( PDF ) Alteração de uso de imóveis urbanos no Distrito Federal: apropriação individual ou gestão social?

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Universidade de Brasília

Faculdade de Arquitetura e Urbanismo

Programa de Pós-Graduação em Arquitetura e Urbanismo

ALTERAÇÃO DE USO DE IMÓVEIS URBANOS NO DISTRITO

FEDERAL: apropriação individual ou gestão social?

Josué Magalhães de Lima

Orientador: Prof. Dr. Benny Schasberg

Dissertação de Mestrado

Brasília, 2009.

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Universidade de Brasília

Faculdade de Arquitetura e Urbanismo

Programa de Pós-Graduação em Arquitetura e Urbanismo

ALTERAÇÃO DE USO DE IMÓVEIS URBANOS NO DISTRITO

FEDERAL: apropriação individual ou gestão social?

Josué Magalhães de Lima

Dissertação apresentada como requisito

parcial à obtenção do grau de Mestre,

pelo Programa de Pós-Graduação da

Faculdade de Arquitetura e Urbanismo

da Universidade de Brasília.

Orientador: Prof. Dr. Benny Schasberg

Brasília, 2009.

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iii

TERMO DE APROVAÇÃO

ALTERAÇÃO DE USO DE IMÓVEIS URBANOS NO DISTRITO

FEDERAL: apropriação individual ou gestão social?

Autor: Josué Magalhães de Lima

Dissertação de Mestrado submetida à Faculdade de Arquitetura e

Urbanismo da Universidade de Brasília – UnB como requisito parcial à

obtenção do Grau de Mestre em Arquitetura e Urbanismo, área de

concentração “Planejamento e Desenho Urbano”.

Data da defesa: 26 de junho de 2009.

Aprovada por:

____________________________________________

Prof. Dr. Benny Schasberg

Faculdade de Arquitetura e Urbanismo, UnB

Orientador

____________________________________________

Prof. Dr. Paulo Castilho Lima

Faculdade de Arquitetura e Urbanismo, UnB

____________________________________________

Prof.ª Dr.ª Lúcia Cony Faria Cidade

Faculdade de Arquitetura e Urbanismo, UnB

Brasília, 2009.

À memória de minha mãe Dioclécia Martins

Arruda, por ter me cercado do que há de mais

importante: o amor.

À memória de meu pai José Magalhães de Lima,

por ter me convencido, desde sempre, que “para

ser alguém na vida é preciso estudar”.

Agradecimentos

Agradeço, primeiramente, a Deus, por me permitir mais essa importante conquista.

À Glorinha, pela companhia, pelo amor e carinho, sobretudo nos momentos mais

difíceis.

A minha família, pelo incentivo e por todas as preces que tanto me fortalecem.

Ao Professor Benny, pelas orientações, pelos conhecimentos compartilhados e pela

paciência nesses últimos dois anos.

Aos Professores Frederico Holanda, Claudia Amorim, Carpintero, Paulo Castilho e

Lúcia Cony, pelas orientações ministradas nas disciplinas da pós-graduação,

fundamentais para a formulação desse trabalho.

Ao Professor Edésio Fernandes, pelas generosas orientações jurídicas, que contribuíram

para as discussões acerca da função social da propriedade e da cidade.

Ao Lincoln Institute of Land Police, pelas oportunidades que proporcionou, na forma de

cursos de aperfeiçoamento e especialização em financiamento urbano, que contribuíram

para o embasamento teórico desse trabalho.

À Câmara Legislativa, à Administração Regional do Sudoeste/Octogonal e à

Coordenadoria das Cidades, pelas informações e dados disponibilizados.

Ao amigo Orivaldo Simão pela tolerância e paciência, que permitiram a conclusão desse

trabalho.

RESUMO

O Brasil vem experimentando uma nova forma de planejamento urbano, centrada em

valores sociais e inclusivos e, sobretudo, no princípio constitucional da função social da

propriedade. Os instrumentos urbanísticos, em sintonia com esse momento, são as

ferramentas de que dispõem as cidades para materializar princípios cunhados no âmbito

de movimentos sociais, voltados para a gestão social e contrários à concepção

especulativa da propriedade urbana. A outorga onerosa de alteração de uso é uma dessas

ferramentas, disciplinadas pelo Estatuto da Cidade, à disposição das cidades para

dinamizar os espaços urbanos, tornando-os mais adequadas às necessidades coletivas.

Entretanto, o instrumento possui, do mesmo modo, potencial para incrementar o valor

das propriedades, o que o torna alvo de constantes ações de proprietários e do mercado

imobiliário e, em conseqüência, do jogo político. As condições urbanísticas peculiares

encontradas no Plano Piloto e nos núcleos urbanos mais próximos fizeram desses

espaços uma aspiração natural, o que resulta em estratégias de inserção e permanência

materializadas por alterações de uso. Conjugados - “quitinetes” - em zonas comerciais,

comércio em zonas residenciais, atividades produtivas licenciadas fora do zoneamento

original, intensa produção de leis que transformaram o uso de lotes comerciais para

abrigar postos de gasolina, decisões judiciais que reverteram os usos originais, etc. Há

um grande volume de conflitos que envolvem uma prática que contradiz as normas de

uso e ocupação do solo. Entretanto, se à primeira vista parece tratar-se de simples

formas individualistas de utilização das propriedades, por outro lado, parece questionar

a forma como o planejamento vem vislumbrando os espaços urbanos ao longo do

tempo. Ao analisar mais detidamente a ocorrência de alterações de uso de imóveis no

DF, os interesses e a “queda de braços” entre gestão social e práticas voltadas a

interesses individuais, existente nos bastidores da aplicação do instrumento, o trabalho

pretende contribuir com o entendimento e enfrentamento dos problemas urbanos por

parte dos órgãos de planejamento e gestão. Afinal, como se dá a captura dos valores

gerados com alterações nas regras de uso? Qual a lógica que fundamenta a aplicação

prática do instrumento? Apropriação individual ou gestão social?

Palavras chave: Estatuto da Cidade, Planejamento Urbano, urbanização, alteração de

uso do solo, outorga onerosa de alteração de uso.

vii

ABSTRACT

Brazil has been experiencing a new way of urban planning, centered on social and inclusive

values, above all on the constitutional principle of the social function of property. Urban

tools in sync with this moment are essential tools at the city’s disposal’s to materialize

principles grounded by social movements, leaning towards social management and contrary

to the speculative nature of urban property. The charged grant for altering the original use

of the land is one of these mechanisms, regulated by the City’s Bylaw, at each city’s

disposal to maximize the use of urban spaces – making them more adequate to the needs of

its citizens. However, this very mechanism can, in the same way, have the power to increase

the value of properties – which makes it the ideal target for constant lawsuits and real estate

speculator to juggle with the legislation as a consequence of the political game. The unique

urban conditions found in the Plano Piloto and in its closest surrounding urban areas have

made them, a natural contender to the ongrowing desire of real estate expansion, which

results in strategies of insertion and permanence made real by alterations in the usage of

these regulations. Kitchenettes located in commercial areas, shops in residential areas and

licensed labor activities out of their original designated plot zone in the original

configuration of the city – all these result from an intense production of laws and/or judicial

decisions which transformed the use of commercial areas into gas stations or even reversed

the primary uses of the original areas. There is an array of conflicts involving a practice that

contradicts the rules of usage and occupation of the above mentioned areas. In spite of what

it seems, if at first it seems to be an individualist take on how the properties are utilized, on

a second look, one is led to the questioning of the way this urban planning has been carried

out so far through a long time perspective. Throughout careful analysis of the frequency of

the alteration of the primary use of real estate properties in DF, personal interests and the

real ‘tug of war’: social management versus the practice focused on the individual agenda –

which clearly exists behind the implementation of the instrument – this research intends to

contribute to the understanding and facing of urban problems met by urban planning and

urban management agencies. After all, how are resources generated and captured with

alterations in the rules of usage? What logic fundaments the practical application of the

mechanism? Individual appropriation or social management?

Keywords: City Bylaw, Urban Planning, urbanization, alteration in the use of property/land,

charged grant for alteration of usage.

viii

LISTA DE ILUSTRAÇÕES

(mapas, fotos, figuras)

Figura 1 Destaque da área delimitada pela Bacia do Paranoá.

Figura 2 Índice de dispersão urbana no mundo.

Gráfico 1 Estoque de empregos formais por Regiões Administrativas – 2003.

Gráfico 2 Gradiente de valor da terra 1991 e 2003.

Figura 3 Postos de abastecimento na Quadra 107 de Águas Claras e

faculdade na Quadra 03 do SMPW.

Figura 4

Indicação das áreas de coleta de dados.

Figura 5 Convívio entre habitações unifamiliares, ocupadas com atividades

comerciais, e prédios comerciais abandonados na W3 Sul.

100

Figura 6 Imóveis com uso institucional na Asa Sul utilizados como moradia.

100

Figura 7 Projetos de empreendimentos residenciais em imóveis institucionais

na Asa Norte.

102

Figura 8 Imóveis (uso institucional) utilizados para fins de moradia no STN.

103

Figura 9 Lote “J” do STN e impactos provocados pela alteração de uso

104

Figura 10 Atividades comerciais em habitações unifamiliares na Vila Planalto.

105

Figura 11 Imóveis à venda no SHTN.

105

Figura 12 Ações de marketing e condomínios edilícios na QMSW 6 –

Sudoeste.

106

Figura 13 Igrejas e boates no S.I.G e faculdade no S.I.A.

108

Figura 14 Ações de marketing e condomínio edilício no CA 02.

109

Figura 15 Apartamentos em prédios industriais no Pólo de Modas – Guará.

110

Figura 16

Empreendimentos residenciais no SCEES e no SMAS.

110

Figura 17 Quadra 301 conjunto 08 lotes 2, 4 e 6; Quadra 301 Rua A conjunto

2 lote03 – Águas Claras.

111

Figura 18 Vista parcial da Quadra 301 – substituição de casas por

condomínios edilícios.

112

LISTA DE TABELAS

Tabela 1 Renda por Regiões Administrativas – 2004.

Tabela 2 População por Regiões Administrativas – 2004.

Tabela 3 Projetos de lei complementar sobre alteração de uso no

Distrito Federal – 1997-2008.

Tabela 4 Projetos de lei sobre alteração de uso no Distrito Federal –

1997-2008.

Tabela 5 Leis Complementares sobre alteração de uso no Distrito

Federal – 1997-2008.

Tabela 6 Leis Ordinárias sobre alteração de uso no Distrito Federal –

1997-2008.

Tabela 7 Suspensão da eficácia de leis complementares que alteraram

uso de imóveis urbanos no Distrito Federal.

Tabela 8 Suspensão da eficácia de leis complementares que alteraram

uso de imóveis urbanos para permitir a instalação de postos de

abastecimento, lavagem e lubrificação (pac/pll).

Tabela 9 Suspensão da eficácia de leis ordinárias que alteraram uso de

imóveis urbanos no Distrito Federal.

Tabela-síntese 1

Relação de normas legais 1997-2008 que permanecem em

vigor.

Tabela-síntese 2 Número de projetos, leis e suspensões de eficácia por

legislaturas e governos – 1997-2008.

Tabela-síntese 3 Distribuição de leis por legislatura, usos e iniciativa – 1997-

2008.

Tabela-síntese 4 Distribuição de leis por legislatura, cidades e iniciativa –

1997-2008.

Tabela-síntese 5

Distribuição de leis por cidades – 1997-2008.

Tabela-síntese 6 Distribuição de leis por usos/atividades – 1997-2008.

Tabela 10 Salas comerciais com cartas de habite-se e alvarás de

funcionamento expedidos pela Administração Regional do

Sudoeste/Octogonal (2007).

107

Tabela 11 Exemplo de acréscimo do número de unidades habitacionais - 112

remembramento dos lotes 2, 4 e 6 do conjunto 8 da Quadra

301, Alameda Gravatá.

Tabela 12 Projeção de arrecadação para imóvel na Asa Sul.

127

LISTA DE ABREVIATURAS

ALT

Alteração de Uso

C.A

Centro de Atividades

CCSW

Centro Comercial Sudoeste

CLSW

Comércio Local Sudoeste

CODEPLAN

Companhia de Desenvolvimento do Planalto Central

EIV

Estudo de Impacto de Vizinhança

FUNDURB

Fundo de Desenvolvimento Urbano do Distrito Federal

IAPI

Instituto dos Aposentados e Pensionistas dos Industriários

IPHAN

Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional

IPTU

Imposto predial territorial urbano

ITBI

Imposto sobre a transmissão de bens inter vivos

Lei Complementar

Lei Ordinária

LODF

Lei Orgânica do Distrito Federal

MNRU

Movimento Nacional pela Reforma Urbana

MPDFT

Ministério Público do Distrito Federal e Territórios

NGB

Norma de Edificação, Uso e Gabarito

ONALT

Outorga Onerosa de Alteração de Uso

ODIR

Outorga Onerosa do Direito de Construir

PAC

Posto Abastecimento de Combustíveis

PDL

Plano Diretor Local

PLL

Posto de Lavagem e Lubrificação

Planejamento Urbano

PDOT

Plano Diretor de Ordenamento Territorial

xii

QMSW

Quadra Mista Sudoeste

Região Administrativa

SAN

Setor de Autarquias Norte

SCEES

Setor de Clubes Esportivos e Estádio Sul

SCLN/ SCLS

Setor Comercial Local Norte/ Sul

SGAN/ SGAS

Setor de Grandes Áreas Sul/ Norte

SHN

Setor Hoteleiro Norte

SHTN

Setor de Hotéis e Turismo Norte

S.I.A

Setor de Indústria e Abastecimento

SIG

Setor de Indústrias Gráficas

SMAS

Setor de Múltiplas Atividades Sul

SMPW

Setor de Mansões Park Way

STN

Setor Terminal Norte

TJDFT

Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios

UNESCO

Organização das Nações Unidas para a Educação, a Ciência e a

Cultura

xiii

SUMÁRIO

RESUMO................................................................................................................ vi

ABSTRACT............................................................................................................ vii

LISTA DE ILUSTRAÇÕES (mapas, fotos e figuras)......................................... viii

LISTA DE TABELAS........................................................................................... x

LISTA DE ABREVIATURAS.............................................................................. xii

Introdução...............................................................................................................

PARTE I – REFERENCIAL TEÓRICO............................................................. 7

1 O papel do planejamento na configuração das cidades................................... 7

1.1 Das tentativas de enfrentamento dos problemas urbanos............................ 7

1.1.1 Da crítica ao urbanismo progressista.......................................................... 12

1.1.2 Da crítica ao planejamento urbano............................................................. 14

1.2 Das novas expressões de planejamento e gestão urbanos............................. 16

1.2.1 – O Planejamento estratégico....................................................................... 16

1.2.2 – Do ideário da reforma urbana ao planejamento politizado................... 19

1.2.2.1 – Do individualismo à função social......................................................... 21

1.2.2.1.1 Direito de propriedade e função social da propriedade urbana......... 22

1.2.2.1.2 A Função Social da cidade...................................................................... 23

2 Do espaço determinista à produção social do espaço urbano.........................

2.1 A Ecologia Urbana........................................................................................... 24

2.2 A Economia Política Marxista........................................................................ 28

2.3 A produção social do espaço urbano.............................................................. 33

2.3.1 A ação social para produção do espaço urbano......................................... 33

2.3.2 A estrutura capitalista e a (re) produção do espaço.................................. 35

2.3.3 Breve síntese.................................................................................................. 37

3. A Teoria da Renda Fundiária...........................................................................

3.1 - A formação do preço do solo......................................................................... 40

3.2 – A transposição da teoria para os espaços urbanos..................................... 44

3.3 - Solo urbano: valor de uso ou valor de troca? ............................................. 49

3.4 - Os movimentos de preço do solo................................................................... 50

3.5 - A gestão social da valorização da terra........................................................ 52

PARTE II – METODOLOGIA............................................................................

1 Considerações iniciais......................................................................................... 57

2 Recorte temporal................................................................................................. 58

3 Descrição do método........................................................................................... 58

4 Recorte espacial................................................................................................... 60

PARTE III – DESCRIÇÃO DA PESQUISA E SEUS RESULTADOS............

1 Pressupostos da Alteração de uso como instrumento de indução do

desenvolvimento urbano........................................................................................

1.1 Alteração de Uso de Imóveis: revitalização e apropriação de espaços

xiv

urbanos....................................................................................................................

1.2 Alteração de Uso como instrumento de financiamento das cidades............ 66

2 Alterações de uso no Distrito Federal: caracterização do território.............. 69

2.1 Contexto histórico............................................................................................ 69

2.2 Características morfológicas: seletividade e segregação.............................. 71

2.3 Uso do solo: setorização e rigidez................................................................... 78

3 Levantamento de dados...................................................................................... 81

3.1 Alterações formalizadas por instrumentos legais......................................... 81

3.2 Dados empíricos............................................................................................... 98

PARTE IV - ANÁLISE..........................................................................................

113

1 Estrutura e ação na produção dos espaços....................................................... 113

1.1 A atuação dos agentes políticos na configuração dos espaços...................... 116

1.2 A ação dos agentes econômicos....................................................................... 123

1.3 A ação da sociedade (des) organizada............................................................ 128

2 Alterações de uso - conceituações e classificação............................................. 132

CONSIDERAÇÕES FINAIS................................................................................

139

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS.................................................................

146

ANEXOS.................................................................................................................

152

INTRODUÇÃO

A outorga onerosa de alteração de uso de imóveis é um dos instrumentos de

natureza urbanística contido na Lei n. 10.257/2001 - Estatuto da Cidade - voltado para a

ordenação das cidades e controle do uso do solo. Possui o potencial de induzir formas

adequadas e ordenadas de utilização dos espaços, ao potencializar o consumo e evitar a

subutilização da infra-estrutura. Aplicado em programas de intervenção urbana, tem

sido largamente utilizado, por exemplo, para reintegrar áreas degradadas ou pouco

utilizadas ao consumo coletivo, a partir de uma modificação nas atividades e usos que

passam a ser desempenhados nos imóveis. Como a aplicação do instrumento

desencadeia movimentos de valorização dos imóveis, que passam a abrigar usos mais

procurados pelo mercado, consolida-se como um potencial financiador de intervenções

urbanas, não somente em processos de revitalização como na redução das desigualdades

impostas por processos de urbanização, a partir de uma gestão social dos recursos

arrecadados.

Alteração de uso é uma ferramenta, desse modo, de indução do

desenvolvimento urbano e como tal, reforça o conjunto de instrumentos criados pela lei

nacional de política urbana com o intuito de promover a construção de cidades mais

justas e equilibradas, de promover intervenções urbanas que visem à qualificação de

espaços degradados ou subutilizados e de financiar o desenvolvimento das cidades.

Existem exemplos de aplicação bem sucedida de alterações de uso em

diversas cidades, onde intervenções urbanas, pensadas num contexto de reintegração de

grandes áreas ao consumo coletivo, promoveram atividades produtivas e dinamizaram o

turismo, devolvendo às cidades a urbanidade perdida

A aplicação dessa ferramenta para promoção do desenvolvimento das

cidades é importante, sobretudo, pelo seu potencial de captura de valorização

imobiliária pelo poder público - considerando que o preço dos imóveis é formado em

grande medida pelo uso que se pode conferir aos mesmos - o que o alça à condição de

ferramenta de financiamento do desenvolvimento urbano. A valorização gerada nos

imóveis particulares, por meio da permissão de novos usos mais rentáveis e dinâmicos,

além de financiar operações urbanas específicas, pode ser empregada na constituição de

fundos voltados ao equilíbrio dos espaços urbanos, notoriamente concentradores de

oportunidades.

Conforme veremos no tópico 1.1 da Parte III.

Embora se trate, como visto, de uma ferramenta concebida para dinamizar o

funcionamento das cidades; como ocorre sua aplicação prática no âmbito local, onde

ocorre o jogo político e o conflito de interesses? De que forma os recursos gerados por

essa fonte de financiamento urbano vem sendo apropriados?

A possibilidade de induzir alterações nas normas de uso do solo mobiliza a

atuação de diversos atores sociais, que, motivados pela valorização imobiliária

provocada pela atribuição de usos mais rentáveis, vislumbram nas alterações de uso

uma forma de lograrem interesses individuais. A relação entre mercado, sociedade e

agentes políticos têm resultado numa quantidade significativa de leis que alteraram as

regras de uso e ocupação do solo, no que tange à destinação de imóveis no Distrito

Federal. Assim, um lote comercial se transforma num posto de gasolina ou um imóvel

destinado originariamente à construção de um terminal de ônibus passa a abrigar um

shopping-center. Tem sido fartas, do mesmo modo, alterações de uso informais,

inúmeros casos de transformações de salas comerciais em unidades domiciliares

(quitinetes), além da produção, via mercado imobiliário, de novas opções de moradia

em setores destinados ao uso institucional ou comercial.

A análise é mais intrigante quando se trata especificamente da capital do

país, tombada pela UNESCO como Patrimônio Cultural da Humanidade (Decreto nº

10.829/87 e Portaria IPHAN 314/92); cidade planejada para assegurar áreas bem

definidas para cada uma das funções urbanas e organizada em torno de regras rígidas de

uso e ocupação do solo, sob o argumento de se possibilitar adequadas condições de vida

urbana.

As características morfológicas do território do Distrito Federal, por outro

lado, caracterizado por uma ocupação horizontal e polinucleada, pela concentração

espacial de empregos e oportunidades, além de sua condição especial de capital da

república (abriga as representações diplomáticas e as sedes dos poderes), são fatores

que, do mesmo modo, precisam ser considerados nessa análise. São essas as condições

estruturais que possibilitam uma dinâmica econômica ímpar, fato que estimula a atuação

dos agentes espaciais na apropriação e transformação dos espaços, além da apropriação

da renda do solo.

Se por um lado o instrumento pode dinamizar o consumo dos espaços,

sobretudo em setores com usos exclusivos, como ocorre no Distrito Federal, por outro

lado, a alteração de uso pode resultar uma privatização de lucros e uma socialização de

perdas. A depender dos pressupostos em que é entendida e aplicada – lógica

individualista ou atrelada aos princípios da função social da propriedade e da cidade -

pode favorecer a apropriação individual da valorização imobiliária e permitir que o

Poder Público arque individualmente com os custos de readequação da estrutura urbana,

em muitos casos necessária para abrigar os novos usos.

Diante desse contexto, a questão principal é esclarecer como se dá a

apropriação e gestão da valorização imobiliária, possibilitada por alterações de uso de

imóveis. Desse modo, identificar qual é o papel desempenhado pelos atores sociais

(governo, mercado, sociedade), de que forma promovem essas alterações de uso e se a

prática empírica se dá num contexto de promoção da ordem urbanística ou na lógica

individualista, voltada meramente à satisfação de interesses particulares.

A motivação maior deve-se ao fato de que se trata de um tema que tem

mobilizado sobremaneira a opinião pública, as autoridade e a sociedade nos últimos

anos. São fartas as matérias jornalísticas que tratam de “alterações de uso”, “mudanças

de destinação”, sobretudo para apontar desconformidades quanto ao uso de imóveis em

determinadores setores de Brasília ou a maneira como políticos fazem uso do

instrumento para proporcionarem usos mais dinâmicos a certos imóveis. A experiência

de trabalho em órgãos do Executivo local e, mais recentemente, no Legislativo

fortaleceu o desejo de procurar explicações coerentes para a ocorrência de alterações de

uso numa cidade pautada por regras rígidas de uso e ocupação do solo e por um

planejamento considerado modelo de organização para o país e para o mundo.

A relevância social do presente trabalho está em contribuir com o

entendimento sobre as causas e as implicações das alterações de uso de imóveis e,

assim, fortalecer práticas que impeçam a apropriação privada de instrumentos

urbanísticos, fontes potenciais de receita para programas urbanos com viés coletivo,

sobretudo em épocas de orçamentos escassos. Portanto, revelar a prática empírica de

aplicação de uma importante ferramenta de intervenção urbana e, dessa forma,

contribuir com o planejamento e a gestão das cidades, de modo que se voltem cada vez

mais para o “coletivo” e sejam, em contrapartida, menos sujeitos a interesses

“individualistas”.

Nesse contexto, a pesquisa persegue alguns objetivos. O objetivo geral é

revelar a prática empírica de alterações de uso de imóveis, para concluir se esta se dá

Fiscalização urbanística nas Administrações Regionais do Núcleo Bandeirante e Guará, Assessoria

Técnica na Gerência de Normas e Procedimentos Regionais da Secretaria de Coordenação das

Administrações Regionais – SUCAR e, atualmente, atua como Consultor Legislativo na área de

Desenvolvimento Urbano da Câmara Legislativa do Distrito Federal.

num contexto de apropriação individualista ou coletiva (social). Para tanto, discute se a

aplicação do instrumento está inserida em programas urbanos orientados pelo

planejamento e se há apropriação coletiva dos recursos gerados a partir da destinação de

usos mais rentáveis aos imóveis. Desse modo, pretende-se contribuir com as análises da

aplicação dos instrumentos jurídico-urbanísticos regulamentados pelo Estatuto da

Cidade, norma nacional de diretrizes para a política urbana concebida para fortalecer

práticas de planejamento urbano que materializassem o princípio constitucional da

função social da propriedade. Os objetivos específicos concentram-se em (1) revelar as

dinâmicas (condições institucionais, políticas ou econômicas) que possibilitam a

ocorrência de alterações de uso em Brasília, (2) revelar quais são os tipos de alterações

de uso, as motivações e interesses que fundamentam cada uma delas, os agentes

envolvidos, para, ao final propor uma tipificação.

Assim sendo, na primeira parte do presente trabalho – Referencial Teórico -

inicia-se uma discussão acerca do planejamento urbano – O papel do planejamento na

configuração das cidades -, desde o pré-urbanismo, passando pelas concepções

idealistas do início do século XX, até os dias atuais. Brasília faz parte de um momento

especial para o urbanismo, em que teorias concebidas sob o ponto de vista da

modernização saíram do plano da abstração e passaram a se concretizar espacialmente.

Veremos que o planejamento urbano centrado na figura do Estado e atrelado ao modelo

econômico vigente não foi capaz de evitar a segregação de parte da população, a

favelização e soluções precárias de moradia, o que resultou no surgimento de

movimentos sociais reivindicatórios. A discussão sobre a reforma urbana, os direitos de

propriedade, e a função social da cidade e da propriedade resultaram na aprovação do

capítulo de política urbana, na Constituição Federal e no Estatuto da Cidade,

posteriormente, e na formação de uma nova concepção de planejamento, mais inclusivo

e menos elitista. Entretanto, veremos, ainda, que as novas tendências econômicas

promoveram também uma modalidade de planejamento voltada para os interesses do

mercado e para promoção do marketing urbano e que as ferramentas urbanísticas

aprovadas também contaram com a aprovação de setores econômicos, que

vislumbraram nelas novas oportunidades.

Ainda na primeira parte – Do espaço determinista à produção social do

espaço urbano - discutiremos as teorias sobre a formação espacial, a partir, sobretudo,

da proposta de Mark Gottdiener. O crescimento urbano e a mudança na configuração

das cidades foram interpretados ao longo do tempo, segundo a lente de várias teorias. A

primeira delas procurava associar a forma urbana, a configuração dos núcleos urbanos

com fenômenos biológicos e tecnológicos, de maneira que a configuração que os

núcleos urbanos assumiam seria fruto da acomodação social. Para além de uma

interpretação determinista, ou superando a explicação segundo a qual a formação dos

espaços seria o reflexo de interesses meramente capitalistas, os processos de construção

e reconstrução espaciais passam a ser tratados mediante o estudo de condições

estruturais e da ação dos agentes sociais, teoria que utilizaremos para as análises que se

seguirão.

Em seguida, discutiremos a teoria da renda fundiária, os processos de

formação do preço do solo, para compreendermos como o esforço coletivo agrega valor

à propriedade urbana. Sobretudo, como condições diferenciais de localização possuem o

escopo de favorecer propriedades individuais e, ainda, como os instrumentos

urbanísticos são importantes para liberar valorizações às propriedades, provocadas por

condições alheias a seu esforço pessoal. Essa discussão mostra-se essencial para que se

possa reforçar as bases em que devem ser superadas as concepções individualistas da

propriedade em favor de uma concepção voltada para a função social da propriedade,

que discutiremos no último tópico dessa primeira parte.

Na segunda parte, serão explicitados, com mais detalhes, os passos

metodológicos da proposta de investigação e análise. Sobretudo, será detalhado de que

forma se pretende chegar ao resultado da pesquisa, ou seja, concluir se os processos de

alteração de uso no Distrito Federal se dão sob a ótica da apropriação individual ou

coletiva. Para tanto, serão elencados dois indicadores: a apropriação coletiva de parte

dos valores gerados no processo e a inserção em programas urbanos com viés coletivo.

São duas condições importantes para que a prática de aplicação do instrumento seja

considerada de interesse coletivo, como expressado pelo Estatuto da Cidade

Na terceira parte, o trabalho se dedica ao relatório de pesquisa, a partir da

discussão de condições estruturais de formação sócio-espacial do Distrito Federal, as

limitações impostas aos espaços, a rigidez quanto aos usos e o tombamento da cidade

como patrimônio cultural. Num primeiro momento, aborda as condições históricas de

concepção de Brasília e, na seqüência, procura analisar de que forma as características

morfológicas do território do Distrito Federal contribuíram para a seletividade do Plano

Piloto e a alta valorização das áreas próximas.

Lei n. 10.257/2001, arts. 29 a 31 c/c art. 26. Ver Box 2, p. 119.

Em seguida, são discutidas algumas aplicações práticas do instrumento, onde

serão enfatizados os trabalhos relativos à recuperação de centros urbanos, por meio da

atribuição de novas apropriações de espaços deteriorados e subutilizados, e as

potencialidades do instrumento para geração de mais valias a serem aplicadas no

desenvolvimento urbano.

O próximo passo será explicitar e sistematizar os dados que servirão de base

para as análises que se seguirão. Os dados em questão são originados de duas fontes

distintas: pesquisa de instrumentos legais que alteraram o uso de imóveis no DF entre os

anos de 1997-2008 e descrição de alterações de uso que, por seu caráter informal em

grande parte, somente foram identificadas a partir de visitas de campo, informações

colhidas em periódicos e junto a servidores dos órgãos do governo local.

Logo após, na quarta parte, o trabalho se dedica às análises dos dados

coletados e à discussão do papel desempenhado pelos atores sociais envolvidos com a

prática. A partir dessas discussões, propõe-se uma definição das alterações de uso,

segundo os interesses e atores envolvidos, a partir da qual é possível tipificar as

alterações de uso discutidas e estabelece as características e propriedades das mesmas

para, finalmente, expor os resultados do trabalho.

No último tópico, serão apresentadas as conclusões do presente trabalho,

visando a trazer respostas para a pergunta de pesquisa, bem como serão explicitadas as

limitações encontradas e algumas recomendações que emergem desse esforço de análise

e interpretação.

PARTE I – REFERENCIAL TEÓRICO

1 O papel do planejamento na configuração das cidades

Neste tópico será realizado um breve relato das influências de teorias e

práticas de planejamento na configuração das cidades. A abordagem se inicia pela

chamada fase “pré-urbanista” (século XIX), contemporânea aos problemas provocados

nas cidades pelo desenvolvimento industrialista, para, em seguida, concentrar as

atenções no planejamento praticado no pós-guerra, período em que a vinculação com o

Estado teria importância fundamental na produção e configuração das cidades.

Torna-se necessário perpassar, mesmo que de forma sintética, as teorias e

práticas de planejamento urbano para que possamos discutir as atuais tendências de

planejamento, frutos da crítica ao planejamento praticado pelo Estado sob forte

influência modernista: o planejamento de cunho “mercadológico”, denominado

estratégico; e o chamado “planejamento politizado”, vinculado aos movimentos sociais

reivindicatórios.

Esse último foi definido a partir da inserção de um capítulo específico de

política urbano na Constituição Federal e, posteriormente, pela aprovação do Estatuto

da Cidade, o qual disciplina parcialmente as condições para que a propriedade urbana

cumpra uma função social, de forma a romper com o direito de propriedade

individualista, predominante até então.

1.1 Das tentativas de enfrentamento dos problemas urbanos

Em seu ensaio sobre o urbanismo, Françoise Choay (2007) sintetiza as

propostas de planejamento que, desde o século XIX, procuraram dar resposta aos

problemas advindos da Revolução Industrial nas cidades. A planificação esteve, desde

sua origem, associada a tentativas de organização dos espaços urbanos que passavam

pela definição de modelos idealistas e que procuravam submeter a realidade social,

cultural e histórica.

Em meados do século XIX e início do século XX se situam os estudos mais

ousados, voltados à solução dos problemas encontrados nas cidades. A partir do século

XIX, período denominado “pré-urbanista”, surgem as primeiras propostas com o

objetivo de dar resposta a problemas originados pelo elevado crescimento populacional

proporcionado pela industrialização em países como Grã-Bretanha, França e Alemanha.

A explosão demográfica resultou na transformação das velhas cidades medievais e

barrocas, dos meios de produção e transporte e no surgimento de novas funções urbanas

e, em conseqüência, novas estruturas sociais que obrigaram as cidades a se adaptarem.

As péssimas condições de higiene, as quais se submetiam os trabalhadores industriais,

as condições precárias de habitação e as distâncias entre moradia e local de trabalho são

denunciadas por diversos estudiosos. Dois modelos, em especial, procuraram dar

respostas à “desordem urbana”, ambos de base utópica

(CHOAY, 2007, pp. 5-10).

O modelo progressista passa a preconizar a idéia de que ciência e técnica

dêem soluções para os problemas oriundos da relação entre o homem e o espaço e entre

os homens em si, numa visão orientada para o progresso, para o futuro e sob a premissa

de que o homem possui “necessidades, gostos e inclinações inatos”. Essa constatação

(características inatas) vai permitir a concepção racional de uma “ordem-tipo”, capaz de

ser aplicada a qualquer homem e em qualquer lugar e tempo. A higiene, por exemplo,

seria uma dessas características inatas. Por isso o modelo defendia a criação de amplos

espaços abertos, marcados pelo verde e por vazios, que favoreceriam o ar e a luz. As

funções humanas (a moradia, o lazer, o trabalho, etc.) são separadas em espaços

específicos, de maneira a impressionar e satisfazer a visão (estética) e surgem propostas

de modelos - os modelos de habitação coletiva, os modelos de oficinas-tipo, etc. Ao

preconizar uma visão voltada para o progresso, para o futuro, rompe com todas as

“heranças artísticas do passado” e propõe novas formas, tidas como simples e racionais,

em substituição ao ornamento das formas tradicionais.

Enquanto conjunto, o modelo progressista representa um padrão esparso de

ocupação, onde predomina o verde e os vazios, o que rompe com padrões de densidade

- observada nos centros das cidades industriais e nas cidades tradicionais do ocidente –

que favorecem uma atmosfera urbana. Em suma, rompe-se com o conceito anterior de

cidade.

O segundo modelo, o culturalista, tem como foco não mais o homem no

sentido individual, mas o agrupamento humano. Nesse modelo, ao contrário do anterior,

o indivíduo é considerado em suas particularidades, em sua originalidade, tendo como

referência a cultura e não mais o progresso. Resulta que os espaços são planejados de

forma menos determinadas (preconizam a irregularidade e negam o padrão) e mais

Idéias transcendentes e projeções de desejos que procuram transformar a realidade histórico-social (K.

MANNHEIM, Idéologie et utopie, in CHOAY, 2007, p. 7).

espontâneas, em espaços circunscritos, com limites físicos estritos que, como nas

cidades medievais, favoreciam uma maior urbanidade. “Enquanto fenômeno cultural,

ela deve formar um contraste sem ambigüidade com a natureza, cujo estado mais

selvagem tenta-se conservar”. Resulta que as populações fariam parte de núcleos

compactos, dispersos e separados pela natureza (CHOAY, 2007, p. 13).

O ponto comum, entre os modelos, é que ambos vislumbram a solução dos

problemas existentes na cidade industrial por meio de modelos, de concepções que

negam a cidade enquanto processo e a concebem de forma atemporal, utópica.

No início do século XX, novos fatores provocam a superação da fase pré-

urbanista: o primeiro deles refere-se ao fato de que a concepção das melhores formas de

organização dos núcleos urbanos passa a ser obra de um profissional, o urbanista, e não

mais de generalistas (médicos sanitaristas, economistas, políticos, etc.). Em segundo

lugar, o “pré-urbanismo” esteve sempre ligado a certas opções políticas, ao contrário do

“urbanismo”, marcadamente despolitizado, fato devido principalmente à “evolução da

sociedade industrial nos países capitalistas”, que rompeu com as “idéias e propostas do

pensamento socialista do século XIX”. Por derradeiro, de simples projetos utópicos,

projeções de cidade ideal, os urbanistas passam a materializar suas idéias, a torná-las

realidade, mantendo, entretanto, um forte caráter utópico. Resulta que o urbanismo do

século XX se reencontra com os dois modelos do século XIX, de forma “modernizada”

(CHOAY, 2007, p. 18).

O urbanismo progressista ganharia corpo após o fim da guerra de 1914, a

partir da vinculação com o racionalismo

e, sobretudo, a partir “do progresso técnico e

de certas pesquisas plásticas de vanguarda”, sobretudo o aço e o concreto, os quais

permitiram novas tipologias. A partir de 1928, os Congressos Internacionais de

Arquitetos Modernistas – CIAM tornam-se o principal divulgador do modelo

progressista.

Rapidamente os CIAM deixaram as preocupações com habitação para

dedicarem-se ao urbanismo a partir de 1930. Já em 1933, foi divulgada a chamada

“Carta de Atenas”

, documento que expressa as doutrinas do movimento. A idéia

principal é a de modernidade, vista na indústria (padronização, protótipos, produção em

O racionalismo se baseia na dedicação a formas puras de construção (sem ornamentação ou decoração

dos edifícios) e na exploração de técnicas industriais nas concepções urbanas (CHOAY, 2007, p. 19).

O nome se deve ao fato de que foi produzida a bordo de um navio no mar mediterrâneo, em direção à

Atenas, durante o 4º encontro.

série e mecanização) e na arte (na ocasião, o cubismo); o interesse principal

manifestava-se na técnica e na estética e não mais nas estruturas sociais e econômicas.

A beleza, a partir de movimentos artísticos como o cubismo

, passou a ser

vista como algo austero e racional e sua união com as concepções adotadas pela

indústria (protótipos: unidades de habitação, unidades de trabalho, unidades de cultura

do espírito e do corpo, etc.) resultam na formulação de um homem-tipo, que possui as

mesmas necessidades, as mesmas funções, sendo igual, portanto, em todas as culturas.

O mesmo plano de cidade é adotado em lugares com características as mais diversas

(núcleos urbanos na França, no Japão, nos Estados Unidos, Brasil, etc.), sob o

argumento da eficácia e da estética. A estética passa a manifestar-se na importância

atribuída à saúde e à higiene, o que resulta na abolição da rua (tida como um “vestígio

de barbárie”), no isolamento de prédios (favorecer o sol e o verde) e na

“desdensificação” provocada pelas construções ligadas umas às outras, passando a ser

projetadas em altura. O verde tem papel fundamental, pelo contato estimulado entre a

cidade (cidade-parque ou cidade-jardim) e o campo.

