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UNIVERSIDADE SÃO JUDAS TADEU
Pós Graduação Stricto Sensu
Mestrado em Arquitetura e Urbanismo
Paulo Eduardo Borzani Gonçalves
EVOLUÇÃO DA MORFOLOGIA URBANA.
Estudo de caso: Sub-distrito Hipódromo – Mooca
– São Paulo
São Paulo, 2009
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UNIVERSIDADE SÃO JUDAS TADEU
Pós Graduação Stricto Sensu
Mestrado em Arquitetura e Urbanismo
Paulo Eduardo Borzani Gonçalves
EVOLUÇÃO DA MORFOLOGIA URBANA.
Estudo de caso: Sub-distrito Hipódromo – Mooca
– São Paulo
Dissertação de Mestrado apresentada ao
Programa de Pós-Graduação Stricto Sensu
em Arquitetura e Urbanismo da
Universidade São Judas Tadeu.
Orientador: Prof. Dr. Adilson Costa Macedo
São Paulo, 2009
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Gonçalves, Paulo Eduardo Borzani
Evolução da morfologia urbana : estudo de caso : Sub-distrito
Hipódromo-Mooca-São Paulo / Paulo Eduardo Borzani Gonçalves ;
orientador, Adilson Costa Macedo. - São Paulo, 2009.
150 f. : il. ; 30 cm
Dissertação (mestrado) – Universidade São Judas Tadeu, São
Paulo, 2009.
1. Planejamento urbano - Mooca (São Paulo, SP) 2. Cidades e
vilas. I. Macedo, Adilson Costa. II. Universidade São Judas Tadeu,
Programa de Pós-Graduação Stricto Sensu em Arquitetura e
Urbanismo. III. Título
CDD – 711.4
Ficha catalográfica: Elizangela L. de Almeida Ribeiro - CRB 8/6878
Para meus pais, que realizaram em mim seu sonho,
E então tiveram que partir;
Por minha esposa, meu amor, e apoio,
nesta e em todas as jornadas;
A meus filhos, parte de mim,
a quem deixo o exemplo de empenho frente ao desafio.
Agradecimentos
Ao Professor Adilson Costa Macedo por me reconduzir ao
meio acadêmico, depois de duas décadas de afastamento,
confiando no potencial e no esforço de quem é determinado.
A Professora Kátia Azevedo Teixeira que não poupou
esforços em dividir comigo seu conhecimento científico, e ainda,
permitir-me compartilhar sua cultura e atenção.
A Simone Sevilha Riva pelo apoio e aconselhamento nos
momentos mais complexos.
Aos professores e mestrandos do Programa de Pós-
graduação em Arquitetura e Urbanismo da Universidade São
Judas Tadeu pelo apoio e colaboração durante todo o curso.
À professora Regina Dourado por oferecer-me a
possibilidade de adquirir experiência como docente nesta
universidade.
Às Professoras da Faculdade de Psicologia e
Fonoaudiologia da Universidade Metodista der São Paulo pela
atenção e paciência nas leituras, correções e revisões.
A arquiteta Maria Elizabet P. Rodriguez por me fornecer
os primeiros dados para a realização desta dissertação.
Sumário
Resumo (Abstract)...........................................................................................................4
Índice de figuras..............................................................................................................5
Índice de mapas...............................................................................................................9
Introdução......................................................................................................................10
Considerações metodológicas
1. Desenvolvimento metodológico da pesquisa qualitativa.........................................................16
2. Caracterização do recorte para o estudo de caso......................................................................22
Capítulo 1
Fundamentação Teórica:
Unidades de morfologia urbana......................................................................................25
1. – Lotes......................................................................................................................................31
2. – Quadras.................................................................................................................................32
2.1 - Quadra Tradicional..............................................................................................................33
2.2 – Quadra Aberta ....................................................................................................................34
2.3 – Quadra com ocupação perimetral........................................................................................36
3. – Edifícios................................................................................................................................38
Capítulo 2
Aspectos relevantes do desenvolvimento do tecido urbano no município de São
Paulo
1. – Surgimento e evolução da estrutura urbana da cidade de São Paulo..................................40
1.1 - A chegada das ferrovias e industrias na região: O início da utilização de energia elétrica
em São Paulo.........................................................................................................................41
1.2 – 1867 - São Paulo Railway: Santos – Jundiaí.....................................................................43
1.3 - 1875 – A estrada de ferro norte (hoje central do Brasil).....................................................45
1.4 - 1915 – O início da metropolização.....................................................................................47
2. – Configuração original do tecido urbano do bairro da Mooca...........................................49
2.1- 1860 – A origem do tecido urbano: Cinturão das chácaras e fazendas agrárias..................51
2.2– O papel das indústrias nas transformações da morfologia urbana da metrópole.................54
3. - Configuração atual da Região Administrativa Mooca...........................................................60
Capítulo 3
Aspectos relevantes da legislação urbanística e o desenho da cidade
1. - Padrão Municipal de São Paulo.............................................................................................62
2. - Código de Obras – 1920........................................................................................................66
3. - Lei de Loteamentos – 1923 ...................................................................................................66
4. - Lei 5261 – 1957.....................................................................................................................68
5. - Plano Avenidas – 1930..........................................................................................................69
6. - Plano Regional de São Paulo – 1954.....................................................................................72
7. – Código de obras - 1968 .......................................................................................................73
8. - Código de obras e edificações do Município de São Paulo: Lei 11.228 – 1992
Decreto 32.329 – 1992..........77
9. - Plano Diretor Estratégico de São Paulo – 2001 a 2010.........................................................77
Capítulo 4
Estudo de caso:
Sub-distrito Hipódromo – área de estudo........................................................................81
1. – Quadro geral de Tipos
Lotes: modelos de implantação.............................................................................................82
Capítulo 5
Considerações finais
1. - Configuração atual da paisagem urbana: Sub-distrito Hipódromo............................109
2. - Causas e possibilidades da transformação na ocupação urbana.............................117
Bibliografia ................................................................................................................123
Tabelas
Aspectos físicos..........................................................................................................................128
Tabela geral de tipos..................................................................................................................131
Anexos
1- Código de Obras – São Paulo – 1968....................................................................................136
2- Código de Obras e Edificações do Município de São Paulo.................................................140
3 - Código de Obras e Edificações do Município de São Paulo
Lei 11.228 –1992 / Decreto 32.329 – 1992...................................................................142
4- Lei Nº 13.430, de 13 de setembro de 2002 ............................................................146
Resumo
O estudo da morfologia urbana através do cadastramento tipológico determinado
pelo desenvolvimento e evolução do desenho da cidade é o foco principal deste estudo.
Pautado no embasamento teórico de estudos centrados nas unidades morfológicas e na
própria forma urbana é que se pretende entender as transformações ocorridas numa área
específica do bairro da Mooca na cidade de São Paulo. Através da documentação da
evolução urbana no decorrer dos tempos e da investigação sobre a influência das
determinações e alterações promovidas pela legislação, pretendemos compreender o
aparecimento dos tipos que dão forma a cidade. Depois de levantados e analisados, os
dados obtidos no estudo de caso realizado na área do sub-distrito Hipódromo, pudemos
determinar as principais causas das transformações ocorridas na forma urbana desta
região nos últimos anos, as quais acabaram por determinar o surgimento dos grandes
condomínios monofuncionais.
Abstract
The study of urban morphology through the identification of urban patterns
determined by the city development was the main focus of this study. Based upon
theoretical studies focused on morphological units and on the urban form itself was how
we understood the changes in a specific area of Mooca’s District, City of São Paulo.
Through the documentation of urban development in the course of time and the
influence of determinations and changes promoted by legislation, we understood the
emergence of new patterns that shapes the City. After research and analysis of the case
study carried out in the area of “Subdistrito Hipódromo”, we were able to determine the
main causes of changes in the form of this urban region in recent years, which
nowadays has been imposing the construction of very large mono-functional
condominiums.
Índice de figuras
Figura 01 – Área Metropolitana Municipio de São Paulo –2002...................................21
Figura 02 – Foto aérea da Região Administrativa Mooca..............................................23
Figura 03 – Quadra Tradicional – Sub-distrito Hipódromo...........................................33
Figura 04 – Foto aérea da Quadra Tradicional ..............................................................33
Figura 05 – Foto: Rua dos Trilhos com Capitães Gerais................................................34
Figura 06 – Projeto Golden Lane – 1952........................................................................34
Figura 07 – Esquema de implantação das edificações na Quadra Aberta.......................36
Figura 08 – Esquema de implantação das edificações na Quadra Perimetral.................36
Figura 09 – Planta ilustrativa de implantação – Residencial Central Park Mooca.........37
Figura 10 – Foto: Obras do Residencial Central Park Mooca - 2008.............................37
Figura 11 – Variações arquitetônicas da utilização do tipo edificado.............................38
Figura 12 – Área Urbanizada – 1872..............................................................................47
Figura 13 – Estação Ferroviária Mooca – 1957..............................................................49
Figura 14 – Estação Ferroviária Hipódromo – s.d..........................................................50
Figura 15 – Chácara Família Luongo – 1927..................................................................53
Figura 16 – Galpões e depósitos industriais da Mooca – 1924.......................................54
Figura 17 – Área Urbanizada – 1882/1914.....................................................................55
Figura 18 – Companhia Antarctica Paulista – 1900........................................................56
Figura 19 – Detalhe – Fragmento do Mapa 05................................................................57
Figura 20 – Composição dos distritos da Subprefeitura Mooca.....................................60
Figura 21 – Esquema de proporção mínima para rua e calçadas – 1886........................65
Figura 22 – Gabarito para edificações no alinhamento das ruas – 1886.........................65
Figura 23 – Vista do Vale do Anhangabaú – 1928.........................................................69
Figura 24 – Esquema teórico de Paris – Eugène Hénard................................................70
Figura 25 – Esquema teórico de São Paulo – Ulhôa Cintra............................................71
Figura 26 – Esquema teórico de São Paulo – Prestes Maia............................................71
Figura 27 – Esquema teórico de São Paulo – Ulhôa Cintra – 1924................................72
Figura 28 – Esquema de implantação tipo “modelo colonial”........................................83
Figura 29 – Foto: Rua Marcial, n. 92..............................................................................83
Figura 30 – Foto: Rua Marcial, n. 100............................................................................84
Figura 31 – Esquema de construção casa térrea com porão alto.....................................84
Figura 32 – Foto: Rua Marcial, n.222.............................................................................85
Figura 33 – Foto: Rua dos Trilhos, n. 152......................................................................85
Figura 34 – Foto: Rua dos Campineiros, n. 789..............................................................86
Figura 35 – Foto: Rua Tobias Barreto, n. 290................................................................86
Figura 36 – Esquema de implantação no lote.................................................................87
Figura 37 – Foto: Rua Marcial, n. 49..............................................................................87
Figura 38 – Foto: Rua Catarina Braida, n. 268...............................................................87
Figura 39 – Foto: Rua Cassandoca, n. 922......................................................................88
Figura 40 – Esquema de implantação no lote.................................................................88
Figura 41 – Foto: Rua dos Trilhos, n. 2052....................................................................88
Figura 42 – Foto: Rua dos Campineiros, n. 650/54........................................................89
Figura 43 – Esquema de implantação no lote.................................................................89
Figura 44 – Foto: Rua Marcial, n. 69..............................................................................89
Figura 45 – Foto: Rua Marcial, n. 171............................................................................90
Figura 46 – Foto: Rua dos Campineiros, n. 286.............................................................90
Figura 47 – Esquema de implantação no lote.................................................................91
Figura 48 – Foto: Rua Itaquerí, n. 864............................................................................91
Figura 49 – Foto: Rua João Borba, n. 97........................................................................91
Figura 50 – Foto: Rua dos Trilhos, n. 1403....................................................................91
Figura 51 – Foto: Rua dos Pássaros, n. 103....................................................................92
Figura 52 – Esquema de implantação no lote.................................................................92
Figura 53 – Foto: Rua Salvador Fiordelísio, n. 215........................................................92
Figura 54 – Foto: Rua dos Campineiros, n. 73................................................................93
Figura 55 – Foto: Rua João Moroé, n. 184......................................................................93
Figura 56 – Foto: Rua João Batista de Lacerda, n. 974..................................................94
Figura 57 – Esquema de implantação no lote.................................................................95
Figura 58 – Foto: Rua Itaquerí, n. 806............................................................................95
Figura 59 – Foto: Rua dos Trilhos com Capitães Generais.............................................95
Figura 60 – Foto: Rua Capitães Generais com Rua dos Trilhos.....................................95
Figura 61 – Foto: Rua Sapucaia com Rua Itaquerí.........................................................96
Figura 62 – Foto: Rua Barretos, n. 639...........................................................................96
Figura 63 – Esquema de implantação no lote.................................................................97
Figura 64 – Foto: Rua dos Trilhos, n. 2163....................................................................97
Figura 65 – Foto: Rua Itaquerí, n. 977............................................................................97
Figura 66 – Foto: Rua Major Basílio, n. 337..................................................................98
Figura 67 – Esquema de implantação de 2 casas geminadas térreas..............................98
Figura 68 – Foto: Rua Marcial, ns. 190/192...................................................................98
Figura 69 – Foto: Rua Fernando Falcão, n. 271..............................................................99
Figura 70 – Esquema de implantação no lote.................................................................99
Figura 71 – Foto: Rua Catarina Braida, ns. 145/153/155................................................99
Figura 72 – Foto: Rua Serra de Jairé, ns. 1089/1091/1095...........................................100
Figura 73 – Foto: Rua Dois Córregos, ns. 84/88/92.....................................................100
Figura 74 – Esquema de implantação no lote...............................................................101
Figura 75 – Foto: Serra de Jairé, ns. 940/932/928/922.................................................101
Figura 76 – Esquema de implantação no lote...............................................................101
Figura 77 – Foto: Rua Itamaracá, ns. 166/160/158/152/150.........................................101
Figura 78 – Esquema de implantação no lote...............................................................102
Figura 79 – Foto: Rua Serra de Jairé, ns. 900/902........................................................102
Figura 80 – Foto: Rua Itamaracá, ns. 197/199..............................................................102
Figura 81 – Foto: Rua João Moroé, ns. 32/36/40/44/48................................................103
Figura 82 – Esquema de implantação no lote...............................................................103
Figura 83 – Foto: Rua dos Trilhos, ns. 1372/1380........................................................105
Figura 84 – Foto: Rua Serra de Jairé, ns. 1254/1250/1248/1244..................................105
Figura 85 – Foto: Rua Dois Córregos, ns. 233/241/247................................................106
Figura 86 – Foto: Rua dos Campineiros, ns. 879/885/887/893.....................................106
Figura 87 – Esquema de implantação no lote...............................................................107
Figura 88 – Foto: Rua Itaquerí, ns. 885/889.................................................................107
Figura 89 – Esquema de implantação no lote...............................................................108
Figura 90 – Foto: Rua da Mooca, n. 3748....................................................................108
Figura 91 – Esquema de ocupação da quadra urbana...................................................110
Figura 92 – Foto: Rua Itaquerí, ns. 674 à 718...............................................................111
Figura 93 – Esquema de ocupação de lotes tradicionais..............................................112
Figura 94 – Foto: Detalhe do Conjunto Habitacional IAPI..........................................113
Figura 95 – Vista Aérea................................................................................................113
Figura 96 – Foto: Detalhe do Conjunto Habitacional IAPETEC..................................114
Figura 97 – Foto: Rua da Mooca 3748..........................................................................115
Figura 98 – Foto aérea: Quadra Bipartida.....................................................................116
Figura 99 – Mapa de sistema vário e transporte coletivo – Subprefeitura Mooca.......119
Figura 100 – Vista das torres do Residencial Central Park - Mooca...........................120
Figura 101 – Ilustração da implantação do empreendimento na quadra urbana...........121
Índice de mapas
Mapa 01 – Planta da Imperial Cidade de São Paulo – 1872..........................................41
Mapa 02 – Estradas de Ferro – 1867 .............................................................................42
Mapa 03 – Planta da Cidade de São Paulo – Divisão Cadastral – 1916.........................48
Mapa 04 – Mapa das Chácaras – 1867............................................................................52
Mapa 05 – Planta da Cidade de São Paulo – Arrabaldes e terrenos arruados – 1924.....58
Introdução
Na tênue fronteira entre o “real” e o “imaginado”, Lynch (1999) considera que a
imagem é formada pelo conjunto de sensações experimentadas ao observar e viver em
determinado ambiente. Assim, as imagens do meio ambiente resultam desta relação
entre o observador e o seu habitat, revelando seus anseios. A partir das exigências
crescentes da sociedade urbana, representada em sua maioria pela classe média, em
relação à moradia, consumo, utilização de serviços, laser e cultura, surge a necessidade
de ampliação da oferta de moradias que contemplem as demandas do usuário como
localização estratégica (próxima ao local de trabalho) ou, pelo menos, com acesso fácil
e rápido aos meios de transporte e, sobretudo, que atenda aos novos anseios desta
população. Nos bairros centrais o atendimento a essas exigências é ainda mais
complexo. Um exemplo típico diz respeito ao Bairro da Mooca, surgido no início do
desenvolvimento da cidade de São Paulo, que abrigou por muito tempo um grande
número de indústrias - algumas das maiores do País (TEIXEIRA, 2006) e que a partir
da desocupação dos imóveis em decorrência da transferência das sedes das industrias
para outras regiões e da desativação gradual do transporte férreo no estado e no país de
forma geral, tornou os galpões sem função, sendo tais glebas absorvidas pelo mercado
imobiliário. Neste contexto, a configuração da quadra urbana sofre modificações
através dos tempos, acompanhando o desenvolvimento da cidade e adaptando-se a cada
nova etapa, por meio da alteração do parcelamento do lote e desenvolvendo novos
desenhos para os edifícios. O estudo da configuração física de setores urbanos,
considerando as necessidades surgidas em função do desenvolvimento da cidade, sua
acelerada transformação e as novas propostas devem ser analisadas de maneira crítica.
A partir do impacto desses empreendimentos na estrutura urbana e de seus reflexos na
demanda de serviços públicos, é imperativo buscar soluções que compatibilizem a
ampliação do número de moradias com infra-estrutura que atenda ao conseqüente
aumento demográfico. Nesta conjuntura pretendemos estudar a viabilidade de evolução
deste processo construtivo, suas relações com o desenho urbano na esfera local,
considerando seu impacto, nos níveis da quadra, da rua e do desenho do próprio edifício
baseados na fundamentação teórica concentrada no primeiro capítulo deste estudo.
Concentrando foco, especificamente na cidade de São Paulo, onde se
encontram, exemplos múltiplos de transformação da morfologia urbana
1
, característicos
e passíveis de relação com os pensamentos acima citados pretendemos desenvolver esta
dissertação a ser apresentada ao Programa de Pós-graduação Stricto Sensu da
Universidade São Judas Tadeu.
No segundo capítulo estudaremos especificamente a cidade de São Paulo, onde
são comuns, ainda hoje, os bairros tradicionais que se desenvolveram ao redor da coroa
central
2
, a qual delimita o centro histórico do município, local no qual se iniciou o
desenvolvimento da que viria a ser a maior cidade da América Latina.
A partir de uma trama urbana originada da estrutura rural de apropriação dos
terrenos em 1711 a vila foi elevada a categoria de cidade (DPH/PMSP), surgindo então
os primeiros bairros, inicialmente residenciais e patrocinados pelo dinheiro oriundo das
culturas de café. Com eles veio a necessidade de transporte, a fim de interligar os
bairros novos ao centro. No princípio, a tração animal solucionava o problema, porém
com a virada do século o aumento da demanda explodiu como comprovam os dados
disponibilizados pelo DPH na texto: “A Cidade de São Paulo e sua história”.
No final do século, a cidade passou por profundas
transformações econômicas e sociais decorrentes da expansão da
lavoura cafeeira em várias regiões paulistas, da construção da estrada
de ferro Santos-Jundiaí (1867) e do afluxo de imigrantes europeus.
Para se ter uma idéia do crescimento vertiginoso da cidade na virada
do século, basta observar que em 1895 a população de São Paulo era
de 130 mil habitantes (dos quais 71 mil eram estrangeiros),
(chegando a 239.820 em 1900). Nesse período, a área urbana se
expandiu para além do perímetro do triângulo, surgiram as primeiras
linhas de bondes, os reservatórios de água e a iluminação a
gás.(PMSP/DPH – Histórico)
1
O termo <morfologia> utiliza-se para designar o estudo da configuração e da estrutura exterior de um
objeto. É a ciência que estuda as formas, integrando-as com os fenômenos que lhes deram origem
(TRICART, J. Cours de Geographie Humaine, tomo II, vol. 24).
2
O centro histórico se assemelha a um retângulo gigante. Esta figura está irregularmente definida pelo
canal do rio Tamanduateí, a leste, pelo elevado Costa e Silva e os viadutos Julio de Mesquita Filho,
Jaceguai e da via Leste-Oeste, a oeste e sul, e por diversas ruas que convergem na estação Luz do metrô
Norte-Sul, a norte. Disponível em: http://www.vitruvius.com.br/drops/drops08_02.asp. Acesso: 01 jun.
2008.
Alimentada pela libertação dos escravos e com a chegada dos imigrantes
europeus para trabalhar nas industrias, recém instaladas, tornou-se indispensável o
desenvolvimento de um sistema de transporte coletivo. Os trens ingleses foram a opção
adotada e com eles vieram as linhas definidas pelos trilhos e a construção das estações
de acesso, que marcariam de forma indelével as regiões de várzea dos rios
Tamanduateí, Tietê e Pinheiros, que cortavam a cidade, transformando assim as
características primitivas destas áreas desencadeando o início das alterações que viriam
a transformar a trama urbana original desses locais.
Dentre os bairros que vem sofrendo transformações em sua morfologia, a Mooca
foi escolhida como objeto de estudo, no qual o desenho urbano teve seu traçado
modificado inicialmente em meados do Século XIX, quando as atividades agrícolas das
chácaras locais deram partida a um processo gradual de desativação progressiva de suas
atividades e posterior substituição, bem como a destinação e a forma de apropriação dos
territórios por elas ocupados até então determinados pelas novas categorias de uso dos
mesmos.
Decorrentes das novas atividades industriais surgem os loteamentos que
deveriam suprir de moradia a demanda criada pela implantação do novo parque, que se
serviu dos privilégios de serem implantados nos locais onde outrora se desenvolviam as
culturas agrícolas de subsistência, entre 1880 e 1890, cuja proximidade com a rede de
transportes pujante da época, favoreceu o florescimento dos loteamentos pela capital.
Os de maior prestigio seguiam o rumo Oeste da cidade, como Vila Buarque, Santa
Cecília, Higienópolis e a Avenida Paulista. Já nas várzeas ao longo das estradas de ferro
nos bairros da Lapa, Barra Funda, Bom Retiro, Pari, Brás, Belém, Mooca e Ipiranga
surgem as instalações fabris e seus galpões e depósitos.(CAMPOS; SOMEKH, 2002).
No caso específico da Mooca, cuja paisagem construída era ainda marcada
fortemente pelo perfil horizontal de extensos galpões e prédios industriais, situados ao
longo do corredor ferroviário que corta a região, nota-se claramente que essa situação
não perdurou. Devido a condições políticas e econômicas estudadas através da análise
de aspectos relevantes do desenvolvimento da legislação urbanística municipal no
Capítulo 02 desta dissertação, com a finalidade de compreender as transformações que
levaram São Paulo, até então, uma metrópole industrial, a se tornar uma metrópole pós-
industrial de serviços, como esta transformação modificou as características
morfológicas da estrutura urbana da cidade, como bem define Carlos Leite (2004) em
seu artigo.
Em pouco mais de um século, também as áreas ocupadas pelos galpões e
armazéns viriam a ser transfiguradas, gerando um fenômeno que, de forma geral,
pontua toda a extensão das regiões de várzea do município, incluindo o bairro da
Mooca, foco deste estudo, na relação das áreas nesta situação:
Com o esvaziamento da ocupação industrial, a ferrovia perdeu
muito de sua função. A falta de incentivo claro à malha ferroviária
paulistana, enquanto sistema de transporte público eficiente e
integrado ao sistema de metrô, corroborou decisivamente para esse
esvaziamento de importância, que originou novas formas de
ocupação para esses espaços, então, ociosos (LEITE, 2004).
O perfil de usos do solo na Mooca vem sofrendo
transformações significativas, em função do processo de
descentralização do parque industrial paulistano, e sua substituição
por serviços, fenômeno que vem ocorrendo desde 1970, mas que se
acelerou em finais do século XX. Na Mooca, o efeito desse processo
é particularmente visível, devido a extensão de seu parque industrial.
Há muitos galpões ociosos, que pouco a pouco vêm sendo reciclados
para novos usos ou sendo destruídos e substituídos por condomínios
residenciais verticalizados, de alta densidade (RIZZI, 2007, p.71).
A partir do registro da forma urbana, desenvolvido no quarto capítulo desta
pesquisa, buscaremos determinar as características físicas das quadras, dos lotes e dos
edifícios.
Focados numa área específica do distrito Mooca, um dos seis contidos na
Região Administrativa Mooca (Tabela I, p. 104) especificaremos “Tipos”, de lotes, de
edificações e de quadras, configuradas pela somatória dos itens anteriores, resultantes
da evolução histórica e do desenvolvimento da legislação urbanística que controla e
regulamenta a construção civil no município.
No sub-distrito Hip
ódromo tem início o estudo de campo que baliza esta
pesquisa. Com a análise empírica dos modelos estruturais, tendo como ponto de partida
o estudo detalhado da implantação das edificações desde o aparecimento do lote dentro
da quadra urbana no bairro da Mooca. Estudaremos também qual a sua participação na
configuração das quadras e ainda, qual a influência direta ou indireta da legislação
vigente em cada um dos períodos históricos definidos pela implementação de leis e
códigos ligados ao uso e ocupação do solo na cidade de São Paulo.
Devemos compreender São Paulo, uma cidade tradicional, com um organismo
urbano gerado através de um longo processo histórico. Neste contexto, tanto o traçado
viário como as habitações coletivas ou individuais são elementos que não podem ser
concebidos separadamente, como o positivo e o negativo de um mesmo sistema. Não
existem, portanto espaços indefinidos nesta relação restrita aos domínios do público e
privado (FIGUEIROA, 2006).
