norma,

conforme a Teoria da Validade Jurídica, que podemos extrair da obra de

Habermas. Segundo expõe Garcia Amado (1997), para Habermas a norma só

tem validade e legitimidade quando é fruto de um consenso produzido

socialmente, ou seja, quando os atores envolvidos em sua produção têm

interesse em sua vigência.

Nosso interesse maior aqui, entretanto, é antes nos conceitos de eficácia

e efetividade, que dizem respeito à possibilidade e à produção de efeitos

concretos da norma. Voltemos às lições de José Afonso da Silva, a fim de

verificar que eficácia e efetividade, também não se confundem, embora sejam

conceitos intimamente relacionados.

Eficácia é a capacidade de atingir objetivos previamente

fixados como metas. Tratando-se de normas jurídicas, a

eficácia consiste na capacidade de atingir os objetivos

nela traduzido, que vêm a ser, em última análise, realizar os

ditames jurídicos objetivados pelo legislador. Nesse sentido, a

eficácia diz respeito à aplicabilidade, exigibilidade ou

executoriedade da norma como possibilidade de sua aplicação

jurídica. O alcance dos objetivos da norma constitui a

efetividade. Esta é, portanto, a medida da extensão em que o

objetivo é alcançado, relacionando-se ao produto final. Por isso

é que, tratando-se de normas jurídicas, se fala em eficácia

social em relação à efetividade, porque o produto final

objetivado pela norma se consubstancia no controle social que

ela pretende, enquanto a eficácia jurídica é apenas a

possibilidade de que isto venha a acontecer. (SILVA, 2004, p

66, grifo nosso).

Como se vê, para Silva, a eficácia jurídica se cinge a uma mera

potencialidade de gerar efeitos no plano dos fatos, enquanto a efetividade já se

relaciona à observância concreta desses efeitos na vida social. Conforme leciona

o jurista Ingo Sarlet, em uma tentativa de adotar o seu próprio conceito de

eficácia:

[...] podemos definir a eficácia jurídica como a

possibilidade (no sentido de aptidão) de a norma vigente

(juridicamente existente) ser aplicada aos casos concretos e de –

na medida de sua aplicabilidade – gerar efeitos jurídicos, ao

passo que a eficácia social (ou efetividade) pode ser considerada

como englobando tanto a decisão pela efetiva aplicação da

norma (juridicamente eficaz) quanto o resultado concreto

decorrente – ou não – desta aplicação. (SARLET, 1998, p.211).

No presente trabalho, para fins de análise das políticas urbanas

estudadas, procuraremos avaliar o grau de efetividade alcançado pelas leis que

deram origem aos instrumentos e programas pesquisados. Pretende-se,

portanto, avaliar não apenas o “dever-ser”, mas também o “ser”, no sentido,

portanto, de avaliar o cumprimento efetivo da norma e a geração de efeitos

concretos no plano da vida social, visando verificar se as repercussões sociais da

norma estão em conformidade com aquelas vislumbradas e objetivadas pelo

legislador ao elaborar a norma. Um instrumento urbanístico pode ser muito

bem elaborado, mas se tiver baixa efetividade repercute muito pouco na

transformação das dinâmicas urbanas do mercado imobiliário.

3 . Metodologia e Eixos analíticos:

3.1 Método de abordagem

Esta investigação foi conduzida segundo o método dialético,

tendo como principal referência o trabalho de Henri Lefebvre (1975) e a

detalhada e esclarecedora análise e síntese organizada por ele acerca das regras

do método dialético no livro Lógica formal, lógica dialética. A eleição do

método dialético é coerente com os eixos analíticos que se pretende desenvolver,

a seguir apresentados e, especialmente, considera que é impossível analisar

qualquer dos instrumentos pesquisados considerado em si mesmo. Os conflitos

existentes nos processos de formulação e implementação dos novos

instrumentos jurídico-urbanísticos pesquisados são elementos constituintes da

análise que se procurou realizar nesta investigação.

Henri Lefebvre nos encoraja a analisar a realidade como uma totalidade,

buscando desvendar as relações que não estão aparentes mas que podem ser

descobertas através do método dialético. Diz ele:

Conhecer um objeto ou um fenômeno é justamente

não considera-lo como sendo isolado, não deixa-lo

passivamente no hic et nunc, no aqui e no agora. É

investigar suas relações, suas causas. E reciprocamente,

o mundo que a ciência faz aparecer é um mundo as coisas

não são apenas separadas e distintas, “partes extra partes”

(Spinoza), mas ligadas através de relações reais. A

ciência faz com que um tal mundo apareça, e,

reciprocamente, tão somente um mundo desse tipo é

cognoscível. É o mundo racional, o mundo da razão – que

supera aquele do entendimento. (LEFEBVRE, 1975, p.

184, grifos do autor)

Todas as recomendações de Lefebvre (1975, p. 241) ao apresentar uma

síntese das regras do método dialético foram altamente pertinentes para a

análise de nosso objeto e tê-las em mente aumentou o rigor epistemológico

necessário para a construção desta tese doutoral. Ressalto, todavia, algumas das

“regras do método dialético”, tal como apresentado por Lefebvre, que nos foram

de maior valia ao longo da investigação:

o apreensão do conjunto das conexões internas da coisa;

o apreensão da coisa como totalidade e unidade dos contraditórios;

o análise da luta, do conflito interno das contradições, ou seja, do

movimento, das tendências;

o captura das transições: transições dos aspectos e contradições,

passagens de uns aos outros, transições no devir.

Apresentamos, a seguir, os eixos analíticos adotados na investigação,

considerando o método dialético empregado aqui.

3.2 - Eixos analíticos

3.2.1 - Legalidade e legitimidade na produção e consumo do

espaço urbano capitalista

Em torno desse primeiro eixo analítico pretende-se discutir a dialética de

produção da cidade capitalista, de maneira geral, mas muito especialmente na

América Latina, região em que se localizam duas das cidades que foram objeto

da presente investigação (Porto Alegre, Brasil e Bogotá, Colômbia). O processo

de produção da cidade capitalista na América Latina tem uma dialética

intrínseca e estrutural na qual apenas uma parcela da população consegue

construir legalmente sua moradia, operando no mercado imobiliário formal, ao

passo que as camadas de menor renda, a maioria da população, não conseguem

operar nesse mercado e passam a ser agentes produtores e consumidores de um

mercado imobiliário informal e bastante significativo, que opera de forma

articulada ao mercado imobiliário “oficial”.

Opor essas duas formas de acesso à cidade em um par “legalidade e

ilegalidade”, no entanto, não parece dar conta, metodologicamente, do

fenômeno, encerrando uma redução da complexidade do problema. Há, como

pano de fundo dessa problemática, o fato de que a propriedade, quando se dá

sobre o solo, se apropria de forma exclusiva de um bem necessário à reprodução

da própria vida, o solo urbano, sem o qual é impossível exercer outros direitos

fundamentais

. A parcela da população não proprietária que busca alternativas

para exercer seu direito à moradia adota comportamento dotado de alta

legitimidade visto que o Brasil é país signatário de vários tratados

internacionais que garantem o direito humano à moradia digna. A constatação

da armadilha legalista e centrada no Direito Privado, contida em um primeiro

par dialético que se oferece (“legalidade e ilegalidade”), nos conduz à

substituição de um dos pólos desse par dialético, situando mais refletidamente

no par “legalidade e legitimidade” a dialética do acesso à terra verificada nas

cidades latino-americanas. Em um pólo há uma legalidade fundada no direito

privado à propriedade (e seu valor de troca), de outro, está a legitimidade do

exercício do direito humano à moradia (e seu valor de uso). E nosso esforço

metodológico será o de compreender as relações existentes entre esses dois

pólos, pois conforme nos lembra Lefebvre (1975, p.238), “o método dialético

busca captar a ligação, a unidade, o movimento que engendra os

contraditórios, que os opostos, que faz com que se choquem, que os quebra ou

os supera”.

Ainda que se reconheça a inafastável legitimidade do comportamento

daqueles que estão buscando na informalidade tão somente a condição mínima

para o exercício do direito à moradia, é inegável que as conseqüências urbano-

ambientais dessa forma desigual de ter acesso à cidade se transformam em um

imenso desafio para os planejadores urbanos. As políticas urbanas que foram

objeto desta investigação na região da América Latina, o Urbanizador Social em

Porto Alegre e o Proyecto Nuevo Usme, em Bogotá, procuraram responder a

este desafio de forma inovadora, renovando a agenda do Planejamento Urbano

e das políticas habitacionais desenvolvidas na região. Nos dois casos estudados

percebe-se que a tentativa do Poder Público em dialogar com a forma legítima

de produção da cidade parte de uma compreensão da magnitude dessa

produção e da rejeição a um modelo tradicional de mera Regularização

Ver a propósito o estudo de ALFONSIN, Jacques Távora. O acesso à terra como conteúdo de direitos

humanos fundamentais à alimentação e a moradia. Porto Alegre: Sergio Antonio Fabris Editor, 2003.

Fundiária, este preso ainda na idéia privatista da ilegalidade dessa ocupação

frente ao direito de propriedade.

3.2.2 Estrutura e conjuntura na ordem jurídica

Um segundo gancho analítico aplica-se para os três casos pesquisados e

diz respeito à relação entre estrutura e conjuntura em um sistema jurídico

dado. Fernand Braudel, historiador francês, foi possivelmente o primeiro

historiador a pensar as relações entre estrutura e conjuntura. No livro “Escritos

sobre a História”, ao discorrer sobre as relações entre a história e a sociologia,

diz ele:

A história se situa em patamares diferentes, diria de

bom grado três patamares, mas isto é modo de falar, muito

simplista. São dez, cem patamares que seria preciso pôr em

pauta, dez, cem durações diversas. Na superfície uma história

factual se inscreve no tempo curto: é uma micro-história. A

meia encosta, uma história conjuntural segue um ritmo

mais largo e mais lento. [...] Para além desse ‘recitativo’ da

conjuntura, a história estrutural, ou de longa duração,

coloca em jogo séculos inteiros; está no limite do móvel e do

imóvel e, por seus valores fixos há muito tempo, faz figura de

invariante em face de outras histórias, mais vivas a se escoar e

a se consumar, e que, em suma, gravitam em torno dela.

(BRAUDEL, 1992, p. 104-105, grifo nosso).

De fato, entende-se que articulado ao par “legalidade / legitimidade”

emerge uma segunda relação dialética, em que a propriedade se coloca como

estrutural (já que nucleia o ordenamento jurídico) e as tentativas de inovação

da política urbana, representadas por novos instrumentos como os estudados

nesta investigação, podem ser compreendidas como conjunturais, dados os

inúmeros obstáculos e dificuldades encontrados pelos agentes que social e

historicamente os elaboram, que disputam sua justeza e necessidade, que

buscam implementa-las e sobretudo garantir-lhes sustentabilidade social,

jurídica e política.

Nessa relação, o direito de propriedade, tem uma história de séculos,

dado que a propriedade já era praticada no Direito Romano há mais de dois mil

anos. Evidentemente o instituto se modifica ao longo da história, mas quando a

Revolução Francesa o retoma em fins do século XVIII, o liberalismo jurídico

próprio daquele momento histórico o retoma com traços jurídicos muito

semelhantes àqueles assumidos pela propriedade romana. A Declaração dos

Direitos do Homem da Revolução Francesa vai dar à propriedade um estatuto

de direito absoluto, exclusivo e perpétuo. Assim o direito de propriedade é

tratado pelo Código Napoleônico e assim ele é assumido pela maior parte dos

códigos civis que por ele foram influenciados, como é o caso do Código Civil

Brasileiro de 1916. Desta análise resulta que o direito de propriedade tem um

caráter estrutural na história ocidental, assumindo uma espessura e uma

blindagem impressionante, resistindo às tentativas de inovação que diferentes

conjunturas tentaram introduzir em seu estatuto.

Nesta investigação, através do método dialético estaremos buscando

compreender as relações e movimentos presentes nesse clássico par dialético

estrutura e conjuntura, aqui representadas pela propriedade e pelos

instrumentos pesquisados, todos eles identificados com o princípio da função

social da propriedade, sem dúvida alguma a mais significativa invenção

histórica a alterar o conteúdo do direito de propriedade: a introdução de um

conteúdo público, de um direito difuso, de interesse da coletividade, como um

dever imposto ao proprietário dentre o feixe de direitos (usar, gozar, dispor e

reivindicar) que tradicionalmente o direito de propriedade reuniu em seu

estatuto jurídico.

Este eixo analítico “estrutura / conjuntura” surge inspirado na reflexão

feita por Ana Clara Ribeiro (2002, p. 49) e seu grupo de pesquisa ao propor

uma “cartografia da ação” que ela diz ser uma “cartografia rápido lenta,

subordinada aos ritmos e trajetos assumidos pela ação social e às formas de

apropriação, ainda que limitadas, do espaço.” Ainda que o objeto de análise de

Ribeiro seja distinto daquele que procuramos analisar aqui, sua compreensão é

bastante inspiradora e encorajadora para nossa investigação. Liderados por

Ribeiro, dizem os autores:

As intensas mudanças observadas na ação política e a

velocidade da acumulação financeira exigem o

reposicionamento teórico-conceitual dos elos entre estrutura e

conjuntura, e ainda, agilidade na obtenção de resultados

analíticos, mesmo que provisórios. (RIBEIRO, A.C., 2002, p.

35)

Essa reflexão é bastante fecunda para nossa análise, pois a pesquisa aqui

empreendida visou justamente focar a tensão presente entre propriedade

(tomada como estrutura) e os novos instrumentos concebidos para dar eficácia

ao principio da função social da propriedade (tomados como representantes de

uma dada conjuntura). Ainda que os instrumentos sejam tomados como

conjunturais, configurando e delimitando seu próprio ciclo de existência

histórica, nos interessou analisar, justamente, a forma como os mesmos

conseguiram, ou não, tensionar o direito de propriedade, transformando (ou

não) seu estatuto jurídico tradicional (estrutural).

Embora este seja um estudo que utiliza o método comparativo, no que diz

respeito ao caso do Brasil, será através deste eixo analítico que percorreremos a

história da política habitacional brasileira, analisando a dialética da urbanização

como um fenômeno social, política e juridicamente produzido. Pretende-se

ainda enfrentar o debate em torno de um modelo atualmente hegemônico de

política habitacional na América Latina, a regularização fundiária, que embora

tenha as melhores intenções jurídicas e humanitárias, por ser uma política

meramente remedial ou curativa, não tem capacidade para transformar

estruturalmente a forma desigual de acesso à terra urbanizada no Brasil, já que

o modelo dominial da propriedade acaba determinando uma permanência da

produção de moradia pela via da posse ao lado da produção proprietária.

Em uma outra aplicação prática deste gancho analítico “estrutura /

conjuntura”, pretende-se analisar as relações, nem sempre harmônicas, entre

Administração Pública e Governo Municipal, no caso brasileiro. Através desta

análise, examinaremos uma experiência inovadora concreta da política urbana

e habitacional no município de Porto Alegre, o projeto “Urbanizador Social” e a

descontinuidade que sofreu com a mudança do governo municipal após as

eleições de 2004 que deram fim ao ciclo de 16 anos do Partido dos

Trabalhadores à frente da Prefeitura de Porto Alegre. A interrupção do projeto

foi emblemática da dependência política experimentada pelas práticas urbanas

e habitacionais, que se autonomizam, assim, das estruturas jurídicas e

administrativas, ficando (para bem e para mal) marcadas pelos governos que as

promovem e, portanto, pelas conjunturas político-jurídicas.

3.2.3 A dimensão escalar da ordem jurídico-urbanística

De forma articulada à análise estrutura/conjuntura, coloca-se o problema

das escalas da ordem jurídico-urbanística, eixo analítico no qual vamos procurar

apreender as tensões presentes em um processo jurídico-político atravessado

por determinações estruturais de escala nacional e determinações conjunturais

vividas na esfera local ou municipal. Este eixo analítico nos foi sugerido pela

leitura de Carlos Vainer e a leitura transescalar que sugere como método de

análise. Diz ele:

O entendimento de que os processos econômicos,

políticos, sociais, culturais, tem dimensões escalares não pode

conduzir à reificação das escalas, como se estas antecedessem e

contivessem (como um receptáculo) os processos. O que temos

são processos com suas dimensões escalares, quase sempre

transescalares (haverá ainda hoje algum processo social

relevante cuja compreensão e modificação seja possível através

de uma análise ou intervenção uniescalar?). (VAINER, 2002,

p. 24, grifo do autor)

Neste eixo analítico pretendemos analisar o desafio representado por leis

nacionais como o Estatuto da Cidade, lei federal de Desenvolvimento Urbano

brasileira e a lei de Reforma Urbana (Ley 388) da Colômbia, ambas fruto de um

longo processo de mobilização social e política em torno de uma agenda de

maior justiça social nas cidades de cada um destes países. No caso brasileiro,

ainda que em tese (dever-ser) o Estatuto da Cidade recomende aos municípios a

adoção de diretrizes e instrumentos de política urbana capazes de alterar a

realidade sócio-espacial das cidades, o mesmo não tem qualquer garantia de

efetividade e implementação a não ser os processos sócio-politicos e as

correlações de forças reais existentes nas cidades brasileiras. O mesmo pode ser

dito em relação à Colômbia, onde a inovadora Ley 388/97 ainda tem pouca

aplicação prática no país, deixando claro que é efetivamente o ente municipal

que poderá dar eficácia a uma suposta nova ordem jurídico urbanística nos

países da região. É claro que para adotar esse tipo de análise, é necessário

compreender os processos sociais e jurídico-políticos que resultam na

aprovação de determinada lei ou ordem jurídica, bem como compreender os

contextos e conflitos existentes nas arenas locais, conforme bem salienta Carlos

Vainer.

Para além de existir essa tensão transescalar entre a ordem jurídica

nacional e as legislações urbanísticas locais, há uma tensão jurídica de tipo

intra-escalar presente na esfera de regulação federal, pois, como já foi

sublinhado, há uma tensão entre, por um lado, o Direito privado e a dedicada

tutela que faz ao direito de propriedade e, por outro lado, o Direito Público,

buscando uma ampliação dos conteúdos públicos capazes de serem opostos ao

exercício do direito privado do proprietário.

Nesta investigação, os casos objeto de comparação são de países cujos

sistemas jurídicos claramente recepcionaram o sistema econômico capitalista e

o direito à propriedade privada do solo. Nos três casos, todavia, esta tradição

privatística já experimenta fortes matizes publicísticos. No caso do Brasil, o

Direito Urbanístico foi recentemente fortalecido pela promulgação do Estatuto

da Cidade, norma que implica em radicalização da força jurídica do princípio da

função social da propriedade para os imóveis urbanos do país. No caso da

Espanha, o Direito Urbanístico, embora robusto, sofre oposições claramente

vinculadas à defesa de um direito de propriedade sem conteúdos públicísticos e,

no caso da Colômbia, assiste-se igualmente a um período de transição jurídica,

com um conteúdo claramente favorável à redução dos poderes tradicionais do

proprietário e à ampliação de seus deveres para com a coletividade, expressos

em uma legislação bastante avançada.

Como síntese desses eixos analíticos, entendemos que estaremos

trabalhando todo o tempo com o direito de propriedade em um dos pólos da

análise, submetendo-o a uma análise que poderia ser resumida conforme tabela

apresentada a seguir:

Figura 1 - Quadro resumo da análise:

Dimensões de

análise

Pólos analíticos

Par analítico central:

Direito de

Propriedade

o Função Social da

propriedade

o Inovações jurídicas

Dimensão jurídica Legalidade

(propriedade)

Legitimidade

(posse)

Dimensão sócio-

histórica

Estrutura

Direito de propriedade

Conjuntura

Instrumentos investigados:

Urbanizador Social

Proyecto Nuevo USME

Agente Urbanizador

Escala geo-política

Nacional

Direito de propriedade

⇑ ⇓

Brasil: Estatuto da

Cidade

Colômbia: Ley 388/97

Espanha: Ley de Suelo

Local

Porto Alegre: Urbanizador Social

Bogotá: Proyecto Nuevo USME

Valencia: Agente Urbanizador

3.3 - Método de procedimento

Entendendo o método dialético como um método de abordagem do

problema, em um plano macro, quase que como uma estratégia de análise ou

uma organização do movimento do pensamento, restava definir um método

para a própria investigação, em um sentido mais procedimental. Considerando

a riqueza dos casos pesquisados e a possível fertilidade de uma comparação

entre os casos das cidades de Porto Alegre (Brasil), Valência (Espanha) e Bogotá

(Colômbia), optou-se, como já foi dito, pelo método comparativo, com a

realização de um esforço cientifico em delimitar claramente os aspectos em foco

na comparação realizada.

A metodologia da pesquisa empírica adotada submeteu o objeto a duas

formas de análise: (i) uma análise histórica e política, em que cada caso foi

analisado em seu próprio contexto, revelando as condições sociais da

emergência de um determinado instrumento ou projeto de política urbana e (ii)

uma análise jurídica pela qual os instrumentos analisados em cada país foram

submetidos à comparação com outros ordenamentos jurídicos, a fim de verificar

analogias e/ou distinções relevantes.

Tratando-se de uma pesquisa realizada junto a uma instituição acadêmica

brasileira, evidentemente esperava-se que o estudo comparativo pudesse

auxiliar-nos a compreender melhor nossa própria realidade jurídico-política,

com a identificação de virtudes e fragilidades do caso brasileiro. Pierre Bourdieu

chama a atenção para a importância epistemológica deste procedimento

metodológico:

O raciocínio por analogia que é considerado por um

grande número de epistemólogos como o princípio da

invenção cientifica está votado a desempenhar um papel

específico na ciência sociológica que tem como

especificidade não poder constituir seu objeto a não ser

pelo procedimento comparativo. Para evitar a

consideração ideográfica de casos que não contém em si

mesmos sua razão de ser, o sociólogo deve multiplicar as

hipóteses de analogias possíveis até construir a família de

casos que justifique o caso considerado. (...) Em poucas

palavras, a comparação orientada pela hipótese de

analogias constitui não só o instrumento privilegiado de

corte com os dados pré-construídos, que pretendem com

insistência ser tratados em si mesmos e por si próprios,

mas também o principio da construção hipotética de

relações entre as relações. (BOURDIEU, 2002, p. 67).

Pretendeu-se, portanto, através do estudo comparativo de distintos

instrumentos e projetos, desenvolvidos em outros contextos e ordens jurídicas,

permitir uma compreensão superior do objeto, já que enriquecida e

permanentemente atravessada por interrogações provenientes da análise de

outras realidades sócio-politicas e ordens jurídicas.

3.3.1 Foco do estudo comparativo

Uma primeira questão enfocada na comparação que se pretende fazer diz

respeito à própria história de formulação de um determinado instrumento ou

projeto de política urbana, pois o enfoque de planejamento urbano adotado, em

qualquer caso que se examine, só pode ser compreendido à luz do contexto

histórico em que é concebido e implementado. As experiências latino-

americanas aqui estudadas – Urbanizador Social em Porto Alegre e Proyecto

Nuevo USME em Bogotá - foram ambas desenvolvidas neste século,

especialmente a partir do ano 2003, enquanto a experiência européia já vem

sendo desenvolvida desde 1994. Embora os períodos estudados não coincidam

totalmente, a comparação não é prejudicada, pois o que está centralmente em

foco são outras questões. Vejamos.

Evidentemente, políticas urbanas são formuladas por agentes sociais,

sendo o produto histórico de diálogos políticos e sociais estabelecidos em torno

de uma dada problemática, portanto carregam em si a marca da correlação de

forças presente em determinado momento histórico. Para compreender,

portanto, a política urbana num contexto dado, não basta caracterizar o

pensamento hegemônico no campo do Planejamento Urbano em determinado

período, mas é necessário ir além, buscando desvelar também as disputas

travadas no processo político que culmina com a aprovação de determinada lei,

programa ou política pública.

Muitas vezes, inclusive, a interpretação da história urbana apenas pelos

documentos oficiais, distorce os acontecimentos, sendo necessário buscar as

propostas derrotadas nas disputas políticas, a fim de compreender

perfeitamente o sentido das propostas vitoriosas. O argumento vitorioso se forja

na contraposição a uma outra concepção, em um processo dialético que precisa

ser vislumbrado. Para completar a perspectiva histórica desta comparação,

pretendemos examinar os conflitos jurídicos, políticos e sociais

emergentes tanto na formulação quanto na implementação das políticas

urbanas investigadas, pois certamente se está tratando de problemática que

interfere com vários interesses, oportunizando a emergência de disputas

concretas relacionadas a conflitos e questões de fundo.

Central para a análise comparativa proposta, pretende-se examinar a

dimensão jurídica da política urbana, identificando claramente o marco

legal dentro do qual as experiências investigadas se desenvolveram. A

compreensão da regulação urbanística existente, bem como de sua

coercibilidade, legitimidade e reconhecimento, nos remete à consistência do

campo do Direito Público e, mais especialmente, à emergência e consolidação

do Direito Urbanístico de cada país. Neste aspecto, estarão em foco as relações

Direito Público/ Direito Privado e, notadamente o estatuto assumido pelo

direito de propriedade em cada um dos países pesquisados. As

práticas de planejamento urbano, mas muito especialmente os processos de

inovação na gestão de políticas urbanas locais encontram no estatuto conferido

ao tradicional direito de propriedade seguramente um de seus maiores desafios

político-jurídicos, senão um obstáculo.

Um terceiro aspecto que merece consideração são os objetivos

estabelecidos para as políticas urbanas, pois somente podem ser comparadas

políticas que assumam, ao menos originariamente, objetivos semelhantes, ou

seja, que busquem enfrentar problemas urbanos similares. Na medida

em que se detectam objetivos, obviamente é importante avaliar também em que

proporção os mesmos estão sendo atingidos na prática, bem como identificar os

aspectos que interferem no sucesso ou fracasso em alcançá-los. Trata-se,

portanto, de proceder a uma análise acerca da efetividade jurídica dos

instrumentos pesquisados.

A gestão administrativa das políticas urbanas e instrumentos

pesquisados também é relevante para possibilitar a comparação entre as três

realidades. Neste aspecto, para além do trâmite administrativo que uma política

venha a assumir, é importante compreender os conflitos existentes ao tempo de

sua formulação, vislumbrando as diferentes visões que se colocaram em disputa.

Da mesma forma, considerando a gestão urbana de forma mais ampla,

interessa também perceber o grau de protagonismo e de participação da

iniciativa privada e dos proprietários dos terrenos atingidos pelos

programas em questão, identificando o grau de controle público, as

responsabilidades e direitos reconhecidos a cada sujeito participante de

determinada operação urbanística.

A distribuição constitucional de competências entre os vários

entes político-administrativos certamente se relaciona ao problema da

gestão e merece ser enfocada neste trabalho. A dialética interescalar

estabelecida entre uma normativa de caráter nacional, colocada como marco

estrutural da ordem jurídica e a formulação de legislação urbanística pelo poder

local, em uma dada conjuntura, é o último dos aspectos que se pretendeu

examinar, conforme um dos eixos analíticos apresentados anteriormente.

Ao final do trabalho, serão apresentadas algumas conclusões decorrentes

da análise comparativa empreendida a partir deste foco aqui apresentado, bem

como se apresentará um quadro resumo com os principais aspectos

identificados e analisados.

3.3.2 – Técnicas de Pesquisa

Na realização desta investigação, para além da consulta a fontes

primárias como leis, decretos e atas de reuniões, foram consultadas fontes

bibliográficas de cada um dos países pesquisados, a fim de cotejar a análise

realizada por esta pesquisadora, com o olhar próprio dos analistas locais.

Além disto, ainda que este seja um estudo de Direito Urbanístico

Comparado, no qual se privilegiou o método comparativo, cada um dos casos foi

estudado com riqueza de detalhes e com uma licença metodológica para

permitir que as especificidades históricas, sociais, jurídicas e políticas de cada

contexto pesquisado pudessem aflorar e ser analisadas com liberdade. Neste

sentido, quase que cada um dos casos comparados constitui-se em um pequeno

estudo de caso, no qual podem ser encontrados os aspectos chave para a

comparação mas também outros elementos que foram agregados ao trabalho

por serem relevantes para a compreensão de cada caso em particular.

A fim de produzir dados e coletar informações indisponíveis nas fontes

primárias e secundárias, esta pesquisadora tratou de utilizar a técnica de

pesquisa da entrevista, aplicada a pessoas-chave em cada contexto estudado.

Foram realizadas diversas entrevistas em cada um dos municípios pesquisados,

todas com pessoas diretamente envolvidas na formulação dos instrumentos

urbanísticos, projetos e políticas urbanas estudados. Em todos os casos foram

entrevistados formuladores da política, técnicos urbanistas municipais,

consultores externos, juristas, professores da academia envolvidos com o tema,

e, por fim, empreendedores privados envolvidos com a política desenvolvida

segundo os novos instrumentos. O critério de um amplo leque de atores se liga

à necessidade de conferir uma boa abrangência acerca dos diferentes “olhares”

sobre os instrumentos e políticas urbanas pesquisados. A lista de pessoas

entrevistadas em cada caso, bem como a posição ocupada pelo entrevistado

consta do Anexo 1.

4. O caso de Valencia, Espanha: Agente Urbanizador

No caso da Espanha vamos estudar o Agente Urbanizador criado pela

Comunidade Autônoma de Valencia em 1994 e posteriormente adotado pela

imensa maioria das comunidades autônomas espanholas. Trata-se de um

instrumento jurídico-urbanístico que separa o direito de propriedade

imobiliária do direito de urbanizar a gleba, permitindo que a urbanização possa

ser proposta por um empreendedor não proprietário. O mecanismo do Agente

Urbanizador implica maior autonomia e independência à atividade

urbanizadora a partir da derrubada de um obstáculo clássico à urbanização: a

propriedade privada do solo. Para melhor compreender o instrumento do

Agente Urbanizador, todavia, vamos proceder antes a uma introdução ao

Direito Urbanístico Espanhol através de um percurso retrospectivo de sua

trajetória.

4.1 Breve Histórico

O Direito Urbanístico tem uma larga tradição na Espanha, gozando de

inequívoco reconhecimento como ramo do Direito Público. O paradigma

urbanístico espanhol

,embora tenha várias contradições intrínsecas ao modelo,

como veremos, foi pioneiro no estabelecimento de uma série de princípios e

instrumentos urbanísticos que transformariam o estatuto do direito de

propriedade naquele país e, posteriormente, em vários outros países europeus

que adotaram seus fundamentos. É impossível, todavia, compreender

perfeitamente a sofisticação atual desse ramo do Direito na Espanha, sem que se

faça uma breve retrospectiva histórica que ilumine a compreensão do presente.

Poderíamos retroceder até as reformas urbanísticas realizadas em dezenas de

cidades espanholas no século XIX, com a utilização das técnicas de ensanche

16 Expressão do urbanista Javier Garcia Bellido em muitas de suas obras e artigos sobre o tema. Ver,

exemplificativamente, GARCIA BELLIDO, Javier. Configuracion de la propiedad desagregada: dualidad

de derechos en la propiedad inmobiliaria . Revista de Derecho Urbanístico, Madrid, a. 28, n. 138, mayo-

junio 1994.

que permitiram a ampliação das cidades para além das antigas muralhas

medievais, que já não podiam suportar o crescimento urbano. Pode parecer um

exagero voltar ao século XIX para falar de instrumentos urbanísticos do século

XXI, todavia, os mais basilares princípios do Direito Urbanístico Espanhol já se

esboçavam na regulação dessas primeiras operações urbanas.

É significativo, por exemplo, que desde as primeiras leis de ensanche

espanholas, tais como a “Ley de ensanche de las poblaciones,”, datada de 1864

já se verificassem fenômenos jurídicos e sociais absolutamente relevantes para

esta investigação. Em primeiro lugar, como fórmula de financiamento da

imensa operação urbana consistente em derrubar muralhas e construir cidade

extra-muros, os proprietários são responsabilizados juntamente com o poder

público pela urbanização, e podem optar, já em 1864, em fazê-lo de duas

maneiras (i) diretamente doando terras para a municipalidade e eximindo-se do

pagamento das cargas com estas doações para abertura de ruas, praças e

mercados, ou ainda (ii) pagando ao poder público para que execute ele próprio a

urbanização. Note-se que estão presentes, portanto, no ambiente jurídico-

urbanistico espanhol já no século XIX, noções hoje centrais para a ordem

jurídica espanhola, tais como a inequívoca responsabilidade dos proprietários

privados para com o financiamento da urbanização, o urbanismo como função

púbica, e, por fim, a possibilidade de associação entre o poder público e os

proprietários privados para fazer frente à produção da cidade.

Como um segundo aspecto importante e como uma espécie de “efeito não

previsto” dessa pioneira operação urbana, Soriano e Reys (2004) observam que

paralelamente à expansão legal da cidade através da técnica de ensanche, surge

também o “subúrbio”, em áreas não abrangidas pelo perímetro da operação

urbana, que passam a ser ocupadas irregularmente e sem a provisão de serviços

públicos, fato que virá a gerar problemas urbanos no início do século XX. Nesta

alvorada do Direito Urbanístico Espanhol, portanto, os problemas com que a

Espanha se debate são muito semelhantes aqueles vividos hoje pelas cidades

latino-americanas com a tensão dialética presente entre a cidade produzida

Referencia legal e datas conforme SORIANO, José Eugenio; REY, Carlos Romero. El agente

urbanizador. Madrid: Iustel, 2004, pg. 44.

segundo a normativa urbanística e a cidade produzida à margem da lei pelos

setores de menor renda.

Em que pese o esboço iniciado no século XIX, podemos situar no século

XX o surgimento e a consolidação do direito urbanístico espanhol. É

precisamente no pós-guerra, com as cidades espanholas devastadas pela guerra

civil espanhola

, que vai surgir o Direito Urbanístico como técnica jurídica.

Uma primeira razão é o fato de que a população está empobrecida, e não pode

pagar a (re)urbanização do país. A fim de intervir nesse tema, o governo

nacional elabora e promulga a Ley del Suelo de 1956, com basicamente dois

objetivos: o primeiro diz respeito à necessidade de valorizar as propriedades

(dada a ruína física do casco urbano) e o segundo diz respeito ao financiamento

da (re)urbanização do país.

A lei de solo de 56 vai enfrentar o duplo desafio a que nos referimos,

calcada no direito de propriedade. Por um lado, ao mesmo tempo em que retira

do direito de propriedade seu caráter absoluto, ao estabelecer que o conteúdo do

direito seja delimitado pelos planos urbanísticos de cada cidade, vai inaugurar

um novo sistema de avaliação do solo urbano na Espanha, pelo qual, o solo

urbano passa, artificialmente, a ter o valor desse aproveitamento urbanístico

que lhe outorga o plano urbanístico. Vale dizer, segundo a lei de solo espanhola,

o valor atribuído a um solo, hoje, incorpora, ex ante, o aproveitamento

urbanístico máximo que pode, no futuro, vir a ter segundo a normativa

urbanística adotada por cada município. O mecanismo, especulativo por

excelência, tem a intenção de fazer de terrenos arrasados um bem passível de

avaliação pelo sistema financeiro para fins de concessão de hipotecas, o que

permite à população que reconstrua suas casas e ao governo que reconstrua as

cidades espanholas.

O engenhoso novo estatuto do direito de propriedade só se completa,

portanto, com a contrapartida devida pelo proprietário ao poder público e à

coletividade por essa extraordinária valorização jurídica e artificialmente

A Guerra Civil Espanhola, que teve lugar em Espanha nos anos imediatamente anteriores ä segunda

guerra Mundial, tinha destroçado o país e tirado milhares de vidas.

atribuída ao seu patrimônio imobiliário. Essa contrapartida vem na forma de

um preço cobrado ao proprietário pela valorização do seu imóvel, ou seja, o

mesmo tem direito ao aproveitamento urbanístico (e à conseqüente valorização)

desde que ao exercer o jus edificandi que lhe reconhece o plano, trate também

de promover a urbanização da região

. Este complexo mecanismo ficou

conhecido no Direito Urbanístico Espanhol como Princípio de Repartição de

cargas e benefícios.Esse princípio é expresso pela lei com a seguinte redação:

“las leyes garantiran em todo el caso, el reparto eqüitativo de los beneficios y

cargas derivados del planeamiento, entre todos los propietarios afectados por

cada actuación urbanistica, en proporción a sus aportaciones.”

Com o novo sistema, o estado não precisa mais financiar a urbanização

com recursos públicos, pois os particulares se encarregam de financiá-la. Os

particulares o fazem porque o modelo atrela a implantação da urbanização ao

acesso ao aproveitamento urbanistico, financiar e implantar a urbanização

(carga) é condição indispensável para poder efetivar concretamente o

aproveitamento urbanístico que o plano urbanístico outorga ao terreno

(benefício).

Diz o artigo 76 da Ley de Suelo de 56 (LS 76)

“Las facultades urbanísticas del derecho de propiedad se

ejercerán siempre dentro de los limites y com el cumpimiento de los

deberes estabelecidos en las leyes, o, en virtud de ellas, por el

planeamiento com arreglo a la clasificación urbanística de los

prédios”

O artigo tem redação simples mas traz a idéia central de que a

propriedade garante direitos mas implica deveres, os deveres que o urbanismo,

como função pública, venha a estabelecer para cada região da cidade afetando as

propriedades que aí se localizem, de acordo com a classificação de solo

estabelecida no Plano. Segundo a legislação estudada, essa classificação do solo

O âmbito territorial delimitado pelo plano para fins de urbanização pelos proprietários de uma

determinada região é chamado de unidade de execução.

Atual artigo 2º da ley 6/1998, sobre Regimen del Suelo y Valoraciones.

feita pela normativa urbanística é outro mecanismo chave do sistema, pois os

deveres dos proprietários variam de acordo com a classificação do solo na região

em que se encontram. O sistema de distribuição de competências delega a

classificação do solo em concreto aos municípios, mas os critérios para fins de

classificação são dados pela legislação estatal, admitindo três classes de solo:

• Urbano

• Urbanizável

• Não urbanizável

Por óbvio, a classificação do solo como urbano

reconhece uma

situação consolidada, de um casco urbano já construído e dotado dos serviços e

equipamentos básicos, bem como já devidamente edificado.

O solo não urbanizável

foi definido pela lei de 56 segundo um

critério residual, ou seja como aquele que não foi definido como urbano ou

urbanizável pela normativa urbanística local. Além disso, também seria solo não

urbanizável aquele destinado à proteção do patrimônio ambiental, paisagístico,

cultural e histórico, ou ainda os que se situem em zonas de risco ambiental.

Estes critérios foram modificados na legislação atual. Pela última alteração da

ley de suelo somente o solo efetivamente identificado como de interesse para

fins de proteção ambiental ou de patrimônio histórico é não urbanizável. Isto

porque após um longo debate que identificou a “escassez de solo urbanizável”

como uma das causas dos altos preços da terra na Espanha, a ley de suelo foi

alterada em 1998,

e o solo urbanizável

é que passou a ser definido por um

critério residual. No Direito Urbanistico vigente, portanto, a Espanha considera

solo urbanizável todo aquele solo que não foi classificado pelo Plano General de

Ordenamiento Urbanistico como urbano (tecido urbano consolidado) ou como

não urbanizável (solos protegidos).

Atual artigo 8º da ley 6/1998, sobre Regimén del Suelo y Valoraciones.

Criterio residual indicado no Artigo 80 da ley de suelo, segundo o texto refundido de la Ley Sobre

Régimen del Suelo y Ordenación Urbana (RCL 1976/1192).

Atual artigo 9º da ley 6/1998, sobre Regimén del Suelo y Valoraciones.

Atual artigo 10 da ley 6/1998, sobre Regimén del Suelo y Valoraciones.

Mais importante do que os critérios para a classificação do solo, todavia, o

que nos interessa mais diretamente na presente investigação é o fato de que é

exatamente no solo urbanizável, por óbvio, que incidem as cargas mais pesadas

do sistema, já que no solo urbano elas foram pagas no pretérito e no solo não

urbanizável as cargas são mínimas, dado o fato de que o solo se destina à

preservação. Os processos de urbanização que estamos estudando aqui,

portanto, tiveram lugar historicamente certo para ocorrer: as zonas

classificadas como solo urbanizável, hoje uma vasta região do território

espanhol, dado o critério residual que as define na legislação atual. Desde a lei

de 56, toda a urbanização em zona urbanizável deve ser assumida pelos

proprietários e os deveres dos proprietários, são bastante significativos, como

veremos.

Embora em uma primeira e superficial leitura a lei de 56 pareça muito

bem articulada e favorável ao interesse público, o genial urbanista Javier Garcia

Bellído, por exemplo, faz uma análise bastante crítica do modelo adotado pela

Ley de 56, demonstrando o quanto é contraditório esse mecanismo jurídico-

urbanístico que por um lado procura esvaziar o conteúdo do direito de

propriedade enquanto o proprietário não assume as cargas da urbanização, mas

por outro lado garante ao proprietário a apropriação econômica do valor desse

mesmo aproveitamento urbanístico, ainda que não concretizado. Diz ele:

“(...) los juristas del año 1956 introdujeron el avance más

revolucionário de toda Europa en la concepción de la propiedad

inmueble, segregando la titularidad del suelo de contenido normal o

normativo agregado por el plan, como función pública ‘delimitadora’

o creadora de ese contenido añadido y no limitadora de um ilimitado

derecho de edificación preexistente y considerado como ínsito em el de

propiedad, rompiendo así, con dos mil años de derecho quiritario.

(...)

Mas esta revolucionaria concepción de la “desmaterialización

del contenido del derecho de propiedad se queda solo en ser uma

institución jurídica para interpretación y goce de jueces e ilustres

letrados. Porque el contenido normal añadido por el plan, el

aprovechamiento econômico, uma vez clasificado y calificado el suelo

que lo soporta, sigue siendo apropiado integramente con todos sus

valores econômicos agregados, como parte inseparable de la

propiedad del suelo, incluso desde su mera clasificación pública y

antes de que el propietario pueda mover un dedo. Por lo que su

desapropiación o restricción de lo conferido como aprovechamiento

futuro, pero todavia no realizado o patrimonializado, comporta

paradojicamente el derecho privado a exigir uma indemnización

equivalente al valor urbanistico generado por por la comunidad.”

(GARCÍA-BELLIDO, 1989, p. 171-172).

Este paradigma urbanístico, com suas virtudes, falhas e contradições tão

bem apontadas por Javier Garcia Bellido, será o modelo aplicado até hoje na

Espanha, embora algumas modificações significativas tenham sido introduzidas

em 1976 e 1998, quando a lei de solo passou por revisões

. Atualmente, por

uma alteração introduzida em 1998, já não se admite, por exemplo, que o valor

do aproveitamento urbanístico potencial seja indenizado ao particular pelo

estado nos casos de desapropriação, alterando-se exatamente um dos aspectos

criticados por Garcia Bellido

. Em que pese a alteração da lei de 1998, o

dispositivo não altera as relações entre os particulares e ainda funciona,

evidentemente, como forte indexador do mercado imobiliário e como parâmetro

de avaliação imobiliária para outros fins privados.

4.2. Seqüelas jurídicas do modelo urbanístico de 56

Além da evidente incongruência jurídica contida no modelo jurídico-

urbanístico espanhol, a valorização artificial dos bens imóveis decorrentes do

sistema que considera o aproveitamento urbanístico potencial para fins de

avaliação imobiliária, teve uma série de repercussões no mercado imobiliário da

Espanha, acarretando um crescimento exponencial do valor do solo urbano.

Este processo de incremento progressivo do preço da terra e dos bens

imobiliários na Espanha, inaugurado pela ley de 56, segue até os dias de hoje,

com todas as conseqüências econômicas e sobretudo sociais decorrentes da

ausência de controle sobre a valorização de um bem imprescindível para a

A ley de suelo de 56 foi objeto de revisão no ano de 1976, processo do qual resultou um texto

refundido, conhecido como Texto refundido de la Ley Sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana

(RCL 1346/1976). A lei foi revisada novamente em 1992, mas o texto teve curta vigência, dado que

muitos dos seus dispositivos foram julgados inconstitucionais. Finalmente, o texto legal foi novamente

revisado e resultou na lei atualmente vigente, denominada LRSV – Ley del Régimen del Suelo y

Valoraciones (Ley 6/1998).

Diz o artigo 2º, apartado 2 da Ley de Suelo de 1998: La ordenación del uso de los terrenos y

construcciones establecida en el planeamiento no conferirá derecho a los propietarios a exigir

indemnización, salvo en los casos expresamente establecidos en las leyes.

produção de cidade como é o solo. Conforme já mencionado, várias foram as

revisões sofridas pela Lei de Soloo ao longo dos últimos 50 anos, mas este

aspecto central da normativa não foi alterado no período. Aqui vamos tratar de

apresentar as questões centrais envolvidas neste debate em uma perspectiva

histórica, demonstrando as motivações centrais para os câmbios (ou

permanências) contidos na lei estatal, mas desde já parece oportuno apresentar

visualmente uma cronologia da “Ley de Suelo”, para que quando se fale de

alguma das várias versões sucessivas desta lei, o leitor possa situar-se

historicamente:

Figura 2 – Cronologia da legislação estatal de suelo.