A eficácia manifesta-se na ordem rigorosa dos espaços, onde cada parte

possui uma função específica (separação entre zonas de trabalho, de moradia, de locais

de lazer, de centros cívicos, etc. e cada uma delas subclassificadas em novas zonas) e a

circulação submete-se ao automóvel, em detrimento da rua, abolida por razões de

higiene. O modernismo passa, portanto, a rejeitar quaisquer ligações com concepções

passadas, o que resulta na remodelagem de velhas cidades, mantendo-se apenas

construções tidas como símbolos ou valores museológicos, a partir de valores como a

“mecanização, padronização, rigor, geometrismo”, cuja adesão do público é

possibilitada por “uma visão de futuro”. Contraditoriamente, cidades projetadas pelos

modernistas para abrigar milhões de habitantes desfavorecem “um clima de

urbanidade”, devido às propostas de construção de prédios isolados no verde, de

“cidades verticais”, arranha-céus, e a negação da rua enquanto espaço de convívio

(CHOAY, 2007, pp. 22-25).

O Cubismo – 1907-1917 - é um movimento artístico originário da obra de Cézanne, para quem a

pintura deveria tratar as formas da natureza como se fossem cones, esferas e cilindros. Os cubistas

retratavam todas as partes de um objeto num mesmo plano, como se estivesse aberto e apresentasse todos

os seus lados no plano frontal em relação ao espectador, sem compromisso com a aparência real das

coisas. O pintor tenta representar os objetos em três dimensões, numa superfície plana, sob formas

geométricas, com o predomínio de linhas retas (fonte: portal história da arte: www.historiadaarte.com.br

Acesso em 16/09/2008).

O zoneamento foi considerado um dos mais importantes instrumentos de

planejamento urbano nos Estados Unidos, como nos ensina Marcelo Lopes de Sousa

(1996, pp. 252-253), para quem a maior parte do planejamento naquele país foi

puramente a aplicação desse instrumento. Após uma “pré-história” (final do século XIX

– ordenação de São Francisco de 1867, que proibiu usos em certas partes da cidade) o

zoneamento conhece seu apogeu na Europa e nos Estados Unidos, onde foi utilizado

largamente para, ao excluir usos, excluir também grupos sociais

Na quarta edição do CIAM, o instrumento encontra seu ápice, ao ser adotado

pelo urbanismo modernista. A separação de funções – trabalhar, morar, circular e

recrear – deveria, na visão dos modernistas, ser imposta por razões de higiene

(insalubridade nos ambientes urbanos), o que já vinha acontecendo nos EUA e na

Europa. A separação higienista de usos atendia ao pressuposto de cidades como

“organismos doentes” que, portanto, necessitavam de revitalização.

Essa inspiração européia (especialmente a francesa) marcou o nascimento do

planejamento urbano no Brasil, preocupado inicialmente com o embelezamento e com a

infra-estrutura urbana (circulação e saneamento, em especial). O Plano Pereira Passos

(1903) para a cidade do Rio de Janeiro é o exemplo típico dessa prática. A partir dos

anos 30 (ascensão da burguesia urbana) a ciência e a técnica passaram a substituir os

conceitos de embelezamento e melhoramento (MARICATO, 2007, p. 137-138).

A “nova versão do modelo culturalista”, por sua vez, assemelha-se ainda

mais ao modelo “pré-urbanista”, onde o todo (o aglomerado urbano) prevalece sobre as

partes (o indivíduo). Opõe-se ao modelo progressista na medida em que defende limites

precisos para a cidade, que passaria a ser delimitada por um “cinturão verde”, destinado

a impedir a conurbação. Atingidos os limites fixados, funda-se outra garden-city, a uma

distância que mantenha as características do modelo. O horror por parte de seu

idealizador (Ebenezer Howard) com relação à cidade industrial resulta por demonstrar

sua fragilidade diante da necessidade de desenvolvimento econômico manifestada pelo

Para uma análise mais aprofundada da utilização do zoneamento enquanto instrumento de segregação,

ver SOUSA, Marcelo Lopes de. Mudar a Cidade: uma introdução crítica ao Planejamento e à Gestão

Urbanos. RJ: Bertrand Brasil, 2006.

O Prefeito Pereira Passos daria resposta aos problemas no centro do Rio (cortiços, epidemias de febre

amarela, abastecimento e escoamento de água e segurança) com uma grande reforma urbanística que,

“botou abaixo” casarões e prédios ocupados por uma população pobre, que deram lugar a amplas

avenidas e boulevares. O plano, por um lado, melhorou as condições de ventilação, iluminação e espaços

de uso coletivo (melhorias urbanísticas e sanitárias) e valorizou sobremaneira o solo; por outro, provocou

elevados custos sociais ao expulsar a população para favelas localizadas nos morros. Fonte:

http://www.rio.rj.gov.br/ipp/

, acesso em 08/11/2008.

modelo industrialista. Outra distinção refere-se ao fato de que, para os culturalistas,

cada cidade deve se organizar de modo particular (individualidade), embora deva reagir

contra o “isolacionismo”, sobretudo a partir do destaque na rua enquanto órgão

fundamental de encontro - ao contrário do modelo progressista, para quem os edifícios

eram o foco principal (CHOAY, 2007, pp. 26-28).

Na prática, houve uma forte manifestação do modelo progressista (em

número superior ao culturalista), sobretudo no movimento de modernização das

cidades, enquanto que o culturalista manifestou-se mais fortemente nas cidades inglesas.

O modelo progressista se firmou diante de regimes econômicos e políticos diversos,

adquiriu variações em virtude de particularidades locais (na Rússia stalinista, na

Alemanha Nazista e ainda nos Estados Unidos, p. ex.). Brasília representou a

manifestação do modelo progressista, com variações promovidas por Lucio Costa,

como a ocorrência de cinturões verdes e limitação de população, características típicas

do modelo culturalista, além da projeção de largas avenidas e espaços institucionais,

cujas características remontam ao “planejamento monumental do século XVIII”

(CHOAY, 2007, pp. 33-34).

1.1.1 Da crítica ao urbanismo progressista

A partir do desequilíbrio das cidades industriais e da fragilidade dos modelos

utópicos e apriorísticos desenvolvidos pelos pré-urbanistas, Patrick Geddes defendia a

necessidade de integrar a comunidade, o “homem real” na planificação urbana e não

somente o urbanista. Para ele, um projeto de cidade só deixará de ser abstrato se

considerar cada um dos setores da realidade, já que a criação de novos aglomerados ou a

remodelagem dos existentes pressupõe o conhecimento prévio de cada uma dessas

realidades (CHOAY, 2007, p. 39).

O pensamento de Geddes foi desenvolvido por Lewis Mumford, para quem o

urbanismo progressista rompia com as tradições culturais, submetia o homem à

maquina (planos concebidos para um uso potencial do automóvel), à rigidez dos

padrões, etc., o que tornava o modelo “mutilador” e “alienante”. Essas abordagens

situam o planejamento urbano num novo patamar, a partir do desenvolvimento de uma

gama de estudos sociológicos sobre a cidade e tentativa de ruptura com modelos

apriorísticos (CHOAY, 2007, pp. 40-42).

Já para a corrente denominada “higiene mental” a morfologia espacial

ressoaria nos comportamentos humanos. A homogeneidade e a estandartização geradas

pelo sistema de zoneamento, por exemplo, refletiriam nos comportamentos na forma de

monotonia, tédio e até em problemas psíquicos. Do mesmo modo, a existência de

espaços vazios, de amplos espaços verdes inativos seria uma fonte de angústia, o que

não ocorreria se esses espaços fossem dotados de atividade e localizados em pontos

onde pudessem favorecer a integração e o lazer.

Resulta que esses estudos fortaleceram a concepção de que o habitante não

deve ser colocado diante de decisões tomadas, devendo participar da planificação de

seus espaços, considerando que o meio construído poderia “agir sobre o psiquismo

humano com um poder de agressão ou, pelo contrário, de integração...”. A associação

entre planejamento e participação social teve repercussão nos Estados Unidos

(remodelamento de cidades), sobretudo a partir das críticas formuladas posteriormente

por Jane Jacobs.

A crítica de Jane Jacobs (2007) voltou-se para os efeitos das renovações

urbanas modernizadoras das cidades. Para ela, instrumentos como o zoneamento resulta

na morte de bairros, que somente possuem vitalidade em horários determinados. A

pluralidade de usos, segundo a autora, restabelece a vitalidade, a vida urbana,

conferindo o consumo dos espaços em períodos distintos.

Françoise Choay (2007, p. 51), por sua vez, considera a idéia do urbanismo

científico, concebida pelos modernistas, um mito, já que por trás de toda proposta de

urbanismo encontram-se valores (fé no progresso, aversão às máquinas, ligação com o

passado, etc.), que se materializam em modelos e substituem a cidade real por uma idéia

de cidade ideal. A ciência (pesquisas demográficas e econômicas) resultaria num

limitador do imaginário do planificador, não eliminando decisões arbitrárias, baseadas

em concepções ideológicas.

Entretanto, Choay (2007, p. 54) admite que hoje “a complexidade dos

mecanismos econômicos, tecnológicos e administrativos exige que o cidadão delegue

seus poderes a um corpo de especialistas – ao urbanista, no que diz respeito ao

planejamento urbano”. Entretanto, a participação social, em contrapartida ao

tecnocratismo, é uma das apostas de uma nova tendência de planejamento urbano, de

cunho social.

A vinculação histórica entre Estado e setores econômicos não deixa dúvida

sobre a forte influência que os segundos exercem sobre os primeiros. Por melhores que

sejam as intenções e os modelos, os técnicos são, em muitos casos, apenas executores

de decisões tomadas, por essa razão a crítica social tem ganhado destaque.

1.1.2 Da crítica ao planejamento urbano

O apogeu do planejamento regulatório se deu entre o fim da Segunda Guerra

e os anos 70, entretanto suas bases seriam construídas a partir da definição do

urbanismo como profissão na década de 40 e do fortalecimento de ideais modernistas ao

urbanismo. Embora tenha nascido primeiro (anos 20), o ideário do urbanismo

modernista é considerado a expressão maior do planejamento regulatório (SOUZA,

2006, pp. 124-125; MARICATO, 2007, p. 126).

Ao longo do período fordista

, as cidades dos países centrais capitalistas

passaram a distribuir mais oportunidades. O direito à moradia, reivindicado pelos

movimentos sociais foi perseguido pelas políticas públicas (meados dos anos 40), que

promoveram uma reforma urbana, embasada em alguns eixos, como a reforma fundiária

(a propriedade e as rendas fundiárias passaram a ser fortemente reguladas pelo Estado),

a extensão da infra-estrutura para produção de moradia em massa e o financiamento

subsidiado pelo Estado (MARICATO, 2007, p. 128):

Nos países periféricos, o regime de acumulação fordista manifestou-se de

forma incompleta, a partir de uma articulação diferenciada entre as questões econômicas

(produção) e de bem-estar social (reprodução). O rompimento com esse modelo, tornou-

se mais drástico ainda nesses países, a partir da separação com a lógica de crescimento

econômico pautada na incorporação crescente de força de trabalho e aumento do bem-

estar social (MONTE-MOR; COSTA, 2006, p. 30).

O planejamento acompanhou a evolução e as transformações do capitalismo,

firmando-se no pós-guerra como uma das instâncias a garantir as condições gerais de

produção, por meio da manutenção e desenvolvimento da eficiência econômica, de

investimentos em infra-estrutura e regulação das atividades privadas, da produção de

espaços adequados à reprodução ou, ainda, por meio de distritos industriais, bairros

operários, etc.

O fordismo é a expressão do chamado regime de acumulação (princípios de organização do trabalho,

das técnicas que constituem o modelo industrialização) intensiva., cujas características são:

estandardização da produção industrial, produção e consumo de massa, universalização do trabalho

assalariado e intervenção do Estado com vistas a regular a demanda. No plano político traduziu-se no

estado de bem-estar, na criação e manutenção de condições necessárias à acumulação por parte do Estado

(infra-estrutura, p.ex.); no urbanismo, na concentração espacial de atividades e no planejamento estatal

(cf. Cidade, 1999).

Brasília nasce como fruto desse período, onde ocorre a expansão de

atividades industriais para países periféricos e a necessidade de ampliar o território para

permitir novos investimentos e retirar do atraso a região centro-oeste.

Entretanto, da crise posterior sofrida pelo sistema capitalista resultou a crise

do planejamento, duplamente questionado, tanto pelos movimentos sociais quanto pelos

liberais. O antigo paradigma, marcado pela ideologia do Estado acima dos interesses

particulares e voltado para o bem comum se desmorona juntamente com a possibilidade

de fundar um estado de bem-estar (MONT-MOR; COSTA, 2006, p. 32).

O planejamento urbano regulatório resultou, portanto, de duas fontes: do

modernismo, ganhou a matriz positivista, “a crença no progresso linear, no discurso

universal, no enfoque holístico. Da influência keynesiana e fordista, o planejamento

incorporou o Estado como figura central para assegurar o equilíbrio econômico e social,

e um mercado de massas”. O Estado, como portador da racionalidade, conduziria o

planejamento para que fossem evitadas as disfunções do mercado - desemprego,

exclusão, etc. (MARICATO, 2007, p. 126).

A partir da década de 70 inicia-se, então, um período de transformação

econômica a nível global que resulta no declínio da prosperidade econômica, ocorrida a

partir do pós-guerra. O colapso do planejamento urbano estatal teve como ponto central

uma forte estrutura internacional de poder, marcada por gigantescas corporações

econômicas (algumas maiores que a economia de muitos países periféricos) que

concentram a maior parte dos seus investimentos nas nações mais poderosas do mundo

– em especial a tríade formada por Estados Unidos, Japão e Alemanha. Para os

chamados neoliberais, a desregulamentação asseguraria liberdade às forças de mercado,

o que provocaria um maior equilíbrio da economia. Decorre dessa idéia o afastamento

do “intervencionismo, da burocratização, da ineficácia, do autoritarismo...” estatal

(MARICATO, 2007, p. 129).

O novo modelo – acumulação flexível – é marcado por uma crescente

internacionalização da economia, por inovações tecnológicas que refletem nos

processos produtivos e nas relações de trabalho, além do fortalecimento de corporações

internacionais e o enfraquecimento de cidades, estados e regiões frente à competição

global capitalista. Os serviços e tecnologias ligadas à circulação e à informação são para

Castells (in. MONT-MOR; COSTA, 2006, pp. 30-31) os elementos identificadores de

uma mudança no modo de produção capitalista (de modo “desenvolvimento industrial”

para modo de “desenvolvimento informacional”), marcado por uma incorporação de

conhecimento e informação em todos os processos de produção.

Surgem, como alternativas diante da nova conjuntura econômica e política,

duas novas propostas de planejamento.

A primeira, a partir de interesses do setor econômico, protagonizados na

forma do planejamento estratégico. A agenda, nesse caso, é definida pelos interesses

empresariais, mesmo que disfarçado sob o discurso de que “o favorecimento de

interesses empresariais, gerando crescimento econômico e melhorando a posição de

uma dada cidade em meio à competição interurbana, traz benefícios coletivos como a

geração de empregos e a maior circulação de riquezas”. A ênfase passa a ser o

embelezamento, a restauração, a revitalização, todas caras ao capital imobiliário

(SOUZA, 2006, pp. 137-138). Para Otília Arantes (2007, pp. 23-25), a fórmula para

conferir efetividade a esse intento veio dos Estados Unidos, por meio de propostas de

“revitalização urbana” e “parcerias entre setor público e iniciativa privada”

. As

intervenções combinaram pesados investimentos públicos e privados para a promoção

de uma forte urbanização comercial, com o objetivo de produzir “locais de sucesso”, ou

cidades como “máquinas de fazer riqueza”.

Por outro lado, oriundo dos movimentos sociais reivindicatórios, nasce um

planejamento marcado pela horizontalidade entre técnicos e público, pelo rompimento

com formas de planejamento autoritárias e tecnicistas (ênfase no saber técnico, nos

instrumentos e distanciamento social) e pela definição de instrumentos urbanísticos e

princípios jurídicos que consolidam um planejamento mais voltado a políticas

redistributivas e menos elitistas (MONT-MOR; COSTA, 2006, pp. 32-33).

1.2 Das novas expressões de planejamento e gestão urbanos

1.2.1 O Planejamento estratégico

O planejamento Estratégico é um modelo de planejamento urbano que

procura tomar o espaço deixado pelo tradicional planejamento tecnocrático, regulatório,

centralizado na figura do Estado. Para seus idealizadores, a cidade enfrenta desafios

Ainda na década de 60, projetos de requalificação urbana foram empregados em Baltimore,

considerados um grande sucesso, porém sem reflexos sobre a redução da pobreza e da segregação.

similares aos de grandes corporações, por essa razão deve ser encarada como empresa e

gerida segundo estratégias empresariais (VAINER, 2007, p. 75-76).

Para Castells (in VAINER, 2007, p. 76), a complexidade das relações

econômicas internacionais (globalização) exige que as cidades passem a adotar

“metodologia coerente e adaptativa”. A “cidade negócio” está ancorada na “mercadoria

cidade” e, do mesmo modo, no solo, o que explicita a contradição entre o valor de uso,

ou o que os lugares representam para os seus habitantes, e o valor de troca, o que os

lugares representam para aqueles interessados em extrair benefícios econômicos.

Embora as cidades modernas estivessem associadas à divisão social do trabalho e à

acumulação capitalista, o fato novo é que agora a própria cidade passa a ser considerada

uma mercadoria e, como tal, gerida e consumida. A forma da cidade passa a ser

conformada pelas diferentes configurações do conflito entre valor de uso e valor de

troca (ARANTES, 2007, p. 26).

Entretanto, a nova lógica de planejamento altera as prioridades: se antes o

planejamento se lançava a questões como crescimento desordenado, equipamentos de

consumo coletivo, movimentos sociais urbanos, racionalização do uso do solo, etc,

agora a problemática principal é a competição entre cidades para atrais investimentos

internacionais (VAINER, 2007, p. 76-79).

A cidade torna-se uma mercadoria a ser vendida num mercado onde há a

concorrência brutal de outras cidades que, do mesmo, modo procuram criar vantagens

diferenciais para o capital. Nesse sentido, o marketing urbano é uma ferramenta

indispensável ao planejamento e à gestão das cidades, na divulgação das vantagens

comparativas e também na ocultação das desvantagens. Entretanto, essa venda reduz-se

aos atributos valorizados pelo capital transnacional, como “parques industriais, espaços

para convenções e feiras, assessoramento a investidores e empresários, torres de

comunicação e comércio, segurança, etc.” (VAINER, 2007, pp. 78-79).

Há uma convergência entre governantes, burocratas e urbanistas em torno da

idéia de que as cidades, para se tornarem competitivas na “Idade da Informação”,

devem ter um “Plano Estratégico”, capaz de torná-las competitivas diante dos desafios

impostos pela globalização. Qualquer oportunidade de renovação urbana que signifique

vantagem comparativa em relação às demais cidades é bem-vinda.

O planejamento fundado no urbanismo modernista concebia a cidade como

protótipo de uma empresa privada, entretanto a ênfase era na empresa taylorista:

racionalidade, funcionalidade, regularidade, produtos estandardizados, como numa linha

de produção industrial. Para o planejamento estratégico, no entanto, a inspiração

empresarial é centralizada na gestão e nos negócios e não mais nas unidades de

produção. Administrar as cidades como empresa significa pensar como agente

econômico, que encontra no mercado “a regra e o modelo do planejamento e execução

de suas ações” (VAINER, 2007, pp. 85-86). Quando se fala em “fazer cidades” usa-se

cada vez menos expressões como “racionalidade”, “funcionalidade” e “zoneamento” e

cada vez mais expressões como “requalificação”. A máquina de

morar/trabalhar/circular, etc. moderna não mais se prestava a atender as necessidades da

nova fase de reestruturação capitalista e, portanto é substituída pela máquina de

produzir renda (ARANTES, 2007, P. 52).

Para assegurar que a gestão da cidade-empresa seja eficiente ela deve ser

gerida por aqueles que possuem conhecimento empresarial, de forma que alcance os

resultados econômicos desejados (produtividade e competitividade). A parceria público-

privada e a constituição de agências públicas com participação privada inserem-se no

contexto para assegurar a gestão dos planos e execução das políticas por parte dos

setores econômicos, sem intermediários, o que significa o afastamento das instâncias de

participação e a “transferência de recursos - financeiros, fundiários e políticos – para

grupos privados”. A cidade já não é pensada em termos políticos (polis) e democráticos

e sim em termos de gestão e resultados econômicos (VAINER, 2007, pp. 87-90).

A orientação dos investimentos públicos, nessa ótica, move-se pela

valorização das propriedades fundiárias ou imobiliárias, sobretudo na realização de

obras viárias, que potencialmente geram valorizações e criam as condições favoráveis

aos investimentos. São, portanto, obras mais imobiliárias que propriamente dito viárias,

conforme ressalta Cândido Malta Campos Filho (apud MARICATO, 2007, p. 58), já

que o traçado, muitas vezes, não se prende à eficiência do sistema de transporte e sim a

abrir novas possibilidades ao capital imobiliário.

Entretanto, é possível pensar em um planejamento estratégico que possa ser

ao mesmo tempo persuasivo e atraente para o capital e que não omita as mazelas e os

conflitos sociais presentes nas cidades?

Para Marcelo Lopes de Sousa (2006, p. 304), sob o ponto de vista

empresarial, a não ocultação dos problemas sociais das cidades pode causar melhor

impressão que tentar escondê-los de forma dissimulada. O marketing urbano, desse

modo, se concentraria nos esforços das cidades em reduzir seus problemas (favelas,

trânsito, violência, etc.) e ressaltaria “os resultados alcançados na busca de um

desenvolvimento sócio-espacial autêntico”. Alcançado um maior patamar de

desenvolvimento social, certamente a cidade tornar-se-á mais atrativa a turistas e

investidores, sem que fosse necessário ser excessivamente generosa (subsidiar a

presença de investidores com impostos e terrenos, p.ex.) com o capital ou vender uma

imagem que de fato não possui.

1.2.2 Do ideário da reforma urbana ao planejamento politizado

O ideário da reforma urbana significou a apropriação do planejamento e da

gestão pelo pensamento crítico. Fala-se da reforma urbana enquanto movimento social

reivindicatório, que remonta a década de 60, fruto do acirramento dos problemas e

conflitos urbanos a partir da urbanização do Brasil, que passou a abrigar dois terços da

população em cidades na década de 80 (na década de 50 eram apenas um terço). A

expressão foi largamente utilizada até a década de 80 para caracterizar intervenções

sanitárias de ordem estatal, como a Reforma Pereira Passos e a remoção de favelas. A

apropriação social da expressão “reforma urbana” teve como referência um Projeto de

Lei de Reforma Urbana elaborado no Governo João Goulart (1961-1964) e o encontro

de Arquitetos no Hotel Quitandinha (Petrópolis/RJ) em 1963 (SOUZA, 2006, pp. 155-

157).

As reivindicações populares, entretanto, viram-se enfraquecidas com o golpe

militar de 1964, especialmente após a decretação do AI-5, em 1968. A iminência de

aprovação de uma nova Constituição fez recrudescer os movimentos pró-reforma

urbana, inclusive a partir da incorporação de novas questões além da moradia,

tradicionalmente o foco principal da reforma. Nos anos 80, o Movimento Nacional pela

Reforma Urbana foi sendo reforçado por entidades de classe, movimentos sociais,

organização de bairros, etc. até conseguir reunir assinaturas necessárias à apresentação

de uma emenda popular à Constituição Federal, que foi recebida pelo Congresso e

minimamente incorporada ao texto: “foram suprimidas as proposições referentes aos

transportes coletivos e serviços públicos...”, restando o capítulo de política urbana,

materializado pelos artigos 182 e 183 da Carta Magna e a transferência do

preenchimento do conteúdo da função social da propriedade para os planos diretores

(SOUZA, 2006, pp. 157-161).

O MNRU manteve-se ativo na busca de uma agenda política que

contemplasse a reforma urbana, entretanto centrou suas atenções em propostas

legislativas. Para Ermínia Maricato (2007, p. 143) foi um equívoco, considerando a

exclusão social urbana, marcado pelo fato de que grande parte da população está fora do

mercado, não se deve a ausência de leis ou de novos instrumentos urbanísticos de

controle imobiliário.

Uma versão “progressista” da reforma urbana tomou corpo, a partir da

incorporação de novos valores, como a redução da injustiça social e democratização do

planejamento e da gestão urbanos, além da coibição da especulação imobiliária. Desse

modo, o ideário da reforma urbana passou a diferenciar-se tanto das reformas urbanas

higienistas e segregatórias do início do século, quanto do planejamento regulatório e do

planejamento estratégico. Não se trata de intervenções preocupadas com a finalidade, a

estética, a ordem e sim com a justiça social, a partir de programas específicos voltados

para correção dos desequilíbrios de oportunidades nas cidades (SOUZA, 2006, p. 158).

O ideário da reforma urbana resultou, portanto, numa nova modalidade de

planos de ordenamento, diferentes daqueles elaborados no contexto do planejamento

regulatório (sob influência do urbanismo modernista). A defesa de um modelo ideal de

cidade, a busca de padrões tidos como os mais convenientes de organização dos espaços

físicos (foco “no que falta” e não “no que existe de fato”), investimentos públicos

(transportes, saneamento, equipamentos, etc.) e ênfase na legislação de uso e ocupação

do solo, sobretudo o zoneamento, marcaram profundamente esses planos, disseminados

a partir da década de 70. Trata-se de um modelo baseado na visão tecnocrática de

planejamento, portanto, sem incluir a dimensão do conflito social e da diversidade,

típicos das cidades. Em contrapartida, o planejamento politizado concebe a cidade como

produto de múltiplos agentes, coordenados em virtude de um pacto, que corresponda

aos interesses da sociedade como um todo. Para tanto, define estratégias e objetivos que

se desdobram em instrumentos concretos de intervenção e financiamento da cidade,

sobretudo novos planos diretores concebidos nessa ótica (CÂMARA DOS

DEPUTADOS, 2002, pp. 38-39).

Entretanto, não se sabe, ainda, o quão progressistas podem ser esses novos

planos diretores quanto à incorporação e materialização efetiva do ideário da reforma

urbana. A avaliação de José Roberto Bassul

acerca do processo legislativo de

aprovação do Estatuto da Cidade (votação unânime pela aprovação), cujas diretrizes

Para uma avaliação do processo legislativo e do jogo de forças políticas envolvidas na aprovação do

Estatuto da Cidade, consultar BASSUL, José Roberto. Estatuto da Cidade: quem ganhou? quem perdeu?

Brasília: Senado Federal, 2005.

embasam a elaboração dos novos planos diretores, demonstra que o documento não

agradou apenas aos movimentos sociais, mas, ainda, ao setor imobiliário que viu nele a

manutenção de interesses econômicos, sobretudo do capital incorporador.

Das abordagens voltadas ao enfrentamento dos problemas urbanos, resulta a

conclusão de que o planejamento pode servir a objetivos diversos, a depender da forma

como é praticado. Instrumentos urbanísticos como o zoneamento, que, durante muito

tempo foi identificado como uma arma utilizada pelo planejamento para materializar

interesses econômicos e de classes, hoje, sob a ótica do planejamento politizado, é

utilizado para assegurar espaços na cidade para moradia de interesse social, o chamado

“zoneamento inclusivo” (SOUZA, 2006, pp. 217-218).

Enfim, o planejamento fundado na participação social surge como proposta

de enfrentamento das desigualdades sócio-espaciais, da segregação e da informalidade

urbana. Se antes “zoneamento”, “ordem”, “racionalidade”, “harmonia” foram as

expressões de destaque, agora a “orientação social dos investimentos públicos”, o

“combate à especulação imobiliária”, a “justa distribuição de benefícios e ônus”, dentre

outras expressões, passam a ocupar posição central no debate de uma concepção de

planejamento surgido no seio dos movimentos sociais.

1.2.2.1 Do individualismo à função social

O princípio da função social da propriedade urbana, juntamente com as

funções sociais da cidade, são os norteadores de todo o conjunto de diretrizes e

instrumentos de política urbana concebidos pelo planejamento politizado. A partir do

princípio da função social, a concepção dos planos e a aplicação dos instrumentos de

intervenção urbana têm por objetivo assegurar que a propriedade atenda não somente

aos interesses do proprietário, mas, ainda, aos interesses sociais. As funções sociais da

cidade se desenvolvem de forma plena a partir da redução de desigualdades, promoção

de justiça social e melhoria da qualidade de vida, sobretudo a partir do direcionamento

dos recursos e riquezas produzidas na cidade para combater a exclusão social

(CÂMARA DOS DEPUTADOS, 2002, p. 45).

Trata-se de um conceito que vem acompanhando as mudanças político-

econômicas que influenciaram o desenvolvimento de formas alternativas de

planejamento, após a superação do planejamento vinculado à forte intervenção do

Estado. Presente nas Cartas Constitucionais desde 1934, somente após o

recrudescimento dos movimentos sociais vinculados à reforma urbana, o princípio da

função social da propriedade urbana ganhou contornos mais concretos. De um conceito

de propriedade quase intocável (uso e disposição conforme o arbítrio do proprietário), o

direito de propriedade passou a se submeter a uma função social.

1.2.2.1.1 Direito de propriedade e função social da propriedade urbana

O direito de propriedade foi tradicionalmente concebido como uma relação

entre o possuidor e a coisa, de caráter natural, absoluto e imprescritível. A Constituição

Federal, entretanto, ao mesmo tempo em que reafirmou o direito à propriedade privada

relativizou seu significado por meio da obrigação de cumprimento de uma função

social, função essa que interfere com a própria estrutura do direito de propriedade

(SILVA, 2006, pp. 72-75).

Segundo Liana Portilho Mattos (2006, pp. 37-39), para que a propriedade

urbana cumpra sua função social, é necessário que os direitos individuais caminhem

junto com os coletivos, sem sobrepor-se a eles. O princípio da função social condiciona

a propriedade de forma estrutural, atingindo não somente o exercício quanto o próprio

domínio. Como se trata de um princípio estabelecido por meio da Constituição Federal,

tem natureza de norma, natureza impositiva, superior e hegemônica em relação às

demais normas do ordenamento jurídico que tratam da propriedade.

Para Edésio Fernandes (1998, p. 3-14), o tema principal, que deve ser

enfrentado, é o de se discutir os direitos de propriedade urbana, especialmente no que

tange às possibilidades de intervenção por parte do Estado no domínio da propriedade

privada imobiliária, considerando que toda legislação urbanística tem por obrigação

legal materializar o princípio da função social da propriedade. A abordagem

individualista da propriedade

foi superada pela Constituição Federal de 1988, que

distribuiu competências urbanísticas para os municípios e definiu o princípio da função

social da propriedade urbana como o fator fundamental para o estabelecimento dos

Para Edésio Fernandes, a abordagem individualista da propriedade, na forma do Código Civil de 1916

(revogado pela Lei n. 10.406, de 2002 - Novo Código Civil), está pautada numa visão de cidade

enquanto conjunto de propriedades individuais e algumas áreas públicas, em que as relações entre os

indivíduos são o foco do Direito e as limitações ao pleno exercício dos direitos de propriedade

imobiliária são definidos meramente pelas limitações administrativas, principalmente em virtude das

relações de vizinhança, o que caracterizava uma condução do processo de urbanização na ótica dos

interesses privados (FERNANDES, 1998, p. 3-14).

direitos de propriedade e para o norteamento das ações do Estado e da sociedade na

adoção de políticas voltadas ao desenvolvimento urbano.

Se a função social inviabiliza a utilização da propriedade para fins

exclusivamente individualistas

, decorre que a valorização gerada pela imposição de

novos regramentos urbanísticos deve ser partilhada com a coletividade, não se

admitindo que o proprietário use, goze e disponha da propriedade segundo interesses

meramente pessoais.

1.2.2.1.2 A Função Social da cidade

A Constituição Federal ampliou o conceito de função social para incorporá-

lo à própria cidade e não somente à propriedade. O Estatuto da Cidade (Lei n.

10.257/2001) disciplinou o conceito, voltado ao desenvolvimento social das cidades e à

redução das desigualdades, por meio da persecução de diretrizes, tais como: garantia do

direito a cidades sustentáveis, ou a compatibilização do desenvolvimento urbano com o

direito ao meio ambiente - direito à terra urbana, à moradia, ao saneamento ambiental, à

infra-estrutura urbana, ao transporte e aos serviços públicos, ao trabalho e ao lazer, para

as presentes e futuras gerações –; a ordenação do controle do uso do solo - de forma a

evitar a utilização inadequada dos imóveis urbanos e a proximidade de usos

incompatíveis, etc. -; promoção da justa distribuição entre benefícios e malefícios do

processo de urbanização, recuperação dos investimentos públicos que agreguem valor à

propriedade privada e a redução da especulação imobiliária, dentre outros (artigo 2º).

O planejamento urbano, nessa concepção, passa a perseguir objetivos

sociais, a buscar a redução das desigualdades sociais e a melhoria das condições de vida

urbana, a partir da construção de uma ética urbana, pautada em novos paradigmas de

planejamento e gestão.

Retenção de terrenos a espera de valorização futura, manipulação especulativa de instrumentos

urbanísticos - uso e ocupação do solo - a fim de dinamizar o uso da propriedade ou apropriação unilateral

da valorização gerada por investimentos suportados por toda a coletividade.

2 Do espaço determinista à produção social do espaço urbano

As análises urbanas de cunho sociológico, geográfico e econômico foram

influenciadas por teorias que procuraram explicar a forma espacial em processos de

crescimento urbano e as razões que motivavam tais transformações espaciais. Nesse

segundo tópico, faremos um breve estudo dessas teorias, a fim de embasarmos as

análises que se seguirão na parte final do trabalho.

Desde concepções baseadas no “caráter de inevitabilidade” do crescimento

urbano, associadas a mecanismos deterministas biológicos ou tecnológicos, passando

por tendências que vincularam o crescimento urbano e a forma espacial resultante a uma

conspiração do capitalismo, foram diversas as tentativas de entender esse importante

processo.

Da ecologia urbana, que entendia a forma da cidade a partir da competição

espacial e da acomodação social, fruto de processos inevitáveis de crescimento e forma,

o espaço urbano passou a ser visto pela economia política como o “palco” em que as

relações sócio-econômicas aconteciam. Desse modo, numa perspectiva que buscava não

somente entender o processo, como promover intervenções na realidade para mudá-la,

considerando que nas cidades se materializavam profundas desigualdades sócio-

espaciais.

Ao analisar os padrões de reestruturação do espaço e de desconcentração

urbana, Mark Gottdiener propõe um novo paradigma, que colhe contribuições das

análises anteriores ao mesmo tempo em que faz a sua crítica. Para ele, a formação do

espaço é um processo derivado não somente de condições econômicas, mas ainda de

pressupostos políticos e ideológicos, portanto um processo social.

Trata-se de uma abordagem que contempla as análises anteriores, porém

procura integrar não somente aspectos econômicos, tendentes a homogeneizar os

espaços. Integra, ainda, fatores locais que promovem características pessoais aos

espaços, o que parece coadunar-se com a análise de fenômenos que ocorrem em uma

cidade como Brasília, marcada por características próprias.

2.1 A Ecologia Urbana

A escola denominada “Ecologia Urbana” procurava vincular a organização

social à disposição espacial. A forma do meio ambiente construído seria uma

“manifestação física de processos de organização social” e a disposição dos

assentamentos urbanos sintetizaria a acomodação da organização social ao meio

ambiente físico (cidades como órgãos do organismo social). Essa analogia biológica,

desenvolvida a partir dos estudos da denominada Escola de Chicago

, passou a nutrir

estudos econômicos, geográficos e sociológicos sobre o espaço (GOTTDIENER, 1997,

pp.35-37).

A ecologia urbana girou em torno de duas fases, anterior e posterior à

Segunda Guerra Mundial.

Na fase pré-Segunda Guerra, os pensadores entendiam que a cidade crescia

em torno de um núcleo central, que concentraria todos os elementos de diferenciação de

funções metropolitanas. A descentralização e o conseqüente desenvolvimento das áreas

contíguas ocorreriam por um processo de desdobramento de zonas funcionais, que

passariam a circundar o núcleo central. O crescimento seria uma resposta à necessidade

de expansão e ao crescimento populacional, para fora e por meio da sucessão/invasão de

áreas periféricas. Esse crescimento demográfico, aliado à possibilidade de locomoção

proporcionada pela introdução do automóvel, levaria a uma maior competição

econômica e funcional, por conseguinte, competição por espaço. Como resultado, surge

uma organização social mais complexa com a conseqüente expansão da área da

metrópole.

O quadro final desse processo seria representado por um “centro industrial,

comercial, administrativo especializado” (funções de nível mais elevado), que seria

circundado por uma zona de transição, e, a seguir, por uma zona externa com funções

residenciais especializadas e centros locais de atividade econômica (GOTTDIENER,

1997, pp. 236, 237).

Para a primeira Escola de Chicago, desse modo, o espaço era o resultado da

competição econômica e da seleção funcional. Por meio de um processo biológico de

“invasão”, “competição”, “sucessão” e “acomodação”, as populações disputavam as

melhores localizações, a partir de uma divisão econômica do trabalho. Essa teoria

passou, desse modo, a explicar as formas de localização de grupos étnicos diferentes ou

Corrente de pensamento sociológico desenvolvido na Universidade de Chicago/EUA, que promoveu

uma das primeiras contribuições aos estudos dos centros urbanos e do crescimento metropolitano ao

defenderem “um claro entendimento de que a pesquisa concreta da cidade revelaria a ação organizada de

princípios formais de comportamento humano”. Os padrões espaciais deveriam ser explicados pela

“natureza humana”. Seus principais teóricos foram Robert E. Park, Ernest W. Burgess, Roderick D

Mackenzie (primeira escola) e Amos Hawley (segunda).

de funções econômicas distintas, como se movimentavam na cidade e (re) produziam

seus espaços.

O centro da cidade, como resultado de sua posição geográfica, dominava a

competição desencadeada em torno dele. O aumento de população provocaria uma

divisão do trabalho mais especializada e uma nova competição, resultando em

descentralização (uma analogia para o ciclo “invasão-sucessão” da Biologia). As

funções perdedoras no centro dispersavam-se para a periferia e assim a cidade crescia

de dentro para fora, onde o centro concentraria os preços mais competitivos e estaria

circundado por anéis concêntricos (GOTTDIENER, 1997, pp. 40, 41).

Embora houvesse diferenciação funcional, as partes gozavam de integração e

ajuste. A atuação impessoal do mercado, segundo a teoria, classificaria os indivíduos

por localização, de acordo com suas preferências e também por sua capacidade de

pagarem pelas melhores localizações. Se as periferias das cidades crescem por

competição espacial seria justo pensar que o centro também cresceria, a partir da

incorporação de usos mais dinâmicos e intensos da terra, o que provocaria a

reestruturação dos espaços centrais das cidades. Desse modo, a produção dos espaços

aconteceria sem conflitos, de forma espontânea.

Uma importante crítica, entretanto, veio da própria Escola de Chicago, no

pós-guerra. Novas propostas passaram a defender que a diferenciação sócio-espacial e a

mudança na forma urbana derivariam de dois fatores: do crescimento populacional e do

desenvolvimento de tecnologias de transporte e comunicação. O transporte e as

comunicações explicariam a desconcentração populacional, ao facilitarem a

comunicação e os deslocamentos (GOTTDIENER, 1997, p. 49).