O estudo de campo tem a intenção de detectar exemplos característicos de cada
um dos modelos gerados e/ou derivados a partir da relação entre espaço físico e
legislação vigente, no que diz respeito ao tamanho, posição e desenho dos lotes em
relação a quadra em que se encontram inseridos. A conformação, perfil e tipo de
ocupação: vazios e cheios como determinantes da forma das quadras. E por fim as
relações entre as áreas construídas e o número de pavimentos de cada edificação, suas
áreas livres, recuos e afastamentos, espontâneos ou obrigatórios por exigência da
legislação.
Pretendemos subsidiar a análise da transformação do tecido urbano da cidade de
São Paulo com um estudo específico de caso: o sub-distrito Hipódromo. Uma vez que a
área especificada enfrenta, como outras tantas regiões de várzea da metrópole, também
esvaziadas, por quaisquer que sejam os motivos, um processo de transformação
galopante que acabou por desencadear um novo tipo de implantação de edificações
coletivas verticais.
Com origem na verticalização da metrópole, que tem, segundo histórico
veiculado pela Prefeitura Municipal de São Paulo, o seguinte ponto de partida:
Do ponto de vista histórico, o processo de verticalização de
São Paulo teve início por volta de 1910. Assumindo maior
intensidade na década seguinte. Seu surgimento esteve estreitamente
vinculado, a exemplo de outras grandes metrópoles, tanto às novas
necessidades da divisão técnica do trabalho, como à otimização dos
terrenos urbanos situados nas áreas centrais, já supervalorizados em
relação ao resto da cidade. O início da verticalização é constituído de
edifícios de escritórios localizados no Centro de São Paulo. Essa
tendência se transforma a partir dos anos 40, quando a verticalização
assume um caráter residencial e passa a ocupar os bairros próximos
ao Centro, expandindo-se ao Sudoeste, onde se localizaram os
principais investimentos públicos em sistema viário, com a
concretização do Plano de Avenidas de Prestes Maia.
3
Os condomínios monofuncionais que ocupam áreas a partir de 10.000 m
2
,
equivalentes, aproximadamente, à quadra urbana tradicional no município, vêm
definindo uma nova tipologia para empreendimentos imobiliários residenciais. O estudo
das relações determinadas pela proliferação deste novo modelo de configuração da
quadra urbana como lote único ou quadra total como são comercializados, mesmo que
restem ainda um ou outro lote testemunho lindeiro à gleba, bem como a nova forma de
implantação das edificações nos terrenos resultantes e sua influencia na configuração do
desenho urbano, modificando as relações entre as unidades morfológicas e criando
novas modalidades de unidades, forma os temas que motivaram o desenvolvimento
deste estudo que acabou por resultar nesta dissertação.
Considerações metodológicas
1- Desenvolvimento metodológico da pesquisa qualitativa
Esta pesquisa tem a intenção de compreender o processo de transformação da
morfologia urbana, numa região determinada do município de São Paulo, caracterizada
3 Breve Histórico do Crescimento Vertical na Cidade de São Paulo - Do livro: São Paulo: Crise e Mudança - Ed. Brasiliense e Prefeitura Municipal de São Paulo
( Gestão Luiza Erundina - ano 1991
).
por sua representatividade num contexto de desenvolvimento da estrutura urbana
contemporânea. Para tanto se torna necessário estruturar os procedimentos adotados
para a realização desta dissertação.
O planejamento estratégico traçado para o desenvolvimento desta pesquisa
qualitativa, tem por objetivo: identificar, catalogar e analisar as variáveis da evolução
da estrutura urbana num setor do bairro da Mooca.
1.a- Fundamentação conceitual
O quadro conceitual que fundamenta esta pesquisa foi montado inicialmente
através de levantamento bibliográfico, pautado na produção de autores que teorizaram
sobre os assuntos pertinentes ao tema abordado, se estabeleceu o conjunto de conceitos
que embasaram os vários procedimentos utilizados no desenvolvimento desta pesquisa.
O embasamento teórico é constituído pelos conceitos e
descobertas de outros autores, que são utilizados para construir uma
base sólida para as conclusões. Permite encaixar o trabalho no
contexto das pesquisas em andamento, não apenas na instituição
onde ele se desenvolve, mas na era da globalização, no contexto das
pesquisas em andamento no mundo todo (SERRA, 2006,p. 132).
1.b- Fundamentação histórico-legislativa
Para que se possa compreender as transformações que estão
ocorrendo e as que ainda estão por ocorrer, é necessário que se tenha
conhecimento do processo de desenvolvimento urbano ocorrido ao
longo do tempo, no contexto dos acontecimentos históricos e sob as
disposições da legislação que ampara a questão. Nesta etapa se busca
compreender como os fenômenos e alterações se processam no
contexto do desenho urbano, quais as determinações impelidas pelos
habitantes e usuários do espaço urbano no decorrer dos
acontecimentos decorrentes do passar do tempo. Mas também
visamos neste momento compreender quais dessas alterações
ocorreram e ocorrem de forma espontânea e quais delas decorrem da
imposição direta ou indireta da legislação que rege as questões
relacionadas ao uso e ocupação do solo e regulamentam as questões
construtivas relacionadas à produção do espaço habitável.
Esta etapa de observação da realidade física
“A observação dos fenômenos é o ponto de partida de qualquer pesquisa. Não é
possível exagerar a sua importância para qualquer investigação”, [...] (SERRA, 2006, p. 187)
Por este motivo o trabalho se inicia com o levantamento gráfico e iconográfico
da evolução do tecido urbano do bairro da Mooca dentro do contexto da cidade de São
Paulo. Sobre este aspecto é importante salientar o posicionamento estratégico do bairro
em relação ao centro histórico do município e sua relação com os caminhos que
interligavam os pontos mais importantes para o início do desenvolvimento urbano da
cidade.
O desenvolvimento da morfologia urbana foi estudada em três escalas:
- primeiro no âmbito do município;
- segundo a nível do distrito ou bairro;
- terceiro na área específica do sub-distrito.
Foram considerados os aspectos fundamentais do surgimento, da evolução e do
desenvolvimento urbanos, a partir do levantamento das relações existentes entre as
unidades de morfologia urbana, orientados pelo seguinte roteiro:
a- Como se formou e desenvolveu o núcleo urbano da cidade;
b- Como o desenvolvimento e a evolução do tecido urbano resultante
influenciaram a estrutura urbana da região, caracterizando-a como bairro ou
distrito;
c- Como o Sub-distrito se caracterizou e desenvolveu como área
homogênea, e a sua conseqüente conformação na atualidade.
Depois de definidos os conceitos fundamentais, têm inicio a obtenção de dados
a partir da observação da realidade realizada em campo, visando embasar a análise dos
elementos morfológicos que constituem o tecido urbano (unidades da morfologia):
- quadra, lote e edifício, existente na região do sub-distrito Hipódromo.
De forma empírica
4
, tem início o registro fotográfico in loco, produzido pelo
pesquisador, com o objetivo de identificar “Tipos” que por suas características
específicas, seu valor histórico ou suas individualidades e peculiaridades, possam
basear e amparar a determinação do processo de transformação dos conceitos de
implantação das edificações residenciais unifamiliares coletivas que representam: a
transformação da morfologia urbana na área-estudo
5
.
Cabe aqui a ressalva de que o fenômeno decorrente desta transformação -os
Condomínios Totais- não tem exclusividade de ocorrência na área de estudo. Eles
acontecem indiscriminadamente por toda a região metropolitana de São Paulo, de forma
geral ligados às áreas industriais esvaziadas e, nesta região em particular, concentra-se
um grande número desses empreendimentos implantados em quadras de diversos
tamanhos ocupadas integralmente ou não, com variadas formas de implantação de
edifícios residenciais, os quais apresentam, também, diversidade de número de unidades
por pavimento e variação do próprio número de pavimentos, de acordo com as
possibilidades legais.
Todo este conjunto encontra-se em diversos níveis de desenvolvimento de seu
processo construtivo, sendo encontrados exemplos em processo de início de obras de
fundação, bem como outros tantos em fase de entrega das unidades para a habitação.
A relação existente entre o fenômeno acima citado e as áreas em que ele ocorre,
será tratada durante o desenvolvimento das análises específicas dos tipos, que ocorrerá
depois de confeccionada a Tabela Geral de Tipos (página 82).
A Tabela tem a intenção de sintetizar os dados levantados montando um painel
gráfico, generalista, da situação atual da área estudada, fundamentando a compreensão
do estado de arte da área definida para o estudo de caso.
Subseqüentemente ao preenchimento completo da tabela com os exemplares de
cada “Tipo” elencados, tem início a construção do Quadro Geral de Tipos, parte
integrante do Capítulo 04 desta dissertação, no qual se realiza o estudo de caso, que visa
analisar particularmente as inter-relações existentes entre todos os aspectos teóricos
analisados no decorrer dessa pesquisa.
4
“A coleta de informações diretamente do real, isto é, dos objetos concretos [...] denominamos métodos
empíricos aqueles que coletam dados a partir de objetos-concretos ou eventos que existem no mundo
(SERRA,2006, p. 185).
5
A área-estudo pode ser considerada, pois, uma abstração relativamente ao espaço da cidade; ela serve
para definir melhor um determinado fenômeno. Por exemplo, para compreender as características de
determinado lote e sua influência sobre um tipo de habitação [...] (ROSSI, 2001 p. 62).
Vale registrar que se for necessário, serão utilizados também exemplos de
quadras, lotes, edifícios e/ou empreendimentos que não se encontram necessariamente
na área determinada pelo recorte adotado, mas que devido a sua relevância, importância
ou originalidade, e ainda por sua eventual semelhança com os tipos e até mesmo com os
empreendimentos situados no sub-distrito, constarão dos registros de levantamentos de
campo, ou farão parte das análises constantes no Quadro Geral de Tipos .
Efetuado e concluída a fase de levantamento de dados se procede à devida
manipulação do material coletado, no sentido de se extrair o máximo de informações,
relações e inter-relações, entre os achados nas análises de campo e os conceitos teóricos
desenvolvidos, incluindo a relação com a legislação específica que trata do assunto
através dos tempos, desde o Padrão Municipal de 1886 até os Códigos de Obras mais
atuais de 2004. Tais informações depois de analisadas e consideradas, possibilitarão a
demonstração completa do processo que compreende a evolução da morfologia urbana
nesta área.
Depois de fotografados os imóveis foram catalogados e distribuídos na Tabela
Geral de Tipos, o qual sintetiza o cruzamento dos dados referentes a forma de
implantação dos edifícios nos lotes, configurada pela existência ou não, de recuo frontal
e/ou laterais, com o número de pavimentos de cada edificação.
Numa segunda etapa se procede a análise específica, também de forma
empírica, de cada edificação e seu lote, procurando situá-la historicamente no processo
de evolução da morfologia e também determinar sua inter-relação com a legislação
específica, vigente ou advinda deste tipo de prática construtiva, a fim de determinar o
caminho percorrido pelas implantações, bem como sua relação com o desenho
resultante na quadra urbana em que aparecem. Como produto dessa análise
confeccionou-se o Quadro Geral de Tipos, que pautado na Tabela Geral expressa as
inter-relações existentes na estrutura urbana da área de estudo.
Para desenvolver essa análise detalhada, com seus tipos devidamente
esmiuçados, realizamos o estudo de caso
6
que tem como produto final o Quadro acima,
com abordagem especificamente focada nos elementos estruturais que definem uma
6
Um Estudo de Caso é uma pesquisa empírica que investiga um fenômeno contemporâneo dentro de seu contexto real;
as fronteiras entre o fenômeno e o contexto não são claramente evidentes; múltiplas fontes de evidências são utilizadas.
em "Case Study Research”: design and methods" Robert K. Yin,
Newbury Park: Sage, 1990
; Tradução e síntese: Prof.
Ricardo Lopes Pinto; Adaptação: Prof. Gilberto de Andrade Martins
2006.
estrutura urbana básica e suas unidades morfológicas, ou seja, a rua, a quadra, o lote e o
edifício.
O local definido como área de estudo foi o sub-distrito Hipódromo – Região
Administrativa Mooca – São Paulo.
Por fim, os novos “Tipos” identificados serão também estudados tendo em vista
realizar uma análise crítica das edificações, implantadas ou em vias de implantação, a
fim de determinar diretrizes projetuais e propostas de critérios, para determinar
caminhos para a evolução e aprimoramento destes tipos empreendimentos, tanto do
ponto de vista da arquitetura e do urbanismo, quanto do ponto de vista da legislação
que regula este tipo de uso e ocupação, no município de São Paulo.
Figura 01
Área Metropolitana
Município de São Paulo – 2002
Destaque do autor para o bairro da Mooca.
Fonte:sempla.prefeitura.sp.gov.br/historico/1991.php
Acesso: 12/08/2008 21:07 hs.
2- Caracterização do recorte para o estudo de caso
Nesta etapa do processo de pesquisa qualitativo, torna-se necessário determinar
o tamanho da amostra a ser estudada, ou seja, definir o recorte da área de estudo. Esta é
uma das maiores dificuldades enfrentadas pelos pesquisadores, segundo Serra (2006),
pois o universo composto por um número imenso de objetos e eventos produz uma
grande quantidade de informações quantitativas, e torna-se necessário definir quantos
destes serão considerados suficientes. As principais questões a serem analisadas são as
seguintes:
Reconhecimento do universo dos objetos-concretos;
Dimensionamento dos ensaios ou da amostra;
Escolha ou sorteio dos objetos-concretos ou projeto dos ensaios a
serem realizados (SERRA, 2006, p.193)
O distrito Mooca é parte integrante da região administrativa de
mesmo nome, constituído por três sub-distritos: Mooca, Parque da Mooca e Hipódromo, dos
quais apenas o último será objeto de estudo desta pesquisa por concentrar em seu perímetro
número suficientemente grande de tipos e também de empreendimentos de quadra total. Estas
condições permitem caracterizar uma amostra significativa para referenciar a análise crítica do
processo projetual a que esta pesquisa se propõe.
O sub-distrito Hipódromo é delimitado pelo polígono que se desenha realizando
um percurso com início na esquina das ruas Bresser e Taquari, seguindo pela mesma até
o entroncamento com a rua Itabaiana, na qual se vira a direita e segue-se em frente até o
cruzamento com a rua João Batista de Lacerda, onde se vira a esquerda e segue-se
adiante até encontrar a avenida Álvaro Ramos, na qual se vira à direita afim de
percorre-la até que cruze com a rua do Acre, na qual se vira a direita novamente para
percorre-la até seu entroncamento com a rua da Mooca, virando-se novamente a direita
para percorre-la até seu cruzamento com a rua Juvenal Parada, na qual se dobra a direita
uma vez mais e segue-se no sentido da rua dos Trilhos, na qual se vira a esquerda e
segue-se em frente até atingir o ponto inicial da esquina com a rua Bresser
7
.
A região escolhida para ser objeto de estudo desta pesquisa reúne as
características necessárias para tornar-se exemplo de um fenômeno de transformação da
morfologia urbana que se multiplica por toda a região metropolitana do município de
São Paulo, porém neste distrito se encontram inúmeras situações de transformação,
pontuadas no tecido urbano tradicional e em grande quantidade. Concentradas em áreas
7
Foto Aérea integrante de artigo: STREET, BLOCK, PARCEL, BUILDING: MOOCA´S URBAN
FORM TRANSFORMED. Anais eletrônicos do International Seminar on Urban Form, 2007, Ouro
Preto, MG.
Autoria: MACEDO, A. C.; KOURY, A. P.; GONÇALVES, P. E. B. , 2007. – ISBN: 978-85-98261-03-4.
Rua do Acre
Rua da Mooca
Rua Taquarí
Rua Itabaiana
Rua J. B. Lacerda
Rua Álvaro Ramos
Rua dos Trilhos
Rua Bresser
Figura 02 Foto Aérea da Região Administrativa Mooca
Conformação do Sub-distrito Hipódromo
Fonte: Base Service – Foto 6379, faixa 14
Abril/2007 - Grifo do autor
disponibilizadas para o mercado imobiliário por decorrência da migração das indústrias
que se implantaram por décadas no bairro, e lhe imprimiram uma característica que
desde o início dos anos 2000, vem se transformando de forma intensa, abrindo assim
espaço para uma nova forma de desenho do tecido urbano, substituindo antigas
experiências por novos conceitos.
Depois de investigada toda a área, foram relacionados os exemplares que
constariam do “Quadro Geral de Tipos”, obedecendo a uma hierarquia organizada pelo
autor a partir das possibilidades de variação da localização de um lote inscrito na quadra
em diversas posições, onde variam o número de pavimentos e a presença ou ausência de
recuos das edificações presentes em relação às divisas do mesmo. Quando os recuos se
fazem presente, são também hierarquizados tanto sob o ponto de vista de seu
aparecimento na evolução histórica, quanto em relação a possibilidades e imposições da
legislação que determinou sua trajetória ao longo do tempo. Da mesma forma o número
de pavimentos continua a variar na freqüência dos tipos.
A implantação de edifícios verticais num lote, que ocupa a área de uma quadra
inteira, onde outrora se encontrava em atividade um galpão indústria, demonstra a
evolução da morfologia urbana sob este ponto de vista. Este caminho nos leva ao novo
tipo de implantação dos empreendimentos residenciais que se instalam em lotes com
mais de 10.000m
2
e compõe o objeto deste estudo.
Finalmente se processa a análise crítica do processo projetual dos
empreendimentos de quadra total do sub-distrito Hipódromo demonstrando a
importância de se analisar o processo de desenvolvimento da edificação, pelo ponto de
vista do arquiteto, que pode enquanto urbanista determinar as necessidades e propor
planos que possibilitem a coexistência da população de moradores e usuários da
estrutura urbana e do mercado imobiliário, sempre aberto para lançar novos
empreendimentos.
Capítulo 01
Fundamentação Teórica: unidades de morfologia urbana
Sócrates: — O que faz nascer uma cidade, penso eu, é a
impossibilidade de cada indivíduo para se bastar a si mesmo e a
necessidade que possui de muitas coisas. Existiria outro princípio
(arkhé) para fundar uma polis? [...] Um homem une-se a outro
homem para satisfazer determinada necessidade, outro ainda para
outra, e as múltiplas necessidades reúnem na mesma morada um
grande número de companheiros (koinoonous) que colaboram entres
si; a esta morada-comum (xynoikia) nomeamos polis.
(Platão, República, 369b5-369c4)
A construção erguida pelo homem, a fim de suprir sua
necessidade inata de sobrevivência , e as relações advindas dos
conjuntos gerados pela proliferação delas, vem sendo pensada,
estudada e analisada por teóricos, cientistas e filósofos no decorrer da
história. O tema inquietante é tratado como desafio no sentido de
compreender as relações existentes entre o homem, sua habitação, os
núcleos que elas geram e por fim as cidades que delas resultam.
Isolado, o homem sente-se desarmado; por isso liga-se
espontaneamente a um grupo. Entregue somente a suas forças, ele
nada construiria além de sua choça e levaria, na insegurança, uma
vida submetida a perigos e a fadigas agravados por todas as
angústias da solidão. Incorporado ao grupo, ele sente pesar sobre si o
constrangimento de disciplinas inevitáveis, mas, em troca, fica
protegido em certa medida contra a violência, a doença, a fome:
pode aspirar a melhorar sua moradia e satisfazer também sua
profunda necessidade de vida social. Transformado em elemento
constitutivo de uma sociedade que o mantém, ele colabora direta ou
indiretamente nas mil atividades que asseguram sua vida física e
desenvolvem sua vida espiritual. Suas iniciativas tornam-se mais
frutíferas, e sua liberdade, melhor defendida, só se detém onde
ameace a de outrem. Se os empreendimentos do grupo são sábios, a
vida do indivíduo é ampliada e enobrecida. Se a preguiça, a
estupidez e o egoísmo o assolam, o grupo, enfraquecido e entregue à
desordem, só traz a cada um de seus membros rivalidades, rancor e
desencanto. Um plano é sábio quando permite uma colaboração
frutífera, propiciando ao máximo a liberdade individual. Irradiação
da pessoa no quadro do civismo.
(Carta de Atenas, 1933)
Ocorrido no ano de 1933 o IV Congresso Internacional de Arquitetura Moderna
– CIAM contou com a participação dos mais influentes pensadores do movimento
modernista, teve como produto final a Carta de Atenas que lançava os parâmetros
básicos para se projetar habitações, coletivas e individuais, de iniciativa pública ou
privada, mas sempre relacionados com as necessidades físicas e biológicas de seus
futuros habitantes. Este documento acabou por nortear os princípios básicos do
Movimento Moderno no que diz respeito à arquitetura e o urbanismo. Isto nos faz
pensar na possibilidade de estabelecer relações entre tais paradigmas e o modo de vida
das grandes metrópoles no século XXI.
A evolução dos projetos destinados a habitações coletivas, a incapacidade de
equipar as cidades com a infra-estrutura urbana básica, uma vez que elas crescem a uma
velocidade muito maior que a possibilidade de seu desenvolvimento, determinaram o
surgimento de várias iniciativas a partir da segunda metade do século XX, originando
novos tipos de empreendimentos imobiliários destinados à habitação e servindo de base
para o aparecimento das soluções adotadas pelo mercado imobiliário nos dias de hoje.
Neste campo cabe-nos tratar das questões do edifício, do lote e da quadra
urbanos, como fenômenos físicos, oriundos do parcelamento de porções de terra, com
diferentes procedências e origem, e como suportes para o edificado.
Muito já foi proposto à cerca desta questão, e novos princípios foram teorizados
gerando até a redação de manifestos.
8
As preocupações apontavam sempre para
parâmetros e possibilidades das novas formas de apropriação e implantação de
edificações isoladas ou agrupadas, de uso individual ou coletivo, nos diversos tipos de
lotes e quadras das áreas urbanas como trataremos a seguir.
8
III Congresso Internacional de Arquitetura Moderna CIAM: “Estudo para o parcelamento regional do
território”. Bruxelas, 1930.
As teorias sobre a implantação racional e as teorias sobre edificações coletivas,
relacionados e sistematizados na Carta de Atenas tiveram reflexos diretos no
desenvolvimento do tecido urbano da cidade de São Paulo, deixando sua marca em
edifícios isolados e conjuntos habitacionais idealizados e projetados por arquitetos
identificados com os princípios racionalistas como Rino Levi, Dubugras e Warchavchik
entre outros.
Sobre a questão da implantação racional, a cerca da nova função da trama
urbana Le Corbisier em suas teses, definia o seguinte:
“(...) a rua deixa de ser um corredor entre as fachadas erguidas ao longo de suas
margens e no interior do qual se precipitam, oprimindo excessivamente as coisas mais díspares:
pedestres, cavalos, automóveis, caminhões e bondes(...)”.(LE CORBUSIER,1984).
Gropius também no III CIAM (Bruxelas, 1930) lança a seguinte
questão: “Habitação alta, média ou baixa?” A pergunta é analisada
por ele nas suas implicações econômicas e sociais, e passam da mera
discussão da tipologia da unidade de habitação para as regras de
implantação e afastamento dos edifícios, assim como o gabarito de
altura e densidade populacional (FIGUEIROA, 2006).
“A cidade como está dada, condena os seus habitantes a inúmeras privações” (LE
CORBUSIER, 1933).
Se essa afirmação valia em 1933, hoje isso só se tornou mais gritante e evidente.
Enquanto o pólo do shopping se desenvolve, a grande massa que habita as cidades
mundiais é condenada a viver em ruínas. Desemprego, habitação precária e escassa,
longas viagens diárias, falta de tempo livre, ausência de espaços próprios para desfrutar
do tempo livre, nenhum contato com a natureza, nenhuma sociabilidade benéfica e
criadora. Dentre as privações sofridas pelas massas, saltam aos olhos—hoje e em 33—
os problemas urbanos relacionados à habitação. É por isso que Le Corbusier e os CIAM
fizeram da habitação “o centro das preocupações do urbanista”, e se debruçaram logo
no início da Carta de Atenas sobre esse problema (LAMAS, 2004).
“O interesse pela FORMA URBANA terá de avaliar com
objetividade os conteúdos da cidade moderna e da cidade tradicional,
e só dessa avaliação poderão nascer pistas para o desenho da cidade
contemporânea” (LAMAS, 2004, p. 31).
Sob a nova óptica da apropriação do lote e da quadra, os edifícios se libertaram dos
terrenos criando movimento e ampliando a distância entre as edificações, permitindo a
entrada da luz do sol em áreas até então destinadas a se alinharem a paredões
intermináveis ao longo de ruas estreitas perpetuadas por séculos.
A evolução histórica, porém, encontra seu lugar na teoria modernista, sendo
citada na Carta de Atenas como característica inscrita no traçado e na arquitetura das
cidades. Aquilo que delas subsiste forma o fio condutor que, juntamente com os textos e
os documentos gráficos, permite a representação de imagens sucessivas do passado. Os
motivos que deram origem às cidades foram de natureza diversa. Por vezes era o valor
defensivo.
O alto de um morro, a várzea de um rio ou a curva de um
caminho, viam nascer um pequeno burgo fortificado. Às vezes era o
cruzamento de duas rotas que propiciava as trocas comerciais, a
ligação de dois lados de um vale por uma ponte ou uma baía do
litoral que determinava a localização do primeiro estabelecimento; e
a partir dele surgiam os primeiros arruamentos nos quais se definiam
lotes, que ao serem circundados por ruelas, geravam as primeiras
quadras aleatoriamente, de acordo com as necessidades de se atingir
determinada localidade.
9
Mas alguns conceitos básicos devem ser discutidos para que se possa determinar
a nomenclatura que se adotará no desenvolvimento da análise dos processos de
transformação que caracterizam a morfologia urbana, objeto de estudo, desenvolvido
nesta pesquisa.
- Morfologia urbana é uma expressão mista, cujo primeiro termo foi retirado das
ciências biológicas e designa o estudo da configuração e da estrutura exterior de um
9
CARTA DE ATENAS: A Cidade e sua Região, 1933.
objeto. É também a ciência que estuda as formas relacionando-as com sua origem.
Aliada ao segundo termo foi definida da seguinte forma:
A morfologia urbana é o estudo do meio urbano nas suas partes físicas
exteriores, ou elementos morfológicos, e na sua produção e transformação no tempo.