Em que pese todas as sucessivas revisões e alterações, a regra básica do

jogo (a valorização artificial do solo urbano segundo seu potencial urbanístico)

não foi alterada em nenhuma das versões da chamada Lei de Solo, coincidentes

com diferentes períodos históricos vividos pelo país, perpetuando a tara

fundamental do sistema através dos anos. Esta sistemática teve impactos

impressionantes no mercado imobiliário que década após década de aplicação

da lei de solo foi ficando cada vez mais inflacionado na Espanha. Gerardo Roger

Fernandez apresenta em um gráfico os incrementos progressivos no valor da

terra segundo a legislação atual. O crítico do modelo adotado pela lei estatal

Evolução histórica da Ley de Suelo na Espanha

Ley de Suelo

1956

(origem)

Ley de Suelo

Texto refundido

1376 /1976

Real Decreto

1/1992

Ley de Suelo

6/ 1998

Ley de Suelo

8/ 2007

Obs: A ley de suelo 8/2007 entrou em vigor em 1º/ 07/2007.

mostra que a mera transformação de solo rústico em solo urbano é suficiente

para agregar generosas mais valias ao terreno. Vemos que o valor do solo passa

de 6 euros por metro quadrado para 300 euros por metro quadrado com a mera

aprovação da normativa urbanística que lhe transforma em “solo urbanizável”,

ainda que o proprietário não tenho realizado ainda nenhum investimento, em

uma absoluta distorção do sistema.

Figura 3: Progressão do valor do metro quadrado com alterações da

normativa urbanistica

Esse tipo de valorização imobiliária consiste em um enriquecimento sem

causa do proprietário, que experimenta um forte incremento no valor do seu

imóvel sem realizar esforço algum. Para além da iniqüidade social desse

Gráfico de autoria de Gerardo Roger Fernandez, in Principales innovaciones instrumentales en el

Proyecto de Reforma de la" Ley de Suelo", texto base a una ponencia, mimeo, 2007.

enriquecimento, há um princípio geral de Direito que veda o enriquecimento

sem causa. Em função disso, visando compensar minimamente a sociedade

pela incorporação legal de um mecanismo especulativo, o sistema urbanistico

espanhol incorpora, ao lado da cobrança das cargas da urbanização,

mecanismos de recuperação das mais valias urbanas, que são cobradas em um

percentual fixado por lei. Pelo modelo, portanto, os proprietários além de arcar

com as cargas da urbanização, ficam também obrigados a devolver ao estado

uma parte da valorização imobiliária que seus terrenos experimentam a partir

da própria urbanização e da edificação em seus terrenos. Fixado em 10% do

aproveitamento urbanístico, essa devolução das plus-valias ao estado integra

um impressionante rol de deveres dos proprietários de terrenos em solo

urbanizável. Segundo o artigo 18 da ley 6/1998, os deveres dos proprietários

são os seguintes:

Artículo 18.Deberes de los propietarios de suelo

urbanizable.

La transformación del suelo clasificado como urbanizable

comportará para los propietarios del mismo los siguientes deberes:

1. Ceder obligatoria y gratuitamente a la Administración todo el

suelo necesario para los viales, espacios libres, zonas verdes y

dotaciones públicas de carácter local al servicio del ámbito de

desarrollo en el que sus terrenos resulten incluidos.

2. Ceder obligatoria y gratuitamente el suelo necesario para la

ejecución de los sistemas generales que el planeamiento general, en su

caso, incluya o adscriba al ámbito correspondiente.

3. Costear y, en su caso, ejecutar las infraestructuras de conexión

con los sistemas generales exteriores a la actuación y, en su caso, las

obras necesarias para la ampliación o refuerzo de dichos sistemas

requeridos por la dimensión y densidad de la misma y las

intensidades de uso que ésta genere, de conformidad con los requisitos

y condiciones que establezca el planeamiento general.

4. Ceder obligatoria y gratuitamente a la Administración actuante

el suelo correspondiente al 10 por 100 del aprovechamiento del sector

o ámbito correspondiente; este porcentaje, que tiene carácter de

máximo, podrá ser reducido por la legislación urbanística. Asimismo,

esta legislación podrá reducir la participación de la Administración

actuante en las cargas de urbanización que correspondan a dicho

suelo.

5. Proceder a la distribución equitativa de los beneficios y cargas

derivados del planeamiento, con anterioridad al inicio de la ejecución

material del mismo.

6. Costear o ejecutar la urbanización del sector o ámbito

correspondiente.

7. Edificar los solares en el plazo que, en su caso, establezca el

planeamiento.

É importante observar que atualmente, na Espanha, a base jurídica para

a cobrança de mais valias urbanas pelo estado decorre diretamente da

Constituição Espanhola, que em dispositivo que relaciona o direito à moradia e

sua garantia aos cidadãos pelo Estado ao cumprimento da função social da

propriedade, menciona ao final a participação em mais valias, relacionando os

três temas de maneira bastante avançada. Diz a redação do artigo 47 da

Constituição Espanhola:

“Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una

vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las

condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para

hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de

acuerdo con el interés general para impedir la especulación. La

comunidad participará en las plusvalías que genere la

acción urbanística de los entes públicos.” (grifo nosso)

Em que pese as modificações que foram sendo introduzidas na lei de solo

ao largo de mais de 50 anos, bem como os mecanismos e instrumentos

inovadores que o Direito Urbanístico Espanhol foi desenvolvendo na tentativa

de aperfeiçoar a normativa urbanística, é preciso registrar que durante toda a

segunda metade do século XX, período em que a Espanha aplicou o modelo da

ley de suelo de 56 (a lei original ou as que lhe substituíram em uma seqüência

de modificações e textos refundidos que não lhe alteraram a essência), o país

assistiu ao afloramento de uma série de problemas e distorções inerentes à

fórmula original da ordem jurídico-urbanística espanhola, e as falhas do modelo

ficavam cada vez mais evidentes, reclamando alterações de caráter mais

estrutural no modelo. O sistema jurídico que atribuía ao proprietário o dever de

urbanizar, por exemplo, não tardou a mostrar sua fragilidade, pois embora

objetivasse otimizar a problemática urbanização da Espanha, delegou a

execução da atividade urbanística - o próprio processo de criação de cidade - aos

proprietários privados, conforme vimos, como decorrência do princípio do

reparto de cargas e benefícios, em mais uma contradição de um modelo que se

assenta sobre o princípio de que o urbanismo é uma função pública.

Esse processo de delegação da função de urbanizar aos proprietários

privados tinha uma grande complexidade, dificuldade prática e morosidade.

Isto porque as propriedades privadas são individualizadas, mas a urbanização

não pode se dar lote a lote. Dada a impossibilidade técnica, urbanística e

econômica de urbanizar isoladamente um único terreno, os proprietários de

terrenos situados em solo classificado como urbanizável viam-se obrigados a

associarem-se uns com os outros visando implantar a urbanização. Veja-se, no

entanto, que pessoas que na maioria dos casos sequer se conheciam, sequer

possuíam conhecimentos na área de urbanismo e/ou construção civil, tinham de

associar-se compulsoriamente pelo mero fato de viverem em um território que,

pela normativa urbanística foi delimitado como uma unidade de actuación para

fins de urbanização.Vejamos rapidamente como se dava esse processo.

As formas pelas quais os proprietários podiam associar-se foram

determinadas pela Lei de Soo de 56, que introduziu três sistemas de gestão da

urbanização na Espanha:

• Compensação (Compensación)

• Cooperação (Cooperación)

• Desapropriação forçada (Expropiación forzosa)

A fim de compreender estes diferentes sistemas, pode-se dizer que pelo

sistema de Compensação

os proprietários, reunidos em uma Junta de

Compensação, entravam em acordo uns com os outros para aportar os terrenos

de cessão obrigatória e promover a Urbanização da área (unidade de atuação)

que o planejamento lhes incumba urbanizar. A junta de compensação atua como

fiduciária, gerencia todos os terrenos aportados pelos proprietários, se

encarrega do reparcelamento e das doações ao poder público, bem como da

urbanização completa do polígono referente à unidade de atuação.

Ver artigos 126 a 130 do RCL 1976/1192.

Eventualmente, se assim for acordado pelos proprietários ao formarem a junta

de compensação, ela poderá ainda encarregar-se da edificação nos terrenos

resultantes da operação.

Pelo sistema de Desapropriação forçada

, a Administração trata de

promover a desapropriação dos terrenos necessários à promoção da

urbanização do polígono inteiro de uma unidade de atuação. Esse sistema de

gestão é adotado especialmente nos casos em que os proprietários falham com o

sistema de compensação ou tardam demais para tomar a iniciativa da

urbanização, prejudicando a execução do Plano Geral de Ordenamento

Urbanístico

. Nestes casos o poder público opta pela expropriação a fim de

conduzir diretamente um programa de urbanização.

Já pelo sistema de Cooperação, os proprietários pagam todas as cargas

urbanísticas previstas pelo plano, aportam os terrenos necessários para

promover a urbanização mas não assumem eles próprios a tarefa de urbanizar.

O sistema de cooperação é um sistema misto, portanto, em que os proprietários

financiam a urbanização, mas é o poder Público que a promove, através de um

projeto de Reparcelamento. O reparcelamento (reparcelación) é assim definido

pela Ley de suelo

Articulo 97

1. Se entenderá por reparcelación la agrupación de fincas

comprendidas en el polígono o unidad de actuación para su nueva

división ajustada al Plan, con adjudicación de las parcelas

resultantes a los interesados, en proporción a sus

respectivos derechos.

2. La reparcelación tiene por objeto distribuir justamente

los beneficios y cargas de la ordenación urbanística,

regularizar la configuración de las fincas y situar su

aprovechamiento en zonas aptas para la edificación con arreglo al

Plan.

Ver artigos 134 a 145 da RCL 1976/1192.

Plan General de Ordenamiento Urbanístico.

Segundo o artigo 97 da RCL 1976/1192.

Através deste mecanismo, ao final da operação, a urbanização foi

implantada, a Administração recebeu os terrenos públicos necessários à

implantação dos equipamentos públicos (dotações), e os proprietários

receberam as porções de terrenos resultantes do reparcelamento, já descontada

a cota das doações feitas ao poder público e as mais valias legais.

Embora muito bem concebido jurídica e urbanisticamente, os sistemas de

gestão da urbanização espanhola tinham dificuldades para ocorrer na prática,

especialmente em função da previsão de participação do poder público em

alguns deles. Com os tradicionais problemas orçamentários das Administrações

Públicas, tanto o sistema de Cooperação que exigia uma grande mobilização

do poder público na gestão da urbanização, quanto o sistema de

Desapropriação Forçada, que exigia recursos financeiros imediatos para

bancar as desapropriações, foram pouco utilizados na Espanha. Nesse quadro,

as cidades espanholas ficaram à mercê de que os proprietários tivessem a

iniciativa de promover, quando economicamente lhes conviesse, a urbanização

através do sistema de compensação como principal fórmula de gestão. Com isso,

no entanto, o processo de construção de cidade e os planos de ordenamento

territorial se viam comprometidos em sua execução, que dependia

exclusivamente da iniciativa dos proprietários privados. Como em muitos casos

essa iniciativa não se dava, o urbanismo espanhol entra em crise

em fins da

década de 80, e a Espanha tem uma forte demanda por novas urbanizações. Ao

mesmo tempo, com o sistema valorizando artificialmente solos rústicos nos

quais existiam apenas plantações agrícolas, mas que os planos urbanísticos

tinham classificado como solos urbanizáveis, começa um movimento

especulativo de compra de terras em solo urbanizável, em busca das

impressionantes mais valias legalmente agregadas ao solo rústico nestes casos.

É nesse contexto de impasse, que a legislação estatal sobre solo é novamente

revisada em 1992, reconhecendo ampla autonomia às Comunidades Autônomas

em matéria de urbanismo. A nova lei e a jurisprudência do país reconhecem

que, pela distribuição constitucional de competências da Constituição de 1978,

A crise do urbanismo espanhol é comentada por alguns autores, dentre os quais SORIANO, José

Eugenio; REY, Carlos Romero. El agente urbanizador. Madrid: Iustel Publicaciones, 2004.

as Comunidades Autônomas podiam assumir competências, dentre outros

assuntos, sobre “Ordenação do território, urbanismo e moradia

”. Com a nova

legislação estatal de 92 reconhecendo competências amplas em matéria de

urbanismo, as comunidades autônomas da Espanha começam a trabalhar na

construção de alternativas para aperfeiçoar o sistema de gestão da urbanização

no país, especialmente em seus territórios. O instrumento proposto pela

Comunidade Valenciana em 1994, o “Agente Urbanizador”, inovou radicalmente

o sistema de gestão da urbanização atingindo o núcleo central do problema,

rompendo justamente com a dependência que o modelo estatal mantinha em

relação à iniciativa dos proprietários. A idéia de introduzir um terceiro com

poderes para assumir a urbanização em lugar dos proprietários revolucionou o

urbanismo valenciano e, posteriormente, o próprio Direito Urbanistico

Espanhol. Pelo papel histórico que cumpriu, pelos objetivos que assumiu e por

ser instrumento tão emblemático e inovador do Direito Urbanístico da Espanha,

o Agente Urbanizador foi escolhido para ser um dos casos de estudo na

presente investigação.

4.3 LRAU – Lei Reguladora da Atividade Urbanística na

Comunidade Valenciana (Lei 6/94): emergência do agente

urbanizador

Em 1994, quando é promulgada a Ley Reguladora de la Actividad

Urbanistica de la Comunidad Valenciana (LRAU), os efeitos perversos do

sistema estatal de gestão da urbanização se faziam sentir claramente na

Comunidade Valenciana. Embora houvesse uma ampla oferta de solo

urbanizável segundo os planos de urbanismo propostos para o território de

Valencia (uma oferta que em hectares se igualava a toda a superfície urbanizada

da Comunidade Autônoma), 95% do solo da região era ainda composta por solo

rústico, com usos prioritariamente rurais (FERNANDEZ, 1998). Valencia se

urbanizava de forma demasiado lenta, portanto, frente à demanda crescente por

solo urbanizado. Com a escassez de solo efetivamente urbanizado, os preços

Ver Constituição Española de 1978, artigo 148, apartado 1, nº 3º.

operados pelo mercado imobiliário, tanto para o solo urbanizado como para as

moradias já edificadas, eram altíssimos. E todos os problemas de acesso à

moradia se buscavam resolver no casco urbano já construído, com intervenções

de reabilitação de áreas abandonadas nas áreas centrais e com densificação das

áreas já urbanizadas. Neste período, a frase resumo do urbanismo e de seus

problemas, tanto em Valencia como em todo o país era “Na Espanha se edifica

muito e se urbaniza pouco.” (FERNANDEZ, 1998, p. 02)

O diagnóstico feito pelos urbanistas e legisladores de então foi o de que as

baixas taxas de urbanização na região se ligavam diretamente ao monopólio

da iniciativa de urbanizar conferida legalmente ao proprietário da terra, já

que este não necessariamente é um empresário urbanizador profissional, o que

pode trazer muita ineficiência ao sistema. E é exatamente nesta fragilidade do

sistema estatal que se insere a novidade do sistema valenciano, com a

introdução do Agente Urbanizador como agente com capacidade de

promover a urbanização. Conforme enfatiza Carles Gascó (2006, p. 57) la

LRAU desplegó una estrategia basada en una doble premisa: la apuesta

renovadora consistió en enfatizar el carácter público de la función

urbanizadora, al tiempo que se subrayó su reconocimiento como una típica

actividad empresarial.

Pelo novo sistema adotado pela lei valenciana, qualquer pessoa, seja

proprietária ou não, qualquer empresário urbanizador, pode fazer a proposta de

urbanizar determinada região em zona classificada pelo Plano geral de

ordenamento urbanístico como solo urbanizável

, devendo, no entanto,

submeter-se a uma licitação e competir pela adjudicação da gestão da

urbanização com outros empreendedores e mesmo com proprietários que se

candidatem para a tarefa. Gerardo Fernandez detalha a forma de

funcionamento do instrumento advogando sua adoção como forma de romper

com os problemas do sistema de gestão tradicional da urbanização:

Conforme vimos, segundo o sistema espanhol, o solo se classifica em URBANO, URBANIZÁVEL E

NÁO URBANIZÁVEL. O agente urbanizador pode propor Programas de atuação urbanística apenas em

solo urbanizável. Evidentemente os P.A.Is seguem critérios e parâmetros urbanísticos minimamente

fixados por um Plano Parcial proposto para cada unidade de Execução do planejamento. Também é

possível propor à municipalidade o próprio desenho do Plano Parcial que não tenha sido detalhado pelo

Plano de Ordenamento, aspecto que não vamos detalhar aqui pelos limites e propósitos do presente texto.

[...] si la ejecucion de las infraestructuras urbanas (la

urbanización) es uma función pública, la gestión de su desarrollo

siempre será pública, pudiendo ejercersitarse, bien mediante la

modalidad de gestion directa, por la propia administración, bien

mediante la indirecta, delegando la facultad pública en un urbanizador

privado, propietario o no de los terrenos, elegido de acuerdo a las

clasicas condiciones de concurrencia y publicidad exigibles y

preceptivas para cualquier concesión administrativa.

Con ello no sólo seremos más respetuosos con las caracteristicas

y contenido jurídico propio de la acción urbanizadora, sino que nos

permitira romper el bloqueo monopolista que domina el mercado de

suelo urbanizable, al introducir elementos de competencia en el mismo.

(FERNANDEZ, 1998, p. 8)

A grande aposta da lei de 94 foi a de transformar algo que era

socialmente percebido como uma carga, a urbanização (e tem o caráter efetivo

de carga segundo a legislação estatal), em um negócio atrativo a

empreendedores imobiliários e empresas de construção civil. O mecanismo,

além de ter sido muito bem recebido pelas empresas urbanizadoras, que viram

aí um novo filão de atividade econômica a ser explorada, operou uma radical

mudança no estatuto do direito de propriedade. Se o urbanismo é efetivamente

“Função pública”, como chama atenção Gerardo Fernandez, atrelá-lo à iniciativa

privada de um proprietário (ou de um conjunto de proprietários) equivale a

submeter o interesse da coletividade às conveniências de oportunidade dos

particulares. Retirar dos poderes do proprietário a faculdade de decidir quando

e como urbanizar é uma vitória do Direito Público, portanto, na medida em que

diminui o leque de poderes tradicionalmente reconhecidos à propriedade

privada.

A diminuição dos poderes reconhecidos legalmente aos proprietários de

bens imóveis já vinha sendo pregada há tempo por juristas como Javier Garcia

Bellido, que em uma série de artigos que posteriormente se tornaram clássicos

denunciava, ainda na década de 80, o absurdo estatuto do direito de

propriedade imobiliária na Espanha e a necessidade de que se modernizasse.

Em 1994, quando foi concebido o instrumento do Agente Urbanizador na

Comunidade Autônoma de Valencia, certamente a crítica, a influência e a

contribuição do urbanista Javier Garcia Bellido, estiveram bastante presentes. A

proposta de “desagregação” do conteúdo do direito de propriedade por exemplo,

foi uma das grandes bandeiras de Javier Garcia Bellido. Ao apresentar uma série

de alternativas ao modelo jurídico conferido ao direito de propriedade na

Espanha, ainda em texto de 1989, Garcia Bellido propõe um “modelo

desagregado”, em que se dissocia efetivamente o direito à propriedade do solo

dos direitos /deveres do promotor da urbanização. Diz ele:

Esta segunda alternativa bicéfala o bifronte, parte del

‘conocimiento’ de que el derecho a la posesión del

‘contenido normal’ potencial, creado por la Ley y los

planes, no es una facultad vinculada al contenido

esencial del derecho a la propiedad del suelo, sino que es

un objeto virtual, imaginario o potencial, de titularidad

publica y plenamente disociado del derecho de

propiedad, no pudiendo esta apropiarse patrimonialmente de

los valores agregados ad extra por la función publica del plan,

antes de haber efectivamente realizado la acción urbanizadora o

edificadora que le compete para cumplir su función social.

Al derecho de posesion del contenido normal potencial o

del ius aedificandi, depositado fisicamente, no jurídica ni

económicamente, sobre cualquier propiedad de suelo, puede

llamarsele ‘derecho del promotor’. Este derecho puede ser

ejercido bien sea por:

a) la misma Administración que lo crea y promueve o

promociona con su gestión directa, o bien sea por

b) un promotor-constructor, el cual actuaría como

concesionario de tal derecho de posesión por la vida del edificio

o instalación, adquirido en publica licitación y al mejor postor

de calidad y garantias. (GARCÍA BELLIDO, 1989, P. 219, grifos

do autor).

Note-se que as propostas realizadas por Javier Garcia Bellido neste texto

histórico, constituem o núcleo jurídico do instrumento do Agente Urbanizador

aprovado em Valencia. Garcia Bellido chega a destacar as duas formas de

execução da urbanização, direta (assumida pelo poder público) e indireta

(assumida pelo agente urbanizador), que viriam a ser assumidas pela lei

valenciana alguns anos depois.

A reflexão de Garcia Bellido e o estatuto assumido pelo instrumento do

Agente Urbanizador, assumido como política pública, retira qualquer

romantismo da atividade urbanizadora, pois o instrumento estabelece uma

regulação baseada em institutos jurídicos centrais ao sistema capitalista: (i) o

direito de propriedade; (ii) a livre iniciativa e a concorrência e, finalmente, (iii) o

contrato.

O direito de propriedade é totalmente redefinido, diminuindo-se o feixe

de direitos atribuídos com exclusividade ao proprietário da terra. Uma parte

desses direitos, especialmente o de urbanizar, é considerado público e, portanto,

acessível a outros agentes com capacidade econômica e técnica de propor a

urbanização. Por ter conteúdo econômico apreciável, o estado não pode

entregar o direito de urbanização a qualquer empresário pelo mero fato de ter

tomado a iniciativa de “querer urbanizar” em primeiro lugar, ou seja, é

necessário instaurar uma competição na qual aquele que fizer a melhor

proposta técnica e jurídico-econômica, considerando o interesse público como

critério de julgamento, será o contratado. Por fim, o contrato liberal clássico sela

o compromisso entre as partes. Note-se que há um rearranjo de conteúdos,

ênfases e poderes, mas os institutos básicos do capitalismo (propriedade, livre

iniciativa e contrato) estão presentes em uma tentativa de superar um impasse

clássico do processo de urbanização capitalista.

4.4 A distribuição constitucional de competências em matéria

de urbanismo – análise interescalar da execução urbanística.

A Espanha tem um complexo sistema de distribuição de competências

em matéria urbanística. Pelo atual sistema constitucional, já interpretado pela

Jurisprudência, as Comunidades Autônomas tem, segundo o artigo 148, 3º,

competências para “Ordenação do território, urbanismo e moradia.”. Nesta

matéria o Estado Espanhol não pode ir além do que determina o artigo 149, 1º

da Constituição Espanhola que lhe atribui competência exclusiva para

estabelecer “la regulación de las condiciones básicas que garanticen la

igualdad de todos los españoles en el ejercicio de los derechos y en el

cumplimiento de los deberes constitucionales”, ou seja, no máximo poderá falar

sobre condições gerais para o exercício do direito de propriedade, por exemplo,

ainda que o conteúdo concreto de eventuais limitações administrativas vá ser

estabelecido pelas Comunidades Autônomas.

No sistema espanhol de repartição de competências, compete aos

municípios a gestão do urbanismo, com atribuições executivas mas não

legislativas plenas, ou seja, dependem da anuência das comunidades

autônomas para a elaboração e alteração do Planejamento Urbano.

Evidentemente há uma certa esquizofrenia neste sistema em que os municípios

elaboram e aplicam a lei mas não tem competências para aprova-la e modifica-

la, fazendo com que o Planejamento Urbano dependa das Comunidades

Autônomas, uma instancia intermediária da organização político-administrativa

do estado espanhol

. Esta pulverização de competências distintas para uma

mesma matéria é bastante questionada, já, pela Doutrina, em função de que

retira eficiência do sistema e torna o tratamento da matéria ainda mais

complexo.

Nesse contexto histórico e jurídico, a comunidade valenciana foi a

primeira Comunidade Autônoma da Espanha a assumir a integralidade de suas

competências em matéria urbanística. Este pioneirismo rendeu à Valencia a

condição de, durante certo período da década de 90, ser a única comunidade

autônoma a ter alguma regulação para a atividade urbanística na Espanha. Isto

porque o Tribunal Constitucional da Espanha, ao ser provocado, no ano de

1997, a examinar uma causa envolvendo matéria urbanística, exarou uma

decisão histórica declarando inconstitucional e nula uma parte do Texto

Refundido da Lei sobre Regime de Solo e Ordenação Urbana então vigente (à

época o Real Decreto Legislativo 1/1992). A razão da anulação de vários

dispositivos da lei se relacionou à invasão, pelo Estado Espanhol, de

competências das Comunidades Autônomas. A Sentencia del Tribunal

Constitucional 61/1997, uma decisão judicial de dezenas de páginas, foi uma

sentença de grande importância no urbanismo e no Direito Urbanistico

Para que se entenda melhor, a Espanha tem quatro entes administrativos: um ente nacional, chamado

ESTADO (equivalente à União, no Brasil); as COMUNIDADES AUTONÔMAS (em boa medida

equivalentes aos estados do Brasil, mas com maior autonomia); as PROVINCIAS (sem equivalente no

Brasil, agregam vários municípios e tem gestão própria); e finalmente os MUNICÍPIOS (com o mesmo

sentido que no Brasil).

Espanhol, pois revolucionou o entendimento da matéria, reconhecendo às

comunidades autônomas, de forma irreversível, plenas competências para

legislar em matéria urbanistica. Ainda que sendo uma citação longuíssima, nos

permitimos trazer parte do histórico pronunciamento do Tribunal à colação,

pois fica clara a radicalidade da interpretação feita pelo Tribunal Constitucional

acerca da distribuição constitucional de competências para a regulação do

Planejamento Urbano na Espanha:

El artículo 47 da Constitución Española establece que los

poderes públicos deben, a fin de alcanzar los objetivos

indicados, regular la utilización del suelo de acuerdo con el

interés general de impedir la especulación. Además, se añade,

"la comunidad participará en las plusvalías que genere la acción

urbanística de los entes públicos". Quiere decirse, aunque

indirectamente, que si hay especulación y existe plusvalía

derivada de la acción urbanística de los entes públicos, uno de

los elementos básicos del urbanismo -como hecho social y

objeto de la política de los poderes públicos- es la propiedad del

suelo. Si con el suelo puede especularse y pueden generarse

plusvalías, podemos deducir que el constituyente estaba

pensando en un modelo "privado" del urbanismo: en un

urbanismo de mercado, basado en la propiedad. Sólo respecto

de este suelo tiene sentido lo que establece el precepto

constitucional cuando se refiere a una suerte de superposición -

a modo de ordenación o regulación- de lo público para

reconducir el uso del suelo hacia la satisfacción del interés

general y así impedir la especulación.

El derecho de propiedad se nos presenta como el instituto que

junto con la intervención pública definen los ejes centrales del

urbanismo. Simplificando podemos decir que, a la vista de lo

que nuestra Constitución establece, el urbanismo es propiedad y

es acción de los poderes públicos. Ahora bien, no son dos pilares

colocados en pie de igualdad. A los poderes públicos se les

encomienda la tarea de que "regulen" la propiedad "de acuerdo

con el interés general para impedir la especulación". Los

constituyentes son conscientes -por una elemental evidencia

histórica- de que la propiedad inmobiliaria abandonada a su

propia suerte deriva hacia la especulación, o sea, hacia la

patrimonialización de rentas no derivadas de la puesta en

producción del propio suelo, sino de la acción de la sociedad y,

en particular, de los entes públicos. No es circunstancial que la

especulación se asocia con la retención del suelo, con el "no

hacer nada", la espera, la inactividad.

El urbanismo, propiedad y "regulación" de los poderes públicos,

en los términos utilizados por la Constitución, pero regulación

para, por un lado, proteger y mejorar la calidad de vida, y por

otro lado, hacer efectivo el derecho a disfrutar de una vivienda.

Cuando la Constitución atribuye a las Comunidades Autónomas

el urbanismo, ¿qué es lo que atribuye? ¿Cuál es el alcance de

esta competencia?

3. El urbanismo -como objeto de la actuación de los poderes

públicos- es la política de ordenación y desarrollo de la ciudad:

"regula" la utilización del suelo para, como ya nos consta, por

un lado, proteger y mejorar la calidad de vida, y por otro lado,

hacer efectivo el derecho a disfrutar de una vivienda. Esto se

traduce en lo siguiente:

a) El urbanismo es una política de los poderes públicos

competentes, o sea, las Comunidades Autónomas (art. 148.1.3º

CE).

b) Esta política tiene como fines, por un lado, proteger y

mejorar la calidad de vida, y por otro lado, hacer efectivo el

derecho a disfrutar de una vivienda.

c) El instrumento de esta política es la regulación de la

utilización del suelo al servicio del interés general y para

impedir la especulación.

Por lo tanto, la competencia en materia de urbanismo supone,

necesariamente, la regulación de la utilización del suelo y, lo

que eso implica, la regulación de la propiedad. De esto eran

conscientes los constituyentes cuando atribuyeron a las

Comunidades Autónomas la competencia que comentamos;

además, se apoya en un hecho notorio: el urbanismo siempre ha

supuesto regulación de la propiedad. El artículo 76 del antiguo

Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y

Ordenación Urbana (aprobado por Real Decreto 1346/1976, de

9 de abril) establecía que "las facultades del derecho de

propiedad se ejercerán dentro de los límites y con el

cumplimiento de los deberes establecidos en esta Ley, o, en

virtud de la misma por los Planes de Ordenación con arreglo a

la clasificación urbanística de los predios". Se diga como se diga,

el urbanismo es y ha sido siempre "regulación de la utilización

del suelo", esto es, regulación de la propiedad del suelo. Y a las

Comunidades Autónomas les compete la regulación de

dicha utilización y, por consiguiente, la regulación de

la institución jurídica en virtud de la cual esa

utilización se produce, o sea, la propiedad. (ESPANHA,

1997, grifo nosso).

Esta sentença alterou toda a regulação urbanística na Espanha e tornou-

se fonte de Direito no país, pois não apenas expôs claramente o entendimento

do Tribunal Constitucional em matéria urbanística como revogou a lei estatal

em matéria de solo urbano criando uma lacuna legal sobre a matéria, já que às

comunidades autônomas é que foi reconhecida competência para tratar do

tema.

Quando cai a lei estatal em matéria de solo urbano, por força da decisão

da Corte Constitucional acima referida, a Comunidade Valenciana foi a única

comunidade autônoma espanhola que, nesta conjuntura, tinha alguma lei para

regular a atividade urbanística em seu território, já que a maior parte das outras

comunidades ainda se regiam inteiramente pela Lei de Solo (estatal) em matéria

urbanística. Por ter votado a L.R.A.U., lei do ano de 1994, e estar aplicando-a

com sucesso e aceitação, Valencia passa ilesa pela crise jurídico urbanística

decorrente da anulação judicial da lei estatal em matéria de urbanismo.

As demais comunidades autônomas caíram em um vácuo jurídico, pois

regulavam suas atividades segundo a lei estatal. Posteriormente, seguindo o

exemplo de Valencia, elaboraram leis próprias e regulamentaram o agente

urbanizador a grande maioria das Comunidades Autônomas Espanholas.

Segundo demonstra Alejandro Javier Criado Sánchez em sua tese de

Doutoramento, embora a recepção da figura do Agente Urbanizador tenha se

dado de maneiras distintas e assumido diferentes formas jurídicas (ora como

centro da atividade urbanizadora, ora como uma dentre outras possibilidades),

o modelo espalhou-se pela Espanha e adotaram o modelo do agente

urbanizador valenciano as seguintes comunidades autônomas: Castilla-la-

Mancha, Extremadura, Murcia, Castilla y Leon, Andalucía, Principado de

Astúrias, Cataluña, Canárias, Navarra y Madrid

, conforme se pode verificar no

mapa que segue:

Para um detallado estudo das diferentes regulações do agente urbanizador nas várias Comunidades

Autônomas Espanholas, ver o trabalho de CRIADO SANCHEZ, Alejandro Javier. El agente urbanizador

en el Derecho Urbanistico Español. Madrid: Ed. Reus, 2005, pg. 105 e ss.

Figura 4 – Presença do Agente Urbanizador em diferentes

Comunidades Autônomas da Espanha.

(Fonte: Desenho da autora sobre Mapa da Espanha)

4.5 O agente Urbanizador em Valencia

Ao libertar a atividade de urbanização do monopólio exclusivo dos

proprietários, abrindo a possibilidade de executá-la a outros agentes

econômicos interessados em investir de forma capitalista em processos de

urbanização, Valencia desbloqueia a produção de cidade e detona um processo

surpreendente de desenvolvimento urbano. Desde a aprovação da LRAU até

hoje, com algumas reformulações introduzidas nesse período, Valencia assistiu

a inúmeros processos de disputa pública entre empreendedores competindo

pelo direito de responsabilizar-se pela urbanização de um território ou região da

cidade, delimitada como uma unidade de execução no Plano Geral de

Ordenamento Urbano. O objeto da disputa é justamente a adjudicação de um

“Programa de Atuação Integrada” ou P.A.I.. A definição legal de um Programa

de Atuação Integrada se encontra no artigo 14 da LUV (Lei Urbanística

Valenciana

), legislação que traz a última redação da normativa que regula a

atuação dos agentes urbanizadores de Valencia:

Art. 14 - Actuación Integrada es la que se desarrolla mediante

unidades de ejecución, y tiene por objeto la urbanización

pública conjunta de dos o más parcelas realizada

conforme a una única programación. Los Planes

preverán la ejecución de Actuaciones Integradas en aquellos

terrenos que pretendan urbanizar y cuya conexión a las redes

de servicio existentes:

a) Exija producir dos o más solares simultáneamente

transformando suelo que tenga pendiente la implantación de

servicios; o

b) Requiera ocupar un terreno de dimensiones iguales

o mayores a 40.000 metros cuadrados con el fin de

transformarlo produciendo uno o varios solares; o

c) Se estime necesaria su ejecución mediante Actuaciones

Integradas para asegurar una mayor calidad y homogeneidad

en las obras de urbanización. (grifos nossos)

É importante ressaltar que segundo o sistema valenciano a execução do

planejamento e a consequente urbanização de determinada região da cidade, se

dá antes pelo interesse do mercado imobiliário do que por alguma determinação

do poder público. A municipalidade elabora o “Plano Geral de Ordenamento

Urbanistico

”, um equivalente do plano diretor brasileiro, identificando

territorialmente, evidentemente dentro do perímetro da Zona Urbanizável,

várias Unidades de Execução para fins de urbanização. Esta urbanização pode

se dar por iniciativa do próprio poder público em Gestão Direta ou ainda, como

ocorre na maioria das vezes, a urbanização se realiza segundo o interesse e a

iniciativa de um agente urbanizador privado. Quando é um agente urbanizador

que atua para fins de urbanização, a lei valenciana classifica essa atuação como

Gestão indireta. Francisco García Gómez de Mercado, jurista espanhol, explica

o processo mais detalhadamente, ao tempo que também acaba por apresentar

seu próprio conceito de agente urbanizador:

A L.U.V. – Lei urbanística Valenciana, lei nº 16/2005, sucedeu a L.R.A.U – Lei reguladora da

actividad urbanistica de Valencia, Lei 06/1994.

Pelo sistema valenciano a municipalidade elabora o plano mas é a Comunidade Autônoma que tem

competência para aprova-lo ou não.

[…] la administración actuante puede ser ella misma

Urbanizador. Estaremos ante un caso de actividad urbanistica

en regimén de gestion directa. También puede asignar el

papel de urbanizador a una empresa privada que – previa la

pertinente selección – se preste voluntariamente a ello, para la

gestión publica indirecta de la actuación. En ambos casos el

urbanizador puede ser dueño del terreno o ser el propietario un

tercer sujeto distinto. El urbanizador es una persona – publica o

privada – que en un momento dado asume, voluntariamente, la

responsabilidad publica, de promover la ejecución de una

actuación urbanizadora (el compromiso de implantar unas

infraestructuras de urbanización publicas, vias publicas,

alcantarillado, etc) en desarrollo de la calificación urbanistica

del suelo prevista por el Plan. Se compromete, pues, a realizar y

gestionar las inversiones (publicas o privadas) necesarias a tal

fin. Para ello el urbanizador no necesita ser el propietario civil

de los terrenos ni ha de convertirse en propietario de los solares

resultantes. No se exige al urbanizador que adquiera el terreno,

ni civilmente, ni por expropiación. (

GARCÍA GOMÉZ DE

MERCADO

, 1996, p. 196, grifos nossos)

Na medida em que o urbanizador não precisa ser proprietário dos

terrenos que vai urbanizar, adquire grande liberdade em termos de localização,

ou seja ganha autonomia não apenas jurídica, mas também locacional para

atuar onde deseje. Por conta dessa característica inovadora do sistema adotado

em Valencia, os empreendedores da indústria de urbanização e construção civil

da região acabam evidentemente escolhendo para atuar regiões em que a

atuação urbanizadora vá ser mais rentável, seja por haver maior centralidade,

acessibilidade, externalidades positivas ou ainda por alguma nova tendência

e/ou preferência locacional produzida pelo mercado imobiliário. Esta

característica faz com que empreendimentos cada vez mais luxuosos sejam

produzidos na região de Valencia. A título exemplificativo, reproduzimos

abaixo fotos integrantes do marketing de dois empreendimentos realizados em

Valencia pela Empresa LUBASA Urbanismo, uma das maiores empresas de

construção civil e urbanização da Espanha. Pobla Vallbona Valencia e

Benicalap Valencia são empreendimentos realizados sob um regime de P.A.I –

Programa de Atuação Integrada. No caso de Pobla Vallbona se observa uma das

grandes tendências do atual momento do mercado imobiliário e do urbanismo

espanhol, a construção de grandes áreas de lazer, notadamente Campos de

golfe, como “âncoras” para empreendimentos imobiliários para camadas de alta

renda.

Figura nº 5 – Empreendimento aprovado por Agente Urbanizador na

cidade de Valencia – Pobla de Vallbona

(Fonte da ilustração: LUBASA Urbanismo

)

Ver www.lubasa.es/urbanismo

Figura nº 6 - Empreendimento aprovado por Agente Urbanizador na

cidade de Valencia – Benicalap

(Fonte da ilustração: LUBASA Urbanismo

)

4.6 Operacionalização de um Programa de Atuação

Integrada:

Como um primeiro passo dado pelo empreendedor, portanto, está o de

eleger o lugar em que pretende atuar, ou seja, o “novo endereço” que procurará

criar ou reforçar no mercado imobiliário em determinada cidade. Como já

vimos, esta será uma decisão dos próprios agentes empreendedores, e não do

Ver www.lubasa.es/urbanismo

Poder Público ou da normativa urbanística, que apenas classificou o solo em

urbano, urbanizável e não urbanizável, ficando no aguardo das iniciativas dos

agentes privados na propositura de novas atuações urbanísticas que se

realizarão sobre um plano latente. As novas urbanizações são, portanto, uma

decisão do mercado imobiliário, como já salientado.

Até que comece a urbanização, todavia, o agente urbanizador passará por

um largo processo de competição e exame de suas qualificações, capacidade

técnica e econômica, até chegar ao licenciamento efetivo da urbanização. Esse

procedimento administrativo regulado pela L.U.V., é que é denominado de

Programa de Atuação Integrada, e sobre ele passamos agora a detalhar

funcionamento e operacionalização segundo a lei valenciana vigente.

A exposição de motivos da LUV refere os programas de atuação integrada

como instrumento de ordenação, mas sublinha a complexidade do instrumento

legal e de sua natureza jurídica. Note-se que, ao assumir um programa de

atuação integrada, o agente urbanizador se compromete, junto ao poder

público, com a realização da urbanização, obrigação que seria dos proprietários

do solo. Por outro lado, se compromete também a garantir junto aos

proprietários as doações de terrenos para a implantação dos equipamentos

públicos, o que interessa ao poder público. Com isso, o empreendedor privado

se torna agente delegado de uma função pública, pois se compromete a

fazer a gestão da urbanização tanto junto aos proprietários, mediante a

cobrança, a posteriori, de uma remuneração pelo seu trabalho, como junto ao

poder público, em típica posição de intermediação das relações entre

proprietários e administração pública municipal. Além disto, pela atual

legislação, o agente urbanizador pode contratar um terceiro para realizar as

obras de urbanização, ficando ele exclusivamente como gestor da operação. Em

um Programa de Atuação Integrada se desenha, portanto, um tipo de relação

triangular, que poderíamos representar da maneira sugerida por José Luis

Miralles:

Figura 7 – Relações entre Agente Urbanizador, Administração

Pública e Proprietários

A Exposição de Motivos da Lei Urbanística Valenciana ressalta o fato de

que os Programas de Atuação Integrada, especialmente quando realizados por

um Agente Urbanizador por Gestão Indireta, constituem-se em instrumento de

concertação, resgatando a herança histórica que se condensa no instrumento,

desde as leis de ensanche até hoje.

El Programa de actuación Integrada es un instrumento de

ordenación y, al tiempo una figura compleja que toma rasgos de

los convenios administrativos, de los contratos administrativos,

MIRALLES, José Luis – Informação verbal em palestra realizada em Valencia a respeito da Ley

Urbanística Valenciana.

ADMINISTRACIÓN

PUBLICA

AGENTE

URBANIZADOR

PROPIETARIO

EMPRESARIO

CONSTRUCTOR

Relaciones de naturaleza privada

de los instrumentos de ordenación y de antiguas figuras de

urbanismo concertado de las que es tributario. (VALENCIA,

2005).

Através de um Programa de Atuação Integrada, portanto, é que se

desenha toda a relação jurídica entre o poder público, o agente urbanizador e os

proprietários. O Programa de Atuação Integrada, P.A.I., enquanto instrumento

jurídico, tem por objeto, portanto, segundo o artigo 117 da LUV:

• Identificar o âmbito territorial da Atuação Integrada.

• Programar os prazos de execução da urbanização.

• Estabelecer as bases técnicas e econômicas para gestionar a atuação

integrada.

• Regular os compromissos e obrigações assumidas pelo agente

urbanizador tanto em relação à Administração Pública quanto em relação

aos proprietários dos terrenos afetados.

• Fixar as garantias, a serem oferecidas pelo agente urbanizador, que

asseguram o cumprimento do programa.

Os objetivos a serem atingidos pelo Programa de Atuação Integrada, na

tarefa de urbanização, são bastante amplos e vem explicitados no artigo 124 da

LUV, que nos permitimos reproduzir:

Artículo 124

Objetivos imprescindibles y complementarios del Programa

1. Los Programas han de contener las previsiones precisas para

cumplir con los siguientes objetivos mínimos:

a) Gestionar la transformación jurídica de las fincas afectadas

por el programa.

b) Urbanizar completamente la unidad de ejecución que

constituya el objeto del programa y realizar las obras públicas

adicionales que se precisen para cumplir lo dispuesto en los

apartados siguientes, con sujeción a las previsiones temporales

y económicas del programa.

c) Conectar e integrar adecuadamente la urbanización con las

redes de infraestructuras, de energía, comunicaciones y

servicios públicos existentes.

d) Suplementar las infraestructuras y espacios públicos o

reservas dotacionales en lo necesario para no menguar ni

desequilibrar los niveles de calidad, cantidad o capacidad de

servicio existentes y exigibles reglamentariamente.

e) Obtener los suelos dotacionales públicos del ámbito de la

actuación, o adscritos a la misma, a favor de la Administración

gratuitamente.

f) Obtener el aprovechamiento que legalmente corresponda, con

destino al patrimonio público de suelo, a favor de la

administración actuante de forma gratuita, sin perjuicio de la

obligación legal de soportar las cargas de urbanización

correspondientes a la cesión.

g) Ordenar el reparto equitativo de las cargas y beneficios de la

actuación entre los afectados.

h) Establecer plazos para edificar los solares resultantes de la

actuación urbanizadora.

Como se vê, o Programa de Atuação Integrada pretende abranger a

totalidade da atividade urbanizadora, garantindo que ao concluir-se o P.A.I,

aquela unidade de execução prevista no Plano Geral de Ordenação Urbana –

P.G.O.U. como solo urbanizável, transformou-se em cidade, em solo urbano ou

urbanizado.