A descentralização industrial, nesse contexto, estaria ligada a mudanças

tecnológicas que influenciariam a tal modo o processo de produção industrial que

facilitariam a localização de atividades para fora dos lugares centrais. Estes funcionam

como base econômica e no entorno deles se aglomerariam as demais atividades urbanas.

Fundamentados no papel desempenhado pelo centro, surgiram modelos

econômicos que associavam as decisões por localização residencial e comercial ao custo

de transporte, em que os tomadores de decisão deveriam optar por preços mais elevados

da terra no centro da cidade ou custos elevados de transporte na periferia

(GOTTDIENER, 1997, pp. 52 e 59).

Vemos, desse modo, que a segunda fase da ecologia urbana deteve-se sobre

a argumentação de que a sociedade cresceu e se tornou complexa, assumindo uma

forma urbana peculiar, motivada por inovações tecnológicas – transporte e

comunicação. Essa tecnologia permitiu que a sociedade migrasse e se integrasse em

áreas espalhadas, distantes e cada vez maiores, porém coordenadas com seu núcleo

central. Desse modo, a desconcentração passou a acontecer por meio de ferrovias,

depois foi facilitada pelas rodovias, considerando que o automóvel permitiu que a

habitação se separasse dos locais de trabalho e de compras, o que levou a cidade a um

grande diferencial espacial em termos de funções econômicas e culturais. Esse fato

provocou segregação sócio-espacial entre aqueles que permaneceram mais próximos ao

centro e aqueles que se deslocaram para os subúrbios (GOTTDIENER, 1997, pp. 238 e

239).

As conclusões dos pesquisadores da “ecologia urbana”, portanto,

permaneciam vinculados a fatores deterministas, sem vinculação direta com fatores

estruturais, com a economia ou com a ação de agentes interessados na dinâmica urbana,

muito embora as explicações já passassem a incorporar fatores tecnológicos na análise

em superação à competição biológica por espaço.

A partir da segunda guerra, houve uma mudança no perfil social das famílias

que ocuparam o centro das cidades. Segundo a análise convencional, esse fato se deu

em virtude de características da demanda, ou seja, do “exercício da preferência”

exercido pelas famílias que resolveram migrar-se para os subúrbios. Portanto, essa tese

não discutia as pressões sofridas por populações que se deslocaram espacialmente,

motivadas por políticas de governo, reestruturações espaciais promovidas pelo setor

produtivo, relocalização de empregos, valorização imobiliária, etc. (GOTTDIENER,

1997, p. 240).

Tratar os padrões espaciais (dispersão) como produto das decisões dos

proprietários sobre localização impõe a idéia de que as transformações sócio-espaciais

experimentadas pelas cidades são naturais, ou seja, uma representação material de

preferências sociais.

A explicação para o esvaziamento de áreas centrais, segundo os ecologistas,

se centraria, do mesmo modo, na perda de atratividade e no surgimento de

deseconomias de aglomeração que as tornaram menos atrativas para consumidores e

produtores em comparação às áreas suburbanas em desenvolvimento.

Portanto, para ambas as fases da corrente de pensamento denominadas de

ecologia urbana, o modelo de crescimento experimentado (pautado por desigualdades

sócio-espaciais) seria inevitável e até natural, de maneira que intervenções corretivas

não seriam bem vindas.

Os estudos ecológicos pautaram-se na distribuição espacial, sobretudo na

descrição das diferenciações espaciais. Por outro lado, não explicavam como padrões

sócio-espaciais marcados pela desigualdade eram produzidos por forças sistêmicas na

sociedade, ou seja, a relação entre a produção de injustiças sociais e suas manifestações

espaciais (GOTTDIENER, 1997, p. 23).

Para os ecologistas, ainda, a cidade monocêntrica é sucedida pelo espaço

policêntrico em virtude de terem as cidades antigas se tornado ultrapassadas do ponto de

vista tecnológico, o que resultou na perda de importância para os investimentos. Desse

modo, uma forma espacial substitui a outra e se sucedem seguindo uma analogia com a

biologia darwiniana. O “darwinismo social”, resultado da associação de análises sócio-

espaciais com mecanismos biológicos, resultou por afastar da interpretação as forças

sociais que contribuem para a produção e reprodução do espaço - a divisão do trabalho,

a acumulação de riqueza, a atuação do mercado imobiliário e do planejamento urbano

estatal, etc. (GOTTDIENER, 1997, pp. 238 e 266).

Se para a ecologia urbana, a desconcentração

e as transformações intra-

urbanas ocorreriam em virtude de inovações nos meios de transporte e comunicação

(determinismo tecnológico), a economia política marxista centra sua análise no modo de

produção capitalista, no conflito e na apropriação da mais-valia para superar a

“ideologia ecológica”. Para os marxistas, o crescimento urbano pode ser explicado pela

necessidade de expansão capitalista e sua conseqüente busca de acumulação de capital,

não sendo admissível, desse modo, o caráter de inevitabilidade dos padrões espaciais

desiguais, derivado da análise anterior.

2.2 A Economia Política Marxista

Os economistas políticos marxistas, por sua vez, passaram a analisar o

desenvolvimento das cidades no contexto de uma sociedade capitalista, ao incorporarem

o processo de acumulação de capital e sua relação com a produção espacial. A cidade

para eles é vista como uma aglomeração que maximiza a riqueza por meio da

concentração de capital e força de trabalho, resultando em mudanças sócio-espaciais, ou

injustiças sociais espacialmente distribuídas.

Em linhas gerais, o aumento de população e o aumento de densidade de atividades sociais em áreas

localizadas fora dos centros urbanos (GOTTDIENER, 1997, p. 19).

As primeiras contribuições trataram de classificar distintamente toda a classe

capitalista, de modo que seriam capazes de atuar uniformemente em defesa de seus

interesses e contra a classe trabalhadora. As mudanças na forma urbana e a segregação

seriam resultados dessa equação, da luta entre patrões e empregados, tendo como foco a

expropriação da mais-valia produzida socialmente, portanto, o espaço seria o palco onde

aconteciam os conflitos sociais.

As decisões por localização também implicariam considerações sobre a força

de trabalho. As atividades se localizariam predominantemente onde a oferta de mão-de-

obra se ajustasse melhor a suas necessidades e, preferencialmente longe das agitações

coletivas, o que traria reflexos diretos sobre a organização espacial.

A análise espacial de David Harvey (apud GOTTDIENER, 1997, p. 95),

trata a forma urbana a partir de dois importantes fatores: “acumulação de capital” e “luta

de classes”. Assim, o papel funcional da cidade é a acumulação de capital, um ambiente

construído que surge da extração e concentração de mais-valia. A cidade seria

produzida a partir das “possibilidades econômicas, tecnológicas e institucionais que

regem a disposição da mais-valia concentrada dentro dela”.

Portanto, o autor propõe a explicação da forma urbana por meio de um

processo de acumulação de capital e seu reflexo dialético sobre o espaço, onde a

acumulação se manifesta e é afetada pelo desenvolvimento deste.

Desse modo, o trabalho usa o ambiente construído tanto para o consumo

como para sua própria reprodução. Esse ambiente é transformado pelos que se

apropriam de renda e lucros e que agem a partir da mediação do Estado, o qual atua de

maneira fundamental para a sobrevivência do capitalismo e para a redução dos

conflitos

Desse modo, a cidade passaria de lugar criado para estimular a concentração

e a apropriação de mais-valia, possibilitada pela produção industrial, para local de

estímulo ao consumo e manutenção de alta demanda, o que permitiria o pleno

funcionamento do sistema capitalista (cidade como sítio de circulação de capital).

Harvey defende, assim como Lefebvre

, que a competição desencadeada

por investidores capitalistas promove superacumulação financeira, o que resultaria na

Nesse contexto, administra o consumo coletivo, de modo a evitar a depressão econômica e assegurar a

propriedade particular da casa própria, para dividir os trabalhadores entre aqueles que a possuem e os que

não a possuem (GOTTDIENER, 1997, pp. 98 e 99).

Ver item 2.3.2, p. 35, “A estrutura capitalista e a (re) produção do espaço”, onde a teoria dos ciclos de

acumulação de capital é desenvolvida.

necessidade de criação de novas oportunidades de investimentos. A solução encontrada

seria o desvio dos fluxos de investimentos do “circuito primário” (produção de bens em

troca de lucro) para o “circuito secundário” (ambiente construído, produção de ativo

fixo ou bens de consumo). Isso seria possível por meio da existência de uma rede

financeira e pelo livre funcionamento do mercado, além do suporte do Estado,

sobretudo no que tange a subsídios e isenções “pró-desenvolvimento”. Portanto, a

conexão entre ambiente construído e acumulação de capital se daria, modernamente,

pela articulação entre capital financeiro e Estado (GOTTDIENER, 1997, pp. 102 e 103).

A decadência de imóveis urbanos centrais, desse modo, se vincula

intrinsecamente à superacumulação de investimentos no circuito secundário,

considerando que esses investimentos alcançariam um limite, a partir do qual deixariam

de gerar lucro. O valor de troca dos imóveis passa a ser depreciado, a fim de possibilitar

novos investimentos no ambiente construído por meio da substituição do “velho

ambiente”. Desse modo, os ciclos de investimento de capital no espaço, ao provocarem

desenvolvimento espacial desigual e desvalorização do ambiente construído, são

importantes para o capital. Renovam as possibilidades de investimentos, ao mesmo

tempo em que provocam uma desvalorização do capital fixo, de maneira que para cada

área de investimento há uma área de transição. Portanto, para Harvey, a desigualdade

espacial é produzida por necessidades funcionais do capitalismo, ao desvalorizar seus

investimentos passados e criar novas oportunidades de investimento. Para Gottdiener,

entretanto, Harvey não ultrapassa a noção mais tradicional, que vislumbra o Estado

como um mero agente a serviço do capital, onde os interesses capitalistas, atuando de

maneira uniforme, dominariam uma classe trabalhadora, que também agiria de maneira

uniforme e, em conseqüência, seu espaço. Gottdiener acredita que o Estado persegue

também objetivos políticos, nem sempre voltados aos interesses do mercado, e que

possui certa liberdade de ação, constituindo-se, ele próprio, num agente produtor de

espaço.

Para Manuel Castells (apud GOTTDIENER, 1997, pp. 124, 141 e 143), por

outro lado, o urbano é “uma unidade espacial de reprodução da força de trabalho” e os

problemas urbanos estão ligados aos processos de consumo coletivo. Os problemas

ditos urbanos, nessa perspectiva, estão vinculados diretamente ao consumo coletivo.

Nessa afirmação, se baseia a sua teoria de produção do espaço, que pretende mais

explicar a maneira pela qual problemas urbanos são produzidos que, propriamente dito,

explicar a maneira como se produz espaço.

Castells admite que a cidade é produto do Estado interventor e da economia.

A intervenção do Estado, diferentemente de Harvey, se faria necessário na medida em

que o desenvolvimento do capitalismo promove desigualdades, somente corrigidas por

meio dessa intervenção, na forma de bens de consumo coletivo. Esses bens não

promovem lucro, de forma que o capital não poderia satisfazer demandas sociais, sendo

necessária a atuação do Estado para a produção, distribuição e administração desses

bens e serviços coletivos, além da organização dos espaços que os contenham.

Desse modo, a responsabilidade do Estado na promoção do consumo

coletivo é fazer com que preocupações sociais e ambientais se tornem políticas e, assim,

temas como habitação, transporte, poluição, etc., passam a ser questões sujeitas à

condução do Estado. Modernamente, por outro lado, sabemos que o mercado também

promove bens de consumo coletivo, por meio de formas alternativas de assegurar lucro,

como ocorre nas privatizações, nas parcerias e na oferta de serviços.

A intervenção do Estado, ainda, possui dois efeitos diretos, segundo Castells.

Em primeiro lugar, os custos da atividade estatal, que promovem a reprodução da força

de trabalho, são transferidos para a sociedade como um todo. Além disso, os

investimentos do Estado impedem a queda na taxa de lucro, ao estimular a produção.

O planejamento urbano estatal, nesse contexto, representaria os esforços do

Estado para amenizar problemas ambientais trazidos à vida do trabalhador pelo

desenvolvimento econômico e, desse modo, reduzir os conflitos de classe. Além disso,

teria o papel de liberar terra para investimentos mais lucrativos (reestruturações de

espaços decadentes e novos empreendimentos) e seduzir a classe trabalhadora com a

crença de que a intervenção estatal representa os interesses sociais.

Henry Lefebvre (apud GOTTDIENER, 1997, pp. 127 a 135), por outro lado,

entende que o espaço não pode ser reduzido ao espaço da produção, do consumo e da

troca, como entende a economia política tradicional. Esta reconhece apenas a

importância da terra, ao lado do capital e do trabalho, como meio de produção,

desconsiderando, portanto, o espaço produzido pelas forças produtivas da sociedade.

Nessa perspectiva, a cidade não pode ser vislumbrada como a mera soma dos locais de

produção e consumo, sendo fundamental sua importância como força de produção,

considerando, para tanto, o fato de que a posse do espaço gera poder econômico, já que

pode ser preenchido por atividades produtivas. Mais ainda, o espaço reproduz relações

sociais que reforçam a sobrevivência do capitalismo como modo de produção.

Além disso, o espaço não só constituiria parte das forças e meios de

produção como também seria produto delas, o que o torna local de consumo e produto a

ser consumido, como ocorre com o turismo (espaço consumido por meio da recreação)

ou com empreendimentos imobiliários.

A importância do espaço estaria na dialética relação entre os valores de uso

(espaço social, fruto da interação das classes) e os valores de troca (espaço abstrato,

produzido por práticas econômicas). Lefebvre defende que o espaço não seja

interpretado apenas por seu viés econômico, onde todas as partes têm valor de troca. O

espaço possui valor de uso, que se opõe às generalizações promovidas pelo valor de

troca (formação de guetos, produtos padronizados, uniformização de gostos, etc.).

Trata-se de um pensamento que parece se coadunar com princípios

modernos, os quais concebem a necessidade de atribuir uma função social à

propriedade, de forma que seu valor não seja vinculado apenas á produção de vantagens

pessoais, como mercadoria que se reverte em lucro para seus donos.

O desenvolvimento do modo de produção capitalista, no entanto, exige a

predominância dos valores de troca sobre os valores de uso. Surge, desse modo, um

conflito entre aqueles agentes organizados em torno dos “valores sociais de uso” e

aqueles interesses voltados ao espaço abstrato - desenvolvimento imobiliário,

administração governamental, fragmentação do espaço em classes, etc.

Quanto ao papel do Estado, Lefebvre (apud GOTTDIENER, 1997, p. 130)

defende que o desenho espacial é um instrumento político de controle social, policial e

administrativo. Trata-se de um importante instrumento de poder, em que o Estado pode

fazer prevalecer seus interesses, o que torna a organização espacial uma verdadeira

“hierarquia de poder”. Desse modo, o papel principal do Estado seria, para os marxistas,

o de administrar as crises periódicas do capitalismo e exercer as funções tradicionais na

sociedade capitalista, ou seja, permitir a acumulação e legitimar o modo de produção. O

Estado não se configuraria, nesse ponto de vista, em um agente produtor de espaço.

Entretanto, observamos que o Estado capitalista desempenha um papel

bastante ativo, desde subsídios ofertados para a produção de habitação e incentivos à

indústria da construção civil até a produção direta de cidades, como ocorreu em

Brasília. Parece-nos que o Estado, mais que um mero agente a serviço do capital,

produz espaço segundo interesses próprios, o que o configura como um agente

autônomo.

2.3 A produção social do espaço urbano

A abordagem denominada “produção social do espaço urbano” procura

articular atividades sociais, políticas e econômicas ao espaço para entender como esse

espaço é (re) produzido. Revelar a organização social pelos estudos das formas

materiais e penetrar na aparência/forma para descobrir as forças sociais que produzem

espaço: para Gottdiener (1997, pp. 195 e 207), esse é o princípio da ciência urbana.

A explicação das formas espaciais pela perspectiva da produção social do

espaço articula de forma dialética dois níveis, denominados ação (de grupos

organizados e do Estado na produção do desenvolvimento em lugares e modelos

específicos) e estrutura (do modo de produção capitalista).

2.3.1 A ação social para produção do espaço urbano

Gottdiener chama de “coalizão de crescimento” a composição formada por

grupos seletos de indivíduos, do setor privado e do setor público e a conjugação de

atores e interesses que exercem poder sobre o espaço e canalizam o desenvolvimento

para formas espaciais específicas. São essas forças envolvidas com a acumulação

capitalista que atuam no espaço, agindo em torno da propriedade para promoverem a

“ideologia pró-crescimento” (GOTTDIENER, 1997, pp. 220 e 224).

A lucratividade proporcionada pelo setor da propriedade aliada a condições

econômicas estruturais favoráveis se torna a motivação principal para que esses atores

ajam de forma ativa e promovam a produção do espaço.

Os atores envolvidos na produção - líderes políticos, servidores públicos,

advogados, empreendedores, especuladores, etc. - se unem em “redes de crescimento”

para promoverem a reestruturação espacial e justificarem seus interesses de forma

ideológica em torno da perspectiva de desenvolvimento econômico ou, como vemos no

caso brasileiro, geração de empregos.

Por outro lado, há grupos que se insurgem contra o controle ideológico da

comunidade, resultando num conflito fundamental para a produção do espaço

(comparado em importância ao conflito entre capital e trabalho). Essa resistência, que

Gottdiener chama de “ideologia do não-crescimento” defende a idéia de que o

desenvolvimento provoca um acréscimo populacional superior à capacidade das

instituições locais (escolas, hospitais, etc.). A elevação de impostos, suportada por todos

(inclusive os que já ocupam o espaço), é inevitável diante da necessidade de novos

gastos para adequar o consumo coletivo e enfrentar os efeitos perversos do

desenvolvimento (poluição, aumento da criminalidade, etc.).

Como os governos locais necessitam de legitimação política passam a se

sensibilizar com a pressão vinda de moradores e setores sociais. Disso resulta a

importância das decisões tomadas a portas abertas, de forma a compatibilizar interesses

da comunidade com interesses dos negócios, inclusive para renegociar os custos do

crescimento – contrapartidas.

Um aspecto importante, segundo Gottdiener (1197, p. 222), é o de que a

composição das redes de crescimento pode variar segundo a realidade local, podendo

incluir também trabalhadores e sindicatos, portanto atores de fora da classe capitalista.

Essa argumentação, desse modo, parece contrapor-se às teorias econômicas

que relacionam a produção espacial estritamente à classe capitalista. Em cidades cuja

economia é voltada para atividade do terciário – administração pública, como Brasília, o

papel exercido pelos “atores políticos” parece se destacar, considerando que são por

meio dos investimentos públicos que os “efeitos perversos” do desenvolvimento serão

enfrentados.

Dentro das redes podem existir, ainda, interesses conflitantes em certos

aspectos

e, inclusive, mais de uma rede em determinadas cidades, exercendo poder

sobre processos públicos e privados, de forma a promover uma verdadeira competição

entre grupos rivais (GOTTDIENER, 1997, pp. 222 e 223). Desse modo, a forma do

ambiente construído adquire características próprias, marcadas, portanto, não somente

pelas redes de crescimento como pelas redes do não-crescimento, que forçam os

primeiros a negociarem seus interesses.

Para entender a articulação entre sociedade e espaço é necessário, desse

modo, compreender os interesses sociais organizados em torno do espaço. Esses

interesses envolvem o setor imobiliário e o capital financeiro e corporativo, além de

funcionários públicos, políticos, ambientalistas, proprietários, indivíduos que possuem

capital para investir em bens imóveis, etc.

A relação entre políticos locais, financiadores e proprietários ou

empreendedores representa uma aliança de interesses muito comum em torno do setor

Luta por espaço para atividades monopolistas (shopping-centers, p.ex.) e atividades competitivas pelas

melhores localizações, p.ex.

da propriedade. Políticos importantes podem ser donos de propriedade, ou os

proprietários de terras podem trabalhar em conselhos vinculados ao governo, ou, ainda,

todos podem se guiar pelo interesse comum, impedindo ações que possam prejudicar os

valores de troca da propriedade.

2.3.2 A estrutura capitalista e a (re) produção do espaço

Lefebvre (apud GOTTDIENER, 1997, p. 112, 113 e 243) explica que o setor

imobiliário ou o “circuito secundário da acumulação de capital” capta os excessos do

circuito primário (atividades industriais) por meio de uma estrutura que contempla a

atuação de um Estado intervencionista e de um mercado capitalista que funciona com

plena liberdade. Tanto a produção espacial quanto alterações na forma urbana são

resultados diretos desses ciclos de acumulação de capital

. Com Lefebvre, o espaço é

introduzido no processo de acumulação de capital, a partir de sua vinculação a crises de

acumulação e desacumulação periódicas de capital, deixando de ser (o espaço),

portanto, apenas um receptáculo, que apenas mantém e suporta as relações sociais. O

espaço, desse modo, torna-se parte integrante do processo de produção.

Desse modo, o investimento no circuito secundário, proporcionado pelo

aquecimento da lucratividade no circuito primário, implica uma reestruturação espacial

- mesmo que não haja necessidade real para tal reestruturação. Entretanto, os custos

ambientais de um rápido padrão de desenvolvimento costumam ocasionar deseconomias

– congestionamentos, poluição, crime, etc. – e uma elevação nos custos de produção

industrial, afetando, assim, o circuito primário de forma negativa, inclusive por meio da

relocalização de atividades. Desse modo, ao contrário de Harvey, o investimento no

circuito secundário pode trazer um duplo resultado, marcadamente contraditório: ora

benéfico às pretensões capitalistas, ora obstruindo o desempenho das atividades

(GOTTDIENER, 1997, p. 192).

Um sistema financeiro e de mercado imobiliário incontroláveis impedem a

organização do ambiente construído a um nível satisfatório que permita o desempenho

de atividades lucrativas, além de favorecer a reprodução de injustiças sociais. Por outro

A conexão entre “ciclos de superacumulação”, com o papel funcional do circuito secundário como

opção de investimento para o capitalismo, é desenvolvida com base na teoria das “ondas de Kondratief”.

Para essa teoria, a história do capitalismo é marcada por ciclos de 25 anos de acumulação de capital. No

ponto mais alto da onda é produzida uma crise de superacumulação no circuito primário que resulta em

vultosos investimentos no setor imobiliário (circuito secundário) e na especulação, o que afasta

temporariamente a ameaça de crise. Essa transferência pode gerar redução na disponibilidade de recursos

para a produção no período seguinte, na medida em que os recursos ficarão retidos na atividade

imobiliária, iniciando-se o movimento descendente da onda (GOTTDIENER, 1997, p.243).

lado, podemos concluir que os efeitos positivos costumam ser apropriados de maneira

privativa, enquanto que os efeitos maléficos parecem ser socializados.

Em períodos de crescimento econômico, nessa lógica, o volume de

investimentos no circuito secundário tenderia a crescer de forma rápida, o que resultaria

num acelerado processo de urbanização e numa forte atuação especulativa.

Em síntese, processos econômicos se manifestam espacialmente, provocando

padrões espaciais que refletem o desenvolvimento desigual, além de custos que são

compartilhados por todos (congestionamentos, poluição, etc.). São “efeitos colaterais do

desenvolvimento” promovidos pelo capitalismo, considerando que os interesses

privados não são chamados a participar da solução de problemas causados por eles

mesmos.

Trata-se da contradição básica do capitalismo: expropriação de riqueza por

um lado e socialização dos custos do crescimento por outro, que num cenário de crise

fiscal ou má gestão dos recursos públicos pode provocar efeitos catastróficos

(GOTTDIENER, 1997, p. 213).

Planejar o espaço nesse contexto, de forma a impedir a ocorrência de

desigualdades e as injustiças sociais deles decorrentes, para Gottdiener (1997, p. 260)

seria inviável, na medida em que as relações de produção não permitem que se altere a

predominância do interesse privado sobre a propriedade da terra. Desse modo, toda a

riqueza produzida socialmente é expropriada.

Entretanto, lógica diversa vem sendo perseguida, por meio do planejamento

de cunho social (politizado), inaugurado no Brasil e em países da América Latina a

partir da incorporação do conceito de função social da propriedade. Nessa concepção,

procura-se compatibilizar o direito de propriedade à função social, de forma que parte

da riqueza produzida seja compartilhada, o que significa existir um esforço por alterar

uma regra dada como “inevitável” pelo autor.

O setor da propriedade, por sua vez, conta com a atuação indispensável do

Estado, a quem compete promover o “planejamento urbano”, a aplicação de

instrumentos urbanísticos (mudanças de zoneamento, por exemplo), os investimentos

em infra-estrutura, a concessão de subsídios, estimulando o crescimento de

determinadas atividades em localizações específicas

. Portanto, a atuação dos agentes

A produção de conhecimento relativo a atividades militares promoveu vultosos investimentos em áreas

suburbanas dos EUA, em detrimento da cidade central, o que resultou na mudança demográfica

suburbana experimentada nos anos 50 e 60 nos Estados Unidos (GOTTDIENER, 1997, pp. 212 e 213).

do Estado deve se configurar em uma preocupação constante por parte das análises

espaciais.

A forma contemporânea de espaço deve ser entendida, ainda, a partir da

análise de transformações estruturais por que passou o ocidente após a Segunda Guerra

Mundial, como, por exemplo, a produção e administração em estruturas complexas e

burocráticas de tomada de decisões, a intervenção do Estado e a emergência da ciência,

da tecnologia e de uma indústria do conhecimento (GOTTDIENER,1997, pp. 200 e

201).

Essas mudanças estruturais promoveram uma alteração significativa na

configuração das empresas a nível global

, prevalecendo organizações econômicas

estabelecidas a nível global, o caráter interligado dessas organizações econômicas e seus

impactos sobre nações e até mesmo áreas localizadas. O ambiente construído está

inserido nessa matriz de organização sócio-econômica, que envolve interesses voltados

à acumulação de capital numa escala global e onde a grande maioria da riqueza do

planeta é controlada por esse sistema econômico.

Os arranha-céus, os edifícios de escritórios, as sedes de grandes corporações

internacionais são manifestações espaciais visíveis dessa realidade, muito embora essa

matriz envolva todas as atividades, desde a agricultura até a cultura de massa, segundo

Gottdiener (1997, pp. 201 e 202).

2.3.3 Breve síntese

Desse modo, conclui-se que a junção entre as condições estruturais descritas,

em conjunto com a “ação” de grupos “pró” e “contra” o crescimento, discutidas no

tópico anterior, são as condições que possibilitam o surgimento de formas espaciais

específicas, a produção e desenvolvimento de países, cidades e núcleos urbanos.

A perspectiva da produção social, como resultado da interação entre ação e

estrutura, defende, portanto, que os padrões espaciais são produtos de forças sociais

hierarquicamente estruturadas a processos globais – acumulação de capital, divisão

internacional do trabalho, reestruturação da força de trabalho, etc. Em outras palavras,

as mudanças observadas nos modos de acumulação de capital desempenham papel

Gottdiener (1997, p. 201) relata que as empresas nos EUA, p. ex., evoluíram de uma organização

familiar - que se concentrava em um único produto e atuava numa área restrita, onde coexistiam a

dimensão administrativa e a estrutura geográfica de operação - para a atual corporação multinacional -

opera com muitos produtos, muitas fábricas e é formada economicamente por um sistema de ações, além

de ter suas funções administrativas e industriais separadas.

importante na reestruturação do espaço, entretanto fatores econômicos não são os únicos

a serem considerados.

Para além de fatores meramente econômicos, os padrões espaciais são

produzidos pelo sistema de organização social, o que envolve forças políticas e culturais

interligadas dialeticamente. A ação dos agentes envolvidos na ideologia pró-

crescimento, em contraposição àqueles que defendem o não-crescimento, formam os

movimentos essenciais para reprodução espacial.

O desenvolvimento de certas porções do espaço em detrimento de outras

provoca desenvolvimento desigual e seus efeitos perversos, o que prejudica, sobretudo,

os mais pobres, mas que também afeta negativamente as condições de acumulação.

Desse modo, a teoria da produção social defende que o espaço é mais o resultado de

processos contraditórios, caóticos do que propriamente ditos funcionais para a

acumulação de capital.

O setor imobiliário, integrado pelo capital financeiro e destinado a promover

os investimentos no ambiente construído, é o motor do processo de desenvolvimento

espacial capitalista. Aliado aos agentes imobiliários, o Estado também produz espaço ao

estimular o desenvolvimento em lugares distintos, seja por meio de incentivos

econômicos, tributários ou, ainda, ao estimular a demanda para evitar o desemprego e a

retração da economia.

A produção social do espaço avançou na compreensão dos processos de

produção espacial ao inserir considerações ideológicas

, sobretudo no que tange à

crença no crescimento econômico como objetivo principal a ser perseguido pelas

cidades, numa relação intrínseca entre este e o bem-estar. Essa ideologia favorece a (re)

produção espacial por meio da ação de agentes sociais ligados ao valor de troca da

propriedade.

A perspectiva da produção social do espaço entende, desse modo, que os

agentes modeladores do espaço tornam o cotidiano, ao mesmo tempo, particularizado e

afetado por relações globais de produção; fragmentado e ao mesmo tempo

hierarquizado, como ocorre com as periferias pobres e os centros desenvolvidos (em

termos de cidades e também de países).

Mascara, portanto, o fato de que crescimento também traz malefícios e que praticado sem critérios

resulta na produção de desigualdades (problemas ambientais, de trânsito, acesso inadequado a salários,

etc.) e na socializando das perdas, repassando o ônus para o Estado. Portanto, muitas vezes é utilizada

somente para camuflar interesses individuais.

Portanto, nações e lugares estão sujeitos aos mesmos processos

estruturadores do espaço, fato que permite identificarmos semelhança entre lugares tão

distantes, entretanto, é a forma como esses lugares se integram a essas relações globais e

como a ação dos agentes locais se desenrola que vai permitir características particulares

aos espaços.

Brasília é fruto do período desenvolvimentista brasileiro, que se deu por

meio do incremento das atividades industriais e pela integração do território, onde a

dinamização do centro do país, de base rural, se fazia necessário. A cidade nasce, desse

modo, como fruto da necessidade de se criar um Estado forte, capaz de conduzir o

processo de desenvolvimento, num momento em que se expandia para os países

periféricos a industrialização em massa.

O planejamento urbano regulatório, centrado na figura do Estado, optaria por

um modelo de ocupação territorial disperso, considerando que Brasília já sofria desde

suas origens as conseqüências da concentração de atividades industriais e a conseqüente

produção de subdesenvolvimento em outras partes do país, o que incrementou a

migração de grandes contingentes populacionais para a nova capital.

A relativa rigidez das normas de uso e ocupação do solo, de um lado, e as

tentativas de inserção por parte do mercado imobiliário, por outro, parecem configurar

os dois pólos que manterão características espaciais particulares. A junção de interesses

do mercado e do governo, do governo e de grupos que procuram impedir o crescimento

torna fundamental a análise do papel desempenhado por cada um dos agentes espaciais

envolvidos.

Discutiremos, na sequência

, as condições gerais de formação do território

do Distrito Federal, para, a seguir, analisarmos o objeto de pesquisa a partir das

condições fixadas pela teoria da produção social do espaço (estrutura e ação na

produção de alterações de uso no Distrito Federal).

Parte III, na caracterização do território do DF. Em seguida, na Parte IV será realizado um esforço para

aplicar a teoria na explicação de alterações de uso de imóveis urbanos, a partir da caracterização da

estrutura e da ação.

3 A Teoria da Renda Fundiária

A expansão urbana, a reestruturação de áreas urbanas degradadas ou mesmo

intervenções que visem a incrementar o uso de espaços urbanos podem provocar uma

dinâmica econômica que se reflete no espaço por meio do preço.

Buscar teorias que procurem explicar a lógica de formação e alteração dos

preços do solo é de fundamental importância para revelar o papel desempenhado pelos

agentes espaciais envolvidos no valor de troca. Mais ainda, para fortalecer os

mecanismos de apropriação pública de parte da valorização gerada por instrumentos

urbanísticos ou investimentos proporcionados pelo esforço de toda a coletividade

Conforme visto no tópico anterior, há múltiplos agentes interessados na

propriedade urbana. A terra é viável como mercadoria (valor de troca) em função de

características produzidas socialmente, como a localização. Se uma parte da demanda

por espaço urbano procura melhores localizações, outra busca manipular o

desenvolvimento a fim de provocar as condições necessárias para a realização de renda.

A teoria da renda fundiária, nesse contexto, procurar trazer explicações a respeito da

formação e transformação dos preços, bem como das razões econômicas que motivam a

atuação dos agentes espaciais na produção e reprodução dos espaços urbanos.

3.1 A formação do preço do solo

Ao examinar a teoria da renda fundiária e os processos de formação de

preços de imóveis urbanos, Samuel Jaramillo (2003, p. 1) conclui que, a partir de uma

perspectiva econômica, o fato de que a terra tenha um preço é por si só um paradoxo. A

produção de mercadorias requer esforço dos produtores: seu preço se dá em razão da

quantidade que cada uma delas representa desse “trabalho geral”, sendo a expressão

desse trabalho, ou em linguagem econômica, o seu valor. Não se produz terra,

literalmente, por que a terra surge como algo disponível na natureza, entretanto, nas

sociedades capitalistas, opera como mercadoria, ou seja, tem preço monetário e é

trocada por outras mercadorias (essas sim verdadeiras). Indaga-se o autor: como a terra

possui preço se não tem valor?

Justa distribuição de benefícios e ônus, o que corrobora o princípio da função social da propriedade em

contraposição ao direito individualista da propriedade, como discutiremos no último tópico.

Na tradição econômica clássica, a formação do preço do solo é explicada por

meio da chamada Teoria da Renda Fundiária. Essa teoria parte do pressuposto de que

o preço pode ser construído por meio de um mecanismo de “capitalização de renda”. O

conceito que explica a capitalização de renda é o de que “os proprietários de terras,

através de seu controle jurídico sobre o solo, sob certas circunstâncias estão em

condição de capturar parte do valor gerado no processo produtivo que requerem o solo

para sua operação” (JARAMILLO, 2003, p. 1).

Numa sociedade capitalista, quem possui certa quantidade de dinheiro pode

colocá-lo à disposição do setor produtivo e obter em troca uma determinada

importância. O total dessa importância a ser recebida depende da quantidade inicial,

posta à disposição do mercado, bem como da taxa de juros praticada. Na capitalização

da renda, o proprietário da terra se imagina como um agenciador de empréstimos: a

renda que recebe se compara à percepção periódica de juros por um montante de

dinheiro colocado à disposição do mercado. Desse modo, a propriedade jurídica da terra

se converte no direito de perceber rendas, mesmo em se tratando de um recurso que não

disporia de valor (a terra)

A avaliação de Flávio Villaça (1998, pp. 70-71) é distinta, considerando que,

na sua visão, tratar a terra como um dom gratuito da natureza, comparável ao ar ou à

água, como são encontradas livremente, é um equívoco, pois “considerar a terra urbana

produto não produzido, só porque sua base material o é, é o mesmo que reduzir um

produto produzido à sua matéria-prima”.

Para Villaça (1998, p. 71), o solo é a matéria-prima, base material da

formação do espaço, o produto. Esclarece que a mobilização do espaço começa pela

adição de valor de troca ao solo. A troca resulta em “intercambialidade”, que torna o

bem uma mercadoria, comparável a um bem qualquer, cujo valor se exprime em

dinheiro. Se outrora se comprava e se vendia a terra, passou-se a comprar e vender um

volume (apartamentos, salas, terraços, piscinas, etc.), cuja formação do preço guarda

“um vínculo elástico com os ‘custos de produção’”. Entretanto, neste, como em outros

casos, há fatores diversos que “perturbam e complicam essa relação” preço/custo de

produção, sobretudo a especulação, os quais provocam um distanciamento entre ambos.

O preço do solo (ps) passaria a expressar, imaginariamente, uma relação entre a renda fundiária (rf) e a

taxa (i) de juros praticada no mercado (rf = ps x i, decorre que ps = rf/i), similar ao que ocorre, portanto,

com o mercado de empréstimos, onde o juro recebido (j) decorre do capital (c) colocado à disposição a

uma determinada taxa (i) de juros (j = c x i, ou, c = j/i).

Nessa análise fica evidente a diferença entre solo (abordagem tradicional) e

espaço (produzido), e entre espaço social (o espaço como um todo) e objetos ou

estruturas espaciais (casas, edifícios, ruas, infra-estrutura) “fruto de um processo de

produção”, com seus custos, comparável à das mercadorias em geral (VILLAÇA, 1998,

p. 72-73).

Para Jaramillo (2003, p. 3) a simples propriedade jurídica da terra, ao

contrário da perspectiva tradicional, não seria condição suficiente para que o

proprietário pudesse lograr renda, considerando que se pode ser proprietário de muitas

coisas sem que essa propriedade tenha necessariamente implicações econômicas.

Portanto, torna-se necessário que a característica da terra, controlada pelos proprietários,

tenha condições de afetar a formação dos preços dos bens produzidos no mercado.

A tradição clássica de formação dos preços (num cenário de plena

competição entre os capitalistas, acesso a técnicas comuns e preços similares dos

insumos), de forma simples, indica a possibilidade de se chegar a um preço natural ao

longo do tempo, que seria igual aos custos de produção (o investimento) aumentados

por um lucro médio (preço de produção). A renda, entretanto, aparece quanto existem

circunstâncias que perturbam os mecanismos de formação de preços, como ocorre na

agricultura com as condições diferenciadas de produtividade do solo. Os estudos

originais sobre a Teoria da Renda Fundiária, referidos fundamentalmente à terra rural,

estabeleceram algumas modalidades de renda (JARAMILLO, 2003, pp. 13-14):

1. Renda Diferencial tipo 1: as distintas condições produtivas da terra resultam em

distintas rentabilidades e custos, em um cenário de investimentos similares.

Portanto, a fertilidade superior do solo e a sua melhor localização (esta reduz os

custos de transporte) são duas características marcantes dessa modalidade;

2. Renda Diferencial tipo 2: está associada à intensidade de investimento de capital

(maquinaria, insumos ou salários, por exemplo). Em determinados casos,

quando a terra já suporta a RD tipo 1, um investimento adicional proporcionaria

rendimentos superiores aos que se poderia obter com a terra marginal. Nesse

caso, haveria um ganho adicional que se somaria à RD tipo 1;

3. Renda Absoluta: não se baseia nas condições de heterogeneidade das terras, e

sim na simples propriedade do solo. Em países capitalistas, por mais periférica

que seja a terra, ela possui algum valor, de sorte que nenhum proprietário cede

gratuitamente a sua terra a alguém. Os proprietários, por outro lado, poderiam

reter o solo, impedindo que fosse disponibilizado à produção. Portanto, essa

renda significa o valor mínimo que se paga por um lote, sobre as quais se

adicionam as rendas diferenciais;

4. Renda de Monopólio: condições excepcionais de terras, cujas características

poucos ou nenhuma outra possui (p.ex., o cultivo de uvas para produção de

vinhos, o qual requer solo com características muito específicas). Produtos

agrícolas, que requerem um tipo de solo que poucas propriedades possuem,

provocam uma demanda que supera a disponibilidade. Decorre que os

interessados pagariam um preço superior que se converte, portanto, em renda

para o proprietário.