Todavia, é necessário sublinhar que um estudo morfológico não se ocupa do processo
de urbanização, quer dizer, do conjunto de fenômenos sociais, econômicos e outros,
motores da urbanização. Estes convergem na morfologia como explicação da forma,
mas não como objeto de estudo. (LAMAS, 2004).
Lamas (2004) propõe ainda que para o estudo da morfologia urbana se faz
necessária a definição de duas escalas de estudo:
Dimensão urbana – Escala do Bairro
É a partir desta dimensão, ou escala, que existe verdadeiramente a
área urbana, a cidade ou parte dela. Pressupõe uma estrutura de ruas,
praças ou formas de escalas inferiores. Corresponde numa cidade aos
bairros, às partes homogêneas identificáveis, e pode englobar a
totalidade da vila, aldeia, ou da própria cidade. A esta dimensão, os
elementos morfológicos terão de ser identificados com as formas a
escala inferior e a análise da forma necessita de movimento e de
vários percursos.
Dimensão Territorial – A escala da cidade
Nesta dimensão, a forma estrutura-se através da articulação de
diferentes formas à dimensão urbana, diferentes bairros ligados entre
si. A forma das cidades define-se pela distribuição dos seus
elementos primários ou estruturantes: o macrossistema de
arruamentos e os bairros, as zonas habitacionais, centrais ou
produtivas, que se articulam entre si e com o suporte geográfico.
(LAMAS, 2004, p. 74)
Aldo Rossi (2001) compartilha desta tese confirmando a legitimidade de se
estudar a cidade como um todo, através da análise detalhada das partes, os bairros ou
distritos, como afirma no texto abaixo:
[...] a cidade não é, por natureza, uma criação que possa
ser reduzida a uma só idéia básica. Isso é verdade para a metrópole
moderna, mas também o é para o próprio conceito de cidade, que é a
soma de muitas partes, bairros e distritos, muito diferentes em suas
características formais e sociológicas (ROSSI, 2001 p.66).
Nos estudos de morfologia urbana contemporânea utiliza-se a divisão do meio
urbano em partes, compostas pelos elementos morfológicos básicos, e a articulação
destes entre si e com o conjunto que definem, como procedimento básico inicial. Isso
nos leva diretamente para a necessidade imediata de identificação e classificação dos
elementos morfológicos, tanto com relação a necessidade de leitura ou análise do
espaço, como em relação a sua concepção ou produção e possível transformação.
A evolução da forma urbana relaciona-se a duas questões, conforme
conceitua José Garcia Lamas :
1- A primeira relaciona-se com o desenvolvimento urbano. O estudo morfológico
pressupõe a consideração do crescimento urbano – indissociável do estudo das
cidades.
O desenvolvimento urbano é o conjunto de processos que conduzem ao
crescimento das cidades, por expansão ou por alteração no seu interior.
2- A segunda questão tem a ver com a reutilização das partes da cidade. As políticas
de recuperação, reabilitação e restauro das áreas urbanas, pressupõem diferentes
usos e conseqüentes modificações da imagem e da forma: dos comércios que se
instalam, das habitações que são recuperadas, dos pavimentos refeitos, da
população que varia, etc (LAMAS, 2004, p. 38).
Adotamos, ainda, a contribuição de Reis Filho (2006) para a definição do termo
tecido urbano, como sendo aquele que inter-relaciona a escala na qual se definem as
relações físicas e jurídicas entre espaços públicos e privados, em que se definem as ruas
e praças, as quadras e lotes, a propriedade do espaço urbano, sua produção material,
bem como sua apropriação, uso e transformações.
1 – Lotes
Análise das características específicas de cada tipo de lote urbano. O edifico não
pode se desligar do lote, uma vez que este não constitui apenas uma porção cadastral. É
também a célula geradora e fundamento do edificado.
Desde as mais antigas cidades até ao período moderno, a edificação urbana foi
interdependente da divisão cadastral. Tomemos o lote gótico como referência, sua
conformação retangular, com pouca frente para o passeio e cumprido em direção ao
centro da quadra, nos remete imediatamente aos loteamentos urbanos do início do
século XX, como relata Rossi (2001) em sua pesquisa:
O lote gótico, com sua forma estreita e longa, com a posição da escala prefixada
e uma relação , desde então constante, de cheio e vazio, constitui uma experiência precisa da
unidade (ROSSI, 2001 p. 297).
A forma do lote é condicionante da forma do edifício, e as diversas
possibilidades de seu agrupamento determinarão o tipo de quadra em que estarão
inscritos.
Os Tipos relacionados a seguir estão situados na área recortada para este estudo.
Também serão analisadas as influencias, determinações e alterações das formas de
implantação da edificação no terreno, de acordo com a evolução histórica, legislativa e
desenvolvimento do modo de construção, uma vez que seria impossível se inventar
tipos se ainda uma vez mais nos utilizarmos da base teórica fornecida por Aldo Rossi
em seu estudo sobre a arquitetura da cidade, no qual afirma:
[...] pode-se afirmar que as inovações arquitetônicas sempre
se valeram de nuances particulares, não de invenções da tipologia.
Não existe nenhuma possibilidade de invenção da tipologia, se
admitirmos que ela se conforma através de um longo processo de
tempo e possui um vínculo complexo com a cidade e a sociedade
(ROSSI, 2001 p. 297)
A origem do lote tradicional vem do período colonial, no qual a formação de
terrenos para doação era habitual. Quando não à beira de estradas ou caminhos
existentes, implantavam-se a partir da abertura de novas ruas em terras municipais, por
meio do estabelecimento de alinhamentos, que determinavam seus limites e o
nivelamento aplainando o leito carroçável. O desenho dos traçados e dos terrenos
formados, bem como suas dimensões partiam sempre da decisão das câmaras, sendo
dada preferência aos traçados ortogonais o quanto possível em vista das irregularidades
do relevo. Devido à grande importância das ruas como espaço de trânsito dos
habitantes, a valorização das testadas ou frentes dos terrenos, resulta em lotes estreitos e
alongados, muitas vezes tinham mesmo a dimensão de fundos indeterminada, pois o
que importava era o contato com a cidade (MARX, 1991).
2 – Quadras
Análise da evolução dos tipos de quadras urbanas.
A quadra ou quarteirão pode ter como identificou Lamas (2004) sua definição
tanto baseada na forma construída, como no processo de traçado e divisão fundiária.
“O quarteirão é um contínuo de edifícios agrupados entre si em anel, ou sistema
fechado e separado dos demais; é o espaço delimitado pelo cruzamento de três ou mais
vias e subdivisível em parcelas de cadastro (lotes) para construção de edifícios”
(LAMAS, 2004, p. 88).
Definida também como modelo de distribuição de terra por proprietários
fundiários; e passível de ser determinada pelo agrupamento de edifícios, dentro de um
espaço delimitado pelo cruzamento de um traçado.
O sistema de quadra ou quarteirão é muito antigo e teve sua origem no processo
geométrico elementar de cruzamento ortogonal de linhas, de acordo com a acomodação
ao relevo existente em cada área a ser loteada. A partir desse processo elementar,
adquire importância vital na produção das cidades e assume posição como unidade
morfológica.
[...]
“Agrupa subunidades, mas pode também constituir a parte mínima
identificável na estrutura urbana” (LAMAS, 2004, p.88).
Através do estudo da morfologia da quadra, oriunda do arruamento e
urbanização de áreas de concentração e desenvolvendo-se com o retalhamento em lotes,
tendo sua evolução regulada pelas condições de clima e relevo, e regulamentada por
uma legislação urbanística, primitiva, no início do processo de apropriação das terras
urbanas.
2.1 – Quadra Tradicional
A quadra da cidade tradicional se caracteriza por ser claramente delimitada e
homogênea. Formada por uma massa compacta, que determina uma relação
desproporcional entre a grande quantidade de volumes construídos em contraposição a
escassos e fragmentados espaços livres (FIGUEIROA, 2006).
Em muitas situações, a quadra subdivide-se num conjunto de edifícios e é
delimitada por três ou quatro vias. Os edifícios delimitados pelos lotes constituem
partes do quarteirão, com diferentes alturas de gabarito das edificações, diferentes
Figura 03
Quadra Tradicional – Sub-distrito Hipódromo
Rua Marcial, Rua dos Trilhos, Praça
Industriários e Rua Catarina Braida.
Foto: Paulo E B Gonçalves - Abril/2007
Figura 04
Foto aérea da quadra acima.
Fonte: Base Service – Foto 6379, faixa 14
Abril/2007
profundidades dos edifícios e dos lotes, bem como, diferentes usos. Pode mesmo ser
confundido com o próprio edifício em muitos casos.
2.2 – Quadra Aberta
Esta forma de implantação não constitui propriamente uma novidade, desde a
década de 1950, alguns exemplos tornaram-se ícones desta tipologia. O melhor
exemplo é o Conjunto Golden Lane (1954) em Londres de concepção de Chamberlin,
Powell e Bon.
Figura 05
Rua dos Trilhos com Rua Capitães Gerais
Foto: Paulo E B Gonçalves - Julho/2008
A quadra aberta é por essência um elemento híbrido
conciliador. Permite a diversidade, a pluralidade da arquitetura
contemporânea. Ela recupera o valor da rua e da esquina da cidade
tradicional, assim como estende as qualidades da autonomia dos
edifícios modernos. A relação entre os distintos edifícios e a rua se dá
por alinhamentos parciais, o que possibilita aberturas visuais e o
acesso mais generoso do sol (FIGUEROA,2006).
Neste tipo de conformação são gerados espaços internos a quadra, nos quais
coexistem as distintas tipologias, podendo variar seu uso e ocupação, do mais
restritamente privado, ao mais generosamente público, levando em conta todas as
possibilidades existentes entre eles. Da mesma forma as residências, o comércio, os
serviços e até indústrias, também conviveram de forma harmônica, ou não, de acordo
com a legislação específica, vigente em cada região.
Figura 06 PROJETO GOLDEN LANE:
Londres 1952
Fonte: Cronologia do pensamento urbanístico 1950.
Dispon´vel em:
http://www2.cronologiadourbanismo.ufba.br/aprese
ntacao.php?idVerbete=11 /
Acesso:
02/08/2008, 20:38hs.
2.3 – Quadra com ocupação perimetral
Figura 07 Esquema de implantação das edificações na
QuadraAaberta
Fonte: FIGUEROA,M. Habitação Coletiva e a evolução
da quadra. 2006.
Disponível em:
http://www.vitruvius.com.br/arquitextos/arq000/esp357.
asp 05/11/2007. Acesso: 20:40 hs.
Figura 08
Esquema de implantação das
edifica
ções na Quadra Perimetral
Croqui do autor
3-
Edifícios
Figura 10
Obras do Empreendimento Residencial Central
Park
– Mooca
Rua Cassandoca
Foto: Paulo E B Gon
çalves - Fevereiro/2008
Figura 09
Planta ilustrativa de implantação Empreendimento
residencial Central Park - Mooca
Fonte: Lucio Engenharia
O espaço urbano é constituído por edifícios que também organizam os diferentes
espaços identificáveis e com forma própria. Para definir o mínimo elemento
morfológico identificável na cidade, é preciso estabelecer uma hierarquia de valores e
fazer uma seleção entre o elenco de objetos que constituem o espaço urbano.
“A questão dos tipos edificados, tem sido abordada por vários autoress: desde Palladio,
em que os tipos se identificam com as villas residenciais, às propostas qualificativas de
Quatremère de Quincy ou de Durand”(LAMAS, 2004 p.84).
Para Durand o tipo é um esquema que respeita as necessidades funcionais e
possibilita a elaboração de um projeto. O espaço urbano depende dos tipos edificados e
do modelo determinado pelo modo com que se agrupam.
Firura 11
Variações arquitetônicas da utilização do tipo edificado.
DURAND, J. N. L. Précis dês Leçons d´Architecture Donnés à I´école Polytechinique. 1813.
Disponível em: http://www.ad.ntust.edu.tw/grad/think/homework/master/form/phone/typology.htm
Acesso: 21/06/2008 – 22:38 hs.
Em geral os efeitos da arquitetura são vistos como o seu impacto sobre nossa
percepção visual: a arquitetura ou o edifício é capaz de alterar nossa percepção, ter um
efeito positivo, negativo, neutro, agradável, desagradável, belo, feio, estranho e assim
por diante.
Normalmente estudamos como referência os edifícios destinados ao uso
residencial uma vez que, estes estão presentes no próprio conceito de cidade, como
afirma Rossi (2001) em seu estudo sobre a arquitetura da cidade:
A cidade sempre foi amplamente caracterizada pela
residência. Pode-se dizer que não existiram cidades em que não
estivesse presente o aspecto residencial: onde esse aspecto tinha uma
função totalmente subalterna na constituição de um fato urbano (o
castelo, o acampamento militar), chegou-se bem depressa a uma
modificação em vantagem da residência (ROSSI, 2001 p. 80).
Enfatizaremos neste momento, os usos do edifício verticalizado, mas de forma
mais genérica, sem tocar na configuração interna, para concentrar-nos diretamente nos
diferentes tipos arquitetônicos identificáveis para este modelo.
Parece haver grande diversidade de formas, que podemos atestar diariamente na
nossa experiência urbana. Esses ‘tipos’, guardados variantes culturais ou de análise, são
agrupados em 3 modalidades como define Vinicius Netto:
[...] a do edifício ‘livre’, isento de ligações (como explorado
sobretudo no modernismo em arquitetura, no séc.XX, e chamado em
nossos planos diretores de ‘torre’); a dos edifícios ‘colados’ uns aos
outros (‘alinhados nas divisas’, como coloca a terminologia de plano
diretor); e por fim um terceiro tipo, híbrido, uma justaposição um
tanto desengonçada desses dois tipos, o edifício ‘base-torre’, edifício
com volume duplo, um basal horizontalizado, colado nas divisas, e
um volume superior verticalizado, isento de contato com volumes
laterais [...](NETTO, 2006 p.62).
Capítulo 2
Aspectos relevantes do desenvolvimento do tecido urbano
no município de São Paulo
1– Surgimento e evolução da estrutura urbana da cidade de São Paulo
A forma urbana é um processo contínuo [...] e, ainda que seja
possível descrever ou caracterizar uma cidade em um período
preciso, para bem compreendê-la não podemos negligenciar o estudo
dos períodos anteriores que condicionaram seu desenvolvimento e
que literalmente lhe deram forma
10
(ROSSI et al., 1966).
“...o estudo do crescimento permite determinar aquelas lógicas inscritas profundamente no
território que esclarecem as razões de ser do assentamento atual. Começar a análise de uma
cidade pelo estudo do seu crescimento é um dos meios de apreendê-la em sua globalidade,...”
(PANERAI, 2006, p.55).
Em sua origem, o domínio sobre as terras brasileiras pertenceu à Coroa portuguesa, e o
caso do povoado que daria origem à cidade de São Paulo não fugiu a regra. A
apropriação, uso e ocupação de terras se deram sob o regime de concessão de sesmarias,
regido pelas Ordenações do reino (SIMONI, 2005).
A bacia do rio Tamanduateí adquiriu importância por dar vulto ao transporte
fluvial da época, possibilitando o abastecimento paulistano, pois através do rio
chegavam à província “mercadorias das roças ribeirinhas e das olarias da fazenda de
São Bernardo”, segundo relata Antônio Egydio Martins
11
.
O rio vivia cheio de tropas, de mercadores e de escravos,
principalmente junto ao mais importante dos quatro portos existentes
na província, onde hoje se localiza o início da Ladeira Porto Geral
12
,
onde existia inclusive um “barracão” onde se guardavam as
mercadorias das intempéries. Foi navegado até 1849, quando sua
10
A. ROSSI; C. AYMONINO; M. BRUSSATI; G. FABBRI; M. LENS; P. LOVERO; S. LUCIANETTI,
La città di Padova, saggio di analisi urbana, 1966
11
MARTINS, A. E., São Paulo Antigo.São Paulo: Tipografia da Imprensa Oficial, 1912.
12
BRUNO, E. S. História e tradições da cidade de São Paulo. Rio de Janeiro: José Olympio, 1953. Cita
outros três: Tabatinguera, da Figueira e do Coronel Paulo Gomes. (p. 611-612).
primeira retificação exigiu o fim dessa atividade. (LANGENBUCH,
1971.p 26).
O sistema de transportes existente na época era o mesmo que caracterizava o
restante da província e grande parte do Brasil até o advento da ferrovia. O essencial da
circulação era feito por estradas e caminhos que tinham como objetivo conduzir os
habitantes da região central das províncias, ou de suas chácaras e sítios, à Corte, então
localizada no estado do Rio de Janeiro, através de tropas de burro e em menor número
por cavalos que serviam de montaria a pessoas mais exigentes. (LANGENBUCH,
1971)
Mapa 01
PLANTA DA IMPERIAL CIDADE DE São Paulo - 1872
Disponível em: www9.prefeitura.sp.gov.br/.../historico/1872.php acessado em: 04/10/2007 17:04hs.
1.1 - A chegada das ferrovias e industrias na região: O início da utilização de energia
elétrica em São Paulo.
As ferrovias nasceram não como um serviço de utilidade
pública, mas como um empreendimento econômico regional,
para o qual concorreram o desenvolvimento geral da Província,
com a intensificação e deslocamento territorial da cultura
cafeeira, e a garantia de 5% sobre o valor do capital empregado,
oferecida pelo Governo Imperial e reforçada em seguida pelo
Governo da Província de São Paulo de forma a chegar a 7% ao
ano.(ZMITROWICZ, 1986, p.4)
É neste período que ocorre a intensificação da instalação de redes elétricas nos
arredores das estações ferroviárias, fazendo chegar a energia necessária para
movimentar o maquinário das indústrias que ali se instalavam e, acabando por
beneficiar as residências e imóveis comerciais que decorriam da demanda gerada pela
aceleração do processo de industrialização. Da mesma forma também proliferaram as
novas linhas ferroviárias, como se vê no mapa abaixo que apresenta destacada a Estrada
de Ferro Santos Jundiaí.
Mapa 02
ESTRADAS DE FERRO
Dispon
ível em: www9.prefeitura.sp.gov.br/.../historico/1867.php
acessado em: 04/10/2007 17:04hs.
Destaque do autor para a Linha São Paulo Railway.
1.2
- 1867 - São Paulo Railway: Santos – Jundiaí
As transformações ocorridas na capital já em princípios do processo de explosão
demográfica, por conta da fartura na produção agrícola e do aumento da população,
inclusive com o incremento de imigrantes estrangeiros, que por ocasião da chegada das
ferrovias segundo Langenbuch (1971), era de cerca de 26.000 habitantes, já em 1890
batia a marca dos 65.000, e veria no próximo triênio este número quase que duplicar,
passando dos 120.000, sendo que desta quantia mais de 70.000 eram estrangeiros. Esta
população pujante deu origem a uma demanda real e crescente de mão de obra operária,
que necessitava do transporte coletivo para se locomover de casa até seu local de
trabalho. As estradas de ferro foram a solução adotada na época.
As várzeas foram escolhidas para a implantação das ferrovias porque nelas
seriam necessárias obras de pouco impacto devido ao relevo plano da região, como
afirma Langenbuch (1971). Além disso, o preço das terras era baixo, devido as
enchentes que castigavam a região. Porem o baixo investimento inicial da implantação
compensava o risco. E mesmo sem a coordenação pública no desenho e execução dos
projetos das várias linhas ferroviárias que recortaram o estado de São Paulo, o resultado
obtido se mostrou satisfatório, conformando um sistema radiocêntrico, como se pode
observar no mapa das Estradas de Ferro, acima.
Observa-se, contudo, que mesmo sendo composta de linhas
implantadas pela iniciativa privada, sem coordenação governamental
e sem seguir um plano preestabelecido, a rede ferroviária da
Província de São Paulo se desenvolveu, impulsionada pelo interesse
dos proprietários das áreas de produção, formando um sistema
relativamente coerente, em forma de funil convergente na Capital,
que teve realçada a sua condição de ponto de passagem obrigatória
entre grandes extensões territoriais do interior e o porto de Santos
(ZMITROWICZ, 1986, p.5).
Várias indústrias se estabeleceram fora da porção compacta da cidade,
escolhendo
para sua implantação as vizinhanças das estações ferroviárias mais próximas: Barra
Funda, Belém - Água Rasa, Lapa, Brás -Mooca, Ipiranga -Vila Prudente.
A ferrovia começou a atrair atividades em suas proximidades. As estações
tornaram-se “pólos de desenvolvimento”, dando início a novos núcleos de
adensamento, como descreve Langenbuch:
“As várzeas e baixos terraços contíguos, ainda rejeitados pela
ocupação de natureza residencial, e convenientemente servidos pela
ferrovia, ofereciam glebas planas e a bom preço”. (LANGENBUCH,
1971, p.108)
No início da implantação das indústrias, junto às ferrovias, principalmente a
Santos– Jundiaí a partir de 1867 era clara a sua concentração em torno das estações,
porém, com o desenvolvimento do parque industrial paulistano, tais empreendimentos
passaram a se interessar também pelos trechos intermediários e somado a oferta de
energia elétrica que favorecia sua implantação de forma cada vez mais intensa, o que
desenvolveu rapidamente os bairros operários, conseqüentemente, ocupados pela
população de trabalhadores e por imigrantes, distribuídos ao longo de uma trama linear
desenhada pelo traçado das linhas de trem nas áreas baixas e planas da várzea, o que
barateava o custo da construção em terrenos de baixo valor comercial, devido as
enchentes que ocorriam de tempos em tempos nessas regiões.
O progresso impulsionado pela instalação da estrada de ferro São Paulo
Railway, que detinha o monopólio da geração e distribuição de energia elétrica,
telefonia e transportes públicos através dos bondes elétricos desde 1900, determinava
firmemente o desenho da expansão urbana, que assumia um traçado tentacular ao longo
das linhas radias de bondes. Mantinha nas mãos de uma única empresa o controle da
oferta de infra-estrutura dos meios de transporte (CAMPOS & SOMEKH, 2002), fato
este também referido por Silva (2007) em seu artigo:
“O serviço de bonde era operado pela Companhia Light &
Power que se ocupava também da produção e distribuição de energia
elétrica, da iluminação pública, do fornecimento de gás e do serviço
de telefonia” (SILVA,2007).
O bairro da Mooca recebeu uma linha exclusiva que pretendia atender a
demanda de apostadores do Hipódromo instalado na região por iniciativa de Raphael
Agenor Paes de Barros. A diferença, porém, existente entre as regiões central e sudoeste
com as periferias operárias dispersas era notável, levando o poder público a intervir na
região tentando amenizar tais diferenças, como bem explicam CAMPOS & SOMEKH
no seguinte texto:
Permanecia a dicotomia criada anos antes entre a aglomeração
fabril e operária, centralizada no Brás, e a cidade “oficial” dos bairros
elegantes e da colina histórica, priorizada pelas intervenções
urbanísticas. No entanto, o projeto do Parque Dom Pedro II esboçava
uma tentativa de fazer uma intermediação entre o centro e a Zona
Leste, mais popular, por meio de equipamentos públicos, embora as
instalações esportivas previstas para o parque nunca tenham sido
realizadas”.(CAMPOS & SOMEKH 2002, p.50)
1.3 - 1875 – Estrada de Ferro Norte (atualmente: Central do Brasil)
É nesta época que São Paulo firma sua posição econômica e política no
panorama nacional, desenvolvendo seu pátio ferroviário através de uma rede bem
articulada de linhas estratégicas, como bem definem Campos e Somekh (2002) em seu
estudo:
Com a inauguração da São Paulo Railway em 1867, que ligava
as áreas produtoras de café ao porto de Santos, passando por São
Paulo; a afirmação da cidade como entroncamento ferroviário, com a
Estrada de Ferro Sorocabana em 1875 e a E. F. São Paulo – Rio,
depois Dom Pedro II, em 1877; e o comprometimento da expansão
de suas rivais Campinas e Santos com as epidemias de febre amarela,
ameaça inexistente na capital, o crescimento da cidade recebeu
impulso decisivo. (CAMPOS & SOMEKH, 2002, p.15)
No contexto do desenvolvimento industrial de São Paulo é possível observar o
desenho da trama urbana que se conforma ao longo das estradas de ferro, que passam a
recortar não só o Município, mas todo o Estado de São Paulo, promovendo e
alimentando simultaneamente o crescimento e a evolução da região, tanto do ponto de
vista da economia, como do crescimento da população e da estrutura urbana
correspondente.
Por fim a orla ferroviária foi palco para o desenvolvimento econômico do meio
do século XX, enquanto instrumento viabilizador do incremento do parque industrial
paulistano, determinando definitivamente a estruturação metropolitana (LEITE, 2004).
O crescimento da população extrapolou a área central e arredores,
chegando por falta de opção às áreas suburbanas, através dos loteamentos destinados a
atender o contingente populacional oriundo do acréscimo populacional empregado na
mão de obra industrial e nos serviços que a subsidiavam, como bem definiu Silva
(2007) ao falar da problemática gerada por estes loteamentos:
A ocupação efetiva dos loteamentos mais afastados dependia
da conexão com o centro e com o resto da cidade. Os anos 1920’s,
30’s e 40’s materializaram a transformação de uma cidade cujo
transporte público funcionava sobre trilhos em uma cidade onde o
transporte sobre pneus se tornou hegemônico (SILVA,2007).
Na passagem do transporte sobre trilhos, para o transporte sobre pneus que
ocorreu na cidade de São Paulo no início do Século XX, a malha urbana foi o item mais
afetado pela transformação. A aceleração na abertura e alargamento de ruas, bem como
seu calçamento e pavimentação foram prioridades nesse período que visava integrar as
regiões dispersas do município ao centro.
A concentração da classe operária nos sentidos Sudeste e Noroeste seria
reafirmada por uma Lei municipal datada de 1900 que estipulava um cinturão central
dentro do qual era proibida a construção de vilas operárias.
1.4 - 1915 – O início da metropolização
Nas duas ilustrações a seguir aparecem configuradas as áreas de concentração de
urbanização no final do Século XIX e início do Século XX, ilustrando claramente os
caminhos do desenvolvimento da estrutura urbana no município.