Pela legislação espanhola, neste aspecto aperfeiçoada pela legislação da

comunidade valenciana, a urbanização é função pública. Conforme a exposição

de motivos da Lei Urbanística Valenciana: “La Ley define la actividad

urbanística como una función pública atribuida a la Generalitat y a los

municipios reservando la tramitación y aprobación de los programas de

actuación integrada a los municipios.” Decorrem desta afirmação duas

conseqüências: a primeira já vimos à exaustão, ou seja, a função urbanizadora

não pode ser monopolizada pelo proprietário do solo a ser urbanizado como

protagonista único da atividade. Uma segunda conseqüência, no entanto, é o

fato de que a urbanização não pode ser entregue ao primeiro interessado em

realizá-la, pois ao lado de ser função pública, é também atividade econômica

lucrativa. É nesse sentido que a legislação exige a licitação das propostas de

urbanização, ou da adjudicação do Programa de Atuação Integrada.

A licitação do projeto de urbanização, a fim de garantir a competição

entre propostas de diferentes empresários e garantir “o melhor urbanismo”,

sempre esteve presente na lei urbanística valenciana, desde sua primeira edição

em 1994 (LRAU), todavia esta etapa está ainda mais cuidada e ritualizada na

última versão da lei valenciana (LUV), devido às muitas críticas que a primeira

edição da lei sofreu neste aspecto. Assim, buscando dar maior segurança

jurídica tanto aos proprietários, quanto à Administração Pública e aos

empreendedores, a atual versão da lei procurou dar maior transparência ao

processo e maior objetividade nos critérios de seleção da proposta de

urbanização. Vejamos um pouco mais em detalhe.

Quando um empreendedor privado pretende investir em urbanização e

realizar um Programa de Atuação Integrada, deve tomar a iniciativa do

processo, sabendo, no entanto, que a iniciativa, ou proposição, não é garantia de

adjudicação segundo o modelo valenciano. Para iniciar o processo, o candidato

a agente urbanizador deverá propor à municipalidade que receba seu projeto e,

a partir dele, inicie a realização de um Concurso de projetos para a gestão

indireta da urbanização na região da Unidade de Execução concreta que

selecionou para atuar

. Esta solicitação é examinada pela municipalidade e

neste momento o poder público tem três alternativas: (i) rejeitar o pedido (por

exemplo, nos casos em que a solicitação tenha por objeto urbanização em Zona

não urbanizável); (ii) decidir assumir a urbanização solicitada, através de gestão

direta e (iii) estar de acordo com a realização do concurso para selecionar a

melhor proposta de urbanização, dando inicio ao procedimento administrativo.

É muito raro que a municipalidade assuma a gestão direta da

urbanização quando esta foi demandada por particulares

. Pelo complexo

Ver artigo 130 da LUV.

Segundo dados da Direccion General de Urbanismo y Ordenación Territorial de la Generalitat

Valenciana, 62% de todos os Programas de Actuación Integrada são gestionados por Agentes

Urbanizadores que são empresas; 25% por agentes urbanizadores que são também proprietários (ambos

por Gestão indireta), e apenas 13% são Programas assumidos pela própria Administração Pública em

gestão direta. Ver GENERALITAT VALENCIANA. El planeamiento y su ejecución con la ley

modelo legal de distribuição de competências em matéria urbanística, todavia,

não basta que o poder público municipal esteja de acordo com a realização da

licitação. O município terá de buscar, ainda, o aval da Comunidade Autônoma,

já que é esta que detém as competências legislativas e aprova o Plano Geral de

Ordenamento Urbanístico, como vimos. Na estrutura político-administrativa da

Comunidade Autônoma, é o parlamento que examina a proposta de realização

da licitação , devendo a mesma ser aprovada via um “Acuerdo”, peça que tem

na Espanha o valor jurídico de uma lei. A aprovação do acuerdo autorizando a

licitação tem o efeito de dar publicidade ao início do processo licitatório, bem

como divulgar as bases reguladoras da competição, os prazos, as condições e

quaisquer aspectos relevantes para a urbanização que será disputada. Hoje em

dia, a publicidade é feita não apenas dentro da Comunidade Autônoma, ou

mesmo dentro da Espanha, mas a lei exige que o edital seja publicado no Diário

da União Européia, inclusive, visando ampliar a competição

. A partir do

anúncio do Concurso, outros candidatos a agente urbanizador poderão formular

propostas no prazo de até 90 dias após a aprovação da lei (acuerdo) e a

divulgação pública do concurso.

Carles Gascó realizou um estudo centrado não nos resultados

urbanísticos dos Programas de Actuación Integrada assumidos por agentes

urbanizadores na Comunidade Valenciana, mas focado na competição

inaugurada pela licitação entre os agentes urbanizadores. O autor entende que o

processo de concorrência “facilita la puesta en el mercado de suelo urbanizado,

dinamizando su produccion y abaratando los costes del proceso” (GASCÓ,

2006, p.58). No estudo realizado por este autor na cidade de Alicante entre os

anos de 1995 e 2005, tramitaram 45 programas de actuación integrada

gestionados por agentes urbanizadores privados. Sua constatação é de que a

competição, ainda que tenha existido durante a vigencia da LRAU, tinha regras

bastante desvantajosas para os empresários que não tomaram a iniciativa

original de propor a licitação:

reguladora de la Actividad URbanistica en la Comunidad Valenciana: Experiencias 1995-2000, Servicio

de Apoyo Tecnico da Dirección General de Urbanismo y Ordenación, 2006.

A exigência consta do artigo 132 da LUV e faz parte da tentativa da Comunidade Autônoma de

Valencia de responder às críticas dos que apontavam a não observância, pela LRAU (Lei 6/94, que

regulamentou o agente urbanizador) da Normativa de Contratos do Poder Público da União Européia.

De las 45 actuaciones tramitadas con gestión indirecta,

fueron 37 las alternativas técnicas originales aprobadas. O sea,

en el 82% de los casos, la alternativa técnica que sirvió para

abrir el procedimiento fue la que resultó finalmente aprobada.

Además, en la misma proporción de los casos la titularidad de la

plica elegida para la gestión coincide con la de quien inició el

procedimiento del concurso en cada actuación, es decir, la que

abria la fase de información pública. En otras palabras, el

primer agente en presentar un P.A.I para urbanizar una unidad

de ejecución bajo el sistema de gestión indirecta, suele ser el

que finalmente recibe su adjucacion, convirtiendose en el

urbanizador de la actuacion. (GASCÓ, 2006, p. 78).

Segundo a análise realizada por Gascó, o fato de ter tido a iniciativa do

projeto dá ao proponente da urbanização via P.A.I. uma enorme vantagem, pois

o empreendedor teve muito mais tempo (por vezes vários meses) para estudar a

situação e elaborar sua proposta, ao passo que os demais empresários tem

prazos bastante curtos para formular um projeto capaz de disputar a

adjudicação do programa para si

. Outra conclusão interessante de Gascó é a de

que, devido aos prazos curtos, muitas vezes acaba não havendo competição,

recebendo a adjudicação do programa o proponente da urbanização. A maior ou

menor competição, no entanto, para uma urbanização em concreto, não se

traduziu, na pesquisa realizada por Gascó em Alicante, em uma clara melhora

na gestão do planejamento ou em significativa redução de custos, pelo

contrário, nos casos em que houve competição houve discreto incremento dos

custos de urbanização

. Isto porque a Administração Pública não avalia apenas

os custos das obras de urbanização, mas leva em conta também outros fatores,

tais como a qualidade da proposta urbanística formulada.

Segundo o modelo valenciano, serão avaliadas na licitação alternativas

técnicas para a urbanização, por um lado, e propostas jurídico-economicas

para sua execução. Pela LRAU de 1994 era possível apresentar “plicas

Pela LRAU (Ley 06/1994), o prazo era de no máximo 40 dias. Pela atual normativa urbanística, LUV

(Lei nº 16/2005) este prazo pode chegar a 90 dias.

Segundo Gascó o custo uniformizado da urbanização é de 51,43€ /m

nos casos em que não houve

competição entre empreendedores e aumenta para 54, 54€ / m

nos casos em que se verificou a disputa.

Ver GASCÓ, Carles. Obra citada, pg. 75.

cruzadas”, ou seja, era possível apresentar por exemplo uma “proposta jurídico-

economica” para uma alternativa técnica formulada por outra pessoa ou agente

urbanizador. Hoje essa possibilidade é vedada pela LUV, e cada candidato a

agente urbanizador tem de dar conta da formulação integral dos dois

documentos. Tanto os documentos que fazem parte da alternativa técnica

quanto da proposta jurídico-economica perfazem um detalhado e exaustivo

leque de documentos, cujo exame não entendemos como relevante aqui

. Basta

registrar, todavia, que antes mesmo de iniciar-se a urbanização e o trabalho

prático de gestão do agente urbanizador já há um grande esforço organizativo

do candidato a empreendedor, não apenas para apresentar sua própria

proposta, mas para enfrentar as exigências legais do longo processo de disputa

empresarial para realizar a urbanização. É por seus próprios custos, por

exemplo, que os candidatos a urbanizador deverão dar publicidade de suas

propostas, deixando-as à disposição em um Tabelionato e publicando-a em

jornal de grande circulação, como forma de assegurar que houve “informação

pública” da mesma, conforme exigência da lei.

Cada concurso poderá ter seus critérios próprios de valoração da

alternativa técnica e da proposta jurídico-economica, mas cada uma delas deve

ser avaliada independentemente. A LUV traz algumas regras gerais a respeito

desta valoração no artigo 135, bem como alguns aspectos que deverão

necessariamente ser observados. Para os critérios de julgamento da alternativa

técnica, a lei dispõe o seguinte:

Art. 135 – […]

Los criterios de adjudicación relativos a la alternativa técnica

valorarán, entre otros, los aspectos siguientes:

a) Cumplimiento de los criterios y objetivos urbanísticos y

territoriales señalados en las bases, como la calidad técnica de la

ordenación propuesta, la resolución adecuada de la integración

de la actuación en su entorno, la mejor estructuración de

Os documentos exigidos para a apresentação de Alternativas técnicas e Propostas Jurídico-Econômicas

constam dos artigos 126 e 127 da L.U.V.

dotaciones públicas y de espacios libres, o la calidad técnica de

las resoluciones propuestas para la urbanización.

b) Medios para el control de la calidad de cada una de las

prestaciones que constituyen el objeto del programa.

c) Número, diseño, ubicación y calidad de las viviendas

sometidas a algún régimen de protección que se comprometa a

promover el urbanizador.

d) Inversión en Programas de restauración paisajística o de

imagen urbana dentro del ámbito del programa, como objetivos

complementarios del mismo, de acuerdo con las directrices

establecidas en los artículos 30 a 35 de la Ley 4/2004, de 30 de

junio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio i

Protección del Paisaje.

e) Plazo de ejecución del Programa de actuación integrada.

f) Compromiso de edificación simultánea a la urbanización de

los solares resultantes de la actuación por encima de un mínimo

legalmente exigible. (VALENCIA, 2005)

Já em relação à proposta economico-financeira, os critérios legais de

julgamento devem levar em conta os seguintes aspectos:

Art. 135 […] - Los criterios de adjudicación relativos a la

proposición jurídico-económica valorarán, entre otros, los

siguientes aspectos.

a) Importe de las cargas de urbanización, expresado en euros

por metro cuadrado de edificabilidad.

b) Coeficiente de cambio a efectos de pago en terrenos

especificado en el artículo 127.2.f.

c) Menor proporción de solares o aprovechamientos que deban

ser puestos a disposición del urbanización por medio de

reparcelación forzosa como retribución a cuenta de terceros con

los que no tenga contrato suficiente, y mayor proporción de

terrenos propios o de asociados que deban quedar afectos con

garantía real inscrita en el Registro de la Propiedad al

cumplimiento de las obligaciones especiales de edificación

derivadas de la aprobación del programa. (VALENCIA, 2005)

100

O adjudicatário do programa de atuação integrada será o empresário que

somar mais pontos na valoração independente que é feita da alternativa técnica

e da proposta jurídico-economica para a urbanização em disputa.

No esquema tabulado a seguir, pode-se observar o fluxograma de

aprovação de um Programa de Atuação Integrada até o momento da contratação

do Agente Urbanizador, etapa final da licitação, quando finalmente conhece-se o

empreendedor que assumirá a urbanização de uma unidade de execução

determinada. Note-se que o procedimento, como já salientado, inicia-se por

uma solicitação do particular, e a partir desta solicitação é que a Administração,

em uma etapa interna, analisa a proposta através de seus órgãos, emitindo

informes jurídicos e técnicos e redigindo as bases (diretrizes) para a

urbanização proposta. Somente esta etapa interna, como se pode ver no quadro

abaixo, pode levar até 3 meses. Note-se que que o quadro abaixo aponta os

prazos transcorridos em cada etapa e que o procedimento como um todo,

considerado desde a solicitação, pelo empresário, até o início do concurso, pode

levar até 18 meses .

101

Figura 8 – Fluxograma de um Programa de Atuação Integrada

(Fonte: RUEDA, 2006)

Quando finalmente vence a licitação, firma o contrato com o poder

público, presta as garantias e assume a execução de um Programa de Actuación

Integrada (P.A.I.), o agente urbanizador estará se responsabilizando pela gestão

da urbanização de uma Unidade de Execução. Através deste contrato, o agente

urbanizador assume várias responsabilidades: por um lado, o agente

urbanizador faz a negociação com os proprietários para acertar o cálculo do

reparto de cargas e benefícios e o reparcelamento dos terrenos, em uma outra

ponta da atividade, o agente urbanizador se responsabiliza pela aprovação de

todo o processo de licenciamento e implantação da urbanização junto aos

órgãos públicos. A intervenção do Agente urbanizador, portanto, é central na

execução do Programa de atuação integrada. No artigo 119 da LUV encontramos

a definição legal do Agente Urbanizador, que trazemos à colação:

102

Art. 119 – El agente urbanizador:

1. El Urbanizador es el agente público responsable del

desarrollo y ejecución de las actuaciones urbanísticas señaladas

en la presente ley, que comprenderán en todo caso la de

redactar los documentos técnicos que se establezcan en las

bases, proponer y gestionar el correspondiente proyecto de

reparcelación y contratar al empresario constructor encargado

de la ejecución del proyecto de urbanización, en los supuestos y

conforme a las condiciones establecidas en esta ley. El

urbanizador está obligado a financiar el coste de las inversiones,

obras, instalaciones y compensaciones necesarias para la

ejecución del programa, que deberá ser garantizado en forma y

proporción suficientes, pudiendo repercutir dicho coste en la

propiedad de los solares resultantes.

2. La administración actuará como urbanizadora cuando, en

ejercicio directo de sus competencias, asuma la responsabilidad

de ejecutar las actuaciones urbanísticas, de acuerdo con lo

dispuesto en el apartado 4 del artículo 117. Los municipios

podrán desarrollar éstas en el ámbito comarcal.

3. Los particulares, sean o no propietarios del terreno, actuarán

como urbanizadores mediante la gestión indirecta, cuando sean

seleccionados en pública concurrencia al aprobar y adjudicar un

programa de actuación integrada, de conformidad con lo que

establece el presente título.

4. La relación entre el urbanizador y la administración actuante

se rige por lo establecido en la presente Ley, aplicándose

supletoriamente las disposiciones contenidas en el título IV del

libro II del texto refundido de la Ley de contratos de las

administraciones públicas, aprobado por Real decreto

legislativo 2/2000, de 16 de junio.

5. En ningún caso se requerirá una clasificación especial para

ser urbanizador. (VALENCIA, 2005)

Ressalte-se, da redação, os seguintes aspectos:

1) o agente urbanizador, ainda que seja um particular, é um

agente público, no sentido de que a própria urbanização é

percebida como função pública, delegada a um particular.

2) as responsabilidades do agente urbanizador vão desde a

propositura dos projetos até a entrega final dos lotes, devendo o

mesmo apresentar garantias de que vai honrar o compromisso

de urbanização.

103

3) o agente urbanizador tem a possibilidade de assumir a

urbanização em pé de igualdade com a Administração pública,

ou seja, a lei prevê que tanto um como outro poderão faze-lo,

sem estabelecer preferência.

4) qualquer particular pode ser agente urbanizador, não havendo

necessidade de que o mesmo seja proprietário de algum dos

terrenos objeto do Programa de Atuação Integrada.

5) não há adjudicação direta de Programa de Actuación integrada

em nenhum caso, ou seja, o empresário interessado em assumir

a urbanização de determinada unidade de execução tem que

provocar a Administração Pública via a apresentação de um

projeto concreto, e a partir dele, o poder público abrirá uma

licitação na qual o empresário concorrerá com outros

interessados em assumir a urbanização.

6) o agente urbanizador que vence a licitação poderá encarregar-se

meramente da gestão da mesma, contratando um agente

construtor que se encarregue, por sua vez, da concretização das

obras de urbanização.

7) a relação jurídica que se estabelece entre a Administração

Pública e o agente urbanizador se rege por uma lei espanhola de

contratos, lei esta que obedece às formalidades e exigências de

uma normativa da União Européia em matéria de contratos

Os objetivos desenhados pelos gestores públicos, ainda em 1994, quando

foi promulgada a primeira legislação urbanistica valenciana (LRAU) e emergiu a

figura do Agente Urbanizador, eram, então, basicamente dois: (i) acelerar a

produção e oferta de lotes urbanizados e, como conseqüência do incremento da

oferta (ii) lograr reduzir os preços do solo urbanizado e da moradia na região

valenciana, nesse momento inclusive com uma preocupação focada nas

camadas de menor renda. Em relação ao primeiro dos objetivos, há um

A natureza jurídica da relação entre a Administração Pública e o agente urbanizador foi bastante

questionada no último período por proprietários atingidos por intervenções de urbanização. Estes

questionamentos levaram a Comunidade Autônoma de Valencia à revisão da legislação urbanistica

valenciana, que redundou na nova LUV, de 31/12/2005. Atualmente a L.U.V menciona a normativa

européia de contratos (Directiva 2.004/18/CE, del Parlamento Europeo).

104

consenso na comunidade valenciana de que o mesmo foi atingido, pois sob o

estímulo da nova lei se produziu uma urbanização massiva na região, em

patamares evidentes por si mesmo. Segundo dados fornecidos pelo Governo da

Comunidade Valenciana

(VALENCIA, 2002) entre 1995 e 2000, tramitaram

1832 propostas de programas de atuação integrada no Governo, tendo sido

aprovados 1143 urbanizações a serem conduzidas por Agentes Urbanizadores,

atingindo a marca de 10.048 has. Segundo Alejandro Javier Criado Sanchéz

(2005, p. 205), o mesmo acontece com o número de moradias produzidas em

solo já urbanizado por Programas de Atuação Integrada, numero que também

se incrementou de forma geométrica no período, no seguinte sentido: 30.000

moradias em 1995; 48.000 moradias em 1996; 67.000 moradias em 1997, até

totalizarem 202.000 novas moradias em dezembro de 1998, período abrangido

pela investigação de Criado Sanchéz.

Os dados trazidos por Demétrio Muñoz Gielen e Altesm (2007, p.70), a

partir da obra de Modrego Caballero, mostram que o número de projetos de

parcelamento via programas de atuação integrada na região de Valencia

passaram de uma média de 40 por ano em 1990 (antes da LRAU), para 242

estimados em 1998, conforme demonstra a tabela a seguir, que dá testemunho

tanto da vitalização da industria de urbanização valenciana após a aprovação do

instrumento do Agente Urbanizador quanto do alcance dos objetivos

governamentais de incrementar a urbanização a partir da inovação na política

urbana introduzida pela LRAU:

105

Figura 9 – Numero de empreendimentos urbanísticos aprovados

segundo a lei 6/94.

No que diz respeito à intenção de reduzir os preços do solo urbanizado,

todavia, a lei urbanística valenciana e a implementação de programas por

agentes urbanizadores não apenas não lograram reduzir os preços da terra

urbanizada, como a observação demonstra exatamente o contrário, que o preço

do solo urbanizado é cada vez mais caro, ano após ano, na comunidade

valenciana, como ademais em toda a Espanha. Exemplificativamente cite-se o

caso da cidade de Manizes, situada na região metropolitana de Valencia e onde

se localiza o aeroporto de Valencia, na qual em apenas um ano (2004) o valor do

metro quadrado se incrementou entre 25% e 30%

. Gerardo Roger Fernandez,

comenta o processo:

En los últimos años, el suelo ha ido incrementando su

valor llegando a quintuplicar, en términos reales, la inflación y

el IPC en la misma etapa, alcanzando cotas tan disparatadas

que llegan a duplicar el valor de la propia edificación en

localizaciones urbanas medias y en las que su repercusión no

superaba el 20-30% de la misma tan solo hace diez años (los

primeros 90). (FERNANDEZ, 2007, p.14).

Evidentemente essa hipervalorização experimentada pelo solo na

Espanha tem muitas razões, e não se pode atribuir ao instrumento do Agente

Informação fornecida oralmente pela Registradora de Imóveis da cidade, Bel. Maria Emília Adán,

baseada em transações registradas no Cartório de Registro de Imóveis. Entrevista a autora realizada em

janeiro de 2007.

106

Urbanizador esse incremento de preços. O próprio mecanismo de avaliação dos

terrenos adotado pelo país, herdado da lei de solo de 1956 e mantido após várias

reformas legais, com a legalização da retenção de plus-valias antecipatórias

pelos proprietários, está, em nossa análise, na base do problema. A literatura

espanhola e a quase totalidade dos expertos entrevistados, todavia, cita

especialmente outras razões econômicas para tal explosão de preço. São citadas

com freqüência as seguintes questões: o crescimento da renda da população nos

últimos anos, os juros baixos cobrados pelos bancos que gerariam um

crescimento da demanda por moradia, a especulação imobiliária percebida

como um excelente investimento por uma população que tem dinheiro

sobrando para aplicar, o aumento dos investimentos estrangeiros no setor

imobiliário do país, todos fatores que justificariam o aumento do preço do solo

como um valor atrelado ao preço da moradia no país.

O incremento no valor do solo urbano e suas implicações para o acesso à

moradia, bem como a febre urbanizadora que tomou conta da Espanha,

inclusive em função dessa alta progressiva dos preços do solo, constituem-se em

tema explosivo na atual conjuntura espanhola e pauta freqüente de matérias

jornalísticas no país. Os recentes escândalos urbanísticos, fartamente

divulgados na imprensa internacional, com a revelação de dezenas de casos de

corrupção e lavagem de dinheiro envolvendo agentes públicos e empresários do

ramo da promoção imobiliária, aumentaram ainda mais o interesse da

população espanhola pelo tema e, consequentemente, mobilizam a pauta das

redações

Em que pese reconhecermos que foi a emergência e consolidação do

modelo do agente urbanizador que modernizou os processos de urbanização na

Espanha, abrindo caminho para o desenvolvimento capitalista do setor e para a

dinamização econômica da indústria de urbanização e construção civil no país,

seria um equivoco analítico atribuir a responsabilidade pelos lamentáveis e

Evidentemente não ignoramos que matérias jornalísticas são fontes secundárias e pouco confiáveis para

merecer crédito em trabalhos cientificos, mas como mera ilustração, veja-se por exemplo as seguintes

matérias consultadas pela autora durante a elaboração desta tese: Los escândalos urbanísticos, El País,

15/06/2006.; ; La fiebre promotora, El país, 06/11/2006; Castilla y León urbanizará el bosque protegido

de Burgos pese a los informes negativos, El país, 08/11/2006

107

inaceitáveis escândalos urbanísticos recentes ao instrumento do agente

urbanizador. Processos de corrupção e improbidade administrativa tem surgido

em vários setores que exploram atividade econômica em diferentes países do

mundo, sendo de um reducionismo e um maniqueísmo ingênuo e injusto

associa-lo, no caso espanhol, exclusivamente a um instrumento urbanístico, já

que o central, em casos como esse, é má gestão da política urbana, e não o

instrumento considerado em si mesmo.

Nesse processo, é interessante observar que desde a promulgação da

L.R.A.U., em 1994, até o presente, as relações entre os agentes urbanizadores e

os proprietários de terras em Valencia se modificaram bastante, configurando

distintos ciclos de consolidação do instrumento. Segundo pudemos averiguar

em nossa investigação, em um primeiro momento a reação dos proprietários foi

de certa desconfiança, visto que a emergência do modelo valenciano de gestão

da urbanização retirava dos proprietários o monopólio da iniciativa de

urbanizar, sendo percebida como uma diminuição dos poderes clássicos do

proprietário. Além disto, a urbanização realizada pelo agente urbanizador

agrega novos custos ao proprietário, que deve (i) financiar a urbanização, (ii)

ceder parte do terreno à municipalidade para implantação de equipamentos

(doações), (iii) ceder à municipalidade 10% do aproveitamento urbanístico que

lhe toca, proporcionalmente ao tamanho do terreno, a título de participação em

mais valias, e, por fim, (iv) deve ainda pagar a retribuição do agente

urbanizador, fixada pela lei em 10% do valor do programa.

Após as primeiras intervenções promovidas no marco da L.R.A.U.,

todavia, os proprietários de terra perceberam que a urbanização promovida pelo

agente urbanizador lhes poupava tempo e era realizada por alguém com

expertise própria para a atividade. A dificuldade dos proprietários residia

exatamente no fato de que aquele que é proprietário de um imóvel não

necessariamente é empresário urbanizador, mas apesar disso a lei exigia de

todos que promovessem a urbanização, o que explicaria a praticidade de uma

possibilidade jurídica como a representada pelo agente urbanizador. Além disto,

através do reparcelamento, os proprietários multiplicavam o valor dos seus

imóveis, ainda que tivessem, ao final da operação, lotes bastante menores do

108

que os aportados originalmente na operação, em função das cargas da

urbanização. A valorização experimentada pelo terreno resultante do

reparcelamento se devia em primeiro lugar à própria conversão do solo em

solares aptos para serem ocupados e comercializados imediatamente, e em

segundo lugar à normativa urbanística de avaliação de solos, já fartamente

comentada, já que o aproveitamento urbanístico, após o reparcelamento e a

urbanização, finalmente se concretiza. Neste segundo ciclo da breve história do

Agente Urbanizador, os proprietários consideraram o interesse do urbanizador

em promover a urbanização de suas terras, um bom negócio.

No último ciclo, no entanto, voltam a surgir resistências dos proprietários

ao modelo de urbanização vinculado ao agente urbanizador, ressurgindo a

defesa de um velho estatuto do direito de propriedade, já inexistente na

Espanha. Essa resistência surge precisamente de proprietários de terrenos na

costa do Mediterrâneo, em sua grande maioria estrangeiros (ingleses,

holandeses, etc.), que mantém residências de veraneio na região. A urbanização

promovida segundo o modelo do agente urbanizador lhes parece um ataque ao

seu direito de propriedade. É nesse contexto que surge um movimento ou

organização chamada "Abusos Urbanísticos NO!", com a finalidade de combater

o agente urbanizador. O movimento atraiu também proprietários de

nacionalidade espanhola que também se ressentiam do excesso de poder

concedido ao Urbanizador e da excessiva complacência do poder público.

A organização “Abusos Urbanísticos No!” mantém um site na internet

conquistou muitos adeptos, tem amplo espaço na mídia e, além disto, promoveu

uma queixa junto à União Européia, com fundamento na normativa européia de

contratos realizados pelo Poder Público (UNIÃO EUROPÉIA, 2004). A queixa à

União Européia teve dois argumentos centrais: em primeiro lugar o fato de que

a notificação aos proprietários acerca da urbanização não era realizada na

pessoa do proprietário, o que fazia com que muitos proprietários se deparassem

com as urbanizações já em andamento quando chegavam para veraneio, já que

as notificações eram entregues nas caixas de correspondência, pura e

simplesmente; em segundo lugar e principalmente, argumentou-se que os

www.abusos-no.org

109

prazos de publicidade das intenções dos agentes urbanizadores teriam de ser

maiores do que os estabelecidos pela LRAU, segundo a normativa européia de

contratos. Esta queixa feita à União Européia levou a que se discutisse muito, na

comunidade valenciana, a natureza jurídica do contrato realizado pelo agente

urbanizador, fazendo com que juristas se dividissem entre os que consideram

que se trata de um contrato de Direito Público (e, portanto, o movimento

“Abusos Urbanisticos NO!” teria razão), e outros que afirmam que, após a

seleção do agente urbanizador, estabelece-se uma relação contratual entre

agente urbanizador e proprietário, tão somente, ou seja tratar-se-ia de um

contrato de Direito Privado. Os que argumentam tratar-se de um contrato de

Direito Privado articulam sua argumentação em torno do fato de que os custos

da urbanização não são pagos pelo poder público, mas pelos proprietários,

como conseqüência do modelo urbanístico adotado no país, no qual as cargas

da urbanização são responsabilidade dos proprietários de solo.

O fato é que a questão está longe de ser resolvida, já que até março de

2007 a União Européia ainda não tinha se manifestado a respeito. Em função da

polêmica, todavia, a comunidade valenciana alterou, em fins de 2005, a

legislação urbanística, conforme vimos, aumentando de vinte para noventa dias

o prazo para que se apresentem propostas alternativas à urbanização

originalmente proposta pelo Agente urbanizador. Vários outros detalhes

jurídicos e de gestão foram revistos e a legislação se tornou bastante extensa e

detalhada

. Mesmo com a revisão realizada na legislação, a disputa jurídica

segue e não parece que vá terminar tão cedo. Travestida de defesa do interesse

público, o que se assiste é a defesa, por um grupo de proprietários ressentidos e

hegemonizados pelo movimento “Abusos Urbanísticos NO!”, do retorno de um

direito de propriedade absoluto, exclusivo e perpétuo, como se este fosse o mais

sagrado dos direitos humanos.

A fórmula do agente urbanizador foi bastante engenhosa e supostamente

se propunha a ser um exemplo de “Win-Win negotiation”, ou seja, representar

uma dinâmica em que todos os participantes ganham em participar do jogo. No

A Lei Urbanística Valenciana de 31/12/2005 tem hoje 267 artigos, ao passo que a LRAU, lei original

de 1994 tinha apenas 101artigos.

110

caso do instrumento do agente urbanizador, como vimos, o empresário

urbanizador ganha porque pode trabalhar em uma atividade como a

urbanização de terras sem ter de adquirir sequer um metro quadrado de

terreno; o poder público ganha porque a produção de cidade se faz sozinha, sem

que a municipalidade gaste sequer um centavo; e finalmente o proprietário

também ganha na medida em que um terceiro assume uma responsabilidade

que seria sua (a de urbanizar) e a valorização experimentada pelo terreno em

função da urbanização é muito alta, compensando quaisquer desconformidades.

Atores sociais como a organização “Abusos Urbanísticos NO!!”, todavia,

não haviam sido vislumbrados na formulação original do instrumento, pois

estes proprietários tem um perfil bastante diferenciado, não lhes interessando

os ganhos econômicos proporcionados pela urbanização. No fundo é a própria

urbanização que não lhes interessa, pois buscam antes contato com a natureza e

o sossego supostamente encontrado junto à costa do Mediterrâneo em território

espanhol. A organização agrega um perfil especifico de proprietários de segunda

vivienda, estrangeiros e/ou aposentados, que entendem que seus direitos como

titulares do direito de propriedade estão sendo desrespeitados, pois o

instrumento do agente urbanizador de fato não foi concebido para a tutela de

um tipo de situação idílica, muito antes pelo contrário: foi concebido para

dinamizar um setor da economia que se encontrava estagnado. Embora seja

possível compreender a racionalidade própria destes sujeitos, o que preocupa na

argumentação do grupo “Abusos Urbanísticos NO!!” é o proposital

desconhecimento de qualquer conteúdo público atribuído ao direito de

propriedade. O princípio da Função Social da Propriedade, por exemplo, não é

jamais mencionado e é aí que reside toda a fragilidade do discurso deste

movimento: em pleno século XXI esgrimir um estatuto para o direito de

propriedade que retroage à Revolução Francesa é de um anacronismo

inaceitável.

111

5. O caso de Porto Alegre: Urbanizador Social

No Brasil será objeto de nossa investigação o instrumento do urbanizador

social desenvolvido pela municipalidade de Porto Alegre a partir de 2003. O

instrumento foi selecionado para esta investigação por representar uma

importante tentativa de um governo local em diminuir os índices de

irregularidade no município indo além das políticas de regularização fundiária

estatais, e, sobretudo, percebendo os limites destas políticas regularizatórias

desenvolvidas a partir da promulgação da Constituição Federal de 88, em todo o

país. O urbanizador social inova propondo uma regulação diferenciada para o

parcelamento do solo urbano, buscando atrair a iniciativa privada para uma

produção habitacional em parceria com o poder público e dirigida à população

de baixa renda. Além disso, em que pese se tratar de um instrumento jurídico-

urbanístico com regulação própria, a implementação do mesmo foi marcada por

discussões muito ricas no âmbito interno ao governo municipal, nas quais se

percebeu a necessidade de combinar este instrumento a outros instrumentos

jurídicos e urbanísticos na busca de uma política urbana mais efetiva na

perseguição do cumprimento das funções sociais da cidade e da propriedade.

5.1 Breve histórico

Só é possível compreender o instrumento do urbanizador social, no

entanto, por uma via de interpretação que se insira no contexto histórico,

político e social da Porto Alegre de fins do século XX. Estamos nos situando em

um preciso período histórico que se inicia em 1989, quando o país retoma a

ordem democrática a partir da aprovação de uma nova Constituição Federal e,

particularmente em Porto Alegre, três fatores marcam o surgimento de um novo

ciclo histórico: (i) a intensa mobilização dos movimentos sociais comunitários

em torno de uma agenda de democratização da gestão municipal e do acesso à

terra (ii) a eleição de uma frente popular liderada pelo Partido dos

112

Trabalhadores em estreita sintonia com os movimentos sociais (iii) a hegemonia

conquistada pelo movimento pela reforma urbana durante o processo de

elaboração da Lei Orgânica do Município, que resultou em uma regulação para a

Política Urbana que se enquadra dentre as mais avançadas das leis orgânicas do

país

A política urbana e habitacional que passa a ser implementada em Porto

Alegre a partir daquele ano parte de uma vigorosa crítica e constrói uma clara

ruptura com as políticas implementadas nos anos anteriores pela

municipalidade e que se alinhavam com a política centralizadora adotada pelo

Governo Federal durante os anos da Ditadura Militar

. De 1964 até meados da

década de 80, os militares atuaram nas cidades brasileiras através de dois

braços: por um lado, sob o lema Remover para promover, desenvolveram

nacionalmente uma política urbana desenvolvimentista e legitimadora das

intervenções públicas de expulsão de favelas das áreas centrais para as

periferias das cidades a fim de construir avenidas e implantar as grandes obras

viárias que permitiriam a consolidação do modelo de transporte individual

baseado no automóvel; por outro lado, a política habitacional tratava de edificar

nessa mesma periferia, com recursos do BNH, os conjuntos habitacionais que

abrigariam a forma de segregação sócio-espacial consagrada pelo arranjo

político da ditadura e que até hoje marcam as cidades brasileiras

Rejeitando esse modelo de expulsão da população pobre para a periferia, o

governo municipal recém empossado em 1989 vai encontrar na afirmação do

direito humano à moradia associado ao direito à cidade, uma poderosa

definição estratégica para a ação governamental da esquerda recém chegada ao

Para uma análise aprofundada acerca deste momento histórico, ver a dissertação de mestrado de Elizete

Menegat: MENEGAT, Elizete. Coragem de mudar: fios condutores da participação popular na gestão

urbana em Porto Alegre. 1973. Dissertação (Mestrado em Planejamento Urbano e Regional) – Instituto de

Pesquisa e Planejamento Urbano e Regional, Universidade Federal do Rio de Janeiro, Rio de Janeiro,

1995.

Para um estudo acerca dos ciclos e estratégias da política habitacional em Porto Alegre ver

ALFONSIN, Betânia de Moraes. Da invisibilidade à regularização fundiária – a trajetória legal da

moradia de baixa renda em Porto Alegre. In: FERNANDES, Edésio; ALFONSIN, Betânia (Coord.) Belo

Horizonte:Del Rey, 2003, pg. 157.

Para um estudo sobre o modelo BNH ver MARICATO, Ermínia. Política Habitacional no Regime

Militar: Do milagre brasileiro à crise econômica, Petrópolis: Vozes, 1987.

113

poder local

. A idéia de remoção é totalmente abandonada e um Programa de

Regularização Fundiária é fundado, virando pelo avesso a política

habitacional do município: ao invés de remoção de favelas, o Governo passa a

investir na qualificação do espaço ocupado pelas favelas, através de intervenções

de urbanização combinadas a processos jurídicos de titulação das posses

Nesse processo, o município adotou uma concepção bastante abrangente de

regularização fundiária e as comunidades que buscaram essa intervenção via

Orçamento Participativo encontraram uma visão integrada de regularização,

reconhecendo as várias dimensões dessa política pública: jurídica, urbanística e

social

O Programa de Regularização Fundiária de Porto Alegre acumulou uma

experiência bastante rica e que se tornou referência, inclusive, para outros

municípios brasileiros. A aplicação de instrumentos como as Zonas Especiais

de Interesse Social

em todas as áreas de intervenção do programa permitiu

que se desse um novo olhar para as áreas de favelas, incorporando-as ao mapa

da cidade mesmo com as notáveis diferenças porventura existentes na forma

como o assentamento foi histórica, social e culturalmente produzido quando

comparado ao regime urbanístico projetado para a região.

Para a promoção da regularização jurídica dos terrenos em processo de

regularização, Porto Alegre priorizou dois instrumentos: nas áreas privadas, o

Segundo o documento “A hora das definições estratégicas”, elaborado por um grupo de quadros

políticos do novo governo no ano de 1990, foram indicadas como as quatro prioridades do novo governo:

a Regularização Fundiária, o Transporte público, a Organização da cidade e a Participação Popular, todas

questões desconsideradas no período autoritário e percebidas como urgentes naquele momento político

que marcava o primeiro governo democraticamente eleito após a promulgação da nova Constituição

Federal em 1988. Para mais detalhes ver DUTRA, Olívio et al. A hora das definições estratégicas: um

roteiro para orientar as mudanças políticas, institucionais e administrativas na Prefeitura Municipal de

Porto Alegre. Porto Alegre, 1990. Mimeografado.

Essas intervenções (urbanização e titulação das posses via concessão de direito real de uso ou

usucapião) tiveram ritmos e características distintas nos diferentes assentamentos em que ocorreram, mas

dados recentes dão conta de que mais de 70 vilas foram beneficiadas, de uma ou de outra maneira, pelo

Programa de Regularização Fundiária de Porto Alegre.

Para uma discussão conceitual e teórica sobre a regularização fundiária como processo

pluridimensional ver ALFONSIN, Betânia. Regularização Fundiária – Justificação, impactos e

sustentabilidade, In: FERNANDES, Edésio. Direito urbanístico e política urbana no Brasil. Belo

Horizonte: Del Rey, 2000.

ZONAS ESPECIAIS DE INTERESSE SOCIAL, ou ZEIS, são uma figura de zoneamento que

reconhece a existência de territórios ocupados para fins de moradia, comprometendo-se com sua

regularização fundiária e com a flexibilização do regime urbanístico aplicável ao local segundo a

normativa urbanística.

114

Programa de Regularização Fundiária passou a aplicar a usucapião urbana

especial para fins de moradia e nas áreas públicas, o município celebrava

contratos de concessão do direito real de uso , instrumento que a Lei Orgânica

do município consagrou como um direito subjetivo das populações que

historicamente ocuparam muitas destas áreas em Porto Alegre ao longo do

século XX.

Além da regularização jurídica através destes instrumentos de titulação

citados, e da regularização urbanística, através do gravame de Zonas Especiais

de Interesse Social, o Programa de Regularização Fundiária de Porto Alegre

trabalhava, de forma integrada, a urbanização das áreas em processo de

regularização fundiária. Essa concepção integrada de regularização fundiária e

urbanização, hoje adotada pelo Estatuto da Cidade

, se por um lado dotava as

intervenções de um forte impacto em termos de incremento de qualidade de

vida das populações beneficiárias, por outro lado encarecia a implementação da

política pública. Em função dos elevados custos destas intervenções, as

populações de muitas vilas mobilizavam-se para disputar recursos para a

regularização fundiária no processo do Orçamento Participativo

, o que

manteve a “Regularização Fundiária” no topo da prioridades eleitas por muitas

das regiões do Orçamento Participativo em Porto Alegre por vários anos

Em que pese a inovadora experiência, a vontade política de promover a

regularização, a significativa participação popular na execução da política e o

rico leque de instrumentos aplicados pelo Programa de Regularização

Diz a diretriz da política urbana contida no artigo 2º, inciso XIV da lei 10.257/01: XIV – regularização

fundiária e urbanização de áreas ocupadas por população de baixa renda mediante o estabelecimento de

normas especiais de urbanização, uso e ocupação do solo e edificação, consideradas a situação

socioeconômica da população e as normas ambientais;

O Orçamento Participativo é um instrumento de democratização da gestão do orçamento público

municipal de Porto Alegre, criado pela "administração Popular" e implantado em suas quatro gestões

(1989-1992; 1993-1996; 1997-2000 e 2001-2004). Funciona incorporando a participação popular (por

regiões da cidade e por "áreas temáticas") na discussão da peça orçamentária, em especial dos

investimentos a serem realizados pelo município. Implantado desde 1989, não foi regulamentado

legalmente até o presente momento e segue sendo implementado pelo Governo que sucedeu ao da Frente

Popular, ainda que com mudanças no funcionamento original.

Segundo dados da Prefeitura Municipal de Porto Alegre, dentre os anos de 1993 a 1996,a

Regularização Fundiária foi escolhida dentre as três prioridades para fins de investimento na cidade,

alternando apenas a posição (entre primeira, segunda ou terceira prioridade). O dado demonstra a

vitalidde do processo e da política de regularização fundiária ao longo da década de 90. Dados

disponíveis em <

http://www2.portoalegre.rs.gov.br/op/default.php?p_secao=27 > (acesso em 1º/06/2007).

115

Fundiária, o município de Porto Alegre continuava, em fins da década de 90,

com sérios problemas no enfrentamento da produção irregular da cidade. Dados

do Mapa da irregularidade fundiária de Porto Alegre

(PORTO ALEGRE, 1999),

estudo produzido nos anos de 1996 a 1998, dão conta da existência de 390 vilas

e núcleos irregulares em Porto Alegre com 73.057 domicílios. Segundo os

cálculos do próprio DEMHAB, considerando a população recenseada pelo IBGE

– Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística morariam 284.922 pessoas

nesses domicílios

, o que corresponderia a 22,11 % da população.

Se considerarmos os dados relativos aos loteamentos clandestinos e

irregulares, considerando dados produzidos pela Secretaria de Planejamento

Municipal de Porto Alegre

(2004) teremos ainda a presença de 250

loteamentos clandestinos e irregulares em Porto Alegre. Para estimar a

população residente nesses loteamentos, os autores da pesquisa consideraram a

população de 3,8 habitantes por lote. Considerando que foram levantados

13.921 lotes no levantamento realizado, a população moradora desses

loteamentos irregulares e clandestinos, foi estimada neste levantamento como

sendo de 52.900 moradores.

Se considerarmos os dados de população encontrados pelo estudo do

UPE/DEMHAB em núcleos e vilas irregulares (cerca de 285.000 pessoas)

somados aos dados encontrados pela SPM em loteamentos clandestinos e

irregulares (estimados em 52.900 pessoas) teríamos, grosso modo, cerca de

338.000 pessoas vivendo em situação de irregularidade em Porto Alegre no ano

de 2004, ou seja, cerca de 26% da população urbana total, considerada dados de

população constantes do estudo da SPM (1.291.526 habitantes). Esses dados são

bastante significativos considerando-se a existência do Programa de

Regularização Fundiária atuante desde o início dos anos 90

(PORTO ALEGRE,

2004).

Considerando a média de 3,9 habitantes por domicílio nas áreas irregulares.

116

5.2 A emergência do urbanizador social

É dentro desse quadro de resultados tão desapontadores para a estratégia

da Regularização Fundiária que as preocupações com a eficácia dessa política

começam a pautar a agenda política do município em fins da década. A sensação

de estar “enxugando gelo”

com a regularização fundiária se tornava cada vez

mais incômoda. Além dos resultados quantitativos da política em si não serem

vistosos, os números gerais da cidade mostravam que as unidades regularizadas

não foram capazes de arranhar o índices de irregularidade em 14 anos, tendo se

mantido nos mesmos patamares, em escala municipal, no ano de 1990 e no ano

de 2004, pelas conhecidas dinâmicas de retroalimentação da irregularidade. O

mais grave desse quadro desanimador, todavia, era o fato de que os movimentos

sociais de luta pela moradia e regularização já não tinham o mesmo entusiasmo

pela estratégia que haviam demonstrado em princípios da década de 90.