Muito embora essas teorias tenham sido construídas originalmente para

explicar o preço do solo rural, passam a ser aplicadas às terras urbanas, guardadas as

características próprias dessas últimas, que as tornam bem mais complexas. Enquanto a

terra rural destina-se à produção agrícola, na cidade a terra destina-se a suportar o

“espaço urbano”, o conjunto de atividades que se relacionam espacialmente. A terra não

é o espaço urbano, apenas seu suporte. É adaptada e construída para que se possam

realizar atividades urbanas, produzindo, portanto, edificações e imóveis. O processo

produtivo da terra rural é a agricultura e os bens são os produtos agrícolas. Para Samuel

Jaramillo (2003, pp. 18-19), ocorre algo similar na cidade, em que o processo produtivo

é a construção e o produto é o espaço construído. Em ambos os ambientes (rural e

urbano), o processo produtivo está organizado segundo a lógica capitalista, comandado,

portanto, por capitalistas agricultores ou construtores.

Na avaliação de Martim Smolka (1987, p. 42), a terra é um meio de

produção necessário e não reproduzível, ao contrário de outros meios de produção que

podem ser produzidos como mercadorias industriais. Portanto, o processo de formação

de preços de terrenos possui uma lógica própria, distinto de outros processos cujo

trabalho constitui-se no elemento fundamental. A aquisição de um terreno envolve a

compra de “qualificações” ou características singulares do terreno (fertilidade,

acessibilidade, urbanização, etc.) e uma localização.

O preço da terra, desse modo, seria determinado por dois fatores: capacidade

do proprietário em administrar a escassez e disponibilidade e capacidade dos usuários

em remunerar o proprietário. A escassez ocorre como “função do estoque de terras

aproximadamente substitutas disponíveis e, mais importante, das necessidades ou usos

para que é requerida ou destinada”. Por outro lado, os usuários “apreciariam o valor de

um terreno em função das vantagens, em termos objetivos monetários (lucros) ou

subjetivos (utilidade) que o lote em questão permite realizar quando comparado a outros

imóveis disponíveis” (SMOLKA, 1987, p. 42).

Entretanto, Smolka (1987, p. 43) ressalta que o mercado fundiário está

sujeito a outros pressupostos. O preço é determinado, em grande medida, por condições

exógenas, como atividades realizadas em outros imóveis próximos, e as características

das atividades que competem por seu uso. Disso decorre que a utilização de um terreno

altera características de outros terrenos (sinergias urbanas), afetando, portanto, os

próprios preços.

3.2 A transposição da teoria para os espaços urbanos

Há adaptações diversas da Teoria da Renda Fundiária para o meio urbano.

Iniciaremos pela análise de Samuel Jaramillo (2003, pp. 21-30), para quem as rendas

fundiárias urbanas são classificadas em primárias (produção) e secundárias

(localização/ usos).

As rendas primárias são compostas por dois conjuntos de rendas: as rendas

diferenciais e as rendas absolutas. As rendas diferenciais são definidas em virtude de

características similares à teoria aplicada às terras rurais, embora de magnitude menor.

A do tipo 1 refere-se à produtividade do solo urbano, considerando que nem todos os

terrenos oferecem as mesmas condições para produção de espaços construídos,

variando, portanto, os níveis de construtibilidade (terrenos encharcados, com

declividade), o que implica em custos diversos. A do tipo 2 refere-se à construção em

altura. As maiores alturas na cidade refere-se aos lugares onde o preço do solo é maior,

onde os consumidores estão dispostos a pagar um preço mais alto por espaços

construídos numa certa localização. O construtor, então, calcula o custo adicional de se

produzir maiores quantidades de área construída (considerando que o custo tende a

crescer à medida que se constrói verticalmente) e o lucro que teria na venda desse solo

adicional, a partir do sobre preço que os consumidores estão dispostos a pagar nessa

localização. Essa renda está ligada (assim como a sua correspondente rural) à

intensidade de capital aplicado a terra.

A renda absoluta urbana se manifesta no fato de que atividades urbanas

requerem um enlace com diversas outras atividades e imóveis, considerando que

“Mesmo que queira, um construtor não pode produzir imóveis destinados a atividades

urbanas em áreas rurais (...), pois não encontraria demanda para isso, e se vê obrigado a

fazê-lo em terrenos que gozam de relação de vizinhança”

27.

Se a demanda por imóveis

urbanos é forte, os consumidores de espaço urbano são obrigados a pagar um sobre

preço por esta localização, que se manifesta numa renda dos imóveis urbanos em geral,

comparável à sua correspondente rural. O limite mínimo da renda absoluta é o nível de

renda rural, ou seja, se o agente pode obter maiores rendas com atividade rural esse fato

desestimulará sua destinação para atividades urbanas.

As rendas urbanas secundárias decorrem do fato de as atividades

desenvolvidas na cidade

não encontrarem espaços homogêneos para se

desenvolverem. Há uma série de fatores que fazem com que os habitantes privilegiem

determinados espaços para desenvolver atividades em relação a outros. Fatores técnicos,

como acessibilidade, ou outros, que escapam ao controle de qualquer agente, como a

tradição dos locais ou a história. São, por outro lado, circunstâncias que exercem um

papel muito parecido com fatores agrícolas - fertilidade e os custos de transporte.

A Renda Diferencial de Comércio decorre do fato de que, em uma situação

de competição por espaço, os comerciantes procurarão os melhores lugares para se

instalarem, de onde possam obter as maiores lucratividades. Decorre que, para o

proprietário do solo, toda essa competição resulta em rendas, que vão diminuindo à

medida que as atividades se afastam do foco comercial. Quando desempenhadas em

lugares afastados daqueles espaços convencionais, as atividades comerciais encontram

dificuldades para atrair clientes que justifiquem sua manutenção.

O uso para moradias, do mesmo modo, não é auto-suficiente do ponto de

vista espacial. Depende de valores de uso do solo que são complementares, como

lugares de emprego, equipamentos de saúde, segurança, educação, etc. Como nem todos

os terrenos estão na mesma situação a esse respeito, decorre que há uma competição por

espaço para moradia nos locais melhores situados, que proporcionam economia de

tempo, reduzem os custos de transporte, etc. A Renda Diferencial de Moradia ocorre

nessa hipótese, em que os usuários estarão dispostos a pagar mais por moradias

melhores situadas, até o ponto em que são compensadas pelos custos adicionais de

residirem em lugares mais afastados. Segundo o autor (Jaramillo, 2003, p. 26), todos

acabam pagando preços similares, considerando que os situados em lugares mais

distantes arcam com preços menores de moradia, porém custos maiores de transporte;

Livre tradução do espanhol.

Para fins do presente trabalho, interessa-nos apenas as atividades de comércio, serviços e moradia. O

autor desenvolve outras, como a industrial.

os que estão melhores situados pagam um sobre preço pela moradia equivalente ao que

economizam por estarem em locais privilegiados. Trata-se, porém, de uma análise

meramente econômica, que não considera o custo social daqueles que se situam em

espaços urbanos periféricos, tampouco a atuação de agentes como o Estado

, que atua

de forma preponderante na localização de equipamentos públicos.

A partir de dinâmicas e características próprias, de “mãos dadas” com a

Renda Diferencial de Moradia, ocorre a Renda de Monopólio de Segregação. Esta

consiste no fato de que grupos sociais costumam localizar-se em espaços distintos,

próprios nas cidades. Os indivíduos que ocupam posições sócio-econômicas mais

elevadas procuram ocupar, também, lugares específicos, deixando clara a distinção

existente entre as classes. No sistema capitalista, um mecanismo eficiente para

conseguir tal intento é o consumo de luxo (gastos conspícuos), que consistem naqueles

gastos que realizam os indivíduos para demonstrar que possuem condições econômicas

superiores, cujo padrão de vida não se identifica com padrões de consumo inferiores.

Estes grupos produzem espaços próprios, que sujeitam aqueles que neles pretendem

ingressar a determinados “sinais de pertencimento”. Dessa forma, a competição por

espaço nessas localidades sujeita os interessados ao pagamento de um sobre preço, que

aqueles que não pertencem ao grupo social, certamente, não terão condições de arcar.

Este sobre preço nada mais é que uma renda imposta pela diferenciação social, que

surge de um processo coletivo, onde se reconhece que um determinado lugar pertence a

um determinado grupo social.

Cada imóvel individual pode concentrar combinações de rendas, que

resultam numa Renda Urbana Total na base de preço do imóvel. Todos os terrenos

urbanos, a princípio, suportam a Renda Absoluta que pode ser somada à Renda Primária

Diferencial tipo 1, se há “fertilidade” do terreno para a construção e à Renda Diferencial

do tipo 2, quando é vantajosa a construção em altura, etc. Adicionadas às rendas

primarias surgem as secundárias. Jaramillo conclui que, a princípio, todos os imóveis

urbanos possuem aptidão para o desempenho de qualquer atividade, portanto suportam,

em potencial, tais rendas secundárias. Importante destacar que a renda que aparecerá

em cada terreno será a renda potencial que tiver a maior magnitude, desse modo, o

terreno tende a ser destinado ao uso mais vantajoso, que gere a maior renda

secundária.

Discutimos, anteriormente, o papel desempenhado pelos agentes espaciais na produção do solo urbano.

Portanto, a interação complexa entre usos e rendas condiciona as atividades

que serão desenvolvidas efetivamente nos espaços urbanos. Conclui-se que se o uso

comercial possui a maior renda potencial em lugares onde ocorre moradia, então, a

tendência é que afaste dali as moradias, ou vice-versa.

Na avaliação de Carlos Morales Schechinger (2005a, p. 5), há, no meio

urbano, uma intensa articulação entre proprietários, construtores, consumidores, que

proporcionam o surgimento de rendas tanto da relação entre proprietários e construtores

como da articulação com os consumidores finais. A modalidade mais conhecida é, de

fato, a renda diferencial por localização, que pode ser facilmente observada por meio

da diminuição de preço dos terrenos conforme eles se distanciam das zonas mais

almejadas na cidade.

Para Villaça (1998, p. 74), a importância da terra urbana também está na

possibilidade de acesso à localização. O valor reflete essa característica de acesso aos

“efeitos úteis da aglomeração”, portanto, cada aglomeração reflete a quantidade de

trabalho social empregado na sua produção (quanto mais central a localização, maior o

trabalho social empregado). Como diferentes pontos do espaço urbano possuem

diferentes acessibilidades, então há diferentes valores de uso para a terra urbana.

O autor (VILLAÇA, 1998, p. 75) avalia que a expressão “ponto” retrata

como nenhuma outra a particularidade de que dispõe o solo urbano para descrever a

acessibilidade, em maior ou menor medida, dos imóveis urbanos. A expressão “passar o

ponto”, tão empregada no comércio, mostra que o objeto de transação não é apenas o

“produto em si”, a edificação, as instalações ou o terreno, e sim um “adicional de

localização”.

Villaça reconhece que todo terreno é único, em virtude de que, teoricamente,

não é possível haver dois terrenos com uma mesma localização e de essas localizações

serem irreproduzíveis. Entretanto, na prática, “só de maneira extrema é possível dizer

que não existem duas localizações iguais”, havendo muitas localizações extremamente

parecidas. A produção imobiliária oferece lotes, apartamentos, salas, praticamente

iguais em termos de localização e padrão construtivo (apartamentos de dois quartos, por

exemplo, na zona sul do Rio, ou na zona norte de São Paulo). Nesse sentido, a Renda de

Monopólio somente pesaria nos preços em condições raras – como a vista para o mar.

Embora toda renda tenha algum grau de monopólio, para o autor, na maioria dos casos,

esse peso é bastante pequeno em relação ao preço.

É o valor do uso, proporcionado pela força produtiva social do trabalho, que

vai agregar valor real ao imóvel. Nesse contexto o “ponto” agregaria mais que o “valor

da infra-estrutura” ou o “valor dos edifícios”, muito embora ambos transfiram valor

para o ponto. Isso faz com que terrenos com padrões construtivos semelhantes ou em

locais que dispõem da mesma infra-estrutura tenham preços diferentes

O “ponto” proporciona o relacionamento entre os elementos da cidade por

meio de diversos fluxos (transporte de mercadorias, força de trabalho, comunicações,

etc.), não havendo na cidade a Renda Diferencial desenvolvida por Marx para a análise

das terras agrícolas. Torna-se um equívoco, na visão de Villaça (1998, p. 78), comparar

“fertilidade” com “localização”, fruto do trabalho social. O que é tratado como “Renda

Diferencial” no espaço urbano, na verdade é meramente um diferencial de valor.

Portanto, “os terrenos têm preços diferentes porque têm valores diferentes, e não porque

produzem rendas diferentes”.

Nesse contexto, “as mudanças de uso ou transformações urbanas não geram

rendas diferenciais, mas reajustes ou atualizações de preço da terra, o preço oscilando

em torno do valor” (VILLAÇA, 1998, p. 79). Por exemplo, uma terra ocupada com uma

residência pode estar com seu valor obstruído se houver demanda para outra atividade,

de maior valor. A utilização por esta última libera esse valor, ou seja, “quando

estiverem com o uso certo no momento certo, estarão com seu valor plenamente

realizado”.

O monopólio do espaço, ou a propriedade de certas porções de espaço, é o

traço comum de todas as formas de renda, na visão de David Harvey (1980 pp. 153-

165). “Qualquer que seja a forma específica de renda, todos os tipos têm isso em

comum: a apropriação da renda é aquela forma econômica na qual a propriedade do solo

se realiza...”.

Baseado nos estudos de Marx (O Capital, volume 3), enumera três espécies

de renda: a Renda de Monopólio, assegurada pela propriedade do solo; a Renda

Diferencial, propiciada por diferenciais de capacidade produtiva e localização e a

Renda Absoluta, que dá origem a um preço de monopólio, em virtude da competição

espacial.

Villaça (1998, p. 77) cita o exemplo de um terreno no centro de São Paulo e outro no centro de

Campinas, que dispõem de condições semelhantes (padrões construtivos e disponibilidade de infra-

estrutura), porém o primeiro possui valores muito superiores ao segundo.

Concepções neoclássicas da renda do solo procuram atribuir a Renda

Absoluta à oferta fixa de solo, cuja escassez pode ser manipulada artificialmente.

Segundo Harvey (1980, p. 158), Marx interpreta a escassez apenas sob a ótica da

instituição da propriedade privada. Para ele, a propriedade confere ao possuidor a

possibilidade de retirar do mercado parcelas do solo até que as condições econômicas

lhe sejam mais favoráveis. Disso decorre que a renda é “furtada” por aqueles que detêm

a propriedade, já que não contribuem em nada para formação dessa renda, ao contrário

dos capitalistas que ao menos promovem a produção do solo.

3.3 Solo urbano: valor de uso ou valor de troca?

O usuário final, ao adquirir um imóvel urbano (produto), torna-se um

detentor da terra (pelo preço total do imóvel, o que inclui o terreno e a edificação,

condição rara no meio rural, onde se comercializa apenas a produção) e pode beneficiar-

se dos incrementos de preço. A dinâmica do usuário passa a ser identificada não

somente com o papel de “consumidor”, como alguém que busca espaço em virtude da

utilidade que pode proporcionar, mas também com o de “investidor”, considerando que

seu imóvel passa a ser um ativo que pode proporcionar valores adicionais de

rendimentos. Essa lógica (valores de uso e valores de troca) torna complexas as práticas

de consumo e aquisição de espaços urbanos. Portanto, se no campo os agentes

fundamentais do jogo de operação do mercado imobiliário são o possuidor da terra e o

capitalista, na cidade o usuário final passa a desempenhar um papel fundamental,

sobretudo por sua heterogeneidade. O usuário final pode ser um consumidor de

moradia, um comerciante, um industrial, um investidor, etc., de classes econômicas

distintas e, portanto, com interesses e necessidades também distintas, e em não raros

casos conflitantes (JARAMILLO, 2003, pp. 34-35).

A complexidade se agrava, ainda mais, quando se adiciona dois outros

agentes não menos importantes. O primeiro deles é o especulador, aquele que se insere

entre o proprietário original e o capitalista e se ocupada da atividade de comprar e

vender terrenos. O segundo é o arrendador, que diante das dificuldades financeiras dos

consumidores atua não na venda dos imóveis e sim no aluguel dos mesmos. Se no

campo o proprietário do solo é um agente homogêneo, com interesses de classe comum,

na cidade os interesses são, como dito anteriormente, bastante distintos. Políticas

aplicáveis ao meio rural, sobretudo que tenham por objetivo diminuir os privilégios da

propriedade tendem a afetar um grupo homogêneo, diferentemente do que ocorreria na

cidade.

Para Carlos Morales Schechinger (2005a, pp. 1-2), esses agentes

modeladores do espaço se dividem em dois grupos: os que estão ao lado da oferta e os

que estão ao lado da demanda. Ao lado da oferta encontramos, por exemplo, os

proprietários de imóveis, representados pelos usuários (aqueles que perseguem valores

de uso, ou seja, quando oferece seu imóvel no mercado é unicamente para obter outro

imóvel), e pelos investidores (valores de troca, obtenção de lucro com a venda ou

aluguel dos imóveis). É difícil encontrar agentes que se comportem de modo exclusivo,

sendo comuns condutas que combinem ambos os comportamentos

. Dessa prática,

resulta que, entre dois imóveis que possuem condições similares de uso, os compradores

preferem aquele que proporcione o maior valor de troca

3.4 Os movimentos de preço do solo

Há vários tipos de movimento de preços que afetam os imóveis urbanos,

com características e dinâmicas próprias, das quais Samuel Jaramillo (2003, pp. 37-41)

destaca os “movimentos estruturais gerais”, “os movimentos conjunturais gerais”, “os

movimentos estruturais particulares”, além da “especulação imobiliária”.

Movimentos “gerais” são aqueles que afetam os terrenos urbanos e os preços

como um todo, ao contrário dos “particulares”, que se referem aos movimentos bruscos

que afetam terrenos específicos. “Estruturais”, porque embora lentos e graduais, os

movimentos são perenes. “Conjunturais”, por outro lado, são aqueles movimentos

associados a fenômenos transitórios. Embora tenham a capacidade de provocar

oscilações ascendentes e descendentes nos preços, a tendência e que essas oscilações

sejam ascendentes.

Os “movimentos estruturais gerais” se referem aos movimentos globais da

economia e da estrutura urbana, que provocam mudanças nos preços dos imóveis. São,

Especialmente no Brasil, há uma tendência geral em se investir em imóveis, o que resulta nas

preocupações de simples usuários com questões afetas aos movimentos dos preços do solo, ou uma

superposição das lógicas de uso e de troca.

As possibilidades futuras de se atribuir usos mais lucrativos aos imóveis, a possibilidade de cercar áreas

de uso comum (gramados e áreas verdes lindeiras) ou de infringir regras urbanísticas para posteriormente

recorrerem à política de regularização, podem, do mesmo modo, provocar maiores valores de troca,

resultando em apropriação privada de ganhos de valorização. Não se trata, certamente, de um “privilégio”

da experiência encontrada em Brasília (e no DF), porém a prática é significativa numa cidade onde as

regras de uso do solo são consideradas rígidas e onde o planejamento urbano se fez presente de forma tão

intensa.

portanto, de longo prazo e perenes. Como exemplos, podem ser citados os “câmbios

tecnológicos” que reduzem o valor das mercadorias e aumentam o poder de compra de

outros bens; o “crescimento demográfico” e o “crescimento econômico”, que resultam

num acréscimo de demanda por espaço urbano e por usos urbanos, o que provoca um

aumento na Renda Absoluta Urbana (que, por sua vez, permite uma maior densidade

construtiva).

Os “movimentos conjunturais gerais” obedecem a fenômenos transitórios,

oscilações em mercados conectados com o mercado de terras. A “dinâmica financeira”

introduz/retira recursos no mercado, o que reflete no aumento e na diminuição da

demanda por imóveis e terrenos e, por conseguinte, no aumento ou na diminuição dos

preços dos imóveis (ainda se as rendas não sofrem alteração). Outro fator são as

“acelerações/ desacelerações da indústria da construção civil”, que resultam em

oscilações na demanda por imóveis e, do mesmo modo, nos preços.

Os “movimentos estruturais particulares” são o resultado, nos terrenos, de

alterações da estrutura urbana. A “alteração de uso” e “as alterações de potencial

construtivo” são os determinantes principais desse tipo de movimento.

Quanto ao primeiro, objeto do presente estudo, é importante ressaltar que na

cidade há uma hierarquia de usos, formada a partir do nível de renda que podem gerar.

Mutações na estrutura urbana (crescimento da mancha urbana, acréscimo de

investimentos em infra-estrutura, etc.) podem provocar mudanças no uso de

determinados terrenos para outros de hierarquia superior, o que resulta em incremento

de preços porque passam a suportar rendas de natureza distinta, como vimos

anteriormente

. A alteração de uso de um lote residencial para comercial (a depender

da demanda, o contrário), bem como de terrenos rurais para expansão urbana, desse

modo, faz com que esses imóveis passem a suportar rendas que antes não possuíam, de

hierarquia superior. A trajetória temporal do preço desses imóveis passa por uma fase

inicial, em que segue a tendência geral de movimento de preços; para uma segunda, em

que sofre uma alteração brusca no preço, provocada pela alteração nos usos e,

finalmente, uma terceira, em que o movimento passa a seguir novamente a tendência

geral.

Podemos citar como exemplos a expansão de áreas comerciais sobre setores destinados a moradia

ou a

expansão da mancha urbana sobre áreas rurais, próximas às zonas urbanas.

3.5 A gestão social da valorização da terra

Os movimentos de preço do solo beneficiam proprietários com o acréscimo

de valor imobiliário, mesmo que esses proprietários em nada tenham contribuído para a

obtenção dessa vantagem, sendo suficiente apenas que se mantenham inertes, a espera

que as mutações nos preços dos imóveis ocorram e procurarem situações em que seja

possível captar para si essas valorizações.

Como se trata de um bem relativamente irreproduzível, o solo não dispõe de

um custo de produção que possibilite o preço mínimo em que um proprietário deve

desembolsar para obtê-lo. Dessa forma, o preço é estabelecido pela competição entre os

demandantes por espaço, que recorrem ao solo, em busca das atividades que nele podem

exercer. Martim Smolka (1987, pp. 53 e 66) corrobora esse entendimento, ao afirmar

que o custo de produção de áreas construídas não apresenta grandes variações entre

localidades, exceto se houver condições topográficas ou relativas à qualidade do solo

que imponham custos maiores. Resulta que os lucros não dependem propriamente da

diferença entre o custo e o preço de venda, e sim da diferença entre os custos e o

volume de rendas fundiárias extraídas.

Um elemento motivador importante é a expectativa de valorização futura.

Em outras palavras, se o proprietário de um terreno sabe que as rendas que percebe

serão incrementadas no futuro, então deixará de vender o solo pelo preço atual e passará

a incorporar as expectativas futuras, o que Samuel Jaramillo (2003, pp. 15-16) chama de

“preço de antecipação”

. Nessa perspectiva de mudança nas condições diferenciais

surge a possibilidade de controle do processo de valorização fundiária, subordinando-o

às aplicações de capital, ou seja, controle do “processo de criação de externalidades que

sejam internalizáveis”.

Por outro lado, para Samuel Jaramillo (op. cit., pp. 44-49), o movimento de

preço dos terrenos faz surgir uma classe de agentes especializados na apropriação de

tais incrementos. Esses agentes criam as condições para que “movimentos estruturais

particulares” e “movimentos conjunturais gerais”, estes últimos quando positivos,

aconteçam, passando a adquirir terrenos antes desses incrementos para vender mais

tarde.

Alguns agentes se limitam a comprar e vender terrenos e imóveis (valor de

troca), não realizando nenhum investimento produtivo sobre os mesmos, portanto se

Concepção compartilhada por SMOLKA (1987, pp. 46, 47 e 49) e SCHECHINGER (2005a, p. 4).

beneficiam de valorizações imobiliárias sem darem causa às mesmas. Se os fenômenos

que geram valorizações nos imóveis não são controlados ou se, de alguma forma, esses

agentes não podem influenciar as decisões que resultam em valorização, então podemos

dizer que se trata de uma especulação passiva. Seu trabalho, portanto, é o de identificar

os lugares, situações e momentos onde sua atuação pode lhe garantir bons retornos

financeiros, devendo se valer de informações privilegiadas, da falta de transparência do

planejamento e da gestão urbanos, sobretudo no que tange à fragilidade de práticas

participativas. Por outro lado, a especulação é indutiva quando promovida por

construtoras e incorporadoras com potencial para investirem em grandes porções do

espaço urbano e, ao mesmo tempo, influenciar a ocorrência de “movimentos estruturais

particulares”. Podem, por exemplo, adquirir terrenos com preços de uso inferiores e

oferecem projetos para “desenvolverem” essas áreas, alterando seus usos e provocando

preços maiores para venda. Combina, portanto, estratégias de capitalista produtor

(conhecimento do mercado), que objetiva ganhos de produção imobiliária e

especulador, que busca capturar incrementos nos preços dos terrenos que adquire.

A atuação do Estado é de suma importância nesse contexto. Os

investimentos públicos produzem infra-estrutura urbana (sistema viário, equipamentos

públicos) e melhorias urbanísticas que agregam valor à propriedade urbana, em certas

situações

. Ao regular o uso do solo e definir as atividades a serem desenvolvidas nas

diversas áreas urbanas, o Poder Público, do mesmo modo, passa a agregar vantagens às

propriedades. Nesses casos, há uma transmissão dos valores investidos para essas

propriedades, que as torna mais valorizadas quanto aos aspectos financeiro (valor de

troca) e qualitativo (valor de uso).

Os investimentos e ações do Poder Público no meio urbano provocam

impactos diretos em termos de valorização da propriedade imobiliária urbana, como

esclarece Fernanda Furtado (2007, p. 243). A essa valorização imobiliária, decorrente

de ações públicas, dá-se o nome de “mais-valias fundiárias”, constituídas de

sucessivos “incrementos de valor da terra que vão sendo gerados no decorrer das

diversas etapas de produção e reprodução presentes no processo de urbanização,

entendido este como um processo permanente”.

Em bairros com características sociais de exclusividade, obras viárias – que teoricamente agregariam

valor aos imóveis – trazem maiores fluxos, barulho, poluição, além da presença indesejada de pessoas, o

que pode resultar em desvalorização imobiliária. Algumas obras, como viadutos, podem, inclusive,

reduzir o valor de troca.

A idéia de gestão social está embasada na idéia de recuperação pública de

vantagens produzidas socialmente, porém passíveis de apropriação individual. Desse

modo, aqueles que recebem benefícios diretos ou impactos diferenciados em certos

imóveis em comparação ao conjunto dos imóveis urbanos, provocados por

investimentos, regulação, planejamento ou gestão públicos, devem restituir parte desses

valores à coletividade.

O entendimento mais tradicional, entretanto, acerca da recuperação de mais-

valias vincula-se, mais efetivamente, à “contribuição de melhoria”, instrumento

tributário cujo fato gerador é a valorização causada a imóveis urbanos decorrente da

realização de obras e investimentos públicos. Por outro lado, instrumentos pouco

conhecidos e explorados, como a outorga onerosa de alteração de uso, assumem, do

mesmo modo, um papel importante. Trata-se de um instrumento que materializa a

concepção de que, ao atribuir diferentes aproveitamentos e usos aos terrenos urbanos, o

Estado confere a essas propriedades vantagens diferenciadas quanto aos demais imóveis

urbanos o que, portanto, torna as decisões administrativas vinculadas à concessão desses

benefícios especiais um objeto de interesse da política urbana (FURTADO, 2007, pp.

246-249).

Entretanto, é preciso esclarecer que as rendas do solo envolvem duas

situações distintas: em primeiro lugar, ocorrem rendas de ações que não representam

esforço, risco, tampouco compromisso algum do proprietário; por outro lado, há

aquelas geradas por trabalho e esforço dos proprietários e investidores. Em ambos

os casos, porém, o Estado é beneficia com o acréscimo de valor do imposto predial.

As primeiras ocorrem devido ao esforço da sociedade (provenientes de

investimentos públicos), que melhora as condições urbanísticas (acessibilidade,

disponibilidade de equipamentos públicos, proximidade aos locais de emprego, etc.) e,

consequentemente, produzem rendas diferenciais. Em contextos onde há escassez de

recursos em outros espaços urbanos, resulta por tornar essas rendas diferenciais

verdadeiras rendas de monopólio. Outro exemplo são as vantagens que a localização

proporciona, que resultam em benefícios diretos aos terrenos melhor localizados. Um

terceiro são as destinações de usos do solo pelo Estado, geralmente proibindo usos

específicos e permitindo outros aos imóveis urbanos. Todas essas rendas (mais valias)

são proporcionadas pelo coletivo, porém, a depender do contexto político, jurídico e

institucional são apropriadas de forma exclusiva pelos proprietários e empreendedores.

Por outro lado, há rendas proporcionadas por investimentos dos proprietários

e do mercado, que tornam os acréscimos de valor dos imóveis um produto do capital e

do trabalho (a dinâmica econômica que, em alguns casos, pode ser proporcionada pela

instalação de um shopping-center, p.ex.). O que está em jogo, portanto, é a distinção

entre os fatores que agregam valor aos imóveis: o que cabe aos investimentos e às

condições diferenciais criados por investimentos particulares e a parcela de valorização

provocada por investimentos e esforços da coletividade (SCHECHINGER, 2003, p. 8).

Se considerarmos que o solo é um recurso estratégico, devemos admitir que,

como tal, necessita de regulação, como são regulados os recursos naturais escassos. A

regulação pode surgir de várias formas: cobrança de impostos prediais que reduzam a

retenção especulativa, obrigação de assumir custos de urbanização, venda de direitos de

uso ou de potencial construtivo, cobrança de outorgas de alteração de uso, etc. Segundo

Schechinger (2005c, p. 1-2), isso permite que o interesse coletivo sobre a propriedade se

sobreponha ao interesse privado, sem que haja uma real necessidade de socializá-la.

Para Vítor Carvalho Pinto (2005, p. 61), a possibilidade de obtenção de

vantagens urbanísticas, que se refletem na apropriação particular de rendas fundiárias,

está ligada à “captura dos órgãos públicos pelos segmentos mais organizados, que

muitas vezes deveriam ser por eles regulados e fiscalizados”, passando a favorecê-los

sob o pretexto de controlá-los. Segundo o autor

A influência excessiva dos segmentos que apresentam interesses

concentrados pode explicar muitas intervenções do Estado nas cidades. Um

exemplo são as freqüentes alterações nas regras urbanísticas destinadas a

ampliar as possibilidades de uso dos lotes. O imenso impacto do

zoneamento sobre o valor das propriedades gera um forte incentivo no

sentido da organização de proprietários e empreendedores para influenciar

os políticos e burocratas locais. Proprietários de sítios rurais querem

transformá-los em lotes urbanos. Uma vez ocupados, o Poder Público será

pressionado pela população a investir em infra-estrutura e serviços.

Os investimentos em melhorias urbanas, capturados pelos empreendedores

privados e proprietários e as facilidades que encontram diante das normas urbanísticas

permissíveis aos interesses do mercado contribuem para tornar a valorização possível,

na visão de José Roberto Bassul (2005, p. 67 e 165). Entretanto, o direito de edificar

além do potencial construtivo permitido e o de atribuir aos imóveis usos mais

vantajosos aos atribuídos no momento anterior ao da aquisição do imóvel são os fatores

mais importantes de agregação de valor aos imóveis: “o direito de construir mais e o de

promover usos mais valorizados no mercado têm sido comumente outorgados pelo

poder público a proprietários e incorporadores sem nenhuma contrapartida”. Não resta

dúvida, entretanto que “os direitos dependentes de autorização do poder público,

legislativas ou administrativas, necessárias ao processo de urbanização, configuram

patrimônio público e, nessa condição, não podem ser graciosamente transferidos ao

domínio privado”.

PARTE II – METODOLOGIA

1 Considerações iniciais

Nos capítulos contidos no referencial teórico foi apresentada uma análise do

planejamento urbano, desde suas origens até os dias atuais, para situarmos o marco em

que se dá os novos pressupostos de planejamento, embasados na função social da

propriedade e na superação da concepção individualista da propriedade urbana e da

cidade. Esses novos pressupostos fundamentam a adoção de práticas de gestão das

cidades voltadas para uma melhor distribuição dos benefícios e ônus do processo de

urbanização, para apropriação e gestão de parte da valorização gerada pelo esforço

coletivo para promoção do desenvolvimento urbano.

Vimos teorias que procuram definir como se dá o processo econômico de

valorização do solo, os efeitos sobre os preços dos imóveis gerados pelos instrumentos

urbanísticos e como a localização – “ponto” - e os investimentos públicos são

importantes para a elevação dos preços dos imóveis.

Por fim, teorias que procuraram explicar a formação dos espaços urbanos, os

aspectos econômicos e sociais da formação dos territórios e da configuração espacial,

sobretudo a atuação dos agentes espaciais envolvidos com o valor de troca da terra. Para

os fins do presente trabalho, admitimos que os instrumentos urbanísticos são capazes de

promover variações de preços nas propriedades urbanas, desde que haja uma dinâmica

econômica capaz de demandar os novos usos e, desse modo, desenvolver a propriedade.

Nesse caso, os usos superiores estariam como que represados pela norma, que

promoveria a liberação desses usos segundo o interesse coletivo.

Esses esforços teóricos nos ajudarão a compreender em que contexto

ocorrem alterações de uso de imóveis no Distrito Federal: os pressupostos que

fundamentam a atuação dos órgãos locais de planejamento e gestão urbanos, os valores

(uso e troca) envolvidos na relação com a propriedade urbana, além da relação dos

atores com a produção e transformação do espaço.

O Distrito Federal ainda não possui um Plano Diretor Participativo, adaptado

às exigências do Estatuto da Cidade (aprovado em 2001) e concebido segundo suas

diretrizes. A gestão urbana está em parte fundamentada nos pressupostos do Plano

Diretor de Ordenamento Territorial – PDOT de 1997, instrumento que não logrou

ordenar totalmente o crescimento do território e reduzir as desigualdades sócio-

espaciais

, embora o DF já faça uso de alguns instrumentos de intervenção e gestão

previstos no Estatuto

Observa-se como conseqüência direta o fato de que não foram delimitadas as

áreas sujeitas à aplicação dos instrumentos urbanísticos e as estratégias que justificariam

tais intervenções espaciais, o que reduziria aquelas de caráter pontual (imóveis

isolados). Tampouco temos fixadas as condições que a propriedade urbana local deve

atender para cumprir uma função social, bem como o modo de utilização dos

instrumentos fiscais e urbanísticos para tanto. O uso individualista do direito de

propriedade favorece a especulação e a adoção de práticas contrárias aos interesses

coletivos, como a manutenção de vazios urbanos (anexo IX), além da adoção informal

de padrões urbanísticos mais favoráveis, etc.

2 Recorte temporal

A outorga de alteração de uso teve como marco jurídico no DF o PDOT de

1997, que passou a permitir sua aplicação apenas nas Regiões Administrativas que

dispusessem de Plano Diretor Local – PDL, com exceção dos casos em que a alteração

de uso fosse aprovada por meio de lei complementar e dos casos tratados por projetos

de lei em tramitação no Legislativo

. Considerando que apenas Candangolândia (LC

97/1998), Samambaia (LC 370/2001), Ceilândia (LC 314/2000), Taguatinga/Águas

Claras (LC 90/1998), Sobradinho (LC 56/1997) e, mais recentemente, Gama (LC

728/2006) e Guará (LC 733/2006) tiveram PDL´s, muitas foram as leis que, exógenas

aos instrumentos de planejamento local, promoveram alterações de uso de imóveis no

Distrito Federal.

Portanto, pelas razões expostas, a coleta de dados tem como marco inicial o

ano de 1997. Utilizaremos, para tanto, dados fornecidos pela Câmara Legislativa, por

meio do LEGIS (Sistema de Informações Legislativas) e informações colhidas em

visitas de campo.

3 Descrição do método

Trata-se de uma pesquisa qualitativa, baseada em fontes secundárias (análise

de material bibliográfico, de leis, ordenamentos de uso e ocupação do solo e

Ver avaliação do PDOT/1997 no Documento Técnico que acompanha o PLC 46/2007 (revisão do

PDOT/97).

Instrumentos participativos (conferências, fóruns, audiências públicas) e de inclusão (ZEIS).

Artigos 52 e 78 da LC 17/1997, cf. Box 1, p. 117.

regulamentos) e primárias (levantamento de dados “in loco”, como localização, usos

aprovados e praticados).

A partir da coleta de dados e da confrontação com as normas de uso do solo,

foi possível identificar tanto alterações aprovadas pelo Poder Público quanto alterações

de uso informais e confrontar os novos usos com os anteriores.

Para fins do presente trabalho, a análise das práticas empíricas de alterações

de uso objetiva verificar se tais alterações estariam promovendo a gestão social ou

interesses individuais. Para isso, torna-se imprescindível investigar como se dá a

atuação dos atores sociais (os agentes políticos, o setor econômico e grupos de interesse,

de uma maneira geral). Essa interpretação se dará com base nos interesses envolvidos na

propriedade (valor de uso e valor de troca), desse modo se pauta nas teorias estudadas

no referencial teórico.

Dois indicadores foram considerados para essa avaliação: (1) investigar se as

alterações de uso (ALT) ocorrem como fruto do planejamento urbano (PU), e (2)

investigar se a valorização gerada no processo é arrecada, em parte

, e destinada a fins

coletivos, conforme demonstrado no esquema explicativo abaixo.

A partir desses indicadores, as alterações de uso (ALT) passaram a ser

classificadas entre aquelas que foram inseridas ou não no planejamento urbano (PU).

Quanto as primeiras, o passo seguinte é investigar se há, nesses casos, apropriação

coletiva de parte da valorização gerada.

No segundo caso, quanto às alterações de uso encontradas em imóveis

isolados, portanto, desvinculadas de instrumentos de planejamento, investiga-se se há

autorização legal para tais alterações. Em síntese, são consideradas as alterações

promovidas unilateralmente, sem respaldo legal (onde houve, portanto, apropriação

privada da valorização imobiliária e a desvinculação com instrumentos de

planejamento), e aquelas aprovadas por meio de instrumentos jurídico-urbanísticos.

Nesse último caso (aprovadas), a intensão é verificar a incidência de contrapartidas aos

cofres públicos.

A aplicação do instrumento por iniciativa do Poder Público e a partir do interesse coletivo deve ser

acompanhada de incentivos para adesão, por isso parte dos recursos são compartilhados com os

particulares (proprietários ou investidores, etc.). Entretanto, grande parte das alterações, como será visto

na Parte IV – análise, é de iniciativa do próprio mercado ou dos proprietários.

ALT inseridas em PU?

SIM NÃO

! !

Apropriação pública/coletiva?

Aprovação legal?

" # " #

SIM NÃO SIM NÃO

! ! ! !

Gestão social plena Gestão social parcial Apropriação pública/coletiva?

Apropriação individual

" #

SIM NÃO

! !

Gestão social parcial Apropriação individual

Definição de indicadores e passos metodológicos para se alcançar os resultados da pesquisa.

Como visto anteriormente, alterações de uso possuem o potencial de elevar o

valor de mercado dos imóveis urbanos. Partimos do pressuposto de que nenhum

proprietário atribuiria - unilateralmente ou por imposição de regras urbanísticas - usos

inferiores aos seus imóveis, que reduzissem seu preço de mercado. No segundo caso,

em particular, essa alteração não seria admitida pacificamente pelos proprietários, que

passariam a exigir compensações para tanto. Desse modo, vislumbra-se que todos os

casos inseridos no presente trabalho foram objetos de alguma soma de valorização.