Na figura 02 datada de 1872, a concentração é quase que total na Coroa Central
e esparsa em direção ao Brás a caminho da Mooca. Após dez anos, já em 1882 (Figura
03) as mansas aparecem dispersas em direção Sudeste, Norte e Oeste onde se
concentravam os loteamentos periféricos ou suburbanos.
Figura 12 ÁREA URBANIZADA – 1872
Fonte: Empresa Paulista de Planejamento Metropolitano – Emplasa
Mapa de Expansão da Área Urbanizada da Região
Metropolitana de S
ão Paulo, 2002/ 03
Adaptação: Secretaria Municipal de Planejamento – Sempla/Dipro
A Planta da Cidade de S
ão Paulo datada de 1916 demonstra caráter, ainda,
pouco compacto da cidade, visto que a maioria dos loteamentos destinados a construção
de residências encontram-se vazios. Algumas áreas vizinhas ao bloco central da cidade
já aparecem com o arruamento e quadras delimitados interligando os antigos bairros
isolados, entre si ou com a região central, através desses loteamentos.
Assim, por exemplo, a Penha se acha quase ligada à cidade
por uma série de loteamentos, se bem que os vazios não tenham
desaparecido totalmente. Entre Mooca e Vila Prudente se
estabeleceu o loteamento do Parque da Mooca...(LANGENBUCH,
1971, p.133).
Mapa 03
PLANTA DA CIDADE DE SÃO PAULO
Divisão Cadastral - 1916
Disponível em: www9.prefeitura.sp.gov.br/.../historico/1916.php
acessado em: 04/10/2007 17:04hs.
2- Configuração original do tecido urbano do bairro da Mooca
Segundo os historiadores, a região onde se encontra o bairro da Mooca foi
provavelmente o local de maior concentração de índios de São Paulo e até do Brasil.
Acredita-se que a palavra tupi mooca tenha surgido no século 16, quando os primeiros
habitantes brancos começaram a construir suas casas. Os índios, curiosos com a
novidade exclamavam "moo oca!" (moo = faz, oca = casa). Outros pesquisadores
afirmam que "moo oka" significa "ares secos", "enxutos".
As primeiras referências à região datam de 1605, quando da existência do
Arraial de Nicolau Barreto, uma enorme extensão de terras abandonadas. Em 1839, o
Senador Feijó construiu ali uma chácara, mas somente em 1867, quando ele doou essas
terras para a Régia Câmara Municipal de São Paulo, a região começou a se desenvolver.
Em 1869 já se podia observar o aparecimento de uma grande quantidade de pequenas
casas, oficinas e pequenas fabricas.
O grande passo para o desenvolvimento e a urbanização do povoado ocorreu
com a construção da Estação Ferroviária da Mooca, projetada desde 1867, porém
somente inaugurada em 1898, para fugir dos prejuízos causados pelas enchentes do rio
Tamanduateí.
Figura 13
ESTAÇÃO FERROVIÁRIA MOOCA - 1957
Fonte: Acervo Thomas Correa.
Disponível em: http://www.estacoesferroviarias.com.br/m/locais/mooca.htm.
Acesso: 13/08/2008 – 21:40hs.
Em 1875, de um encontro que reuniu no salão do Clube Paulista, na antiga rua
do Rosário, os mais ilustres filhos da nobreza cafeicultora paulistana da época, o nome
de Rafael Aguiar Paes de Barros se sobressaiu como o principal idealizador de um
clube de corridas em São Paulo. A ata dessa reunião foi redigida pelo não menos ilustre,
Antônio da Silva Prado, neto do Barão de Iguape, filho de Dona Veridiana, o futuro
Conselheiro Antônio Prado. Formado em Direito, Rafael Aguiar Paes de Barros
defendia causas extravagantes como o fim da escravidão e, em pleno regime
monárquico, foi eleito Vereador pelo Partido Republicano Paulista. Com a esperança de
abrandar esse gênio exaltado, seu pai, o Barão de Itú, despacha-o em uma viagem pela
Europa. De lá ele acaba voltando entusiasmado com as corridas de cavalo, muito em
alta na Inglaterra, e a história do Jockey Club de São Paulo tem então o seu início com o
Clube de Corridas Paulistano. A família Paes de Barros, possuidora de muitas terras,
iniciou então a construção do Hipódromo inaugurado em 1876 permanecendo na
Mooca até 1940. O avanço social e econômico gerado por essas construções atraiu
muita gente para o bairro, principalmente imigrantes italianos e espanhóis em busca de
empregos. Na década iniciada em 1880 começaram a surgir diversas e importantes
fábricas, posicionando a Mooca como pioneira nas indústrias têxteis e de calçados.
Figura 14
ESTAÇÃO FERROVIÁRIA Hipódromo – s.d.
Fonte: Jornal O Estado de S
ão Paulo.
Dispon
ível em: www.estacoesferroviarias.com.br/h/hipodromo-s...
Acesso:13/08/2008 - 22:00 hs.
A ESTAÇÃO: O Hipódromo de São Paulo foi aberto ao
público em 14 de março de 1875. Chamava-se Clube de Corridas
Paulistano, depois tomando o nome de Jockey Clube de São Paulo.
Foi aberto na Mooca, na rua do mesmo nome (rua do Hipódromo),
que mantém o nome até hoje. O ramal, que teria sido construído na
mesma época, saía próximo à estação da Hospedaria dos Imigrantes,
na linha da SPR, e seguia pela rua dos Trilhos, que ganhou o nome
por causa do ramal e também mantém o nome até hoje, até, depois de
cerca de um quilômetro, terminar numa estação, a do Hipódromo,
que era uma plataforma não coberta, comprida o suficiente para
receber dois trens de uma vez nos dias de corrida. Em 1895, o mapa
da cidade já mostrava os trilhos do ramal. Havia trens diários
(LAVANDER; MENDES, 2005)
13
.
2.1- 1860 – A origem do tecido urbano: Cinturão das chácaras e fazendas agrárias
“Ao final do século XIX, já se havia estabelecido na cidade um
mercado imobiliário considerável, constituído por casas, oficinas e
quartos para aluguel e loteamentos de antigas chácaras” (ROLNIK,
2003 p. 101).
Segundo relato de Raquel Rolnik (2003) em bairros como: o Bom Retiro, a Lapa , o
Brás e a Mooca que se transformaram em subúrbios populares, originários de
loteamentos de chácaras, era comum que a partir do loteamento de uma delas se
desenvolve-se um núcleo urbano que se ligava ao centro da cidade atravessando
grandes vazios, como se vê no Mapa 04, o qual registra a articulação das Chácaras na
década de 1960.
13
Associação Brasileira de Preservação Ferroviária
LAVANDER Jr., M. e MENDES, P. A. SPR - Memórias de uma inglêsa. São Paulo: ABPF, 2005.
Área de Estudo: Sub-distrito Hipódromo
Mapa 04 MAPA DAS CHÁCARAS
Haroldo de Azevedo
Fonte: “A Cidade de São Paulo”, 1867.
A área na qual o tecido urbano do bairro da Mooca veio a ser desenhado teve
origem na extensão de terras compreendida entre a margem do Rio Tamanduateí, junto
a área central da província e o Cinturão das Chácaras, região que além de fins agrícolas
tinham importante caráter residencial (LANGENBUCH, 1971); situado em parte, nas
terras pertencentes ao Sítio do Pinheiro, grande gleba de terra, de propriedade de
Raphael Agenor Paes de Barros, que se estendia pelas margens do Rio Tamanduateí
pelo sudoeste, e ao sudeste tinha como limite à área da fazenda pertencente aos Irmãos
Falchi que viriam a sediar no futuro a região nomeado Vila Prudente. No lado norte
limitava-se no caminho da Mooca, barreira viária que separava as regiões do Brás e da
Mooca e a oeste fazia fronteira com uma propriedade particular. (RODRIGUEZ,2006).
Com a expansão da cidade, muitas chácaras foram desmembradas, seguindo
uma seqüência radiocêntrica, a partir do Triangulo Histórico
14
, ponto de origem da
cidade (BARBOSA, 2001).
Na região da Mooca, ainda em 1863 encontravam-se chácaras cercadas por
muros ornados e portões de ferro retorcidos (RIZZI, 2007).
Desde o século XVIII tanto o bairro do Brás como o da Mooca já se
apresentavam como núcleos urbanos organizados. Eram essencialmente rurais e
segundo Rolnik (2003) possuíam pequenas manufaturas de vinho e cerveja, mas a partir
da abertura da Estrada de Ferro Norte, que faria a ligação com a capital federal, se
intensificou o processo de ocupação da região e o loteamento das chácaras para a
implantação de indústrias e residências.
Figura 15
CHÁCARA FAMÍLIA LUONGO, 1927
Avenida Paes de Barros n. 04 atual n. 120.
Dispon
ível em: com.limao.com.br/wikisite/mooca/albuns.htm.
Acesso: 28/07/2008, 22:38hs.
14
Centro Velho da cidade de São Paulo, que desenha um triângulo em cujos vértices ficam os conventos
de: São Bento, São Francisco e do Carmo.
2.2– O papel das indústrias nas transformações da morfologia urbana da metrópole
Figura 16
Galpões e depósitos industriais da Mooca - 1924.
Fonte: Jornal da Unicamp. Campinas: Edição: 190, 2002.
Disponível em: www.unicamp.br/.../unihoje_ju190pag12.html.
Acesso 27/07/2008, 20:45hs
Muitas dessas fábricas que se fundaram em São Paulo no
período de 1885 a 1890 já esboçavam, pela sua localização, a
formação de alguns bairros fabris: rua do Gasômetro, Brás, Mooca,
Bom Retiro, Belenzinho, Vila Prudente, Cambuci e Ipiranga, Pari,
Luz, Barra Funda, Água Branca, Lapa. Essa formação dos bairros
fabris se caracterizaria melhor todavia na ultima década do século
passado [século XIX] e no começo do atual [século XX]
(BRUNO,1991, p.181).
Figura 17
ÁREA URBANIZADA – 1882 / 1914
Fonte: Empresa Paulista de Planejamento Metropolitano – Emplasa
Mapa de Expansão da Área Urbanizada da Região
Metropolitana de São Paulo, 2002/ 03
Adaptação: Secretaria Municipal de Planejamento – Sempla/Dipro
O processo de industrialização iniciado no final do século XIX atingiu nas
décadas de 1930 e 1940 o aprofundamento e a consolidação necessários, para se
recuperarem da crise de 1929 e da Segunda Guerra Mundial. Foi dentro deste contexto
que o processo de urbanização se acelerou.
“O município de São Paulo tinha, em 1930, cerca de 890.000 habitantes. Em 1933, esse
número já ultrapassava 1.000.000 de habitantes (...)” (SILVA, 2007).
O aparecimento de várias industrias, de importância sócio-econômica evidente
para o desenvolvimento da região, registrando o florescimento de um parque industrial,
ao qual se associariam profundas alterações na estrutura social e no desenho urbano da
cidade.
“A partir de então a cidade ganhou um dinamismo sem
precedentes, e a velocidade de desenvolvimento da Mooca,
acompanha, daí em diante, o desenvolvimento crescente da capital
paulistana” (RIZZI, 2007, p.94).
Em 1924, como se pode observar no mapa abaixo, havia uma grande
disponibilização de territórios para a expansão urbana. A grande maioria dos
loteamentos abertos nas vésperas da confecção da Planta da cidade de São Paulo –
Arrabaldes e terrenos arruados - 1924 (Mapa 05), e os arruamentos contemporâneos,
encontram-se ainda isolados da trama maior, anexa à coroa central, e não aparecem
edificações nestas áreas (SILVA, 2007).
Ao contrário das regiões destinadas a loteamentos residenciais exclusivos, as áreas
de loteamentos suburbanos populares além de não estabelecer previamente nem forma
nem tipo de ocupação dos lotes, tornaram-se o motivo de atração para os investidores.
A possibilidade da mistura e a acessibilidade proporcionada pela ferrovia e mais tarde
pelas linhas de bondes urbanos impulsionavam ainda mais o desenvolvimento da região
(ROLNIK, 2003).
Figura 18
Companhia Antarctica Paulista, 1900
Fonte: CAMPOS, C. M.
et al (Org).São Paulo,
Metrópole em trânsito.
São Paulo: SENAC, 2004, Pág. 69.
Mapa 05
PLANTA DA CIDADE DE SÃO PAULO
Arrabaldes e terrenos aruados - 1924
Fonte: http://sempla.prefeitura.sp.gov.br/historico/img/mapas/1924
Em 1891, o casal Antônio e Helena Zerrener fundaram a Cia. Antarctica Paulista
.
Vale ressaltar, também, que a Mooca teve uma grande importância na economia
de São Paulo, com a indústria têxtil assim como de outros setores. A pioneira foi a
Indústria Rodolpho Crespi, depois vieram muitas outras: Armazéns Matarazzo, Grandes
Moinhos Gamba, Casa Vanordim, Tecelagem Três Irmãos, Andrauss Cia Paulista de
Louças Esmaltadas, Fabrica de Tecidos Labor, Frigorífico Anglo, Máquinas
Piratininga, Aluminios Fulgor, Cia União dos Refinadores, etc. Com isso a Mooca
passou a ser considerada um bairro fabril. Hoje muito poucas indústrias ainda se
encontram em seu território.
Já em 1895 um relatório oficial publicado pelo Estado fazia menção a existência
de 121 indústrias na capital como nos informa Rolnik, onze empregavam mais de cem
operários:
“[...] 03 fiações, 01 fábrica de cerveja, 03 fábricas de chapéus,
01 fábrica de fósforos, 01 fundição e 02 oficinas ferroviárias. Das
onze maiores mencionadas, pelo menos nove situavam-se no Brás, no
Belenzinho e na Mooca “(ROLNIK, 2003 p. 123).
3 - Configuração atual da Região Administrativa Mooca.
Figura 20
Composição dos distritos da Subprefeitura Mooca.
Fonte: Prefeitura Municipal de São Paulo – Sub-prefeitura Mooca.
Disponível em: http://portal.prefeitura.sp.gov.br/subprefeituras/spmo/mapas/0001.
Acesso: 25/04/2008, 15:45hs.
A Região Administrativa Mooca conta hoje com seis distritos sendo a Mooca e
o Tatuapé os maiores e com maior população de habitantes permanentes.
O bairro da Mooca conta com uma população aproximada de 63.000 habitantes
distribuídos numa área próxima dos 7.000 quilômetros quadrados como demonstra
detalhadamente a tabela abaixo:
Área 7,7 km²
População 63.280
Número de Ruas 231
Praças 47
Termos de
Coopera
ção
62
Algumas das
principais ruas
comerciais
R. da Mooca, Av. Paes de Barros, R.
juventus, R. Oratório, Av. Alcântara
Machado, R. Siqueira Bueno, R. Tobias
Barreto, R. Fernando Falc
ão e R. Jumana.
Escolas municipais
4
Creches 6
Centro Desportivo
Municipal (CDM)
2
Feiras Livres 14
Pizzarias Mais de 100
Passeio e Cultura
Memorial do Imigrante – R. Visconde de
Parnaíba,1316.
Hospitais 1
Unidade Básica de
Saúde (UBS)
1
Outros
equipamentos de
saúde
5
Teatro 1
Biblioteca 2
Fonte: http://portal.prefeitura.sp.gov.br/subprefeituras/spmo/dados/historico/0006
Acesso: 13/01/2009 – 22:02hs.
Segundo a Prefeitura Municipal de São Paulo o bairro é classificado como
estando no início do processo de verticalização, mas ainda com muitas casas, sobrados
e alguns condomínios horizontais. O bairro ainda assemelha-se a uma cidade do
interior, é calmo, as relações entre as pessoas são cordiais e tem oferta de serviços e
comércio.
O distrito da Mooca conta com três Universidades: Anhembi Morumbi, Sã Judas
e Capital. Tem uma rede grande de escolas particulares, principalmente infantis e é bem
servido de equipamentos municipais: Teatro, Biblioteca, Escolas e Creches, Clube da
Cidade, postos de Saúde, Hospital.
Após a primeira guerra mundial a industrialização de São Paulo ganhou novo
impulso, acarretando a ampliação do parque industrial desta região.
Esta região que era considerada periférica na época da sua formação já estava
densamente povoada na década de 1960.
Em 2002, foi aprovada a lei das Subprefeituras, que agregou à Mooca os
distritos do Brás e do Pari - antes pertencentes à Subprefeitura Sé.
Capítulo 3
Aspectos relevantes da legislação urbanística municipal e o desenho da cidade.
A estrutura urbana será analisada através da investigação das relações existentes
entre a legislação urbanística do município de São Paulo e o desenho da cidade, a partir
do caso específico do sub-distrito Hipódromo, buscando a identificação de tipos e
padrões impostos por elas.
Segundo Rolnik (2003) a importância da legislação que regulamenta o
desenvolvimento da construção civil vai além de simples padronização de normas,
como define no texto a seguir:
Além de estabelecer fronteiras, demarcando e dissolvendo
territórios, as normas que regulam a construção e o loteamento
intervêm diretamente na estruturação dos mercados imobiliários.
Juntamente com os investimentos em infra-estrutura, a legislação
configurou eixos de valorização do solo, hierarquizando e indexando
mercados (ROLNIK, 2003, P. 101).
Abaixo serão elencados os principais tópicos das Leis e códigos mais
representativos, que regulamentam as questões referentes ao:
- Arruamento dos loteamentos urbanos;
- Retalhamento de quadras em lotes;
- Implantação de edificações nos terrenos loteados.
1- Padrão Municipal de São Paulo
11 de agosto de 1886
Código de Posturas do Município de São Paulo
6 de outubro de 1886
Código Sanitário
2 de março de 1894
O Código de Posturas é posterior ao Padrão Municipal e regulamenta a abertura
de ruas, o arruamento e o alinhamento, a edificação e a reedificação do calçamento. O
Padrão regulava o calçamento dos passeios, a abertura de ruas por particulares, as
construções e reconstruções, os cortiços, as casas de operários e cubículos. Era exigido
pelo Padrão pedido prévio de alinhamento e nivelamento à Câmara, antes de iniciar
qualquer nova edificação. (DIAS,1989)
De caráter modesto o Código de Posturas Municipal não conseguiu controlar por
completo o avanço do capital imobiliário.
[...] Mesmo sendo a primeira tentativa da administração
municipal de legislar sobre a atividade construtiva, praticamente não
foi possível conter o adensamento da área central e o avanço dos
loteamentos, nem sempre adequados às restrições topográficas
(LEMOS, 1983, p. 63).
Normas ditadas pelo Padrão Municipal de São Paulo:
- quanto ao loteamento: “Quando qualquer particular desejar
abrir ruas e praças e vender terrenos seus adjacentes às mesmas,
primeiramente deverá apresentar à Câmara uma planta de seus
terrenos adjacentes com o projeto das novas ruas e praças; e obtida a
aprovação da Câmara com as modificações que ela julgar
convenientes procederá aos trabalhos de abertura”;
- quanto as ruas: “Devem ter a largura mínima de 16m e as
avenidas de 25m. Os passeios terão largura e declividade dadas pelo
engenheiro da Câmara, e devem ser calçados nas frentes das casas de
3 meses desde que as ruas tenham sido guarnecidas de guias;
calçamento esse feito de pedra lisa natural ou artificial”;
- quanto a implantação: “Dentro do perímetro da cidade deverão
as construções ou reconstruções formar recinto fechado pelo lado das
ruas, praças etc.; tendo os muros pelo menos 2,50m com as entradas
guarnecidas de porta. Nesse perímetro da edificação as divisas não
poderão ser recuadas do alinhamento das ruas e praças, salvo algum
caso muito especial para o que a Câmara será consultada para
licença. Fora desse perímetro o afastamento máximo é de 4m, com
gradil ou balaustrada”; (DIAS,1989.p.49)
A formação de terrenos para doação, quando não à beira de estradas ou
caminhos existentes, implicou na abertura de novas ruas em terras do Estado. O
desenho da malha de ruas e caminhos e dos terrenos formados, bem como suas
dimensões partiram sempre de decisão das câmaras, sendo o traçado ortogonal
adotado na maior parte das vezes, pois exigia menor esforço para sua
demarcação em relevo irregular (SIMONI, 2005).
Algumas regulamentações são mantidas pelo novo Código, tais como a largura
das ruas e avenidas, porém quanto a praças e largos, define que devem ter forma
quadrada. Em 1894 o Estado estabelece o Código Sanitário, que definia regras
para o arruamento e a implantação das edificações da cidade:
- as ruas devem ter 16m de largura mínima; as avenidas, 25m de
largura mínima; as travessas de pequeno porte serão toleradas com
10m de extensão;
- os passeios devem ter a sexta parte da largura das ruas, com
inclinação máxima de 3%; devem ser construídos em pedra de
cantaria, pedra plástica ou alvenaria revestida; (Figura 07)
- as ruas devem ser abauladas na parte central, com inclinação de
3 a 5% do centro aos lados;
- as praças devem ser calçadas ou ajardinadas;
- a arborização deve ser feita com arvoredo de “folhagem
exuberante, persistente e raízes verticais”;
- é preferível a iluminação elétrica;
- implantação: “As casas nunca deverão ter maior altura do que a
largura das ruas (Figura 08), exceto quando ficarem fora do
alinhamento das ruas, ou na hipótese de construção ou reconstrução
em ruas estreitas e antigas”; (DIAS, 1989).
2.65m 10.70m 2.65m
16.00m
Figura 21
Esquema da proporção mínima para rua e calçadas.
Perfil Longitudinal
Fonte: Padrão Municipal de 1886.
Croqui: Paulo Eduardo Borzani Gonçalves
16.00m 16.00m
2.65m 10.70m 2.65m
16.00m
Figura 22
Gabarito para edificações no alinhamento das ruas.
Perfil Longitudinal.
Fonte: Padrão Municipal de 1886.
Croqui: Paulo Eduardo Borzani Gonçalves
No ano de 1897, existiam casa para moradia, casas com armazém na parte
posterior, casa
com padaria na frente, chalés, casas para operários e cocheiras, posteriormente no ano
de 1898 a Lei Municipal 375, autoriza a construção de Vilas Operárias e em 1902 várias
casas são modificadas e construídas, bem como armazéns, barracões para indústria,
tecelagem (na Mooca) e cocheiras, ainda que já esteja se modificando o transporte
urbano da tração animal para a mecânica. Enfim tem início o processo de aceleração do
desenvolvimento urbano na região central da cidade e seus arredores.
2- Código de Obras - 1920
Um dos conflitos que pautavam as discussões sobre o desenvolvimento
metropolitano envolvia a questão da verticalização da área central da cidade.
A construção de edifícios com perfil vertical, foi regulamentada de forma mais
liberal pelo Código de Obras de 1920, associando a altura dos edifícios não apenas à
largura da rua, liberando assim a construção dos primeiros arranha-céus (Figura 23).
3 - Lei de Loteamentos - 1923
A Lei Municipal n. 1.666 de 1913 foi o primeiro texto legal a regulamentar
especificamente a formação de novas ruas e, de fato, representou uma ruptura com a
prática que se sedimentara em São Paulo, desde o século XIX. Com ela era
desautorizado o arruamento de terras que implicasse em desapropriação por utilidade
pública municipal das faixas de terrenos destinados a ruas, derrubando o acordo que
sustentava a prática de negociação entre a Câmara e os proprietários de terras. Em sua
formulação o arruamento adquiria o caráter de empreendimento privado, sendo
preliminar a qualquer intenção de abertura de ruas o investimento de capital para
custeio do projeto e das obras necessárias a sua execução. Apesar deste avanço, o texto
da lei de 1913, e as seguintes, aprovadas entre 1914 e 1923, continham fragilidades, que
permanecerão como veremos a seguir.
A nova legislação estabelece que a configuração concêntrica da cidade é ordenada
segundo a divisão do território municipal em perímetros circulares, delimitando a área
central, a urbana, a suburbana e a rural. A área central é concebida como pólo de
comércio, finanças e serviços e deve ser a mais bem dotada de infra-estrutura urbana.
Os perímetros seguintes, urbano e suburbano, correspondem a graus decrescentes das
qualidades urbanas planejadas para o centro da cidade. O perímetro suburbano é
concebido como um anel de expansão urbana, e por isto seus limites são móveis,
alterados quando uma parte de seu território alcançar as condições de urbanidade
próprias ao perímetro urbano. Estas condições se referem aos melhoramentos
diferenciados que se planeja executar em cada perímetro, como também ao grau de
consolidação das áreas arruadas.
Com a lei de 1913, a abertura de arruamentos depende da aprovação de um projeto, ou
plano técnico, elaborado segundo o levantamento topográfico do terreno. O plano
projetado deve ser rigorosamente executado no terreno, com a implantação de marcos
de ferro demarcando, tanto os alinhamentos dos traçados viários, quanto os níveis do
terreno, informando sobre os aclives e declives das faixas aplainadas e destinadas às
ruas, e a concordância de níveis nos pontos de cruzamento.
Assim, era adotada uma técnica modernizadora na construção do arruamento, o
que a partir de 1915 torna-se obrigatoriamente da responsabilidade de um profissional
habilitado.
As características de desenho urbano prescritas partem de uma formulação pouco
elaborada em 1913, mas inovadora por desobrigar da forma ortogonal, admitindo
traçados viários em curvas e, portanto, passíveis de adequação ao relevo. Apenas em
1923, as exigências são aprimoradas. Os planos em terras com área igual ou superior a
40.000 m2 devem conter a destinação de áreas específicas, para o sistema viário o
correspondente a 20% da área total, e para espaços livres destinados à criação de praças,
jardins, squares, de 5% do total da área na zona urbana, 7% na zona suburbana e 10%
na zona rural. São estabelecidos diferentes tipos viários, desde vielas para pedestres até
grandes vias de comunicação, cuja aplicação passa a depender de recomendações da
própria prefeitura, que antes da aprovação do projeto definitivo, estabelece diretrizes
viárias a serem seguidas pelos proprietários de terras.
A delimitação da zona rural compreende antigas povoações, como as sedes das antigas
Freguesias, e ainda os arruamentos formados na virada do século. Nestes casos e a
partir de 1923, a expansão urbana deve ser regida pela mesma normativa que se aplica
nas zonas urbana e suburbana. Apesar do incentivo à formação de pequenas
propriedades rurais e os grandes investimentos com a construção de pontes, abertura de
novas estradas e conservação das existentes, de fato o arruamento com finalidade
urbana tomou impulso na zona rural. O levantamento do arruamento municipal de 1927,
mostra claramente que a zona rural tornou-se uma das áreas preferenciais para os
proprietários de terras.