Paralelamente a isto, a necessidade de revisar o 1º PDDU (1º Plano

Diretor de Desenvolvimento Urbano) já era pauta obrigatória nos fóruns

organizados pela municipalidade. A reformulação do Plano Diretor de

Desenvolvimento Urbano já tinha sido aprovada como diretriz do 1º Congresso

da Cidade, culminância do Projeto PORTO ALEGRE MAIS – Cidade

Constituinte, no ano de 1993. Por esta razão, em 1995, Porto Alegre realiza o II

Congresso da Cidade centrado em propostas preliminares que indicaram o

sentido da alteração do Plano Diretor: adapta-lo ao novo ordenamento

constitucional e incorporar os vários instrumentos relacionados ao

cumprimento da função social da cidade que já haviam sido aprovados na

cidade, reunindo a legislação esparsa em um plano capaz de consolidar os

avanços em termos de política urbana que a Câmara de Vereadores vinha

aprovando pouco a pouco.

Foi efetivamente no II Congresso da Cidade que se deu início a um

processo democrático de discussão sobre o Plano Diretor da Cidade, visando sua

A expressão metafórica que compara a regularização fundiária a “enxugar gelo” é de Martim Smolka.

117

urgente revisão, dado que o plano diretor anterior era ainda a Lei

Complementar nº 43, datada de 1979 e que, neste período de reconstrução de

uma ordem democrática na esfera local, ficou conhecido como “o Plano Diretor

da Ditadura”, como lhe chamavam os movimentos sociais. Durante o processo

de rediscussão do Plano Diretor, um dos grupos de trabalho dedicou-se a

debater o tema Subsídios à Política Habitacional. As discussões realizadas por

este grupo foram, sem dúvida, o nascedouro da política do Urbanizador Social.

Por um lado os representantes de movimentos sociais e ONGs demonstravam

interesse em consolidar e ampliar a estratégia da regularização fundiária, e por

outro, os representantes do governo e da municipalidade procuravam

demonstrar os limites da política pública. Como síntese e consenso desse debate

surge a avaliação da necessidade de se ter uma política que fosse além da mera

regularização fundiária, incidindo no processo de produção da irregularidade,

a fim de inibir esse processo em um momento ex ante à formação de novas vilas

irregulares.

Como resultado das negociações entre os vários atores, e com o respaldo

de um processo democrático desencadeado pelos “Congressos da Cidade” o

PDDUA acabou por assumir na sua estratégia de Produção da Cidade o

compromisso com a “implementação de uma política de habitação social que

integre e regule as forças econômicas informais de acesso à terra e capacite o

Município para a produção pública de Habitação de Interesse Social (HIS)”

Assumir legalmente esse compromisso revelou um amadurecimento da reflexão

acerca da política habitacional no âmbito do município, embora o processo de

discussão interna à Secretaria do Planejamento tenha tido conflitos de

concepção e uma certa resistência do corpo técnico às propostas formuladas

pelo Grupo de Subsídios à política Habitacional.

O Plano Diretor, no entanto, foi ainda mais além, tendo estabelecido

diretrizes para a produção da cidade que demonstram claramente que o

município assumiu as posições defendidas pelo grupo que estudou o tema,

vislumbrando a insuficiência da regularização fundiária como política para lidar

com o problema da produção informal de assentamentos na cidade. Para além

Ver artigo 21, Parágrafo único, inciso III da Lei Complementar 434/99.

118

da regularização, surgem como diretrizes a ampliação da oferta de moradias,

na qual transparece uma preocupação com uma atuação de caráter mais

preventivo, e, com conteúdo ainda mais ousado, a idéia de redistribuição da

renda da terra na cidade através de uma política de captação das plus-valias

geradas pela ação do poder público.

O plano diretor introduziu ainda o instrumento do Urbanizador Social

como forma de dar eficácia à estratégia que preconiza a integração e regulação

das forças econômicas informais de acesso à terra. O instrumento é previsto

ainda de forma bastante incipiente nos parágrafos do artigo 74 do Plano Diretor

de Desenvolvimento Urbano e Ambiental, no âmbito da regulação das Áreas

Especiais de Interesse Social –AEIS:

§ 3º Na produção e implantação de parcelamento do solo ou

edificações destinados a suprir a demanda habitacional

prioritária, ou ainda na regularização de parcelamentos do solo

enquadrados como tal, será admitido o Urbanizador Social, que

será o responsável pelo empreendimento, nos mesmos termos

do loteador, com as responsabilidades previamente definidas

em projeto específico.

§ 4º Urbanizador Social é o empreendedor imobiliário

cadastrado no Município com vistas a realizar

empreendimentos de interesse social em áreas

identificadas pelo Município. (grifo nosso)

Essa primeira formulação dizia muito pouco e evidentemente o

instrumento reclamava uma regulamentação. Em função disso, o 4º mandato da

Frente Popular à frente da Prefeitura de Porto Alegre começa já motivado pelo

debate interno ao Governo e envolvendo quadros técnicos da Administração

Pública, acerca da regulamentação do Urbanizador Social. Por uma

coincidência muito feliz, durante o processo de debate acerca da

regulamentação do instrumento, nacionalmente se aprovava o projeto de lei do

Estatuto da Cidade, lei federal nº 10.257/01, após 11 anos tramitando no

Congresso Nacional brasileiro. O teor da lei nacional de Desenvolvimento

Urbano só veio a reforçar a criação do instrumento.

119

O Estatuto da Cidade regulamentou o capítulo da Política Urbana da

Constituição Federal (artigos 182 e 183) e estabeleceu diretrizes para o

cumprimento, pelos municípios, dos princípios da função social da cidade e da

propriedade, apontados como objetivos da Política Urbana a ser executada pelos

municípios brasileiros. Para que os objetivos e diretrizes nele estabelecidos

sejam atendidos, a lei tratou de não apenas elencar uma série de instrumentos

jurídicos, tributários e urbanísticos para municiar a política urbana, mas

também deixou aberta a possibilidade de que os municípios formulassem e

aprovassem seus próprios instrumentos, de acordo com suas necessidades e

especificidades, legislando sobre os assuntos de interesse local, no exercício de

suas competências constitucionais

Pela sistemática do Estatuto da Cidade, a efetividade das diretrizes do

Estatuto, portanto, fica dependente da atuação do ente municipal, exercendo,

em um primeiro momento, suas competências legislativas e, a seguir, suas

competências de gestão e execução da política urbana. Nessa trajetória a ordem

urbanística brasileira adotou uma estratégia de longa duração para a

observância da efetividade de seus intrumentos. Desde a promulgação da

Constituição Federal (BRASIL, 1988), até a observância de efeitos jurídicos

concretos dos novos instrumentos da Política Urbana (efetividade ou eficácia

social), se passou primeiro pela regulamentação dos instrumentos pelo Estatuto

da Cidade (2001) e, posteriormente, pela discussão, formulação e adoção dos

instrumentos por cada município. Com essa distensão no tempo, dependendo

do caso, a implementação efetiva de um instrumento pode demorar mais de 15

anos. Em um esquema bastante simples, poderíamos visualizar esta sistemática

de acordo com a seguinte representação gráfica:

Ver Constituição Federal, artigo 30, I.

120

Figura 10 – Efetividade dos Instrumentos do Estatuto da Cidade

No caso investigado aqui, embora o Urbanizador Social tenha sido

previsto no Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano e Ambiental – PDDUA

de Porto Alegre (1999), somente em 2002, após um longo processo de

negociação – a princípio ocorrida internamente à Administração, mas depois

ampliada para um leque de diversos atores sociais - a Prefeitura de Porto Alegre

conseguiu construir um projeto de consenso para enviar à Câmara de

Vereadores regulamentando a matéria

. A discussão interna, capitaneada pela

Secretaria de Planejamento Municipal, envolveu quadros da Procuradoria Geral

do Município, da Secretaria Municipal de Obras e Viação, do Departamento

Municipal de Habitação, do Departamento Municipal de água e esgoto e,

finalmente, do Departamento de Esgoto Pluvial

. A preocupação era a de

Ilustração da autora

Ver lei municipal 9.162 / 2003, lei que regulamenta a parceria da Administração Municipal com os

empreendedores considerados Urbanizadores Sociais.

Composição de grupo de trabalho sobre o Urbanizador Social conforme Atas de reuniões realizadas no

ano de 2001. Fonte documental.

Constituição Federal

Estatuto da Cidade

Plano Diretor

Lei municipal específica

Figura 2

121

elaborar uma lei que fosse depois assumida pelo conjunto dos órgãos

municipais, sem restrições. Na prática, o debate se mostrou bastante difícil.

O Urbanizador Social é certamente um instrumento representativo de

uma reflexão feita pelo corpo técnico-político do governo sobre os limites de

muitos dos instrumentos e das políticas que vinham sendo implementadas ao

longo da sucessão de governos da Administração Popular. O instrumento foi

concebido para aumentar o escopo da Política Habitacional do município que,

como tantas outras cidades, vinha apostando, desde o início da década de 90, na

Regularização Fundiária de assentamentos autoproduzidos para fins de moradia

na cidade como o principal programa desta política habitacional. Cláudia

Damásio, gerente do Projeto Demonstrativo Urbanizador Social, comenta:

[...] o grau de irregularidade da ocupação dos

territórios urbanos exige das Administrações Públicas

uma nova postura. Muito mais do que simplesmente

apontar para uma requalificação das estruturas de

fiscalização cabe avaliar o processo que determinou a

progressão desta irregularidade;o reconhecimento de suas

causas pode apontar caminhos para a superação deste

problema. Mais do que aceitar, portanto, a informalidade

como forma de acesso à terra, é preciso analisar o papel

das políticas urbanas como possíveis indutoras de

processos de exclusão social

(DAMASIO,

2003, p. 309)

A tentativa do município de Porto Alegre com o “Urbanizador Social” foi

a de constituir um braço complementar da política habitacional da cidade,

fazendo com que para além de se garantir a segurança da posse e o direito à

moradia dos que moram irregularmente, se tivesse um repertório de

alternativas para que a população de baixa renda pudesse adquirir lotes no

mercado imobiliário de forma regular.

Em termos jurídicos, o município fez um movimento absolutamente

correto, dado que a nova ordem jurídico-urbanística brasileira representada

pelo advento do Estatuto da Cidade, apostou em uma série de instrumentos que

deverão ser adotados pelos municípios através dos planos diretores. para dar

122

eficácia ao princípio da função social da propriedade. Na fórmula brasileira,

portanto, o papel do ente municipal na concretização da função social da

propriedade é central, tanto na implementação de instrumentos

regulamentados pela lei, quanto pela elaboração de novos instrumentos

urbanísticos e jurídicos, desde que condizentes com as diretrizes da lei. No que

diz respeito à prevenção da produção irregular das cidades, por exemplo, o

Estatuto da Cidade que reconfigurou o direito de propriedade no Brasil reservou

aos municípios a competência para a formulação das políticas e instrumentos

que perseguissem este objetivo. Segundo o Estatuto da Cidade, compete aos

municípios dar eficácia às diretrizes de simplificação das normas edilícias e de

parcelamento do solo (previstas no inciso XV do artigo 2º)

bem como de

isonomia público-privado para a urbanização do solo (previstas no inciso XVI

do artigo 2º)

, por exemplo.

A fórmula do Urbanizador Social é bastante simples. Trata-se de uma

nova modalidade de parcelamento do solo, a ser realizada em parceria entre a

Administração Pública e um empresário privado, através de um procedimento

administrativo diferenciado que admite vantagens na tramitação e flexibilidade

nos padrões urbanísticos, dado que o parcelamento será destinado à população

de baixa renda, atendendo a um interesse da municipalidade e da coletividade.

Através do urbanizador social, portanto, o município de Porto Alegre buscou se

capacitar a estabelecer uma relação privilegiada com empreendedores privados

da cidade (e mesmo com aqueles que eram loteadores clandestinos), buscando

atraí-los para a regularidade através da oferta de incentivos para que os lotes

produzidos tivessem preços acessíveis à população de baixa renda. O

mecanismo parte da idéia de que estes incentivos são legítimos na exata medida

em que a Urbanização Social é função pública

que será desempenhada pelo

Art. 2º, XV – simplificação da legislação de parcelamento, uso e ocupação do solo e das normas

edilícias, com vistas a permitir a redução dos custos e o aumento da oferta dos lotes e unidades

habitacionais.

Art. 2º, XVI – isonomia de condições para os agentes públicos e privados na promoção de

empreendimentos e atividades relativos ao processo de urbanização, atendido o interesse social.

Gerardo Roger Fernandez ressalta que a legislação valenciana parte desta mesma fundamentação para o

instrumentos do Agente Urbanizador adotado pela cidade de Valência, na Espanha, como comentado. Ver

FERNÁNDEZ, Gerardo Roger – Novos Instrumentos Urbanos: mecanismos de reparcelamento e

123

particular em parceria com o Poder Público.

5.3 – Processo de formulação do instrumento

Durante o debate realizado internamente pela Administração, todavia,

tanto antes da aprovação da lei quanto depois, visando sua regulamentação via

decreto, a natureza e os limites (técnicos, jurídicos e éticos) dos incentivos a

serem concedidos ao urbanizador social foram objeto de muita polêmica.

Na análise documental de atas de reuniões realizadas entre dezembro de

2001 até o envio do projeto de lei para a Câmara de Vereadores em 2003,

evidenciam-se resistências especialmente da Secretaria de Meio Ambiente e da

Secretaria Municipal de Obras e Viação. As divergências centravam-se em

questões de mérito bastante importantes para que o projeto de lei fosse atrativo

aos empresários, tais como a inclusão da possibilidade de urbanização

progressiva como um dos atrativos da tramitação de projetos de parcelamento

do solo pela via do urbanizador social. Os representantes da Secretaria de Meio

Ambiente manifestavam-se contrários à possibilidade de urbanização

progressiva da praça bem como à flexibilização de itens como o mobiliário das

praças, por exemplo. Já a Secretaria de Obras também manifestava-se

contrariamente à proposta de que os projetos de parcelamento do solo

aprovados via urbanizador social pudessem ter pavimentação progressiva,

segundo um cronograma aprovado pela municipalidade e anexo ao Termo de

compromisso a ser firmado pelo empreendedor.

Embora as divergências fossem aparentemente pequenas, centraram-se

em itens considerados estratégicos para o sucesso do instrumento. Segundo o

depoimento de membros da equipe do Projeto Urbanizador Social que tivemos

compensação fundiário-imobiliária, in ABRAMO,Pedro (org.) – Cidades em transformação: entre o

plano e o mercado – experiências internacionais de gestão do solo urbano, Rio de Janeiro, Observatório

Imobiliário e de políticas de solo, 2001.

124

oportunidade de entrevistar

, estas divergências que aparentemente eram de

conteúdo, revelavam, no fundo, uma resistência ao próprio instrumento

proposto, por parte de quadros técnicos ligados a órgãos com responsabilidades

no licenciamento dos projetos de loteamento. Descrentes do Urbanizador Social

como um novo modelo para a gestão e controle do parcelamento do solo urbano

e, sobretudo, temerosos em flexibilizar, por lei municipal, aspectos

estabelecidos como exigências por leis federais como a lei 6.766/79, os

representantes destas secretarias foram porta-vozes, na discussão interna feita

pela municipalidade, de uma visão conservadora do Planejamento Urbano,

caracterizada pela reverência às formas em detrimento do conteúdo. Em última

instância, o debate realizado foi bastante revelador da disputa entre diferentes

formas de conceber a política urbana e a gestão da política habitacional,

havendo de um lado uma postura tradicional e leal a uma concepção

administrativista e meramente expectadora e/ou homologadora das iniciativas

do mercado imobiliário, e, de outro lado, uma concepção alinhada ao Direito

Urbanístico emergente a partir da promulgação do Estatuto da Cidade, que

propõe uma ordem jurídico-urbanística em que o poder público tem um papel

muito mais proativo no Planejamento Urbano, especialmente com o fim de

tutelar as funções sociais da cidade e da propriedade e garantir o direito à

moradia.

Após um acirrado debate, marcado por uma forte disputa interna,

prevalece uma visão mais inovadora da Política Urbana, fortalecida

internamente pelo apoio que o “Projeto Urbanizador Social” recebe de

instituições como o Lincoln Institute of Land Policy, que se interessa pelo

instrumento e passa a acompanhar de perto a tramitação da lei do urbanizador

social. Assim, o projeto de lei que é enviado para a Câmara de Vereadores acaba

incorporando algumas das propostas que representavam maior avanço na

gestão do parcelamento do solo urbano, embora o cotejo das propostas

originalmente formuladas e do texto finalmente aprovado, revele que a

municipalidade buscou construir um consenso capaz de agradar não apenas a

Entrevista concedida à autora em 10/10/2006 por Jacqueline Menegassi, arquiteta e urbanista

integrante da equipe do Projeto Urbanizador Social e gerente do mesmo projeto no ano de 2004 .

125

todos os setores internos à Administração, mas também a empresários,

vereadores, cooperativas habitacionais e entidades técnicas como o IAB- RS

5.4 Um novo olhar para o parcelamento do solo

Pela normativa finalmente aprovada, na parceria com o Urbanizador

Social, a Prefeitura pode assumir diferentes compromissos, conforme o caso.

Examinemos a redação do artigo 5º da lei 9.162/03, que estabelece as

obrigações do poder público municipal na parceria com o urbanizador social:

Art. 5º Para realização da parceria, o Município

compromete-se a:

a) vistoriar a gleba para verificar se é passível de realização da

parceria com vistas à urbanização social;

b) analisar e emitir parecer justificado sobre o interesse do

Município no empreendimento;

c) analisar as planilhas de custos e o perfil socioeconômico dos

futuros adquirentes, a fim de avaliar se a finalidade da parceria

- produção de Habitação de Interesse Social - HIS - está sendo

cumprida;

d) restringir as garantias a que se refere o art. 147 da Lei

Complementar nº 434, de 1º de dezembro de 1999 (Plano

Diretor de Desenvolvi-mento Urbano Ambiental - PDDUA), a

30% (trinta por cento) da área total de lotes do

empreendimento;

e) priorizar a tramitação administrativa, visando à

agilização da aprovação do empreendimento;

f) possibilitar a urbanização parcial e/ou progressiva

do empreendimento;

Fontes documentais (Ata do seminário e lista de presenças) dão conta da realização de Seminário para

debater o conteúdo da lei, realizado na Comissão de Urbanismo, Trabalho e Habitação (CUTHAB), da

Câmara de Vereadores, com ampla representação, no dia 17/09/2002. Do cotejo entre as propostas

realizadas durante o seminário e o projeto de lei enviado à Câmara pelo Poder Executivo, vê-se que

muitas das propostas apresentadas durante o seminário foram incorporadas pelo Governo.

Exemplificativamente, menciona-se a possibilidade de a contrapartida do empreendedor vir na forma de

um desconto no preço final do lote, proposta apresentada no seminário pelo SINDUSCON – Sindicato

das Indústrias da Construção Civil do Rio Grande do Sul.

126

g) gravar a gleba como Área Especial de Interesse

Social, bem como propor a alteração do regime urbanístico,

quando possível e necessário, com a devida anuência do Poder

Legislativo, de acordo com o disposto no art. 78, inciso II, da Lei

Complementar nº 434, de 1999;

h) atender a todas as exigências constantes do Termo de

Compromisso. (PORTO ALEGRE, 2003, grifos nossos)

Da análise da lei resta claro que a proposta do instrumento não é a de

haver um único modelo de urbanizador social, mas antes um novo olhar para as

propostas de parcelamento do solo e urbanização que tramitem pela via do

Urbanizador Social, havendo uma abertura para a tomada de diferentes

decisões em cada caso concreto, considerando as necessidades e especificidades

de cada caso. A lei traz, portanto, alternativas de flexibilização a serem

decididas e adotadas em cada situação no livre exercício do poder discricionário

do gestor , considerando as circunstâncias do caso concreto.

Além de agilizar a tramitação dos expedientes administrativos dos

urbanizadores sociais, admitir padrões urbanísticos diferenciados nos projetos

e permitir que a urbanização do loteamento se dê de forma progressiva,

eventualmente, o município poderá autorizar a transferência e/ou alienação do

potencial construtivo referente às áreas que serão objeto de destinação de áreas

públicas decorrentes do parcelamento, como estímulo à urbanização social.

Estas vantagens poderão ser acordadas caso a caso, embora a lei tenha dado às

mesmas um tratamento genérico. Todas são medidas consideradas importantes

na diminuição dos custos do empreendimento, contribuindo para a diminuição

do preço final do lote, objetivo maior da lei.

Uma das preocupações presentes na discussão sobre o parcelamento do

solo pela vida da parceria da municipalidade com o urbanizador social foi o

tema das tipologias habitacionais. A partir das descobertas de Pedro Abramo em

estudos sobre o mercado imobiliário informal no Rio de Janeiro, percebeu-se a

importância de se ter flexibilidade nas tipologias sugeridas, ou o modelo do

127

urbanizador social não seria competitivo com a liberdade urbanística de que

desfrutam os moradores de favelas. Segundo Abramo:

[a] característica de liberdade de construção na

favela é interessante, pois nos permite sugerir que os

preços do mercado imobiliário nas favelas incorporam

essa variável de ‘liberdade urbanística’. ( ABRAMO, 2003,

p. 216)

Visando fugir de padrões e parâmetros urbanísticos e arquitetônicos

muito rígidos e elitistas, incapazes de atrair a potencial demanda social do

urbanizador social, a equipe do projeto realizou um estudo em loteamentos

irregulares e vilas de Porto Alegre, com o objetivo de “disponsibilizar um

conjunto de possibilidades tipológicas para desenhos de assentamentos

urbanos de interesse social, desde a escala da unidade habitacional até o tecido

urbano

.” Este estudo resultou em um “Repertório de Tipologias” que

procurou também auxiliar os técnicos municipais na negociação com os

empreendedores urbanizadores sociais em torno de estudos de viabilidade

urbanística e de projetos de parcelamento do solo pela via da urbanização social,

já que o mesmo sugere diretrizes de uso e ocupação, bem como de tipologias, de

qualificação dos projetos, de padrões e de infra-estrutura. Seria realmente uma

ingenuidade pensar que projetos tradicionais seriam atrativos para

consumidores de baixa renda e que tem procurado na informalidade, dentre

outras coisas, uma flexibilidade maior na produção social e cultural do Habitat

do que aquela que encontra nos loteamentos formais.

A fim de ilustrar e registrar aqui a riqueza da discussão produzida ao

longo da construção deste levantamento de tipologias, juntamos a seguir alguns

dos padrões sugeridos pelo Repertório de tipologias tanto para os lotes

produzidos na parceria poder público / urbanizador social, quanto para os

desenhos de quadras dos loteamentos

BABOT, Lorena (Coord.). Referências tipológicas para o instrumento do urbanizador social. Porto

Alegre: Prefeitura Municipal de Porto Alegre; Lincoln Institute of Land Policy, 2004, p. 2.

Todas as ilustrações provenientes do livro “Repertório de Tipologias”, citado. Ver um maior número de

estudos e propostas de tipologias em BABOT, Lorena (Coord.). Referências tipológicas para o

instrumento do urbanizador social. Porto Alegre: Prefeitura Municipal de Porto Alegre; Lincoln Institute

of Land Policy, 2004, Propostas de Diretrizes e Padrões, in fine. Disponível em

<www.urbanizadorsocial.org.br>

128

Figura nº 11 – Tipologias de lotes de 75mts

129

Figura nº 12 – Tipologias de lotes de 140 mts

130

Figura nº 13 – Tipologias de quadras: malha fechada.

131

Figura nº 14 – Tipologias de quadras: malha mista

132

A lei do urbanizador social previu ainda uma outra possibilidade de

facilidade a ser autorizada ao empreendedor quando estiver tramitando o seu

projeto pela via do Urbanizador Social: o pagamento, pela municipalidade, de

estudos ambientais e/ou de projetos complementares, conforme dispõe o §1º do

artigo 5º, com a seguinte redação:

§ 1º - Quando, dentro do exercício do seu poder

discricionário, o Município assumir a responsabilidade pelos

estudos ambientais e/ou projetos urbanísticos e

complementares, estes deverão ser selecionados de acordo com

o disposto na Lei Federal nº 8.666, de 21 de junho de 1993, e a

partir de critérios definidos por decreto regulamentador,

garantindo a participação no certame licitatório tão somente de

profissionais legalmente habilitados.

A redação deste artigo foi bastante debatida nos seminários preparatórios

á aprovação da lei do Urbanizador Social. Por um lado, havia uma compreensão

de consenso de que os estudos ambientais solicitados pela municipalidade

encarecem o projeto e, consequentemente, o preço final do lote. Em que pese o

acordo de que a lei deveria incidir sobre esse item a fim de baratear custos,

houve um temor por parte de órgãos de classe como o IAB – Instituto dos

Arquitetos do Brasil, de que a inclusão deste dispositivo fosse implicar uma

diminuição do mercado de trabalho dos profissionais de arquitetura e

urbanismo. A argumentação apresentada pelo IAB dizia que os estudos

acabariam sendo feitos por profissionais concursados da própria

municipalidade, retirando do mercado de trabalho uma das atividades

tradicionalmente desenvolvidas pelos arquitetos no exercício regular da

profissão (estudos ambientais e projetos complementares). Diante deste temor,

o IAB apresentou uma emenda à redação da lei que previu um processo

licitatório nos casos em que o município pretenda fazer o pagamento dos

estudos ambientais e/ou projetos técnicos

Informação de fonte documental: Ata do Seminário para debater o conteúdo da lei, realizado na

Comissão de Urbanismo, Trabalho e Habitação (CUTHAB) da Câmara de Vereadores, no dia

17/09/2002.

133

5.5 .Contrapartidas do empreendedor

Visando estabelecer um equilíbrio com as facilidades que receberão (e

que serão decididas caso a caso) na parceria com o poder público, os

empreendedores caracterizados como “urbanizadores sociais”, segundo a lei,

também devem oferecer uma contrapartida pelas prerrogativas que seus

projetos concretamente usufruírem após celebração do acordo com o Poder

Público. Vejamos a redação do artigo do artigo 8º e de seu parágrafo único:

Art. 8º Para a realização da parceria, o empreendedor,

denominado Urbanizador Social, compromete-se a:

a) realizar a urbanização progressiva, na forma acordada no

Termo de Compromisso;

b) apresentar planilha do custo do empreendimento,

demonstrando a relação entre o valor nele investido e o custo

para os adquirentes;

c) apresentar planilha com o perfil socioeconômico dos

adquirentes;

d) destinar uma contrapartida ao Município, em valor

previamente acordado pelos parceiros, na forma constante do

Termo de Compromisso;

e) produzir lotes ou unidades habitacionais a preço compatível

com a urbanização social, conforme acordado no Termo de

Compromisso;

f) atender a todas as exigências constantes do Termo de

Compromisso.

Parágrafo único. Para efetivação do previsto na alínea

"d" deste artigo, serão admitidas, alternativamente, as

seguintes contrapartidas:

a) repasse ao Poder Público de um percentual dos lotes

produzidos;

b) comercialização direta de parte dos lotes com

adquirentes indicados pelo Poder Público;

c) doação de terreno a ser destinado a outras finalidades

públicas;

d) construção de equipamentos públicos urbanos,

comunitários ou de geração de renda;

134

e) conversão do valor da contrapartida em abatimento

no preço final dos lotes, de tal forma que seja compatível

com a renda das famílias que compõem a demanda habitacional

prioritária, nos termos do art. 22, § 3º, da Lei Complementar nº

434, de 1999. (PORTO ALEGRE, 2003, grifo nosso)

A estratégia de implantação do instrumento previu, portanto, em um

cenário ideal de implementação, uma rica combinação de diretrizes,

instrumentos e movimentos do Poder Público:

• Parceria público-privado na produção de lotes regulares a preço

compatível com a baixa renda.

• Combate à irregularidade através de campanhas de esclarecimento

público acerca dos malefícios urbanos e ambientais do lote clandestino.

• Captação das mais valias geradas pelos investimentos públicos,

aumentando a equidade na distribuição dos ônus e benefícios do

processo de urbanização da cidade.

• Indução urbanística da ocupação, uso e parcelamento do solo urbano

pela via do urbanizador social em áreas previamente indicadas para fins

de urbanização.

• Mecanismos inovadores para o financiamento da produção de habitação

de interesse social.

• Aplicação de instrumentos de intervenção urbana previstos no Estatuto

da Cidade visando o cumprimento da função social da cidade e da

propriedade.

5.6 Conflitos e obstáculos à inovação

Evidentemente, o novo instrumento trouxe uma série de desafios,

portanto, à Prefeitura de Porto Alegre. Para além da lei, a construção de um

processo de gestão para esse instrumento representou uma verdadeira

“revolução” na cultura política e administrativa. Segundo Jacqueline

135

Menegassi

O urbanizador social ainda está longe de ser uma

unanimidade dentro da Prefeitura Municipal de Porto

Alegre, ou mesmo dentro da Secretaria de Planejamento.

Não somente as inovações introduzidas configuram

práticas de gestão que necessitam ser melhor

compreendidas e integradas às rotinas de aplicação da

legislação de uso do solo (...), mas especialmente porque

as ações necessárias à implementação do urbanizador

social introduzem, efetivamente, fundamentos da função

social da propriedade, alterando as relações até então

estabelecidas com o setor privado

(MENEGASSI, 2006, p.

142)

Para além das questões técnicas, em parte superadas pela própria

aprovação da lei, persistiu sempre no debate uma resistência de fundo,

perfeitamente identificada por Jacqueline ao mencionar que o urbanizador

social introduz “fundamentos de função social da propriedade”, que alteram

partes estruturais do modelo de planejamento urbano tradicional. De fato, outro

ponto que representou polêmica no debate interno da regulamentação da lei via

decreto, foi o modelo de gestão administrativa de um processo envolvendo

novas regras para o parcelamento do solo. Segundo as regras do Plano Diretor

em vigor (PORTO ALEGRE, 1999) , os projetos de “loteamentos com

urbanizador social”, são considerados empreendimentos de impacto urbano de

primeiro nível

e, conforme decreto regulamentador do Plano Diretor,

deveriam ser analisados pela CAUGE – Comissão de Análise Urbanística e

Gerenciamento. A equipe do projeto Urbanizador social, todavia, pretendia a

criação de uma nova comissão com atribuições ligadas especificamente à análise

dos projetos de urbanizador social, visando dar maior celeridade à tramitação

adminitrativa e um olhar diferenciado para os casos que envolvessem o novo

instrumento.

Segundo se pode verificar em fontes documentais tais como atas de

reuniões realizadas à época do debate interno sobre os conteúdos do decreto

regulamentador da lei, uma comissão específica para análise dos casos

Jacqueline Menegassi foi a primeira gerente do projeto Urbanizador Social.

Ver artigo 61, lei complementar 434/99

136

envolvendo Urbanizador Sociais chegou a ser proposta, com o nome de CAUGE

– HIS “Comissão de Análise Urbanística e Gerenciamento da Habitação de

Interesse Social”. Pela proposta, a CAUGE – HIS teria como atribuição, dentre

várias outras, “tutelar a parceria público-privada assessorando o empreendedor

na tramitação do projeto”

. Tal proposição, todavia, não obteve consenso à

época da elaboração do decreto, especialmente por retirar uma parcela do poder

conferido à CAUGE, sendo percebida por alguns membros da tradicional

CAUGE como uma tentativa de esvaziamento da Comissão.

De fato, trabalhar em “parceria” é absolutamente distinto do rotineiro

movimento do poder público, restrito à mera “aprovação” de projetos

urbanísticos de parcelamento. Requer uma estrutura de gerenciamento e

negociação que não tem paralelo no município. Além disso, a Prefeitura

precisaria montar um banco de dados sobre o mercado imobiliário da cidade

que lhe permita negociar com maior conhecimento de causa, ressaltando-se que

esta é hoje uma vasta lacuna no sistema de informações municipal. E,

sobretudo, o município precisaria testar o instrumento em empreendimentos

piloto que pudessem alavancar uma produção de loteamentos em escala pela via

do urbanizador social, pois não há possibilidade alguma de produzir impacto

sobre a irregularidade sem uma oferta de lotes minimamente competitiva que se

dê pela via deste instrumento.

Todos esses movimentos necessários à consolidação e eficácia do

instrumento do Urbanizador Social se potencializaram sobremaneira com a

celebração, em 2003, de um convênio entre a Prefeitura de Porto Alegre e o

Lincoln Institute of Land Policy, pelo qual o Lincoln Institute apoiou um

"Projeto Demonstração" no município, visando acelerar a implementação do

instrumento no âmbito municipal. Uma equipe de expertos foi contratada, e o

projeto deslanchou. Durante um ano e meio de vigência do convênio, projetos

urbanísticos foram propostos e discutidos pela municipalidade, a lei foi

regulamentada através de Decreto, técnicos municipais foram capacitados,

Ata de reunião de comissão interna à municipalidade encarregada de elaborar a proposta de decreto

regulamentador do urbanizador social, datada de 20/10/2003 (mimeo).

137

eventos públicos de discussão sobre o tema foram realizados, um banco de

dados com informações sobre o mercado imobiliário foi montado, um cadastro

de empreendedores e proprietários foi estruturado, zonas aptas a receber a

urbanização social foram indicadas pela municipalidade e publicamente

divulgadas.

Evidentemente, este não foi um processo sem conflitos, mas certamente o

instrumento do urbanizador Social viveu o seu auge durante o período em que

esteve vigente o Convenio entre o Lincoln Institute of Land Policy e a Prefeitura

de Porto Alegre. Como houve uma profissionalização de pessoas dedicadas

exclusivamente ao projeto Urbanizador Social, a capacidade da municipalidade

em priorizar o projeto foi incrementada de uma maneira extraordinária, que

certamente não teria sido observada sem a realização do referido convênio.

5.7 – Territorialização do instrumento

Visando evitar a fragmentação de iniciativas isoladas no território

municipal, a equipe do Urbanizador Social fez dois movimentos importantes tão

logo a lei foi aprovada pela Câmara Municipal: (i) estruturou um cadastro de

proprietários e de empreendedores interessados em produzir pela via do

instrumento do Urbanizador Social e (ii) indicou regiões, no território

municipal, aptas a receber empreendimentos pela via do urbanizador social. Os

dois movimentos foram previstos pela própria lei. Diz o artigo 3º da lei

9.162/03:

Art. 3º O Urbanizador Social é o empreendedor

imobiliário cadastrado no Município, interessado em realizar

empreendimentos de interesse social em áreas identificadas

pelo Poder Público como aptas a receber habitação e em

desenvolver parceria visando à produção de habitação de

interesse social.

§ 1º - O Município manterá um Cadastro Municipal de

Urbanizadores Sociais - CMUS, resultante de análise

técnica e idoneidade financeira do empreendedor, pessoa física

ou jurídica. (PORTO ALEGRE, 2003, grifo nosso)

138

De outra parte, a indicação das áreas da cidade aptas para receber

empreendimentos de urbanização social é parte importante de uma estratégia

de indução à produção de habitação de interesse social em áreas bem

localizadas na cidade e bem dotadas de infra-estrutura. As regiões indicadas já

tinham, pelo modelo espacial do Plano Diretor, uma zoneamento favorável, já

que das três porções do território indicadas para receber projetos de

urbanização social, duas se localizavam em zonas de “potencial intensivo”, ou

seja de ocupação potencialmente intensiva. Segundo as regras do Plano Diretor

da Cidade, as zonas “com potencialidade intensiva” são assim definidas dentre

as Zonas de Uso:

Art. 32 - As Zonas de Uso representam parcelas do

território municipal, propostas com as mesmas características,

em função de peculiaridades a serem estimuladas nas seguintes

categorias:

(...)

XII - Área com Potencial de Intensiva -

corresponde às zonas que apresentam, pela sua localização

espacial e usos preexistentes, condições de integração à área

intensiva mediante demonstração de interesse por parte

do urbanizador em realizar projeto habitacional de

interesse social, sendo seu regime definido em função do

entorno, respeitando, sempre, os condicionantes do patrimônio

natural. (PORTO ALEGRE, 1999, grifos nossos)

Esta zona de uso com potencial de intensiva foi inserida no modelo

espacial do Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano e Ambiental de Porto

Alegre visando evitar os câmbios de uso que frequentemente são realizados nas

cidades brasileiras, aportando alta lucratividade para o proprietário, sem

captação de plus-valias para a municipalidade e sem qualquer controle sobre o

destino social do terreno transformado em urbano. No caso das “áreas com

potencial intensivo”, a municipalidade pretendeu, efetivamente, controlar a

transformação do rural (ocupação rarefeita) para o urbano, garantindo uma

destinação de interesse social para os terrenos incorporados à zona de ocupação

intensiva.

Foi justamente em algumas das regiões em que o modelo espacial do

139

Plano Diretor definia o uso potencialmente intensivo que foram indicadas áreas

para fins de urbanização social, em um movimento coerente com o modelo

espacial do Plano Diretor e altamente potencializador do instrumento do

Urbanizador Social.

Na lei 9.162/03, regulamentadora do Urbanizador Social, o artigo 7º

determina o procedimento:

Art. 7º O Município indicará áreas nas quais as

condições geográficas, topográficas, ambientais e de

infra-estrutura urbana estão aptas a receber

empreendimentos de urbanização social, tendo em vista

as estratégias e o modelo espacial previsto na Lei

Complementar nº 434, de 1999.

Parágrafo único. O Município publicará edital de

chamamento público dos proprietários de glebas

atingidas pela indicação de áreas referidas no "caput", a fim de

estruturar um cadastro das propriedades prioritárias para fins

de intervenção através do Urbanizador Social. (PORTO

ALEGRE, 2003, grifos nossos)

A lei determinou ainda, como se vê da redação acima, a publicação de

um edital de chamamento dos proprietários de glebas situadas no perímetro das

áreas indicadas para fins de urbanização social. Este edital também foi

publicado

, embora bem mais tarde, e já no fim do governo da Frente Popular,

o que diminuiu fortemente o seu impacto e crédito como política pública. A

idéia original era estruturar, ao lado do CMUS – Cadastro Municipal de

Urbanizadores Sociais, um cadastro de proprietários de glebas em regiões

indicadas para urbanização social. Com isto pretendia se ter dois cadastros que

pudessem ser “cruzados”, fazendo nascer novas parcerias entre proprietários e

empresários para fins de urbanização social.

Na página seguinte, apresentamos um mapa em que estas regiões

indicadas pelos estudos conjuntos de técnicos de diferentes órgãos municipais

estão demarcadas. Conforme salientado, as áreas indicadas para fins de

urbanização social são também aquelas que o plano diretor indica como áreas

O edital de chamamento dos proprietários de glebas atingidas pela indicação de áreas indicadas para

fins de urbanização social foi publicado em 15/12/2004.

140

de “potencial intensivo”. Em algumas das regiões indicadas, havia já uma

disputa claramente iniciada sobre o destino dos territórios, disputa esta travada

entre o modelo proposto pela municipalidade e as propostas formuladas pelos

agentes econômicos e proprietários da região, que protocolavam projetos para

camadas de renda mais alta, contrariando a sistemática proposta pelo Plano

Diretor. É o que comenta Ana Lúcia Fialho:

Frente ao desafio de promover e garantir espaços

adequados na cidade para moradia da população mais

pobre, via mercado, o Projeto Demonstrativo Urbanizador

Social encontrou uma grande barreira – a dinâmica atual

do mercado imobiliário, cuja tendência em relação a

novos projetos e à realização de investimentos poderá

resultar no fechamento deste mercado para projetos de

urbanização social. Esta dinâmica diz respeito

basicamente à canalização de novos investimentos para as

demandas de renda mais alta, em detrimento de projetos

vinculados às camadas de renda mais baixa. Este processo

se revela no desenvolvimento recente de projetos de

urbanização para camadas de renda média em áreas

periféricas da cidade e nos preços praticados por este

mercado. Em outras palavras, a grande barreira colocada

pelo mercado se materializa m dois problemas: preços

elevados do solo urbanizado e concorrência por terras

entre projetos para camadas de renda mais elevada e

projetos de interesse social

(FIALHO,

2006, p. 108.)

A região mais emblemática deste conflito e/ou disputa comentado por

Ana Fialho, é a região da Lomba do Pinheiro, graficada como área 2 no mapa a

seguir, no qual todas as áreas indicadas estão localizadas no mapa de Porto

Alegre. Nas páginas seguintes foram incluídos mapas detalhados de cada uma

das três regiões indicadas para fins de urbanização social, a fim de demonstrar

os critérios utilizados na indicação das áreas, bem como as características da

ocupação existente

A totalidade dos memoriais descritivos de cada uma das áreas indicadas para fins de urbanização social

pode ser conhecida no site do projeto do Urbanizador Social. Ver: <http://www.urbanizadorsocial.org.br>

141

Figura nº15 - Regiões indicadas para fins de urbanização social:

Fonte: PREFEITURA DE PORTO ALEGRE, Secretaria de Planejamento, Projeto Urbanizador Social. Estudos

locacionais: áreas prioritárias para fins de urbanização social. <http://www.urbanizadorsocial.org.br>

142

Figura nº 16 – Detalhamento da área 1, com setorização própria para a

região da Edgar Pires de Castro, no limite do bairro

Restinga.

Fonte: PREFEITURA DE PORTO ALEGRE, Secretaria de Planejamento, Projeto Urbanizador Social. Estudos

locacionais: áreas prioritárias para fins de urbanização social. < http://www.urbanizadorsocial.org.br>

143

Figura nº 17 Detalhamento da área nº 2 – Lomba do Pinheiro.

Fonte: PREFEITURA DE PORTO ALEGRE, Secretaria de Planejamento, Projeto Urbanizador Social. Estudos

locacionais: áreas prioritárias para fins de urbanização social. < http://www.urbanizadorsocial.org.br>

144

Figura nº 18 - Detalhamento da área nº 3:Eixo Protásio Baltazar

Fonte: PREFEITURA DE PORTO ALEGRE, Secretaria de Planejamento, Projeto Urbanizador Social. Estudos

locacionais: áreas prioritárias para fins de urbanização social. < http://www.urbanizadorsocial.org.br>

145

A indicação das áreas, vista a posteriori, não revela a riqueza do processo

de seleção desses territórios e, visualmente, pode induzir o intérprete em erro.

Lorena Babot, urbanista que participou da equipe do projeto do Urbanizador

Social e da seleção das áreas comenta:

Uma questão que muitas vezes foi questionada é o

fato de todas as áreas [indicadas] serem periféricas.

Contudo, considera-se que, se por um lado estas áreas são

economicamente mais acessíveis, não se constituem em

territórios de exclusão, tendo em vista que Porto Alegre

cada vez mais se consolida como uma cidade miscigenada

e, desta forma, dispõe de centros que complementam os

serviços do centro principal, minimizando os custos de

deslocamento

(BABOT, 2006, p. 154)

A análise da indicação das áreas para urbanização social é também

reveladora da intenção do município de enfrentar a disputa do território com

projetos oriundos de outras faixas de renda, já que na área 1, correspondente à

região da Edgar Pires de Castro (Mapa nº 3, supra) , por exemplo, não há

“potencial intensivo”, e um dos setores (setor 1) já se mostrava com alguma

estruturação ao tempo da indicação realizada pelo município. O mesmo pode

ser dito em relação à área 2, correspondente à Região da Lomba do Pinheiro, na

qual o setor 1 se situa junto à área urbana de ocupação intensiva e onde

proprietários de grandes áreas protocolaram projetos solicitando a aprovação de

condomínios fechados (desprezando o modelo espacial do plano diretor). Já na

área 3 (Eixo Protásio- Baltazar) o conflito que se coloca em relação à proposta

da municipalidade de destinar aquela região para a urbanização de interesse

social, é claramente a retenção especulativa de imóveis situados em áreas que

ainda se valorizarão muito, em função de mais valias geradas por obras viárias

que se realizam na região.

Embora a leitura dos significados políticos da indicação das áreas possa

ser feito ex post, o processo de indicação das mesmas também gerou debate no

âmbito interno da Administração. Segundo Jacqueline Menegassi:

146

A definição de áreas da cidade consideradas aptas

para a localização dos empreendimentos de urbanização

social permitiu a discussão sobre o modelo espacial,

expansão da malha urbana e os processos de valorização

da terra. No conjunto dos atores institucionais, todos

concordam com a competência pública na indicação das

áreas para aplicação do instrumento. Mas parte

significativa do corpo técnico faz o enfrentamento à

adoção de estratégias indutoras da ocupação territorial e

redistributivas dos benefícios da urbanização,

especialmente quando isto interfere em determinados

nichos do mercado privado e das apropriações privadas

das mais valias urbanas

(MENEGASSI, 2006, p. 142)

Os movimentos institucionais que são publicamente assumidos como

“política urbana”, portanto, são o resultado de uma disputa interna na qual a

nova ordem jurídico-urbanística está longe de ser um consenso. Em função

dos claros conflitos que emergem quando a municipalidade faz o instrumento

“baixar” no território, uma reflexão amadurecida pela equipe que gerenciou a

implementação do instrumento no município, evidenciada através de

entrevistas, é a de que o instrumento do Urbanizador Social, por si só, não seria

capaz de operar qualquer mudança na dinâmica de produção do urbano em

Porto Alegre. Enquanto o instrumento está meramente vigente, ele tem apenas

eficácia jurídica (ou seja, pode ser aplicado). Quando a municipalidade passa a

indicar as áreas do território em que o instrumento do urbanizador social

deverá ser aplicado, todavia, a situação muda de figura, pois a efetividade do

instrumento fica mais próxima e os proprietários das áreas sentem seus poderes

oriundos do direito de propriedade efetivamente diminuídos pela iniciativa do

poder público.