A tentativa de identificação de valores arrecadados por outorgas de alteração

de uso se deu por meio de dados fornecidos pelo SIGGO-DF (Sistema Integrado de

Gestão Governamental do Distrito Federal), que proporcionaram a quantificação de

recursos ingressados no FUNDURB

(fundo de desenvolvimento urbano do Distrito

Federal).

4 Recorte espacial

Os dados empíricos foram coletados nas Regiões Administrativas de

Brasília, Sudoeste, Lago Norte, Águas Claras e Guará

, onde se observou - por meio de

anúncios em classificados, notícias nos órgãos de imprensa, propaganda de construtoras,

informações colhidas junto a órgãos administrativos – que práticas de alterações de uso

vinham ocorrendo. Trata-se de núcleos urbanos próximos ao Plano Piloto e que, por

essa razão, dispõem de preços elevados do solo, o que possibilita uma dinâmica

econômica ímpar.

O FUNDURB foi criado pela Lei Complementar n. 36/1997, alterada, recentemente, pela Lei

Complementar n. 800/2009. Ver Box 3, p. 137. A outorga onerosa de alteração de uso (ONALT) é apenas

uma das diversas fontes de ingresso de recurso no fundo.

Figura 4, p. 99.

O objetivo, entretanto, não é o de catalogar todos os casos existentes de

alteração de uso. O número de objetos de análise selecionados se deu por inclusão

progressiva, ou seja, foram inseridos até o ponto em que as concepções atribuídas aos

mesmos começassem a apresentar certa regularidade. Os objetos em questão não são os

sujeitos da pesquisa e sim o que eles representam, razão pela qual não é possível

selecionar, nesses casos, uma amostra representativa (MINAYO, 2007, p. 48).

Por outro lado, a delimitação de um perímetro de coleta de dados não

pareceu suficiente diante da farta produção de leis e projetos que tratam da matéria

objeto do presente trabalho. Por meio do Sistema Legislativo da Câmara Legislativa do

Distrito Federal – LEGIS e do acompanhamento de ações em trâmite no TJDFT foi

possível identificar, sistematizar e catalogar todo o conjunto de leis produzidas entre os

anos de 1997 a 2008, que tratavam de alterações de uso com finalidade econômica no

Distrito Federal, além de identificar as leis que foram julgadas inconstitucionais por

ações movidas pelo MPDFT.

Esse trabalho mostrou-se importante para identificar não somente os locais

onde as alterações de uso ocorriam, mas ainda conhecer os agentes envolvidos com a

prática e confrontar as referidas alterações com o interesse coletivo, por meio dos dois

indicadores da presente pesquisa: inseridas em programas urbanos? Retorno de parte da

valorização gerada ao FUNDURB?

PARTE III – DESCRIÇÃO DA PESQUISA E SEUS RESULTADOS

1 Pressupostos da Alteração de uso como instrumento de indução do

desenvolvimento urbano

O instrumento da alteração de uso, segundo a lei nacional de política urbana,

deve ser utilizado com vistas ao alcance do interesse coletivo. Além da apropriação de

parte da valorização gerada pelo instrumento, a ser aplicada no desenvolvimento das

cidades e na redução das desigualdades sócio-espaciais

, as alterações de uso são

indicadas em projetos de revitalização de áreas urbanas, reintegrando-as ao consumo

coletivo.

Ao aplicar os instrumentos urbanísticos, contidos no Estatuto da Cidade, os

municípios e o Distrito Federal devem pensar as intervenções como um objeto de

promoção da ordem urbanística, da função social da cidade e da propriedade e para a

ordenação dos espaços. Por essa razão, é necessário que as áreas sujeitas à intervenção

estejam inseridas em planos diretores que delimitem os espaços, para que, por meio de

leis específicas, discutidas com a coletividade, sejam realizadas alterações de uso. Desse

modo, seriam minimizadas as intervenções pontuais, que se prestam mais a gerar

valorizações artificiais nos imóveis que a promover a ordem urbanística.

A motivação, que impulsiona a aplicação do instrumento, deve ser sempre

coletiva. Equivale a dizer que o Poder Público, sobretudo no âmbito municipal

, volta

suas atenções para o território e vislumbra a possibilidade de que um conjunto de

imóveis, inseridos numa determinada zona, passaria a atender melhor ao interesse

coletivo se fosse utilizado para outros fins diversos dos atuais. A adoção de novos usos,

seria acompanhada do recolhimento de parte dos valores gerados aos cofres públicos,

restando aos proprietários um percentual a título de estímulo para que disponibilizem

Os recursos, segundo o artigo 31 c/c artigo 26, incisos I a IX da Lei 10.257/2001 (Estatuto da Cidade),

auferidos com a outorga de alteração de uso devem ser aplicados para as seguintes finalidades:

regularização fundiária, execução de programas e projetos habitacionais de interesse social, constituição

de reserva fundiária, ordenamento e direcionamento da expansão urbana, implantação de equipamentos

urbanos e comunitários, criação de espaços públicos de lazer e áreas verdes, criação de unidades de

conservação ou proteção de outras áreas de interesse ambiental, proteção de áreas de interesse histórico,

cultural ou paisagístico.

Compete aos municípios promover o adequado ordenamento territorial, mediante planejamento e

controle do uso, do parcelamento e da ocupação do solo urbano (art. 30, VIII da Constituição Federal) e a

partir de políticas de desenvolvimento urbano executadas sob diretrizes fixadas pela União (art. 21, XX

c/c 182 da Constituição Federal). O Plano Diretor, aprovado pelo legislativo municipal, é o instrumento

básico dessa política e a propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às diretrizes nele

fixadas (art. 182, §§1º e 2º). Por meio do plano diretor, o Poder Público municipal pode, caso deseje

fazer uso do instrumento, fixar áreas nas quais serão permitidas alterações de uso do solo, mediante

contrapartida a ser prestada pelo beneficiário (art. 29 da Lei n. 10.257/2001 – Estatuto da Cidade).

seus imóveis para tais fins. O ciclo de aplicação do instrumento se concretiza com a

disponibilização dos recursos arrecadados para fins estritamente coletivos.

1.1 Alteração de Uso de Imóveis: revitalização e apropriação de espaços

urbanos

Numa análise acerca da revitalização dos centros históricos das cidades

brasileiras, Bárbara Freitag (2007) traz algumas contribuições ao tema. A autora parte

da constatação de que na história brasileira houve o abandono de cidades, de vilas, de

aldeias para outros núcleos paralelos, para onde foram transferidas as funções

administrativas, políticas, econômicas e comerciais exercidas no antigo núcleo urbano,

resultando na sua quase estagnação ou até mesmo esquecimento. A cidade nova passa a

atrair toda a atenção, os investimentos e o prestígio, passa a abrigar a migração e

assumir as tradições, os costumes e a cultura (FREITAG, 2007, p. 1).

Cidades históricas – como Salvador, Recife e Fortaleza, dentre outras -

foram reconstruídas pela modernidade, por meio de critérios como a higienização, o

embelezamento e a funcionalidade, e adaptadas a condições modernas, com o

aperfeiçoamento do tráfego e a atribuição de usos mais racionais ao solo

(verticalização). Por meio dessas intervenções, transformaram-se em centros urbanos

caóticos, com problemas relativos à poluição, ao tráfego e à especulação imobiliária.

Entretanto, houve iniciativas relativamente bem sucedidas, como o Pelourinho e o

Centro Cultural Dragão do Mar de Arte e Cultura

que foram revitalizados e inseridos

na paisagem moderna e pós-moderna, mantendo sua história. A casa da cultura em

Recife (até 1973 era uma prisão) foi preservada e transformou-se num grande centro de

cultura e artesanato, onde é possível conhecer a história e ao mesmo tempo adquirir

peças do artesanato e da cultura local, com reflexos positivos para as atividades

turísticas.

Em outro pólo, cidades como Parati, Tiradentes e Olinda sobreviveram às

intervenções modernistas e foram redescobertas e revalorizadas em sua beleza e

originalidade a partir da segunda metade do século XX. São cidades onde foram

descobertas minas de ouro, prata e jazidas de pedras preciosas no século XVIII ou,

como Parati, serviam de escoadouro desses minérios. Todo um conjunto social, formado

Casarões abandonados no centro de Fortaleza foram restaurados e sofreram um processo de

qualificação, a partir de regras de uso voltadas para a cultura e o entretenimento - teatros, cinemas,

galerias de arte, casas de show, restaurantes, bares, enfim um pólo de lazer e turismo.

por administradores da Coroa Portuguesa, comerciantes e aventureiros deu vida às

cidades, que após o final do ciclo ficaram abandonadas. Entretanto, elas “sobreviveram”

e ganharam nova vida com a descoberta de sua arquitetura colonial e suas igrejas

barrocas, constituindo um patrimônio que revela um verdadeiro tesouro brasileiro, até

então esquecido ou pouco explorado. A sociedade passou a vislumbrar esses núcleos

urbanos a partir das potencialidades que apresentavam.

Afastadas da influência modernista, mas beneficiadas diretamente pelo

desenvolvimento de cidades próximas que assumiram o “ônus da modernização”,

puderam ser restauradas e preservadas. Essas cidades, portanto, expressaram sua

vocação histórica, descobriram a possibilidade de desenvolverem novas atividades

econômicas e transformaram-se em núcleos vivos de cultura, de lazer e de turismo,

certamente o que se pode chamar de uma “revitalização bem sucedida” (FREITAG,

2007, p. 5).

Portanto, não fossem transferidas as atividades para novas cidades, que

assumiram o ônus da modernização, provavelmente essas cidades bem como outras,

como Ouro Preto e Goiás Velho, teriam sucumbido, sob a devastação do seu patrimônio

histórico em nome da modernidade. Portanto, sua decadência inicial, ao que tudo indica,

contribuiu para sua preservação histórico-cultural inicialmente. A carência de recursos

para manutenção, provocada pelo esvaziamento de atividades e pelo abandono,

entretanto, teve de ser revertida posteriormente para que esse mesmo patrimônio fosse

preservado.

A expressão “revitalizar” significa, de fato, dar nova vida. Contrapõe-se às

tentativas de atribuir um valor “museal” aos objetos materiais, materializando-los de

forma pulsante, de maneira que possam ser efetivamente consumidos pelas pessoas.

Esse fato ocorreu nas cidades históricas citadas, onde suas construções históricas

passaram a abrigar confeitarias, choparias e cinemas, mantendo sua arquitetura e

passado histórico intactos.

Nesses casos, a aplicação de instrumentos urbanísticos teve como

pressuposto o interesse coletivo, onde as intervenções urbanas foram pensadas num

contexto de reintegração de grandes áreas ao consumo coletivo, promoção de atividades

produtivas (dinamização do turismo), o que resultou na reintegração de funções urbanas

outrora perdidas.

Em 1983, a Associação Comercial do Rio de Janeiro (ACRJ), propôs uma

“reciclagem urbanística” na zona portuária, onde foram previstos complexos comerciais

(bares, restaurantes, hotéis, auditórios e centros de convenção, lojas, escritórios, etc.)

“com o objetivo de reforçar a vocação econômica da cidade como prestadora de

serviços e pólo comercial internacional do país” (BRASIL, 2005, p. 27). Trata-se de

uma intervenção que contou com a adesão do setor econômico, parceiro fundamental

para que as intervenções se auto-sustentem e minimizem os sempre escassos recursos

públicos, essenciais para aplicação em zonas mais carentes da cidade. Na mesma linha,

a utilização de prédios institucionais

subutilizados por parte do Governo Federal,

localizados em áreas urbanas dotadas de infra-estrutura e próximas aos locais de

emprego em programas habitacionais para comunidades que vivem à margem do

mercado imobiliário é uma iniciativa importante, que mostra o viés coletivo da

aplicação dos instrumentos urbanísticos, sobretudo da alteração de uso. Esse fato tem

demonstrado que a adaptação dos prédios (muitos deles outrora ocupados pelo INSS)

para o uso residencial possibilita que os imóveis em questão cumpram sua função

social. Em que pese a um custo financeiro superior a outras provisões de habitação para

finalidade social e em baixa escala, o fato é que o custo social é inferior ao das soluções

tradicionais, voltadas, em grande parte, à construção de casas e conjugados populares

em zonas periféricas, sem infra-estrutura e longe dos locais de trabalho.

São, portanto, experiências que reforçam o caráter social do instrumento e

demonstram que são uma alternativa a intervenções que ocorreram no passado, voltados

em grande medida para o saneamento e para o embelezamento das cidades e que

resultavam em um custo social considerável

Desse modo, é possível verificar que intervenções urbanísticas podem

possibilitar o alcance ou o afastamento dos interesses coletivos. As intervenções

urbanísticas que utilizam o instrumento da alteração de uso, por um lado, podem

respeitar as características históricas, culturas e artísticas dos núcleos urbanos e auxiliar

na busca de uma nova urbanidade, um consumo dos espaços e uma apropriação

Prédios do INSS em Porto Alegre (Avenida Borges de Medeiros) sofreram adaptação para abrigar

apartamentos de 1 e 2 quartos, com recursos do Programa Crédito Solidário do Ministério das Cidades.

Outros imóveis em São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Vitória e também em Curitiba estão sendo

adaptados para o mesmo fim. Fonte: http://www.cidades.gov.br/secretarias-nacionais/programas-

urbanos/programas/programa-de-reabilitacao-de-areas-urbanas-centrais/rede-centros/de-maio-2006-a-

dezembro-2007/rede-centros-no-14?searchterm=inss+moradia. Acesso em 05/01/2009.

Discutimos a crítica ao planejamento urbano na Parte I, onde foi abordado o planejamento sanitarista

do início do século XX no Brasil. Essas experiências, inspiradas em modelos internacionais (cidades da

Europa e Estados Unidos) foram marcadas pela expulsão da população pobre das áreas centrais na medida

em que as novas intervenções urbanísticas públicas e privadas promovem a revalorização imobiliária,

processo conhecido como de “enobrecimento” espacial (BRASIL, 2005, p. 18).

“pulsante” dos mesmos. Por outro, podem resultar no afastamento de moradores, num

processo de segregação, conferindo às cidades um caráter elitista e discriminatório, a

depender dos pressupostos que embasam tais intervenções (gestão social ou

individualismo).

Portanto, o grande desafio é reabilitar as áreas urbanas degradadas, como

uma estratégia de ampliar o espaço de urbanidade e consumo coletivo e maximizar o

aproveitamento de investimentos públicos em equipamentos e infra-estrutura. As

iniciativas voltadas para a recuperação e revitalização de áreas urbanas degradadas

demonstram que a preservação urbana deve ser considerada como um processo urbano

relevante, considerando os investimentos realizados nas áreas em questão (BRITO,

2003, p. 5).

Entretanto, torna-se fundamental garantir que uma parcela cada vez maior da

população possa ter acesso a áreas melhores equipadas e estruturadas e fazer com que a

propriedade atenda uma função social. Os imóveis que não cumprem mais as

finalidades para as quais foram edificados, que estejam vazios e sem interesse de uso

por parte dos seus proprietários, podem ser incorporados à cidade por meio do Plano

Diretor, de maneira que passe a cumprir sua função social a partir da incorporação de

novos usos.

1.2 Alteração de Uso como instrumento de financiamento das cidades

Os investimentos públicos no meio urbano provocam impactos diretos em

termos de valorização da propriedade imobiliária urbana

. Há diversos instrumentos

jurídico-urbanísticos, definidos pela legislação brasileira, que permitem ao Estado

recuperar parte desses valores e aplicá-los em políticas de desenvolvimento urbano

O imposto predial territorial urbano – IPTU, na forma progressiva, é um dos

instrumentos de que pode se valer o Poder Público para enfrentar a especulação

imobiliária, promover a captação de mais-valias

e, por conseguinte, o

Na Parte I discutimos os processos de formação e a alteração dos preços do solo.

Artigo 31 do Estatuto da Cidade (Lei n. 10.257/2001).

Como vimos na Parte I, mais-valias são “incrementos de valor da terra que vão sendo gerados no

decorrer das diversas etapas de produção e reprodução presentes no processo de urbanização, entendido

este como um processo permanente” (FURTADO, 2007, p. 243). O Estatuto tratou da questão da

recuperação de mais-valias fundiárias por meio de diretrizes gerais fixadas no art. 2º, incisos IX e XI. O

primeiro determina a “justa distribuição de benefícios e ônus decorrentes do processo de urbanização”, e

o segundo a “recuperação dos investimentos do Poder Público de que tenha resultado a valorização de

imóveis urbanos”.

desenvolvimento racional das cidades (DE CESARE, 1998). O imposto de

transferência de bens inter-vivos – ITBI, do mesmo modo, possui potencial para

restituir ao Estado parte dos investimentos aplicados na cidade e apropriados pelo

mercado imobiliário. Já a outorga onerosa do direito de construir é outro instrumento

que também possui potencial para restituir ao Estado parte dos investimentos aplicados,

sobretudo porque nesse instrumento o particular demanda ainda mais serviços,

considerando que cria solo e intensifica o uso dos equipamentos públicos, sendo justo,

portanto, o re-equilíbrio entre o ônus e o bônus do processo de urbanização (CÂMARA

DOS DEPUTADOS, 2005, pp. 143-146).

A contribuição de melhoria, por sua vez, é um instrumento tributário cujo

fato gerador é a valorização causada a imóveis urbanos decorrente da realização de

obras e investimentos públicos (FURTADO, 2007, p. 246).

Do mesmo modo, Fernanda Furtado (2007, p. 246) faz uma avaliação

bastante realista da “contribuição de melhoria”, enquanto instrumento com enorme

potencial na teoria, mas que não se confirma na prática. Para a autora, trata-se de uma

ferramenta pouco efetiva tanto no Brasil quanto na América Latina. Por um lado, devido

ao fato de que “as possibilidades de ação positiva do Estado para a recuperação de mais-

valias fundiárias ficavam limitadas às atuações públicas que envolviam efetivo e

imediato dispêndio de recursos”, ficando de fora, portanto, a valorização por mudança

de uso e outras decisões administrativas. Por outro, “a parcela a ser recuperada foi

fixada como o montante equivalente aos custos do investimento público realizado, mas

também limitada à valorização percebida por cada proprietário”, o que resultou em

dificuldades técnicas e operacionais que, aliadas à rejeição cultural, praticamente

inviabilizaram a aplicação do instrumento.

Por outro lado, a autora (FURTADO, 2007, p. 247) reforça a idéia de que

devem ser aperfeiçoados os mecanismos que permitam ao Estado a apropriação das

mais valias geradas por atuação do Estado. Esclarece, ainda, que:

a própria noção de justiça distributiva, contida na idéia da recuperação

pública de algo produzido socialmente e passível de ser apropriado

privadamente, foi reduzida à idéia de que aqueles que recebam benefícios

especiais devam devolver à coletividade o custo correspondente a tais

vantagens, desconsiderando o importante aspecto das decisões, nem sempre

justas, para a (prévia) distribuição daqueles benefícios.

Muito embora haja argumentos de que os recursos gerados, por exemplo,

com a outorga onerosa do direito de construir, são limitados, a autora (FURTADO,

2007, p. 253) ressalta que são importantes quando se trata de finalidade redistributiva,

sobretudo quando nos atemos a cenários urbanos desiguais, como o brasileiro.

Em cada uma das etapas do processo de urbanização (planejamento,

provisão, regulação e gestão) são geradas mais-valias, ou seja, “incrementos pontuais de

valor às terras envolvidas em cada atuação específica”. Uma parcela que é incluída no

perímetro urbano é beneficiada em todo esse processo, com infra-estrutura e serviços

urbanos, acessibilidade e equipamentos, além de determinados potenciais de uso e

construtivo. Ao final, a parcela de terra urbana terá seu valor multiplicado, sendo esse o

fundamento para que seja parte da valorização distribuída para a coletividade em vez de

ser apropriada totalmente pelos proprietários urbanos (FURTADO, 2007, p. 244).

A outorga de alteração de uso, portanto, integra esse conjunto de

instrumentos que possuem o potencial de recuperar parte da valorização imobiliária,

nesse caso em específico provocada por regras de uso e ocupação do solo, e geri-la

segundo interesses sociais. Seu fundamento é o de que a concessão pública de novos

usos, que dinamizem o valor da propriedade imobiliária, deve ser embasada no interesse

coletivo, o que justifica a apropriação de parte da valorização gerada em nome da “justa

distribuição de benefícios e ônus decorrentes do processo de urbanização”

2 Alterações de uso no Distrito Federal: caracterização do território

A formação dos espaços urbanos não está articulada somente a fatores

estruturais, como as condições gerais em que os países e as cidades se inserem no modo

de produção capitalista

. São formados em grande parte pela ação de forças políticas,

econômicas e sociais de âmbito local, que imprimem características individualizadoras

aos espaços e os contrapõem à tendência de homogeneização, provocada pelas

condições estruturais. Torna-se importante, desse modo, discutir as características

Art. 2º, IX do Estatuto da Cidade.

Para uma análise acerca da influência da sócio-economia mundial na organização espacial do DF ver

Cidade, Lúcia Cony Faria. Acumulação flexível e gestão do território no DF, in. Paviane, Aldo (org.)

Brasília – gestão urbana: conflitos e cidadania. Brasília: Editora Universidade de Brasília, 1999.

peculiares de formação dos espaços urbanos, para que se compreenda de que forma

esses espaços são produzidos. O Distrito Federal possui características próprias, que

formam o “pano de fundo” onde procuraremos caracterizar as alterações de uso.

2.1 Contexto histórico

Após mais de dois séculos

, os ideais de transferência da capital para o

interior do país tomavam forma. Dentre 26 projetos apresentados, o Arquiteto Lucio

Costa venceria o concurso, ao apresentar a única proposta, no entendimento do júri do

concurso, condizente com a capital do Brasil. De um traçado simples, seria projetada a

cidade onde se instalaria a “capital do futuro”. Brasília simbolizou um evento somente

“perceptível aos espíritos evoluídos, aos homens de idéias avançadas, aos

contemporâneos do futuro” (BICCA, 1985, p. 105).

Em que pese a integração do país conter uma perspectiva econômica, por

meio do fortalecimento das ligações entre o centro econômico mais dinâmico localizado

no sudeste e as demais partes do país, o que tornou possível a construção de Brasília

como parte do processo de reorganização do território, a cidade rapidamente foi

marcada por questões notadamente ideológicas (HOLANDA, 2002, pp. 290-294).

Reproduziu a idéia de um estado acima das classes sociais, autônomo, e o simbolismo

de uma nova era de modernização de um país até então agrário, portanto uma “cidade

nova para uma nova sociedade” (OLIVEIRA, 2005, p. 12-13).

As linhas arquitetônicas modernistas

transformaram-se num símbolo da

cidade e do país. O ideário modernista não se conteve em pensar uma nova cidade e foi

além, ao imaginar uma nova nação. Se para a política e a economia Brasília

A idéia da construção de uma nova capital para o Brasil remonta ao século XVIII, por meio do

Marquês de Pombal em 1761 e José Bonifácio em 1823, surgindo, dessa época, inclusive, o nome Brasília

(CODEPLAN, 1992, p. 15). A idéia foi apresentada à Assembléia Geral do Império no ano de 1823, por

José Bonifácio, com o fundamento de que a nova capital, além de absorver excedentes populacionais das

cidades litorâneas, permitiria uma maior segurança ao Estado e dinamizaria um novo mercado produtivo

no centro do país. (HOLANDA, 2002, p. 284). Em 1824, a Constituição Brasileira estabeleceu como meta

a implantação da capital do país no planalto central, o que somente foi materializado mais tarde, a partir

da Proclamação da República quando uma comissão técnica – a Missão Cruls – demarcou o quadrilátero

no centro do país que reuniria as condições geológicas, climatológicas e ambientais favoráveis

(HOLANDA, 2002, p. 284). A partir de então, a pedra fundamental foi lançada em 1922, na região onde

hoje está localizada a Região Administrativa de Planaltina. Novamente, a Constituição de 1930 previu a

implantação da cidade, fato que se repetiu na Constituição seguinte, de 1946, ocasião em que se

estabeleceu medida mais pragmática, voltada para a nomeação de especialistas técnicos que finalmente

fixariam a localização definitiva da futura cidade. Dez anos depois, o recém empossado Presidente

Juscelino Kubitschek de Oliveira, atendendo às disposições do seu plano de metas, faria publicas as

regras para o concurso que elegeria o projeto da nova capital.

Cf. Parte I.

representava a ocupação do interior, a integração do país e a meta-síntese do plano de

metas do governo Juscelino, para os modernistas a cidade simbolizava, tanto em termos

arquitetônicos quanto em termos urbanísticos, a construção de uma nova nação. Lucio

Costa traçou do vazio uma capital moderna, que aos seus olhos deveria ser capaz de

influir nos destinos da nação.

Nas palavras do próprio urbanista, cerca de um terço dos trabalhadores

deveriam retornar aos seus estados de origem. Os demais seriam empregados nas

atividades agrícolas do entorno do Distrito Federal e, outra parte, serviria à

administração federal. Havia a utopia de que um ministro de estado e um motorista

ocupassem o mesmo bairro. Lucio Costa agiu como um grande “intérprete de sonhos e

sentimentos” que contagiaram candangos e pioneiros, os quais trabalharam ativamente

na transformação da realidade, na construção da nação acima das classes, motivados

pela confiança inspirada por JK (OLIVEIRA, 2005, p.258).

Consolidada a capital, tornava-se urgente protegê-la, o que resultou na

inscrição de Brasília como patrimônio cultural da humanidade por meio de suas quatro

escalas de tombamento

. Como esclarece Campofiorito (2007, p. 2), havia a exigência,

por parte da Unesco, de que o poder público local protegesse a cidade, estabelecendo

defesas legais, o que veio a acontecer por meio do Decreto n. 10.829, de 1987. A

preocupação da Unesco era apenas com a proposição urbana e arquitetônica original,

por isso a cidade foi tombada de forma inovadora, a partir das quatro escalas que

expressavam as funções ou necessidades consagradas pela Carta de Atenas (habitação,

trabalho, cultura e circulação). Portanto o objetivo foi atender àquela instituição e

salvaguardar a cidade modernista, protegendo-a sem imobilizá-la fisicamente, pelo

contrário, permitindo, com a exceção do resguardo de alguns monumentos

O espaço mais destacado na paisagem da cidade tornou-se, sem dúvida, o eixo monumental, que

corresponde à faixa que compreende a praça dos três poderes, a esplanada dos ministérios, a catedral, o

teatro nacional, a torre de televisão, o centro de convenções até as proximidades da estação

rodoferroviária. A escala gregária, a seu turno, se mostra nos quatro cantos do cruzamento central dos

eixos rodoviário e monumental. Mas pode ser encontrada ainda no centro urbano, nos comércios locais e

na Avenida W3. Trata-se de espaços para agregar as pessoas, permitir a interação em torno de bares, de

cinemas, teatros, etc. A escala bucólica refere-se ao acesso ao lago, às amplas áreas verdes e a cobertura

vegetal que marca toda a paisagem urbana da cidade. Onde não houver terrenos comprometidos com a

edificação, ali estará uma faixa de terra non aedificandi reservada ao cerrado, aos bosques, à recreação e

ao lazer. Por fim, a escala residencial, que constava no projeto original por meio de dois tipos distintos, as

superquadras, compostas por habitação coletiva – blocos de apartamentos - e as habitações unifamiliares,

projetadas para abrigar as famílias de maior poder aquisitivo no Lago Sul e no Lago Norte

(CAMPOFIORITO, 2007, pp. 3-5).

excepcionais

, que as edificações ficassem liberadas para modificações que não

rompesse com a escala em que se inseriam (CAMPOFIORITO, 2007, pp. 1-2).

Embora tenham surgido algumas modificações ao projeto original, como,

por exemplo, a criação de novas quadras não previstas, a transformação de outras como

a avenida W3

e o superdimensionamento do comércio local (que passou a atender a

todo o Distrito Federal e não apenas às superquadras) as condições urbanísticas de

Brasília foram mantidas (HOLANDA, 2002, p. 325). A maior modificação ao projeto

foi social, a partir da criação precoce de cidades-satélites em áreas distantes do Plano

Piloto, para abrigar grande parte da população mais humilde que ajudou a construir a

cidade (PAVIANI, 1989, p. 65).

Materializou-se no espaço uma cidade seletiva, ao mesmo tempo em que

surgia uma ampla ocupação dispersa, formada pelas Regiões Administrativas do

Distrito Federal e por municípios goianos. Surgia a “Brasília Metropolitana”, composta

pelo Plano Piloto (Brasília 1) em conjunto com as cidades-satélites (Brasília 2) e o

Entorno do Distrito Federal (Brasília 3), segundo Paviani (1989, pp. 54-55).

2.2 Características morfológicas: seletividade e segregação

Durante as obras de construção da cidade, já havia uma multidão de

trabalhadores acumulados em alojamentos e invasões, enquanto levantavam, em ritmo

acelerado, os prédios da nova capital. Na chamada invasão do IAPI

já residiam cerca

de cinqüenta mil pessoas, o que obrigou o governo a criar, antes mesmo da inauguração

de Brasília, a primeira cidade-satélite (Taguatinga) em 1958. Após Taguatinga, foram

criados os núcleos urbanos do Gama, Sobradinho e Ceilândia, também para abrigarem

famílias oriundas das invasões que não paravam de se formar devido aos intensos fluxos

migratórios que chegaram a proporcionar um crescimento populacional de quase cem

por cento ao ano (CODEPLAN, 1992, p. 19).

Os novos núcleos urbanos, criados para acolher esse intenso fluxo

populacional, localizavam-se em áreas muito distantes, separadas por zonas rurais,

Como, por exemplo, a Catedral, os palácios, a Praça dos Três Poderes, o Congresso Nacional, etc.,

muitos dos quais foram protegidos, inclusive, de forma individualizada.

Pensada para abrigar o comércio atacadista, de modo a servir às lojas da SCLS, além de granjas e

pequenas chácaras nas 700.

Assim denominada em função da proximidade com o Instituto de Aposentadorias e Pensões dos

Industriários (IAPI).

amplos espaços verdes e estradas-parques. Sustentado por argumentos ambientais

esse fato resultou no surgimento de teses que associaram o movimento de erradicação

de invasões a formação de uma espécie de “anel sanitário”, que segregaria os pobres

para espaços distantes, enquanto que as faixas de terras localizadas na Bacia do Paranoá

(FIG. 1) estariam reservadas para as classes de renda mais elevadas. Dentro do anel

apenas as classes média e alta; fora do anel, os pobres (PAVIANI, 1989, p.66).

No perímetro do “anel”, entretanto, permaneceram dois núcleos urbanos que

resistiram ao processo de expulsão: a Cidade Livre, hoje Núcleo Bandeirante, e a Vila

Paranoá. A cidade satélite do Cruzeiro, cuja ocupação remonta o ano de 1955 para

abrigar servidores públicos vindos do Rio de Janeiro, o Guará, criada em 1968 para dar

vazão à demanda habitacional, assim como o Guará II, o primeiro empreendimento de

mercado destinado à moradia lançado até então, foram criados no perímetro interno à

Bacia do Paranoá (DISTRITO FEDERAL, 2004, pp. 115-116).

Milhares de trabalhadores não tiveram acesso a uma parcela de espaço na

cidade que ajudaram a construir, muito embora a intenção explícita de Lucio Costa

tenha sido a de não segregar (HOLANDA, 2003, 43).

As condições originariamente planejadas não foram implantadas em sua

totalidade, pois Brasília ainda hoje não abriga os quinhentos mil habitantes, como

estabelecido. A existência de vazios urbanos por um lado, e de núcleos isolados e com

infra-estrutura e equipamentos deficientes, por outro, tornaram o valor da terra bastante

elevado, resultando na ocorrência de centralidades geradoras de valorização imobiliária

e numa escassez de recursos nas demais cidades.

Para Paviani (1989, pp. 41-42), “A manipulação da terra urbana no mundo

ocidental capitalista obedece à mesma lógica do uso de qualquer recurso para a

produção e para o consumo”. Decorre que as atitudes dos agentes modeladores do

espaço resultam, dentre outros fatores, em especulação imobiliária e concentração de

O Plano Diretor de Água, Esgoto e Controle da Poluição, elaborado em 1970 pela empresa Planidro,

influenciou todo o processo de ocupação territorial que se seguia. Para atender aos condicionantes de

ordem sanitária desse plano (abastecimento de água e esgotamento sanitário) os núcleos foram orientados

para fora da Bacia do Paranoá e o eixo sudoeste foi escolhido como o mais propício para ocupação

urbana. O plano recomendava expressamente a não ocupação dos espaços livres da Bacia do Paranoá.

Por outro lado, como visto, o núcleo urbano de Taguatinga foi criado em 1958 (Sobradinho e Gama em

1960), antes mesmo da inauguração da nova capital, fora dos limites da bacia, o que sugere que a decisão

de segregar precede aos argumentos de ordem ambiental e sanitária. Lucio Costa, posteriormente,

recomendaria a criação de novos bairros no interior da bacia, como as Quadras Econômicas Lucio Costa

(QELC), o Setor Sudoeste e o Setor Noroeste.

equipamentos, serviços e melhores condições de moradia em determinados pontos,

ensejando inflação nos preços dos imóveis urbanos.

Figura 1 – Destaque da área delimitada pela Bacia do Paranoá. Mapa Rodoviário do DF.

DER/DF.

Ao arcar com os elevados custos da expansão dos serviços públicos e da

infra-estrutura física, o Estado provoca um impacto indesejável no orçamento público,

diante de uma ótica de recursos escassos. Segundo Paviani (1989, p. 56), entretanto:

Não faltará, por certo, recurso para polir o espaço do Plano Piloto, colocar

ou retirar mármore de monumentos ou palácios...Não faltará verba para

uma prematura renovação urbana, como cirurgia em equipamento tornado

obsoleto visando manter aquecida a indústria das reformas, um rico filão

para setores especializados dentro do quadro de terceirização, com inchação

da classe proletária.

O custo social para as os habitantes dos núcleos urbanos periféricos, sem

dúvida, é considerável. Enfrentam viagens longas, cansativas e caras até Brasília para

trabalharem e utilizarem equipamentos não disponíveis nas Regiões Administrativas e

se submetem a condições de trânsito cada dia mais deficientes e perigosas, devido ao

fluxo intenso de veículos que satura completamente as vias de acesso nos horários de

pico (PAVIANI, 1989, p. 57). Esse conjunto torna o índice de passageiro/km (ipk) do

Distrito Federal o mais alto do país (HOLANDA, 2003, p. 53).

Para Paviani (1989, p. 57), o poder político central e as elites locais e

federais concentraram as atenções de forma majoritária no Plano Piloto, onde, em

decorrência desse fato, estão materializados os melhores equipamentos físicos e sociais,

os melhores empregos e os mais elevados salários. Ressalta ainda estarem no Plano

Piloto os melhores hospitais, instituições de ensino superior, as mais equipadas escolas,

os grandes centros de negócio e os mais importantes veículos de comunicação de massa.

Toda essa concentração possibilitou, portanto, a criação de poderes econômicos e

políticos. Tudo isso contribui para conferir ao Plano Piloto (e aos espaços mais

próximos) condições de vida privilegiadas, o que reflete diretamente no preço dos

imóveis.

Outro dado importante para aferir o nível de seletividade de Brasília é o

nível de dispersão urbana

. Embora se concentre em uma região plana, o Distrito

Federal tem um dos maiores níveis de dispersão do mundo, superior a de cidades como

o Rio de Janeiro, marcada por um relevo extremamente acidentado (FIG. 2). Essa

característica acentua o custo social de se viver em núcleos periféricos, não somente

pela questão do transporte, como ressaltado, mais ainda pelo encarecimento da infra-

estrutura, o que acaba por valorizar ainda mais, do ponto de vista econômico, as áreas

centrais providas de oportunidades, de empregos e de acesso a equipamentos e serviços

não encontrados na periferia (SMOLKA, 1999).

O índice de dispersão urbana, desenvolvido por Bertaud e Malpezzi, compara núcleos urbanos a uma

forma hipotética de cidade, de forma circular e com área idêntica. São considerados três fatores: a

distância dos centros dos núcleos ao centro da cidade (no DF, o cruzamento dos eixos monumental e

rodoviário), as populações (dos centros e a total) e a distância. O método foi aplicado em 48 cidades de

todos os continentes. Frederico Holanda ampliou o estudo para 56 cidades, e concluiu que o DF é a

segunda mais dispersa.

Figura 2 - Índice de dispersão urbana no mundo. Fonte: HOLANDA, Frederico de. Brasília:

cidade moderna, cidade eterna. Brasília: s/n, 2006, p. 31.

Ocupar um espaço no Plano Piloto (ou nas proximidades dele) significa estar

inserido num ambiente urbano, portanto, diferenciado. Resulta numa aspiração natural

de muitos, o que se reflete num demanda potencial e na garantia de um sólido

investimento econômico. Desse modo, a localização socioeconômica da população do

Distrito Federal (TAB. 1) é marcada por uma concentração de famílias com padrões de

renda mais elevada no Plano Piloto e proximidades, caindo sensivelmente em direção às

áreas mais afastadas.

Tabela 1 – Renda por Regiões Administrativas – 2004, em salários mínimos.

RA´s Renda Domiciliar

Mensal (SM)

Renda per Capita

Mensal (SM)

Distrito Federal

9,0

2,4

RA I - Brasília 19,3 6,8

RA II – Gama 6,0 1,6

RA III – Taguatinga 9,6 2,5

RA IV – Brazlândia 3,4 0,8

RA V – Sobradinho 9,2 2,4

RA VI – Planaltina 3,2 0,8

RA VII – Paranoá 5,2 1,2

RA VIII – Núcleo Bandeirante 8,3 2,4

RA IX – Ceilândia 4,7 1,2

RA X – Guará 12,3 3,3

RA XI – Cruzeiro 12,1 3,1

RA XII – Samambaia 4,0 1,0

RA XIII – Santa Maria 3,7 0,9

RA XIV – São Sebastião 5,2 1,4

RA XV – Recanto das Emas 3,9 0,9

RA XVI – Lago Sul 43,4 10,8

RA XVII – Riacho Fundo 5,9 1,5

RA XVIII – Lago Norte 34,3 7,8

RA XIX - Candangolândia 8,3 2,2

RA XX – Águas Claras 12,4 3,3

RA XXI – Riacho Fundo II 3,3 0,9

RA XXII – Sudoeste/Octogonal 24,1 8,6

RA XXIII – Varjão 2,8 0,8

RA XXIV – Park Way 19,6 4,9

RA XXV – SCIA (Estrutural) 1,9 0,4

RA XXVI – Sobradinho II 6,5 1,7

RA XXVIII – Itapoá 1,6 0,4

Fonte: SEPLAN/CODEPLAN – Pesquisa Distrital por Amostra de Domicílios – PDAD – 2004 apud DISTRITO

FEDERAL. Síntese de informações socioeconômicas. Brasília, 2006. Disponível em:

http://www.codeplan.df.gov.br/sites/200/216/00000005.pdf. Acesso em 02 de março de 2007.(1) Para a Região

Administrativa XXVII Jardim Botânico não existem informações por ter sido criada após o término da

pesquisa.(2) A Região Administrativa XXIX SIA foi criada em 2005 e não possui unidades residenciais.

Concentrou-se no Plano Piloto, ainda, cerca de 70% dos empregos formais

do Distrito Federal (GRAF. 1), além das melhores atividades (comércio, educação,

diversão, arte, lazer, cultura, órgãos públicos, etc.) e equipamentos públicos e

comunitários, embora abrigue apenas 9,5% dos habitantes do Distrito Federal (TAB. 2).