A persistência da urbanização espoliativa no Município de São Paulo encontra na
própria legislação aprovada desde 1913, um dos seus fatores explicativos. Por um lado,
a aplicação das prescrições técnicas e de desenho urbano é direcionada à propriedade de
terras individual. É mantida a liberdade do proprietário de terras de arruar a qualquer
tempo e em qualquer localização, com isso favorecendo a uma urbanização esparsa e
fragmentada no território municipal. Mesmo com a definição das diretrizes viárias pela
prefeitura, a partir de 1923, sua elaboração por parte dos técnicos municipais careceu de
um plano geral que articulasse as propriedades e seus arruamentos no interior da malha
viária em expansão. Por outro lado, não houve a contribuição que a nova legislação
poderia dar ao processo de transição para a moderna propriedade de terras.
Desde que, a partir da década de 1890, o arruamento de grandes extensões de terras
com a produção de grande número de lotes se difundiu em São Paulo, a forma de
comercialização que predominou foi a compra e venda em prestações. O modo de
produção de moradias destinadas à locação, arrendamento ou aforamento tendia a ser
eliminada nas novas áreas de expansão urbana. A este modo rentista correspondia um
padrão de ocupação: ou lotes em quadras formadas por ruas públicas do período das
concessões de datas de terras, ou as ruas e vielas no interior destas mesmas quadras,
dando acesso aos cortiços e vilas operárias, destinadas à população de baixos
rendimentos. Um novo padrão pretende ser estabelecido conforme o estabelecido na
nova legislação de 1913 a 1923, vinculado á formação de lotes adquiridos por venda e
compra. Contudo, a legislação municipal deixa em aberto a conversão de vias e espaços
livres em áreas de domínio público. Em 1915, adota-se a obrigatoriedade de instituição
de servidão de passagem, como forma de garantir o uso comum das novas vias. Nem
proprietários de terras, nem a Justiça admitiam a obrigatoriedade da doação destes
espaços para que fossem integrados à cidade. Com isto, a subdivisão física e espacial
através do arruamento de terras não se verifica no plano jurídico, e o domínio sobre as
terras não se subdividindo deixa em aberto a transferência da propriedade aos
compradores de lotes e o caráter dominial das ruas e áreas para praças, jardins, que
deviam constituir os novos espaços públicos da cidade.
4 - Lei 5261 - 1957
A Lei 5261 limita pela primeira vez os coeficientes de aproveitamento em seis
vezes a área do terreno para uso comercial e quatro vezes para residencial. A média dos
coeficientes até então variava entre oito e dez vezes a área do terreno, mas em alguns
casos chegava até a vinte e duas vezes, como no caso do Edifício Martinelli, concluído
em 1929, que foi por muito tempo o maior edifício da América Latina, concebido nos
padrões norte americanos.
5 - Plano Avenidas - 1930
Autor: Engenheiro Francisco Prestes Maia
“Sem dúvida o mais célebre dos planos urbanísticos elaborados para São Paulo na
metade do século XX, o Plano de Avenidas de Prestes Maia pode ter sua origem traçada às
ambiciosas propostas viárias que surgiram na Diretoria de Obras Municipais a partir de
1920...”(CAMPOS; SOMEKH, 2002. p. 56)
Em 1930 São Paulo possuía 900 mil habitantes. O crescimento urbano e
populacional já
era uma questão central para os urbanistas, segundo Meyer o início da verticalização é
caracterizado por edifícios de escritórios localizados na região do centro histórico da
cidade de São Paulo. A partir de 1940 esta situação começa a se alterar, a verticalização
atinge os imóveis destinados ao uso residencial e passa a ocupar os bairros próximos ao
anel central do município, expandindo-se principalmente para a região sudoeste da
cidade, onde se localizaram os principais investimentos públicos em sistema viário,
possibilitado com a concretização do Plano Avenidas proposto pelo engenheiro
Figura 23
Vista da Vale do Anhangabaú –1928.
Construção do Edifício Martineli.
Disponível em:
www.vitruvius.com.br/.../arq000/esp399.asp
Aces
so: 04/10/2007 20:50hs.
Francisco Prestes Maia a pedido do então prefeito José Pires do Rio (gestão 1926 a
1930), elaborado em 1930 e forneceu à metrópole a sua estrutura básica. Assumindo a
estrutura radiocêntrica
15
que a cidade já possuía, Prestes Maia fez um projeto que
conjugava um sistema perimetral, denominado Perímetro de Irradiação, a um sistema de
avenidas diametrais que ampliavam a área central para além dos seus limites.
Baseados no ritmo de crescimento excepcional da cidade nas primeiras décadas
do século XX o plano propunha a expansão da área central muito além da centro
tradicional, fundamentado nas teorias do arquiteto e urbanista francês Eugène Hénard
16
, através da concepção de uma estrutura de círculos perimetrais sucessivos, apoiados em
vias radias que permitiriam e incentivariam o crescimento urbano.
15
Formado por dois tipos de ruas: umas partem do centro como raios que são cortados por ruas
concêntricas que se distanciam a partir do centro.
16
E. Hénard – criou esquemas teóricos comparativos, derivando figuras geométricas regulares que
resumiam os traçados viários das cidades européias, e identificando anéis centrais ou perimètres de
rayonnement organizando sua circulação central. (Apud CAMPOS & SOMEKH, 2002. P.57).
Figura 24
Esquema teórico de Paris,
segundo Eugène Hénard.
Cintra. TOLEDO op. cit, p. 123
Figura 25
Esquema teórico de São Paulo,
Ulhôa. Cintra. TOLEDO op. cit, p. 123
Figura 26
Esquema teórico de São Paulo,
segundo Prestes Maia.
TOLEDO, op. cit, p. 160
6 - Plano Regional de São Paulo - 1954
Autor: Urbanista Luiz Inácio de Anhaia Mello
De clara inspiração haussmaniana
17
, o Plano de Avenidas era
um programa de obras amplo, onde a circulação de veículos motores
foi privilegiada. Até a década de 60 o plano proposto por Maia foi
executado na cidade. Ao projetar este conjunto de transformações,
ele sustentou estar organizando uma metrópole moderna e racional,
17
Trata-se de um urbanismo estético-viário. O barão Haussman, em Paris, é o seu maior expoente, e a
“Étoile” (estrela) de avenidas tendo ao centro o Arco do Triunfo, sua maior expressão. (CAMPOS Filho,
2001. p.08)
Figura 27
Esquema teórico de São Paulo,
segundo Ulhôa Cintra, 1924.
cujo destino seria o crescimento ilimitado. Seu principal opositor, o
urbanista Luiz de Anhaia Mello, ao elaborar o denominado "Plano
Regional de São Paulo" (1954), conhecido posteriormente como
"Esquema Anhaia", contrapôs-se à Prestes Maia ao estabelecer teses
restritivas para a metrópole. Anhaia buscava estabelecer limites de
crescimento, de gabaritos, de área edificada por lote. Seu objetivo era
substituir o conceito americano de ribbon development
18
de Prestes
Maia, pelo anglo-saxão urban fence
19
, criando assim uma equilibrada
transição entre cidade e campo.(MEYER,s.d.)
7 - Código de Obras - 1968
Na presente versão do Código de Obras, que trás a consolidação do Código
de Obras “ArthurSaboya” (Ato n. 663, de 10 de agosto de 1934), encontramos a divisão
da cidade em zonas, que classificam áreas estipulando critérios básicos para dimensão
dos lotes e implantação de edificações nos mesmos, como segue:
Disposições Gerais
I - Da divisão da cidade em zonas
Art. 4 – O Município de São Paulo fica dividido em quatro zonas
20
:
1- primeira zona ou central;
2- segunda zona ou urbana;
3- terceira zona ou suburbana;
4- quarta zona ou rural.
A área recortada para este estudo, encontrava-se na época, enquadrada na
segunda zona ou urbana, sendo regulamentada pela legislação vigente para esse
setor da cidade.
Sobre essas questões de alinhamento e nivelamento, o Código dispunha o
seguinte:
II – Dos alinhamentos e nivelamentos para construções
18
Desenvolvimento em tiras
19
Vedação urbana
20
A relação geral das zonas encontra-se na íntegra, transcrita nos anexos dessa dissertação.
1- Construções no alinhamento das vias públicas
Art. 10 – Nenhuma construção pode ser feita no limite das vias
públicas, qualquer que seja a zona, sem que primeiro o interessado
possua “alvará de alinhamento e nivelamento”, expedido pela
Prefeitura, nos termos dos arts. 49 e 52.
21
Art. 11 – Salvo o caso do art. 55, nenhuma edificação pode ser feita
no limite das vias públicas, sem que primeiro o interessado possua
“alvará de construção”, expedido pela Prefeitura nos termos dos arts.
54 e 72.
Art. 13 – Quando qualquer edificação no alinhamento da via pública,
estiver “à altura de um metro, acima do nível da guia do passeio, o
construtor é obrigado a avisar, por escrito, à Diretoria de Obras e
Viação, que verificará o alinhamento dentro do prazo de cinco dias.
Art. 17 – Em qualquer das zonas do Município, quando o terreno for
edificado e o prédio for de caráter residencial e recuado do
alinhamento da via pública, na parte correspondente à extensão da
fachada principal será obrigatória a vedação por gradil, seja de ferro
ou madeira; ou pilares, ou em balaustradas, ou ainda, em sebes vivas.
§ 2.
0
- Será permitida a construção de muro fechado, em toda a
extensão da fachada principal de prédio recuado do alinhamento,
quando o estilo do prédio comportar esse tipo de fecho; neste caso, a
altura máxima do muro será de um metro e sessenta.
Art. 32 – Na zona central não são permitidas edificações recuadas do
alinhamento.
Art. 33 – Nas demais zonas quando não houver dispositivo especial
aplicável, não será admitido recuo inferior a quatro metros em
relação ao alinhamento das vias públicas, observando o disposto nos
arts. 46 e 47.
Nesta edição do Código de Obras constam alguns artigos que detalham a
evolução das questões relacionadas à abertura de ruas nos loteamentos urbanos, que é
21
Lei n. 5.039, de 14-09-1956.
condição primordial para o parcelamento, uso e ocupação a terra em sua forma urbana
(SIMONI, 2005)
Arruamentos
Art. 733 – Quando o terreno a arruar tiver superfície igual ou
superior a quarenta mil metros quadrados (40.000 m
2
), o espaço
ocupado por vias de comunicação (ruas, avenidas, etc.) não poderá
ser inferior a vinte por cento da superfície total do terreno. Deverá
além disso, ser deixada para espaços livres (praças, jardins,
“squares”, etc.), de domínio público, uma área correspondente, pelo
menos, a:
5% (cinco por cento) da área total – na zona urbana;
7% (sete por cento) da área total – na zona suburbana;
10% (dez por cento) da área total – na zona rural.
§ 1
o
Para o cálculo das porcentagens acima fixadas poderão ser
descontadas da área total a arruar, as áreas loteáveis independentes
do arruamento projetado.
§ 2
o
As áreas das vias oficiais existentes que cortem ou limitem o
terreno a arruar, serão computadas no cálculo da porcentagem para as
vias de comunicação. São também consideradas vias públicas, para
este efeito, os rios navegáveis do Município.
LOTES E CONSTRUÇÕES
Art. 775 – No plano de retalhamento das quadras em lote, a que se refere o art. 724,
devem ser observadas as seguintes disposições:
a- a frente mínima dos lotes será de oito metros na zona suburbana, quando se
tratar de bairro popular; nos outros casos e nas outras zonas a frente mínima será de dez
meros;
- Ainda baseado na Consolidação do Código de Obras “ARTHUR
SABOYA” (1968) definimos a seguir algumas dos elementos básicos que constituem o
estudo morfológico urbano:
Áreas: Área é o espaço livre e desembaraçado em toda a sua altura e estendendo-se em
toda a largura do lote, de divisa lateral.
a) área de frente é a que se acha entre o alinhamento da via pública e a fachada
de frente do edifício.
b) Área de fundo é a que se acha entre a divisa do fundo do lote e a divisa
posterior extrema do edifício.
Lotes: Lote é a porção de terreno situado ao lado de uma via pública:
a) lote de esquina é o que se acha situado na junção de duas ou mais vias que se
interceptam;
b) lote interno é todo aquele que não for de esquina; poderá ser de frente ou de fundo;
c) lote interno de frente é aquele que tem toda a sua testada no alinhamento da via
pública;
d) lote interno de fundo é aquele que, situado no interior da quadra, se comunica com
a via pública por corredor de acesso de um metro e meio, no mínimo, de largura.
Frente, fundo e profundidade de lote:
a) frente do lote é aquela das suas divisas que fica contígua à via pública; no caso
de esquina, fica o proprietário com direito de escolher quais das vias considera
como frente.
b) Fundo do lote é o lado que fica oposto à frente. No caso de lote triangular de
esquina, o fundo é constituído pela divisa não contígua à rua;
c) Profundidade do lote é a distância medida entre a frente e a divisa externa do
lote; é tomada sobre a normal à frente. Em caso de lotes irregulares, é a
profundidade média que deve ser contada.
Alinhamento: Alinhamento é a linha legal, traçada pelas autoridades municipais, que
limita o lote
em relação à via pública. O nivelamento desta linha é subordinado ao da via pública.
Vias públicas: Abrange esta locução todas as vias de uso público qualquer que seja a
sua
classificação: ruas, travessas, alamedas, praças e estradas, desde que sejam oficialmente aceitas
ou reconhecidas pela Municipalidade.
Habitação: Habitação é o edifício, ou fração de edifício, ocupado como domicílio de
uma ou mais pessoas:
a) habitação particular é a ocupada por um só indivíduo ou uma só família.
b) Habitação múltipla é a ocupada por um só indivíduo ou uma só família.
8 - Código de Obras e Edificações do Município de São Paulo
Lei 11.228 –1992
Decreto 32.329 – 1992
Na oitava seção do COE do Município, está disposta a relação dos tipos de
edificações classificadas em grupos de atividades de uso
22
, conforme a relação a seguir:
CAPÍTULO 8
- USO DAS EDIFICAÇÕES
Para efeito das disposições constantes desta lei, as edificações
agrupar-se-ão conforme sua finalidade se assemelhar, no todo ou em
parte, a uma ou mais das atividades aqui previstas.
8.1 - HABITAÇÃO
8.2 - COMÉRCIO E SERVIÇO
8.3 - PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE SAÚDE
8.4 - PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE EDUCAÇÃO
8.5 - PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE HOSPEDAGEM
8.6 - PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS AUTOMOTIVOS
8.7 - INDÚSTRIAS, OFICINAS E DEPÓSITOS
8.8 - LOCAIS DE REUNIÃO
8.9 - PRÁTICA DE EXERCÍCIO FÍSICO OU ESPORTE
8.10 - ATIVIDADES E SERVIÇOS DE CARÁTER ESPECIAL
8.11 - ATIVIDADES TEMPORÁRIAS (Ver Res. CEUSO 67/94 e
72/94)
8.12 - USO MISTO (Ver Res. CEUSO 89/99)
9- Plano Diretor Estratégico de São Paulo – 2001 a 2010
Lei Municipal n. 13.430 – 2002
Art. 136 - Nos espaços livres de arruamento e áreas verdes públicas,
existentes e futuras, integrantes do Sistema de Áreas Verdes do Município poderão ser
implantadas instalações de lazer e recreação de uso coletivo, obedecendo-se os
22
Código de Obras e Edificações do Município de São Paulo, 1992 - Transcrição do Capítulo 8 na
íntegra: vide anexos página 112.
parâmetros urbanísticos especificados no quadro abaixo:
A(m²) T.P T.O C.A
A < 1000 0,1
1000< A < 10.000 0,2
10.000< A < 50.000 0,9 0,1 0,3
50.000< A < 200.000 0,1
A> 200.000 0,05 0,05
Onde: A = Área do Terreno
T.P = Taxa Mínima de Permeabilidade, calculada sobre a área livre
T.O = Taxa Máxima de Ocupação
C.A = Coeficiente Máximo de Aproveitamento
§ 1º - Para efeito do cálculo da taxa de permeabilidade serão computadas como
ajardinadas e arborizadas todas as áreas com cobertura vegetal, além de equipamentos
de lazer e esportivos com pisos drenantes como tanques de areia, campos, quadras de
terra batida, circulação em pedriscos, dentre outros.
§ 2º - No cálculo da taxa de ocupação deverá ser computado todo tipo de instalação
incluindo edificações, circulações, áreas esportivas ou equipamentos de lazer cobertos
ou descobertos com pisos impermeáveis.
§ 3º - Para efeito do cálculo do coeficiente de aproveitamento deverá ser computado o
total da área coberta, fechada ou não.
§ 4º - Consideram-se espaços de lazer de uso coletivo aqueles destinados às atividades
esportivas, culturais e recreativas, bem como suas respectivas instalações de apoio.
§ 5º - No mínimo 60% (sessenta por cento) da área total deverá ser livre e destinada à
implantação e preservação de ajardinamento e arborização.
Art. 137 - Nas Áreas Verdes Públicas, excepcionalmente, a critério do Executivo,
poderão ser instalados equipamentos sociais desde que sejam atendidos os parâmetros
estabelecidos no artigo 136 desta lei e como contrapartida sejam realizadas melhorias e
a manutenção destas áreas.
Parágrafo único - Em casos excepcionais, de comprovada necessidade de aumento dos
índices estabelecidos no artigo anterior para implantação de equipamentos sociais
dimensionados em conformidade com a demanda da região, haverá análise de Comissão
composta por técnicos do Poder Executivo Municipal.
Lei dos Planos Regionais Estratégicos 13.885 - 2004
DECRETO Nº 45.817, DE 4 DE ABRIL DE 2005
Dispõe sobre a classificação dos usos residenciais e não residenciais.
Seção II
Da Categoria de Uso Residencial - R
Art. 3º. A Categoria de Uso Residencial - R, tendo como referência a unidade
habitacional, divide-se nas seguintes subcategorias:
I - R1: uma unidade habitacional por lote;
II - R2h: conjunto de duas ou mais unidades habitacionais, agrupadas horizontalmente
e/ou superpostas;
III - R2v: conjunto com mais de duas unidades habitacionais, agrupadas verticalmente.
§ 1º. As subcategorias de uso residencial são permitidas nas diversas zonas de uso,
conforme dispõe o Quadro nº 01 anexo a este decreto.
§ 2º. A subcategoria de uso R1 é permitida em sítios e chácaras, considerados como
áreas destinadas ao lazer, à agricultura familiar, à piscicultura, à apicultura, à criação de
animais de pequeno porte e ao usufruto de paisagens ou espaços abertos preservados.
§ 3º. Os sítios e chácaras permitidos na zona de uso ZEP, conforme dispõe o artigo 152
da Lei nº 13.885, de 2004, deverão respeitar a legislação federal e estadual, os Planos de
Manejo e os parâmetros constantes dos Quadros nº 04 dos Livros I a XXXI dos Planos
Regionais Estratégicos das Subprefeituras, integrantes da Parte II, e o inciso V do artigo
101 da Parte III da referida lei.
Art. 4
º. A subcategoria de uso R2h, nos termos do artigo 153 da Lei nº 13.885, de 2004,
compreende as seguintes tipologias:
I - casas geminadas: unidades habitacionais agrupadas horizontalmente com acesso
independente para a via oficial de circulação;
II - casas superpostas: duas unidades habitacionais agrupadas verticalmente no mesmo
lote, com acesso independente para via oficial de circulação, podendo o conjunto ser
agrupado horizontalmente;
III - conjunto residencial horizontal: aquele constituído em condomínio por casas
isoladas, geminadas ou superpostas, com acesso às edificações por via particular interna
ao conjunto, ficando vedado o acesso direto pela via oficial de circulação;
IV - conjunto residencial vila: aquele constituído em condomínio por casas isoladas,
geminadas ou superpostas, com acesso às edificações por via particular interna ao
conjunto, ficando vedado o acesso direto pela via oficial de circulação, podendo ser
implantado em lotes ou glebas com área máxima de 15.000m² (quinze mil metros
quadrados).
§ 1º. A quota mínima de terreno por unidade habitacional para a subcategoria de uso
residencial R2h é igual a 62,50m² (sessenta e dois metros e cinqüenta centímetros
quadrados), considerando-se como quota mínima de terreno por unidade habitacional a
divisão entre a área total do terreno e o número de unidades habitacionais, exceto nas
zonas de uso de que trata o § 2º deste artigo.
§ 2º. A quota mínima de terreno por unidade habitacional nas zonas de uso ZER, ZCLz,
ZPI, ZMp, ZERp, ZPDS, ZLT, ZCPp e ZCLp é igual à área do lote mínimo exigido
pela legislação para a zona de uso, devendo ser observado o número máximo de
habitações por metro quadrado nas zonas de uso ZER, de acordo com o disposto no
inciso I do artigo 108, respeitado o disposto no artigo 247, ambos da Lei nº 13.885, de
2004.
§ 3º. As casas geminadas e as casas superpostas quando agrupadas horizontalmente
poderão ser desdobradas em lotes independentes, desde que:
I - cada lote resultante do desdobro tenha área e frente mínima estabelecidas para a zona
de uso onde se localizam;
II - sejam atendidas, para cada lote resultante do desdobro, as características de
aproveitamento, dimensionamento e ocupação do lote, estabelecidas para a zona de uso
onde se localizam, e as demais disposições da Lei nº 13.885, de 2004, e deste decreto.
Capítulo 4
Estudo de Caso:
Sub-distrito Hipódromo – área de estudo.
Pesquisa de Campo com o propósito de elencar, caracterizar e analisar a
configuração dos “Tipos” de estruturas básicas: lote, quadra e edifício; presentes na
composição da morfologia urbana do sub-distrito Hipódromo.
O material produzido a seguir origina-se a partir de experiências empíricas de
observação da área de estudo, com foco voltado inicialmente para a implantação das
edificações nos lotes urbanos. Na seqüência o foco se volta para a quadra urbana,
também definida por alguns autores como quarteirão, buscando a identificação dos
diferentes desenhos de quadra, resultantes do desenrolar do processo de evolução
histórica.
Por fim a análise se volta diretamente para os edifícios, como componentes
fundamentais da morfologia urbana (LAMAS, 2004).
A cidade de São Paulo é exemplo clássico de metrópole em desenvolvimento, A
evolução do seu tecido urbano determina a grandeza e a velocidade com que estas
transformações ocorrem abrangendo todas as regiões do município. Do ponto de vista
das conseqüências que determina e das possibilidades que proporciona, surgem
transformações que podem ser ricas guiando o desenho urbano.
Num mercado imobiliário pujante se destacam soluções inovadoras, sem que
aqui se julgue o mérito das soluções determinadas pelos agentes que compõe este
mercado. Atender as aspirações dos consumidores e desenvolver fórmulas construtivas
que possibilitem a construção do maior número possível de unidades ao menor custo
possível por metro quadrado, dentro da menor área possível era o objetivo dos
construtores e empreendedores nas décadas de 1980 e 1990. Hoje se constrói em
quadras inteiras ou se, parcialmente, em terrenos com 10.000m
2
ou mais, podendo
dentro de condomínios privados e monofuncionais, criar áreas verdes equivalentes a
bosques e até mesmo lagos artificiais.
1
– Quadro Gera de Tipos
Lotes: modelos de implantação.
Tipo 01 –Lotes de Meio de quadra com 01 edificação no alinhamento do passeio.
Tipo 01 A - Edificação sem recuos frontal ou lateral - Modelo Colonial
“Aproveitando antigas tradições urbanísticas de Portugal,
nossas vilas e cidades apresentavam ruas de aspecto
uniforme, com residências construídas sobre o
alinhamento das vias públicas e paredes laterais sobre os
limites dos terrenos. Não havia meio-termo; as casas eram
urbanas ou rurais, não se concebendo casas urbanas
recuadas e com jardins. (REIS FILHO, 2006. p.22)
A casa popular urbana dos tempos coloniais praticamente teve a mesma planta pelo
Brasil em geral, embora as técnicas construtivas tenham sido diversificadas e isso por
um motivo muito simples: as construções eram geminadas e levantadas em terrenos
estreitos e profundos. O da frente, com janela no alinhamento da rua, quase sempre era
a sala de recepção, quando não abrigava alguma oficina ou loja. Os cômodos
intermediários, acessíveis por corredor lateral, eram os dormitórios, naquele tempo
chamados de camarinhas, alcovas ou casas de dormir. Nos fundos, fechava a fila a
cozinha, a varanda alpendrada que dava acesso ao quintal, onde sempre havia um
arremedo de instalação sanitária. Nos locais onde o lençol freático era profundo, havia a
possibilidade de sumidouros – buracos em cima dos quais era instalada a casinha,
também chamada de “secreta” ou “sentina”.
Com paredes sobre os limites do lote e alinhado ao passeio, este tipo de
implantação configura o modelo das primeiras construções urbanas no país, ainda
influenciadas pela colonização portuguesa e pelo modo de construção ibérico.
Permanecem exemplos desse tipo de apropriação, ainda hoje, no setor delimitado como
área-estudo, objeto desta pesquisa. A seguir listamos os tipos analisados: casas térreas,
sobrados e também edificações com três pavimentos ou mais.
São construídos normalmente nos moldes coloniais, com paredes grossas e
longos corredores, algumas com alcovas e telhados rudimentares de duas águas,
aparente na fachada ou embutidos por um frontão ornado como os moldes europeus. As
portas e janelas são voltadas para o passeio abrindo diretamente sobre as calçadas, todas
alinhadas formando um plano único alinhado e contínuo.
Até as décadas de 1920 e 1930, o lote foi o lugar do edifício e um meio e
instrumento de planificação e divisão entre espaço público e privado.
[...] A coletivização do espaço urbano veio conferir ao lote estrito
papel de assento das edificações, retirando-lhe uma das suas
principais características. Na unidade de habitação de Le Corbusier, o
lote deixa, por assim dizer, de existir, uma vez que o edifício não
ocupa o solo definido pela sua projeção vertical. Assenta em pilares
que saem de um terreno público, como público é todo o espaço
circundante (LAMAS, 2004 p.86).