A posição dos proprietários, todavia, é bastante curiosa, pois seria falso

dizer que os proprietários tenham se posicionado em bloco e de forma

homogênea contra o instrumento. Uma boa parte deles, ao contrário, viu no

instrumento e na flexibilidade que ele podia trazer ao projeto, a possibilidade de

finalmente poder parcelar áreas que apresentavam problemas para o

parcelamento tradicional, via lei federal 6766/79. Ao longo da trajetória do

projeto urbanizador social, vários projetos pilotos foram protocolados e

negociados pela equipe do urbanizador social. Segundo quadro organizado por

147

Jacqueline Menegassi

, 14 áreas foram objeto de trabalho visando à

implantação de projetos de urbanização social, cada um deles chegando a um

estágio mais ou menos avançado de debate sobre quais contrapartidas os

proprietários assumiriam em favor da urbanização social e quais as vantagens

que o poder público daria ao proprietário na parceria público privada. Dado

que foge aos objetivos deste trabalho conhecer em detalhe cada um dos

loteamentos que tramitaram pela lei do urbanizador social, trazemos apenas o

mapa disponibilizado pela equipe do projeto Urbanizador Social em que se pode

visualizar, no território de Porto Alegre, a distribuição espacial dos mesmos,

inclusive tendo em vista a indicação das áreas para fins de urbanização social.

Segundo a lei do Urbanizador Social a indicação das áreas prioritárias

para fins de urbanização social apenas aponta a prioridade pública,

considerando a infra-estrutura instalada e as características do território, não

excluindo a apreciação de projetos de parcelamento com urbanização social e7m

outras regiões da cidade. É o que mostra o mapa a seguir, em que todos os

projetos piloto examinados pela equipe do Urbanizador Social estão graficados

no mapa de Porto Alegre.

Tabela detalhada disponível em MENEGASSI, Jacqueline. Reconhecendo a trama e articulando atores

na produção e no acesso à terra urbanizada. In: DAMÁSIO, Cláudia Pilla (Org.). Urbanizador Social: da

informalidade à parceria. Porto Alegre: Livraria do Arquiteto, 2006, pg. 134/135.

148

Figura nº 19 – Localização dos projetos piloto do Urbanizador

Social

Fonte: PREFEITURA DE PORTO ALEGRE. Secretaria do Planejamento Municipal. Projeto

Urbanizador Social Disponível em <http://www.urbanizadorsocial.org.br> . Acesso em

15/07/2007.

149

Conforme entrevistas realizadas com membros da equipe do projeto, 14

áreas chegaram a funcionar como “projetos piloto” na escala micro, enquanto a

indicação de áreas prioritárias para urbanização social tentava uma intervenção

macro no território da cidade em uma estratégia de intervenção combinada em

escala macro e micro

. A título de ilustração da importância dos projetos piloto

para a própria consolidação conceitual do instrumento, trazemos o exemplo de

um dos projetos de parcelamento do solo que mais avançou, o loteamento

residencial Paraíso (área 10 no mapa acima). Juntamos a seguir o Estudo de

Viabilidade Urbanística do “Loteamento residencial Paraíso”, que gerou grande

debate no âmbito interno do governo, revelando divergências entre a equipe do

Projeto Demonstrativo Urbanizador Social e técnicos de carreira das várias

secretarias e órgãos técnicos da prefeitura. Os conflitos giraram em torno de

muitos temas, tanto técnicos quanto políticos.

Figura nº 20 – Estudo de Viabilidade Urbanística para Loteamento

Residencial Paraíso

Fonte: PREFEITURA DE PORTO ALEGRE. Secretaria do Planejamento Municipal. Projeto

Urbanizador Social<http://www.urbanizadorsocial.org.br> . Acesso em 28/07/2007.

Informação repassada pela arquiteta Jacqueline Menegassi, arquiteta e urbanista integrante da equipe

do Projeto Urbanizador Social , em Entrevista concedida à autora em 10/10/2006.

150

Segundo relata a urbanista Lorena Babot, da equipe do urbanizador

social:

A gleba [com 5,5 ha de área] está localizada dentro

do perímetro indicado no edital de área prioritárias, seu

regime urbanístico é adequado, não possuindo restrições

significativas quanto à caracterização ambiental. Porém,

para nossa surpresa,os problemas surgiram no campo da

gestão, pois além do preconceito existente por parte dos

empreendedores que dominam o mercado em relação às

parcerias públicas com empreendedores que atuam na

margem da legalidade, existe um receio enorme por parte

do próprio setor público de formar parceria com quem

atuou informalmente de alguma maneira. (...) Até chegar

à proposta [de viabilidade urbanística] passamos por um

percurso de discussão tipológica que ultrapassou as

questões do desenho

. (BABOT, 2006, p. 172-174.)

O relato da arquiteta demonstra a intensa negociação realizada em cada

projeto piloto concreto, a fim de garantir a tramitação dos projetos via

urbanizador social, enfrentando inclusive o preconceito de uma tradição de

planejamento elitista e conservadora, presente tanto no meio empresarial

quanto no âmbito interno da Administração pública. A proposta de flexibilizar

os padrões de parcelamento, inovar as tipologias e reduzir o tamanho dos lotes,

mantendo a qualidade arquitetônica das propostas, inclusive como forma de

competir com a produção dos loteamentos irregulares, não foi consensual no

governo. Da mesma forma, embora se admitisse inclusive na justificativa do

projeto de lei a intenção de tentar atrair o loteador que atuava na irregularidade,

em casos concretos, como o do “Loteamento Residencial Paraíso”, uma cultura

administrativista e uma concepção mais tradicional aflorou de forma muito

clara dentre os técnicos municipais. A urbanista Lorena Babot, analisando os

conflitos então ocorridos, analisa sua gravidade com as seguintes palavras:

Este conflito constituiu-se em um sinal de alerta

com relação à legitimidade que o instrumento teria

atingido na sociedade e no poder público até então. De

fato, as dúvidas com relação à pertinência de uma parceria

com um loteador deste tipo no marco da urbanização

social contrariam a essência do instrumento, que teve

como princípio fundamental incorporar os agentes

151

envolvidos na informalidade e, com isto, frear a produção

informal. Do ponto de vista da sociedade, reconhece-se

que a resistência manifestada pelo setor empresarial

revela uma estratégia de reafirmação de seu papel e até de

reserva de mercado. Do ponto de vista do poder público,

contudo, esta insegurança revela o seu despreparo para a

implementação plena do instrumento. (

BABOT, 2006, p.

172)

Para além dos graves conflitos administrativos e técnicos ocorridos

internamente, o Projeto Demonstrativo Urbanizador Social viveu também

conflitos externos, com alguns setores do capital imobiliário e com as empresas

de construção civil. Estes setores viram seus interesses contrariados com a

introdução de mecanismos de captação de plus valias em projetos de

parcelamento do solo previstos pela lei e também com a indicação de áreas para

urbanização social, dada a diminuição do lucro e, especialmente a limitação

representada ao livre exercício da atividade empresarial e do próprio direito de

propriedade a partir de uma atuação proativa do poder público na indicação das

áreas da cidade em que deveria haver urbanização social, em uma clara

intervenção no mercado de solo urbano.

Diante de conflitos territoriais emergentes nas áreas indicadas,

especialmente com proprietários que pretendiam dar outros destinos aos seus

terrenos, bem como diante da fragmentação das iniciativas privadas, os limites

do urbanizador social, em si mesmo, se evidenciam. Segundo Cláudio

Gutierrez

, um dos membros da equipe do projeto do Urbanizador Social

entrevistados durante a investigação, desde o início da implementação do

instrumento fica claro que o sucesso do urbanizador social se atrela à

capacidade institucional de potencializá-lo através de sua articulação com

outros instrumentos de política urbana já existentes no ordenamento jurídico

municipal desde a promulgação da Lei Orgânica. Alguns dos instrumentos de

política urbana capazes de potencializar o impacto do urbanizador social são as

AUOPS- Áreas de Urbanização e Ocupação prioritárias (destinadas ao

combate à retenção especulativa de imóveis urbanos, utilizando a notificação de

proprietários de glebas não utilizadas para parcelamento ou edificação

Informação oral obtida em entrevista com Cláudio Gutierrez realizada em 14/09/2006.

152

compulsório), as AEIS – áreas especiais de interesse social (a fim de garantir a

destinação da área para manutenção ou produção de habitação de interesse

social) e finalmente as Operações urbanas consorciadas capazes de captar parte

das plus valias geradas pela urbanização.

5.8 – Operação Urbana Lomba do Pinheiro

A necessidade de oferecer escala ao instrumento, especialmente, sugeria

fortemente que se a implementação do Urbanizador Social se desse no marco de

uma Operação Urbana, por exemplo, se geraria uma possibilidade maior de

impactar a irregularidade do que a mera parceria do poder público com algum

pequeno empreendedor ocorrendo de forma isolada (como nos projetos piloto).

A aplicação do instrumento do urbanizador social através de uma operação

urbana também ofereceria outras vantagens: (i) a operação urbana poderia

vertebrar uma intervenção territorial que articulasse diversos instrumentos

existentes na política urbana municipal (ii) a operação urbana - por definição e

por sua própria natureza jurídica e política - permite uma distribuição mais

equânime dos ônus e benefícios da urbanização de uma parcela do território da

cidade, dando eficácia a diretrizes do Estatuto da Cidade

(iii) segundo o

Estatuto da Cidade esse instrumento tem de promover melhorias sociais no

perímetro em que a operação é aplicada

e para tanto (iv) a operação urbana

tem de apresentar (dentre outras exigências) um programa de atendimento

econômico e social, no qual se poderia captar uma parte da valorização gerada

pela lei da operação a alguns imóveis de forma redistributiva, em uma fórmula

que destinasse os recursos captados dos grandes proprietários/empreendedores

para o pagamento de obras de urbanização que beneficiassem loteamentos

empreendidos por urbanizadores sociais.

As diretrizes do Estatuto da Cidade atendidas por uma operação urbana são principalmente as

seguintes: Art. 2º - (...)IX – justa distribuição dos benefícios e ônus decorrentes do processo de

urbanização; (...) XI – recuperação dos investimentos do Poder Público de que tenha resultado a

valorização de imóveis urbanos;

Ver artigo 32, §1º do Estatuto da Cidade.

153

A oportunidade de aliar o instrumento do urbanizador social a uma

operação urbana, de forma a potencializar o instrumento do urbanizador social

e aumentar a sua eficácia, surgiu na região da Lomba do Pinheiro, local em que

a municipalidade já desenvolvia o “Projeto Integrado Desenvolvimento

Sutentável Lomba do Pinheiro” havia já muitos anos. Na prática, o debate foi

acelerado pela apresentação de um projeto privado em uma área que

necessitaria de um regime urbanístico diferenciado para viabilizar as pretensões

do empreendedor, o que sugeriu a operação urbana a partir do urbanizador

social. Andréa Oberrather e Cléia de Oliveira, integrantes da equipe do projeto

Lomba do Pinheiro justificam o projeto:

Parte do território de Porto Alegre, conhecido como

Lomba do Pinheiro, foi considerado espaço urbano prioritário

para se desenvolver e experimentar novas formas de

planejamento, tendo como objetivo incorporar, na prática e na

legislação urbanística, padrões diferenciados, adequados e

compatíveis com as características de um território carente,

desorganizado, que exige a indução de alternativas de reversão

deste processo perverso de exclusão à cidade, através do

mercado imobiliário formal e informal.

[...]

Do conjunto da legislação urbanística destacamos a

possibilidade da articulação de vários instrumentos previstos no

PDDUA

, tais como estratégias, projetos, programas, e outros

previstos no Estatuto da Cidade, capazes de, através da

flexibilidade e de estudos cuidadosos, caso a caso, possibilitar a

produção de lotes urbanizados, a baixo custo, com infra-

estrutura e estruturação urbana adequadas para o nível social

da população envolvida, recuperando a valorização da terra

decorrente dos investimentos públicos e privados que

acontecem de maneira combinada e compatibilizada nos seus

aspectos ambientais, sociais e econômicos. O território da

Lomba do Pinheiro, considerado desde o início extremamente

sensível no trato das questões ambientais, tem como marco de

transformação a aplicação da lei do Urbanizador Social.

(OBERRATHER; OLIVEIRA, 2006, p.185-186).

Na operação urbana Lomba do Pinheiro convergiram e mesclaram seus

objetivos duas iniciativas institucionais importantes: o próprio Projeto

Integrado Desenvolvimento Sustentável da Lomba do Pinheiro (PIDSLP) e o

PDDUA – Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano e Ambiental – Lei Complementar 434/99.

154

Projeto Urbanizador Social. Sucintamente, pode-se dizer que o projeto Lomba

do Pinheiro entrou com o território e o projeto Urbanizador Social com o

instrumento. Por um lado a equipe do PIDSLP já tinha não apenas um trabalho

social acumulado ao longo de cinco anos de debate com a população da região,

mas um diagnóstico urbano-ambiental construído neste período que oferecia

um conhecimento daquela região da cidade em profundidade superior aos

dados que se dispunha para qualquer outra região do município. Por outro lado,

o recém aprovado instrumento do urbanizador social trazia uma proposta

inovadora de gestão para o parcelamento do solo que não tinha ainda sido

experimentada em todo o seu potencial e nem tampouco em escala, mas apenas

de forma fragmentada, em “projetos piloto” isolados no território. Por

apresentarem características complementares, as equipes dos dois projetos

uniram esforços na formulação da operação urbana Lomba do Pinheiro.

O ponto de partida da operação e mote para o encontro dos projetos do

Urbanizador Social e Lomba do Pinheiro foi a protocolização de um projeto por

um proprietário de uma vasta gleba de terras no setor 1 da região da Lomba do

Pinheiro, graficado em amarelo no mapa a seguir. As equipes dos projetos

entenderam que dada a capacidade econômica do empreendedor o porte do

empreendimento, era possível fazer do empreendimento a âncora da operação

urbana. As contrapartidas exigidas do empreendedor pela mudança de regime

urbanístico pretendida viriam na forma de urbanização social e implantação de

infra-estrutura, sendo que os demais proprietários da região também deveriam

paulatinamente integrar a operação urbana (no ritmo da iniciativa do

proprietário / empreendedor). Segundo Cláudio Gutierrez:

[...] na operação urbana Lomba do Pinheiro]

Realizou-se um primeiro estudo dos investimentos

necessários para estruturar uma parte da região de forma

sustentável e equilibrada e de formas de financiamento

através da parceria pública e dos proprietários e

investidores privados. Um projeto de tal monta requer

uma ampla negociação com os agentes envolvidos:

população, proprietários, esferas de governo (fizeram-se

contatos com o Ministério das Cidades e Caixa Econômica

Federal) e investidores. Pela dimensão da região e

objetivos propostos, o projeto foi pensado em diferentes

etapas. Seu horizonte temporal seria certamente superior

a três gestões de governo. Em sua primeira etapa

155

possibilitaria a produção de mais de dez mil lotes através

da lei do urbanizador social. (GUTIERREZ, 2006, p. 80).

O mapa a seguir mostra as origens e destinos de recursos na operação

urbana Lomba do Pinheiro.

Figura nº 21 – Oportunidades e necessidades na operação urbana

Lomba do Pinheiro.

Fonte: PREFEITURA DE PORTO ALEGRE. Secretaria do Planejamento Municipal. Projeto

Urbanizador Social <http://www.urbanizadorsocial.org.br> . Acesso em 15/07/2007.

156

Além dos projetos piloto e da operação urbana, o projeto demonstrativo

urbanizador social desenvolveu também uma frente de trabalho importante em

relação ao mercado de solo em Porto Alegre e ao financiamento dos projetos de

parcelamento. No que diz respeito ao mercado imobiliário, um esforço foi

realizado no sentido de montar um banco de dados que permitisse ao município

conhecer minimamente os valores praticados por este mercado, inclusive para

poder utilizar as informações como trunfo importante na estratégia de

negociação com os empreendedores privados. Como um dos objetivos do

instrumento seria a introdução de um produto no mercado que pudesse ser

competitivo em relação aos lotes vendidos em loteamentos irregulares, as

pesquisas realizadas pela municipalidade focaram o mercado regular e o

mercado irregular de solo.

Ana Lúcia Fialho, economista que atuou no Projeto Demonstrativo

Urbanizador Social, realizou um rico levantamento de preços de glebas em

jornais municipais (Correio do povo e Zero Hora) chegando a conclusões

importantes em relação à localização dos loteamentos irregulares em Porto

Alegre. Em primeiro lugar, baseada em levantamento sobre a irregularidade

realizado em 2004 (GREEN, 2004), foi construído um mapa demonstrando

que os loteamentos informais estão espalhados pela cidade, mas predominam

nas regiões Centro-sul, Sul, Lomba do Pinheiro, Restinga e Extremo Sul

(FIALHO, 2006, p.97) como mostra o mapa a seguir.

157

Figura nº 22 – Localização dos loteamentos irregulares em Porto

Alegre.

(Fonte: Prefeitura Municipal de Porto Alegre: Secretaria de Planejamento Municipal)

158

A localização dos loteamentos informais na cidade, além de demonstrar o

acerto da indicação das áreas para fins de urbanização social (duas das áreas

indicadas abrangendo a Restinga e a Lomba do Pinheiro), também permitiu o

direcionamento de uma pesquisa de preços operados pelo mercado informal.

Segundo Ana Lúcia Fialho:

Estes territórios caracterizam-se como áreas de

expansão urbana e por apresentarem áreas de preservação

ambiental. Por estas duas características, os preços de

comercialização da terra nua nestas regiões ainda é

relativamente baixo. De acordo com levantamento de

ofertas de terrenos em Porto Alegre realizado nos jornais

Zero Hora e Correio do Povo, os dez menores preços do

metro quadrado de áreas iguais ou maiores a 20.000 mts

localizam-se nestas regiões

(FIALHO, 2006, p. 99).

Em levantamento realizado em abril e maio de 2005, em um ranking dos

menores preços praticados pelo mercado, foram encontradas áreas localizadas

no bairro Restinga, cujo preço por metro quadrado era de apenas R$ 1,00. É

importante ressaltar que, enquanto o metro quadrado a R$ 1,00 diz respeito à

gleba localizada no bairro Restinga, a pesquisa também localizou glebas sendo

vendidas ao preço de R$3546,52 o metro quadrado, no Bairro Bela Vista,

situado em área considerada nobre pelo mercado imobiliário

(FIALHO, 2006, p.

99)

. A discrepância entre os dois valores em uma cidade com a escala de Porto

Alegre demonstra cabalmente uma das razões pelas quais os assentamentos

populares e informais, sejam eles derivados de loteamentos ou de ocupações, se

produzem na periferia ou em áreas gravadas como de interesse ambiental no

plano diretor.

O mapa a seguir apresenta, então, um quadro demonstrativo do preço da

terra segundo ofertas de glebas em Porto Alegre, dado importante para o

município no momento de negociar contrapartidas com os empreendedores.

159

Figura nº 23 – Distribuição dos preços do solo urbano em Porto

Alegre

Fonte: PREFEITURA DE PORTO ALEGRE. Secretaria do Planejamento Municipal. Projeto

Urbanizador Social <http://www.urbanizadorsocial.org.br> . Acesso em 30/07/2007.

Por fim, como uma última frente de trabalho, já referida, o projeto

Urbanizador Social enfrentou o difícil tema do financiamento para projetos de

habitação de interesse social. Nesta área, a equipe do projeto Urbanizador Social

teve como interlocutora e parceira a Caixa Econômica Federal, instituição com a

160

a qual se discutiu a constituição de uma linha de crédito específica para os

parcelamentos do solo via Urbanizador social. Ana Lúcia Fialho detalha os

obstáculos enfrentados nesta área:

A idéia [da linha de financiamento própria] partia,

primeiro, do reconhecimento da importância do

financiamento para viabilização econômica de projetos no

marco do urbanizador social, tanto em relação à oferta,

quanto em relação à demanda. O sistema de

financiamento habitacional brasileiro tem limites em

relação ao financiamento da produção imobiliária –

inexistem linhas de financiamento para produção de

loteamentos. Há algumas linhas que financiam a

demanda por lotes, após a sua produção; e outras linhas

para demanda que financiam o lote vinculado à oferta de

moradia: Programa de Subsídio Habitacional (PSH) e

Crédito Solidário. Isto inviabiliza a entrada de pequenos

empreendedores, com níveis de capitalização muito

reduzidos, em projetos formais de urbanização. Estes

empreendedores encontram outra barreira junto à CEF –

a análise de risco a que esta instituição submete todos os

tomadores de financiamento. Os critérios envolvidos

neste processo eliminam a maioria das pequenas

empresas, seja pelo cadastro, seja pela capacidade de

endividamento dos mesmos. (FIALHO, 2006, p. 111)

A equipe do projeto urbanizador social, ciente destes problemas,

negociou com a Caixa Econômica Federal a construção de uma linha de

financiamento de lotes “na planta”, como se dá, muitas vezes, em

empreendimentos habitacionais em prédios residenciais, embora para clientes

de maior renda e produzidos por empreendores de maior porte. Nesta fórmula,

pretendia-se fazer com que o financiamento dos lotes, repassado à população

que representa a demanda, fosse repassado diretamente ao empreendedor,

pagando as custas da própria urbanização do loteamento. Também foram

negociadas a eliminação da análise de risco do empreendedor, ficando a

prefeitura de Porto Alegre, através de convênio firmado com a Caixa,

responsável pela seleção de empreendedores idôneos, ainda que tenha sido

acordado entre as partes que a prefeitura não figuraria na posição de avalista do

financiamento, limitada sua responsabilidade à indicação do empreendedor e

pressuposta, portanto, uma análise da solidez financeira da empresa pela

161

municipalidade ao cadastra-la como urbanizador social.

O enfrentamento da questão do financiamento pela equipe do

Urbanizador – nó tradicional dos processos de urbanização e parcelamento do

solo - demonstra a maturidade conquistada ao longo da construção do projeto e,

sobretudo, a compreensão da complexidade do instrumento do urbanizador

social, demandando sofisticadas estratégias, necessariamente inter-

disciplinares, de implementação.

No momento culminante do processo de implantação do instrumento do

Urbanizador Social no município de Porto Alegre (momento em que os

primeiros projetos estavam prestes a serem aprovados no Conselho do Pano

Diretor), o projeto sofreu um grande revés: a oposição venceu a eleição

municipal de 2004 encerrando o ciclo de dezesseis anos de Administração

Popular. Iniciado o novo governo, então, o projeto do Urbanizador Social foi

descontinuado em função uma clara divergência política do novo governo com

os objetivos do instrumento. Concretamente 08 projetos de parcelamento do

solo pela via do Urbanizador Social e uma grande operação urbana que se

projetava para a Região da Lomba do Pinheiro, foram paralisados. Para além da

tradicional “descontinuidade administrativa” observada na Administração

Municipal brasileira a cada troca de governos, aqui parece ter havido um

movimento político mais profundo, no qual a interrupção de um projeto com os

objetivos do Urbanizador Social revela uma concepção de cidade, de política

urbana e habitacional, bem como acerca do papel do estado na regulação do

mercado imobiliário das cidades, que é radicalmente distinta daquela concepção

adotada ao longo do ciclo da Administração Popular.

As resistências ao projeto do Urbanizador Social, que se insinuaram ao

longo de sua trajetória, tanto internamente à Administração como por parte de

setores empresariais e proprietários de terra, vislumbraram na derrota eleitoral

da frente popular a chance de derrotar o projeto e suas pretensões de mudanças

de maior fôlego na gestão da política urbana. Ao comentar as instâncias

162

participativas, Jacqueline Menegassi chama a atenção para o posicionamento do

Conselho Municipal de Desenvolvimento Urbano e Ambiental (CMDUA) quanto

ao projeto do Urbanizador Social:

Com relação ao CMDUA, vale destacar que sua

composição traduz a diversidade de interesses da

sociedade. As relações do projeto do Urbanizador Social

com o segmento institucional [ ...] revelam ainda

resistência de alguns setores. O destaque aqui deve ser

dado aos outros dois segmentos constituintes do conselho

– a sociedade civil organizada e as representações da

comunidade onde se verificou uma forte divisão na

aceitação do projeto. Nesta divisão percebeu-se, sem

nenhuma surpresa, a resistência das representações

aliadas aos setores empresariais. Por certo não se trata

somente de reserva de mercado, pois tais empreendedores

pouco interesse manifestaram. Trata-se também da

repercussão desta produção nos preços do mercado

regular. É óbvio que não interessa a todos a mudança nas

regras do jogo da urbanização da cidade. (MENEGASSI,

2006, p. 144).

Por força da composição da equipe do Projeto de Desenvolvimento

Sustentável Lomba do Pinheiro, formada majoritariamente por técnicas de

carreira, vinculados à municipalidade e sinceramente entusiasmadas com o

projeto do urbanizador social, mesmo com todas as dificuldades enfrentadas

após a vitória eleitoral de um projeto de governo oposicionista, se deu

continuidade ao projeto da operação urbana da Lomba do Pinheiro, ainda que

sob novas bases. Segundo relato da arquiteta Andréa Oberrather

, o projeto

entrou novamente na pauta do Conselho Municipal de Desenvolvimento Urbano

e Ambiental no mês de junho de 2007. Os debates sobre a operação urbana,

todavia, seguem com as mesmas (ou ainda mais acirradas) resistências

existentes ao tempo do projeto demonstrativo do Urbanizador Social.

Pelo modelo proposto, há captação de plus valias na forma de venda de

índices construtivos e, evidentemente, proprietários de glebas situadas na

Informação repassada à autora por e-mail em 20/07/2007.

163

região, bem como empreendedores, resistem ao novo modelo de gestão

urbanística. O modelo da operação projeta centralidades, altera índices

construtivos e propõe novas atividades para a região, sugerindo que o

aproveitamento das novas possibilidades urbanísticas seja feito de forma

onerosa pelos proprietários e empreendedores interessados. Seguem os mapas

da operação urbana tal como propostos em 2007, após rediscussão da operação

urbana no âmbito interno ao governo eleito em 2004. São propostos dois

regimes urbanísticos: um Regime Urbanístico Básico e um Regime Urbanístico

Máximo, sendo que o empreendedor interessado em usufruir dos inídices

máximos deverá comprar os índices da municipalidade.

164

Figura nº 24 – Regime Urbanístico Básico da Operação urbana

Lomba do Pinheiro:

(Fonte: Prefeitura Municipal de Porto Alegre: Secretaria de Planejamento Municipal)

165

Figura nº 25 – Regime Urbanístico Máximo da Operação urbana

Lomba do Pinheiro:

(Fonte: Prefeitura Municipal de Porto Alegre: Secretaria de Planejamento Municipal)

166

Nesta conjuntura de transição de governos e projetos políticos no

município de Porto Alegre, a experiência do Urbanizador Social é de fato

reveladora de concepções de fundo absolutamente contrastantes, nas quais se

sucederam duas claras conjunturas. Em um primeiro momento, observa-se a

tentativa de um governo municipal de inovar na gestão do uso do solo

garantindo cumprimento ao princípio da função social da propriedade. Em uma

conjuntura subseqüente, observa-se a vitória eleitoral de um projeto político

interessado na manutenção de uma velha ordem jurídica garantidora dos

privilégios tradicionalmente garantidos ao direito de propriedade tal como

concebido no liberalismo jurídico clássico.

Na prática, os interesses de um grupo de grandes proprietários urbanos

prevaleceram, através de uma aliança estratégica construída junto aos partidos

vencedores no pleito eleitoral. Através desta aliança e dos competentes

movimentos realizados por estes atores, se promoveu a paralisação do Projeto

do Urbanizador Social na cidade de Porto Alegre. Evidentemente, na busca por

uma explicação, não se pode ter a ingenuidade de atribuir exclusivamente ao

câmbio de governos e projetos políticos a suspensão de um projeto como o do

urbanizador social. Também é necessário reconhecer que o projeto não teria

caído se existisse uma rede de suporte e apoio social desta iniciativa como a que

ocorreu no caso do Orçamento Participativo. Ainda que o novo governo tivesse

uma série de críticas à prática da gestão orçamentária participativa, viu-se

obrigado a dar-lhe continuidade, em função da ampla rede de atores sociais e

sujeitos coletivos que lhe davam suporte e exigiam sua manutenção. Neste

ponto, fica clara a fragilidade das alianças externas construídas pelo projeto do

Urbanizador Social, incapazes de exercer uma pressão de fora para dentro sobre

o centro do governo, garantindo a sustentabilidade da intervenção.

As alianças construídas pelo projeto no âmbito interno da Administração

Pública também eram frágeis e as resistências técnicas que emergiram e foram

debatidas durante o processo de formulação da lei e do decreto do urbanizador

social, converteram-se em claros obstáculos a sua continuidade no momento da

transição governamental. De fato, a grande maioria dos técnicos que, de alguma

167

maneira, tinham se relacionado com o projeto do Urbanizador Social ao longo

de sua implantação no município, não saíram em sua defesa política quando o

projeto foi ameaçado. A ausência de apoio ao projeto, tanto no âmbito externo

quanto interno, lhe conferiu grande fragilidade e parece ter sido uma das causas

do abandono político do urbanizador social no Governo 2005-2008, liderado

pelo prefeito José Fogaça.

Até o presente momento, a prefeitura de Porto Alegre não retomou os

projetos piloto de urbanização social paralisados desde a eleição de 2004, tendo

sido dada continuidade apenas à operação urbana da Lomba do Pinheiro, como

vimos, embora esta operação urbana tenha sido assumida antes por iniciativa e

empenho pessoal dos técnicos que haviam se envolvido com o projeto do que

propriamente por convencimento do atual governo de que a operação urbana

seja importante. Há, no entanto, outras municipalidades da região

metropolitana conduzindo o tema e buscando construir parcerias e programar a

aplicação do instrumento em seus territórios. A cidade de São Leopoldo é a que

apresenta uma aceitação e um desenvolvimento maior do instrumento do

urbanizador social, inclusive procurando apresenta-lo como alternativa concreta

de viabilização de projetos de parcelamento do solo de interesse social.

168

6 O caso de Bogotá: Proyecto Nuevo USME

Em Bogotá estudamos uma operação urbanística proposta pela cidade de

Bogotá conhecida como Operación Urbanística Nuevo USME. O projeto

foi desenvolvido desde 2003 e atravessou dois governos municipais, com

circunstancias e objetivos muito semelhantes aos do projeto urbanizador social

em Porto Alegre, o que nos incentivou à comparação. Além de pretender a

contenção de urbanizações irregulares na região de USME, o projeto combina

uma série de instrumentos urbanísticos de captação de mais valias em uma

operação urbana para uma grande área ao sul de Bogotá, territorializando a

agenda da reforma urbana naquele país. Vejamos.

6.1 – Breve Histórico

A Colômbia têm uma notável trajetória na área do Direito Urbanístico,

destacando-se na América Latina por sua legislação avançada e pelo tratamento

constitucional que dispensa ao direito de propriedade. Enquanto a maior parte

dos países da região estabelece que a propriedade tem uma função social, a

Constituição colombiana estabelece que “la propiedad es una función social que

implica obligaciones”. Note-se que o dispositivo não coloca a função social da

propriedade como algo externo ao direito de propriedade, pelo contrário, faz

com que esta função social seja elemento intrínseco e caracterizador desse

direito. Além do mais, o fato de que o dispositivo constitucional mencione que a

propriedade “implica obrigações”, sem dúvida alguma altera o estatuto do

direito de propriedade, tradicionalmente percebido como mero feixe de direitos

reconhecidos ao proprietário. A radicalidade desse preceito constitucional,

ainda que questionada judicialmente, foi confirmada pela jurisprudência das

mais altas cortes colombianas, consolidando os avanços jurídico-políticos da

Constituição colombiana de 1991.

No que diz respeito à política urbana, a Colômbia aprovou duas leis

muito importantes nas décadas de 80 e 90, a saber a Lei de Reforma Urbana

(Lei 9ª de 1989), ainda em um momento anterior à promulgação da

169

Constituição de 1991, e a Lei de Desenvolvimento Territorial (Lei 388 de 1997).

Estas leis, que demandaram anos de discussões e a mobilização de diferentes

atores sociais, inovaram a agenda da política urbana no país, estabelecendo um

elenco de instrumentos e princípios orientadores para o planejamento urbano e

a gestão urbanística das cidades colombianas. Os princípios indicados pela lei

388/97

para o ordenamento do território urbano colombiano, adotam como

bússola do desenvolvimento urbano o primado dos interesses coletivos sobre os

interesses individuais dos proprietários urbanos; a função social e ecológica da

propriedade e a distribuição eqüitativa das cargas e benefícios da urbanização.

Além disso, a lei se notabiliza pelo destacado papel conferido ao poder público

municipal para regular os mercados de solo urbano e garantir um

desenvolvimento urbano orientado pelo planejamento municipal, a partir do

reconhecimento de que o urbanismo é uma função pública

Como técnica de Planejamento Urbano, a lei 388/97 adotou um sistema

de planos em cascata (MALDONADO et al, 2006), tendo na figura do Plano de

Ordenamento Territorial – P.O.T. a peça legal de articulação de todo o sistema

de planejamento urbano. Esses planos tem funções claramente definidas pela

lei e que vão mais além de uma mera ordenação do território que sirva de

indicador ao mercado imobiliário. Segundo o artigo 6º da lei 388/1997 as

funções do POT tem antes um papel proativo, que pode ser sintetizado nas

seguintes funções:

- Definição de estratégias territoriais de uso, ocupação e manejo do

solo urbano.

- Desenho e adoção de instrumentos (dentre os

disponibilizados pela lei 388) e procedimentos de gestão e

atuação urbana integral articulada a atuações setoriais que afetem

a estrutura do território municipal.

- Definição dos programas e projetos que dêem concretude a estes

propósitos.

Ver artigo 2º da lei federal colombiana nº 388/1997.

Ver artigo 3º da lei federal colombiana nº 388/1997.

170

A lei 388 exige que o “conteúdo estrutural” dos Planos de ordenamento

territorial sejam revisados a cada nove anos (três gestões administrativas), mas

que os conteúdos urbanos de curto prazo e os programas de atuação sejam

revisados a cada gestão administrativa, correspondendo a um prazo de três

anos

. Assim, na cidade de Bogotá, o Plano de Ordenamiento Territorial

sofreu sua última revisão em 2003, encontrando-se em plena vigência o Decreto

469 de 2003.

6.2 – A região de USME como um território estratégico

O atual plano diretor definiu para a região de USME uma operação

estratégica, visando especialmente reservar uma região com posição territorial

privilegiada, para a promoção de uma integração econômica com a região dos

Llanos orientales colombianos, corredor de produção agrícola conhecido como

o “celeiro de Bogotá” e uma importante ligação econômica entre Bogotá e a

Venezuela.

A imagem a seguir mostra a localização da localidade de Usme na

cidade de Bogotá:

Ver artigo 28 da lei 388/1997, que versa sobre os prazos de vigencia e revisão dos Planos de

Ordenamento Territorial.

Ver artigo 26 do Decreto 469/2003 em que são elencadas as várias operações estratégicas priorizadas

pelo POT.

171

Figura nº 26 – Localização de USME em Bogotá por foto de satélite

LOCALIZACI

N DE LA OPERACI

N NUEVO USME

Fonte: ALCADÍA MAYOR DE BOGOTÁ. Operación Urbanística Nuevo USME

No processo de discussão desta operação, durante o governo do Alcaide

Antanas Mockus

, no entanto, o conteúdo e os objetivos desta operação

estratégica foram bastante alterados, revestindo a operação de grande

importância para a política urbana de Bogotá. Antanas Mockus, que pela

segunda vez tinha se elegido prefeito de Bogotá, pretendia marcar sua

Administração por projetos de caráter estratégico, dada a influência que a

doutrina de urbanistas como Jordi Borja tinha sobre este prefeito, ex-reitor da

Universidad Nacional de Colômbia e intelectual de renome na Colômbia.

É neste contexto que o projeto de USME é valorizado pelo governo como

possibilidade de reversão das formas tradicionais de produção de cidade para os

pobres e, além disso, como território passível de aplicação dos inovadores

instrumentos urbanísticos trazidos pela lei 388/1997. Neste momento coincide

com a intenção do governo uma atuação do Lincoln Institute of Land Policy na

Colômbia, através de uma parceria com o CIDER – Centro Interdisciplinario de

Antanas Mockus governou Bogotá por duas gestões não consecutivas: 1995-1997 e 2001-2003.

172

Estúdios sobre Desarrollo, um laboratório da Universidad de Los Andes,

envolvendo a investigação, capacitação de técnicos, desenvolvimento e

implementação dos instrumentos inovadores da Ley de Reforma Urbana

naquele país. Em um esforço sinérgico de concretizar uma operação urbanística

em USME, então, o CIDER acorda com a municipalidade a elaboração da

proposta da operação urbanistica Nuevo USME, recebendo o apoio do Lincoln

Institute of Land Policy para o desenvolvimento de um projeto demonstrativo.

A cidade de Bogotá é altamente pressionada pelo déficit habitacional para

famílias de baixa renda. Esse déficit foi estimado em 340.000 unidades

habitacionais no ano de 2006

. A região sul de Bogotá, onde localiza-se o

projeto USME é uma das mais pobres da cidade. Segundo Humberto Molina:

Los indicadores han puesto en evidencia que la

localidad [de USME] es la que presenta las peores

condiciones de vida de la ciudad y, dado el origen

básicamente informal de su proceso de urbanización, se

puede concluir que Usme es la localidad con mayores

carencias urbanas, económicas y sociales del Distrito

Capital. […]

Seis de cada siete habitantes de la localidad se

contabilizan con ingresos menores a dos dólares diarios,

es decir, está bajo la línea de pobreza. Así mismo, 1 de

cada tres habitantes se encuentran en condiciones de

indigencia.

(

MOLINA, 2003, p11).

Em função desta realidade sócio-economica, a região de USME vem

sendo foco de inúmeras urbanizações piratas, uma forma de produção informal

de cidade e de resposta ilegal a uma parcela da demanda habitacional não

contemplada pela política habitacional tradicionalmente implementada na

Colômbia com base em um sistema de subsídios. Nas urbanizações piratas os

lotes são comercializados aos adquirentes em condições bastante precárias,

totalmente desprovidos de infra-estrutura e de serviços urbanos, ainda que com

valores excessivamente altos, como se já dispusessem desses serviços. Além

disso, como a região tem uso predominantemente rural, os urbanizadores

Dados fornecidos pela Secretaria de Planejamento de Bogotá em fevereiro de 2007.

173

piratas obtém altos lucros nessas operações de compra e venda, pois compram a

terra em glebas com preço de terra rural e, mesmo sem implantar a

urbanização, comercializam os lotes operando um preço de metro quadrado

equivalente aos preços praticados em terra urbanizada.

Segundo dados apresentados pela jurista Maria Mercedes Maldonado

na região de USME, localizada em zona de expansão urbana, as terras são

compradas pelos urbanizadores piratas a um preço ao redor de US$ 1,00 o

metro quadrado e são depois comercializados a preços que variam entre US$

25,00 a US$ 35.000 o metro quadrado sem que o urbanizador tenha

implantado a urbanização e sem as doações necessárias à implantação do

sistema viário e dos equipamentos. O lucro do urbanizador é extraordinário,

portanto. Evidentemente, estes loteamentos tem de ser urbanizados pelo poder

público a posteriori, em programas de melhoramentos de bairro nos quais os

custos de implantação da infra-estrutura e dos serviços públicos se elevam entre

três e cinco vezes, já que são feitos ex post à ocupação humana. Segue-se

ilustração de área loteada irregularmente segundo este esquema:

Maria Mercedes Maldonado foi coordenadora do projeto “Provisión de suelo urbanizado para vivienda

social y redistribución social de plusvalías”, realizado em Bogotá, na região do Proyecto Nuevo USME,

com apoio do Lincoln Institute of Land Policy. Os dados foram apresentados em entrevista à autora no

dia 12/02/2007.

174

Figura nº 27 – Urbanización pirata em Bogotá

(Fonte: Alcadia Mayor de Bogotá: Secretaria Distrital de Planeación)

6.3 – A operação urbanística Nuevo USME: objetivos e

estratégias

Considerando esta problemática ligada à produção irregular na cidade de

Bogotá, a Operação Estratégica Nuevo USME foi concebida como “um

conjunto de atuações, ações urbanísticas, instrumentos de gestão urbana e

intervenções econômicas e sociais definidas e desenvolvidas para consolidar a

estratégia do POT para a região em que se situa o povoado de USME.” Está

concebida como um Plano de Ordenamento Zonal, um instrumento de

zoneamento que será implementado tanto na Zona Norte quanto na Zona Sul da

capital colombiana, como mostra o mapa a seguir:

175

Figura nº 28 – Planes de Ordenamiento Zonal en Bogotá

La Operación Urbanística Nuevo Usme se define mediante un

Plan de Ordenamiento Zonal

Planes de

Ordenamiento Zonal:

Son planes de

ordenamiento del suelo,

desarrollo de la

infraestructura urbana y

aplicación de

instrumentos de gestión a

escala zonal para las dos

áreas de expansión de la

ciudad, al norte y al sur

NATURALEZA DE LA OPERACI

N NUEVO USME

POZ BORDE NORTE

POZ NUEVO USME

• Control a precios del suelo

• Urbanización con cargo a

los propietarios

• Movilización de recursos

Fonte: ALCADÍA MAYOR DE BOGOTÁ. Operación Urbanística Nuevo USME

Considerando a problemática complexa que pretende enfrentar, a

Operação Nuevo USME assumiu, entre outros, os seguintes objetivos

• Concretar uma estratégia para enfrentar a urbanização ilegal,

baseada na construção social de um borde urbano rural e no

reconhecimento da lógica de produção da social da

cidade popular.

A operação Nuevo USME assume muitas dimensões, sendo que para cada uma delas se assumem

diferentes objetivos. Neste sentido, estamos apresentando aqui aqueles objetivos mais diretamente ligados

ao foco desta investigação, ou seja a produção de solo urbanizado. Os objetivos aqui apresentados são

uma livre tradução dos objetivos apresentados no projeto de Decreto em que se adota a Operação

Estratégica Nuevo USME.

176

• Dar prioridade à geração de solo urbanizado como elemento

básico para garantir o acesso à moradia da população de baixa

renda, como estratégia para enfrentar a urbanização ilegal.

• Proporcionar uma oferta formal de moradias e habitat

dignos para a população de baixa renda, mediante a aplicação de

instrumentos de planejamento e gestão do solo para controlar o

fracionamento ilegal.

• Orientar os processos de ocupação, transformação, conservação do

território e intervenção pública no mercado de solo, com base na

distribuição eqüitativa das cargas e benefícios derivados

dos processos de desenvolvimento urbano, visando

melhorar as condições urbanísticas e de qualidade de vida dos

habitantes atuais e futuros do território de USME.

A operação propõe que estes objetivos sejam atingidos através de uma

série de estratégias, como podemos ver em uma imagem síntese das várias

estratégias, em uma espécie de modelo da operação NUEVO USME:

177

Figura nº 29 – Estratégias da Operação Urbanistica Nuevo USME:

REA DE LA OPERACI

N NUEVO USME

CONSOLIDAR POLÍTICA DE COMPETITIVIDAD:

Conexión de la ciudad al Orinoco, intercambio de

alimentos y educación superior

PROTEGER EL CASCO ANTIGUO DE USME:

Centro de servicios rurales

ESTRATEGIA SOCIAL:

Acceso a suelo urbanizado para vivienda por

desarrollo progresivo y protección del entorno

rural para crear un borde a la ciudad

A trav

s de:

Plan de

Ordenamiento Zonal

de Nuevo Usme

930 hect

reas

55.000 viviendas

Al a

o 2020

En 4 planes parciales

ENFOQUE DE LA OPERACI

N NUEVO USME

Estrategias de la Operación

CIUDAD

CONSTRUIDA

PLANTA

ACUEDUCTO

PLATAFORMA

LOGÍSTICA DE

ALIMENTOS

Agroparque

Zona rural

Pre-páramo

Área de producción

agrícola para campesinos

de la Operación

CONSTRUCCIÓN DE UN BORDE URBANO-RURAL

• Ocupación respetuosa del entorno (baja densidad)

• Protección de la producción rural mediante apoyo

técnico y reasentamiento productivo para proteger

el medio ambiente y evitar el fraccionamiento

CONSOLIDAR EL SISTEMA ECOLÓGICO

• Recuperación de quebradas, el río Tunjuelo, las

áreas forestales

• Previene la ocupación de áreas protegidas y

genera espacio público

Universidad

Parque

Industrial

Plataforma

Log

stica

Nodo

Servicios

Centro

Urbano

Fonte: ALCADÍA MAYOR DE BOGOTÁ. Operación Urbanística Nuevo USME

Tratam-se de estratégias complementares e trataram de lidar com o

território de maneira integrada. A formulação destas estratégias foi resultado de

um amplo debate conduzido pelo Governo Municipal tanto com os atores sociais

interessados no teritório de USME, muito especialmente com seus moradores e

agricultores, como internamente ao governo, já que muitos conflitos emergiram

neste processo entre as várias secretarias e departamentos, dada, inclusive a

complexidade do próprio território da operação.