Gráfico 1 – Estoque de empregos formais por Regiões Administrativas – 2003.

Fonte: DISTRITO FEDERAL. Plano Diretor de Ordenamento Territorial do Distrito Federal: 1ª

audiência pública. Brasília, 2005, p. 18. Disponível em:

http://www.seduh.df.gov.br/sites/100/155/Downloads/Apresentacao_1_Audiencia_Final1.pdf.

Acesso em 02 de março de 2007.

Tabela 2 – População por Regiões Administrativas – 2004.

RA’s Total de

Habitantes

Percentual

Distrito Federal

2.096.534

100,0

RA I - Brasília 198.906 9,5

RA II – Gama 112.019 5,3

RA III – Taguatinga 223.452 10,7

RA IV – Brazlândia 48.958 2,3

RA V – Sobradinho 61.290 2,9

RA VI – Planaltina 141.097 6,7

RA VII – Paranoá 39.630 1,9

RA VIII – Núcleo Bandeirante 22.688 1,1

RA IX – Ceilândia 332.455 15,9

RA X – Guará 112.989 5,4

RA XI – Cruzeiro 40.934 2,0

RA XII – Samambaia 147.907 7,1

RA XIII – Santa Maria 89.721 4,3

RA XIV – São Sebastião 69.469 3,3

RA XV – Recanto das Emas 102.271 4,9

RA XVI – Lago Sul 24.406 1,2

RA XVII – Riacho Fundo 26.093 1,2

RA XVIII – Lago Norte 23.000 1,1

RA XIX - Candangolândia 13.660 0,7

RA XX – Águas Claras 43.623 2,1

RA XXI – Riacho Fundo II 17.386 0,8

RA XXII – Sudoeste/Octogonal 46.829 2,2

RA XXIII – Varjão 5.945 0,3

RA XXIV – Park Way 19.252 0,9

RA XXV – SCIA (Estrutural) 14.497 0,7

RA XXVI – Sobradinho II 71.805 3,4

RA XXVIII – Itapoá 46.252 2,2

Tabela 1 - População Urbana do Distrito Federal segundo as Regiões Administrativas – 2004.

Fonte: SEPLAN/CODEPLAN – Pesquisa Distrital por Amostra de Domicílios – PDAD – 2004 apud

DISTRITO FEDERAL. Síntese de informações socioeconômicas. Brasília, 2006. Disponível em:

http://www.codeplan.df.gov.br/sites/200/216/00000005.pdf. Acesso em 02 de março de 2007. (1) Para

a Região Administrativa XXVII Jardim Botânico não existem informações por ter sido criada após o

término da pesquisa. (2) A Região Administrativa XXIX SIA foi criada em 2005 e não possui

unidades residenciais.

A criação da nova capital foi marcada, desse modo, por um contraste entre a

proteção da qualidade de vida no Plano Piloto e a fundação de núcleos urbanos

dispersos, em áreas distantes e sem uma preocupação aparente com a qualidade de vida

urbana - disponibilidade de empregos, equipamentos públicos, etc. – que as tornaram

menos cidades e mais cidades-satélites ou “cidades dormitório”

Há uma série de definições e características associadas ao conceito. Para fins do presente trabalho,

entretanto, cidade-dormitório refere-se aos núcleos urbanos que apresentam economia pouco dinâmica,

O mercado de imóveis (GRAF. 2) não poderia deixar de refletir essa

disparidade marcante entre um “centro” concentrador de oportunidade e uma periferia

segregada. O gradiente de valorização da terra aponta para preços mais elevados nas

áreas próximas ao núcleo central (Plano Piloto), diminuindo proporcionalmente à

medida que se distancia (BANCO MUNDIAL, 2003, p. 13). As condições urbanísticas

peculiares do Plano Piloto provocaram uma dinâmica econômica responsável pelo

elevado valor dos seus espaços e dos núcleos urbanos mais próximos.

Gráfico 2 – Gradiente de valor da terra 1991 e 2003.

Fonte: Banco Mundial et al. Análise do mercado de solo urbano no Distrito Federal. Brasília, 2003, p.

90.

2.3 Uso do solo: setorização e rigidez

Os regramentos relativos ao uso e ocupação do solo são de extrema

importância para o planejamento urbano, considerando que se destinam a controlar o

uso da terra, a localização, a dimensão e o volume dos edifícios, visando sempre ao bem

estar da coletividade, segundo as diretrizes estabelecidas em planos diretores.

Mais especificamente no caso do Plano Piloto (Brasília), por tratar-se de uma

cidade projetada e tombada, há, entretanto, um sistema de zoneamento rígido, que afasta

a possibilidade, muitas vezes, de emprego de usos não-incompatíveis

, o que tem

resultado na ocorrência de críticas por parte do meio acadêmico.

com função, basicamente, de moradia, o que obriga grande parte da população a deslocar-se para outros

núcleos com o fim de trabalhar, estudar e até se divertir.

Recentemente, clínicas veterinárias e pet-shops, instaladas no comércio local das entrequadras do Plano

Piloto tiveram pedidos de licenciamento negados pela Administração Regional sob o argumento de que

não estavam contempladas pelo zoneamento do setor.

Para Holanda (2003, p. 50 a 58), por exemplo, um dos principais problemas

atualmente encontrados no Plano Piloto é a especialização de uso. O autor esclarece que

o projeto original da cidade, pautado em pressupostos modernistas, previa a

predominância de usos e não a especialização, como de fato ocorreu. Afirma que há

uma resistência ideológica para rever-se o zoneamento de áreas vazias no centro da

cidade, como o Setor de Autarquias Norte – SAN

, onde sugere a alteração dos usos

institucionais para residencial. Essa alteração contribuiria para equilibrar melhor a

cidade, considerando que, como dito anteriormente, há uma disparidade evidente entre o

número de empregos e habitantes no Plano Piloto.

Nesse sentido, é importante, mais uma vez, retomar os ensinamentos de

Campofiorito, no que tange ao tombamento. As escalas de Brasília estão tombadas pelo

Decreto nº 10.829, de 1987, que regulamenta a Lei Santiago Dantas (Lei nº 3.751, de

1960), a qual amparou a inscrição da cidade na UNESCO como patrimônio cultural da

humanidade e veio a conferir defesas especiais ao bem cultural em questão, sobretudo

porque preocupava à instituição apenas a “proposição urbana e arquitetônica original”.

Objetivava-se “atender a UNESCO e salvaguardar a cidade modernista”, tombá-la sem

imobiliza-lá de maneira física, “permitindo – com a exceção de alguns prédios

excepcionais, que as edificações se modifiquem e vivam sua vida e contingências

urbanas através do incessante passar do tempo...” (CAMPOFIORITO, 2007).

A necessidade de preservação se justifica, por um lado, como uma forma de

proteger a cidade de pressões que são comuns nas áreas centrais urbanas, resguardando,

assim os atributos espaciais que a torna interesse do patrimônio da humanidade. A

legislação do tombamento, portanto, não adentraria aspectos arquitetônicos (tratamento

de fachadas, qualidade plástica, por exemplo), preocupando-se apenas com a

“concepção urbanística dos espaços da cidade no que concerne às suas escalas”. Por

outro lado, existem posturas conservadoras que buscam a perpetuidade do isolamento

de Brasília quanto aos demais núcleos urbanos, sob argumentos de preservação, de

maneira que a fronteira entre preservação e isolamento não estão bem definidas

(DISTRITO FEDERAL, 2004, p. 112).

O tombamento explicita, ainda, duas conseqüências interessantes ao

pretender preservar das pressões do mercado e controlar os processos de uso e ocupação

O SAN é um enorme vazio, considerando que, além de problemas de natureza administrativa,

urbanística e jurídico-fundiária que obstaculizam a ocupação do setor, houve uma significativa

diminuição da demanda por áreas para implantação de serviços públicos com o encolhimento do estado.

do solo a cidade de Brasília. Uma delas é a proteção das características da cidade, o que

resulta na manutenção de uma das melhores qualidades de vida do país, porém, para

alguns poucos. A outra é o aumento da pressão, por parte da população, de

especuladores e de agentes do mercado imobiliário, que resulta num maior adensamento

e numa ameaça a essa qualidade de vida.

Considerando a existência de vazios e a baixa densidade encontrada no

Plano Piloto

, parece razoável admitir a necessidade de criação de novas opções de

moradia nesse núcleo e naqueles mais próximos. Essa medida, desde que acompanhada

da criação de alternativas de emprego e da melhoria e ampliação de equipamentos

(saúde, educação, lazer, etc.) nos núcleos urbanos periféricos, permitiria um melhor

equilíbrio do território, inclusive com reflexos na redução do número de viagens diárias

ao Plano Piloto.

Importante ressaltar que a “população central” (nesse caso incluindo as

Regiões Administrativas de Brasília, Lago Sul, Lago Norte, Sudoeste/ Octogonal,

Cruzeiro e Candangolândia, portanto, os “lagos” e as RA´s que preenchem o perímetro

da área tombada, segundo os dados de 2004, é de pouco mais de trezentos e quarenta e

sete mil habitantes, portanto inferior aos quinhentos mil habitantes previstos no projeto

original

Mesmo nos núcleos de renda mais elevada do Plano Piloto e RA’s

imediatamente contíguas há uma sensível diferenciação interna (Plano Piloto – 19.3

SM- , Lago Sul – 43.4 SM – Lago Norte – 34.3 SM- e Sudoeste/Octogonal – 24.1 SM).

Um paralelo com os dados de população demonstra que, somados os números desses

núcleos, chegaríamos a um quantitativo de 16% da população do DF, portanto, pouco

maior que a população de Ceilândia (15.9%).

Assim sendo, existe uma forte pressão por localização em Brasília e nas

áreas mais próximas e uma escassa oferta de novos espaços, devido à especulação

imobiliária e ao próprio tombamento

, que tornam o solo extremamente restrito e

valorizado.

Cerca de 30 habitantes por hectare. Documento técnico do PLC 46/2007 – Plano Diretor de

Ordenamento Territorial.

Tabela 2, p. 77.

O artigo 10 do Decreto n. 10.829/87 considerou non aedificandi todos os terrenos não destinados a

edificação. Existem ainda limitações de gabarito que impedem a verticalização e uma melhor

produtividade do espaço (segundo o artigo 4º, II e III são permitidos seis pavimentos nas Superquadras

100, 200 e 300 e três nas Superquadras 400).

3 Levantamento de dados

a) Alterações formalizadas, identificadas nos normativos legais:

Por meio de pesquisa ao Sistema de Informações Legislativas –

LEGIS/CLDF foi possível mapear os locais onde incidia a legislação voltada para

alterações ou extensão dos usos de imóveis em várias partes do Distrito Federal, além

de identificar os atores diretamente envolvidos.

b) Alterações informais e formais identificadas no decorrer da pesquisa:

Matérias jornalísticas, consulta a órgãos públicos, informações colhidas em

anúncios comerciais de imobiliária na internet e em classificados e visitas de campo

permitiram a elaboração de um rol de alterações de uso que, pelo caráter informal, na

sua grande maioria, não podiam ser identificadas por meio de consulta às normas legais.

3.1 Alterações formalizadas por instrumentos legais

A pesquisa na base de dados do LEGIS se deu por meio da inserção de

argumentos de pesquisa e da aplicação de filtros. É comum a referência ao tema, objeto

do presente trabalho, por meio de expressões como “alteração de uso” ou “mudança de

destinação”, por essa razão a pesquisa se deu pela combinação de argumentos distintos

(alteração/uso, alteração/destinação, mudança/uso, mudança/destinação, extensão/uso,

extensão/destinação).

A inserção dos argumentos “alteração” e “uso” resultou na identificação de

um total de 218 projetos de lei complementar e 31 projetos de lei, o que engloba aqueles

projetos rejeitados, prejudicados, arquivados, aprovados e retirados pelo autor. Desses,

resultaram 56 leis complementares e 6 leis ordinárias.

Os argumentos “alteração” e “destinação” resultaram em 151 projetos de lei

complementar (aprovados, rejeitados, arquivados, prejudicados, aprovados e retirados

pelo autor), ocasionando a produção de 42 leis complementares; 10 projetos de lei,

sendo 1 lei aprovada.

Por sua vez, os argumentos “mudança” e “uso” e “mudança” e “destinação”

resultaram, respectivamente, em 67 e 83 projetos de lei complementar e em 1 e 7 leis

complementares, todas de iniciativa de parlamentares. Além disso, em 4 e 5 projetos de

lei, tendo como resultado apenas 1 lei ordinária.

Excluídas as duplicidades – projetos contidos em mais de um argumento de

pesquisa – é possível concluir que entre os anos 1997-2008 foram apresentados um total

de 357 projetos de lei complementar e 46 projetos de lei que, de alguma forma,

propunham alterações de uso de imóveis no Distrito Federal. Eliminadas do total as

propostas aparentemente sem conotação econômica, que não correspondem, portanto,

aos objetivos da presente pesquisa

, a quantidade de projetos de lei complementar é

reduzida para 236 e os de lei ordinária para 23.

O número de projetos de lei complementar é reduzido, sensivelmente, a

partir do ano de 2003. Diante de reiteradas decisões judiciais, começa a se pacificar o

entendimento de que o processo legislativo de matérias que tratem de uso e ocupação do

solo em geral deve ser iniciado pelo Poder Executivo e não pelo Legislativo, como

vinha ocorrendo.

Do mesmo modo, ficou sedimentado o entendimento de que propostas que

tratassem de uso e ocupação do solo seriam tratadas por meio de lei complementar - que

exige 13 dos 24 votos possíveis para aprovação – ao invés de lei ordinária – exige o

quorum de 13 deputados presentes, podendo ser aprovada com o voto da maioria, ou

seja, 7 votos. Desse modo, houve algumas iniciativas, enquanto persistia a discussão,

até que, a partir de 2007, não foram apresentados nenhum projeto de lei ordinária sobre

o tema.

Os entendimentos acerca da iniciativa e do instrumento foram, finalmente,

inseridos formalmente na Lei Orgânica do Distrito Federal, a partir de outubro de 2007,

por meio da Emenda n. 49.

Tabela 3 – Projetos de lei complementar sobre alteração de uso no Distrito Federal – 1997-2008.

Projetos de Lei Complementar – PLC

Iniciativa

Ano

Executivo Legislativo

Total

Guará 1 2

Taguatinga - 2

Samambaia - 2

1997

Ceilândia - 3

Alteração de uso para permitir a instalação de templos religiosos, de creches, de escolas, de

estacionamentos, de praças, para regularização de parcelamentos irregulares, bem como a desafetação de

bem público e a conseqüente definição de normas de uso.

Recanto das Emas - 1

Plano Piloto - 1

Riacho Fundo I - 1

Brazlândia - 1

Planaltina - 1

Núcleo Bandeirante - 1

Guará - 2

Sudoeste/Cruzeiro 1 1

Samambaia - 3

Ceilândia - 1

Recanto das Emas - 1

Plano Piloto - 1

Riacho Fundo I - 1

Brazlândia - 1

Planaltina - 1

Núcleo Bandeirante - 1

Lago Sul - 1

Gama - 4

Santa Maria - 1

SIA - 1

1998

Indefinido - 2

Guará - 3

Águas Claras - 3

Samambaia - 2

SCIA - 1

Plano Piloto - 2

Sobradinho - 1

1999

Planaltina - 3

Gama - 63

Santa Maria - 1

Taguatinga - 1

Guará - 2

Sudoeste/Cruzeiro 1 1

Samambaia - 12

Ceilândia - 3

Recanto das Emas - 1

Plano Piloto - 4

Riacho Fundo I - 1

Brazlândia - 1

Núcleo Bandeirante - 2

Lago Sul - 2

Gama - 8

Santa Maria - 1

Águas Claras - 4

Taguatinga - 3

2000

Sobradinho - 1

Guará 1 3

Samambaia - 1

Ceilândia - 3

Recanto das Emas - 1

Riacho Fundo I - 1

Lago Sul - 2

Gama - 1

Santa Maria - 3

Águas Claras - 2

2001

Taguatinga - 2

Os projetos em questão alteram individualmente o uso de quadras comerciais para permitir o uso

residencial.

Os plc’s 615/2000 e 666/2000 alteram o uso de imóveis em Samambaia e Gama e Samambaia e

Ceilândia, respectivamente.

Planaltina 1 -

Brazlândia - 1

Todo o DF - 1

Indefinido - 1

Guará - 6

Cruzeiro - 2

Samambaia - 4

Ceilândia - 5

Recanto das Emas - 2

Plano Piloto - 2

Lago Norte - 1

Lago Sul - 1

Gama - 4

Santa Maria - 2

Paranoá - 2

Taguatinga - 1

Águas Claras - 3

2002

Sobradinho - 1

2003 Lago Norte - 1 1

2004 - - - -

2005 Riacho Fundo I 1 - 1

Plano Piloto 1 - 2006

Lago Norte 1 -

Cruzeiro 1 -

Riacho Fundo I 1 -

2007

Lago Sul 1 -

SIA 1 -

Guará - 1

2008

Plano Piloto - 1

Tabela 4 – Projetos de lei sobre alteração de uso no Distrito Federal – 1997-2008.

Projetos de Lei – PL

Iniciativa

Ano

Executivo Legislativo

Total

Recanto das Emas - 1

Gama 1 1

Planaltina - 1

Taguatinga - 1

1997

Guará 1 -

1999 Gama - 1 1

Plano Piloto - 1 2000

Núcleo Bandeirante - 1

2001 - - - -

2002 - - - -

2003 - - - -

2004 - - - -

Plano Piloto - 6

Lago Norte - 1

Sudoeste - 1

2005

Lago Sul - 1

Plano Piloto - 2

Cruzeiro (SIG) - 1

Núcleo Bandeirante - 1

2006

Lago Sul 1 -

2007 - - - -

2008 - - - -

Os projetos em questão, entretanto, resultaram na aprovação de 51 leis

complementares e 16 leis ordinárias.

Tabela 5 – Leis Complementares sobre alteração de uso no Distrito Federal – 1997-2008.

LC Ano Iniciativa RA Finalidade

19 1997 Executivo Guará Comercial

28 1997 Parlamentar Guará Comércio/ indústria

70 1998 Indefinido Ceilândia Comércio bens e serviços

92 1998 Parlamentar Planaltina Posto abastecimento

95 1998 Parlamentar Guará Comercial e industrial

105 1998 Parlamentar Samambaia Posto abastecimento

150 1998 Executivo Cruzeiro e Sudoeste Residencial

157 1998 Parlamentar Gama Posto abastecimento

166 1998 Parlamentar Gama Posto abastecimento

170 1998 Parlamentar Samambaia Posto abastecimento

177 1998 Parlamentar Riacho Fundo I Hotelaria

186 1998 Parlamentar Plano Piloto Posto abastecimento

190 1999 Parlamentar Ceilândia Posto abastecimento

193 1999 Parlamentar Samambaia Posto abastecimento

194 1999 Parlamentar Gama Habitação coletiva

201 1999 Parlamentar Núcleo Bandeirante Institucional (educação)

228 1999 Parlamentar Guará Comercial e industrial

244 1999 Parlamentar Águas Claras Posto abastecimento

251 1999 Parlamentar Lago Sul Comercial

259 1999 Parlamentar Samambaia Posto abastecimento

279 2000 Parlamentar Gama Posto abastecimento

281 2000 Parlamentar Guará Posto abastecimento

282 2000 Parlamentar Gama Posto abastecimento

283 2000 Parlamentar Samambaia Posto abastecimento

284 2000 Parlamentar Samambaia Posto abastecimento

285 2000 Parlamentar Plano Piloto - SCES Comercial (hotelaria)

290 2000 Parlamentar Plano Piloto - SGAN/S Comercial

295 2000 Parlamentar Planaltina Posto abastecimento

297 2000 Parlamentar Águas Claras Posto abastecimento

299 2000 Parlamentar Guará Posto abastecimento

300 2000 Parlamentar Águas Claras Posto abastecimento

307 2000 Parlamentar Sobradinho Posto abastecimento

313 2000 Parlamentar Samambaia NGB 77/91

316 2000 Parlamentar Lago Sul Comercial (hotelaria)

333 2000 Executivo Sudoeste e Cruzeiro Habitação coletiva

348 2001 Parlamentar Núcleo Bandeirante Habitação coletiva e

comercial

366 2001 Executivo Guará Habitação coletiva e

comercial

374 2001 Parlamentar Plano Piloto Habitação coletiva

537 2002 Parlamentar Taguatinga Comercial

581 2002 Parlamentar Recanto das Emas Comercial

594 2002 Parlamentar Águas Claras Residencial

625 2002 Parlamentar Ceilândia Institucional (educação)

643 2002 Parlamentar Águas Claras Comercial e industrial

644 2002 Parlamentar Santa Maria NGB 77/91

652 2002 Parlamentar Guará Comercial

654 2002 Parlamentar Lago Sul Comercial

657 2002 Parlamentar Santa Maria Posto abastecimento

660 2002 Parlamentar Ceilândia Posto abastecimento

665 2002 Parlamentar Guará Habitação coletiva

731 2006 Executivo SMAS – Plano Piloto Comercial de bens e

serviços

757 2008 Executivo Riacho Fundo I Comércio e habitação

Tabela 6 – Leis Ordinárias sobre alteração de uso no Distrito Federal – 1997-2008.

LO Ano Iniciativa RA Finalidade

1471 1997 Parlamentar Gama Indústria, comércio de bens e

serviços

1504 1997 Executivo Taguatinga Posto abastecimento

1541 1997 Executivo Guará Posto abastecimento

1652 1997 Parlamentar Recanto das Emas Comercial

2047

1998 Parlamentar Sobradinho Posto abastecimento

2048

1998 Parlamentar Recanto das Emas Posto abastecimento

2118

1998 Parlamentar Núcleo Bandeirante Posto abastecimento

2215

1998 Parlamentar Lago Sul Clube esportivo, comercial de

bens e serviços

2120

1998 Parlamentar Taguatinga Posto abastecimento

2129

1998 Parlamentar Paranoá Posto abastecimento

2695 2001 Parlamentar Plano Piloto Comercial e institucional

3719 2005 Executivo Plano Piloto Comercial de bens e serviços

3747 2006 Executivo Plano Piloto Comercial e institucional

3753 2006 Executivo Lago Sul Institucional (ensino e saúde)

3759 2006 Executivo Lago Norte Comercial e institucional

3760 2006 Executivo Águas Claras Comercial

Por outro lado, muitas das leis (complementares e ordinárias) em questão

tiveram, posteriormente, a eficácia suspensa por decisões do TJDFT em Ações Diretas

de Inconstitucionalidade - ADI propostas pelo MPDFT. Ao todo foram 43 leis

declaradas inconstitucionais (sendo 10 delas referentes às leis ordinárias), que, em sua

grande maioria, promoviam alterações nos usos de imóveis para permitir a instalação de

postos de abastecimento de combustíveis.

Tabela 7 – Suspensão da eficácia de leis complementares que alteraram uso de imóveis urbanos no

Distrito Federal.

Norma Dispositivo Natureza

da Decisão

Finalidade

Lei Complementar nº 201, de 1999

Dispõe sobre a mudança de destinação do Lote

nº 11, Conjunto 01, da Quadra 03 do Setor de

Mansões Park Way, na Região Administrativa

do Núcleo Bandeirante – RA VIII.

(Autor do projeto : Deputado Manoel Andrade)

Texto integral Definitiva Institucional (educação)

O PL que deu origem a essa lei é de 1996 (PL n. 1921/1996).

O PL que deu origem a essa lei é de 1996 (PL n. 1971/1996).

O PL que deu origem a essa lei é de 1996 (PL n. 2499/1996).

O PL 731/1998 deu origem à lei n. 2.215/1998, entretanto o LEGIS aponta equivocadamente como

origem o PLC 731/1998 tendo como resultado a Lei Complementar n. 2.215. Por essa razão a referência a

essa lei é encontrada por meio da pesquisa a leis complementares e não a leis ordinárias, como devido.

O PL que deu origem a essa lei é de 1996 (PL n. 1709/1996).

O PL que deu origem a essa lei é de 1996 (PL n. 1803/1996).

Lei Complementar nº 251, de 1999

Dispõe sobre a alteração de uso do Lote C-3,

Área Especial, Trecho 7 da SHIS QI 21, na

Região Administrativa do Lago Sul – RA XVI.

(Autor do projeto : Deputado Daniel Marques)

Texto integral Definitiva Comercial

Lei Complementar nº 285, de 2000

Altera a destinação de uso e ocupação da área

que especifica do lote 1B do conj. 5 no Trecho

04 do Setor de Clubes Esportivos Sul – RA I, e

dá outras providências.

(Autor do projeto: Deputado Benício Tavares)

Texto integral Definitiva Centros de treinamento,

comercial, com

atividade de prestação

de serviços,

hospedagem, exceto

motel.

Lei Complementar nº 316, de 2000.

Altera dispositivo da Norma de Edificação,

Uso e Gabarito – NGB 122/96 – SHIS QI 01,

Lote B, da Região Administrativa do Lago Sul

– RA XVI.

(Autor do projeto: Deputada Distrital Lucia

Carvalho)

Texto integral Definitiva Comercial (hotelaria).

Lei Complementar nº 348, de 2001.

Altera as Normas de Edificação, Uso e

Gabarito – NGB 020/98 – da Área Especial nº

10 da Região Administrativa do Núcleo

Bandeirante – RA VIII.

(Autor do projeto: Deputado Jorge Cauhy)

Texto integral Definitiva Residencial coletivo e

comercial.

Lei Complementar nº 581, de 2002

Altera as Normas de Edificação, Uso e

Gabarito para a Região Administrativa do

Recanto das Emas - RA XV.

(Autor do projeto: Deputado Benício Tavares).

Texto integral Definitiva Comércio de bens e

serviços

Lei Complementar nº 594, de 2002

Dispõe sobre mudança de destinação de uso do

lote1 Rua 200 QS 06 Águas Claras na Região

Administrativa de Taguatinga – RA III.

(Autor do projeto: Deputado Gim Argello)

Texto integral Definitiva Uso residencial.

Lei Complementar nº 625, de 2002

Especifica a destinação e autoriza a doação

com encargos da área que especifica na QNM

12 da Região Administrativa de Ceilândia –

RA IX.

(Autor do projeto: Vários Deputados)

Texto integral Definitiva Institucional (educação)

Lei Complementar nº 643, de 2002

Altera Normas de Edificação, Uso e Gabarito

da Área de Desenvolvimento Econômico –

ADE do bairro Águas Claras, da Região

Administrativa de Taguatinga – RA III.

(Autor do projeto: Deputado Gim Argello)

Texto integral

Definitiva

Comércio de bens e

serviços e industrial.

Lei Complementar nº 644, de 2002.

Altera a destinação de uso do lote que

menciona, em Santa Maria - RA XIII e dá

outras providências.

(Autor do projeto: Deputado José Edmar)

Texto integral Definitiva NGB 77/91.

Lei Complementar nº 652, de 2002.

Dispõe sobre a alteração da destinação das

áreas 27 e 28 do Parque do Guará, altura da

QE 17, na Região Administrativa do Guará –

RA X.

(Autor do projeto: Deputado César Lacerda)

Texto integral Definitiva Uso comercial

(microempresas).

Confirmação da liminar concedida em 4 de maio de 2004

Confirmação da liminar concedida em 5 de abril de 2005.

Confirmação da liminar concedida em 9 de novembro de 2004

Lei Complementar nº 654, de 2002

Altera o uso e estabelece normas de edificação

e gabarito para o Lote “B” da Entrequadra

EQL 6/8, antiga QL 1, Trecho 1, do Setor de

Habitações Individuais Sul – SHI/S da Região

Administrativa do Lago Sul – RA XVI.

(Autor do projeto:)

Texto integral Definitiva Comercial de bens e

serviços, atividades

ligadas à saúde.

Dados obtidos com base no estudo: Leis distritais com suspensão de eficácia ou declaração de

inconstitucionalidade. Melo, Orivaldo Simão de. Ref.: 5 de outubro de 2008. Câmara Legislativa do

Distrito Federal – Assessoria Legislativa.

Tabela 8 – Suspensão da eficácia de leis complementares que alteraram uso de imóveis urbanos

para permitir a instalação de postos de abastecimento, lavagem e lubrificação (pac/pll).

Norma Dispositivo Natureza da

Decisão

Lei Complementar nº 92, de 1998

Dispõe sobre a mudança de destinação do Lote 16 da Quadra

121 do Setor Sul, na Região Administrativa de Planaltina – RA

VI.

(Autor do projeto: Deputado Daniel Marques)

Texto integral Definitiva

Lei Complementar nº 105, de 1998

Dispõe sobre a alteração de destinação do Lote 3 do Conjunto I

da QI 616 da Região Administrativa de Samambaia – RA XII.

(Autor do projeto: Deputado Edimar Pireneus)

Texto integral Definitiva

Lei Complementar nº 157, de 1998

Dispõe sobre a alteração da destinação de uso do bem imóvel

que especifica. Avenida Contorno, ch. 03 – Ponte Alta.

(Autor do projeto: Deputada Lucia Carvalho)

Texto integral Definitiva

Lei Complementar nº 166, de 1998

Cria lotes destinados a uso misto e a postos de abastecimento de

combustíveis no Setor Oeste da Região Administrativa do Gama

– RA II.

(Autor do projeto: Deputado Eurípedes Camargo)

Texto integral Definitiva

Lei Complementar nº 170, de 1998

Altera normas de uso, ocupação e edificação em lotes 1 e 2 do

Conjunto “B” da Quadra Norte 614 da Região Administrativa de

Samambaia – RA XII.

(Autor do projeto : Deputado Wasny de Roure)

Texto integral Definitiva

Lei Complementar nº 186, de 1998

Altera a destinação de uso de área que especifica no Setor de

Armazenagem e Abastecimento Norte, na Região Administrativa

do Plano Piloto – RA I. Lote n. 566, Quadra 3 /4.

(Autor do projeto: Deputado José Edmar)

Texto integral Definitiva

Lei Complementar nº 190, de 1999

Dispõe sobre a alteração de uso e ocupação da Área Especial

“F” da QNN 31 da Região Administrativa de Ceilândia – RA IX.

(Autor do projeto : Deputado Benício Tavares)

Texto integral Definitiva

Lei Complementar nº 193, de 1999.

Dispõe sobre a alteração de uso e ocupação do Lote 02,

Conjunto 10, Quadra QS 320, da Região Administrativa de

Samambaia – RA XII.

(Autor do projeto : Deputado Benício Tavares)

Texto integral Definitiva

Lei Complementar nº 244, de 1999.

Altera a destinação de uso da área que especifica na Quadra 107

LT 15, Alameda dos Eucaliptos de Águas Claras, na Região

Administrativa de Taguatinga – RA III.

(Autor do projeto: Deputado José Edmar)

Art. 1º

Definitiva

Art. 1° Fica alterada de sua atual destinação o Lote n° 15, da Alameda dos Eucaliptos, da Quadra 107,

do Bairro Águas Claras, na Região Administrativa de Taguatinga - RA III, passando à categoria de uso

comercal/posto de abastecimento, lavagem e lubrificação.

Lei Complementar nº 259, de 1999

Altera a destinação de uso de lote 2 conj. 10 da QN 320 da

Região Administrativa de Samambaia – RA XII.

(Autor do projeto : Deputado José Tático)

Texto integral Definitiva

Lei Complementar nº 279, de 2000

Altera a destinação de uso dos lotes n°s 180 e 200, da Quadra

Industrial 01, na Região Administrativa do Gama – RA II.

(Autor do projeto : Deputado José Edmar)

Texto integral Definitiva

Lei Complementar nº 281, de 2000

Altera a destinação de uso do lote “A” da Área Especial 02, do

Setor Residencial Indústria e Abastecimento – SRIA, na Região

Administrativa do Guará – RA X.

(Autor do projeto : Deputado José Rajão)

Texto integral Definitiva

Lei Complementar nº 282, de 2000

Altera a destinação de uso dos lotes 240 e 260 da Área

Industrial 1 na Região Administrativa do Gama – RA II.

(Autor do projeto : Deputado João de Deus)

Texto integral Definitiva

Lei Complementar nº 283, de 2000

Altera a destinação de uso do lote 04 Quadra 122 conjunto 1 na

Região Administrativa de Samambaia – RA XII.

(Autor do projeto : Deputado ãse Lacerda)

Texto integral Definitiva

Lei Complementar nº 284, de 2000

Altera a destinação de uso do lote 1 conj. 21 QN 502 na Região

Administrativa de Samambaia – RA XII.

(Autor do projeto : Deputado Carlos Xavier)

Texto integral Definitiva

Lei Complementar nº 295, de 2000

Altera a destinação do lote 13 da Quadra 51 da Avenida

Independência, com a Rua 13 de Maio, da Região

Administrativa de Planaltina – RA VI.

(Autor do projeto : Deputado Daniel Marques)

Texto integral Definitiva

Lei Complementar nº 297, de 2000

Altera a destinação de uso do Lote 01 da Quadra 107, Rua “E”

em Águas Claras, na Região Administrativa de Taguatinga – RA

III.

(Autor do projeto : Deputado José Rajão)

Texto integral Definitiva

Lei Complementar nº 299, de 2000

Altera a destinação de use do lote 8 conj. 2 Quadra 10 do SCIA,

Região Administrativa do Guará – RA X.

(Autor do projeto : Deputado Jose Edmar)

Texto integral Definitiva

Lei Complementar nº 300, de 2000

Altera a destinação de use do Lote 13 da Quadra 107, em Águas

Claras, na Região Administrativa de Taguatinga – RA III.

(Autor do projeto : Deputado Silvio Linhares)

Art. 1º

Definitiva

Lei Complementar nº 307, de 2000

Dispõe sobre a extensão de atividade para o lote que especifica

na Região Administrativa de Sobradinho – RA V.

(Autor do projeto : Deputada Anilceia Machado)

Texto integral Definitiva

Lei Complementar nº 657, de 2002

Altera a destinação de uso do lote H Quadra 210 Santa Maria.

(Autor do projeto: Deputado João de Deus)

Texto integral Definitiva

Dados obtidos com base no estudo: Leis distritais com suspensão de eficácia ou declaração de

inconstitucionalidade. Melo, Orivaldo Simão de. Ref.: 5 de outubro de 2008. Câmara Legislativa do

Distrito Federal – Assessoria Legislativa.

Tabela 9 – Suspensão da eficácia de leis ordinárias que alteraram uso de imóveis urbanos no

Distrito Federal.

Norma Dispositivo Natureza Finalidade

Art. 1° Fica alterada de sua atual destinação o Lote 13, da Quadra 107, da Alameda dos Eucaliptos, em

Águas Claras, Região Administrativa de Taguatinga - RA III, passando a categoria de uso comercial -

posto de abastecimento, lavagem a lubrificação.

da Decisão

Lei nº 1.471, de 1997.

Dispõe sobre a alteração da destinação e das

normas de edificação, uso e gabarito dos lotes

lindeiros à Avenida Comercial dos Bombeiros na

R.A. II – Gama e dá outras providências.

(Autor do projeto: Deputados Geraldo Magela,

Benício Tavares e Manoel de Andrade)

Texto integral

Definitiva

Indústria, comércio

de bens, prestação de

serviços, hotel e uso

misto com habitação.

Lei nº 1.504, de 1997

Aprova a extensão de uso da Área Especial no 1

do Setor QNJ, Região Administrativa III –

Taguatinga, para posto de lavagem e

lubrificação.

(Autor do projeto: Poder Executivo)

Texto integral Definitiva Posto abastecimento

Lei nº 1.541, de 1997

Aprova a alteração de destinação de lotes que

menciona. Lotes industriais 2.140 e 2.150 do

SIA.

(Autor do projeto: Poder Executivo)

Texto integral Definitiva Posto abastecimento

Lei nº 2.047, de 1998

Cria lote de terreno destinado ao uso comercial

com atividades de prestação de serviços do tipo

posto de abastecimento, lavagem e lubrificação,

na Região Administrativa de Sobradinho - RA V.

(Autor do projeto: Deputado Odilon Aires)

Texto integral

Definitiva Posto abastecimento

Lei nº 2.048, de 1998

Dispõe sobre a destinação de áreas ao uso

institucional com atividades de prestação de

serviços do tipo postos de abastecimento,

lavagem e lubrificação de veículos, na Região

Administrativa do Recanto das Emas - RA XV.

(Autor do projeto: Deputado José Edmar)

Texto integral

Definitiva Posto abastecimento

Lei nº 2.118, de 1998

Altera a destinação do uso da área situada entre

os quilômetros um e meio e dois da rodovia DF

055, no sentido norte-sul, à margem direita, no

Setor de Mansões Park Way, na Região

Administrativa do Núcleo Bandeirante - RA VIII.

(Autor do projeto: Deputado José Edmar)

Texto integral Definitiva Posto abastecimento

Lei nº 2.120, de 1998

Destina área para a instalação de posto de

abastecimento, lavagem e lubrificação - PLL -

em área que especifica, no Setor M Norte da

Região Administrativa de Taguatinga - RA III.

(Autor do projeto: Deputado Odilon Aires)

Texto integral

Definitiva Posto abastecimento

Lei nº 2.129, de 1998

Dispõe sobre a concessão de direito real de uso

de lotes destinados a posto de abastecimento de

combustível, na Região Administrativa do

Paranoá - RA VII.

(Autor do projeto: Deputado José Edmar)

Texto integral Definitiva Posto abastecimento

Lei nº 2.695, de 2001

Dispõe sobre alteração de uso do Lote 2/12C do

Trecho 2, no Setor de Clubes Esportivos Sul,

localizado na Região Administrativa de Brasília

– RA I.

(Autor do projeto: Deputado Jorge Cauhy)

Texto integral Definitiva

Comercial e

institucional (lazer,

esporte,

hospedagem).

Lei nº 3.747, de 2006

Dispõe sobre a alteração de uso do Lote B,

Quadra 05, do SAL/N, Setor de Autarquias Norte

Texto integral Definitiva

Comercial de bens

e serviços e

institucional

O PL que deu origem a essa lei é de 1996 (PL n. 1971/1996).

O PL que deu origem a essa lei é de 1996 (PL n. 2499/1996).

da Região Administrativa de Brasília/DF- RA I.

(Autor do projeto: Poder Executivo)

Lei nº 3.753, de 2006

Dispõe sobre a alteração de uso do lote de

terreno n° 6 do Trecho CH-1 (Chácara Um), do

Setor Habitacional Individual Sul, da Região

Administrativa do Lago Sul –DF/RA – XVI.

(Autor do projeto: Poder Executivo)

Texto integral Definitiva Institucional (ensino

e saúde)

Lei nº 3.759, de 2006

Dispõe sobre a alteração de uso do lote SHIN –

Setor de Habitações Individuais Norte, da

Região Administrativa de Brasília/DF – RA-I.

(Autor do projeto: Poder Executivo)

Texto integral Definitiva Comercial de bens e

serviços e

institucional (lazer,

ensino)

Lei nº 3.760, de 2006

Dispõe sobre a alteração de uso do lote que

especifica, da Região Administrativa de

Brasília/DF – RA- I.

(Autor do projeto: Poder Executivo)

Texto integral Definitiva Comercial de bens e

serviços

Dados obtidos com base no estudo: Leis distritais com suspensão de eficácia ou declaração de

inconstitucionalidade. Melo, Orivaldo Simão de. Ref.: 5 de outubro de 2008. Câmara Legislativa do

Distrito Federal – Assessoria Legislativa.