Edificação com 01 pavimento:
Figura 28
Esquema de Implantação do tipo: “modelo colonial”.
Croqui do autor.
Figura 29
Rua Marcial, n. 92
Foto: Paulo E B Gonçalves – Abril/2007
Entre as casas térreas e os sobrados, surgiu no início do séc. XIX, um tipo
arquitetônico intermediário, a casa com porão alto. Ainda alinhada ao passeio, afastada
das áreas comerciais, construída em bairros residenciais, a nova implantação pretendia
aproximar a residência da rua, sem o desconforto e a exposição das casas térreas,
através da elevação do porão à meia altura, muitas vezes, apenas detectado pela
presença dos óculos ou das seteiras com grades de ferro sob as janelas das salas
principais. Para proporcionar o acesso ao interior elevado do pavimento principal,
criaram-se pequenas escadas que conduziam a porta de entrada, geralmente com vidro a
meia altura para detectar a presença de pessoas junto a elas. Estes porões assumiram
diversas utilidades, inclusive a de abrigar os criados da casa e até mesmo os animais de
propriedade das famílias. Porém mais tarde com a substituição da tração animal pelo
automóvel, ainda que em pequeno número, os porões altos foram transformados em
garagem, como podemos observar na foto desta construção, localizada no sub-distrito
Hipódromo, a qual ilustra com clareza este modelo:
Edificação com 02 pavimentos:
Figura 30
Rua Marcial, n. 100
Foto: Paulo E B Gonçalves – Abril/2007
Figura 31
Esquema de construção de casa térrea com porão alto.
Croqui do autor.
Figura 32
Rua Marcial, n.222
Foto: Paulo E B Gonçalves - Maio/2008
Edificação com 03 pavimentos:
Figura 33
Rua: dos Trilhos, n. 152
Foto: Paulo E B Gonçalves – Agosto/2008
Figura 34
Rua dos Campineiros, n. 789
Fotos: Paulo E B Gonçalves – Fevereiro / 2008
Edificação com 04 pavimentos ou mais:
Figura 35
Rua Tobias Barreto, n. 290
Foto: Paulo E B Gon
çalves – Janeiro / 2008
Tipo 01 B – Edificação no alinhamento do passeio com um recuo lateral.
Os primeiros exemplos deste novo tipo de implantação da edificação no lote
urbano apresentavam discreto recuo numa das laterais, com o tempo, porém foram se
tornando jardins laterais. Somente depois da abolição dos escravos e da chegada dos
primeiros imigrantes europeus, que originaram o trabalho remunerado e com ele o
desenvolvimento do sistema ferroviário, que a nova forma de implantação da residência
urbana se difundiu podendo ser definida como “deslocamento” da edificação dos
limites do lote e a primeira tentativa de incorporação do espaço externo a arquitetura
Reis Filho (2006).
Edificação com 01 pavimento:
Figura 36 Figura 37
Esquema da implantação no lote Rua Marcial, n. 49
Croqui do autor Foto: Paulo E B Gonçalves – Maio / 2008
Edificação com 02 pavimentos:
Figura 38
Rua Catarina Braida, n. 268
Foto: Paulo E B Gonçalves – Maio / 2008
B
Edificação com 03 pavimentos ou mais:
Tipo 01 C – Edificação no alinhamento do passeio com recuo nas duas laterais.
Edificação com 01 pavimento:
Figura 40 Figura 41
Esquema da implantação no lote Rua dos Trilhos, n. 2052
Croqui do autor Foto: Paulo E B Gonçalves – Maio / 2008
Edificação com 02 pavimentos:
Tipo não detectado na área de estudo ou nos arredores pertencentes ao distrito Mooca.
Figura 39
Rua Cassandoca, n. 922
Foto: Paulo E B Gonçalves – Fevereiro / 2008
Edificação com 03 ou mais pavimentos:
Figura 42
Rua dos Campineiros, n. 650/54
Foto: Paulo E B Gonçalves – Maio / 2008
Tipo 02 – Lotes de Meio de quadra com 01 edificação com afastamento do passeio.
Tipo 02 A – Edificação erguida junto aos limites do terreno com recuo frontal mínimo
de 4,00m em conformidade com o Art. 33 do Código de Obras (1968) descrito no
Capítulo 02 desta dissertação.
Edificação com 01 pavimento:
Figura 43 Figura 44
Esquema da implantação no lote Rua Marcial, n. 69
Croqui do autor Foto: Paulo E B Gonçalves – Maio / 2008
A
Edificação com 02 pavimentos:
Figura 45
Rua Marcial, n. 171
Foto: Paulo E B Gonçalves – Maio / 2007
Edificação com 03 pavimentos ou mais:
Figura 46
Rua dos Campineiros, n. 286
Foto: Paulo E B Gonçalve – Maio / 2008
Tipo 02 B – Edificação com recuo em uma das laterais.
Edificação com 01 pavimento:
Figura 47 Figura 48
Esquema da implantação no lote Rua Itaquerí, n. 864
Croqui do autor. Foto: Paulo E B Gonçalves – Maio / 2008
Figura 49
Rua João Borba, n. 97
Foto: Paulo E B Gonçalves – Maio / 2208
Edificação com 02 pavimentos:
Figura 50
Rua dos Trilhos, n. 1403
Foto: Paulo E B Gonçalves – Maio / 2008
B
Edificação com 03 pavimentos:
Tipo 02 C – Edificação com recuo nas duas laterais:
Edificação com 01 pavimento:
Figura 52 Figura 53
Esquema de implantação no lote Rua Salvador Fiordelísio, n. 215
Croqui do autor. Foto: Paulo E B Gonçalves–Maio/ 2008
Edifica
ção com 02 pavimentos:
C
Figura 51
Rua dos Pássaros, n. 103
Foto: Paulo E B Gonçalves – Janeiro / 2009
Figura 54
Rua dos Campineiros, n. 73
Foto: Paulo E B Gonçalves – Maio / 2008
Edificação com 03 pavimentos ou mais:
Figura 55
Rua João Moroé, n. 184
Foto: Paulo E B Gon
çalves – Maio / 2008
Edificação com até 15 pavimentos:
Figura 56
Rua João Batista de Lacerda, n. 974
Foto: Paulo E B Gonçalves
Tipo 03 – Lotes de esquina.
Tipo 03 A – Edificação erguida no alinhamento dos passeios que formam a esquina.
Estas edificações são denominadas pelo Código de Obras (1975) como: construções no
cruzamento das vias públicas. Tais edifícios deveriam seguir algumas normas
determinadas:
Art. 26 – Nos cruzamentos das vias públicas, os dois alinhamentos
serão concordados por um terceiro, normal à bissetriz do ângulo, e de
comprimento variável entre três metros e cinqüenta centímetros e
quatro metros e cinqüenta centímetros. Este remate pode, porém ter
qualquer forma, a juízo da Diretoria de Obras e Viação, contanto que
seja inscrita nos três alinhamentos citados.
§ 1.
0
– Em edificações de mais de um pavimento, o canto
cortado só é exigido no porão, embasamento, andar térreo ou no rés-
do-chão, respeitadas as saliências máximas fixadas nos arts. 163 e
164.
§ 5.
0
– Qualquer que seja a forma do canto, o vão será
sempre preenchido, nas edificações, por janelas, porta, ou outros
motivos decorativos.
Edifica
ção com 01 pavimento:
Figura 57 Figura 58
Esquema de implantação no lote Rua Itaqueri n. 806 x Rua Vladimir Jorge
Croqui do autor. Foto: Paulo E B Gonçalves – Maio / 2008
Edificação com 02 pavimentos:
Edificação com 03 pavimentos:
A
Figura 59
Rua dos Trilhos x Rua Capitães Generais
Foto: Paulo E B Gonçalves – Maio/ 2008
F
igura 60
Rua Capitães Generais x Rua dos Trilhos
Foto: Paulo E B Gonçalves – Maio/ 2008
Figura 62
Rua Barretos, n. 639
Foto: Paulo E B Gonçalves – Janeiro / 2009
Figura 61
Rua Sapucaia x Rua Itaqueri
Foto: Paulo E B Gonçalves – Fevereiro / 2008
Edificação com mais de 05 pavimentos:
Tipo 03 B – Edificação erguida recuada dos dois passeios que formam a esquina.
Figura 65
Rua Itaquerí, n. 977
Foto: Paulo E B Gonçalves – Janeiro / 2009
Edificação com 01 pavimento:
Figura 63 Figura 64
Esquema de implantação no lote Rua dos Trilhos, n. 2163
Croqui do autor. Foto: Paulo E B Gonçalves – Julho / 2008
Edificação com 02 pavimentos:
Edificação com 03 ou mais pavimentos:
Tipo não detectado na área de estudo ou nos arredores pertencentes ao distrito Mooca.
Edificação com mais de 05 pavimentos:
Figura 66
Rua Major Basílio, n. 337
Foto: Paulo E B Gonçalves – Maio / 2008
Tipo 04 - Lote de meio de quadra com edificações geminadas no alinhamento
Tipo 04 A – 02 edificações geminadas.
Edificação com 01 pavimento:
Figura 67 Figura 68
Esquema de Implantação de 2 casas geminadas térreas Rua Marcial, ns. 190/192
Croqui do autor Foto: Paulo E B Gonçalves - Maio / 2008
Devido à importância das ruas como espaço de trânsito dos habitantes, a valorização
das testadas ou frentes dos terrenos, resulta no retalhamento de quadras em lotes
estreitos e alongados, muitas vezes tendo a dimensão de fundos indeterminada, pois ao
que importa é o contato com a cidade, como nos demonstra Murillo Marx (1991) em
seu livro sobre as Cidades do Brasil.
Edificação com 02 pavimentos:
Tipo 04 B – 03 edificações geminadas.
Edificação com 01 pavimento:
Figura 70 Figura 71
Esquema de implantação no lote Rua Catarina Braida, ns. 145/153/155
Croqui do autor. Foto: Paulo E B Gonçalves – Julho / 2008
Edificação com 02 pavimentos:
Figura 69
Rua Fernando Falcão, n. 271
Foto: Paulo E B Gonçalves – Fevereiro / 2008
Figura 72
Rua: Serra de Jairé, ns. 1089/1091/1095
Fotos: Paulo E B Gonçalves – Julho / 2008
Edificação com 03 pavimentos:
Figura 73
Rua Dois Córregos, ns. 84/88/92
Foto: Paulo E B Gonçalves – Fevereiro / 2008
Tipo 04 C – 04 edificações geminadas.
Edificações com 02 pavimentos.
F
igura 75
Rua Serra de Jairé, ns. 940/932/928/922
Foto: Paulo E B Gonçalves – Janeiro / 2009
Figura 77
Rua Itamaracá, ns. 166/160/158/152/150
Foto: Paulo E B Gonçalves – Janeiro / 2009
Figura 76
Esquema de implantação no lote.
Croqui do autor
Tipo 05 C – 05 edificações geminadas.
Edificações com 02 pavimentos.
Tipo 05 - Lote de meio de quadra com edificações geminadas no alinhamento do
passeio e meio-recuo central para entrada.
Figura 74
Esquema de implantação no lote.
Croqui do autor
Tipo 05 A – 02 edificações geminadas.
Edificação com 01 pavimento:
Figura 78 Figura 79
Esquema de implantação no lote Rua Serra de Jairé, ns. 900/902
Croqui do autor. Foto: Paulo E B Gonçalves – Julho / 2008
Edificação com 02 pavimentos:
Figura 80
Rua Itamaracá, n. 197/199
Fotos: Paulo E B Gonçalves – Jan/2009
Tipo 05 D – 05 edificações geminadas.
Edificações com 02 pavimentos:
Figura 82
Esquema de implantação no lote
Croqui do autor
Figura 81
Rua João Moroé, n. 32/36/40/44/48
Fotos: Paulo E B Gonçalves – Jul/2008
Tipo 06 - Lote de meio de quadra com edificações geminadas com recuo frontal.
Tipo 06 A – 02 edificações geminadas.
Edificação com 01 pavimento.
O modelo adotado para construção de casas geminadas busca o lucro no
investimento, a partir da economia de materiais na execução de parede divisória única
entre as edificações. Também aproveita o desdobro de um terreno único para a
construção de duas casas.
Esta doutrina, voltada para a obtenção do maior retorno financeiro obtido com a
comercialização do imóvel, e não mais com sua locação, inibiu que se adotasse esta
modalidade construtiva para casas térreas
.
“A Lei do Inquilinato, de 1942, inibiu da produção rentista de
moradias. Também bastante importante foi a instituição do sistema
de vendas a prestação, ocorrida em 1937” (SILVA,2007).
Neste período floresce o mercado da construção civil na cidade de São Paulo,
onde se construiu como nunca, visando atender a demanda emergente de consumidores
para a aquisição do primeiro imóvel.
“[...]o Decreto-lei 4598/42, determinava, entre outras coisas, o
congelamento dos aluguéis residenciais de qualquer natureza por dois
anos, proibia a cobrança de qualquer importância a título de taxas,
impostos luvas, etc. Os outros Decretos-lei, dessa natureza,
apresentavam-se sempre desfavoráveis aos locatários, em suma,
definiam casos em que o inquilino poderia solicitar a revisão do
aluguel, o valor do aluguel não poderia ultrapassar 30% do valor do
imóvel locado, etc.” (BONDUKI, 1998, p.210).
Já a legislação vigente neste período, permitia que se adotasse um coeficiente
de aproveitamento até duas vezes maior que a área do terreno, suficiente para a
construção do segundo pavimento, o que tornava o imóvel mais comercial, sob o ponto
de vista do mercado imobiliário.
Edificação com 02 pavimentos:
Figura 84
Rua Serra de Jairé, n. 1254/1250/1248/1244
Foto: Paulo E B Gonçalves – Jan/2009
Figura 83
Rua dos Trilhos, ns. 1372/1380
Foto: Paulo E B Gonçalves – Nov/2007
Tipo 06 B – 03 edificações geminadas.
Edificação com 03 pavimentos:
Edificações com 02 pavimentos:
Figura 85
Rua Dois Córregos, n. 233/241/247
Foto: Paulo E B Gonçalves – Fev/2008
Tipo 06 C – 04 edificações geminadas.
Edificações com 02 pavimentos:
Figura 86
Rua dos Campineiros, n.879/885/887/893
Foto: Paulo E B Gonçalves – Fevereiro / 2008
Figura 88
Rua Itaquerí, n. 885/889
Foto: Paulo E B Gonçalves – Fevereiro / 2008
Tipo 07 – Lote de meio de quadra com edificações geminadas com recuos frontal e
lateral
Tipo 07 A – 02 edificações geminadas.
Figura 87
Esquema de implantação no lote
Croqui do autor.
Edificação com 02 pavimentos:
Tipo 08 – Lote de meio de quadra com mais de uma edificação coletiva.
Tipo 08 A
– 02 edificações no mesmo lote.
Figura 89
Esquemas de implantação no lote.
Croqui do autor.
ou
Edificações com até 15 pavimentos:
Figura 90
Rua da Mooca, n. 3748
Foto: Paulo E B Gonçalves
Capitulo 5
Considerações finais
1 - Configuração atual da paisagem urbana: Sub-distrito Hipódromo.
Através do levantamento da produção arquitetônica que constituiu, constitui e a
que se apresenta em processo de transformação no Sub-distrito Hipódromo, pudemos
caracterizá-la como área homogênea dentro do Distrito Mooca.
A análise do conteúdo obtido na pesquisa de campo nos permite extrair algumas
conclusões no que diz respeito à produção edificada no distrito e suas relações com o
desenho da cidade através da análise da área-estudo.
Assim, no campo das construções destinadas à habitação, esta pesquisa nos leva
a concordar com Aldo Rossi e suas afirmações sobre o desenvolvimento da moradia
através da história:
“Inclino-me a acreditar que os tipos do imóvel de
habitação não mudaram da Antiguidade até hoje, mas isso não
significa em absoluto sustentar que não tenha mudado o modo
concreto de viver da Antiguidade até hoje e que não haja sempre
novos modos possíveis de viver” (ROSSI, 2001, p. 27).
A tipologia edificada determina a forma urbana, e a forma urbana é
condicionadora da tipologia edificada, numa relação de interdependência. A partir desta
inter-relação é que se explica a impossibilidade de se dissociar a cidade e a arquitetura.
No decorrer da história, pode-se observar que a forma urbana é resultado, produto, e ao
mesmo tempo geradora da tipologia edificada. Esta afirmação comprova a relação
dialética de que se alimentam a cidade e a arquitetura, a forma urbana e o edifício
(LAMAS,2004).
O território abrangido pelo Sub-distrito Hipódromo é formado por um conjunto
de quadras com traçado de caráter tradicional, herdado do período colonial e da
influencia Luso-Hibérica do período da colonização (REIS Filho, 1970).
O desenho urbano gerado originou-se dos loteamentos populares, implantados
no final do século XVIII e início do século XIX, decorrentes da transformação do uso
do solo das antigas chácaras, que até então ocupavam a região, em núcleos de habitação
destinados à classe operária, como comentamos no segundo capítulo dessa dissertação.
A área, circunscrita num polígono, possui cerca de 45 quadras, que em sua
maioria mantém as proporções tradicionais com dimensões próximas aos 100 metros
de largura por 100 metros de comprimento. O desenho da maior parte delas é ortogonal
e sua ocupação pode ser:
- do tipo periférica ou,
- do tipo ocupação interna.
As quadras do tipo ocupação interna são em geral acessadas por meio
de rua interna e estreita comum às vilas, como vemos nos esquemas abaixo:
No modelo de ocupação periférica, os lotes resultantes da retaliação da quadra
urbana têm como características resultantes: faces estreitas entre 4 e 5 metros de
largura, voltadas para o alinhamento e grandes profundidades entre 30 e 50 metros. Esta
conformação dos lotes determinou que as edificações fossem erguidas junto a uma das
divisas obrigando a abertura de janelas e portas para a lateral oposta, sendo
inicialmente implantadas alinhadas ao passeio público, até que a legislação urbanística
proibissem esse procedimento.
O recuo frontal obrigat
ório, inicialmente de 4 metros a partir do alinhamento e
posteriormente elevado para os 5 metros que vigoram até a atualidade, como
determinado pelos Códigos de Edificações, refletia a evolução da legislação relacionada
Figu
ra 91
Esquemas de ocupação da quadra urbana:
Ocupação Periférica Ocupação Interna - Tipo Vila
Croqui do autor – Nov/2008.
ao uso e ocupação do solo, que se apresenta pormenorizada no terceiro capítulo desta
pesquisa. Esta exigência legal determinou o aparecimento das áreas ajardinadas entre a
edificação e o passeio, proporcionando maior proteção e intimidade aos moradores.
O caráter popular dos loteamentos, que se instalaram nas regiões de várzea junto
aos Rios Tietê e Tamanduateí, visava a ocupação da maior área possível do lote e o
menor investimento com a construção do imóvel. Esta lógica matemática originou um
tipo característico de modo de construção: a edificação geminada, que compartilha
parede única sobre a divisa dos lotes onde são erguidas duas ou mais habitações, de
acordo com a capacidade construtiva do terreno.
Em nossa área-estudo foram encontrados e registrados inúmeros exemplares
deste sistema de construção, tanto em edificações com apenas um pavimento, como em
outras modalidades, a partir de duas casas geminadas e, chegando até a doze unidades
formando um bloco único, sem qualquer área livre ou recuo entre elas, como vemos no
exemplo a seguir:
No exemplo acima, onde
Figura 92
Rua Itaqueri, ns: 674/678/682/686/690/694/700/702/708/710/716/718
Foto: Paulo E B Gonçalves – Agosto/ 2008
os sobrados foram construídos com a intenção clara de arrendamento das unidades, o
que era muito comum por ocasião da instauração da Lei do Inquilinato de 1942,
podemos encontrar a materialização do espírito da produção rentista (SILVA, 2007),
onde se pode construir doze habitações com apenas treze paredes divisórias, ao invés de
se utilizar vinte e quatro, como exigiriam edificações independentes.
O esquema abaixo exemplifica a modalidade mais comum de construção
geminada destinada ao uso habitacional: são duas casas térreas ou assobradadas, de
acordo com a localização do lote ou com a fatia de mercado a qual se pretendia atender.
A edificação alinhada ao passeio se desenvolve ao longo do lote, geralmente
estreito e profundo, como determinado pela ocupação das quadras tradicionais.
A possibilidade de reincorporarão dos lotes gerando glebas maiores ou mesmo
algumas áreas remanescentes, anteriores aos loteamentos urbanos permitiam a
existência de construções afastadas das divisas e até em alguns casos afastadas do
alinhamento, porém se apresentavam como raras exceções até o início dos anos 1920.
O panorama desta paisagem urbana viria a se modificar com a divulgação dos
dogmas modernistas difundidos no Brasil no final de 1920 e início de 1930, quando
propositalmente, ou seja, por ação do arquiteto ao projetar, a edificação se liberta das
divisas e é construída solta no terreno.
Figura 93
Esquema de ocupação de lotes tradicionais.
Edificação única na divisa do lote Edificações Geminadas com recuo lateral
Croqui do autor – Nov/2008
Figura 95
Vista Aérea
Implantação do Conjunto Habitacional IAPI
Victor Dubugras - 1950
Fonte: Base Service – Foto 6379, faixa 14
Abril/2007 - Grifo do autor
Nos moldes modernistas, na virada dos anos 1940 para 1950, foram construídos
e entregues à população os primeiros conjuntos habitacionais particulares, promovidos
pela iniciativa privada através dos institutos de seguro e pensão de algumas categorias
profissionais, sem a participação do Poder Público.
O Instituto de Aposentadoria e Previdência dos Industriários (IAPI) construiu
seus prédios com quatro pavimentos erguidos sobre pilotis e com projeto de Dubugras
no polígono localizado entre as ruas: dos Trilhos, dos Donatários, Tobias Barreto e
Cassandoca (Figura 94).
Por sua vez, o Instituto de Previdência e Aposentadoria dos Empregados em
Transportes e Carga (IAPETEC) localizou seu conjunto na primeira quadra lindeira à
Figura 94
Vista Lateral
Fachada
Detalhe do Conjunto Habitacional IAPI
Victor Dubugras - 1950
Foto: Paulo E B Gonçalves – Fev/2008
Figura 96
Detalhe do Conjunto Habitacional IAPETEC
Rua Sarah Bernard, n. 95
Foto: Paulo E B Gonçalves – Fev/ 2008
rua da Mooca entre as ruas Fernando Falcão, Porto Feliz, Sarah Bernard e Itaquerí
(Figura 96), situando a entrada dos edifícios de três pavimentos em vielas internas ao
conjunto, as quais interligavam os vários blocos permeando toda a área de sua
implantação, como relataram Macedo; Koury; Gonçalves (2007), em seu artigo
apresentado ao International Seminar on Urban Form - ISUF realizado em Ouro Preto –
MG, em agosto de 2007.
O projeto original não previa cercas nem muros, no recuo frontal apenas
estavam previstas áreas ajardinadas e caminhos de acesso ao interior dos edifícios,
configurando uma vez mais o caráter modernista dos projetos propostos. Eram
inclusive, dotadas de um sistema de circulação integrado á malha urbana da região.
Infelizmente esta proposta aberta não perdurou e a preocupação com segurança,
levou os moradores a se organizarem no sentido de isolar as áreas privadas do acesso
público, ainda que ficando prejudicados do ponto de vista da circulação urbana.
Assim como toda a área central da metrópole, também o Hipódromo tornou-se
objeto da especulação imobiliária, que promoveu a verticalização das edificações, nas
décadas de 1970 e 1980, com a construção dos primeiros edifícios com mais de 10
pavimentos na região.
Figura 97
Rua da Mooca, n 3.748
Foto: Paulo E B Gonçalves – Maio/ 2007
Normalmente edificados em lotes com pouca metragem de frente para o passeio
e, muita profundidade em direção ao interior da quadra, devido a sua implantação uma
vez mais nas quadras de conformação tradicional.
Os edifícios residenciais desse período apresentavam torre única ou blocos
alinhados em seqüência, separados apenas pelo afastamento mínimo, determinado pela
legislação vigente nesse período, em substituição aos antigos poços de ventilação das
décadas de 1940 e 1950.
Por fim nossa análise nos conduz aos empreendimentos surgidos nos primeiros
anos do século XXI, os quais se apropriam de quadras inteiras ou praticamente inteiras,
uma vez que estão sendo implantados em antigas glebas industriais, com áreas
Figura 98
QUADRA BIPARTIDA – 42.300 m
2
Conjunto IAPI e Condomínio La Dolce Vita Nuova Mooca
Rua Catarina Braida, Rua Marcial, Rua Cassandoca e Rua Jerônimo de Mendonça
Fonte: Base Service – Foto 6379, faixa 14
Abril/2007 - Grifo do autor
superiores a 10.000 metros quadrados, algumas vezes não constituindo lote único na
quadra, que pode, também, chegar aos 30.000 ou 40.000 metros quadrados e são
classificadas nesta análise como Bipartidas, caso comum no distrito que acolheu nosso
estudo, como comprova o exemplo abaixo:
As considerações acima nos permitem analisar o processo de evolução da
relação dos elementos morfológicos básicos entre si e sua relação com a configuração
do desenho da cidade. O lote se dissocia definitivamente do edifício, uma vez que a
ocupação total do mesmo pela edificação desaparece tornando-se inclusive proibida
pela legislação.
Os afastamentos tornam-se cada vez maiores e os recuos dão lugar a áreas
verdes privativas, as edificações libertaram-se dos alinhamentos e divisas, modificando
31.600m
2
a relação do ambiente construído com a rua e seu entorno. Tem início ai o processo que
levará as edificações a voltarem suas costas para a rua.
2 - Causas e possibilidades da transformação na ocupação urbana.
A análise desenvolvida no decorrer dessa pesquisa nos possibilitou detectar
algumas das principais causas, que determinaram as transformações na ocupação
urbana localizada no sub-distrito Hipódromo, como área integrante do bairro da Mooca.
A localização estratégica da área de estudo dentro da região central da metrópole
é possivelmente, o principal motivo para a concentração do fenômeno de transformação
morfológica nesta localidade e, em todas as outras que se encontram na mesma situação
geográfica deste bairro.