Em relação à Política habitacional, a operação propõe uma estratégia de

ocupação do território de USME que baseia-se na miscigenação social, na

mescla de diferentes estratos sociais e usos, com variada oferta de produtos

imobiliários orientada à consolidação de uma borda urbano-rural à cidade, em

que os moradores, independentemente da atividade econômica que

desenvolvam ou da classe social a que pertençam, possam viver usufruindo de

habitabilidade e moradia digna. A estratégia propõe a flexibilização de normas

178

urbanísticas visando à inclusão social e o reconhecimento da pluralidade de

formas de hábitat. Além disso, pretende-se incrementar a oferta de lotes

urbanizados, especialmente, e apenas eventualmente equipados com um

módulo básico de moradia. Completando a estratégia proposta, o modelo da

operação traz para USME a localização de atividades industriais, equipamentos

públicos e dotação de serviços hoje deficientes na região

. A estrutura sócio-

espacial planejada pela operação urbana está orientada a favorecer o equilíbrio

territorial em termos sociais, de provisão de serviços urbanos e de integração

das várias localidades e centralidades propostas. Esta estratégia pode ser

vislumbrada no mapa a seguir, no qual se apresenta a proposta de estruturação

sócio econômica e espacial para a região de USME.

Ver Decreto 252/2007, art. 11

179

Figura nº 30 -Estrutura sócio-econômica proposta para a ocupação a

Região de USME:

Fonte: Alcadya Mayor de Bogotá: Secretaría Distrital de Planeación - Dirección de

Operaciones Estratégicas.

180

Aqui nos interessa analisar de forma mais detida o leque de instrumentos

jurídicos e urbanísticos que foram propostos no bojo da operação, como forma

de viabilização dos objetivos e estratégias propostos para o território de USME.

São instrumentos de gestão do solo urbano derivados da lei 388/1997. Salienta-

se que o sentido dado à expressão gestão do solo na Colômbia é bastante

abrangente, conforme esclarecem Maldonado e outros:

“La gestión del suelo se puede definir como el conjunto

de intervenciones de las entidades públicas sobre el

mercado de la tierra, destinadas a alcanzar los

objetivos éticos y políticos que asume una

colectividad en los procesos de transformación, ocupación y

conservación de un territorio. Se puede definir también como

todas las acciones tendientes a asignar unas reglas del juego

para la utilización de los terrenos, dirigidas a la distribución

de derechos entre los propietarios y la colectividad.”

(MALDONADO et al, 2006, pg. 77, grifos nossos).

6.4 – Instrumentos jurídico-urbanísticos da Operação

Urbanística Nuevo USME.

Passamos a apresentar os instrumentos jurídico-urbanísticos utilizados

na Operación Urbanística Nuevo USME, como forma de ilustrar a riqueza da

proposta de gestão do solo neste projeto.

6.4.1 Anúncio do projeto

- Através do Decreto 266/2003 a municipalidade de Bogotá fez o

anúncio do projeto, com o objetivo de “congelar” o preço dos terrenos

envolvidos na operação urbanística, impedindo que, no decorrer da

mesma, os proprietários colocassem na mesa de negociação valores de

metro quadrado incorporando a valorização decorrente da própria

ação do poder público ao lançar o projeto. Trata-se de um mecanismo

preventivo, previsto na lei 388/1997 e que visa evitar a apropriação

indevida de plus-valias pelos proprietários e agentes privados

atingidos pela operação. Liga-se ao principio geral de Direito que veda

181

o enriquecimento sem causa. No caso da Operação Urbanística

Nuevo USME o anúncio do projeto com a adoção dos valores básicos

para fins de avaliação (“avalúos de referencia”) dos terrenos

abrangidos pela operação foi feito no ano de 2003 e, segundo Gabriela

Niño Sicard

(2007, p.5), consultora do Projeto Nuevo USME, o

processo teve como resultado um avaliação média de $ 4.400,00

(pesos colombianos) por metro quadrado, o que equivale a US$ 2,30

/ m2, o que é bastante baixo para os padrões de Bogotá.

- No Decreto 252/2007, que aprova a operação estratégica Nuevo

USME, este mecanismo encontra-se referenciado no artigo 57, com a

seguinte redação:

Artículo 57. DETERMINACIÓN DE LOS

PRECIOS DEL SUELO ANTES DE LA

FORMULACIÓN Y EJECUCIÓN DE LOS PLANES

PARCIALES. Los precios del suelo que serán tenidos

como valores de referencia para la aplicación de los

diferentes instrumentos de gestión del suelo, el cálculo de

las plusvalías, los aportes de suelo, los mecanismos de

gestión asociada derivados de los planes parciales y en los

casos en que sea necesario recurrir a enajenación

voluntaria o expropiación, son aquellos obtenidos en el

proceso de avalúo realizado en desarrollo del Decreto

Distrital 266 de 2003.

- Evidentemente, o Decreto da operação urbana prevê a aplicação de

correção monetária sobre aquela avaliação de 2003, visando repor a

inflação observada no período, mas o mecanismo cumpre com o objetivo

de impedir que outros valores sejam agregados aos preços dos terrenos

privados em função das expectativas do mercado imobiliário

provenientes da própria implementação da operação urbanística.

6.4.2 - Gestão associada por meio de reajuste de terras

No sistema de Gestão associada, um conjunto de terrenos, bem como

seus proprietários, ficam vinculados, em condições de equidade, ao

cumprimento de obrigações urbanísticas tais como aporte de solo para a

182

instalação de equipamentos públicos, financiamento da implantação das

infra-estruturas requeridas na região, bem como de áreas de lazer e

outros equipamentos sociais previstos na lei ou no Plano de

Ordenamento Territorial. Essa gestão associada utiliza, comumente, o

sistema de reajuste de terras como fórmula para o cumprimento das

obrigações urbanísticas.

- O reajuste de Terras é um mecanismo concreto de reorganização

fundiária da área objeto da atuação urbanística que já existia no

ordenamento jurídico colombiano desde a lei 9ª de 1989. Através do

reajuste de terras é que são feitas as doações ao poder público para

todas as finalidades requeridas, bem como são fixadas as novas glebas

resultantes do reajuste de terras para cada um dos proprietários

envolvidos na operação. Segundo Maldonado, o reajuste de terras tem

de ser formalizado mediante escritura pública e tem também um

papel de fixar os valores tanto dos terrenos aportados quanto dos

terrenos resultantes do reajuste, após as devidas doações ao poder

público. É na operação de reajuste que se verificará o quantum devido

a cada proprietário por seu aporte original. A indenização deve ser

feita em terrenos ou em dinheiro. Também será pelo reajuste de terras

que eventuais compensações serão feitas aos proprietários, já que o

mecanismo prevê um tratamento econômico isonômico de todos os

proprietários, independentemente da destinação concreta que seu

terreno vá ter (lotes, praça, comércio, etc.). O plano de reajuste de

terras deve ser aprovado pelos proprietários que detenham, no

mínimo, 51% da terra objeto da operação urbanística

6.4.3 Repartição de cargas e benefícios

- O sistema de repartição de cargas e benefícios (reparto de cargas y

beneficios) tem por fundamento a igualdade de todos os cidadãos

perante a normativa urbanística, decorrendo daí que quando a

normativa beneficiar mais a uns proprietários do que a outros (a

Ver artigo 45 da ley 388 de 1997.

183

chamada “loteria urbanística”), o princípio da repartição eqüitativa

atará de aplainar estas diferenças distribuindo de forma equânime o

que todos e cada um vão pagar e ganhar com a urbanização. Está

previsto na lei 388/1997 no artigo 38. Concretamente, a repartição

de cargas e benefícios se dá através da elaboração e aprovação de um

Plano Parcial, ou seja, em uma área determinada da cidade na qual o

Plano de Ordenamento Territorial previu a possibilidade e

conveniência pública para a realização de uma operação urbanística a

fim de implantar um projeto de interesse estratégico para a cidade, se

adotará, dentre outros aspectos, um plano de reparto de cargas e

benefícios. O sistema prevê, portanto, um âmbito espacial para a

repartição de cargas e benefícios. Segundo a lei, esse âmbito territorial

pode ser pequeno, restrito a uma unidade de atuação, mas devido à

complexidade dessas operações, é bastante comum que se busque

agregar várias unidades de atuação urbanística, buscando uma

concertação de maior escala entre os proprietários para fazer frente à

repartição de cargas e benefícios, especialmente tendo em vista a

elevação dos custos de implantação da infra-estrutura em unidades de

atuação muito pequenas.

Pelo mecanismo de repartição de cargas e benefícios, os proprietários

se encarregam de financiar a urbanização, assumindo o pagamento

dos ônus (cargas) locais, podendo fazer esse pagamento ao município

com aportes de terrenos ao município ou em dinheiro. Maria

Mercedes Maldonado esclarece, todavia, que os objetivos do sistema

de repartição de cargas e benefícios no sistema urbanístico

colombiano vão além do mero pagamento das obras necessárias à

urbanização, sistematizando-os assim:

1. Regular o controlar los precios del suelo desde el

inicio de la intervención pública.

2. Evitar la adquisición del suelo para infraestructuras,

àreas verdes y recreativas o equipamientos sociales

mediante enajenación voluntária o expropiación,

obteniendo-lo a través de los aportes de suelo

definidos en el reparto.

184

3. A partir de los incrementos de precios de suelo

producidos por el mismo plan o proyecto, crear

fuentes de financiación o movilizar recursos que

permitan financiar la ejecución de las obras

establecidas en la ley o los planes de ordenamiento

territorial.

4. Dar un tratamiento igual o equitativo a los

propietarios del suelo objeto del plan parcial y la

gestión asociada, en relación con las obligaciones y

con los aprovechamientos urbanísticos.

(MALDONADO et al, 2006, p. 140)

O mecanismo tem sua origem no sistema urbanístico espanhol

e, através dele, os terrenos (e seus proprietários) ficam vinculados ao

pagamento das cargas e ao financiamento dos custos da urbanização

para fazerem jus aos direitos de construir decorrentes da normativa

urbanística, ou seja, para gozar dos benefícios decorrentes do

processo de planejamento urbano e de sua execução, é necessário

assumir os ônus do processo. Evidentemente, os ônus (cargas) são

calculados oportunamente, mas é preciso deixar claro que na

Colômbia o mecanismo de reparto se constitui em um instrumento,

uma técnica concreta de reparto dos custos da urbanização, sem o

qual não se obterá a licença para construir, estando longe, portanto,

de ser um mero princípio jurídico-urbanístico.

Os proprietários que não estejam de acordo com a proposta do

Plano Parcial, com o projeto de operação urbanística, com o reajuste

de terras proposto ou com a repartição de ônus e benefícios poderão

vir a ser desapropriados forçosamente. Nestes casos, os proprietários

podem vir a ser indenizados com direito de construir, e o valor da

indenização descontará o valor decorrente das expectativas ou mais

valias geradas pelo anúncio do projeto. É necessário destacar, todavia,

que a desapropriação não é o objetivo da operação, já que todo o

esforço do sistema de reparto de cargas e benefícios visa justamente

185

evitar gastos públicos com desapropriações. O sistema conta com

uma característica intrínseca da urbanização capitalista que é a

valorização experimentada pelos terrenos pela execução do projeto de

urbanização, sendo que são precisamente os incrementos de solo que

vão pagar as cargas do processo e, ao mesmo tempo, ser atrativas aos

proprietários para que manifestem adesão ao projeto. Abaixo se inclui

ilustração em que se apresentam os elementos essenciais de um

sistema de repartição eqüitativa de cargas e benefícios

100

Fonte da ilustração: MALDONADO COPELLO, Maria Mercedes et al. Planes parciales, gestión

asociada y mecanismos de distribución equitativa de cargas y beneficios en el sistema urbanístico

colombiano: marco jurídico, conceptos básicos y alternativas de aplicación. Bogotá: Lincoln Institute of

Land Policy, 2006, pg. 141.

186

6.4.4 Fidúcia

A fidúcia surge na operação urbanística Nuevo USME como uma

forma de contornar o obstáculo representado pela propriedade

privada neste território. A estrutura de propriedade fundiária

representa um problema clássico para o planejamento urbano, dado

que a municipalidade faz seus exercícios de planejamento,

classificação de solo, zoneamento, diagnóstico e prognóstico para os

territórios municipais desconsiderando a estrutura da propriedade

imobiliária deste mesmo solo, fato que pode vir a representar um

problema futuro, quando da execução do planejamento urbano.

Tradicionalmente, a forma como o Direito Público lida com este

problema, é, pela via do Direito Administrativo, empregando o

clássico instituto da desapropriação, pelo qual a coletividade indeniza

um proprietário privado para que uma função pública como é a do

urbanismo, possa ser implementada. Trata-se de uma inversão

absoluta do princípio da supremacia do interesse público sobre o

interesse particular, visto que, em um caso como esse, o interesse do

particular claramente prevalece sobre o interesse da coletividade.

No caso da adoção da figura jurídica da fidúcia, o Direito

Urbanístico colombiano encontrou uma forma de lidar com o

problema que consegue uma solução jurídica para este conflito

“propriedade privada X urbanismo” que parece mais conforme com o

interesse público. Ao invés de se utilizar a desapropriação, todos os

terrenos e valores necessários à urbanização da unidade de atuação

são confiados a uma entidade fiduciária, selecionada pela

Administração pública segundo regras gerais de contratação pelos

órgãos públicos. A cada fideicomitente aportante no fideicomisso, são

entregues papéis que representam seus direitos de beneficio no

negócio, direitos que são calculados na data efetiva do aporte à

fidúcia, para que sejam depois convertidos em terra ou dinheiro

187

quando da finalização da operação urbanística, depois de pagas todas

as cargas pertinentes.

Como se pode ver, a fidúcia cumpre com um papel importante na

gestão do sistema de reparto de cargas e benefícios. Através da

fidúcia, a figura da propriedade privada é relativizada ao máximo,

pois há um gestor comum de todos os ativos e, após a urbanização e o

pagamento de todas as cargas e dotações ao poder público, é que os

proprietários privados voltam a ter um patrimônio privado, que lhes é

revertido pela sociedade fiduciária. Além disto, não é difícil

vislumbrar o quanto o sistema é mais econômico para a

municipalidade, deslocando o pagamento da urbanização para os

proprietários privados.

6.4.5 Participação em mais-valias

Uma das áreas em que a Colômbia demonstra maior

amadurecimento no sistema urbanístico, diz respeito à recuperação da

valorização experimentada pelos imóveis privados em decorrência da

ação do poder público. Conforme esclarece Samuel Jaramillo, há razões

históricas para tanto:

[...] en Colombia existe una larga tradición de utilización de un

instrumento para impositivo de captación por parte del estado

de incrementos en el precio de la tierra urbana: la denominada

Contribución de Valorización. Por lo menos desde 1921

existe una práctica más o menos interrumpida por parte de

autoridades de financiar ciertas obras públicas con

contribuciones de los propietarios de los predios que

presumiblemente reciben el impacto positivo de estas

inversiones. (JARAMILLO, 2001, p. 73, grifos nossos)

A Colômbia, como se vê, já tinha uma experiência com a

Contribuição de Valorização, um equivalente da nossa “contribuição de

188

melhoria”, desde o início do século passado. O tema foi objeto de

inúmeras leis federais naquele país, e ainda na década de 30 passa a ser

um tributo de aplicação facultada à capital Bogotá e às demais capitais de

estados, passando a ter um caráter eminentemente local

(JARAMILLO,

2001, p. 74)

. A Contribuição de Valorização foi largamente utilizada e

representou fonte importante de receita municipal nas décadas de 60 e

101

. A aplicação desse tributo de uma forma ampla na Colômbia como

que naturalizou o tema da captação de mais valias no país e permitiu um

amadurecimento do debate acerca do potencial de aprofundamento

dessas políticas nos anos seguintes.

A Contribuição de Valorização, tal como a contribuição de

melhoria utilizada no Brasil, não alcança a totalidade das valorizações

experimentadas pelos imóveis urbanos, atingindo tão somente a

valorização acarretada por obras realizadas com dinheiro público. Pela

regulação colombiana da lei 48/68 o montante total a ser recuperado não

podia exceder o custo do investimento público. Como já se viu, no

entanto, outras ações do Poder Público, às vezes até mesmo desprovidas

de recursos públicos, são capazes de agregar valores extraordinários aos

imóveis urbanos através de câmbios de uso e/ou zoneamento. Além

disso, não são raras as vezes em que a agregação de valor experimentada

pelos imóveis beneficiados por determinada obra pública é muito

superior ao montante total do investimento público.

As limitações do instrumento da Contribuição de Valorização, ,

combinadas a um ambiente culturalmente acostumado à cobrança das

mais valias e a uma enorme necessidade pública de incrementar as

receitas dos municípios tornaram possível a introdução de um novo

instrumento no ordenamento jurídico da Colômbia. Trata-se da

Participação Municipal nas mais valias urbanas (Participación

Municipal en las plusvalías urbanas). Esse instrumento foi introduzido

pela Lei 388 de 1997, com o propósito não de substituir, mas de

complementar o instrumento da Contribuição de Valorização. Segundo

101

Lei 48/68 consolidou a matéria e as várias normativas anteriores.

189

Jaramillo(2001, p.88-89), o novo instrumento seria bem mais completo

e eficiente que o tributo anterior no intuito de captação de mais valias:

Se establecen tres hechos generadores de la Participación en

Plusvalías, consistentes en decisiones administrativas que

configuren acciones urbanísticas, de la siguiente manera:

a) El establecimento o modificación del régimen o

zonificación de usos del suelo que tengan como

consecuencia un incremento de los precios de los

inmuebles, y que incluye el caso notable de la incorporación

de suelo rural al suelo urbano.

b) La autorización de un mayor aprovechamiento del suelo en

edificación, bien sea en términos de la elevación del Índice

de Ocupación o el Índice de Construcción, o ambos a la vez.

c) La ejecución de obras públicas por parte del Estado que

afecten positivamente los precios de los terrenos.

Como se vê, a atual lei colombiana tratou de ampliar bastante o espectro

da possibilidade de cobrança das valorizações imobiliárias, tornando inequívoca

a possibilidade de recuperação de valores agregados aos imóveis sem

correspondência com os gastos do poder público no processo de urbanização.

Este mecanismo colombiano de Participação em mais valias permite ao Poder

Público uma margem bem mais larga de atuação comparativamente ao que

temos hoje no Brasil, já que autoriza a captação da valorização experimentada

pelos imóveis em função tanto de alterações da normativa urbanística, quanto

do processo de planejamento urbano e de urbanização das cidades colombianas.

No caso do projeto Nuevo USME, a operação urbanística considera que a

aprovação dos planos parciais que compõe a operação (quatro planos), são fatos

geradores de mais valias, e a recuperação destas mais valias se dará através da

geração de solo urbanizado destinado à produção de habitação de interesse

social. O poder público poderia receber as mais valias sob a forma de terrenos

ou de dinheiro, ou ainda em infra-estrutura. Maria Mercedes Maldonado

demonstra, no entanto, que a operação urbanística foi mais além, propondo que

a participação em mais valias se direcionasse diretamente às famílias de baixa

renda, e justifica:

190

Al adoptar una actitud activa en la regulación de la

ocupación del área mediante la distribución de tales derechos

de construcción, el municipio se encuentra en una posición más

ventajosa para negociar directamente con los urbanizadores

piratas y para emular de alguna manera sus acciones mediante

la dotación de suelo urbanizado (“terrenos y servicios”) a

precios asequibles. Con este enfoque jurídico el municipio

garantiza la dotación de carreteras, redes de servicios públicos,

zonas verdes y espacios públicos y recreativos que por lo general

los urbanizadores piratas no ofrecen o que los propietarios de

tierras rurales no pueden mantener. En síntesis, el

procedimiento asigna los derechos de construcción a los

habitantes de pocos ingresos que con el tiempo construirán

viviendas gracias a sus propios esfuerzos. Al reducir los

derechos de construcción del propietario original a través del

Plan Parcial, también se reduce el precio del suelo.

(MALDONADO COPELLO, 2003 b)

Pelas recentes negociações, pretende-se que os proprietários da região

financiem com o pagamento de plus-valias a urbanização de 25.000 lotes com

serviços, que deverão ocupar 50% da área útil residencial do território

urbanizado

102

6.5 – Conflitos na configuração da operação urbanística

A operação, tal como foi proposta inicialmente, não pretendia, a

princípio, que esta urbanização fosse acompanhada da construção das casas,

mas se contentava com a oferta de lotes urbanizados. Pela proposta elaborada

pelo CIDER em parceria com a municipalidade, com o apoio do Lincoln

Institute of Land Policy, pretendia-se dialogar com a construção social e

cultural do Habitat, valorizando a forma progressiva como os pobres

tradicionalmente constroem suas moradias. Além disto, como forma de oferecer

um atrativo a mais para o projeto, os lotes teriam o tamanho de 75mts

, que é o

tamanho de lote tradicionalmente comercializado pelos loteadores “piratas” que

102

Conforme informação de fontes documentais oficiais relativos à operação urbanística Nuevo USME.

191

operam na região de USME, com isto se pretendia competir com a urbanização

irregular.

É preciso dizer, no entanto, que esta proposta não obteve consenso

sequer dentro da Administração Municipal. A operação Nuevo USME é

proposta pela Secretaria de Planejamento do município, mas

METROVIVIENDA, companhia municipal responsável pela produção

habitacional para a população de baixa renda de Bogotá, empresa que trabalha

com um método mais tradicional, desapropriando terras para urbanizar, se

opôs à comercialização de lotes com serviços, já que em seus projetos costuma

comercializar o lote já com a moradia construída. Outro ponto de divergência

inter-governamental diz respeito ao tamanho dos lotes, já que os lotes

comercializados por METROVIVIENDA tem tamanho bem menor que os

75mts

propostos pela operação, perfazendo moradias construídas em fita,

com unidades habitacionais de apenas 50 mts

. A companhia argumenta que

para atender a demanda habitacional de Bogotá é necessário produzir

habitações em projetos de maior densidade, ao passo que a Secretaria de

Planejamento defende que não há como pretender competir com os

urbanizadores piratas com lotes tão pequenos. O economista Humberto

Molina, um experto contratado para fazer uma avaliação do potencial de

desenvolvimento econômico da região em que acontece a Operação Urbanística

de USME comenta a respeito do tema:

Para la población pobre la vivienda no solo es el

instrumento para resolver una necesidad básica, el abrigo,

sino también el más importante esfuerzo de ahorro que

realiza en la vida, lo cual hace que no sólo sea un bien de

primera necesidad sino también un bien patrimonial e

instrumento de acumulación de riqueza y, como tal,

herramienta para la superación de la pobreza crítica.El

desarrollo progresivo de la vivienda, que se inicia

con el lote con servicios, permite la adición

patrimonial continua, que conduce no solo a la

acumulación de riqueza, sino también le permite a la

vivienda asumir roles económicos bien para la localización

de actividades conexas y compatibles con la vivienda

(comercio o fami-industrias) o generar otros espacios

habitacionales para su explotación económica.

La política de vivienda que se propone debe

reconocer la pertinencia de las políticas de

192

desarrollo progresivo, pues tiene más

potencialidades económicas que las que

promueven la vivienda terminada, dado que en

dicho caso las posibilidades de adición

patrimonial es mínima y su potencial económico

muy restringido, fundamentalmente por el

tamaño de los lotes que se entregan,

substancialmente menores a los ofertados por la

urbanización informal.

(MOLINA, 2003, p. 229,

grifos nossos)

A tabela abaixo traz as informações básicas sobre a operação urbana,

consagrando um equilíbrio entre produção de lotes urbanizados e construção

de moradias, resultado da negociação interna à Administração Pública, em que

se buscou contemplar a visão dos dois órgãos sobre o território e a questão da

moradia:

Población y viviendas del POZ

103

Población esperada 222.759

Unidades de vivienda previstas (VIP y VIS tipo 1 y 2) 31.578

Lotes con urbanismo previstos 24.132

Avalúo de referencia promedio por m

$4.448

Um segundo conflito surgido a partir do projeto da Operação Nuevo

USME, se estabeleceu com os proprietários da região. O povoado de USME tem

um território de características predominante rurais, sendo uma boa parte dos

proprietários campesinos que vivem da terra com pequenas plantações. Em um

primeiro momento

104

, a proposta de urbanizar a região foi vista com

desconfiança por muitos deles, sobretudo pelo conjunto de novos (e

desconhecidos) instrumentos jurídicos e urbanísticos que foram propostos para

a região. Em função deste estranhamento, que facilmente poderia tornar-se um

obstáculo para a operação urbanística Nuevo USME, uma nova estratégia foi

adotada pela municipalidade, procurando contemplar os interesses de muitos

dos proprietários residentes em USME de continuar trabalhando em atividades

agrícolas e/ou rurais. O atual projeto da Operação Nuevo USME contempla, em

103

Tabelas originais de NIÑO SICARD, Gabriela. Diseño del marco conceptual y operativo para la

incorporación del plan de ordenamiento zonal de USME al macroproyecto del Río Tunjuelo en el marco

de la política de hábitat del distrito. Bogotá: Alcadía Mayor de Bogotá, 2007. (Contrato de Consultoria, n.

278/2006). Mimeografado, p. 6.

104

Pode-se dizer que a operação é lançada no ano de 2003, dado que o Decreto que fixa os valores de

avalização dos terrenos na região é deste ano (Decreto 266/2003).

193

um dos planos parciais, a manutenção de uma borda urbano/rural, na qual

serão relocalizados todos os proprietários que porventura queiram continuar

desenvolvendo atividades rurais. Com este câmbio de estratégia, a

administração logrou conquistar uma maior simpatia à operação urbana, pois

vários dos oponentes, ao verem seus interesses contemplados passaram a apoiar

o projeto.

6. 6 – Características dos Planos parciais

A atual configuração do projeto USME, então, é composta de 04 planos

parciais com objetivos distintos. No artigo 12 do Decreto que adota a operação,

a seguir transcrito, se encontram os objetivos e significados desta estratégia

territorial. Já a configuração espacial dos quatro planos parciais está detalhada

no mapa que juntamos após o dispositivo legal:

Artículo 12. ESTRATEGIA TERRITORIAL A

TRAVÉS DEL DESARROLLO DE CUATRO

PLANES PARCIALES. Como estrategia territorial se

propone generar un modelo de ocupación para toda el

área de la Operación Nuevo Usme y desarrollarla

urbanísticamente mediante cuatro planes parciales. Las

variables de diseño generales y específicas para cada plan

parcial son las siguientes:

1. El modelo general de ocupación del suelo se

debe estructurar en torno a la protección del recurso

hídrico (sus fuentes, superficiales, escorrentías, zonas de

recarga, etc.) como elemento básico de adaptación a la

topografía y a las condiciones ambientales, en respuesta a

la condición de borde urbano - rural del área. En este

sentido, el mencionado modelo deberá articularse al plan

de gestión ambiental que se formule para la Operación

Nuevo Usme por parte de la Secretaría Distrital de

Ambiente, y al programa de reasentamiento productivo de

la población campesina actual hacia el área del plan

parcial 4.

2. La localización de los espacios públicos

destinados a equipamientos y zonas verdes privilegiará su

relación con la estructura ecológica principal y con las

áreas rurales, por lo cual se buscará ubicar los servicios

urbanos básicos relacionados con actividades agrícolas en

límites con el suelo rural, para asegurar la protección de

estas zonas y una adecuada transición de usos.

194

3. El desarrollo de productos inmobiliarios

destinados a vivienda, deberá incluir un mínimo del 40%

de lotes con urbanismo y módulo básico de vivienda,

según lo definido en el artículo 6 del presente Decreto.

Este modelo reconoce que la vivienda tiene un rol de

unidad productiva (con comercio, agricultura urbana,

arrendamiento). Por esto, el modelo de ocupación física se

complementa con estrategias sociales y económicas,

basadas en el desarrollo progresivo, en el cual se

adelantarán programas de subsidios para VIP, asesoría

técnica, capacitación de mano de obra, fortalecimiento del

tejido social y productividad, entre otros, haciendo de este

un modelo adecuado a los requerimientos de la demanda

y sostenible en el largo plazo.

4. Los planes parciales que se desarrollen en el

área de la presente Operación Estratégica, tendrán las

siguientes características generales:

a) Un Plan Parcial No.1. Está concebido para

detener la tendencia de crecimiento de la zona producida

por la urbanización informal

b) Un Plan Parcial No.2. Busca potenciar el

papel simbólico del actual casco urbano, como núcleo de

la ciudad proyectada y centro social más importante del

ámbito de actuación

c) Un Plan parcial No.3. Se orienta a la

provisión de equipamientos de oferta regional y urbana en

materia de salud y educación.

d) Un Plan Parcial No.4. Busca

primordialmente la concreción del borde urbano-rural

definitivo y atender el reasentamiento productivo de la

población campesina actualmente residente en el área de

la Operación Nuevo Usme.

195

Figura nº 31 – Planos parciais da operação Nuevo USME:

Fonte: Alcadia Mayor de Bogotá: Secretaria Distrital de Planeación

196

O projeto prevê que cada um dos planos parciais seja implementado no

tempo, a partir de características especiais e do pacto construído com uma série

de sujeitos sociais coletivos durante a discussão acerca da operação urbana.

Segundo a proposta, o Plano Parcial nº 1 está claramente ligado aos

objetivos inicialmente traçados para a operação Nuevo USME, e será o território

em que a municipalidade apostará na oferta de lotes com potencial de

competitividade em relação aos produtos oferecidos pelos urbanizadores

piratas. É nesta área, portanto, que haverá a intervenção mais significativa em

termos de urbanização e produção de lotes urbanizados. Neste território, o

texto legal da operação urbana revela claramente um pacto construído

internamente à Administração Municipal na Prefeitura de Bogotá. Enquanto a

secretaria de HABITAT queria oferecer unidades habitacionais produzidas

segundo um modelo tradicional de produção de moradias, a Secretaria Distrital

de Planejamento apostava na oferta de lotes urbanizados, sendo

responsabilidade das famílias a construção da moradia. Pelo texto final da lei,

40% dos lotes terão, além da urbanização, um “embrião” de moradia, um

módulo básico de casa que pode ser ampliado via auto-construção.

O Plano nº 2 já se liga à preservação do patrimônio histórico

representado pela localidade de USME, buscando fazer da valorização de uma

antiga centralidade do povoado, um pólo capaz de concentrar as referências em

termos de equipamentos urbanos, sociais, culturais e comunitários para a

população que passará a viver no território da operação Nuevo USME. Note-se

pelo mapa dos planos parciais que é nesta porção do território de USME que se

concentram as intervenções realizadas anteriormente pela Secretaria de Habitat

do município, bastante criticadas pela Secretaria de Planejamento por serem

habitações pequenas e adotarem padrões desconformes com a expectativa de

uma população de baixa renda que compra lotes ilegais bem maiores em

urbanizações piratas. Segundo os argumentos da Secretaria de Planejamento,

seria necessário que as características do produto imobiliário oferecido

197

observasse as características dos produtos produzidos de forma irregular,

inclusive como conditio sine qua non para que esses lotes resultantes da

operação urbana tenham competitividade. Seguem fotos do casco histórico do

Povoado de USME, bem como das intervenções realizadas pela municipalidade

na região no âmbito da política habitacional. Todas as fotos foram obtidas na

área abrangida pelo Plano Parcial nº2:

Figura nº32 – Centro Histórico de USME:

(Foto da autora em 20/02/2007)

198

Figura nº 33 – Centro Histórico de USME: Sede da Prefeitura

(Foto da autora em 20/02/2007)

199

Figura nº 34 – Casa construída na localidade de USME pela

Secretaria de Habitat da Prefeitura de Bogotá.

(Foto da autora em 20/02/2007)

200

Figura nº 35 – Conjunto Habitacional construído na localidade de

USME pela Secretaria de Habitat da Prefeitura de Bogotá:

(Foto da autora em 20/02/2007)

Pela proposta da operação urbanística, o Plano Parcial nº 03 se destina

institucionalmente à implantação de equipamentos ligados à saúde e educação,

a serem usufruídos pela população de USME e da Cidade Bolívar, que faz

fronteira neste trecho, criando um espaço equipado e de integração cidade-

região. Visa permitir que essa população não tenha de deslocar-se até o centro

de Bogotá para ter acesso aos serviços depois de implementada a urbanização.

Por outro lado, será uma das áreas que receberá as moradias projetadas pela

operação urbana, aproveitando-se o eixo formado pela Avenida Circunvalar sul,

de norte a sul do polígono.

O Plano Parcial 04 tem características especiais e um papel central na

concertação de interesses construída ao longo da negociação com os moradores

201

da região. O Plano 04 será o último a ser implementado e lá serão relocalizadas

todas as famílias que queiram continuar desenvolvendo atividades rurais e

agrícolas, respeitando os desejos expressos por parcela da população campesina

que vivia em USME e, ao mesmo tempo, criando a faixa que funcionará como

“Borde” urbano rural. Pela estratégia concebida, as famílias camponesas

desenvolvam atividades agrícolas em territórios que assumirão outras

características segundo o modelo da operação, deverão ser deslocadas para a

área do Plano Parcial 04 que concentrará a atividade agrícola. Esta porção do

território também cumpre um papel de preservação ambiental dos recursos

hídricos do Rio Tunjuelo, dada a mobilização da população que desenvolve

atividades de agricultura que dependem da sustentabilidade da bacia do Rio

Tunjuelo. Seguem fotos tiradas tanto na região a ser abrangida pelo Plano

Parcial 04 (onde ficará a borda urbano-rural), como fotos tiradas na região do

Plano Parcial 01, mostrando o desenvolvimento de atividades agrícolas.

Figura nº 36 – Propriedades com características agrícolas presentes

em USME, em área abrangida pelo Plano Parcial 01:

(Foto da autora em 20/02/2007)

202

Na foto acima, é possível observar em um primeiro plano o uso agrícola

da propriedade, e, em um segundo plano, observa-se a presença de casas com

características mais urbanas, ao fundo da propriedade. Como a região será

urbanizada recebendo a construção de lotes e/ou lotes com unidades

habitacionais, estas atividades agrícolas serão relocalizadas para a região do

Plano parcial 04, destinado à construção da Borde Urbana - Rural.

Figura nº 37 – Atividades agrícolas desenvolvidas na área do Plano

Parcial nº 04 (Borda urbano-rural).

(Foto da autora em 20/02/2007)

Segundo o modelo da operação urbanística proposta, a repartição de

ônus e benefícios se dará nesta escala dos planos parciais, ou seja, cada plano

parcial irá se configurar em um sub-âmbito de repartição, inclusive

considerando os diferentes objetivos e projetos para cada uma das regiões, as

atividades e o perfil populacional e, sobretudo, considerando a existência de

203

diferentes cargas locais. Segundo o modelo da operação urbanística, as cessões

gratuitas e obras de infra estrutura correspondentes visando a ligação às redes

municipais de água, esgoto, bem como à integração com o sistema viário da

cidade, que, de qualquer forma, os proprietários teriam de fazer durante o

processo de urbanização e parcelamento futuro, são antecipadas no bojo da

operação urbanística, conforme autoriza a lei 388/1997 (artigo 39, parágrafo

único)

105

A própria relocalização de famílias camponesas desejosas de seguir

trabalhando com atividades agrícolas, originárias das áreas dos planos parciais 1

e 2 e redirecionadas para o Plano Parcial 4 (Borda Urbana e Rural) integra o

sistema de ônus e benefícios proposto na operação. A seguir juntamos um

mapa com a proposta de repartição de cargas e benefícios na região abrangida

pela Operação urbanística NUEVO USME.

105

Ley federal 388/1997, estabelece em seu artigo 39, parágrafo único: Las cargas correspondientes

al desarrollo urbanístico que serán objeto del reparto entre los propietarios de inmuebles de una Unidad

de Actuación incluirán entre otros componentes las cesiones y la realización de obras públicas

correspondientes a redes secundarias y domiciliarias de servicios públicos de acueducto, alcantarillado,

energía y teléfonos, así como las cesiones para parques y zonas verdes, vías vehiculares y peatonales y

para la dotación de los equipamientos comunitarios.

Las cargas correspondientes al costo de infraestructura vial principal y redes matrices de servicios

públicos se distribuirán entre los propietarios de toda el área beneficiaria de las mismas y deberán ser

recuperados mediante tarifas, contribución de valorización, participación en plusvalía, impuesto predial

o cualquier otro sistema que garantice el reparto equitativo de las cargas y beneficios de las

actuaciones.

204

Figura nº 38 – Estrutura de repartição de cargas na região da

operação Nuevo USME:

205

As tabelas abaixo, produzidas pela arquiteta e consultora Gabriela Niño

Siccard, trazem a quantificação destas cargas (gerais e locais) referentes à

operação urbana:

Áreas Generales del POZ

106

Hectáreas

Área Bruta 937,97

Cargas generales 168,20

Suelos con condiciones especiales de reparto 91,00

Ronda hidráulica de quebradas y río Tunjuelo 59,86

Área Neta Urbanizable 618,91

Nesta primeira tabela podemos verificar que da área total da operação,

apenas dois terços poderão efetivamente ser objeto de urbanização, já que um

terço, praticamente, está destinado a dotações ao poder público como cargas

gerais da operação urbanistica, já que serão aproveitadas pelo conjunto dos

territórios que compõe a operação urbanística de USME. Também ressalta o

fato de que destas cargas que oneram o território em um terço de sua extensão,

10% se liga a uma obra pública de saneamento ambiental do Rio Tunjuelo,

demonstrando o sucesso da integração da operação USME com a operação do

Rio Tunjuelo.

A próxima tabela “abre” a distribuição das cargas para cada Plano Parcial

e ainda apresenta a conta das cargas locais, referentes à realização de obras e

equipamentos que beneficiarão apenas aquele determinado Plano Parcial e,

portanto, serão pagas apenas pelos proprietários daquela área.

106

Tabelas originais de NIÑO SICARD, Gabriela. Diseño del marco conceptual y operativo para la

incorporación del plan de ordenamiento zonal de USME al macroproyecto del Río Tunjuelo en el marco

de la política de hábitat del distrito. Bogotá: Alcadía Mayor de Bogotá, 2007. (Contrato de Consultoria, n.

278/2006). Mimeografado. p. 6.

206

Cuadro de áreas por plan parcial

107

Plan

Parcial

Plan

Parcial

Plan

Parcial

Plan

Parcial

Río

Tunjuel

SCER*

Total

Área Bruta

322,97 125,36 224,88 153,40 20,37 91,00 937,97

Suelos Objeto de Reparto 291,39 117,41 204,41 138,08 0,00 0,00 751,29

Suelos No Objeto de Reparto 31,58 7,95 20,47 15,32 20,37 91,00 186,68

Cargas generales 82,08 29,79 49,67 33,74 0,84 22,31 218,42

Área Neta Urbanizable

231,31 87,62 154,74 104,35 0,00 0,00 578,02

Cargas Locales 40,15 26,41 49,93 20,48 0,00 136,97

Control ambiental vías arterias

8,41 4,80 4,73 6,75 0,00 24,68

Área Útil

148,11 48,88 96,46 74,69 0,00 368,14

(*) Suelo con condiciones especiales de reparto

Nesta tabela é possível perceber que, somando-se as cargas locais às

cargas gerais, sobram como área útil urbanizável na operação urbanística de

USME, apenas 368 hectares, ou seja cerca de 1/3 da área total que é de 937,97

hectares. O cálculo demonstra que os ônus (cargas) são efetivamente altos, mas

o sistema de repartição de cargas e benefícios adotado pela Colômbia é o que

garante que o estado não tenha de ser o único a pagar a conta (através de

desapropriações ou custeio da urbanização), repassando aos particulares que

lucrarão com a operação, o custo da sua realização. O sistema introduz maior

justiça social na urbanização, fazendo com que o estado tenha maior controle

dos processos de produção do urbano e impedindo a tradicional dinâmica de

apropriação privada das mais valias geradas pelo processo de urbanização.

É interessante notar que o tema da repartição das cargas e benefícios, por

interferir com distintos e concretos interesses de proprietários e

empreendedores, gera sempre um grande debate e em USME, evidentemente a

polêmica foi significativa. Em entrevista realizada com um empresário do ramo

da Construção civil, colhemos um depoimento que descria da possibilidade da

operação urbanística Nuevo USME ser auto-sustentável, no sentido de

107

Tabelas originais de NIÑO SICARD, Gabriela. Diseño del marco conceptual y operativo para la

incorporación del plan de ordenamiento zonal de USME al macroproyecto del Río Tunjuelo en el marco

de la política de hábitat del distrito. Bogotá: Alcadía Mayor de Bogotá, 2007. (Contrato de Consultoria, n.

278/2006). Mimeografado. , p.6.

207

conseguir financiar-se através do reparto eqüitativo das cargas entre os

beneficiados pela operação urbanística. Segundo o empresário entrevistado

108

[...] as cargas da operação em USME são muito

elevadas por metro quadrado, quase o dobro do que os

proprietários poderiam suportar, já que estes

proprietários são em sua grande maioria camponeses

pobres, portanto a operação urbanística do Sul (USME)

só tem uma solução: a realização de uma operação

urbanística no Norte da cidade, região onde vivem os

ricos, teria de financiar a operação de USME, fazendo com

que os ricos através do pagamento de plus-valias na

operação da região norte, financiassem as cargas elevadas

do sul. Neste sentido, a única forma de viabilizar USME é,

aprovar ao mesmo tempo a operação urbanística da região

norte.

109

O curioso deste discurso, aparentemente altamente redistributivo e justo,

é o fato de que por trás deste argumento de que “o Norte rico de Bogotá deve

financiar o sul pobre de Bogotá”, se constrói uma vinculação entre as duas

operações urbanas, de tal maneira que, no marco lógico desta argumentação,

não há alternativa de viabilização da operação urbanística de USME sem a

aprovação simultânea de uma operação urbanística no Norte de Bogotá, uma

região de usos nobres e altamente valorizada no mercado imobiliário da cidade.

Neste sentido, há uma armadilha no discurso, pela qual a operação urbanística

proposta para a região de USME seria inviável se considerada em si mesma.

As alterações introduzidas no projeto Nuevo USME a partir da

interlocução dos técnicos municipais com os moradores da região, ouvindo suas

demandas e alterando o desenho e a estratégia do projeto, bem como

incorporando novas dimensões à operação urbanística certamente tornaram

esta operação ainda mais complexa do que o modelo inicialmente proposto.

Questões relacionadas à sustentabilidade urbano-ambiental, à preservação dos

108

Informação oral em entrevista realizada com o empresário Oscar Borrero Ochoa, em 13/02/2007.

109

Tradução livre da autora para o português.

208

recursos hídricos, à conservação cultural do casco histórico do povoado de

USME, bem como a manutenção de uma identidade ligada à agricultura e as

atividades rurais, foram pautadas pelos moradores da região de USME, que

através desta interlocução acabaram por modificar bastante os termos iniciais

da operação urbana, ampliar seus objetivos e enriquecer o espectro de atuação

do projeto.

Os proprietários de terras com usos agrícolas poderiam ter representado

um obstáculo importante à operação urbanística, risco que foi contornado tanto

pela negociação quanto pelo aspecto simbólico da operação e do instrumental

jurídico que foi reunido em torno dela, que tem alta eficácia na diminuição dos

poderes tradicionais dos proprietários. Samuel Jaramillo, em texto no qual

discute as dificuldades peculiares encontradas pelo capital no setor de produção

de moradias, enfatiza o papel jogado pelos proprietários na obstaculização da

urbanização:

[...] la propiedad de la tierra puede entrabar la

indtroducción del capital en la rama de la construcción.