Em que pese o controle exercido pelo MPDFT e as reiteradas decisões do

TJDFT, permanecem em vigor algumas leis que promoveram alterações de uso em

imóveis urbanos de forma individualizada.

Tabela-síntese 1 – Relação de normas legais 1997-2008 que permanecem em vigor.

LC’s Ano Iniciativa RA Finalidade

19 1997 Executivo Guará Comercial

28 1997 Parlamentar Guará Comércio/ indústria

70 1998 Indefinido Ceilândia Comércio bens e serviços

95 1998 Parlamentar Guará Comercial e industrial

150 1998 Executivo Cruzeiro e Sudoeste Residencial

177 1998 Parlamentar Riacho Fundo I Hotelaria

194 1999 Parlamentar Gama Habitação coletiva

228 1999 Parlamentar Guará Comercial e industrial

290 2000 Parlamentar Plano Piloto - SGAN/S Comercial

313 2000 Parlamentar Samambaia NGB 77/91

333 2000 Executivo Sudoeste e Cruzeiro Habitação coletiva

366 2001 Executivo Guará Habitação coletiva e

comercial

374 2001 Parlamentar Plano Piloto Habitação coletiva

537 2002 Parlamentar Taguatinga Comercial

581 2002 Parlamentar Recanto das Emas Comercial

594 2002 Parlamentar Águas Claras Residencial

Embora se refira à Brasília na ementa, na verdade o lote se localiza em Águas Claras: “Art. 1º Fica

alterado o uso do imóvel denominado RE – EPTG – RA I, Rua Quaresmeira 1, Lote 02, situado no Setor

RE –, EPTG Águas Claras, Região Administrativa de Brasília/DF, medindo 14.948,140m² (quatorze mil e

novecentos e quarenta e oito metros quadrados e quatorze decímetros quadrados), para Comércio de bens

de serviço, Centro Comercial e/ou Supermercado, Prestação de Serviço do tipo: Financeiro, Educação,

seriada e não seriada, Academia de Ginástica, Lazer, Saúde e Indústria de Pequeno Porte do tipo

Artesanal – (exceto: combustível e derivados, armazenamento, atacadista ou qualquer tipo de atividade

que gere poluição).”.

660 2002 Parlamentar Ceilândia Posto abastecimento

665 2002 Parlamentar Guará Habitação coletiva

731 2006 Executivo SMAS – Plano Piloto Comercial de bens e

serviços

757 2008 Executivo Riacho Fundo I Comércio e habitação

LO’s Ano Iniciativa RA Finalidade

1652 1997 Parlamentar Recanto das Emas Comercial

2215 1998 Parlamentar Lago Sul Clube esportivo,

comercial de bens e

serviços

3719 2005 Executivo Plano Piloto Comercial de bens e

serviços

Os dados, classificados por legislaturas e governo, demonstram que na

terceira legislatura (1999-2002) ocorreu o maior número de projetos e também de

suspensões de eficácia de leis, por parte do TJDFT. Foi também nesse período a

ocorrência do maior número de leis que procuraram alterar o uso de imóveis para

permitir a instalação de postos de abastecimento de combustíveis.

Os dados mostram, ainda, que o Guará foi a região administrativa que mais

recebeu alterações de uso de imóveis, seguida do Plano Piloto e que, de fato, a maioria

das leis se prestavam a possibilitar a instalação de postos de abastecimento (43,3%

foram aprovadas com essa finalidade).

Tabela-síntese 2 – Número de projetos, leis e suspensões de eficácia por legislaturas e governos

– 1997-2008.

Suspensões Legislatura

Governo Projetos Leis

Total (%)

Segunda (1997-1998)

Buarque 45 22 14 63.6

Terceira (1999-2002) Roriz 190 38 28 73.7

Quarta (2003-2006) Roriz 18 6 4 66.7

Quinta (2007-2008)

Arruda 6 1 0 0

68.6

A primeira eleição para Deputados Distritais ocorreu em 1990. Até então, o Legislativo era exercido

por uma Comissão do Senado Federal. Em 1991 começa a primeira legislativa, que se encerra em 1994.

A segunda legislatura se estendeu de 1995 a 1998, entretanto, para fins do presente trabalho, inserimos

apenas os dados de 1997 e 1998.

A quinta legislatura engloba o período de 2007 a 2010.

Tabela-síntese 3 – Distribuição de leis por legislatura, usos e iniciativa – 1997-2008.

Iniciativa Legislatura Usos Leis

Executivo Legislativo

Comercial (combustíveis) 13 2 11

Comercial/industrial 3 - 3

Comercial 4

1 2

Comercial (hotelaria) 1 - 1

Segunda

(1997-1998)

Residencial 1 1 -

Comercial (combustíveis)

Comercial 6 - 6

Residencial 5 1 4

Institucional (educação) 2 - 2

Comercial/industrial 2 - 2

Comercial/institucional 1 - 1

Comercial (hotelaria) 2 - 2

Residencial/comercial 2 1 1

Terceira

(1999-2002)

Indefinido 2 - 2

Comercial

Institucional

(ensino/saúde)

1 1 -

Quarta

(2003-2006)

Comercial/ institucional 2 2 -

Quinta

(2007-2008)

Residencial/comercial

Tabela-síntese 4 – Distribuição de leis por legislatura, cidades e iniciativa – 1997-2008.

Iniciativa Legislatura Ra’s Leis

Executivo Legislativo

Guará 4 2 2

Gama 3 - 3

Samambaia 2 - 2

Taguatinga 2 1 1

Segunda

(1997-1998)

Recanto das Emas 2 - 2

Não foi possível identificar a autoria da LC 70/1998.

Cruzeiro/ Sudoeste 1 - 1

Riacho Fundo I 1 - 1

Plano Piloto 1 - 1

Sobradinho 1 1

Núcleo Bandeirante 1 - 1

Lago Sul 1 - 1

Ceilândia 1 - 1

Planaltina 1 - 1

Paranoá

1 - 1

Guará

Águas Claras 5 - 5

Samambaia 5 - 5

Plano Piloto 4 - 4

Ceilândia 3 - 3

Gama 3 - 3

Lago Sul 3 - 3

Núcleo Bandeirante 2 - 2

Santa Maria 2 - 2

Planaltina 1 - 1

Sobradinho 1 - 1

Sudoeste/Cruzeiro 1 1 -

Taguatinga 1 - 1

Terceira

(1999-2002)

Recanto das Emas 1 - 1

Plano Piloto

Lago Sul 1 1 -

Lago Norte 1 1 -

Quarta

(2003-2006)

Águas Claras 1 1 -

Quinta

(2007-2008)

Riacho Fundo I

Tabela-síntese 5 – Distribuição de leis por cidades – 1997-2008.

Cidades Total (%)

Guará

14.9

Plano Piloto 8 11,9

Samambaia 7 10.4

Águas Claras 6 8.9

Gama 6 8.9

Lago Sul 5 7.5

Ceilândia 4 6

Taguatinga 3 4.5

Recanto das Emas 3 4.5

Núcleo Bandeirante 3 4.5

Sobradinho 2 3

Riacho Fundo I 2 3

Sudoeste/Cruzeiro 2 3

Santa Maria 2 3

Planaltina 2 3

Paranoá 1 1.5

Lago Norte 1 1.5

67 100

Tabela-síntese 6 – Distribuição de leis por usos/atividades – 1997-2008.

Usos Total (%)

Comercial (posto abastecimento de combustíveis) 29 43.3

Comercial (bens e serviços) 13 19.4

Residencial 6 8.9

Comercial e industrial 5 7.5

Residencial e comercial 3 4.5

Comercial (hotelaria) 3 4.5

Comercial e institucional 3 4.5

Institucional (educação e/ou saúde) 3 4.5

Indefinido 2 2.9

67 100

Além de leis aprovadas no referido período permanecerem em vigor (tabela-

síntese 1), o que autoriza a aplicação das novas regras, atividades se mantêm em pleno

funcionamento até os dias atuais (FIG. 3), apesar de as leis que permitiram os novos

usos terem sido julgadas inconstitucionais pelo TJDFT. Esse fato ocorre, por exemplo,

em postos de abastecimento de combustíveis na Quadra 107 em Águas Claras (LC´s

244/1999 e 300/2000) e em uma faculdade na Quadra 03 do SMPW (LC 201/1999).

Figura 3 - Postos de abastecimento na Quadra 107 de Águas Claras e faculdade na Quadra 03 do

SMPW. Imagens obtidas em 31/03/2009.

3.2 Dados empíricos

Visitas de campo, análise de normas de uso e ocupação do solo e demais

fontes de pesquisa anteriormente mencionadas permitiram a elaboração, ainda, de um

rol de alterações de uso que, em grande parte, sequer gozam do respaldo de leis

autorizativas.

A coleta de dados se concentrou no Plano Piloto e nos núcleos urbanos mais

próximos, onde se observa uma concentração de equipamentos públicos e oferta de

empregos, as quais resultam na dinâmica que estimula a prática de alterações de uso.

Trata-se de uma prática que, embora possa ser também observada em outros núcleos

urbanos, como vimos por meio da produção normativa, encontra maiores estímulos, de

fato, nas áreas onde são observadas condições diferenciais de localização.

Importante ressaltar que esse rol possui caráter meramente exemplificativo,

portanto não exclui a possibilidade de existirem outras alterações de uso, que porventura

não estejam citadas.

Asa Sul

1. Habitações unifamiliares das Quadras 700;

2. Prédios comerciais e institucionais das Quadras 900, Setor de

Grandes Áreas Sul – SGAS;

“Asa Norte”

1. Setor Comercial Local Norte;

2. Habitações unifamiliares – quadras 700;

3. Quadras 900, Setor de Grandes Áreas Norte - SGAN;

4. Setor Terminal Norte – STN;

5. Vila Planalto e Setor de Hotéis e Turismo Norte – SHTN.

Sudoeste

1. Comércio local, Quadras Mistas e Centro Comercial ;

2. Setor de Indústrias Gráficas – SIG;

Lago Norte

1. Centro de Atividades - CA

Guará

1. Pólo de Modas – QE 40;

2. SMAS, SCEES;

S.I.A

Águas Claras

1. Quadra 301.

Figura 4 - Indicação das áreas de coleta de dados.

100

W3 Sul – Quadras 700

As habitações unifamiliares voltadas para a Avenida W3 estão pontuadas

com diversas atividades de comércio e serviços, contrastando com os prédios comerciais

da margem oposta, onde se observa um estado crescente de deterioração e abandono. É

possível identificar pensões, hotéis, lojas, oficinas, etc. em habitações unifamiliares.

Figura 5 - Convívio entre habitações unifamiliares, ocupadas com atividades comerciais, e prédios

comerciais abandonados na W3 Sul. Imagem obtida em 19/05/2007.

Quadras 900 Sul

Segundo as normas de edificação, uso e gabarito -NGB (anexo III) os usos

permitidos para os imóveis do Setor de Grandes Áreas Sul (SGAS) são institucionais –

órgãos da administração pública, instituições educacionais, saúde, etc. Entretanto, há

vários imóveis utilizados para fins de moradia. Nesses, houve a constituição de

condomínios, a fixação de guaritas para controle do acesso, segurança e

estacionamentos internos. São unidades de 29 m2 e 35 m2, na maioria dos casos, em

geral utilizados por casais sem filhos e por solteiros. Em um único imóvel, foi possível

contabilizar cerca de trezentas unidades, todas elas ocupadas.

101

Figura 6 - Imóveis com uso institucional na Asa Sul utilizados como moradia. Imagem obtida em

19/05/2007.

Há uma oferta considerável de imóveis para moradia nesses endereços,

disponibilizados na internet e nos classificados locais.

Comercio local – Setor Comercial Local Norte – SCLN

O Uso permitido para o comércio local das entrequadras é o comercial, de

apoio às superquadras, preferencialmente no que se refere a atividades como farmácias,

panificadoras, barbearias, óticas, etc. Os pavimentos superiores são destinados a

atividades complementares às lojas e a salas comerciais, enquanto que o subsolo a

depósito e atividades complementares (anexo IV).

Com o passar dos anos, entretanto, o comércio local passou a atender

consumidores de todo o Distrito Federal, o que motivou o surgimento de quadras

especializadas em determinados serviços e no surgimento de bares e restaurantes que se

estenderam para áreas públicas com efeitos diretos no trânsito e nas relações de

vizinhança.

Por outro lado, a ampliação e construção do Setor Comercial Sul/Norte e do

Setor Bancário Sul/Norte motivou a migração dos escritórios que ocupavam as salas do

comércio local (pavimentos superiores), o que provocou um volume considerável de

espaços ociosos

e motivou sua utilização como moradia.

Sousa, Jamilson Alves de. Domicílios particulares improvisados – avaliação do desempenho ambiental

do uso residencial do comércio local norte (CLN) do Plano Piloto de Brasília. Dissertação (mestrado).

Universidade de Brasília. 2008, p. 3.

102

Habitações unifamiliares – Quadras 700 Norte

As alterações ocorrem de forma pontual, relacionadas principalmente a

serviços (cabeleireiros, cursos, escolas, etc.), portanto de forma distinta da parte sul,

considerando que a W3 Norte é margeada, em ambos os lados, por prédios comerciais,

institucionais e mistos.

Importante ressaltar que a mudança de perfil do comércio local, que passou a

ter um caráter mais regional, motiva a abertura de serviços nas áreas próximas para

atendimento à demanda.

Quadras 900 Norte

O uso permitido para os imóveis do Setor de Grandes Áreas Norte (SGAN) é

o mesmo da parte sul (SGAS), ou seja, institucionais – órgãos da administração pública,

instituições educacionais, saúde, etc. (anexo III). Do mesmo modo, há vários

empreendimentos residenciais em curso. Em um deles (quadra 911) foram identificadas

a abertura de aproximadamente 660 unidades habitacionais, de aproximadamente 30 m2

cada uma delas. A partir de informações coletadas no local, conclui-se que muitos

adquirentes são investidores, motivados pela proximidade do empreendimento com o

Parque Burle Marx, situado nas proximidades, e com a implantação do futuro Bairro

Noroeste, setor destinado a famílias de alta renda (FIG. 12). São empreendimentos

semelhantes aos encontrados nas quadras sul (entrequadras 700/900 e quadras 900).

103

Figura 7 - Projetos de empreendimentos residenciais em imóveis institucionais na Asa Norte.

Setor Terminal Norte – STN

Em regra os imóveis do STN são destinados a atividades diversas, como

comércio, órgãos da administração pública, hospitais, clínicas, etc. (anexo V). Existem,

entretanto, vários casos de utilização de imóveis de uso institucional para moradia (FIG.

13), com a transformação de prédios em condomínios residenciais.

Figura 8 - Imóveis (uso institucional) utilizados para fins de moradia no STN. Imagens obtidas em 17/03/2009.

Nesse setor, um imóvel destinado à construção de um terminal de transporte

coletivo teve seu uso alterado para “comércio de bens e prestação de serviços”, por

meio da Lei n. 3.719/2005, o que permitiu sua comercialização para um hipermercado,

que já anunciou a inauguração de um shopping-center no local. Como resultado,

observa-se a ocupação de faixas de trânsito e áreas verdes por diversos veículos de

transporte coletivo.

104

Figura 9 - Lote “J” do STN e impactos provocados pela alteração de uso. Imagens obtidas em

17/03/2009. Matéria do Jornal Correio Braziliense, Caderno Economia, p. 20, 26/09/2006.

Vila Planalto

A via de maior acessibilidade e visibilidade da Vila Planalto, seguindo uma

tendência natural, impulsionou a liberação de usos superiores para as habitações

unifamiliares, que passaram a abrigar atividades exclusivamente comerciais, em alguns

casos, e de uso misto, em outros. Há lojas variadas, escritórios, prestação de serviços e,

principalmente, diversos restaurantes em toda extensão das vias principais.

Recentemente, o governo local tentou efetuar a cobrança do imposto predial

de alguns imóveis da Vila Planalto pela alíquota comercial e não mais pela residencial,

como havia sendo feito (anexo XIII). Trata-se de uma forma de se resgatar parte da

valorização do imóvel, enquanto mantidos os usos desconformes. A medida, entretanto,

não teve sucesso, devido a repercussões políticas negativas.

105

Figura 10 - Atividades comerciais em habitações unifamiliares na Vila Planalto. Imagens obtidas

em 19/05/2007.

Setor de Hotéis de Turismo Norte - SHTN

Em geral, o uso permitido para o setor refere-se a hotéis de turismo e lazer,

apart-hotel, hotel residência, “flat-serviços” e atividades complementares de comércio e

prestação de serviços (anexo II).

Entretanto, está sendo criado todo um setor residencial por meio da venda de

unidades para habitação em empreendimentos supostamente hoteleiros. São imóveis de

altíssimo padrão, com dimensões variáveis (de 40 m2 a 100 m2).

Figura 11 - Imóveis à venda no SHTN. Imagens obtidas em 25/05/2007.

A construção desses imóveis no SHTN abriu um intenso conflito entre os

setores incumbidos da preservação de Brasília e o mercado imobiliário, com vitória do

segundo. As regras de uso e ocupação do solo não permitem moradia nos terrenos

marginais ao lago, exceto as habitações unifamiliares do Setor de Habitação Individual

Sul e Norte (Lago Sul e Lago Norte), na forma disposta no projeto original de Brasília.

Por outro lado, é possível verificar facilmente, por meio de uma simples abordagem aos

106

corretores de plantão e aos moradores, que se trata de empreendimentos residenciais,

apartamentos voltados para classes de alta renda, muito embora o mercado imobiliário

alegue tratar-se de hotéis com serviços, entendimento aceito pelas autoridades locais.

Sudoeste

As Quadras Mistas Sudoeste (QMSW) são destinadas ao uso comercial de

bens

. Os lotes n. 04 das quadras 1, 2, 3 e 4 do centro comercial (CCSW) e o comércio

local (CLSW) também possuem destinação comercial.

Entretanto, possuem em comum o fato de terem seus usos alterados para

abrigar unidades habitacionais (quitinetes). A Administração Regional aprova os

projetos comerciais e os usos são desvirtuados após a expedição da carta de habite-se,

lógica semelhante à encontrada em imóveis da Asa Norte e Lago Norte. Entretanto, é

possível verificar que as incorporadoras não fazem questão de esconder que a intenção

é, de fato, ofertar moradia e atender uma demanda não contemplada com as formas

tradicionais encontradas nesses núcleos urbanos.

Figura 12 - Ações de marketing e condomínios edilícios na QMSW 6 – Sudoeste.

Segundo levantamento efetuado recentemente nos arquivos da

Administração Regional do Sudoeste/Octogonal

(alvarás de funcionamento e cartas de

habite-se), há uma diversidade de imóveis comerciais (salas e lojas) utilizadas como

NGB das QMSW 4 e 6 no anexo XVI.

Vasconcelos, Sonia Mariza Abijaod de. Uso e ocupação do solo: do bairro Oeste Sul ao Setor Sudoeste.

Dissertação (mestrado). Universidade de Brasília. 2007, pp. 133 e 134.

107

moradia, como mostram os dados abaixo. De um total de 5.766 salas comerciais

concluídas e licenciadas, 5.351 são ocupadas com moradia, portanto mais de 90% dos

imóveis passam por desvirtuamentos nos usos.

Tabela 10 – Salas comerciais com cartas de habite-se e alvarás de funcionamento expedidos pela

Administração Regional do Sudoeste/Octogonal (2007).

Quadra Salas comerciais com

carta de habite-se

Alvarás de

funcionamento

expedidos

Salas comerciais

utilizadas como

moradia

QMSW

(exceto QMSW 2)

3.418 41 3.377

CCSW 5 e 6 e

lotes 4 das demais

1.402 70 1.332

CLSW 946 304 642

Total 5.766 415 5.351

Setor de Indústrias Gráficas – SIG e Setor de Indústrias – S.I.A

O uso permitido para os imóveis do SIG, em geral, são aqueles relativos à

atividade industrial gráfica (como o próprio nome não deixa dúvidas). A diversidade de

usos nesse setor, entretanto, é muito intensa. É possível identificar imóveis ocupados

como moradia, faculdade, boates, bares, igrejas, etc. A exemplo de outros setores

exclusivos em Brasília, a vida urbana do SIG, assim como do S.I.A, se limita ao período

diurno, o que resulta num abandono do setor em períodos distintos dos horários

convencionais de trabalho. As alterações de uso constatadas parecem conferir certa

“urbanidade” ao SIG, considerando que estimulam uma maior utilização do setor e uma

maior apropriação dos espaços por outras atividades e durante períodos em que o setor

costumava ficar vazio. A utilização desse setor para atividades de lazer pode sugerir a

necessidade de um re-zoneamento, no sentido de que atividades não incompatíveis

sejam integradas, o que reduziria a pressão pelo segmento de diversão no comércio local

do Plano Piloto

O Setor de Industriais - S.I.A, do mesmo modo, está pontuado por atividades

consideradas alheias ao setor. É possível constatar o funcionamento desde faculdades

Matéria do Correio Braziliense de 11 de fevereiro de 2007 (Caderno Cidades, pg.32) intitulada “Tem

de tudo. Até gráficas”, denunciou a instalação de boates, bares e faculdades no setor, o que, segundo o

jornal, estaria inflacionando o preço dos imóveis.

108

até órgãos públicos

, instalados, em lotes onde a NGB 73/88 (anexo I) não permite o

uso institucional.

Figura 13 - Igreja e boate no S.I.G e faculdade no S.I.A. Imagem obtida em 17 e 31/03/2009.

Centro de Atividades – CA

No Centro de Atividades do Lago Norte, a alteração de uso comum é a

adaptação de imóveis comerciais para abrigar moradia, o que ocorre em grande número.

Os prédios do Centro de Atividades n. 02 estão destinados pela norma (anexo XVII) a

comercio, prestação de serviços e institucional (ou coletivo), entretanto, transformaram-

se em opção de moradia.

Assim como acontece nas quadras 900 da Asa Norte e no Sudoeste, no CA

houve a aprovação de projetos residenciais travestidos de comerciais – projetos que

sinalizam a construção de salas comerciais e que, na verdade, são destinados a ocupação

residencial.

Para as Administrações Regionais, trata-se de uma prática adotada

posteriormente, durante a fase de ocupação dos imóveis e que, portanto, não pode ser

detectada quando da análise dos projetos. Entretanto, a própria estratégia de marketing

das incorporadoras, como dito anteriormente, executada antes da aprovação dos projetos

denuncia a fraude, ao sinalizar até mesmo a disposição dos equipamentos domésticos e

das instalações hidráulicas e sanitárias, próprias do uso residencial. A diversidade de

casos pré-existentes à aprovação é suficiente para que se perceba o real objetivo das

novas edificações.

Defesa Civil, Administração Regional do SIA, etc.

109

Figura 14 - Ações de marketing e condomínio edilício no CA 02.

Guará - Pólo de Modas

O Pólo de Modas é um centro especializado, implantado com incentivos

fiscais do governo local por meio do Pró-DF. O setor é destinado à instalação de

empreendimentos ligados à moda, à implantação de galpões e indústrias, com o objetivo

de alçar o Distrito Federal à condição de exportador, nacional e internacional, de

produtos e serviços. Foi planejado para abrigar aproximadamente 470 empresas.

Entretanto, apenas 225 lotes estão ocupados e, desses, apenas 120 abrigam efetivamente

atividades ligadas à destinação original do setor.

Conforme se observa nos anexos do PDL do Guará

, o coeficiente de

aproveitamento máximo (c.máx.) do setor é igual 3. Os usos são comerciais e

industriais, em regra com a instalação da loja no pavimento térreo, da oficina/confecção

no primeiro pavimento e de uma unidade habitacional no pavimento seguinte.

Sinteticamente, investidores adquirem os imóveis dos beneficiários e iniciam

um processo que engloba o aumento do potencial construtivo (para 4 ou 5), a alteração

dos usos (incorporam habitações unifamiliares nos pavimentos superiores, a partir do

segundo) e a comercialização das frações (em regra quitinetes e pequenas unidades

compostas de um ou dois quartos), por meio de contratos de gaveta.

Aprovado pela Lei Complementar n. 733, de 2006.

110

Figura 15 - Apartamentos em prédios industriais no Pólo de Modas – Guará. Imagens obtidas em

11/07/2008.

Setor de Múltiplas Atividades Sul - SMAS

A aprovação do Plano Diretor Local do Guará, por meio da Lei

Complementar n. 733/2006, promoveu mudanças nas regras de uso e ocupação do solo

no Setor de Clubes Esportivos e Estádios Sul – SCEE/Sul e no Setor de Múltiplas

Atividades Sul - SMAS. O lote onde funcionou o estádio de futebol teve sua destinação

alterada para abrigar edifícios residenciais. Serão, ao todo, 14 blocos de apartamentos

(Superquadra Park Sul), com a previsão de oferta de aproximadamente 1.100 unidades e

preços por m2 variando entre 6.5 e 7.5 mil reais. Outros imóveis no setor passaram por

um processo de alteração nos usos, como resultado de uma estratégia do plano em

promover a ampliação de unidades habitacionais no Guará (anexo VII).

Figura 16 - Empreendimentos residenciais no SCEES e no SMAS. Imagem obtida em 30/03/2009.

Águas Claras - Quadra 301

Em Águas Claras, imóveis comercializados pela TERRACAP para habitação

unifamiliar foram transformados em habitação coletiva pelas construtoras que os

adquiriram dos proprietários originais e substituíram as casas térreas ou assobradadas

por edifícios de apartamentos.

111

O Plano Diretor Local – PDL, aprovado pela Lei Complementar n. 90/1998,

permite a construção de, no máximo, 2 (dois) domicílios por lote

. As construtoras

adquirem, por exemplo, dois lotes que abrigariam, portanto, quatro domicílios, porém

erguem um edifício residencial com 40 ou mais apartamentos. Em condições

excepcionais, a lei permite, mediante autorização das concessionárias de serviços

públicos, um número maior de domicílios por lote, o que encorajou interpretações

voltadas para a defesa de interesses individuais.

Sinteticamente, num primeiro momento, promotores imobiliários adquirem

os lotes da Quadra 301, ainda vagos ou ocupados com residenciais unifamiliares. Em

seguida, iniciam os procedimentos de aprovação de projetos para construção de

condomínios edilícios (habitação coletiva). Na terceira fase, a Administração Regional,

segundo os interesses dos novos proprietários, se vale da redação do parágrafo único do

artigo 87 do PDL para justificar a aprovação dos projetos e promover a “multiplicação

de domicílios”.

Figura 17 - O remembramento dos lotes 2, 4 e 6 do conjunto 8 da Quadra 301 - Alameda Gravatá

deu origem a um empreendimento de 15 pavimentos (Residencial Casa Bella). Quadra 301 Rua A

conjunto 02 lote 03 (Edifício Manacá): 36 unidades habitacionais em lote onde o PDL excluiu o

uso residencial. Imagens obtidas em 30/09/2008.

Seção V – Da quantidade máxima de domicílios por lote. Art. 86. Fica estabelecida a quantidade

máxima de dois domicílios por lote para os lotes anteriormente destinados à habitação unifamiliar,

conforme discriminado no Anexo VII. Art. 87. A quantidade máxima de domicílios por lote, nos casos de

remembramento de lotes ou naqueles cujo projeto arquitetônico englobe um conjunto de dois ou mais

lotes contíguos, será o somatório da quantidade máxima de domicílios permitida para cada lote.

Parágrafo único - Fica permitida, em caráter excepcional, quantidade maior de domicílios nos casos

mencionados no caput, subordinada a permissão à anuência das concessionárias de serviços públicos do

Distrito Federal.

112

Figura 18 - Vista parcial da Quadra 301 – substituição de casas por condomínios edilícios.

Imagens obtidas em 30/09/2008.

Tabela 11 - Exemplo de acréscimo do número de unidades habitacionais - remembramento dos

lotes 2, 4 e 6 do conjunto 8 da Quadra 301, Alameda Gravatá.

Lote Tipo

lote

Coeficiente

aproveitamento

existente (básico)

Coeficiente

aproveitamento proposto

(máximo): aprovado

mediante pagamento da

ODIR

QTDE

domicílios

(PDL)

QTDE

domicílios

encontrada

Excesso

02 L0 1,0 (560m2**) 2,0 (1.120 m2) 2

04 L0 1,0 (408 m2) 2,0 (816 m2) 2

1,0 (408 m2) 2,0 (816 m2) 2 06 L0

Tot.: 1.376 m2 Tot.: 2.752 m2 Tot.: 6

Dados extraídos do projeto de parcelamento da Quadra 301 e do PDL de Taguatinga/Águas Claras

(LC n. 90/1998).** Dimensão aproximada.

113

PARTE IV – ANÁLISE

1 Estrutura e ação na produção dos espaços

A configuração dos lugares está sujeita a uma diversidade de fatores,

exógenos e endógenos, que uniformizam práticas ao mesmo tempo em que conferem

características particulares. Resulta que os núcleos urbanos, e desse modo o

planejamento e a gestão urbana, estão condicionados não somente por forças políticas,

econômicas e sociais próprias de uma cidade, mas, ainda, por processos desencadeados

em escalas mais amplas, relativas ao país e ao mundo.

Brasília foi criada no período de acumulação intensiva de capital

, que se

instalou na economia mundial a partir das primeiras décadas do século XX. Fruto da

idéia de interiorização do desenvolvimento, a construção da cidade coincidiu com o

período de expansão para os países periféricos da industrialização em massa, que tem

por característica a intensificação de atividades econômicas e a criação de mercados

internos, por meio da política de substituição de importações. A farta demanda por mão-

de-obra assalariada, necessária à produção industrial, tornou-se uma resposta para

superar o grau de atraso desses países e torná-los modernos, motivo pelo qual seria

indispensável a ativa participação do Estado.

No caso brasileiro, para que o desenvolvimento fosse atingido seria

necessário ampliar o território, retirar do atraso a região centro-oeste, marcada por

atividades do setor primário, integrar o país e ampliar a malha viária de forma a criar e

desenvolver novos mercados consumidores. Brasília, portanto, surgiu como fruto da

necessidade de se criar um Estado forte, capaz de conduzir esse processo e contribuir

para o desenvolvimento industrial do país.

Ainda na década de 1960, entretanto, o planejamento da nova capital teria

que se adaptar a fatores externos, devido ao intenso fluxo migratório que fluía de outras

partes do país para o DF, como resultado do modelo de subdesenvolvimento brasileiro,

O regime de acumulação intensiva se manifestou por meio do fordismo, tendo como base a produção e

o consumo em larga escala, tornando-se necessário, do mesmo modo, uma intensa mão-de-obra

assalariada. O fordismo é caracterizado pela produção industrial padronizada, baseada na produção e no

consumo de massa, além da forte intervenção do Estado, necessária, inclusive, para criar e manter

condições favoráveis de acumulação (infra-estrutura, renúncias fiscais, incremento da demanda, bens de

consumo coletivo, etc.). Nos países latino-americanos (fordismo periférico), manifestou-se na

industrialização por substituição de importações. CONY, Lúcia, p. 227.

114

marcado pela concentração de oportunidades no eixo sul-sudeste, e da falta de

oportunidades nas demais regiões.

Espacialmente, o fordismo manifestou um padrão de diferenciação espacial,

típico do capitalismo, produtor de desigualdades sociais, fato que se refletiu na

formação do preço do solo e na ocupação do território do DF. Como as atividades de

comando e as melhores remunerações tendem a se localizar nos núcleos de maior nível

hierárquico, onde se concentram os maiores investimentos públicos, o Plano Piloto

tornou-se o centro da região que abrange, atualmente, as cidades satélites e os

municípios do Entorno.

Após a derrocada do fordismo, surge um novo modelo de acumulação,

baseado na flexibilidade

econômica e social, tendo como manifestação principal a

globalização. As inovações tecnológicas facilitaram a mobilidade financeira

internacional e tornaram desnecessário o emprego de mão-de-obra intensiva, como no

modelo anterior. Surgiram novos métodos de organização do trabalho (flexibilização

das relações de trabalho, mobilidade geográfica de empregos) e de administração.

A economia passou a depender, ainda mais, da competitividade e de

qualificações específicas, o que acentuou as desigualdades entre países ricos e pobres.

Novas tecnologias e novos métodos de trabalho exigiram uma alteração na estrutura de

empregos, com a mudança no perfil de muitas funções e o corte de postos de trabalho,

tendo o desemprego como resultado. Do ponto de vista espacial, o novo regime

acentuou padrões de seletividade socioespacial encontrados nas cidades, os quais se

manifestam sobre a forma de segregação. A perda de postos de trabalho e a diminuição

de custos das empresas, do mesmo modo, apresentaram-se na forma de desemprego,

empobrecimento, refletindo-se numa ocupação urbana segregatória. O planejamento

urbano, por sua vez, procura inserir-se na competição entre cidades, para atrair

investimentos internacionais por meio da construção do “marketing urbano”, como visto

anteriormente

O regime de acumulação flexível (pós-fordismo) caracteriza-se, resumidamente, por quatro aspectos

principais: flexibilidade da produção (redução do número de empregados e novas necessidades de

qualificação); flexibilidade na organização do trabalho (a produção deixa de ser despersonalizada –

produção em massa – para atender critérios específicos da demanda, variável não somente em quantidade,

mas ainda em qualidade); flexibilidade ligada à macroeconomia (os estabelecimentos flexíveis e os não

flexíveis, que operam de forma especializada e em grande escala, tornam-se complementares); e a

flexibilidade na criação de empregos (as empresas passaram a dispor de facilidades em sua gestão fiscal

e social, além da defesa do Estado mínimo, cuja racionalidade nos gastos contribuiria para a dinamização

da economia e aumento dos postos de trabalho). BENKO, 1996, in: CONY, 1999, pp.233-234.

O planejamento estratégico, ou mercadológico, Parte I.

115

Criada para abrigar a administração do país, Brasília manifestou uma forte

concentração de atividades e de funções melhor remuneradas (funções de decisão e de

maior nível de qualificação), além das sedes de empresas, como ocorre nas cidades de

maior nível hierárquico articuladas ao regime de acumulação flexível. Embora a

intenção manifesta de Lucio Costa tenha sido a de não segregar, a opção do Estado foi a

de criar núcleos urbanos fora da Bacia do Paranoá, a dezenas de quilômetros. Projetada

para abrigar 500.000 habitantes, após o qual seriam criados novos núcleos urbanos, o

Distrito Federal conhece sua primeira cidade-satélite ainda antes da inauguração da

nova capital, o que somado às condições macroeconômicas reforçou uma estrutura

urbana dispersa e segregada.

O diferencial do DF em relação a outras cidades foi, marcadamente, a

propriedade estatal das terras, que em tese permitiria que o planejamento e a gestão

conduzissem políticas de caráter inclusivo, evitassem a especulação e a favelização,

muito embora subsistam conflitos acerca da propriedade fundiária até os dias atuais

Entretanto, a concentração de grande parte das terras nas mãos do Estado, mais

especificamente de uma companhia imobiliária criada para a administração desse

recurso estratégico

, não resultou em uma estrutura urbana menos dispersa ou

segregatória, lógica semelhante à encontrada em outras partes do país onde esse recurso

se encontrava sob controle privado. Em outras palavras, a propriedade estatal, por si só,

não foi capaz de possibilitar políticas públicas que reduzissem as desigualdades sócio-

espaciais

, considerando a articulação com processos econômicos mais amplos e a

opção por assentar as populações mais pobres em zonas distantes.

Mesmo diante de um quadro em que a concentração de terras se encontrava,

em sua maior parte, sob o domínio do Estado, houve um aquecimento nos preços do

solo, com reflexos diretos no mercado de terras de todo o DF e, consequentemente, na

configuração territorial, inclusive no processo de ocupação dos municípios que

compõem o Entorno do DF

100

A situação fundiária do DF compreende: terras devolutas (de domínio público); terras públicas (por

desapropriação ou doação); terras particulares registradas e terras públicas e particulares em comum

(adquiridas pela Terracap, porém não submetidas ao processo legal ou amigável de divisão). GOVERNO

DO DISTRITO FEDERAL. Documento Técnico do PDOT, PLC 46/2007, p. 104.

A Companhia Imobiliária do Distrito Federal - TERRACAP.

ABRAMO, 1998, p. 1.

100

Dados da população urbana por naturalidade, mostram que o Distrito Federal fica atrás apenas do

Estado de Goiás no incremento populacional dos municípios do Entorno. Em regra, a população do DF

migra para os municípios vizinhos para fugir dos elevados preços, tanto para aquisição quanto para

aluguel de imóveis no DF, segundo dados da Codeplan (Distrito Federal, 2003, p. 14).

116

A partir dessas condições estruturais, torna-se importante analisar as

condições em que se dá a ação dos atores locais na configuração do território. Vimos

que a alteração de uso, bem como os demais instrumentos previstos no Estatuto da

Cidade, é uma ferramenta urbanística voltada para a gestão social da cidade, aplicado

com vistas ao interesse coletivo (restaurações de espaços públicos, arrecadação de mais-

valias, etc.), na forma do moderno planejamento politizado, com vistas à promoção da

função social da propriedade e da cidade. Vimos, do mesmo modo, que o instrumento

possui potencial para gerar valorização imobiliária e, por essa razão, é objeto de

interesse especial por parte dos agentes modeladores do espaço.

1.1 A atuação dos agentes políticos na configuração dos espaços

A atuação dos agentes políticos é bastante influenciada, no âmbito

municipal, pelo reconhecimento coletivo, que se traduz em apoio político, prática

comum, sobretudo entre os membros do Poder Legislativo. Há uma tendência de que

instrumentos urbanísticos que gerem valorização imobiliária sejam outorgados de forma

graciosa, considerando ser antipática e impopular a cobrança de valorizações

imobiliárias ou de contrapartidas formais. Do mesmo modo, existe uma forte tendência

dirigida à produção de normas de interesse de grupos específicos, voltadas para a

materialização de interesses particulares, sobretudo regularizações corretivas (muda-se a

lei e não a situação material) ou, ainda, redução de incidência tributária ou concessão de

vantagens específicas para grupos econômicos. Enfim, os instrumentos urbanísticos são

uma poderosa moeda, utilizada frequentemente na troca por apoio político-eleitoral.

É comum a aprovação de iniciativas urbanísticas para tais finalidades.

Projetos de lei voltados para a desafetação de áreas públicas e sua destinação a setores

específicos, a ampliação de lotes sobre áreas públicas, a elevação de potenciais

construtivos para agraciar setores específicos (sobretudo o comércio), a permissão de

uso individualizado de áreas públicas e as já citadas iniciativas com caráter

regularizador.

Como visto no capítulo anterior, foram comuns as alterações de uso por

meio de iniciativas parlamentares, sobretudo para permitir a mudança de destinação de

lotes comerciais para abrigar postos de abastecimento de combustíveis. Nesse caso, a

alteração possuía o único fim de potencializar o valor de mercado do imóvel, por meio

da imposição de um uso mais valorizado pelo mercado.