Os exemplos de situações semelhantes, que poderiam partilhar dos mesmos
motivos e de explicação análoga, o quê, lhes habilitariam a ser objeto de estudos
semelhantes a este, ou com níveis mais complexos de abordagem, proliferam num
momento de crescimento, como afirma o levantamento realizado no mercado pela
Lello, administradora de condomínios de São Paulo.
Para o período compreendido entre 2009 e 2011 o crescimento do número de
empreendimentos do tipo clube na capital e região metropolitana é estimado em 114%,
passando dos atuais 140 para 299 condomínios e representando 18% do total de novos
lançamentos imobiliários
23
.
Esta nova maneira de morar no meio urbano, parece espelhar diretamente a
doutrina ditada pelo mercado imobiliário na atualidade. O condomínio residencial
monofuncional aparece como a resposta das construtoras e incorporadoras à demanda
de consumidores desse padrão de habitação.
A nova tipologia estabelecida por este modelo é a principal responsável pela
valorização imobiliária que fez disparar os preços dos imóveis na região estudada e
arredores, segundo dados divulgados em pesquisa realizada pela Empresa Brasileira de
Estudos do Patrimônio – EMBRAESP. A alta foi de 78,7% no valor do metro quadrado
construído, entre os anos de 2003 e 2007 no bairro da Mooca. Com isso o valor unitário
23
Disponível em: http://www.zap.com.br/imoveis/dicas-materias-
imoveis/CONDOMINIO/default.aspx?mat=7112
do metro quadrado passou de R$ 1.782,75 no início do período, para R$ 3.185,83 no
final de 2007
24
.
Porém essa prevalência do mercado sobre a qualidade do projeto, não parece
concordar com as estimativas de Lynch (2006) ao referir-se à Forma Urbama e às
novas possibilidades e transformações da habitação nas metrópoles contemporâneas,
como comprova o texto a seguir:
Temos a oportunidade de transformar o nosso novo mundo
urbano numa paisagem passível de imaginabilidade: visível, coerente
e clara. Isso vai exigir uma nova atitude de parte do morador das
cidades e uma reformulação do meio em que ele vive. As novas
formas, por sua vez, deverão ser agradáveis ao olhar, organizar-se
nos diferentes níveis no tempo e no espaço e funcionar como
símbolos da vida urbana [...] A especialização completa e o
entrelaçamento definitivo são improváveis e indesejáveis. A forma
deve ser de algum modo descompromissada e adaptável aos objetivos
e às percepções de seus cidadãos. (LYNCH, 2006. p. 101)
Neste sentido o caráter monofuncional dos novos condomínios aliado ao seu
isolamento decorrente do fato de voltarem-se de costas para a rua, impossibilitando
desta forma, que a mesma exerça sua função de organizadora das relações sociais no
âmbito local, o que demonstra de início o desinteresse destes projetos, com a qualidade
do desenho urbano. As quadras tornam-se polígonos murados que dispostos lado a lado,
emolduram longos corredores de passagem com aberturas esparsas apenas para o acesso
às portarias e garagens subterrâneas, o que impossibilita o contato dos moradores com o
passeio público e com a rua.
Apesar de não expressarem qualquer compromisso nem preocupação com o
entorno que os envolve, estes empreendimentos utilizam-se de toda a infra-estrutura
urbana existente no setor de sua implantação, inclusive para alavancar a
comercialização de suas unidades. Ainda assim, permanecem sem expressar qualquer
interesse em se envolver com as questões do planejamento urbano da região, quer com
as preocupações da atualidade, quer com as do futuro.
24
DAMIANI, M. Mooca é fenômeno de valorização imobiliária. Minha casa, meu imóvel Jornal, São
Paulo, Março 2009, Edição 12, Ano I, p.1
Outra característica determinante do acúmulo de transformações na região é
exatamente a malha urbana, traduzida no fácil acesso à rede de transportes públicos e a
agilidade nos deslocamentos pelos corredores da rede viária que atende esta região da
cidade tornando os percursos, mesmo dentro do caos, mais rápidos, tanto das
localidades mais próximas, como nos extremos mais distantes da metrópole.
Também a rede de serviços e equipamentos urbanos existentes na área e
arredores demonstrados através da quantificação em tabelas, apresentadas nos anexos
desta pesquisa, justifica a ocorrência do fato pesquisado neste estudo.
O esquema abaixo retrata os aspectos citados ao longo destas considerações de
forma sintetizadora e visa ilustra-las de modo mais objetivo.
Porém é sem dúvida o vazio deixado pela evasão industrial que ocorreu e ainda
ocorre neste e em alguns outros setores da cidade - tais como Tatuapé, Ipiranga, Vila
Figura 99
Mapa de Sistema viário e transporte coletivo da Subprefeitura Mooca
Fonte: : STREET, BLOCK, PARCEL, BUILDING: MOOCA´S
URBAN FORM TRANSFORMED.
Anais eletrônicos do International Seminar on Urban Form
, 2007, Ouro Preto, MG.
Autoria: MACEDO, A. C.; KOURY, A. P.; GONÇALVES, P. E. B. , 2007.
ISBN
:
978
-
85
-
98261
-
03
-
4.
Madalena, Vila Leopoldina e Vila Romana - o principal fator que possibilitou a
implantação dos mega-empreendimentos nestes bairros.
A liberação de grandes glebas ocorre exatamente com a demolição dos galpões e
depósitos das antigas indústrias, gerando os lotes com as dimensões necessárias à
acomodação de todos os equipamentos constantes dos programas dos projetos destes
condomínios.
O exemplo a seguir demonstra como são planejados, descritos e implantados
estes empreendimentos e inclusive como criam ilhas de convivência no interior da
quadra, ignorando qualquer relação com a rua ou com o distrito em que são
implantados.
Com a intenção de demonstrar de maneira conclusiva o impacto causado pela
construção dos novos condomínios, finalizamos este estudo com o croqui abaixo, que
Figura
100
Vista das Torres
Residencial Central Park - Mooca
Fonte: Cyrela Brazil Realty
Copyright 2005 Cyrela
Condomínio Central Park - Mooca
Projetistas
Arquitetura: Itamar Berezin
Paisagismo: DW. Santana
Decoração área comum: Consuelo Jorge
Terreno: 47.400 m²
Número de Edifícios: 09
2 torres: The Pierre e Dellacorte
196 unidades de 3 dormitórios (1 suíte) - 115 m² - 2 vagas
4 Coberturas Penthouse - 235 m² - 3 vagas
04 unidades por andar
4 torres: Madison, Fifth Avenue, The Belvedere e The
Mark
200 unidades de 4 dormitórios (3 suítes, sendo 1 master com
closet) - 157 m² - 2 vagas
8 Coberturas Duplex - 274 m² - 3 vagas
02 unidades por andar
3 torres: The Plaza, Lincoln Plaza e Metropolitan
150 unidades de 4 dormitórios (2 suítes, sendo 1 master com
closet) - 200 m² - 3 vagas
6 Coberturas Duplex - 343 m² - 4 vagas
02 unidades por andar
As áreas de depósito estão inclusas na área comum e terão
2,50m² para apartamentos tipo e 5m² para coberturas.
Número Total de Unidades: 564
pretende sintetizar o contraste existente entre o tipo estabelecido pela implantação das
edificações na quadra urbana da atualidade e o das quadras com características do
modelo tradicional de implantação.
Programa:
Para as crianças:
- 3 piscinas infantis ao ar livre
- Casa do tarzan
- Casa de bonecas
Figura 101
Ilustração da implantação do empreendimento na quadra urbana
Residencial Central Park - Mooca
Fonte: Cyrela Brazil Realty - Copyright 2005 Cyrela
Croqui: Paulo E B Gonçalves
N
- 2 playgrounds com brinquedos de madeira (de
0 a 6 anos e de 6 a 10 anos)
- Game station
- Brinquedoteca
- Salão de festas infantil
- Praça do bebê
Para os adolescentes:
- Lan house
- Salão de jogos jovem
- I club: mais do que uma "garage band". Um
espaço com pista, bar, lounge e palco,
implantados no subsolo com isolamento
acústico para festas com muita música.
- Pista de skate / patins ? half-pipe
- Salão de festas para adolescentes
Para toda a família:
- Anfiteatro
- Salão de jogos adulto
- Atelier
- Área para picnic
- Pet care
- Salão de festas adulto
- Espaço gourmet externo com churrasqueira e
forno
- Espaço gourmet interno com cook top grill
- Home office
- Car wash
- Sala para carteado
- Home cinema
Saúde & Beleza:
- Espaço mulher
- Sauna
- Fitness center
- Sala para spinning
- Spa
- Sala de massagem / área de descanso
- Sala para ginástica
- Estações para alongamento ao ar livre
Para prática de esportes:
- Pista de cooper
- Quadra coberta
- Putting green
- Quadra poliesporti va
- Bocha
- Ciclovia
- Quadra de tênis
- Quadra de squash
- 3 piscinas adulto com solarium ao ar livre
- Piscina semi-olímpica coberta e aquecida com
raias de 25m
- Miniquadra gramada
Espaços para contemplação e relaxamento:
- Tenda externa para massagem
- Quiosque para leitura
- Quedas d 'água
- Green space/house garden (estufa)
- Lago
- Parque priv
A produção do espaço não pode ser unicamente resolvida pelos
níveis da planificação regional e urbana e das realizações das
construções. A etapa intermédia do desenho urbano é
indispensável[...] Trata-se, antes do mais e sem qualquer prejuízo
dos outros objetivos do urbanismo, de construir com um método e
disciplina de trabalho que permitirá melhorar e tornar esteticamente
válido o produto do planejamento (LAMAS, 2004, p. 26).
Destacamos o pensamento de J.M.Lamas com a intenção de reiterar a necessidade
constante do desenvolvimento do desenho urbano, visando a incessante busca de soluções
e propostas para a obtenção de respostas aos problemas das cidades contemporâneas.
127
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40, 1997.
TEIXEIRA, T. A velha Mooca, motor da locomotiva São Paulo. Disponível em:
http://www.dcomercio.com.br/especiais/moca450anos/03.htm. Acesso em: 03 dez. 2006.
131
ZMITROWICZ, W. Funções urbano rurais como condicionantes da implantação do zoneamento
na cidade de São Paulo. São Paulo: 1979. Dissertação (Mestrado) – Escola Politécnica,
Universidade de São Paulo.
132
Tabelas
Tabela I – Região Administrativa Mooca - configuração dos distritos por sub-distrito.
ÁGUA RASA BELÉM MOOCA TATUAPÉ BRÁS PARI
Chac. Paraíso
Água Rasa
Regente Feijó
Vl. Bertioga
Vl. Oratório
Vl. Canero
Vl. Leme
Vl. Rio Branco
Jd. Sta. Rita
Vl. Invernada
Chac. Mafalda
Jd. Itália
Vl. Libanesa
Vl. Haddad
Vl. Carolina
Pq. Sevilha
Vl. Clotilde
Jd. Guanabara
Alto da Mooca
Vl. Diva
Vl. Celeste
Vl. Sta. Clara
Jd. Silveira
Vl. Graciosa
Vl. Lúcia Elvira
Vl. Claúdio
Catumbi
Belém
Belenzinho
Tatuapé
Quarta Parada
Hipódromo
Mooca
Pq. da Mooca
Jd. Textília
Pq. São Jorge
Vl. Moreira
Vl. Zilda
Chac. Maranhão
Vl. Luiza
Vl. Brasil
Tatuapé
Cidade Mãe do Céu
Vl. Gomes Cardim
Vl. Azevedo
Vl. Luzitana
Jd. Alice
Vl. Sto. Estevão
Brás Pari
Canindé
Fonte: PMSP – Sub-Prefeitura Mooca. Disponível em: http://portal.prefeitura.sp.gov.br/subprefeituras/spmo
133
ASPECTOS FÍSICOS E TERRITORIAIS
Dados físicos
Alguns dados desta tabela ainda não foram atualizados, após as mudanças na
Subprefeitura (agregou os distritos Brás e Pari)
ÀREA DE OCUPAÇÃO 28,8Km
RUAS PAVIMENTADAS 562Km
RUAS NÃO PAVIMENTADAS 1,5 Km
CÓRREGOS NÃO CANALIZADOS 1 Km
CÓRREGOS CANALIZADOS 10,6 Km
GALERIAS DE ÁGUAS PLUVIAIS 67,5 Km
BOCAS DE LOBO 12200 Uni
ÁREAS AJARDINADAS (URBANIZADAS) 621.434M2
ÁREAS AJARDINADAS MARGINAL 147.250M2
FAVELAS 3 Uni
NÚMERO DE PRAÇAS 166Uni
ESCOLAS MUNICIPAIS(ensino Médio) 10
ESCOLAS MUNICIPAIS(ensino Infantil) 15
PONTOS DE ALAGAMENTO 16
ÁREA DE RISCO 1
DADOS DEMOGRÁFICO DA SUBPREFEITURA DA MOOCA
POPULAÇÃO 308.161
Fonte:IBGE 1996 - PMSP – Sub-Prefeitura Mooca. Disponível em:
http://portal.prefeitura.sp.gov.br/subprefeituras/spmo
ASPECTOS DEMOGRÁFICOS
134
A tabela abaixo apresenta alguns dados demográficos relativos à Subprefeitura MOOCA.
DISTRITO POPULAÇÃO ÁREA Km2
ÁGUA RASA 85.896 6,9
BELÉM 39.622 6,0
MOOCA 63.280 7,7
TATUAPÉ 79.381 8,2
PARI 14.824 2,9
BRÁS 25.158 3,5
TOTAL 308.161 35,2
Fonte: PMSP – Sub-Prefeitura Mooca. Disponível em: http://portal.prefeitura.sp.gov.br/subprefeituras/spmo
PRAÇAS
Relação das áreas verdes pertencentes à Subprefeitura
Quantidade Área (em m²)
Distrito Mooca 47 61.015
Distrito Belém 18 25.217
Distrito Água Rasa 65 62.197
Distrito Tatuapé 16 106.060
Distrito Brás 15 49.509
Distrito Pari 23 53.032
Total 204 357.030
Fonte: PMSP – Sub-Prefeitura Mooca. Disponível em: http://portal.prefeitura.sp.gov.br/subprefeituras/spmo
135
2. Tabela Geral de Tipos
Pesquisa de Campo
Configuração urbana do sub-distrito Hipódromo
O levantamento a seguir tem a intenção de detectar a tipologia existente na área de estudo,
catalogando os diversos tipos de implantação das edificações nos lotes, bem como a inserção dos
mesmos na configuração das quadras e também os diversos exemplos de conformação da quadra
urbana, inseridos na malha da região. Tal levantamento possibilitará a análise da morfologia dos
elementos básicos que constituem a célula urbana da área estudada, levando em conta o
desenvolvimento histórico do tecido urbano e sua relação direta, indireta ou inversa com as
propostas contidas nas legislações que definiram, ou pretendiam definir, os caminhos dessa
evolução.
Residenciais individuais e coletivos, comerciais e industriais.
Número de pavimentos Tipos
Existentes
1 pavimento 2 pavimentos 3 a 5
pavimentos
6 a 15
pavimentos
16 a 30
pavimentos
Tipo 01- Lote meio de quadra com 01 edificação
A
Rua Marcial
n. 92
Rua Marcial
n. 75
Rua dos
Trilhos
n. 2751
B
Rua Marcial
n. 49
Rua Catarina
Braida
N. 268
C
Rua dos
Trilhos
n. 2052/60
Rua dos
Campineiros
n. 650/54
Tipo 02- Lote meio de quadra com 01 edificação
Rua Marcial Rua Marcial
Rua dos
136
A
n. 69 n. 171
Rua dos
Trilhos
n. 1372/80
Campineiros
n. 286
B
Rua Itaqueri
n. 864
Rua Dois
Córregos
n.
Rua dos
Trilhos
n. 1403
C
Rua Salvador
Fiordelísio
n. 215
Rua dos
Campineiros
n. 73
Rua João
Moroé
n. 184
Rua Major
Basílio
n. 337
Rua Sapucaia
n.
Número de pavimentos Tipos
Existentes
1 pavimento 2 pavimentos 3 a 5
pavimentos
6 a 15
pavimentos
16 a 30
pavimentos
Tipo 03- Lote de esquina com 01 ou mais edificações
A
Rua Itaqueri
x Rua
Rua dos
Trilhos x Rua
C. Generais
Rua dos
Campineiros
x Rua J.
Parada
B
Rua Major
Basílio
n. 337
Tipo 04- Lote de meio de quadra com edificações geminadas no alinhamento do passeio
137
A
Rua Marcial
n. 90/92
B
Rua Dois
Córregos
n.84/88/92
C
D
Tipo 05- Lote de meio de quadra com edif. geminadas no alin. do passeio e recuos laterais
A
Rua
Marcial
n. 90/92
B
C
Rua João
138
D
Moroé, n.
32/36/40/44/48
Número de pavimentos Tipos
Existentes
1
pavimento
2 pavimentos 3 a 5
pavimentos
6 a 15
pavimentos
16 a 30
pavimentos
Tipo 06 – Lote de meio de quadra com edificações geminadas com recuo frontal
A
B
Rua dos
Campineiros
n.
C
Rua Dois
Córregos
n.
D
Tipo 07 – Lote de meio de quadra com edificações geminadas com recuos frontal e lateral
A
139
B
C
D
Rua Sarah
Bernard
n.
Tipo 08 – Lote de meio de quadra com mais de uma edificação coletivas no mesmo lote
A
Rua da
Mooca
n.
Anexos
1- Código de Obras – São Paulo
NETTO, G. A. e RAMOS, F. J. S., 1968.
Disposições Gerais
I- Da divisão da cidade em zonas
140
Art. 4 – O Município de São Paulo fica dividido em quatro zonas:
1- primeira zona ou central;
2- segunda zona ou urbana;
3- terceira zona ou suburbana;
4- quarta zona ou rural.
Art. 5 – A primeira zona ou central é a contida dentro das divisas seguintes:
Começa no entroncamento da Rua Tabatinguera com a Avenida Exterior do Parque D. Pedro II;
segue por esta Avenida até seu entroncamento com a Avenida do Estado; por esta e pelas ruas Mercúrio,
Avenida Senador Queiroz, Florêncio de Abreu, Mauá, Duque de Caixias e Maria Tereza, Largo e Rua do
Arouche, até encontrar a Praça da República, de frente à direita, seguindo até encontrar o prolongamento
da Rua São Luis, na esquina da Rua Araújo; segue pelo referido prolongamento, pela Rua São Luis, e seu
prolongamento em direção ao Viaduto Jacareí; pelo viaduto referido e Rua Maria Paula, tendo passado
pelo prolongamento desta, entre a Avenida Brigadeiro Luis Antônio e Praça João Mendes, depois pela
Rua Rodrigo Silva, Rua Álvares Machado, Largo Sete de Setembro, Rua Conde do Pinhal e Rua
Tabatinguera, princípio desta demarcação. (Dec.-lei n. 92, de 2-5-1941; Lei n. 3.783, de 5-7-1949; Lei n.
4.254, de 1-7-1952).
§ único – Nesta zona são considerados como pertencentes ao “triângulo comercial” todos os lotes
com frente para a Rua 15 de Novembro, em toda a sua extensão, para a Praça Antônio Prado e a Rua
Direita, e para esta última, entre a Rua S. Bento e a Rua 15 de Novembro; outrossim, faz parte do referido
“triângulo” todo o espaço compreendido dentro do perímetro assim traçado.
Art. 6 – A segunda zona ou urbana é a contida dentro das divisas seguintes:
Começa na Ponte Grande, sobre o rio Tietê, segue pela Avenida Tiradentes, Praça José Roberto,
Rua Jorge Velho, Afonso Pena, Bandeirantes, Joaquim Murtinho, Tocantins, Mamoré, Capitão Matarazzo,
Jaraguá, Avenida Rudge, Ruas do Bosque, da Casa Verde, Alameda Olga, segue pela divisa da Estrada de
Ferro Sorocabana até a Rua 12 de Outubro, subindo por esta até a Rua Afonso Sardinha, descendo por esta
até a Rua Anastácio, e por esta, até a Rua Guaicurus e por esta até a Avenida Pompéia, segue pela
Avenida Pompéia, até a Rua Desembargador Valle e por esta, Caiubí, Cardoso de Almeida, Avenidas Dr.
Arnaldo e Dr. Rebouças, Rua Jaaú, Avenida Brigadeiro Luis Antônio, Ruas Tutóia, Dr. Amâncio de
Carvalho, Av. Conselheiro Rodrigues Alves, Ruas Tangará, França Pinto, até a Rua Rio Grande, por esta e
pelas Ruas Dr. Álvaro Alvim, Major Maragliano, França Pinto até a Rua Domingos de Morais, por esta
até a Rua Pinto Ferraz, seguindo pelas Ruas Vergueiro, Correia Dias, Apeninos, Pires da Mota, Castro
Alves, Safira, Avenida Jardim da Aclimação, Ruas Muniz de Souza, Lavapés, Largo do Cambuci, Ruas da
Independência, Major José Bento, Vicente de Carvalho, D. Ana Néri, Av. do Estado, Ruas Conselheiro
João Alfredo, Mooca, Taquari, dos Trilhos, Tobias Barreto, Padre Adelino, córrego Tatuapé, Av. Celso
Garcia, Ruas Catumbi, Cachoeira, Carlos de Campos, Rio Bonito, Hahnemann, Afonso Arinos, Avenida
141
Cruzeiro do Sul até o rio Tietê e por este até a Ponte Grande, princípio desta demarcação; por outro lado,
pela linha do perímetro da zona central, ou primeira.
Art. 7 – A terceira zona, ou suburbana, é a contida dentro das divisas seguintes:
Começa na confluência do rio dos Meninos com o rio Tamanduateí, a sudeste do centro da cidade,
sobre o rio Tamanduateí pela sua margem esquerda até defrontar, na Vila Califórnia, o ponto em que a
linha de transmissão da Light and Power toca pela terceira vez sua margem direita; segue deste ponto em
linha reta, numa extensão de cerca de quatrocentos e quarenta metros, até o fim da Avenida Dr.