En efecto, también puede actuar en este sentido en

términos de la falta de disponibilidad de tierras para la

construcción. En muchas ocasiones, la relación jurídica

que implica la propiedad del suelo recubre una relación

social que nos es estrictamente mercantil, y que en todo

caso no se acomoda perfectamente a las relaciones

capitalistas de producción y de circulación

correspondientes: en estos casos el pago de una renta no

garantiza que el propietario juridico del suelo esté

dispuesto a proporcionarle al constructor capitalista el

acceso a sus terrenos. (JARAMILLO, 1979, p. 18)

E o autor segue seus comentários fazendo menção a uma situação muito

similar a de USME:

Este es el caso de propietarios de tierras urbanas y

rurales periurbanas, para quienes la propiedad constituye

un elemento importante de su consolidación social

general, circunstancia que rebasa ampliamente en

importancia a la eventualidad de percibir una

determinada suma de dinero en términos de renta:

aludimos, por ejemplo, a pequeños agricultores

209

periurbanos, para quienes la perdida de la propiedad de la

tierra, así medie una renta “aceptable” en términos de

mercado de suelos, significa la imposibilidad de continuar

con su actividad, y en todo caso implica un traumatismo

social de grandes proporciones […]. (JARAMILLO, 1979,

p. 18)

No caso de USME e da operação urbanística planejada pela

municipalidade, é preciso reconhecer que um cenário adverso poderia ter sido

encontrado caso a municipalidade desconhecesse as demandas específicas dos

proprietários da região. Considerando os riscos comentados por Samuel

Jaramillo, o endurecimento dos proprietários em torno de seus interesses

poderia ter redundado no fracasso da operação, ou dadas as possibilidades

expropriatórias sugeridas como alternativa pelo ordenamento jurídico para

estas circunstâncias, a operação urbanística poderia ter se tornado muito mais

cara do que efetivamente será. As chances de êxito e sustentabilidade da

operação após os processos de concertação ocorridos com os moradores e

campesinos locais são incrivelmente maiores. Da mesma forma, não se pode

esquecer a importância da negociação conduzida também entre os vários órgãos

municipais, a princípio em posições opostas, e finalmente unificados em torno

de uma proposta intermediária de intervenção, demonstrando a importância da

democratização dos processos de planejamento urbano na América Latina.

O Projeto Urbanístico de USME teve um efeito simbólico muito

importante, tanto em Bogotá como na Colômbia como um todo. Já há

experiências similares ocorrendo em cidades da Região Metropolitana de

Bogotá, notadamente no município de Pereira, onde a Administração Municipal

desenvolve, desde 2004, o Macroproyecto Ciudadela Gonzalo Vallejo

Restrepo, visando a construção, a médio prazo, de 8000 unidades habitacionais

destinadas à população de baixa renda, em uma área do município que abrange

180 hectares, com estratégias de financiamento inspiradas no modelo adotado

pela Operação urbanística Nuevo USME e, da mesma forma, no marco legal da

Lei 388/97.

210

Embora este projeto desenvolvido pela municipalidade de Pereira não

tenha sido objeto de nossa investigação, profissionais ligados à formulação das

duas operações urbanísticas confirmaram, em entrevistas concedidas à

autora

110

, a influência do modelo de USME no desenho da operação de Pereira,

igualmente baseada na captação de mais valias urbanas geradas pela ação do

poder público, na repartição de cargas e benefícios e no posterior

direcionamento dos recursos para a produção de moradias de interesse social.

Da mesma forma, a estratégia da operação tem seu marco inicial com a

utilização do instrumento do “Anúncio do projeto”, pelo qual se fixam os valores

de referência para fins de avaliação dos terrenos envolvidos no projeto, visando

impedir a valorização dos terrenos compreendidos na área da operação

urbanistica e, especialmente, que o custo dessa valorização acabe sendo pago

pela coletividade.

No caso da operação urbanística de USME, ainda que na prática a

operação tenha apenas sido aprovada pelo poder Legislativo, o que impede a

avaliação de seus efeitos, todos os movimentos, mediações, negociações e

discussões realizadas pela sociedade fazem com que se torne irreversível o

câmbio qualitativo de compreensão social acerca da gestão daquele território,

ainda que a operação ainda possa sofrer alterações. Esse salto qualitativo tem

um sentido simbólico inequívoco, fazendo com que pouco a pouco a sociedade

passe a compreender o direito de propriedade imobiliária de uma nova maneira,

transformando o imaginário social acerca do alcance dos direitos do

proprietário individual.

Atualmente, segundo avalia o jurista Juan Felipe Pinilla

111

, já não se pode

imaginar um recuo institucional em relação á Operação Urbanística Nuevo

USME, ainda que haja uma troca de cores políticas no governo municipal, por

exemplo, tal a consolidação do debate. Essa resignificação do direito de

propriedade, abarcando definitivamente deveres do proprietário para com a

110

Entrevista concedida pelo jurista Juan Felipe Pinilla, em 21/02/2007.

111

Idem.

211

coletividade (para além do tradicional feixe de direitos inerentes ao domínio) é

possivelmente o mais importante legado de uma operação urbanística como a

realizada pelo governo de Bogotá em USME. Leis podem ser aprovadas,

discursos podem ser feitos e políticas urbanas podem ser formuladas, mas as

condições sociais de implementação das políticas urbanas que garantam

efetividade aos novos instrumentos são fundamentais para a transformação dos

territórios urbanos em sítios mais justos para as populações urbanas,

especialmente em relação às camadas de baixa renda.

212

7. Política Urbana no Brasil, na Espanha e na Colômbia: análise

comparativa de experiências do poder local

Após a apresentação e registro individualizado de cada uma das

experiências de política urbana pesquisadas na Espanha, no Brasil e na

Colômbia, pretendemos no presente capítulo proceder à análise comparativa

dos três casos investigados na região de Valencia na Espanha e nas cidades de

Porto Alegre e Bogotá, na América Latina. Entende-se que por mais ricos e

interessantes que os casos sejam se considerados em si mesmos, é a comparação

dos instrumentos e políticas desenvolvidos por cada país e cidade que permitirá

o avanço do conhecimento na área do Direito Urbanístico no Brasil, na medida

em que as trajetórias, experiências, dificuldades, virtudes e limitações vividas

pelos demais países podem iluminar a reflexão sobre a condução da política

urbana e especialmente do Direito Urbanístico pátrio, uma disciplina

relativamente nova em nosso país.

O fio condutor da comparação realizada entre a experiência espanhola,

brasileira e colombiana foi a formulação, por governos locais, de instrumentos

jurídico-urbanísticos que, embora através de distintos mecanismos, promovem

a intervenção pró-ativa do poder público sobre duas dinâmicas clássicas da

urbanização capitalista: (i) o aumento excessivo do preço do solo urbano pela

ação urbanística do poder público, com a conseqüente elitização do mercado

formal de solo urbano combinada à emergência (e pujança) de um mercado

imobiliário paralelo informal de moradias e (ii) o exercício abusivo do direito

individual de propriedade por proprietários privados de terrenos urbanos. A

perspectiva analítica privilegiou e teve como cerne inequívoco o Direito

Urbanístico Comparado, mas procurou incorporar ao foco da comparação

outros aspectos sócio-políticos igualmente relevantes para a plena

compreensão dos casos.

Conforme plano da investigação empreendida e propósito de exposição

didática da tese, vamos apresentar a análise comparativa dos casos estudados

considerando (i) os eixos analíticos propostos metodologicamente como

213

instrumento de análise dialética do objeto da investigação e (ii) os diferentes

aspectos focados na pesquisa, já enunciados (ver o item METODOLOGIA,

supra) e aqui retomados.

7.1 Propriedade e Função Social da Propriedade na Ordem

Constitucional

Como um eixo analítico central, me propus a verificar como se dá a

dialética entre o direito de propriedade e a função social de propriedade em

cada um dos países pesquisados, tendo em vista que o princípio da função social

introduz um conteúdo relacionado ao interesse da coletividade, subordinando o

interesse individual do proprietário à observância de um interesse difuso. Nesta

análise, o tratamento constitucional da matéria é basilar para a compreensão do

que se passará no âmbito do Direito Urbanístico, tendo em vista a posição da

Constituição Nacional como vértice do ordenamento jurídico em cada país.

No que diz respeito ao Direito Constitucional, a Espanha reconhece o

direito de propriedade e o direito à herança:

1. Se reconoce el derecho a la propiedad privada y a la

herencia.

2. La función social de estos derechos delimitará su

contenido, de acuerdo con las leyes.

112

A redação da Constituição Espanhola é bastante similar à da

Constituição Brasileira de 88, que incluiu o direito de propriedade no rol de

direitos fundamentais:

XXII - é garantido o direito de propriedade;

XXIII - a propriedade atenderá a sua função social;

113

112

Ver Constitución Española, artigo 33, 1.

113

Ver Constituição da República Federativa do Brasil, art. 5º, XXII e XXIII.

214

Como a Espanha, o Brasil remete o exercício deste direito individual ao

cumprimento da função social da propriedade. Neste aspecto a Colômbia é o

país mais avançado dentre os países analisados, pois a Constituição

Colombiana, como vimos, ademais de garantir o direito de propriedade,

claramente coloca a função social da propriedade como parte da estrutura do

próprio direito, em redação bastante avançada e condizente com o

entendimento contemporâneo de que a função social da propriedade não é uma

limitação externa do direito de propriedade, mas sim um conteúdo público que

faz parte e é elemento configurador do próprio direito individual na forma de

um dever do proprietário do solo. Veja-se a redação da Constituição

Colombiana sobre a propriedade e sua função social, ambas igualmente

incluídas no capítulo dos direitos sociais, econômicos e culturais reconhecidos

naquele país:

Se garantizan la propiedad privada y los demás derechos

adquiridos con arreglo a las leyes civiles, los cuales no

pueden ser desconocidos ni vulnerados por leyes

posteriores. Cuando de la aplicación de una ley expedida

por motivo de utilidad pública o interés social, resultaren

en conflicto los derechos de los particulares con la

necesidad por ellos reconocida, el interés privado deberá

ceder al interés público o social.

La propiedad es una función social que implica

obligaciones. Como tal, les es inherente una

función ecológica. (…)

114

(grifo nosso)

Evidentemente o marco constitucional difunde seu conteúdo ao conjunto

do ordenamento jurídico, fazendo com que os dispositivos constitucionais não

possam ser contrariados pelas legislações infra-constitucionais basilares de

outras disciplinas jurídicas (Códigos, Consolidações, Leis Complementares e

Leis Ordinárias), dentre elas, de maneira especial, o Direito Urbanístico, pois

não resta dúvida que o objeto deste ramo do Direito é a regulação da

propriedade do solo urbano.

114

Ver Constitución de Colômbia, artigo 58.

215

7.2 – Princípios do Direito Urbanístico

O Direito Urbanístico de cada país pesquisado se funda a partir do

tratamento dado à propriedade e à função social da propriedade na Constituição

Nacional respectiva, inaugurando uma relação especial entre uma forma

específica de propriedade (a propriedade imobiliária urbana) e as possibilidades

de gestão pública sobre o território municipal através da maior ou menor

coercibilidade conferida constitucionalmente ao princípio da função social da

propriedade. Sem dúvida alguma, a função social da propriedade é o princípio

basilar do Direito Urbanístico nos três países.

Na Espanha, para além da menção ao princípio da função social da

propriedade, é muito impressionante a quantidade de disposições de Direito

Urbanístico contidas na própria Constituição. Como vimos ao analisar o caso

daquele país, a Constituição garante o direito à moradia digna, estabelece o

dever do poder público de combater a especulação e ainda menciona o direito da

sociedade em participar das mais-valias geradas pela ação urbanística dos entes

públicos

115

. Em um estudo de Direito Comparado o pujante desenvolvimento do

Direito Urbanístico Espanhol surpreende, pois o mesmo se evidencia em farta

Legislação, Doutrina, Jurisprudência e Cursos de capacitação que versam sobre

o tema no país. Além disso, a complexidade e sofisticação da técnica jurídica

assumida pelos instrumentos de Direito Urbanístico adotados na Espanha é

realmente notável. Não há dúvida de que o Direito Urbanístico goza de amplo

reconhecimento como disciplina autônoma na Espanha, diferentemente do que

acontece no Brasil, em que alguns juristas ainda resistem em reconhecer a

autonomia cientifica do Direito Urbanístico.

Em razão do desenvolvimento do Direito Urbanístico espanhol, no plano

infra-constitucional o direito de propriedade imobiliária foi totalmente

reconfigurado e tem um novo estatuto jurídico naquele país. Segundo este novo

estatuto do direito de propriedade, o proprietário do solo urbano somente é

titular do jus solis, e todos os demais direitos a que poderia aspirar segundo

uma tradição clássica do direito de propriedade ficam condicionados à assunção

115

Constitución Española, art. 47.

216

de um conjunto de deveres e cargas relacionadas ao processo de urbanização da

cidade.

Na Espanha, sempre foram pilares do Direito Urbanístico espanhol o

atrelamento indissociável entre cargas e benefícios da urbanização,

juntamente com o princípio da função social da propriedade e o

reconhecimento do direito social de recuperação da valorização

experimentada pelas propriedades em virtude da ação do poder público. Após

a promulgação da Ley Reguladora da Actividad Urbanística de Valencia

(L.R.A.U, Ley 06/1994), introduzindo a figura do Agente Urbanizador, e sua

posterior disseminação pelo país, pode-se dizer que a separação jurídica do

direito de propriedade (privado) e do direito de urbanizar (público) constitui-

se em um quarto pilar da política urbana e do Direito Urbanístico na Espanha.

A tradição jurídica de responsabilização dos proprietários privados com a

urbanização das cidades foi recepcionada, na América Latina, de maneira

bastante clara na Colômbia e de maneira muito mais tímida e tardia no Brasil.

A ley 388/97, Lei de Reforma Urbana colombiana, traz como princípios do

ordenamento territorial função social e ecológica da propriedade, a

prevalência do interesse geral sobre o interesse particular e ainda a

distribuição eqüitativa das cargas e benefícios. Combinados estes princípios

aos poderosos dispositivos constitucionais funcionalizando o direito de

propriedade, a Colômbia tem marco legal bastante consistente para o

desenvolvimento do Direito Urbanístico.

No que diz respeito aos fundamentos constitucionais do Direito

Urbanístico, o Brasil é o mais pobre dos três países pesquisados. A função social

da propriedade é basicamente o único dos princípios do Direito Urbanístico

enunciado constitucionalmente. Em que pese a inclusão do capítulo “Da Política

Urbana”

116

ser nacionalmente um avanço, considerando a ausência completa da

questão urbana nas Constituições anteriores, os dispositivos da nossa

Constituição trazem antes instrumentos do que princípios. Uma única inovação

importante merece ser ressaltada na comparação com Espanha e Colômbia: a

116

Artigos 182 e 183 da Constituição Federal Brasileira

217

menção, no caput do artigo 182, à função social da cidade, uma noção ausente

nos demais ordenamentos jurídicos, especialmente por derivar daí a diretriz do

Estatuto da Cidade que introduz o “direito à cidade sustentável”, como um

direito difuso de conteúdo altamente inovador, significando o direito de

todos/as de desfrutar do conjunto de bens materiais e simbólicos relacionados

à vida em cidade. Nos dispositivos constitucionais, todavia, não se faz menção

ao urbanismo como função pública, nem tampouco se aborda o tema das mais-

valias urbanas e de sua (injusta) apropriação privada ou (justa) recuperação

dessa valorização para a coletividade.

Pela sistemática da ordem constitucional brasileira, as diretrizes da

Política Urbana foram todas remetidas para a lei federal de Desenvolvimento

Urbano, o Estatuto da Cidade, e foram enunciadas no artigo 2º da Lei

10.257/01. Este artigo traz um elenco notável de diretrizes para a política

urbana, quando consideramos que as diretrizes orientam a interpretação da lei e

de seus instrumentos. Além do mencionado direito à cidade sustentável, são

citados ainda a gestão democrática, a justa distribuição dos ônus e benefícios

do processo de urbanização, a regularização fundiária e urbanização das áreas

irregularmente ocupadas para fins de moradia, a simplificação das normas de

parcelamento do solo, etc. Pode-se dizer que o artigo 2º do Estatuto da Cidade

traz o “espírito da lei”, e que a aplicação do Estatuto da Cidade só é legal – e

constitucional – quando observa as diretrizes da Política Urbana aí

estabelecidas, verdadeiras balizas para o gestor público.

Em que pese o inegável avanço jurídico representado pelas diretrizes, é

preciso reconhecer que em alguns temas relacionados ao Direito Urbanístico o

Brasil ainda engatinha se comparado aos demais países investigados. No Brasil,

o princípio de justa distribuição dos ônus e benefícios do processo de

urbanização, por exemplo, mesmo depois de ser promovidos de bandeira de

luta do movimento por Reforma Urbana à diretriz da Política Urbana

preconizada pelo Estatuto da Cidade

117

, ainda é interpretado por muitos

operadores jurídicos e gestores públicos como mera “orientação” ou, na melhor

das hipóteses, como critério hermenêutico para interpretar a política urbana.

117

Ver artigo 2º, inciso IX do Estatuto da Cidade, Lei federal 10.257/2001.

218

A concepção reducionista do alcance do princípio da justa distribuição

dos ônus e benefícios do processo de urbanização, bem como das demais

diretrizes do Estatuto da Cidade - resulta em menor radicalidade e eficácia dos

mesmos no Brasil, especialmente quando comparado a países como Espanha e

Colômbia, nos quais o “reparto eqüitativo de cargas y benefícios” sempre teve

dois conteúdos muito claros e com alta repercussão econômica: (i) o dever dos

proprietários de financiar a urbanização e (ii) o direito dos proprietários a

dividirem o aproveitamento urbanístico de uma unidade territorial

determinada, a fim de minimizar a “alea” própria da normativa urbanística e

dos processos de planejamento urbano e zoneamento, conhecida nos países

hispânicos como loteria urbanística.

Examinando a forma como foram recepcionadas as diretrizes do artigo 2º

do Estatuto da Cidade, tomemos outro exemplo, analisando um tema chave

para o Direito Urbanístico, que é a questão da recuperação de mais-valias pela

ação urbanística do Estado. No Estatuto da Cidade a diretriz mais próxima do

conteúdo em concreto da recuperação de mais valias é a diretriz que enuncia o

princípio da recuperação dos investimentos do Poder Público de que tenha

resultado a valorização de imóveis urbanos

118

. Há instrumentos no Estatuto da

Cidade tais como as operações urbanas consorciadas, a desapropriação com

pagamento em títulos da dívida pública e a outorga onerosa do direito de

construir que permitem a recuperação das mais valias, no entanto, o Brasil não

tem um instrumento com objetivo específico de captar mais valias, este é um

elemento que entra sempre como mera característica de outro instrumento

concebido para atender prioritariamente a outros objetivos, como no caso dos

instrumentos citados e como acontece também no Urbanizador Social aqui

examinado, em que a recuperação de mais valias é avaliada caso a caso.

A Espanha adota a recuperação de um percentual fixo de 10% da

valorização experimentada pelo imóvel com a urbanização

119

, um percentual

considerado bastante baixo, especialmente quando se considera a grandeza da

118

Ver artigo 2º, incisos XI do Estatuto da Cidade, Lei federal 10.257/2001.

119

Ver artigo 18, 6, da ley de suelo 6/98.

219

valorização dos terrenos quando urbanizados naquele país. Na Colômbia, a ley

388/97 prevê um instrumento que, sem qualquer subterfúgio, propõe que o

terreno que experimenta valorização pela ação do poder público devolva uma

parte dessa valorização ao poder público. Trata-se da Participación Municipal

en las plusvalías urbanas, podendo a mesma variar entre 30% e 50% do maior

valor do metro quadrado valorizado em função do investimento publico na área

de aplicação do instrumento

120

. A legislação colombiana é bastante sofisticada

neste caso, trazendo complexas formas de cálculo das mais valias devidas pelo

proprietário e mencionando expressamente os casos de aplicação do

instrumento

121

7.3 – Distribuição de competências: escalas da ordem jurídico-

urbanística

A dialética escalar da ordem jurídico-urbanística tem um lócus

privilegiado de análise: a distribuição constitucional de competências

urbanísticas entre os vários entes da federação. Neste particular o Brasil e a

Colômbia aparecem em melhor posição que a Espanha, como veremos.

Iniciemos com o exame do caso brasileiro.

A partir da Constituição de 88, o Direito Urbanístico Brasileiro assumiu

uma distribuição de competências que delega ao poder público municipal

atribuições que de longe ultrapassam o papel classicamente reconhecido ao

Planejamento Urbano, mero ordenador físico territorial das cidades. É o ente

municipal, através do Plano Diretor, que terá a responsabilidade de estabelecer

concretamente critérios e condições, bem como adotar instrumentos, para

garantir a função social da propriedade nas cidades

122

. À União compete

estabelecer as diretrizes gerais da política urbana bem como indicar normas

gerais a serem atendidas pelos demais entes da federação nesta matéria. O

Estatuto da Cidade cumpriu o papel de regulamentar o capítulo da Política

120

Ver artigo 79 da Ley 388/97.

121

Ver, a propósito, os artigos 73 a 90 da ley 388/97.

122

Ver artigo 182 da Constituição Federal Brasileira.

220

Urbana da Constituição Federal estabelecendo normas gerais para balizar a

política urbana a ser desenvolvida pelos municípios.

Observa-se um inequívoco fortalecimento do Direito Urbanístico

Brasileiro no atual momento histórico, especialmente em função do prazo de 5

anos estabelecido pelo Estatuto da Cidade para que as cidades com mais de

vinte mil habitantes e/ou integrantes de regiões metropolitanas elaborassem

seus planos diretores

123

. O dispositivo legal gerou inúmeras campanhas de

apoio do poder público à elaboração de planos diretores e conseqüentemente,

um forte incremento das discussões sobre Planejamento Urbano em cidades de

todo o país

124

. Em que pese esse crescimento e popularização do Direito

Urbanístico nas cidades, a União ainda está devendo ao país a revisão de uma

série de leis importantes para a Política Urbana, pois o Estatuto da Cidade não

dá conta de uma série de temas cruciais para o desenvolvimento urbano, como é

o caso, por exemplo, do parcelamento do solo urbano.

A lei federal de parcelamento do solo urbano, lei 6.766/79 propôs um

modelo para o parcelamento do solo no país que já dava mostras de seu

esgotamento menos de dez anos depois, já à época da Assembléia Nacional

Constituinte. Regras rígidas, padrões que não dialogam com a produção social e

cultural do habitat pelos pobres, criminalização da atividade de produção da

cidade que destoe destes mesmos parâmetros legais inadequados e lacunas e

omissões sobre uma série de temas importantes (como o estabelecimento de

regras para a aprovação de condomínios fechados) foram os ingredientes para o

rápido esgotamento do modelo proposto pela 6766/79.

O desastre urbanístico se completou na esfera municipal, com uma

gestão ineficiente, omissa e espectadora da urbanização de uma cidade que se

produz desigualmente. O avesso da 6766/79 pode ser visto em um rápido

passeio por qualquer cidade brasileira, pois em todas elas parte do território é

123

Ver artigos 41 e 50 do Estatuto da Cidade.

124

O Ministério das Cidades do Governo Federal coordenou uma Campanha Nacional pelos Planos

Diretores Participativos, visando garantir o cumprimento do prazo de 5 anos estabelecido pelo artigo 50

do Estatuto da Cidade para que os municípios com mais de 20.000 habitantes ou integrantes de regiões

metropolitanas, elaborassem seus planos diretores. Os dados disponibilizados pelo Ministério das Cidades

dão conta de que 97% dos municípios atingidos pela obrigação elaboraram seus planos diretores no prazo.

221

vítima da aprovação de projetos de parcelamento que se tornarão rapidamente

irregulares; parte se produz pela ação popular, sem protocolo de qualquer

projeto na municipalidade, por famílias que se amontoam onde conseguem para

poder morar em casas que jamais receberam “habite-se”; e ainda uma parte

produzida de acordo com a lei, esta cercada por arame farpado e vigiada por

seguranças particulares, na qual vive a elite econômica da cidade e parte das

assustadas classes médias brasileiras.

Já tramita no Congresso Nacional um projeto de lei modificando a lei

6.766/79, em boa medida incorporando os princípios e diretrizes da Política

Urbana estabelecidos pelo Estatuto da Cidade e se ocupando de lacunas

históricas, como a regularização de loteamentos irregulares e clandestinos e o

licenciamento de condomínios urbanísticos

125

. A complexidade dos temas

tratados pela lei, bem como o vulto dos interesses em jogo na aprovação dessa

normativa estão tornando o processo de tramitação bastante lento, com

inúmeros avanços e recuos, sucessivos substitutivos, lobbies poderosos e

disputas permanentes. A aprovação de um projeto de lei fiel às diretrizes do

Estatuto da Cidade é crucial para que os entes municipais possam executar a

política urbana com maior instrumental e segurança jurídica, balizados pelas

diretrizes da lei federal de Desenvolvimento Urbano e reequilibrando a

distribuição de responsabilidades e competências entre os entes federativos.

Em relação ao Brasil ainda cabe frisar que os entes municipais tem

destacada competência para a execução da política urbana e, portanto, devem

valer-se das diretrizes do Estatuto da Cidade para elaborar seus próprios

instrumentos. Além de terem autonomia para regulamentar os instrumentos do

Estatuto da Cidade em seus territórios através dos Planos Diretores (desde que

não contrariem as normas gerais do Estatuto da Cidade), os municípios tem

ainda a possibilidade de elaborar seus próprios instrumentos no exercício da

competência suplementar, como é exemplo o Urbanizador Social de Porto

Alegre, aqui estudado. As iniciativas municipais, todavia, ainda são bastante

tímidas se consideramos o conjunto das cidades brasileiras. Neste aspecto é

125

PL 20/2007, ao qual estão apensados outras dezenas de projeto de lei emendando ou revisando a lei

6766/79.

222

preciso maior ousadia dos gestores da política urbana, pois a nova ordem

jurídico-urbanística tem princípios e diretrizes claramente inovadores, que

somente através da implementação de instrumentos adequados a cada realidade

municipal terão efetividade.

A Colômbia está organizada constitucionalmente como um estado social

de direito, na forma de uma República Unitária

126

. A curiosa organização

político-territorial do estado colombiano, todavia, reconhece outras entidades

territoriais como os departamentos, os distritos e as comunidades indígenas

127

todos dotados de autonomia para a gestão de seus interesses

128

Em que pese a diferença básica na forma de estado colombiano, na

prática, o ente municipal tem atribuições muito semelhantes àquelas assumidas

pelos municípios brasileiros. Especialmente na área de Direito Urbanístico, a

organização jurídica e distribuição de competências é similar à brasileira. Os

municípios tem a atribuição de ordenar o uso do solo, mas devem fazê-lo

segundo normas gerais estabelecidas por leis nacionais. As normas nacionais

equeivalentes ao Estatuto da Cidade são a Ley 9ª/89 e a Ley 388/97. O

instrumento indicado para a ordenação do uso do solo é um Plan de

Ordenamiento Territorial, tal como no Brasil há o Plano Diretor.

Na dialética interescalar, portanto, entre uma escala nacional e uma

escala local, os dois países latino-americanos tem estruturas similares, cabendo

ao município a execução da política urbana, exercendo a competência

suplementar de regras gerais estabelecidas por leis nacionais. Nos dois países

latino-americanos se verifica que as leis nacionais são minuciosas e não apenas

sugerem como regulamentam vários instrumentos, mas respeitam e requerem a

iniciativa municipal na proposição de instrumentos adequados às realidades e

necessidades locais. A experiência de Porto Alegre, com a formulação do

Urbanizador Social na tentativa de barrar a irregularidade através de uma nova

modalidade de parcelamento do solo, bem como a Operación Urbanística Nuevo

126

Ver Constituição Colombiana, artigo 1º.

127 Os departamentos equivalem aos “estados” no Brasil e os distritos são estruturas intermediárias que

agrupam diversos municípios ou territórios indígenas circunvizinhos.

128

Ver artigos 286 e 287 da Constituição Colombiana.

223

USME de Bogotá, com sua competente combinação de instrumentos, são

exemplos concretos de esforços exitosos do poder local, em cidades latino-

americanas, de fortalecer-se naquilo que a transescalaridade da política urbana

e a competência suplementar lhes legou: a possibilidade de invenção, ainda que

balizada axiológica e juridicamente pelas diretrizes, princípios e normas gerais.

É no território municipal e é esgrimando com estes instrumentos, que o

poder público consegue (ou não) garantir efetividade ao princípio da função

social da propriedade. Enquanto na legislação de escala nacional há dois pólos

claramente situados um no Direito Privado e outro no Direito Público, em uma

tensão dialética entre propriedade e função social da propriedade, no município

essa tensão se traduz em um esforço hercúleo, quase uma luta travada pelos

agentes públicos, já que para arrancar efeitos concretos do princípio da função

social da propriedade, é necessário esgrimir, desde a escala local, contra um

direito civil tutelador do direito de propriedade e que se situa em outra escala da

ordem jurídica (escala nacional). Na prática é o plano diretor e seus

instrumentos versus as matrículas no registro de imóveis e, sobretudo, a

resistência dos proprietários em aceitar que as regras do jogo mudaram.

O caso da Espanha é bastante distinto. A repartição de competências em

matéria urbanística é confusa e bastante inadequada. Conforme vimos no

capítulo em que foi examinado o Agente Urbanizador Espanhol, o Estado

Espanhol limita-se a regulamentar as condições básicas para o exercício dos

direitos fundamentais, o que inclui, evidentemente, o direito de propriedade.

Daí a Ley de Suelo, que embora tenha inúmeras repercussões urbanísticas tem

por centro de gravidade o direito de propriedade e suas garantias e limites, ou

seja: regras para avaliações das propriedades imobiliárias, para as

desapropriações, fixação de patamares máximos de cobranças de mais valias e

ainda a regulação da relação entre o agente urbanizador e os proprietários de

solo.

A Constituição Espanhola, no artigo 148, 3, diz que “ordenação do

território, urbanismo e moradia” são competências das comunidades

autônomas. Em função dessa delegação de competências é que o instrumento

224

analisado nesta tese, o Agente Urbanizador, por exemplo, teve iniciativa

legislativa da Comunidade Autônoma Valenciana (e não do município de

Valência). A esquizofrenia fica por conta de que as competências executivas são

do município, mas as competências legislativas são das comunidades

autônomas. Neste sentido, cada passo que o município pretenda dar em seu

planejamento urbano precisa ser examinado previamente pelo parlamento da

comunidade autônoma, o que burocratiza bastante o processo e esvazia a

autonomia dos entes municipais. Uma emenda ou mero detalhamento do Plan

de Ordenación, por exemplo, precisa da autorização legislativa da comunidade

autônoma, que controla de forma centralizada e tecnocrática, portanto, o

desenvolvimento urbano de todos os municípios pertencentes a seu território.

Evidentemente, essa configuração espanhola da distribuição de

competências tem uma série de repercussões negativas para a Política Urbana,

pois embora a urbanização se dê na esfera local, a governabilidade do processo,

a gestão urbana, fica partida entre mais de uma esfera administrativa. Essa

divisão repercute de forma perversa, por um lado esvaziando o poder da esfera

municipal e por outro empoderando uma esfera intermediária (Comunidade

Autônoma) que tem uma série imensa de outras atribuições e competências

129

sem qualquer condição de priorizar a tramitação legislativa das questões

urbanas, o que acaba por burocratizar e tornar bastante moroso o processo de

tomada de decisão em matéria urbanística. Essa lentidão tecnocrática favorece,

evidentemente, os casos de corrupção e improbidade administrativa que são

hoje tão freqüentes na Espanha.

Considerando, portanto, o tema das competências em matéria

urbanística e sua distribuição entre os entes da federação, em que pese o

objstáculo representado pelo direito de propriedade e a seu significado para a

estrutura fundiária dos territórios municipais, entendo que Brasil e Colômbia

tem uma repartição de competências mais adequada do que a Espanha, já que

nesses países o município centraliza as competências executiva e legislativa, o

que facilita a governabilidade e a gestão da política urbana. É exatamente aí que

129

Para conhecer as muitas competências das Comunidades Autônomas Espanholas ver Constitución

Española, art. 148.

225

se situa um dos mais significativos problemas da Espanha, como vimos, dada a

centralização das competências legislativas em matéria legislativa nas

Comunidades Autônomas, introduzindo um obstáculo de caráter endógeno para

o Desenvolvimento da política urbana.

7. 4 Planejamento Urbano e Gestão da Política Urbana

Examinada a distribuição de competências, analisemos agora o tema do

Planejamento Urbano e da Gestão. O inequívoco desenvolvimento do Direito

Urbanístico, em que pese não ser homogêneo nos casos pesquisados, sem

dúvida legou às cidades da Espanha, da Colômbia e do Brasil, instrumentos

bastante inovadores das formas tradicionais de produzir cidade e de conduzir o

planejamento urbano. O caráter da ação do Poder Público e o modelo de

planejamento urbano, no entanto, não é idêntico nos três países investigados,

apresentando características bem marcadas em cada um dos contextos.

Aqui vamos nos socorrer de uma classificação sugerida por Javier García

Bellido em relação aos planos diretores. Diz ele que os planos podem ser não

vinculantes ou vinculantes, com vantagens e desvantagens em cada um dos

casos:

Planos locais não vinculantes para os particulares;

orientadores ou indicativos, que não criam direitos-deveres;

flexíveis e versáteis em suas indicações indeterminadas,

livremente negociáveis, discricionais em suas aplicações caso a

caso, conforme acordem as partes; com uma flagrante incerteza

e insegurança jurídico-econômica para os particulares antes de

procederem à tomada de suas decisões urbanísticas [...].

Planos atos vinculantes para todos, conforme o nível;

estatutários, atirbutivos ou criadores de um rígido

dimensionamento dos direitos e deveres legais; inflexíveis, fixos

e inamovíveis, em observância a suas determinações enquanto

estão em vigor; não discricionários em cada caso (a

discricionariedade está na deliberação de suas determinações);

indutores ou garantidores de uma certeza e segurança jurídico-

economica, mas facilmente revisáveis ou modificáveis; de

demorada elaboração interna e pública e com grande

participação cidadã, porém mais rápidos na devida autorização

reconhecimento (licença) do direito-faculdade exercível

(simples atos declaratórios de direito) [...] (BELLIDO, 2001, p.

16).

226

A análise empreendida demonstra que os países investigados e,

especialmente as experiências focadas na pesquisa não adotam modelos puros,

apresentando um hibridismo das fórmulas sugeridas por García-Bellido.

Mesmo no caso espanhol, que o autor classifica como sendo um país que adota

planos vinculantes (BELLIDO, 2001, p. 21), observamos uma combinação dos

dois modelos. Por um lado, há na Espanha uma classificação de solos urbanos,

urbanizáveis e não urbanizáveis que é de fato definida ex ante pelo plano. Essa

espécie de macrozoneamento é de fato vinculante para os particulares e

fortemente atributiva de direitos, inclusive econômicos. Por outro lado, no caso

do Agente Urbanizador Espanhol, por exemplo, o detalhamento do

planejamento é feito caso a caso, em um Programa de Actuación Integrada em

que variáveis importantes do regime urbanístico são propostas pelos

particulares, em projetos e soluções urbanísticas e de desenho que são inclusive

objeto de disputa entre os empreendedores.

Pelo modelo do agente urbanizador, a iniciativa da atuação urbanística e

urbanização de uma determinada região da cidade, ficará sempre a cargo do

mercado, através de uma empresa urbanizadora ou de um proprietário. O poder

público tramita o pedido realizado pelo particular e trata de garantir condições

de igualdade na disputa pela urbanização entre os vários empresários que

possam se interessar, através de uma licitação, mas não sugere áreas prioritárias

para urbanização, por exemplo, ficando à mercê da iniciativa privada. Curiosa e

paradoxalmente, portanto, embora exista na Espanha um reconhecimento legal

de que o urbanismo é uma função pública, considerando as peculiaridades

históricas do país, a legislação urbanística se tornou de tal modo permissiva que

o planejamento urbano é literalmente privatizado, pois o detalhamento do

regime urbanístico nas várias atuações urbanísticas é realizado pelos

empresários que disputam o direito de urbanizar a região, às vezes uma vasta

região.

Originalmente a transformação da urbanização em um negócio atraente

para a iniciativa privada foi importante para as administrações públicas

227

espanholas, por um lado incapazes de custear com o orçamento público a

atividade urbanizadora e por outro reféns da lentíssima iniciativa dos

proprietários de terra. Em boa medida um dos objetivos centrais do

instrumento do Agente Urbanizador era justamente desbloquear uma

urbanização truncada pelas armadilhas legais. Hoje, todavia, os muitos

escândalos urbanísticos que explodiram na Espanha nos últimos anos mostram

que tanto o capital ligado às indústrias urbanizadoras e de construção apostou

pesado neste setor da economia quanto o poder público teve uma gestão débil e

muitas vezes corrupta do processo de licenciamento de empreendimentos

imobiliários promovidos pela via do Agente Urbanizador, legando uma série de

problemas urbanísticos às cidades espanholas, especialmente aquelas mais

visadas pelo capital imobiliário em função do turismo na Costa do

Mediterrâneo. A rigidez derivada da macro-classificação de solo combinada à

flexibilidade passível de discricionariedade do agente público no detalhamento

do regime urbanístico, deu margem a casuísmos que se são inexplicáveis do

ponto de vista urbanístico e ambiental, encontram explicação na corrupção e

improbidade administrativa.

No caso colombiano, examinado através do Proyecto Nuevo USME

desenvolvido por Bogotá, observa-se uma técnica urbanística sofisticada de

Planejamento Urbano, com um protagonismo importante do poder público,

contrastando com a atual realidade espanhola em que os agentes do mercado

estão dando as cartas. O caso bogotano que analisamos é, de fato, quase o

inverso do modelo espanhol. O que se observa no planejamento urbano de

Bogotá é um modelo no qual o Plan de Ordenamiento Territorial da cidade

grava a região de USME como passível de uma operação urbanística posterior,

ou seja, em um primeiro momento, deixa em aberto as possibilidades de

classificação posterior de uso do solo na região, em aparente flexibilidade,

filiando-se ao modelo não vinculante ex ante, apostando no modelo de

planejamento por projeto.

O que ocorre depois, todavia, no caso do Proyecto Nuevo USME, é que

na oportunidade de definir as “regras do jogo” para o parcelamento, uso e

ocupação do território, todo o planejamento da operação urbanística é proposto

228

pela municipalidade, que centraliza diagnósticos, objetivos, critérios, desenho,

regime urbanístico, cálculos, oportunidade e estratégias da operação. Esse

movimento de planejamento urbano, no caso de USME definido pela Secretaria

de Planeacíon da Alcadía de Bogotá com a assessoria de expertos ligados ao

CIDER – Universidad de los Andes, no marco de um convenio apoiado pelo

Lincoln Institute of Land Policy, é claramente o avesso do que foi observado na

Espanha. Ao invés do mercado ditar as regras do jogo, há uma forte definição

pública do conteúdo e destinação do território de USME para camadas de baixa

renda, demonstrando capacidade de gestão do solo urbano e intervenção nas

dinâmicas tradicionais do mercado imobiliário.

Cabe salientar que no modelo urbanístico colombiano o propósito de um

Plan Parcial de uma região tão grande como a de USME é o de superar o

planejamento “lote a lote” e suas distorções. Na operação urbanística

colombiana adota-se uma escala e uma normativa tal que se garante efetivo

incremento na capacidade de planejamento e controle do poder público sobre o

processo de urbanização. Vale lembrar que neste ponto o problema enfrentado

por Bogotá era realmente o contrário do enfrentado por Valencia: na Colômbia

o problema era a urbanização desenfreada e ilegal, enquanto Valência buscava

desbloquear uma urbanização refreada.

A previsão de que um determinado território possa ser objeto de uma

operação urbanística significa, na prática, a admissão de que por suas

características aquele território deva receber uma atenção especial, um

planejamento urbano por projeto, focado nas questões sociais, ambientais,

econômicas e políticas que emergem do território. É quase que um

reconhecimento, pelo planejador urbano, de que neste caso é melhor deixar o

regime urbanístico em aberto, a curto prazo, para, a médio prazo e com melhor

diagnóstico territorial, apresentar, aí sim de forma vinculante, o plano da

operação urbanística.

Embora o caso representante do Brasil nesta análise comparativa parta

do mesmo desafio da Colômbia (a urbanização irregular), o instrumento

examinado, o Urbanizador Social, tem um perfil que fica a meio termo entre

229

Espanha e Colômbia neste aspecto da análise. Como na Espanha, o urbanizador

social se movimenta sobre um território previamente definido por um plano

diretor vinculante para o proprietário. Mas é na análise caso a caso, no

momento do licenciamento, que muitos arranjos poderão ser feitos, caso a caso,

com participação do empreendedor e da municipalidade na concertação da

fórmula que responderá ao caso concreto.

Enquanto na experiência do Agente Urbanizador valenciano o

planejamento urbano tem forte protagonismo da iniciativa privada, que propõe

todo o desenho e regime urbanístico; e enquanto o planejamento urbano

bogotano se mostrou bastante centralizado pela municipalidade, o caso

brasileiro propõe uma fórmula de parceria público-privada, em que a iniciativa

e o capital investido são do empresário privado mas o estado indicou

previamente as áreas prioritárias para a urbanização social, acompanha e

controla o processo, tutela a intervenção do projeto à venda dos lotes e, tal

como o empresário, também assume responsabilidades concretas no

parcelamento. Na concepção do instrumento do Urbanizador Social aposta-se

no diálogo, na soma de esforços, recursos e aportes técnicos oriundos tanto do

poder público quanto do empreendedor privado. O papel do poder público não é

nem meramente normativo nem tampouco de mero homologador de

iniciativas privadas. É mais um caso em que não se identifica de forma pura os

modelos propostos por García-Bellido, encontrando-se antes um hibridismo. Na

experiência do urbanizador social o poder público assume o papel de gestor da

política urbana e de um planejamento centrado na concertação com a iniciativa

privada. .

Na prática a experiência do urbanizador social foi prematuramente

abortada, e, portanto, foi a experiência que teve menor possibilidade de ser

avaliada, muito especialmente nesse aspecto em que o instrumento pretendia

ser mais do que mero instrumento de política habitacional, pretendendo

cumprir com um papel na política urbana e ser também um instrumento de

planejamento do território. Penso que é exatamente nesta pretensão e

potencialidade que o instrumento do urbanizador social pode ter encontrado as

maiores resistências políticas, sociais e econômicas.

230

231

7.5 Análise dos instrumentos

Coloquemos agora o foco nas especificidades de cada experiência

investigada, pois em que pese todas se ligarem à alternativas inovadoras dos

processos de parcelamento do solo e urbanização, as diferenças são bastante

marcadas. No caso do Agente Urbanizador da Espanha e do Urbanizador

Social do Brasil, estamos diante de instrumentos de política urbana e

habitacional, mas ao mesmo tempo, a regulamentação de ambos os

instrumentos introduziu-os no cenário como novos atores do processo de

urbanização, cumprindo novos papéis.

A introdução de atores e papéis antes ausentes no jogo de produção da

cidade, todavia, teve conseqüências bem distintas nos dois países. No caso de

Valência, Espanha, o Agente Urbanizador “roubou a cena” e é hoje o

protagonista do processo de urbanização, tanto em processos virtuosos quanto

em casos mais controversos. A própria legislação urbanística valenciana teve

que receber revisões e aperfeiçoamentos, tornando o processo de aprovação de

um Programa de Actuación Integrada mais complexo e longo e ainda corrigindo

falhas e preenchendo lacunas existentes na primeira versão legal do

instrumento. No caso de Porto Alegre, Brasil, o Urbanizador Social é um agente

ainda visto com muita desconfiança, tanto internamente à Administração

Pública quanto na sociedade e a própria continuidade do instrumento se vê

ameaçada antes mesmo de se ter podido avaliar o ciclo completo de

implementação do instrumento.

No caso do Proyecto Nuevo USME, de Bogotá, Colômbia, temos uma

fórmula diferente para lidar com os desafios do processo de urbanização, em

uma alternativa que aposta no Planejamento Urbano por projeto. O

instrumento escolhido por Bogotá para atingir seus objetivos foi uma operação

urbanística que articula vários outros instrumentos de política urbana. A

construção de uma operação urbanística para uma região do porte de USME

requereu um esforço hercúleo dos técnicos municipais em levantar as

características do território, avaliar preços de solo, calcular “cargas e benefícios”

bem como seu reparto entre os proprietários, propor planos parciais com

232

alguma homogeneidade e, especialmente, ir a campo discutir com a população

residente a fim de convence-la a aderir ao projeto. A gestão de uma operação

urbana também é altamente complexa, especialmente considerando a presença

de instrumentos como a fidúcia e o Reajuste de Terras. Em boa medida essa

fórmula encontrada por Bogotá é, dentre as três pesquisadas, aquela que mais

absorve a estrutura administrativa e a expertise técnica dos agentes municipais.

No que diz respeito à escala, todavia, o instrumento do Urbanizador

Social tem um grave problema, pois a fragmentação de pequenas iniciativas de

urbanização em parceria público-privada dificilmente poderá impactar na

produção irregular da cidade, principal objetivo da inovação. A proposição da

operação urbana consorciada Lomba do Pinheiro, proposta pela

municipalidade, em boa medida é reveladora da tentativa do poder público de

resolver o problema da dispersão e atomização das iniciativas de aplicação do

instrumento pelo território. A escala da Operação Urbanística Nuevo USME, ao

contrário, é impressionante e representa um desafio adicional para a

municipalidade de Bogotá. Neste aspecto a Espanha é que está a meio termo

dentre as experiências pesquisadas pois as unidades de actuación definidas pelo

Plan General de Ordenación Urbanística tem uma escala intermediária na

comparação com a macro-escala de USME (Bogotá) e a escala atomizada do

Urbanizador Social (Porto Alegre).

7.6 Efetividade dos instrumentos

Em uma análise dialética da realidade pesquisada, em que pese os

câmbios nitidamente observados e já registrados aqui, evidenciados em

processos de formulação e aprovação de normativas urbanísticas bastante

avançadas, é preciso registrar que ainda há obstáculos bastante significativos

para a efetividade das políticas urbanas desenhadas pelos gestores públicos.

Além disto, há muitas contradições na aplicação dos instrumentos urbanísticos,

com a produção de efeitos não previstos e muitas vezes não desejados pelos

gestores públicos ao conceberem os projetos. Examinemos aqui alguns dos

objetivos almejados nas experiências pesquisadas e o grau de êxito que

obtiveram.

233

7.6.1 Controle do preço do solo urbano

Um dos fatores mais importantes para uma eficiente gestão do solo

urbano diz respeito ao controle sobre o preço da terra urbana. Em boa medida,

os instrumentos e mecanismos urbanísticos concebidos pelos três países,

pretendiam alcançar condições mais favoráveis para o controle municipal do

preço da terra.

Aqui, parece-nos que a Colômbia é, em tese, dentre os países

pesquisados, o país com a política mais competente, tendo conseguido um

controle maior do preço da terra demandada em projetos urbanísticos tanto de

iniciativa pública quanto privada. O sucesso colombiano deriva da aplicação de

um conjunto de instrumentos concebidos com foco na recuperação para a

coletividade da valorização imobiliária decorrente da ação do poder público e

ainda de instrumentos eficazes no “congelamento do preço da terra”, como o

Anúncio del Proyecto. No caso da Operación Urbanística Nuevo USME, no

objetivo de controlar a provável disparada do preço dos terrenos a partir do

desencadeamento da operação, o projeto logrou efetividade.

A Espanha, ainda que consiga captar plus-valias e fazer com que os

proprietários financiem a urbanização, está presa na armadilha herdada da

antiga “Ley de Suelo” de 1956 e que valoriza artificialmente o preço do solo,

ainda que rústico, atribuindo-lhe o valor não do que existe na realidade em cada

local da cidade, mas o valor fictício dos índices de aproveitamento urbanístico

atribuídos a cada porção do território pela normativa urbanística. Neste aspecto,

a política espanhola é estruturalmente incapaz de impedir que a espiral do preço

da terra cresça exponencialmente, o que sugere a necessidade de uma radical

revisão dos fundamentos do sistema de avaliações espanhol.

Em relação a esse desejável controle do preço da terra, de maneira geral,

o Brasil ainda está bastante atrasado, especialmente no que diz respeito à

recuperação de mais valias, como vimos. Já o projeto do Urbanizador Social,

desenvolvido por Porto Alegre e aqui estudado, incorpora dois mecanismos de

234

controle do preço da terra na fórmula do instrumento: o primeiro é uma

recuperação de mais valias ajustada caso a caso. A segunda forma é a fixação do

preço final do lote em acordo firmado entre a municipalidade e o urbanizador

social através de Termo de Compromisso, a mais eficiente das contrapartidas a

ser dada pelo loteador à municipalidade dentre às sugeridas pela lei. A

efetividade desse controle, todavia, não chegou a se verificar no caso concreto, já

que os projetos piloto acabaram sendo descontinuados em função de uma opção

política.

7.6.2 Incremento da oferta de terra urbanizada legal

Pode-se dizer que embora com pesos diferentes em cada contexto, as três

experiências pesquisadas almejavam incrementar a urbanização e a oferta legal

de lotes urbanizados. Brasil e Colômbia pretendiam adicionalmente que essa

oferta tivesse preços compatíveis com o perfil sócio-econômico da população de

baixa renda. Os três casos tiveram tempo de experimentação distintos, sendo o

Agente Urbanizador da Espanha o instrumento com maior longevidade, visto

que sua implementação foi iniciada ainda no século passado.

No estágio em que realizamos a investigação, a Espanha teve muito êxito

em sua estratégia de desbloquear uma urbanização paralisada pela não

iniciativa dos proprietários de terra. O Agente Urbanizador foi capaz de

alavancar a urbanização de milhares de hectares de terra em Valencia e, ato

contínuo, nas demais comunidades autônomas espanholas. Em um período

pouco maior que uma década, a urbanização espanhola não apenas reverteu um

processo de estagnação econômica do setor como transformou a atividade

urbanizadora em uma das mais rentáveis e prósperas da economia espanhola.

O boom imobiliário teve uma série de repercussões ambientais, paisagísticas,

urbanísticas e mesmo jurídicas, forçando o poder público a rever

legislativamente uma série de procedimentos, padrões e regras relacionadas à

atividade urbanizadora, com ênfase na região valenciana e demais comunidades

autônomas situadas junto ao Mar Mediterrâneo. Passados pouco mais de dez

anos do Agente Urbanizador concebido para sacudir o marasmo urbanístico,

235

hoje fala-se em conter a fúria urbanística, o que claramente demonstra a

efetividade da lei espanhola neste aspecto.

A efetividade do instrumento do Urbanizador Social em incrementar o

número de lotes legais e baratos em Porto Alegre, diminuindo assim a produção

irregular, é uma incógnita que a história não permitiu revelar. A lei foi bem

construída tecnicamente e os projetos urbanísticos de parcelamento do solo que

constituíram as experiências piloto do instrumento tinham boas perspectivas

em lograr êxito na produção de lotes legais e baratos no município. O volume de

loteamentos que já estavam sendo analisados para fins de aprovação, em mais

de dez projetos piloto, também era auspicioso quanto às possibilidades de se

atingir resultados consistentes na produção de lotes.

Aqui, no entanto, é necessário resgatar a diferença entre eficácia jurídica

e efetividade. Pode-se dizer que a lei do Urbanizador Social está vigente, válida

e eficaz (no sentido de possuir possibilidade de aplicação jurídica), no entanto,

não tem efetividade (no sentido de não ter alcançado os objetivos da norma). O

triste fim do projeto Urbanizador Social, portanto, sem que se tenha podido

chegar à implantação de ao menos um dos loteamentos protocolados pela via do

Urbanizador Social, impede a avaliação de sua efetividade, pois neste aspecto só

se poderia analisá-lo conjugando os verbos no futuro do pretérito.

Vejamos o caso do Proyecto Nuevo USME de Bogotá. Embora na

transição eleitoral o projeto do Urbanizador Social tenha sido interrompido de

forma definitiva e o projeto Nuevo USME tenha sido suspenso e posteriormente

retomado, há uma semelhança no caso colombiano e porto-alegrense, no que

diz respeito à efetividade. Também a operación urbanística de USME ainda não

produziu efeitos jurídicos concretos, dado que a aprovação do Decreto da

Operación Urbanística Nuevo USME ocorreu apenas recentemente, em julho de

2007. Essa situação impede, igualmente, que se avalie a efetividade da operação

urbanística em lograr a produção de um número significativo de lotes

destinados à população de baixa renda bogotana, um dos objetivos mais

importantes do projeto.

236

Saliente-se aqui que a não observância de efetividade do instrumento do

Urbanizador Social e do Proyecto Nuevo USME não invalidam em nada a

importância da análise destas experiências. Um dos objetivos da presente

investigação era justamente analisar a capacidade e as condições concretas dos

governos locais de implementar os instrumentos inovadores da política urbana,

identificando possíveis obstáculos e dificuldades para conferir-lhes efetividade.

Nos casos do Urbanizador Social e do Proyecto Nuevo USME, muitos obstáculos

e dificuldades se colocaram para sua efetividade, e a identificação e análise

desses obstáculos é fundamental tanto para uma justa avaliação dos contextos

pesquisados, quanto para o avanço do conhecimento cientifico nessa área.

7.6.3 Participação popular, conflitos sócio-políticos e

sustentabilidade da política urbana.

Em todas as situações pesquisadas, há um quadro jurídico muito

dinâmico, com estudos em curso e novas leis sendo aprovadas, tanto na esfera

nacional quanto na esfera local

130

. A efervescência legislativa também é

testemunho da dinâmica dos processos e de sua conflitividade, que vai sendo

negociada permanentemente, chegando-se a novos acordos, conforme a

correlação de forças local e as pressões externas.

Nos casos da Colômbia e do Brasil (Bogotá com o Proyecto Nuevo USME

e Porto Alegre com o Urbanizador Social) as inovações experimentadas tiveram

um componente social bastante forte, buscando responder a uma realidade

urbana de marcada exclusão sócio-territorial nas duas cidades. A utilização de

instrumentos urbanísticos para fazer frente à demanda por moradia destinada à

população de baixa renda, bem como para procurar reverter os processos de

produção irregular de cidade são esforços notáveis destas cidades latino-

americanas, o que se distingue bastante do caso espanhol, já que lá essa pressão

130

Na Espanha se aprovou recentemente a ley de suelo 8/2007,que entrou em vigor no dia 1º de julho e

cujas repercussões sobre o modelo urbanístico valenciano não foram estudadas. Em Bogotá a lei da

operação urbanística Nuevo USME foi aprovada após a realização do estudo de campo, em 21/06/2007.

Em Porto Alegre a lei da operação urbana consorciada da Lomba do Pinheiro ainda encontra-se em

exame pelo Conselho Municipal de Desenvolvimento Urbano e Ambiental.

237

decorrente de uma necessidade social não esteve presente na formulação e

implementação do agente urbanizador do Direito Urbanístico Valenciano.

Outro dos problemas identificados, aqui muito especialmente no caso das

cidades latino-americanas, é a vulnerabilidade das políticas desenvolvidas

frente às mudanças de governo. Enquanto a região de Valencia (Espanha) vem

aplicando o instrumento do Agente Urbanizador há mais de uma década sem

maiores interferências político-partidárias ou decorrentes de câmbios

governamentais, o mesmo não se verificou nas duas cidades latino-americanas

pesquisadas, nas quais se verificou uma perigosa insustentabilidade política dos

projetos.

Nos casos de Porto Alegre e Bogotá a análise dos casos demonstra que

para a priorização dos projetos pelos governos, foi fundamental o apoio do

Lincoln Institute of Land Policy, através da realização de convênios com as

prefeituras para o desenvolvimento de projetos demonstração nos dois casos. A

estrutura burocratizada, os orçamentos apertados e o tradicional

funcionamento das administrações municipais através de organogramas pelos

quais são distribuídas competências de forma hierárquica e especializada, teria

impedido que o projeto do Urbanizador Social e da operación urbanística Nuevo

USME tivessem se desenvolvido não tivesse sido o estímulo externo e o apoio

material do Lincoln Institute of Land Policy. O término dos governos com os

quais foram construídos os acordos político-jurídicos que permitiram a

realização dos projetos demonstração, todavia, fragilizou ambos os projetos,

embora com curiosas diferenças.

No caso de Porto Alegre, com o fim de um governo de esquerda e a

vitória de um projeto de centro-direita, o projeto do Urbanizador social foi

descontinuado. No caso de Bogotá houve o movimento em sentido inverso: a

vitória de um projeto de esquerda após um governo de centro-direita colocou o

proyecto Nuevo USME em compasso de espera. O sentido inverso das

mudanças e a idêntica vulnerabilidade das políticas demonstra que a questão

central neste caso é a fraca consolidação de uma política pública, fazendo com

que as mesmas se tornem altamente dependentes dos governos que as criaram

238

para que tenham seguimento. A lição aqui parece ser a da necessidade de dar

maior estabilidade política às inovações jurídicas implementadas, seja através

de um maior convencimento político do corpo técnico, seja através da

construção de alianças sociais capazes de reivindicar a continuidade de projetos,

pois sem esse suporte não governamental as políticas não são sustentáveis a

longo prazo.

Uma última questão, mas não menos importante, para a qual

gostaríamos de chamar a atenção é o fato de que na prática social os

proprietários imobiliários ainda são agentes com muito poder político,

logrando com sua atuação paralisar projetos e modificar tanto legislações

quanto o conteúdo de iniciativas municipais concretas, como pudemos observar

nos três países investigados.

Para relembrar, a Espanha enfrentou um processo judicial movido pelos

proprietários de terras litorâneas inconformados com a aplicação do

instrumento do Agente Urbanizador Valenciano, sob a forma de queixa à União

Européia. A mobilização dos proprietários defende um estatuto mais forte ao

direito de propriedade e um recuo dos poderes conferidos tanto à

municipalidade quanto ao empresário urbanizador. Sob a forma de mobilização

cidadã pelas garantias formais de publicidade, vislumbra-se um movimento

conservador em busca da restauração de antigas prerrogativas aos proprietários

e às propriedades imobiliárias.

Porto Alegre viveu um roteiro no qual os proprietários inconformados

com a indicação, pela municipalidade, para fins de urbanização social, de áreas

que pretendiam reter especulativamente, aproveitam-se da oportunidade do

pleito majoritário para manifestar sua insatisfação e abortar um projeto

contrário a seus interesses. A condução de um vereador representante histórico

dos interesses da construção civil e da especulação imobiliária para o cargo de

Secretário do Planejamento Municipal

131

, claramente articulada junto à coalizão

de partidos vencedora do pleito, já foi um claro sinal da direção política da

131

Vereador Isaac Ainhorn, do PDT, detentor de 3 mandatos consecutivos em que se destacou no

combate aos projetos municipais que visavam a garantia da função social da propriedade, sendo

reconhecido interlocutor dos setores da construção civil e dos proprietários urbanos.

239

secretaria de planejamento na gestão 2005-2008. A posterior paralisação do

projeto urbanizador social, a retirada dos projetos urbanísticos de parcelamento

do solo da pauta do Conselho Municipal de Desenvolvimento Urbano, a

negativa em receber a equipe do Projeto Urbanizador Social para apresentação

do projeto e da equipe e finalmente a negativa em renovar o convênio com o

Lincoln Institute of Land Policy para que se desse continuidade ao

desenvolvimento de um projeto demonstração deixaram claro que a indicação

do Vereador Isaac Ainhorn na Secretaria do Planejamento tinha como um dos

objetivos a desmontagem do Projeto Urbanizador Social em Porto Alegre.

Em que pese esse fato, é evidente que em um cenário político adverso

ainda teria sido possível seguir com desenvolvimento do projeto do Urbanizador

Social se o mesmo tivesse uma base de sustentação mais poderosa, que incluísse

alianças tanto internas ao governo quanto externas, junto à sociedade civil. A

ausência desse apoio político foi crucial para a derrota do projeto, pois sufocar

uma equipe de expertos é bem mais fácil que sufocar o corpo técnico de uma

Administração Pública ou do que sufocar o movimento social organizado, como

dão testemunho, no próprio município de Porto Alegre, os delegados do

Orçamento Participativo que garantiram, também no início do Governo Fogaça,

a continuidade da prática de democratização da gestão orçamentária que já

tinha 16 anos e milhares de pessoas envolvidas.

No caso do Proyecto Nuevo USME de Bogotá, a maioria dos proprietários

da região era de pequenos campesinos e boa parte dos seus interesses estava

antes em poder manter a atividade agrícola frente a uma municipalidade

interessada na urbanização da área. Além dos interesses finalísticos

conflitantes, a técnica da operação urbanística Nuevo USME é bastante

complexa, combinando instrumentos como o reajuste de terras, a fidúcia, a

distribuição de cargas e benefícios e a participação em mais valias.

Evidentemente que essa discussão é de grande complexidade mesmo para

técnicos em urbanismo, quem dirá para pequenos campesinos. Boa parte das

dificuldades iniciais do projeto e da resistência dos proprietários de USME se

deveu à uma dificuldade elementar de comunicação, com a inexistência de um

240

vocabulário comum entre os técnicos municipais e estes proprietários

campesinos.

O proyecto Nuevo USME, conforme salientado na exposição do caso

colombiano, de maneira semelhante ao que aconteceu com o Urbanizador Social

de Porto Alegre, foi descontinuado em uma troca de governos ocorrida no ano

de 2004. A conjuntura político-eleitoral de Bogotá, todavia, era curiosamente

inversa aquela observada em Porto Alegre. Enquanto no município de Porto

Alegre uma coalizão de partidos de centro-direita derrotou o projeto de 16 anos

da Administração Popular, em Bogotá foi a esquerda que derrotou uma coalizão

de partidos de centro-direita. O caso de USME é revelador de que o fato de o

governo ser de esquerda não garante a implementação de instrumentos

inovadores de política urbana e habitacional, já que existe grande

desconhecimento acerca das dinâmicas do mercado imobiliário e dos próprios

instrumentos jurídico-urbanísticos, o que gera, consequentemente dificuldade

de avaliação acerca da justiça das políticas que estão sendo implementadas e

vacilação sobre a oportunidade e conveniência de dar continuidade às políticas.

Na América Latina, portanto, as conjunturas políticas e câmbios de governo,

costumam implicar em enormes sacrifícios para as populações urbanas, quando

não em perda de dinheiro público e longas paralisações de projetos que

requerem continuidade para o seu êxito.

O poder político dos proprietários, de diferentes formas manifestado,

demonstra a força jurídica que ainda detém o direito individual de propriedade

nos três casos e contextos observados, sugerindo que há, como pano de fundo

para o desenvolvimento destas políticas, projetos e instrumentos urbanísticos,

uma disputa em curso nos países constitucionalmente garantidores do direito

de propriedade. O sentido desta “queda de braço” diz respeito ao conteúdo e ao

alcance da ordem jurídico-urbanística emergente nos três países, calcada no

reconhecimento do princípio da função social da propriedade como fundante da

política urbana, em claro contraponto a uma velha ordem jurídica nucleada

ainda por um antigo estatuto garantido ao direito individual de propriedade.

241

Na medida em que o Direito Urbanístico surge para garantir a função

social da propriedade, o direito à cidade e à ordem urbanística, evidentemente é

um ramo do Direito essencial para o fortalecimento da capacidade do poder

público em fazer prevalecer os interesses da coletividade face aos interesses

individuais. É nesse sentido que, para além de saudar a emergência e o

desenvolvimento do Direito Urbanístico e de seus instrumentos nos países

pesquisados, fazemos questão de alertar para o fato de que, neste campo, é uma

ilusão crer que a mera aprovação de leis inovadoras e progressistas seja

suficiente para mudar as cidades e o sentido perverso da urbanização

capitalista, estruturalmente produtora de exclusão sócio-territorial.

É preciso firme vontade política e uma gestão urbana competente para

garantir a posterior implementação dos instrumentos de política urbana em

cenários de disputa jurídico política. Em que pese a sofisticação e aparente

eficiência dos instrumentos propostos pelas administrações, as inovações

conjunturais esbarram em velhos, conhecidos e poderosos obstáculos

estruturais como o direito de propriedade, suas garantias constitucionais e

civis, o poder político de seus titulares e o abuso do poder econômico que são

capazes de protagonizar. Ao lado da inovação legislativa é preciso renovar a

gestão técnico-político-administrativa, com um processo consistente de

capacitação de técnicos municipais que passe tanto pelo domínio técnico dos

instrumentos quanto pela reflexão e conscientização acerca dos desafios

envolvidos em garantir estabilidade jurídica a uma política urbana efetivamente

mais justa nas cidades da América Latina.

Se é verdade que os câmbios jurídicos não são suficientes, também é

preciso registrar que a mudança “do balcão para dentro” dos governos

municipais também não será capaz de permitir que a disputa entre a nova

ordem jurídico-urbanística e o velho direito de propriedade seja vencida pelo

Direito Público e pelos direitos difusos que ele tutela, com ênfase na efetividade

da função social da propriedade. Há uma apropriação social muito restrita, nos

países pesquisados, do alcance das mudanças propugnadas pelas novas leis.

Basicamente um grupo pequeno, uma vanguarda política de técnicos e

acadêmicos, consegue compreender a importância da aprovação dos novos

242

instrumentos, bem como o potencial de mudança para os cenários urbanos de

que são portadores. Nesse sentido, parece importante salientar que é necessário

investir também na divulgação dos novos instrumentos para um círculo social

mais amplo, que seja capaz de dar suporte cultural e social à mudança

empreendida.

Vale dizer: a mudança jurídica precisa ser capaz de reverter uma cultura

jurídica socialmente difundida e que é altamente protetiva de um antigo e

liberal estatuto para o direito de propriedade. É preciso criar as condições para a

criação de uma cultura da função social da propriedade como antídoto ao

arraigado imaginário social, conhecido nos órgãos operadores da política

habitacional como “caldo cultural do direito de propriedade”. Esta mudança

qualitativa somente ocorrerá efetivamente se houverem processos de formação

e capacitação de amplos setores sociais em relação à nova ordem jurídico-

urbanística, seus princípios e instrumentos e significado para as cidades. Estes

processos devem ter como público-alvo, muito especialmente, os potenciais

beneficiários dos direitos difusos tutelados pela nova ordem.

Enquanto uma pequena vanguarda técnico-jurídico-política dominar o

conhecimento nesta área, as leis inovadoras da política urbana serão letra

morta, os instrumentos jurídico urbanísticos garantidores da função social da

propriedade não terão efetividade e o direito de propriedade seguirá de forma

estrutural, perversa e incólume, reinando nas cidades que sofreram a

urbanização capitalista, muito especialmente na América Latina. A esperança de

mudança para as cidades da região situa-se na disseminação do conhecimento

crítico da política urbana - tarefa com a qual procuramos contribuir através

desta tese – movimento indispensável para alterar as condições materiais da

disputa e garantir efetividade aos novos instrumentos de política urbana

encarregados de garantir a função social da cidade e da propriedade, e,

consequentemente, digno exercício do direito humano à moradia à população

latino-americana.

243

CONCLUSÃO

Nesta investigação construímos um estudo de Direito Urbanístico

Comparado que ao avaliar novos instrumentos urbanísticos de gestão do uso do

solo e produção de solo urbanizado, permitiu vislumbrar forças e fragilidades

dos sistemas urbanísticos de três países de tradição jurídica romanística. Uma

base comum, portanto, para o conjunto das experiências investigadas, é o fato

de que a emergência e o fortalecimento do Direito Urbanístico, nestes contextos

jurídicos, se dá justamente no enfrentamento do direito de propriedade, núcleo

axiológico do direito privado nessa tradição jurídica.

Enquanto o direito de propriedade é um instituto que remonta ao direito

romano, o Direito Urbanístico, enquanto disciplina, é bastante recente, tendo

pouco mais de um século na Espanha e algumas décadas no Brasil e na

Colômbia. Frise-se que ainda há juristas que negam a existência do Direito

Urbanístico como ramo autônomo no Direito Público

132

, posição doutrinária

que rechaçamos pela consistência e especificidade do objeto, dos princípios, dos

institutos e instrumentos próprios identificados nos três contextos pesquisados,

em nosso entendimento soterrando a tese contrária ao reconhecimento da

disciplina.

Considerando a juventude do Direito Urbanístico e sobretudo, a

distribuição constitucional de competências que atribui sobretudo ao poder

local a execução da política urbana, ressalto a relevância da investigação

emprendida, pois é preciso reconhecer que há nas experiências pesquisadas,

vividas no momento presente, uma historicidade inequívoca. Contribuir com o

registro e a interpretação dessas iniciativas municipais na gestão do solo urbano

é um esforço científico importante, já que a interpretação do presente também

é e será objeto de disputa, como uma espécie de coadjuvante daquela que se

132

O Brasil é o país em que essa resistência doutrinária ao reconhecimento da autonomia do Direito

Urbanístico é mais clara e se identifica na obra e posicionamento de alguns administrativistas, pois na

Espanha e na Colômbia a polêmica praticamente inexiste e o reconhecimento disciplinar é inequívoco.

244

observa entre o núcleo do direito privado e os novos valores tutelados pelo

Direito Público.

Como a análise comparativa dos casos foi procedida no capítulo anterior,

redundando em uma série de observações que já tem valor conclusivo, limito-

me aqui a apresentar considerações de ordem geral sobre os temas que

estiveram em foco na comparação. Debruço-me especialmente nos temas

relacionados aos eixos analíticos adotados e enfatizo o caso do Brasil, como

forma de contribuir para o avanço da reflexão jurídica sobre as questões e

desafios de fundo para nossa ordem jurídico-urbanística consolidar-se.

A Espanha está vivendo um momento em que a crise ética e jurídica

decorrente do questionamento judicial dos empreendimentos urbanísticos

aprovados sob a égide do modelo urbanístico valenciano, centrado no agente

urbanizador, traz uma série de lições. Em primeiro lugar, a necessidade de

haver maior controle social e transparência no planejamento urbano e no

licenciamento dos novos empreendimentos. Em segundo lugar, um alerta para a

insustentabilidade de um modelo jurídico que respalda a dinâmica especulativa

do mercado imobiliário, atribuindo valor econômico a meras expectativas e

normas urbanísticas. Este ponto pode ter sido amenizado na recente

reformulação da ley de suelo, aprovada em julho de 2007, quando já havíamos

encerrado a pesquisa de campo e documental e sobre a qual não nos

debruçamos aqui.

A Espanha também parece ter exagerado com o agente urbanizador, não

tanto no engenhoso mecanismo adotado, mas na gestão pública de sua

implementação. Ao tentar estimular o estagnado setor da construção civil e da

urbanização, o país acabou gerando uma dinâmica imobiliária pujante, sem

precendentes e com efeitos absolutamente imprevistos sobre o meio-ambiente,

a paisagem e o patrimônio histórico e cultural das cidades espanholas. Uma

última reflexão sobre o caso espanhol diz respeito ao significado e alcance da

movimentação de proprietários contrários à ação do agente urbanizador. Por

trás dos simpáticos argumentos de resistência cidadã aos abusos urbanísticos

de empreendedores inescrupulosos e administrações corruptas, pode residir um

245

pólo importante de resistência à modernização do estatuto jurídico do direito de

propriedade.

Neste caso valenciano, claramente, há um tênue limite entre a advocacia

por mais respeito ao cidadão e a advocacia por mais poderes aos proprietários.

Na prática, a riqueza da experiência espanhola com o agente urbanizador,

calcada na nítida separação entre o direito (privado) de propriedade e o direito

(público) de promover a urbanização, está ameaçada com a causa que tramita

na União Européia questionando a juridicidade do instrumento. No único caso

em que observamos efetividade do instrumento pesquisado, ou seja, em que ele

conseguiu ser implementado, há um questionamento ex post, em uma tentativa

de reverter os casos judicialmente questionados e/ou evitar a aplicação do

instrumento para casos futuros.

Os maiores desafios colocados aos paises latino-americanos em que

realizamos esta investigação, Brasil e Colômbia, também estão colocados no

plano da efetividade dos instrumentos, embora sejam obstáculos enfrentados ex

ante à aplicação dos mesmos. Vejamos.

No caso colombiano, encontramos um Direito Urbanístico bastante

estruturado, reconhecido pelas instituições e pelo Poder Judiciário, de conteúdo

bastante avançado e, em que pese beber na fonte do Direito Urbanístico

Espanhol, a normativa urbanística é bastante mais arrojada que aquele em

matérias chave como recuperação de mais-valias, por exemplo.

A dificuldade colombiana é a de pôr em prática essa avançada legislação

em um país complexo e marcado por conflitos sociais e políticos. Mais uma vez,

portanto, estamos diante do desafio da efetividade. A operação urbanística

Nuevo USME tem um desenho admirável, uma engenhosidade notável, um

caráter inequivocamente redistributivo, mas encontra resistências políticas,

administrativas e corporativas para tornar-se realidade. Em junho de 2007 se

conseguiu finalmente aprovar o decreto que institui a operação urbanística

133

e a

133

Decreto nº 252 de 21 de junio de 2007, por medio del cual se adopta la operación estratégica Nuevo

USME.

246

mesma está agora em marcha, embora tenham sido necessários mais de quatro

anos para que a legislação fosse aprovada, entre inúmeros obstáculos, tanto

internos ao governo quanto resistências de setores sociais e proprietários. Esta

experiência do Proyecto Nuevo USME merece ser acompanhada de perto, a fim

de verificar seu desenrolar, os novos conflitos em sua implementação e se a

eficácia jurídica que conquistou, logrará ser acompanhada de eficácia social

(ou efetividade). Tudo indica que as condições para o sucesso estão dadas, pois

foi construído um acordo interno à administração, a concertação com a

sociedade foi finalmente realizada e a própria cultura sócio-jurídica

colombiana é mais favorável que a brasileira.

No marco da comparação empreendida, o caso do Brasil ressalta como o

ordenamento jurídico que mais naturaliza os poderes do proprietário do solo, e

confrontada com as Constituições Espanhola e colombiana, a brasileira é a mais

tímida no enfrentamento do obstáculo que a apropriação privada do solo

urbano pode representar ao planejamento e à política urbana. Em que pese a

inclusão do capítulo “Da Política Urbana” ter se constituído em inequívoco

avanço, o sentido e os efeitos jurídicos da função social da propriedade não

foram definidos, permitindo que a disputa entre o direito de propriedade e a

função social da propriedade fosse novamente protelada para ser decidida em

leis posteriores, leis municipais e decisões judiciais.

Nesse contexto, é histórica e politicamente compreensível que o Estatuto

da Cidade tenha demorado 11 anos para ser aprovado e que, com inegáveis

avanços, ainda seja uma lei carecedora de maior divulgação, reconhecimento e

efetividade, tanto por parte dos poderes públicos, quanto pela academia e pelo

Judiciário. O Ministério das Cidades, como vimos, está cumprindo com um

papel importante ao apoiar a formulação de “planos diretores participativos” em

várias cidades brasileiras. Municípios como Porto Alegre, com a iniciativa do

Urbanizador Social, trazem concretude às diretrizes da política urbana

estabelecidas pela lei, contribuindo para o fortalecimento do Direito

Urbanístico. Essas iniciativas, todavia, contrastam com a estrutura fundiária

que o país mantém intocada no campo há séculos, em uma escandalosa

247

concentração de terra rural nas mãos de poucos proprietários que apresenta

números assustadores e contribui para a miséria e a violência no campo

134

A naturalização da concentração da terra no Brasil rural, contribui para o

fortalecimento de um imaginário social em que o proprietário tem plenos

poderes e dever algum para com a sociedade. Essa visão distorcida do direito de

propriedade, interpretado como desprovido de seu maior dever que é a

observância da função social e ambiental da propriedade, é mecanicamente

transposta do campo para a cidade, fazendo com que além dos proprietários

urbanos, uma boa parte da sociedade (ainda que não proprietária!) e até mesmo

técnicos municipais vejam com desconfiança os novos instrumentos juridicos e

urbanísticos oriundos do Estatuto da Cidade. Esse obstáculo cultural parece ter

uma importância simbólica importante na explicação da dificuldade do Brasil

avançar mais rapidamente no desenvolvimento e, sobretudo, na garantia de

efetividade dos seus instrumentos urbanísticos.

Historicamente, os proprietários urbanos gozaram de muita liberdade no

exercício do seu direito, limitando-se a observar umas poucas limitações

administrativas. Em que pese a promulgação do Decreto lei 58 ser de 1937, é

apenas com a promulgação da lei 6766/79, que o país vai conhecer um

regramento mais completo a respeito do parcelamento do solo urbano. A

imensa crônica de irregularidades e desrespeito à lei, de norte a sul do país,

todavia, só reforça a interpretação de que a postura arrogante dos proprietários

de terra prevaleceu ao longo da história, infelizmente contando, muitas vezes,

com a conivência do poder público. As inúmeras ocupações existentes nas

cidades brasileiras e que tem hoje direito à regularização fundiária segundo o

Estatuto da Cidade, também nada mais são do que testemunhos territoriais de

que antes da promulgação da Constituição Federal os proprietários urbanos

brasileiros tanto podiam fazer o que bem entendessem, que não faziam nada,

abandonavam a terra de forma desidiosa e desinteressada. Andou bem o

134

No estado do Pará, por exemplo, um único grupo econômico tem 4,5 milhões de hectares titulados em

seu nome, sendo possivelmente o maior latifúndio brasileiro e, segundo dados da ONG Repórter Brasil

pode ser o maior latifúndio do mundo. Fonte das informações: <

http://www.reporterbrasil.com.br>,

acesso em 01/12/2007.

248

constituinte ao reduzir o prazo da usucapião, nas cidades, para apenas 5 anos de

posse continuada, portanto.

É evidente que mudar as regras de um jogo que há séculos tem as

mesmas regras, não é movimento simples, enfrenta poderosas resistências e

sobretudo depende de muitos fatores, alguns já comentados no capítulo

comparativo deste estudo. Entendo que para a efetividade dos novos

instrumentos trazidos ou formulados no marco legal do Estatuto da Cidade, é

crucial que os municípios incrementem sua capacidade de gestão do uso do solo

e assumam de forma proativa o papel de gestor que a nova ordem jurídico-

urbanística brasileira lhes reservou.

O modelo de planejamento urbano mero homologador de iniciativas

privadas (muitas vezes contrárias ao interesse coletivo), não encontra mais

respaldo legal e está eivado de inconstitucionalidade no Brasil contemporâneo.

A política urbana brasileira tem que ser executada segundo as diretrizes do

Estatuto da Cidade por comando constitucional, e estas trataram de empoderar

o ente municipal para agir enfrentando os tradicionais direitos inerentes ao

domínio quando estes estiverem sendo exercidos abusivamente: seja retendo

especulativamente o solo urbano, abandonando a terra, privatizando a

valorização decorrente do investimento público ou ainda ignorando os desígnios

estabelecidos democraticamente pela normativa urbanística.

Com essa compreensão, é lamentável que a experiência do Urbanizador

Social tenha sido prematuramente abortada pelo governo da cidade de Porto

Alegre. Na atual conjuntura, em que vários sinais dão conta do esgotamento do

modelo de parcelamento do solo oriundo da lei 6766/79 e da insuficiência do

modelo de regularização fundiária trazido pela Constituição Federal e

regulamentado pelo Estatuto da Cidade, a inovação trazida pelo instrumento do

Urbanizador Social merecia ter tido melhor sorte.

O movimento que interrompe a aplicação da lei, no entanto, não pode ser

atribuído somente a um revés eleitoral e as tradicionais descontinuidades de

projetos de governos anteriores. Em minha interpretação, a interrupção do

249

projeto do urbanizador social insere-se em um contexto mais amplo de disputa

que se situa simultanemaente em dois planos: na macroescala nacional

(propriedade x função social da propriedade) e na microescala municipal

(poder público X proprietários), tendo por objeto a regulação e a distribuição de

poderes relativos ao direito de propriedade. Em uma licença metafórica,

assistimos a uma queda de braço em que o vencedor dará as cartas do jogo de

produção da cidade. Em nosso país, de forma muito clara, a nova ordem

jurídico-urbanística está no ringue com a velha ordem, por mais dissimulada

que essa velha ordem compareça, muitas vezes, para a luta.

O desafio presente, portanto, para o jovem Direito Urbanístico latino-

americano e mesmo o maduro Direito Urbanístico espanhol, não é mais o da

construção de um ordenamento jurídico que faça a balança pender para o

interesse coletivo e a afirmação da função social e ambiental da propriedade,

como o era em meados da década de 90. Já há princípios, leis, institutos e

instrumentos vigentes suficientemente capazes de se contrapor às perversas

dinâmicas jurídico-sociais impostas às cidades pelo longo reinado do direito de

propriedade e pelo mercado imobiliário que ele engendra. A mudança das

regras do jogo já foi formalmente aprovada, ainda que o jogo siga sendo

exatamente o mesmo, basta andar pelas cidades capitalistas. O desafio agora é

a construção da efetividade dos novos instrumentos, movimento que só se

verificará com a ativa participação dos beneficiários dos novos direitos difusos e

com uma gestão da política urbana mais corajosa e à altura da historicidade do

momento presente.

250

Quadro comparativo

Urbanizador Social (Porto Alegre)

Agente Urbanizador (Valencia) Proyecto Nuevo USME

(Bogotá)

Natureza jurídica Instrumento de política urbana e

habitacional

Instrumento de política urbana e

habitacional

Projeto de operação urbana que

articula vários instrumentos de

política urbana.

Competência

legislativa

Município Comunidade autônoma Município

Competência

executiva

Município Município Município

Regulação Lei e Decreto Lei e Regulamento Lei e Decreto

Objetivos 1. Incrementar a produção de solo

urbanizado.

2. Baixar o preço do solo

urbanizado e da moradia.

3. Atender a uma demanda

desatendida no mercado

imobiliário.

4. Frear a produção irregular da

cidade

1. Incrementar a produção de solo

urbanizado.

2. Baixar o preço do solo urbanizado e da

moradia.

3. Libertar a urbanização da iniciativa

dos proprietários

4. Desbloquear o mercado imobiliário.

1. Enfrentar a urbanização

ilegal da cidade.

2. Priorizar a geração de solo

urbanizado como elemento

básico para garantir o

acesso à moradia da

população de baixa renda.

3. Proporcionar uma oferta

formal de moradias e

habitat dignos para a

população de baixa renda.

4. Orientar os processos de

ocupação, transformação,

251

conservação do território e

intervenção pública no

mercado de solo.

Público alvo

beneficiário:

População de baixa renda População em geral População de baixa renda.

Zonas atingidas 1. Indicadas pela

municipalidade.

2. Requeridas pelo urbanizador

1. Zonas urbanizáveis segundo o Plan

General de Ordenación

urbanística.

2. Requeridas pelo Urbanizador

1- Zona do povoado de USME,

indicada pelo Plano de

ordenamento territorial de

Bogotá como área de expansão

urbana.

Responsabilidade

pela execução da

urbanização

Empresário privado Empresário privado Proprietários privados e

municipalidade

Controle público Administração Municipal Administração Municipal Administração Municipal

Formalização Termo de Compromisso Convenio Urbanístico Contrato de Fidúcia

Prazos Conforme termo de compromisso Cinco anos no máximo Prazo de 20 anos para

completar a operação

urbanística

Partes

• Urbanizador Social

• Administração Pública

• Agente Urbanizador

• Administração Pública

• Proprietários

Proprietários

Administração Pública

252

Quadro comparativo

Urbanizador Social (Porto Alegre)

Agente Urbanizador (Valencia) Proyecto Nuevo USME

(Bogotá)

Benefícios do agente

privado

Tramitação administrativa mais ágil

Urbanização progressiva

Padrões urbanísticos diferenciados

Eventual transferência de índices

construtivos

Garantia de venda imediata dos lotes

produzidos.

Possibilidade de realizar empreendimentos

imobiliários sem a compra dos terrenos.

Retribuição pelo trabalho realizado em lotes

ou em dinheiro (10% do valor investido na

urbanização).

Fazer frente às cargas da

urbanização em associação com

outros proprietários.

Ao final do processo receber lotes

de maior valor, com a vantagem de

ter a garantia de receber um

aproveitamento urbanístico ainda

que seu terreno original tenha se

transformado em área pública.

Coercibilidade da

urbanização

Direito de

propriedade

Urbanização depende de acordo com os

proprietários

Baixa coercibilidade

Urbanização independe de acordo com os

proprietários.

Reparcelamento pode ser forçoso.

Alta coercibilidade

Urbanização se dá

preferencialmente por gestão

associada, mas se os proprietários

resistem ao reajuste de terras,

pode se viabilizar por expropiación

forzosa.

Conflitos do

instrumento com os

proprietários

Desacordo com a faixa de renda a ser

atendida pelo instrumento.

Desacordo com a urbanização forçosa sem

comprovação de interesse público, como

mero negócio.

Desacordo com a destinação

urbana de terrenos

tradiconalmente ocupados para

253

fins agrícolas.

Captura de plus-

valias pelo poder

público

Negociada caso a caso.

Convertida em redução do preço

final do lote ao adquirente.

Fixada legalmente em 10% do

aproveitamento urbanístico médio da área a

ser urbanizada.

Destinada à moradias protegidas.

Fixada legalmente entre 30% e

50% da valorização agregada ao

terreno.

Estabilidade política

do instrumento

Baixa

Alta Baixa

Eficácia do

instrumento

considerando os

objetivos propostos

Motivos

• Nenhum dos objetivos foi

atingido.

Motivo: Interrupção prematura da

implementação do instrumento, pela

paralisação do projeto após eleições

municipais e câmbios político

partidários na condução da prefeitura.

• A produção de solo urbanizado foi

massiva após o inicio da

implementação da lei.

Motivo: Término do monopólio da iniciativa

de urbanizar pelos proprietários.

• O preço do solo urbanizado aumentou

exponencialmente.

Motivo: Regras estatais de avaliação do solo

incorporam plus valias decorrentes do

aproveitamento urbanístico e da urbanização

ex ante.

Baixa captura de plus valias.

• Processo bastante lento de

discussão da operação, com

muita hesitação do poder

público, impediu que até

agora os objetivos fossem

atingidos.

Motivo: paralisação do projeto

após eleições municipais, seguida

de discussões internas entre órgãos

municipais e conflitos com

proprietários da região de USME.

254

Quadro comparativo

Urbanizador Social (Porto Alegre)

Agente Urbanizador (Valencia) Proyecto Nuevo USME

(Bogotá)

Recepção e

replicação do

modelo em outros

municípios.

Município da região metropolitana

de Porto Alegre:

• São Leopoldo

Quase totalidade das Comunidades

Autônomas da Espanha.

Município de Pereira, região

metropolitana de Bogotá.

255

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264

ANEXO 1 - LISTA DE PESSOAS ENTREVISTADAS e/ ou

CONSULTADAS EM CADA CASO INVESTIGADO

VALENCIA

1- Alejandro Javier Criado Sánchez - Jurista

2- Antoni Vivo Gisbert – administrador da empresa pública da prefeitura de

Torrent, Comunidade Autônoma Valenciana

3- Carles Gascó Verdier – Urbanista, ligado à GrupoTEC consultoria em

urbanismo.

4- Fernando Romero – Professor de Direito Urbanístico da Universidade

Politécnica de Valencia

5- Francisco Raga – Urbanista, Chefe do setor de Programas de Actuación

Integrada do Servicio de Planeamiento da municipalidade de Valencia

6- Gerardo Roger Fernandez – Urbanista

7- José Ignácio Garcia Campa – Diretor da área de urbanismo da Empresa

LUBASA Urbanismo

8- José Luis Miralles – Professor do Departamento de Urbanismo da

Universidade Politécnica de Valencia

9- Maria Emília Adán Garcia – Registradora de Imóveis da Cidade de

Manizes, Região Metropolitana de Valencia

10- Vicente Garcia Nebot – Jurista

PORTO ALEGRE

1- Cláudio Antonio Weine Gutierrez – Assessor Comunitário do Projeto

Urbanizador Social

2- Cléia Beatriz de Oliveira – Gerente do Projeto Integrado

Desenvolvimento Sustentável da Lomba do Pinheiro.

3- Jaqueline Menegassi – Arquiteta urbanista, gerente do projeto

Urbanizador Social de 2003 a 2004

4- Lorena Babot –Arquiteta Urbanista, responsável pelo repertório de

tipologias do projeto Urbanizador Social.

265

5- Rosane Zottis Almeida – Supervisora de Planejamento Urbano da

Secretaria de Planejamento Municipal de Porto Alegre

BOGOTÁ

1- Alejandro Florián Borbón - Director de la ONG Fedevivienda

2- Fabio Giraldo Isaza – Economista, representante de HABITAT, UN, na

Colômbia.

3- Gabriela Nino Siccard – Urbanista e Consultora da Operacion

UrbanísticaNuevo USME.

4- Gloria Bolaños Castillo – Directora de Gestión del Habitat, da

municipalidade de Bogotá.

5- Juan Felipe Pinilla Pineda – Jurista, membro da equipe do projeto

Provisión de suelo urbanizado para vivienda social y redistribución

social de plusvalías.

6- Juan Francisco Rodríguez – Gerente de Operaciones estratégicas do

Departamento Administrativo de Planeación Distrital da Municipalidade

de Bogotá

7- Humberto Molina Giraldo – Economista e consultor da Operacción

Urbanistica Nuevo USME.

8- Maria Mercedes Maldonado Copello – Jurista e coordenadora do projeto

Provisión de suelo urbanizado para vivienda social y redistribución

social de plusvalías, realizado em Bogotá, na região do Proyecto Nuevo

USME

9- Oscar Borrero Ochoa – Avaliador e consultor privado com atuação em

Bogotá.

10- Oscar Hernan Arcos Palma – Subgerente de Planeación de

METROVIVIENDA

11- Samuel Jaramillo González – Economista, Professor Titular da

universidade de Economia da Universidad de los Andes

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