Giaccaglini; segue por esta até o seu cruzamento com a Rua Taquaritinga, por esta e seu prolongamento
em linha reta, até alcançar um córrego sem nome, afluente do ribeirão da Mooca; desce por este o ribeirão
da Mooca, subindo o mesmo até defrontar o prolongamento da Rua Lessing, na Vila Ivone; sobe por este
prolongamento e pela Rua Lessing, até a Estrada de Sapopemba; sobe por esta numa extensão de cerca de
seiscentos e trinta metros, até defrontar o prolongamento da Avenida Renata; segue por este
prolongamento e pela Avenida Renata, até a Estrada Velha do Caguaçu, pelo qual desce, numa extensão
de cerca de 70 metros, até alcançar, à direita, uma rua sem nome, fronteira a uma das cabeceiras do
córrego da Água Funda, desce por esta rua sem nome e pela cabeceira do córrego da Água Funda, até o
mesmo córrego, pelo qual desce até sua foz no rio Aricanduva; sobe por este até um córrego sem nome
além do prolongamento da Rua Brasílio Pereira Melo; sobe por este córrego até a sua cabeceira e daí, em
linha reta, até o início da Rua Ribeiro de Barros, na estrada de Guaiaúna; segue por esta e seu
prolongamento até o ribeirão da Gamelinha; pelo qual desce numa extensão, em linha reta, de cerca de
170 metros, até a confluência com um córrego sem nome, em sua margem direita; sobe por este e pelo seu
galho, à direita, até a cabeceira do mesmo; daí prossegue, em linha reta, numa extensão de cerca de 540
metros, até o alto do espigão, na cota 809,7; segue daí, em linha reta, numa extensão de cerca de 450
metros, até alcançar a cabeceira de um córrego sem nome, à direita, entre as cotas 780 e 785, córrego esse
subafluente do córrego da Gamelinha, desce por esse córrego e pelo afluente do ribeirão da Gamelinha,
até encontrar a linha tronco da E.F.C.B., sobe por esta numa extensão de cerca de 1380 metros, até
encontrar uma rua sem nome, pertencente à Vila Ré; segue por esta numa extensão de 1.100 metros, até o
ribeirão Franquinho ou Santa Luzia pelo qual desce contornando, pela margem direita, numa lagoa, junto
à sua foz, onde encontra o ribeirão Ponte Baixa; sobe por este, numa extensão em linha reta por cewrca de
70 metros, até um seu afluente sem nome, da sua margem direita; sobe por este e pelo seu galho à
esquerda, até a Estrada do Cangaiba; desce por esta estrada, numa extensão de cerca de 900 metros, até
defrontar as cabeceiras de um córrego sem nome, que margeia o Jardim de Piratiniga; desce por esse
córrego sem nome, até a variante da E.F.C.B.; por esta variante, numa extensão de cerca de 180 metros,
até a Rua Adelino Linhares e por esta até o seu fim numa extensão de cerca de 570 metros, daí
margeando, à direita, um braço morto do rio Tietê, numa extensão total de cerca de seiscentos e quarenta
metros, atinge a margem direita do rio Tietê; desce pela margem direita do rio Tietê, na divisa do
município até o rio Guapira ou Cabuçu de Cima; sobe pelas margem esquerda do rio Guapira ou Cabuçu
142
de Cima, seguindo as divisas do município, até defrontar o rio Piqueri, sobe por este, até encontrar o
terceiro afluente de sua margem direita e numa distância de cerca de 2.300 metros de sua foz; sobe por
este afluente e pelo seu galho à esquerda até a cabeceira do mesmo; daí em linha reta, numa extensão de
300 metros, atravessa um divisor de águas, atingindo a cabeceira de um córrego, afluente do ribeirão
Tremembé, junto à estrada para Guapíra; desce por este afluente até a estrada para Guapira; segue a
mesma estrada, em direção Oeste até a Avenida Pedro Vicente e por esta até o ribeirão Tremembé; segue
por este ribeirão até a Rua Santa Cruz; por esta até encontrar o ramal da pedreira do Tramway da
Cantareira e por esta até a variante do Horto Florestal; pela variante do Horto Florestal até encontrar a
Estrada da Parada Pinto; sobe por esta estrada, numa extensão de cerca de 400 metros até defrontar, à
direita, a cabeceira de um córrego afluente do rio Guaraú; desce por este afluente e pelo rio Guaraú até sua
foz no rio Cabuçu de Baixo; desce por este até a estrada, em direção Oeste, até o entroncamento com outra
estrada junto à Capela de Itaberaba; daí , segue, em linha reta, numa extensão de cerca de 140 metros, até
as cabeceiras de um córrego sem nome, afluente do rio Verde; desce por este córrego sem nome, e pelo rio
Verde, até a Estrada do Pombo; e por esta estrada, em direção Norte, numa extensão de cerca de 330
metros, até o entroncamento de uma estrada sem nome que vai à Vila Pereira Barreto; segue por esta
estrada até um córrego sem nome, que passa em frente à Vila Palmeiras; sobe por este e pelo seu galho à
esquerda, margeando pela esquerda uma lagoa e por ele formada, numa extensão de cerca de 60 metros,
até encontrar um caminho que vai à rua de acesso ao Sanatório Pinel; desce por essa rua, até a Estrada de
Campinas, e por esta até a Estrada do Mutinga; segue pela Estrada do Mutinga e pela a Estrada para
Pirituba até a Estrada do Mutinga; e por esta, atravessando o rio Tietê até a estrada de Ferro Sorocabana;
segue por esta estrada até encontrar a Estrada de Itu; pela qual volta até o antigo trecho da Estrada de
Osasco; percorre este antigo trecho da Estrada de Osasco, entrando novamente na Estrada de Itu; segue
por esta estrada até a Rua Pereira do Lago, na Vila Gomes, e segue pela Rua Pereira do Lago até a
confluência de dois córregos cerca de 120 metros da Estrada de Itu, segue pelo córrego à esquerda e pelo
seu galho, ainda a esquerda, até sua cabeceira, e daí, numa extensão de cerca de 170 metros, em linha reta,
até a Estrada de São Paulo-Paraná desce por essa estrada até a Estrada de Cotia, por esta até a Estrada de
M’Boi e por esta, numa extensão de cerca de 70 metros, até a linha de transmissão da Light and Power,
segue por esta linha de transmissão em direção ao Sul, até encontrar a Estrada para o Morumbi e por esta
estrada, ainda em direção Sul, atravessando a fazenda do Morumbi, até o entroncamento com a Avenida
do Morumbi; deste ponto, segue em linha reta, aproximadamente paralela ao canal do rio Pinheiros numa
extensão de cerca de 3.800 metros, até o entroncamento da Estrada do Circuito de Itapecerica com uma
estrada que vem da Estrada de M’Boi passando pela Vila Andrade; deste entroncamento segue em linha
reta, numa extensão de cerca de 2.900 metros, até o entroncamento da Estrada do Embu-Mirim com a
estrada que vem de Guaviratuba. Ponto este que se encontra distante, em linha reta, da comporta da
represa do Guarapiranga, cerca de 800 metros; segue pela Estrada do Embu-Mirim até a Estrada de
Itapecerica; segue por esta, pela Estrada da Riviera e pelo espigão, até a ponta mais ao Sul do Itaucu; deste
143
ponto, atravessa a represa do Guarapiranga até a barra do ribeirão das Pedras, pelo qual sobe até o
pontilhão da Estrada do Parelheiros; segue por esta estrada até a nova auto-estrada de Interlagos e, por
esta, até o cruzamento com a Estrada de Jabaquara e Santo Amaro; por esta estrada, segue até o pontilhão
sobre o córrego do Cupecê e por este córrego até o antigo Caminho do Mar; por este, até a bifurcação com
a Avenida da Conceição; desce pela Avenida da Conceição até a Rua G. Braga e por esta até a Rua
Eulália, segue pela Rua Eulália, até a Rua das Pérolas, voltando pela Rua das Pérolas até a Estrada
Divisória do Parque da Água Funda; segue à Estrada Divisória do Parque da Água Funda, contornando o
mesmo, até um caminho que sai à esquerda, cerca de 120 metros abaixo do marco de triangulação n. 718
da Planta da S.A.R.A.; segue este referido caminho até a Estrada do Curral Pequeno e, pela Estrada do
Curral Pequeno, até encontrar com a Estrada N. Sra. das Mercês, daí segue, em linha reta, numa extensão
de cerca de 530 metros, até a cabeceira de um córrego sem nome, afluente do córrego dos Menimos, que
forma uma Lagoa junto ao Caminho do Mar, desce por este córrego, seguindo pela margem esquerda da
Lagoa até o Caminho do Mar, atravessa o Caminho do Mar e segue ruma Norte pela Estrada do Vergueiro
até a Estrada para São João Clímaco; segue pela Estrada para São J. Clímaco até a Estrada das Lágrimas,
2- Código de Obras e Edificações do Município de São Paulo
Capítulo II
Loteamentos
Artigo 11
o
– Os planos de loteamentos deverão ser apresentados em quatro vias, contendo os seguintes
elementos:
144
I- planta geral, escala de 1:1.000 ou 1:2.000 com curvas de nível de metro em
metro, com indicação de todos os logradouros públicos e da divisão das áreas em
lotes;
II- perfis longitudinais e transversais de todas as vias e logradouros públicos em
escalas horizontais de 1:1.000 ou 1:2.000 e verticais de 1:100 ou 1:200;
III- indicação do sistema de escoamento das águas pluviais e das águas servidas com
projetos das respectivas redes, quando for o caso;
IV- memorial descritivo e justificativo do plano do loteamento e dos projetos de seus
equipamentos urbanos.
Parágrafo único – Serão aceitas outras escalas quando justificadas tecnicamente.
Artigo 12
0
– As ruas não poderão ter largura total inferior à 14m, nem leito carroçável inferior a seis
metros. Toda rua que terminar nas divisas, podendo sofrer prolongamento, terá obrigatoriamente 14m de
largura, no mínimo.
Parágrafo único – Em casos especiais, quando se tratar de rua de tráfego inferior, com comprimento
máximo de 200m e destinada a servir apenas a um núcleo residencial, a sua largura poderá ser reduzida a
nove metros, sendo obrigatórias as praças de retorno.
Artigo 13
0
– À margem das faixas das estradas de ferro e de rodagem é obrigatória a existência de ruas
com largura mínima de 15 metros.
Artigo 14
0
– Nos cruzamentos das vias públicas os dois alinhamentos deverão ser concordados por um
arco de círculo de raio mínimo igual a nove metros.
Parágrafo único – Nos cruzamentos irregulares, as disposições deste artigo poderão sofrer alterações.
Artigo 15
0
– A rampa máxima admitida é de 10%.
Artigo 16
0
– O comprimento das quadras não poderá ser superior a 300 metros.
Parágrafo único – Nas quadras com mais de 150m será tolerada passagem de três metros de largura, para
uso de pedestres e obras de saneamento.
Artigo 17
0
– Ao longo dos cursos de águas correntes, intermitentes ou dormentes, será destinada área para
rua ou sistema de lazer com nove metros de largura, no mínimo, em cada margem, satisfeitas as demais
exigências destas Normas.
145
Artigo 18
0
– Nos chamados vales secos será destinada, nas mesmas condições do artigo anterior, faixa
com nove metros de cada lado do eixo, podendo ser reduzida ao mínimo de 4,50m, em função da área da
bacia tributária, sempre obedecendo às demais exigências destas Normas.
Artigo 19
0
– A área mínima reservada a espaços livres de uso público, compreendendo ruas, praças e
demais sistemas de lazer, deverá ser de 30% da área total a ser loteada, salvo nos parcelamentos de área
inferior à 10 mil m
2
, confinado com terceiros.
Parágrafo único – É vedada a abertura ou oficialização de via pública em área urbana ou urbanizável sem
prévia aprovação da autoridade sanitária.
Artigo 20
0
– Da área mínima citada no artigo anterior 10% deverão ser utilizados em sistemas de lazer.
§ 1
0
– É vedada, expressamente, a construção de edifícios públicos, de entidades privadas ou particulares,
nas áreas destinadas a sistemas de lazer.
§ 2
0
– No caso de ser a área ocupada pelas vias públicas, inferior a 20% da área total a lotear, a diferença
existente deverá ser acrescida ao mínimo da área reservada para os sistemas de lazer, excetuados nos
loteamentos de chácaras, sítios ou semelhantes.
Artigo 21
0
– A frente mínima dos lotes será de 10m nas zonas residenciais e 8m nas demais.
Parágrafo único – A área mínima do lote será de 250m
2
.
Artigo 22
0
– A disposição das ruas de qualquer plano deverá assegurar a continuidade do traçado das ruas
vizinhas.
Artigo 23
0
– Não poderão ser loteados os terrenos baixos, alagadiços e sujeitos a inundações, antes de
realizadas obras de drenagem e escoamento das águas.
3 - Código de Obras e Edificações do Município de São Paulo
Lei 11.228 –1992 / Decreto 32.329 - 1992
CAPÍTULO 8
146
- USO DAS EDIFICAÇÕES
Para efeito das disposições constantes desta lei, as edificações agrupar-se-ão
conforme sua finalidade se assemelhar, no todo ou em parte, a uma ou mais das
atividades aqui previstas.
8.1 - HABITAÇÃO
Destinadas à moradia de caráter permanente, podendo ser unifamiliar,
multifamiliar ou coletiva incluindo, dentre outros, os seguintes tipos:
a) casas;
b) prédios de apartamentos;
c) pensionatos;
d) moradias de religiosos ou estudantes;
e) orfanatos e asilos.
8.2 - COMÉRCIO E SERVIÇO
Destinadas à comercialização de mercadorias ou prestação de serviços
administrativos ou pessoais incluindo, dentre outros, os seguintes tipos:
a) venda de mercadorias em geral;
b) venda e consumição de alimentos e bebidas;
c) venda de bens ou serviços;
d) instituições financeiras;
e) escritórios administrativos, técnicos, consultórios ou de administração
pública;
f) serviços de limpeza, manutenção ou reparo;
g) manufatura em escala artesanal;
h) tratamento estético ou institutos de beleza.
8.3 - PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE SAÚDE
Destinadas à prestação de serviços de assistência à saúde em geral, inclusive
veterinária, com ou sem internação incluindo, dentre outros, os seguintes tipos:
a) clínica médica, odontológica, radiológica ou de recuperação física ou mental;
b) ambulatórios;
c) pronto-socorro;
d) postos de saúde ou puericultura;
e) hospitais ou casas de sa
úde;
f) bancos de sangue ou laborat
órios de análises.
8.4 - PRESTA
ÇÃO DE SERVIÇOS DE EDUCAÇÃO
Destinadas à prestação de serviços de educação e ensino em geral incluindo,
dentre outros, os seguintes tipos:
147
a) creches, escolas maternais ou pré-escolas;
b) ensino de primeiro e segundo grau;
c) cursos supletivos, de madureza ou preparatórios;
d) ensino técnico profissionalizante;
e) ensino superior ou pós-graduação;
f) cursos livres.
8.5 - PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE HOSPEDAGEM
Destinadas à prestação de serviços de hospedagem ou moradia de caráter
transitório incluindo, dentre outros, os seguintes tipos:
a) hotéis, hotéis-residência e motéis;
b) pensões, hospedarias e albergues.
8.6 - PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS AUTOMOTIVOS
Destinadas à prestação de serviços de guarda, abastecimento, limpeza, manutenção ou
reparo, com ou sem comercialização de produtos incluindo, dentre outros, os seguintes tipos:
a) estacionamentos ou edifícios-garagem;
b) postos de abastecimento, lavagem ou serviços;
c) oficinas mecânicas;
d) venda de acessórios com serviços destinados à sua instalação;
e) concessionárias de veículos;
f) garagem de caminhões ou ônibus.
8.7 - INDÚSTRIAS, OFICINAS E DEPÓSITOS
Destinadas à extração, beneficiamento, desdobramento, transformação,
manufatura, montagem, manutenção ou guarda de matérias-primas ou
mercadorias de origem mineral, vegetal ou animal incluindo, dentre outros, os
seguintes tipos:
a) pedreiras ou areais;
b) beneficiamento de leite;
c) serrarias, carpintarias ou marcenarias;
d) serralherias;
e) gráficas e tipografias;
f) tecelagem e confecção;
g) químicos e farmacêuticos;
h) matadouros e frigoríficos;
i) beneficiamento de borracha natural ou sintética;
j) aparelhos elétricos ou eletrônicos;
148
l) veículos e máquinas;
m) estocagem de mercadorias, com ou sem comercialização;
n) terminal particular de carga.
8.8 - LOCAIS DE REUNIÃO
Destinadas a abrigar eventos geradores de público incluindo, dentre outros, os
seguintes tipos:
a) cinemas, auditórios, teatros ou salas de concerto;
b) templos religiosos;
c) salões de festas ou danças;
d) ginásios ou estádios;
e) recintos para exposições ou leilões;
f) museus.
8.9 - PRÁTICA DE EXERCÍCIO FÍSICO OU ESPORTE
Destinadas à prática de atividade física ou lazer incluindo, dentre outros, os
seguintes tipos:
a) clubes esportivos ou recreativos;
b) academias de natação, ginástica ou dança;
c) recintos para competições.
8.10 - ATIVIDADES E SERVIÇOS DE CARÁTER ESPECIAL
Destinados a atividades específicas, não enquadráveis nas demais seções deste
Capítulo incluindo, dentre outros, os seguintes tipos:
a) delegacias;
b) casas de detenção;
c) quartéis;
d) terminais de carga ou passageiros;
e) velórios ou cemitérios;
f) parques públicos;
g) centros de pesquisa médico-científico;
h) sistema de transporte de massa, de média e grande capacidade;
i) torres de transmissão. (Regulamentado pelo DM 39.603/00)
8.11 - ATIVIDADES TEMPORÁRIAS (Ver Res. CEUSO 67/94 e 72/94)
Destinadas a abrigar determinadas atividades, seja por períodos restritos de
tempo, seja em edificações de caráter transitório incluindo, dentre outros, os
seguintes tipos:
a) circos ou parques de divers
ões;
b) bancas de jornais ou quiosques promocionais;
149
c) caixas automáticas.
8.12 - USO MISTO (Ver Res. CEUSO 89/99)
A implantação em uma edificação de mais de uma atividade, caracterizando uso
misto, estará condicionada a LPUOS e a esta lei, em especial no que se refere a
espaços destinados a circulação e segurança.
8.12.1 - A atividade "estacionamento" somente será aceita, juntamente com
outra atividade, desde que não seja reduzido o número mínimo de vagas exigido
para a atividade principal.
8.12.2 - Em indústrias, oficinas e depósitos será permitida a
comercialização de produtos fabricados ou depositados no próprio
estabelecimento.
8.12.3 - Nas atividades temporárias será permitido uso misto,
desde que sejam estabelecidos, pelo Executivo, os tipos de
acesso a serem utilizados em cada caso.
4- LEI Nº 13.430, DE 13 DE SETEMBRO DE 2002
(Projeto de Lei nº 290/02, do Executivo)
Plano Diretor Estratégico.
150
SEÇÃO II
DAS POLÍTICAS DE DESENVOLVIMENTO URBANO
SUBSEÇÃO I
DA URBANIZAÇÃO E USO DO SOLO
Art. 76 - São objetivos da Política de Urbanização e Uso do Solo:
I - evitar a segregação de usos promovendo a diversificação e mesclagem de usos
compatíveis de modo a reduzir os deslocamentos da população e equilibrar a distribuição
da oferta de emprego e trabalho na Cidade;
II - estimular o crescimento da Cidade na área já urbanizada, dotada de serviços, infra-
estrutura e equipamentos, de forma a otimizar o aproveitamento da capacidade instalada e
reduzir os seus custos;
III - promover a distribuição de usos e a intensificação do aproveitamento do solo de
forma equilibrada em relação à infra-estrutura, aos transportes e ao meio ambiente, de
modo a evitar sua ociosidade ou sobrecarga e otimizar os investimentos coletivos;
IV - estimular a reestruturação e requalificação urbanística para melhor aproveitamento de
áreas dotadas de infra-estrutura em processo de esvaziamento populacional ou
imobiliário;
V - estimular a mesclagem de usos e garantir a presença de áreas com padrões horizontais
de urbanização de uso residencial e de outros usos compatíveis em áreas de alta densidade
de usos de serviços, que apresentam saturação da infra-estrutura viária;
VI - estimular a requalificação, com melhor aproveitamento da infra-estrutura instalada,
de áreas de urbanização consolidada, com condições urbanísticas de atrair investimentos
imobiliários;
VII - otimizar o aproveitamento dos investimentos urbanos realizados e gerar novos
recursos, buscando reduzir progressivamente o déficit social representado pela carência de
infra-estrutura urbana, de serviços sociais e de moradia para a população de mais baixa
renda;
VIII - estimular a urbanização e qualificação de áreas de infra-estrutura básica incompleta
e com carência de equipamentos sociais;
IX - urbanizar, requalificar e regularizar favelas, loteamentos irregulares e cortiços,
visando sua integração nos diferentes bairros;
X - adequar a urbanização às necessidades decorrentes de novas tecnologias e modo de
vida;
XI - possibilitar a ocorr
ência de tipologias arquitetônicas diferenciadas e facilitar a
reciclagem das edificações para novos usos;
XII - evitar a expulsão de moradores de baixa renda das áreas consolidadas da Cidade,
151
providas de serviços e infra-estrutura urbana;
XIII - coibir o surgimento de assentamentos irregulares, implantando sistema eficaz de
fiscalização e definir as condições e parâmetros para regularizar os assentamentos
consolidados, incorporando-os à estrutura urbana, respeitado o interesse público e o meio
ambiente;
XIV - coibir e rever a prática de construção e uso irregular das edificações, revendo e
simplificando a legislação, e implantar sistema eficaz de fiscalização.
Art. 77 - São diretrizes para a Política de Urbanização e Uso do Solo:
I - a reversão do esvaziamento populacional, melhoria da qualidade dos espaços públicos
e do meio ambiente, estímulo às atividades de comércio e serviços e preservação e
reabilitação do patrimônio arquitetônico nas áreas subaproveitadas de urbanização
consolidada;
II - o controle do adensamento construtivo em áreas com infra-estrutura viária saturada ou
em processo de saturação;
III - a promoção de adensamento construtivo e populacional em áreas de urbanização em
desenvolvimento com capacidade de suporte da infra-estrutura instalada;
IV - a promoção de regularização fundiária e urbanística dos assentamentos habitacionais
populares, garantindo acesso ao transporte coletivo, e aos demais serviços e equipamentos
públicos;
V - a criação de condições de novas centralidades e espaços públicos em áreas de
urbanização não consolidada ou precária;
VI - a recuperação, pelos instrumentos legais constantes do Estatuto da Cidade, dos
recursos advindos da valorização imobiliária resultante da ação do Poder Público e sua
aplicação em obras de infra-estrutura urbana, sistema viário necessário ao transporte
coletivo, recuperação ambiental e habitação de interesse social;
VII - a revisão da legislação de parcelamento, uso e ocupação do solo, considerando as
condições ambientais, capacidade da infra-estrutura, circulação e transporte coletivo;
VIII - a implementação de um sistema de fiscalização que articule as diferentes instâncias
e níveis de governo;
IX - a revisão da legislação de uso e ocupação do solo, adequando-a à diversidade das
situações existentes, para torná-la aplicável, facilitando a universalização do seu
conhecimento, aplicação e fiscalização;
X - a adequa
ção da legislação de regularização dos loteamentos e das edificações, às
diretrizes previstas nesta lei;
XI - a criação e manutenção de um sistema de informações georreferenciados, com dados
152
sobre parcelamento, uso do solo e edificações para subsidiar a gestão do uso e ocupação
do solo;
XII - o estabelecimento de parcerias com as universidades, órgãos do judiciário e
sociedade, visando ampliar a participação da sociedade e a capacidade operacional do
Executivo na implementação das diretrizes definidas nesta lei;
XIII - o desenvolvimento de programas de assessoria técnica, social, urbanística e jurídica
para a população de baixa renda com problemas de moradia;
XIV - o estabelecimento de parâmetros que facilitem a reciclagem das edificações para
novos usos.
Art. 78 - São ações estratégicas da Política de Urbanização e Uso do Solo:
I - rever, simplificar e consolidar a legislação de parcelamento, uso e ocupação do solo,
incorporando os instrumentos previstos na Lei Federal nº 10.257, de 10 de julho de 2001 -
Estatuto da Cidade, de modo a assegurar a função social da propriedade urbana;
II - criar instrumentos urbanísticos para estimular a requalificação de imóveis e bairros
protegidos pela legislação de bens culturais, adaptando-os para funções adequadas às suas
características e preservando-os como elementos de referência para a população;
III - reurbanizar e requalificar avenidas, vias expressas e corredores de ônibus, com
prioridade para as avenidas Santo Amaro, Pirituba, Celso Garcia, Francisco Morato e
Anhaia Melo - Sapopemba;
IV - recuperar e urbanizar as porções da APA do Carmo onde esteja permitido o uso
urbano;
V - criar Operações Urbanas Consorciadas para revitalizar a Orla Ferroviária Pirituba,
Água Branca, Luz e Vale do Tamanduateí;
VI - requalificar o Centro Histórico e seu entorno, destacando a Várzea do Carmo, o
Parque Dom Pedro, a região do Mercado Municipal, da Rua 25 de Março e adjacências, a
zona cerealista e o entorno da Estação da Luz;
VII - desenvolver e consolidar um sistema de centros de bairro com a dinamização de
serviços, cultura e infra-estrutura;
VIII - desenvolver e implementar Planos de Urbanização em Zonas Especiais de Interesse
Social;
IX - desenvolver Planos Regionais para as Subprefeituras e, quando couber, articulá-los
com as disposições relativas às áreas de mananciais, e com os Planos de Recuperação das
Bacias do Guarapiranga, Billings e Cantareira;
X - elaborar e implementar o Programa Espa
ço Arte para urbanização de áreas
remanescentes de desapropriação;
153
XI - melhorar a qualidade e eficácia dos elementos de identificação dos logradouros e a
orientação para sua acessibilidade por veículos e pedestres;
XII - implantar mobiliário urbano de qualidade em toda a Cidade;
XIII - garantir a compatibilidade do uso do solo do entorno dos aeroportos com a
atividade aeroportuária;
XIV - implementar o cadastro unificado de edificações e uso do solo;
XV - estabelecer convênios com as universidades, órgãos de classe e associações
profissionais, de modo a ampliar a capacidade operacional do Executivo para apoio ao
controle do uso e ocupação do solo;
XVI - desenvolver projeto de requalificação da área do Carandiru para permitir a
preservação da área verde existente e dos edifícios protegidos por tombamento e a
implantação de novas atividades e usos, em especial parque urbano, estabelecimentos de
educação, inclusive universidade pública, e cultura buscando formas de viabilizar o
financiamento desta requalificação por meio da utilização dos instrumentos urbanísticos
previstos nesta lei.
Art. 81 - São ações estratégicas da Política Habitacional:
I - realizar o diagnóstico das condições de moradia no Município identificando
seus diferentes aspectos, de forma a quantificar e qualificar no mínimo os
problemas relativos às moradias em situação de risco, loteamentos irregulares,
favelas, sem-teto, cortiços, co-habitações e casas de cômodos, áreas que
apresentam ocorrências de epidemias, áreas com alto índice de homicídios, áreas
com solo contaminado, áreas de interesse para preservação ambiental ocupadas
por moradia em bairros com carência de infra-estrutura, serviços e equipamentos;
II - atuar em conjunto com o Estado, a União e a Caixa Econômica Federal para a
criação de um banco de dados de uso compartilhado com informações sobre a
demanda e oferta de moradias, programas de financiamento, custos de produção e
projetos;
III - elaborar o Plano Municipal de Habita
ção, com participação social e que
considere:
a) o diagnóstico das condições de moradia no Município;
b) a articulação com os planos e programas da região metropolitana;
c) a definição de metas de atendimento da demanda até 2006 e 2012;
154
d) a definição de diretrizes e a identificação de demandas por região, subsidiando a
formulação dos planos regionais;
IV - elaborar e tornar público o Plano Municipal de Habitação no Diário Oficial do
Município até 30 de abril de 2003;
V - buscar a integração dos três níveis de governo para a formulação de um plano
de ação conjunta para a promoção de Habitação de Interesse Social no Município;
VI - reservar parcela das unidades habitacionais para o atendimento aos idosos,
aos portadores de necessidades especiais e à população em situação de rua;
VII - aplicar nas Zonas Especiais de Interesse Social - ZEIS, os instrumentos
relativos à regularização fundiária e, quando couber, a concessão especial para fim
de moradia, previstos na Lei Federal nº 10.257, de 10 de julho de 2001 - Estatuto
da Cidade;
VIII - divulgar, de forma acessível, a legislação pertinente a empreendimentos e
projetos habitacionais;
IX - agilizar a aprovação dos empreendimentos de interesse social estabelecendo
acordos de cooperação técnica entre os órgãos envolvidos;
X - investir no sistema de fiscalização integrado nas áreas de preservação e
proteção ambiental constantes deste plano, de forma a impedir o surgimento de
ocupações irregulares;
XI - reformar imóveis da Prefeitura destinados a programas de locação social;
XII - nas Operações Urbanas priorizar o atendimento habitacional às famílias de
baixa renda, que venham a ser removidas em função das obras previstas no
respectivo Programa de Intervenções, devendo preferencialmente, ser assentadas
no perímetro dessas operações, nas proximidades ou, na impossibilidade destas
opções, em outro local a ser estabelecido com a participação das famílias;
XIII - apoiar a formação de técnicos na área de habitação, estabelecendo parcerias
com universidades, centros de pesquisa tecnológica, entidades de classe, iniciativa
privada e organizações não-governamentais;
XIV - implementar subs
ídio direto, pessoal, intransferível e temporário na
aquisição ou locação social, bem como criar instrumentos que possibilitem a
inserção de todos os segmentos da população no mercado imobiliário;
XV - compatibilizar a legislação de Habitação de Interesse Social - HIS com as
diretrizes estabelecidas neste plano;
155
XVI - realizar, periodicamente, as Conferências Municipais de Habitação para
definição da política municipal de habitação, e para implantar o Conselho
Municipal de Habitação, democrático e representativo, que administre os recursos
destinados à moradia em São Paulo.
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