117

Por meio de projetos de lei, propostos tanto pelo Legislativo quanto pelo

Executivo, foi produzido um conjunto de normas responsáveis por mudanças de

destinação de uso de áreas urbanas em todo o Distrito Federal. Diversos julgados do

Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios – TJDFT, atendendo a ações diretas

de inconstitucionalidade – ADI propostas pelo Ministério Público do Distrito Federal e

Territórios - MPDFT suspenderam a eficácia de leis de iniciativa parlamentar, as quais

mudaram a destinação de áreas no DF, vigendo, entretanto, outras alterações pontuais

de iniciativa do Executivo

101

As alterações de uso por meio de leis avulsas têm como alvo pontos

específicos da cidade, fragmentos do espaço onde se vislumbra a possibilidade de gerar

novos incrementos imobiliários ou atender a grupos sociais com peso político

específico. Não contempla o espaço urbano como um todo, tampouco se insere em

programas de intervenção urbana de caráter coletivo, a partir de regras de mensuração

dos impactos e de captação de mais-valias para o financiamento das intervenções e

indução do desenvolvimento urbano.

Ao alterar o uso e demais índices urbanísticos de forma isolada, a lei passou

a tratar proprietários, que se encontram em idêntica situação, de forma diferenciada. Em

outras palavras, por meio de uma lei, agentes políticos promovem a valorização de

imóveis isolados (na medida em que atribuem usos mais valorizados pelo mercado),

embora haja outros em situação idêntica, não beneficiados com o mesmo tratamento

102

No Distrito Federal, a outorga onerosa de alteração de uso somente foi

regulamentada em 2000, por meio da Lei Complementar n. 294, portanto em data

anterior ao Estatuto da Cidade. A lei em questão estabeleceu a cobrança de outorga nos

casos de alteração ou extensão dos usos atribuídos aos imóveis urbanos, caso estivessem

inseridos em áreas delimitadas pelo plano diretor local.

A tentativa de vincular as alterações de uso a um instrumento que

contemplasse o planejamento geral de cidade (Box 1) e os interesses voltados para a

101

A Lei Orgânica reserva ao Poder Executivo a iniciativa de leis que tratem de uso e ocupação do solo,

por se tratarem de matérias sujeitas ao plano diretor, cuja iniciativa também é reservada ao executivo por

força ainda do Estatuto da Cidade (artigo 52, VII da LODF c/c o artigo 50 do Estatuto da Cidade). A

análise do tribunal tem sido limitada aos aspectos formais, por uma questão de admissibilidade, portanto,

sem adentrar nas especificidades do novo marco jurídico, que assegura o direito à gestão participativa, a

avaliação dos impactos gerados na vizinhança e a delimitação das áreas sujeitas a alteração no plano

diretor (artigos 2º, II, VI, IX, XI, XIII; 29; 36 a 38 e 43 a 45 do Estatuto da Cidade).

102

Desconhecemos, até o presente momento, ações judiciais por parte de proprietários que se encontram

em situação similar e que se sentiram discriminados. Em tese, poderiam reclamar judicialmente

tratamento isonômico com outros proprietários beneficiados com regras de uso e ocupação do solo.

118

flexibilização da aplicação das alterações de uso, desde o Plano Diretor de 1997

delimitaram a “queda de braço” travada em torno da matéria. Enquanto ocorriam

inclusões e exclusões nos instrumentos legais, motivadas pela possibilidade de

aprovação de alterações de uso de forma menos restritiva, houve uma considerável

produção de leis pontuais (lotes específicos), desvinculadas do planejamento urbano.

Box 1 – síntese de normas distritais que vincularam e desvincularam a aplicação de alterações de

uso a instrumentos de planejamento.

LC 17/97 (PDOT):

Art. 52. Os Planos Diretores Locais ou leis específicas determinarão os usos permitidos e as

áreas nas quais será aplicado o instrumento da outorga onerosa da alteração de uso;

Art. 78. Até a aprovação do Plano Diretor Local somente será permitido o aumento de

potencial construtivo e alteração de uso por meio de lei complementar (artigo inserido pela

CLDF, vetado pelo governador e rejeitado o veto pela CLDF).

§1º. Só será admitida lei complementar que respeite a disponibilidade e capacidade dos

equipamentos públicos urbanos e comunitários, do sistema viário e que atenda às

condicionantes ambientais (parágrafo inserido pela CLDF, vetado pelo governador e rejeitado

o veto pela CLDF).

§2º. Aos projetos de lei em curso na Câmara Legislativa do Distrito Federal, até a data de

publicação desta Lei, será admitida a tramitação na forma de lei ordinária e exigida maioria

absoluta para sua aprovação (parágrafo inserido pela CLDF, vetado pelo governador e

rejeitado o veto pela CLDF).

LC 294/2000:

Art. 3° Nas Regiões Administrativas que não possuem Plano Diretor Local, qualquer

modificação ou extensão de uso ou tipo de atividade ficará condicionada a estudo prévio de

viabilidade técnica, nos termos do art. 78 da Lei Complementar n. 17, de 28 de janeiro de

1997.

LC 676/2002:

Art. 1° Fica revogado o art. 78 da Lei Complementar n° 017, de 28 de janeiro de 1997.

Art. 2º. Até a aprovação do Plano Diretor Local, não serão permitidos o aumento de potencial

construtivo e a alteração de uso.

Ato das Disposições Transitórias da Lei Orgânica do Distrito Federal:

Art. 56. Até a aprovação do Plano Diretor local do respectivo núcleo urbano não serão

permitidos o aumento do potencial construtivo, a alteração de uso ou a desafetação (Emenda à

Lei Orgânica n. 40 de 30/12/2002).

Parágrafo único. Excetuam-se do disposto neste artigo o aumento de potencial construtivo, a

alteração de uso e a desafetação que sejam feitas por lei específica de iniciativa do Governador

do Distrito Federal, motivada por situações de relevante interesse público, precedida de

estudos técnicos que avaliem o impacto das alterações, considerando os usos e parâmetros de

ocupação propostos, devidamente aprovados pelo órgão técnico competente do Poder

Executivo.

(Emenda à Lei Orgânica n. 43, 10 de novembro de 2005).

Art. 57. Ficam suspensos, no quadriênio de 2003-2006, a desafetação de que trata o art. 51, §§

1° e 2°, e o disposto no art. 320 da Lei Orgânica do Distrito Federal.

(Emenda à Lei Orgânica nº 40, de 30 de dezembro de 2002)

§ 1° Excetua-se do disposto neste artigo a desafetação prevista em Plano Diretor Local.

(Emenda à Lei Orgânica n. 40, de 30 de dezembro de 2002)

§ 2° A desafetação de que trata o parágrafo anterior será feita por lei específica de iniciativa

do Governador do Distrito Federal, observado o disposto no art. 51, § 2°, desta Lei Orgânica

(Emenda à Lei Orgânica n. 40, de 30 de dezembro de 2002).

119

Nos termos do planejamento urbano defendido pelo Estatuto da Cidade (Box

2), as áreas passíveis de aplicação do instrumento deveriam ser delimitadas no plano

diretor, numa tentativa de impedir intervenções especulativas como, tradicionalmente,

ocorre nas cidades. Entretanto, a possibilidade de editar leis avulsas resultou em

situações materiais consolidadas. Mesmo diante da suspensão de eficácia por parte do

Poder Judiciário, diversas atividades permanecem em pleno funcionamento

103

Box 2 – síntese de normas definidas pelo Estatuto da Cidade que tratam de alteração de uso de

imóveis urbanos.

Art. 29. O plano diretor poderá fixar áreas nas quais poderá ser permitida alteração de uso do

solo, mediante contrapartida a ser prestada pelo beneficiário.

Art. 30. Lei municipal específica estabelecerá as condições a serem observadas para a outorga

onerosa do direito de construir e de alteração de uso, determinando:

I – a fórmula de cálculo para a cobrança;

II – os casos passíveis de isenção do pagamento da outorga;

III – a contrapartida do beneficiário.

Art. 31. Os recursos auferidos com a adoção da outorga onerosa do direito de construir e de

alteração de uso serão aplicados com as finalidades previstas nos incisos I a IX do art. 26 desta

Lei.

...

Art. 26. O direito de preempção será exercido sempre que o Poder Público necessitar de áreas

para:

I – regularização fundiária;

II – execução de programas e projetos habitacionais de interesse social;

III – constituição de reserva fundiária;

IV – ordenamento e direcionamento da expansão urbana;

V – implantação de equipamentos urbanos e comunitários;

VI – criação de espaços públicos de lazer e áreas verdes;

VII – criação de unidades de conservação ou proteção de outras áreas de interesse ambiental;

VIII – proteção de áreas de interesse histórico, cultural ou paisagístico;

IX – (VETADO).

A definição da forma de cálculo da outorga ficou a cargo da Companhia

Imobiliária de Brasília – TERRACAP, sendo as contrapartidas previstas apenas de

ordem financeira, ficando ausentes, portanto, formas alternativas de pagamento, como a

oferta de imóveis ou a execução de obras e serviços ao Poder Público. Tampouco, a lei

em questão permite a cobrança de ofício para os casos em que o proprietário modifica

unilateralmente os usos, sem prévia análise e permissão do Poder Público. A medida

ainda não resulta em sanções, considerando que há normas que protegem os particulares

103

Parte II, postos de abastecimento em Águas Claras, uma faculdade no Park Way, por exemplo.

120

e até incentivam as alterações informais de uso por meio da redução do imposto predial,

como ocorreu com a LC n. 377/2001

104

A concessão de reduções fiscais se, por um lado, reconhece uma realidade

concreta, por outro resulta num estímulo ainda maior à alteração de imóveis comerciais

para fins residenciais. Desse modo, a norma fortalece um mercado lucrativo, que vem se

desenvolvendo por iniciativa de construtoras e incorporadoras que disponibilizam

imóveis comerciais como residenciais em zonas onde existe uma demanda disposta a

pagar os preços e correr os riscos.

Um aspecto marcante da LC 294/2000 é o fato de que a mesma veio a ser

regulamentada após a edição do Estatuto da Cidade, ocasião em que não somente seus

problemas originais foram mantidos como agravados. O artigo 24 do Decreto n.

23.776/2003

105

, permitiu a expedição de licenciamento para as atividades não

contempladas pelas regras de uso e ocupação do solo, sem que essa permissão

caracterizasse mudança de destinação dos imóveis, o que resulta na ausência de

imposição de outorgas pelo desenvolvimento de atividades não permitidas.

A aprovação de atividades fora do zoneamento específico, em imóveis cujas

regras de uso do solo não contemplam as atividades propostas pelos interessados é,

inclusive, algo previsto e expresso na legislação local. A Lei n. 1.171/1996

106

, que

definiu as regras para obtenção da licença de funcionamento no âmbito do Distrito

Federal, criou a figura do “alvará precário”. Essa figura permite o funcionamento de

atividades de qualquer sorte (comerciais, institucionais e até industriais) em imóveis

urbanos, independentemente da regra de uso e ocupação do solo, por prazo que pode

chegar a dois anos, passível de renovação por novos prazos, de forma indeterminada.

104

A LC 377/2001 reduziu os percentuais do Imposto Predial Territorial Urbano – IPTU para os imóveis

comerciais utilizados para fins residenciais: Art. 1° O art. 19, IV, do Decreto–Lei n° 82, de 26 de

dezembro de 1966, com as alterações posteriores, passa a vigorar com a seguinte redação:

Art. 19...

IV – 0,30% (trinta centésimos por cento) quanto:

a) aos imóveis edificados exclusivamente para fins residenciais;

b) aos pavimentos superiores dos imóveis com utilização residencial, especialmente nos Setores

Comerciais Locais Sul e Norte, no Setor de Edifícios de Utilidade Pública e no Setor de Utilidade

Pública, e dos imóveis situados no comércio local do Setor de Habitação Coletiva Sudoeste – SHCW

comprovadamente usados para fins residenciais, conforme dispuser o regulamento.

105

Artigo 24 - A emissão de alvará de funcionamento a título precário não caracteriza a mudança de

destinação de uso do lote ou lotes afetados.

106

A eficácia da Lei n. 1171/1996, que dispõe sobre o alvará de funcionamento para estabelecimentos

comerciais, industriais e institucionais, foi suspensa por decisão do TJDFT em ADI. Em seguida,

dezembro de 2008, foram definidas novamente regras semelhantes por meio das leis 4.201/2008 e

4.151/2008. A primeira criou a figura do “alvará de transição”, com proposta similar ao do “alvará

precário”. Emendas aprovadas pelo Legislativo voltaram a autorizar atividades comerciais em lotes

unifamiliares nas quadras 700 da W3 sul, entretanto foram vetadas pelo Executivo.

121

Na prática, ocorreram sucessivas renovações das licenças, que resultam

numa estabilidade “por vias tortas”, ou seja, a única diferença perceptível entre

atividades que funcionam em zoneamento específico e atividade desconforme é o fato

de que a segunda necessita renovar a licença de funcionamento, o que não ocorre com a

primeira.

Portanto, as atividades, que não atendem as regras de uso e ocupação do solo

no Distrito Federal, recebem uma licença que, na prática, produz efeitos similares às

atividades instaladas segundo as normas urbanísticas.

Na prática, a legislação em questão parece estar mais fundamentada em

motivações políticas que propriamente urbanísticas. O alvará precário é um instrumento

que confere especiais poderes a parlamentares, que são constantemente procurados para

interceder junto a interessados em obter licenciamento, e aos Administradores

Regionais, que podem negar-se a licenciar atividades ou permitir outras, com base nas

prerrogativas asseguradas pela lei.

A paisagem urbana é bastante marcada por essa legislação. Todo o Distrito

Federal e, inclusive, o perímetro da área tombada de Brasília, tem sofrido

transformações a partir da implantação de atividades comerciais e serviços em áreas

residenciais, moradia em salas comerciais, instituições religiosas em áreas industriais,

etc.

Por outro lado, as normas de uso e ocupação do solo (NGB’s) mostram-se

contraditórias em alguns casos, considerando que vedam atividades com menor

potencial de incomodidade em setores industriais, como ocorre no S.I.A e no S.I.G,

razão pela qual a liberação de alvarás precários tornou-se importante para evitar

impactos indesejados sobre as atividades produtivas, que seriam obrigadas a encerrar

bruscamente as atividades se não houvesse essa alternativa. Importante ressaltar que o

próprio urbanista Lucio Costa

107

recomendou que fosse evitada a segregação em

excesso no Plano Piloto, onde deixou claro que seu projeto previa a predominância e

não a exclusividade de usos, como de fato ocorreu.

Atividades não incompatíveis, como o comércio (bares, boates, restaurantes,

etc.) e institucionais (educação, etc.) ficam impossibilitadas de se instalarem nesses

setores, o que fortaleceu a ”lei do alvará precário” como uma alternativa para o

107

COSTA, Lucio. Brasília Revisitada, Brasília, 1993.

122

enfrentamento do problema

108

. Os setores industriais estão pontuados por atividades não

reconhecidas pelas regras de uso e ocupação do solo, mas que gozam do

reconhecimento da legislação de licenciamento.

As alterações existentes nesses dois setores são informais, portanto não

contam com o reconhecimento do Estado. Desse modo não foram objeto de um

planejamento prévio tampouco foram arrecadadas parte da valorização possibilitada

pela concessão de novos usos, mesmo em caráter temporário.

A NGB 73/88 (anexo I) do S.I.A, do mesmo modo, impede que atividades

institucionais funcionem no setor, o que torna a própria Administração Regional, a

Secretaria de Segurança Pública e a Defesa Civil, instaladas ali, descumpridoras das

regras de uso do solo.

Na oportunidade de revisão do plano diretor ou da definição de um plano

específico para as regiões em questão, tais regras podem ser reavaliadas, uma vez que as

necessidades sociais são dinâmicas e essas normas já se mostram descontextualizadas.

Significa dizer que os imóveis passam a cumprir melhor sua função social diante de

uma reordenação das regras de uso e ocupação do solo, as quais podem refletir uma

melhor utilização e aproveitamento dos espaços e da estrutura instalada. Além disso, a

readequação de usos teria o escopo de superar as dificuldades que mantêm a

necessidade de utilização de licenciamentos precários e emergenciais.

A abertura das regras de uso e ocupação do solo para atividades não-

incompatíveis, a partir de projetos que contemplem os impactos e os recursos

necessários para adaptar a estrutura urbana aos novos usos, pode possibilitar um melhor

aproveitamento dos setores, inclusive no período noturno, onde se encontram

subutilizados. Além disso, novas possibilidades de usos alçam o valor das propriedades

para cima, o que, por meio de um processo de negociação com os interessados, pode

resultar na apropriação de parte dessa valorização para os cofres públicos, de modo a

custear as intervenções necessárias e atingir o interesse público.

Entretanto, é possível observar que a política do “alvará precário” ou “alvará

de transição” vincula os interessados anualmente à burocracia local, agregando

artificialmente poder político aos Administradores Regionais e aos políticos locais.

108

O grau de incompatibilidade deve levar em conta, ainda, o “porte” das atividades. A depender do

porte, mesmo usos/atividades tidos como compatíveis pela norma deixam de sê-lo. Imóveis destinados ao

uso comercial, por exemplo, podem abrigar uma mercearia ou um supermercado, entretanto o impacto

produzido por ambos, certamente, seria distinto em um Estudo de Impacto de Vizinhança - EIV.

123

Essa rigidez, que inviabiliza atividades compatíveis de se instalarem em

certos setores, aliada às brechas na legislação de licenciamento, como dito

anteriormente, subverte o caráter do processo (que passa a ser cada vez mais poítico e

menos técnico), o torna sujeito à troca de favores, à corrupção e a dividendos políticos,

utilizados para destravar a burocracia criada pelo próprio Estado.

Desse modo, a alteração de uso, em suas várias formas de manifestação,

mostra-se importante para os agentes políticos locais (Legislativo e Executivo), que

costumeiramente a utilizam como um instrumento de poder, desvinculado dos seus

importantes efeitos coletivos.

Judiciário e Ministério Público, por sua vez, exercem seu papel

constitucional ao afastar do mundo jurídico regras que contrariam a ordem urbanística,

muito embora as discussões estejam presas a aspectos formais (iniciativa do processo

legislativo), sem adentrar com profundidade no conteúdo das propostas. Esse fato tem

favorecido a manutenção de leis de iniciativa do Poder Executivo, descontextualizadas

de instrumentos de planejamento urbano e que não se prestam a arrecadar parte da

valorização para a coletividade.

1.2 A ação dos agentes econômicos

A relação entre mercado imobiliário, proprietários e Estado é mediada pela

propriedade urbana e pelas regras de uso e ocupação do solo, que possuem significado

especial para o alcance de estratégias e interesses econômicos.

Como vimos anteriormente

109

, havendo demanda por usos economicamente

mais rentáveis, a regra de uso e ocupação do solo representa um empecilho para o

mercado, que tende a ser superado. A liberação de novos usos representa também a

liberação de rendas represadas, o que resulta na elevação do valor de mercado dos

imóveis, que, em muitos casos, não encontram demanda para os usos atuais. Isso pode

ser visto nas alterações de uso de salas comerciais para moradia (quitinetes), tão comuns

no Distrito Federal, mas que ainda não se incorporaram oficialmente às regras de uso e

ocupação do solo, que costumam destinar os pavimentos superiores dos prédios dos

comércios locais para prestação de serviços.

Por um lado, compete ao Poder Público a prerrogativa de fixar as regras de

uso e ocupação do solo e afastar ou manter impedimentos para o uso da propriedade

109

Teoria da renda fundiária, Parte I.

124

urbana, o que o configura como um alvo potencial dos atores econômicos. Entretanto,

sua atuação não se limita apenas a romper as barreiras impostas pela legislação

urbanística e favorecer atividades produtivas.

Em muitos casos, o Poder Público flexibiliza regras urbanísticas e promove

interpretações condizentes com interesses mercadológicos, em outros, dissimula as

intenções do mercado ou, ainda, omite-se no papel de controle (fiscalização

urbanística).

Nesse sentido, o mercado imobiliário abre novas oportunidades de oferta de

habitações coletivas onde as normas de uso e ocupação do solo não as permitiam, como

tudo indica tratar-se do caso do SHTN e da Quadra 301 em Águas Claras.

A oferta de imóveis residenciais no SHTN, como narrado anteriormente, foi

objeto de uma queda de braços no CONPLAN, com vitória do setor imobiliário, o qual

defendia a tese de que se tratava de empreendimentos hoteleiros (hotéis-residência,

apart-hoteis) e não imóveis residenciais, como afirmavam alguns urbanistas.

O fato é que na época da concepção da cidade a idéia de estabelecimentos

hoteleiros era diferente da que encontramos hoje, o que tornou muito difícil a

diferenciação entre esses e os residenciais com serviços, como ocorre em Águas Claras,

por exemplo, em lotes destinados à habitação coletiva. O mercado imobiliário passou a

oferecer serviços, opções de lazer e diversão nos condomínios residenciais desse núcleo

urbano, de modo a garantir que o morador, que cada vez se sente mais inseguro em

ambientes públicos, tenha serviços exclusivos e a comodidade necessária para depender

cada vez menos dos espaços externos (da rua e dos perigos e incômodos que oferece).

São encontrados em Águas Claras condomínios residenciais com salas de projeção,

lavanderia, buffet, serviços de entrega de refeições, que não se diferenciam daqueles

encontrados no SHTN, em imóveis destinados a atividades comerciais/ hotelaria (anexo

VI).

Os empreendimentos do SHTN, dessa forma, não são reconhecidos como

alteração de uso pelo órgão de planejamento urbano, muito embora a observação mais

cuidadosa demonstre tratar-se de uma opção de moradia aberta aos moradores e

investidores de Brasília, para quem a publicidade foi fortemente dirigida.

Por sua vez, na quadra 301 em Águas Claras, o PDL de Taguatinga permitiu

que fossem remembrados lotes unifamiliares, hipótese em que se somavam o número de

moradias permitidas (até duas por lote). Em caráter excepcional, mais de duas moradias

poderiam ser permitidas por lote, desde que houvesse anuência das concessionárias de

125

serviços públicos. O que se viu foi a transformação da exceção em regra, com a

edificação de condomínios edilícios com mais de 50 apartamentos em lotes unidos,

onde seriam autorizadas até seis habitações. Em nenhum momento a norma alterou os

usos para permitir habitação coletiva, tampouco se pode entender que a

excepcionalidade prevista possuía o escopo de transformar a destinação dos imóveis,

hipótese em que seria aplicada a outorga onerosa de alteração de uso. O valor do metro

quadrado dos imóveis transita entre R$ 2.500 e R$ 3.000/m2 nessa área, que se encontra

em franco processo de alteração

110

sem contrapartidas à coletividade que, certamente,

arcará com possíveis investimentos futuros, necessários à ampliação das redes, do

sistema viário, etc.

No SMAS e SCEES, o PDL do Guará elaborou um projeto especial

integrador – PEI

111

para complementar a ocupação urbana dos setores, porém não foram

cobradas outorgas pela alteração que permitiu a edificação de condomínios de luxo onde

outrora existia um estádio de futebol abandonado. Certamente, a nova regra permitiu

que o imóvel passasse a cumprir uma função social, entretanto, parece inquestionável o

fato de que a liberação de novos usos, demandados pelo mercado, proporciona a

valorização de imóveis abandonados, como o do antigo estádio Pelezão. Atualmente

estão sendo ofertados aproximadamente 1.100 apartamentos, com preços variando entre

R$ 7.000 e R$ 8.000/m2.

Quanto aos projetos comerciais no CA e no Sudoeste, a propaganda das

próprias construtoras indicavam tratar-se de imóveis destinados à moradia, entretanto a

Administração optou por prosseguir licenciando as obras para as finalidades permitidas

pela regra de uso e ocupação do solo, o que a eximiria de futuras apurações de

responsabilidade. As quitinetes, nessas áreas, são comercializadas por valores que

superam R$ 5.000 por m2.

110

Fotografias na Parte III.

111

LC 733/2006, art. 27: V- PEI 5 - elaboração e implementação de projeto para complementação da

ocupação urbana do Setor de Clubes Esportivos e Estádios Sul - SCEE/Sul e do Setor de Múltiplas

Atividades Sul - SMAS - trechos 1 e 2, conforme indicado no Anexo IV - Mapa 4C, com as seguintes

diretrizes:

a) elaborar projeto de reabilitação urbana e parcelamento da área ocupada por comércio na via de acesso

ao SCEE/Sul e SMAS, com o objetivo de disciplinar as ocupações existentes e constituir área de

qualificação econômica;

b) aplicar o nível máximo de restrição até R4;

c) adotar o coeficiente de aproveitamento máximo igual a 2 (dois);

d) adotar a altura máxima igual a 26,00m (vinte e seis metros);

e) aplicar os instrumentos urbanísticos da outorga onerosa de alteração de uso, outorga onerosa do direito

de construir, transferência do direito de construir, parceria público-privada, IPTU progressivo e concessão

do direito real de uso.

126

Do mesmo modo, o Estado parece ignorar que processos imobiliários em

plena construção, marketing e venda vem ocorrendo na Asa Norte (Quadras 900), os

quais disponibilizam centenas de moradias, com valores que superam a R$ 5.000 o m2.

A utilização dos imóveis destinados ao uso institucional das quadras 900 (sul

e norte) denota que há uma forte demanda reprimida por moradia nas áreas centrais e

próximas ao Plano Piloto e, em contrapartida, uma baixa procura por usos institucionais.

Como se trata de uma alteração de uso informal, não está inserida em programas

urbanos ou recolhe quaisquer valores a título de valorização dos imóveis.

Por outro lado, a utilização residencial desses imóveis atende às

necessidades de um perfil de consumidor não contemplado pelos padrões morfológicos

existentes no Plano Piloto (apartamentos de 2, 3 ou 4 quartos das superquadras ou

habitações individuais das quadras 700), informação que, entretanto, é captada pelo

mercado imobiliário. As questões atinentes ao tombamento da cidade dificultam a

aprovação de alterações de uso, porém valorizam os espaços, o que motiva o mercado

imobiliário a superá-las por meio da aprovação de edificações para as finalidades

previstas e a comercialização para fins de moradia.

O preço por metro quadrado desses imóveis, em regra salas adaptadas (os

populares quitinetes), como dito, chega a superar a cifra de R$ 5.000/m2, o que indica

que muito se perde em termos de arrecadação, ao contrário do que ocorreria se o Estado

fosse o protagonista dessas ações, por meio de programas bem orientados para o

interesse público.

Em um único imóvel na Asa Sul, foi possível identificar mais de cem

unidades ocupadas por quitinetes entre 29m2 e 35 m2. Pela dimensão média de 30m2 e

com valores em torno de R$ 4.500 o m2, estaríamos falando em imóveis com valores

individuais em torno de R$ 135.000,00. Certamente, os valores seriam ainda maiores se

as alterações fossem inseridas em ações de Estado, mediante a mudança formal nos

usos.

Em um simples exercício, onde uma negociação com o Estado rendesse uma

apropriação de 10%

112

do valor de mercado dos imóveis, chegaríamos a R$

1.350.000,00 de ingresso nos cofres públicos em apenas um dos prédios onde

identificamos a prática (TAB. 12).

112

Nos anexos XIV e XV (pp. 166 e 167) é possível observar dois laudos de avaliação para fins de

cobrança de outorga onerosa de alteração de uso. Em um dos casos, o valor de mercado do imóvel passa

de R$ 2.046.900,00 para R$ 3.652,800, 00, portanto, R$ 1.605.900,00 de valorização. Nesse caso, o valor

da outorga equivale a mais de 40% do valor de mercado possibilitado pelas novas regras de uso.

127

Tabela 12 - Projeção de arrecadação para imóvel na Asa Sul.

Quantidade

de quitinetes

Vr. médio de

mercado (R$)

Mais valia (negociada) Valor total

arrecadado

100 135.000 10% 1.350.000,00

Nesses casos, a valorização gerada no processo de alteração de usos, que

deveria ser compartilhada com a sociedade por meio de ingressos ao FUNDURB, vai

parar exclusivamente nas empresas imobiliárias, construtoras e incorporadoras

envolvidas no processo.

No STN a prática de transformar imóveis destinados ao uso comercial e

institucional em moradia também é comum, a exemplo da Asa Norte, da Asa Sul, do

CA, etc.

Nesse setor ocorreu ainda a mudança de destinação de um imóvel reservado

à construção de um terminal rodoviário para permitir a implantação de atividades

comerciais, graças à Lei n. 3.719/2005, proposta pelo Poder Executivo. O hipermercado

Carrefour instalou-se em frente ao seu concorrente direto (o hipermercado Extra) e já se

prepara para explorar o imóvel com a inauguração de um shopping-center. A lei em

questão, proposta pelo Executivo, permanece produzindo efeitos, a despeito de diversas

outras que tiveram sua eficácia suspensa por ADI proposta pelo MPDFT.

Do mesmo modo, a Lei Complementar n. 731/2006 alterou o uso de lotes no

Setor de Múltiplas Atividades Sul – SMAS, em Brasília (de “centro de treinamento”

para atividades comerciais), o que ensejou valorização imobiliária supostamente

superior a 200%. Empresários do ramo imobiliário, investidores e o próprio Governador

do DF foram apontados como os agentes envolvidos na alteração das destinações, sem

que se tenha revertido ao patrimônio público nenhum recurso (anexo X), o que

demonstra a estreita relação existente entre Estado e mercado imobiliário. Atualmente,

inclusive, o governo mostra-se representado fortemente pelo setor imobiliário, na figura

do vice-governador do DF (ex-presidente da Associação de Dirigentes de Empresas do

Mercado Imobiliário – ADEMI de 1997 a 2003) e do Secretário de Obras (ex-presidente

do Sindicato da Indústria da Construção Civil - SINDUSCON entre 1999 e 2003).

128

1.3 A ação da sociedade (des) organizada

Setores organizados passaram a entender os mecanismos de obtenção de

riqueza por meio de regras urbanísticas, a aprender o jogo político e a empreender ações

voltadas ao desenvolvimento artificial da propriedade.

O “desenvolvimento artificial”, para fins do presente trabalho, é a

atratividade provocada em imóveis individuais por fatores alheios aos esforços dos

proprietários, como ocorreria, por exemplo, se realizassem investimentos diretos na

melhoria das edificações. Essa “atratividade” é proporcionada por alterações individuais

e informais nos usos abrigados pelos imóveis, mesmo que essa prática resulte numa

agressão aos interesses coletivos.

Trata-se de uma lógica bem conhecida no Distrito Federal. O

descumprimento das regras de uso e ocupação do solo favorece a apropriação privada

de valores proporcionados por índices urbanísticos (potenciais construtivos e usos) e

beneficia unilateralmente os proprietários, transferindo o custo de adaptação da

estrutura urbana à sociedade. A aposta é na regularização posterior, o que se dá por

meio de pressões exercidas sobre o Poder Legislativo, em regra mais acessível e

suscetível aos apelos da sociedade por razões de ordem político-eleitoral.

No Guará, por exemplo, grande parte do Setor Industrial Pólo de Modas,

criado para estimular o desenvolvimento de micro-empresas por meio de um programa

de governo (PRÓ-DF) foi descaracterizado pela transformação dos prédios comerciais e

industriais em residenciais. A exemplo de outros setores abordados no presente trabalho

(Centro de Atividades do Lago Norte, Quadra 301 em Águas Claras, Quadras 700 e 900

sul e norte, etc.), a cidade conta com valores diferenciais em termos de localização

(proximidade com shopping-center, infra-estrutura e serviços públicos).

Em diversos lotes desse setor industrial foram erguidas edificações

residenciais, compostas de quatro, cinco pavimentos, utilizados para produção de

unidades habitacionais (quitinetes e apartamentos) pelos próprios beneficiários do

programa e por terceiros que adquiriram os imóveis.

Um lucrativo mercado se instalou a partir de então, com a aquisição de

imóveis dos beneficiários dos programas e a transformação dos mesmos em novas

opções de moradia.

Foram empreendidas, dessa forma, ações para alterar os coeficientes de

aproveitamento de vários imóveis, transformados em quitinetes e apartamentos.

129

Diversas iniciativas políticas se voltaram para a regularização

113

, todas sem nenhum

embasamento em estudos urbanísticos que contemplassem a arrecadação de parte da

valorização para custear as adaptações urbanas necessárias ou imputar parte dos custos

aos responsáveis.

O Legislativo possui competência institucional para emendar projetos de lei

encaminhados pelo Executivo e, assim, atender aos apelos dos setores sedentos por uma

“onda de regularização”. Já o Executivo propõe, ele próprio, leis que possuem o único

escopo de retirar da clandestinidade situações que contrariam as regras de uso e

ocupação do solo

114

. A preocupação com a gestão social da valorização é substituída

pelo argumento do “fato consumado”, o que estimula a retroalimentação de práticas que

visam a extrair rendas de condições urbanísticas proporcionadas por investimentos

públicos (que tornam determinados núcleos urbanos mais valorizados que outros) ou

por regramentos urbanísticos mais favoráveis.

Por outro lado, as alterações de uso promovidas por proprietários de imóveis

unifamiliares nas quadras 700 foram feitas com base na legislação distrital que permitiu

a expedição de alvarás de funcionamento precários. Portanto, as alterações não estão

inseridas em programas urbanos, tampouco foram objeto de leis formais para permitir a

extensão dos usos. Trata-se, em regra, de uma prática adotada pelos proprietários para

agregar atividades comerciais de pequeno porte, sobretudo serviços, compartilhadas

com a moradia própria.

Essas alterações ocorrem em duas fases: promovidas pelos moradores de

imóveis unifamiliares, num primeiro momento, os quais compartilham moradia e

atividade produtiva (comercio de bens e serviço ou até pequenas atividades industriais)

e por empresários, num segundo, os quais passam a utilizar os imóveis exclusivamente

para atividades produtivas ou erguem pavimentos extras para abrigar apartamentos. À

medida que as alterações se consolidam e que os imóveis passam a agregar a qualidade

de “ponto comercial”, os proprietários originais comercializam os imóveis por preços

que contam com esse valor diferencial e são substituídos por empresas de porte mais

elevado, que deixam de utilizar os imóveis para fins exclusivamente residenciais.

113

Projetos de lei e, mais recentemente, emenda ao Projeto de Lei Complementar 46/2007 de revisão do

Plano Diretor de Ordenamento Territorial - PDOT. Embora não pudesse alterar o uso, apenas delimitar as

áreas para que leis específicas o fizessem, o plano promove uma série de mudanças de destinação.

114

Trata-se de um entendimento pacificado a partir da Emenda à Lei Orgânica n. 49, que deixou claro a

reserva de iniciativa ao Poder Executivo depois de sucessivas decisões desfavoráveis a leis de iniciativa

de parlamentares.

130

Nas habitações unifamiliares da Asa Norte ocorre um processo semelhante à

Asa Sul e à Vila Planalto, onde se observa a utilização de imóveis unifamiliares com

atividades comerciais, processo bastante comum também em praticamente todas as

cidades do Distrito Federal.

A utilização de imóveis unifamiliares com atividades comerciais, inclusive, é

uma prática reconhecida e admitida por alguns planos diretores locais, para atividades

de baixo nível de incomodidade e que contam com anuência dos moradores próximos,

e, ainda, pela legislação do alvará de funcionamento precário. A concessão de novos

usos, mesmo em caráter temporário, confere valores diferenciais aos imóveis,

possibilitados por concessões urbanísticas.

O imposto predial configura-se num instrumento importante, nesse caso,

para capturar parte das vantagens apropriadas de forma unilateral pelos proprietários. A

criação de uma alíquota intermediária entre a residencial (0.3%) e a não residencial

(1%), por exemplo, talvez cumprisse o propósito de captar parte desses valores para que

fossem revertidos à coletividade. Recentemente, o governo local tentou algo parecido

(cobrar alíquota de 1%) sem êxito, sobretudo devido à falta de ressonância política para

tanto (anexo XIII).

Os pavimentos superiores dos blocos da SCLN, destinados à prestação de

serviços, foram adaptados e abrigam moradia, numa lógica inversa. Nesse caso, a

legislação distrital (LC n. 377/2001) confere descontos aos moradores, que deixam de

recolher a alíquota de IPTU de 1% (não residencial) e passam a pagar 0.3%

(residencial), em tais circunstâncias.

O imposto predial com finalidade urbanística deve ser utilizado para

desestimular práticas não condizentes com o princípio da função social da propriedade.

A redução do IPTU torna os imóveis mais atrativos, o que por um lado estimula o

melhor aproveitamento dos espaços, mas, por outro, transfere recursos da coletividade

para os proprietários. Do mesmo modo, a redução do IPTU não retira da informalidade

os ocupantes dos referidos imóveis, tampouco proporciona melhores condições de

moradia aos que se aventuram a residir nesses imóveis.

Mais uma vez, trata-se de alterações de uso informais, não planejadas, que

geram vantagens diferenciais aos proprietários e investidores, não compartilhadas com a

coletividade. Por outro lado, as “quitinetes” favorecem um melhor aproveitamento dos

imóveis e a integração de famílias com um perfil de renda inferior, que passam a

compartilhar das condições urbanas diferenciadas de Brasília.

131

Esse tipo de alteração de uso é bastante comum no Distrito Federal, podendo

ser encontrado em praticamente todas as Regiões Administrativas, onde a baixa

demanda por salas destinadas a atividades comerciais, a alta demanda por moradia e as

condições diferenciais de localização dos imóveis motivam tal alteração.

Dessa forma, a sociedade (para além do simples valor de troca da

propriedade) tem vislumbrado as “quitinetes” como uma opção acessível de moradia

(valor de uso), sobretudo pelo valor dos imóveis

115

que permitem que compradores com

perfis de renda inferiores tenham acesso à moradia em localizações centrais.

Por outro lado, setores sociais têm atuado cada vez mais para influenciar

decisões urbanísticas, porém em sentido contrário, para impedir intervenções que

contrariam o interesse coletivo (anexo XI). Sobretudo a partir da exigibilidade de

realização de audiências públicas para alterações de uso de imóveis urbanos inserida na

Lei Orgânica do Distrito Federal, regra que embora transitória

116

submete os interesses

individuais aos coletivos ou, pelo menos, compatibiliza direitos, de forma a distribuir de

maneira mais adequada o ônus e o bônus do processo de urbanização.

Importante ressaltar, entretanto, que a participação social no Distrito Federal

é ainda tímida, não havendo uma cultura participativa do nível de cidades como Porto

Alegre e Recife. Colaboram para essa baixa adesão o desinteresse das autoridades em

incentivar a participação espontânea, a dificuldade de entendimento do dialeto técnico, a

camuflagem dos efeitos negativos das alterações de uso e o direcionamento das

discussões para os benefícios das intervenções, o baixo nível de publicidade e a

interpretação das audiências como meros empecilhos burocráticos, que retardam a

execução de decisões já tomadas.

Entretanto, em que pese a baixa adesão às práticas participativas, a sociedade

tem reconhecido e enfrentado algumas tentativas de alteração de uso, muito embora

mais preocupada com efeitos sobre o trânsito que, propriamente dito, com relação à

apropriação individual de valorizações provocadas pelo esforço coletivo. Recentemente,

o Poder Executivo tentou alterar a destinação de um imóvel de 2,5 mil metros

quadrados, localizado no Setor Sudoeste (anexo 2), para permitir a instalação de

atividades comerciais em imóvel destinado à construção de uma escola. O fato

115

Na verdade, o preço do m2 das quitinetes é igual ou até superior aos dos imóveis tradicionais.

Entretanto, o preço final é proporcional a sua dimensão.

116

A inserção da exigibilidade de realização de audiências públicas prévias à realização de alterações de

uso fez parte do processo político de aprovação da Emenda à Lei Orgânica n. 40, que extinguiu os Planos

Diretores Locais (para cada uma das 29 Regiões Administrativas) e criou os Planos de Desenvolvimento

Local (para cada uma das 7 Unidades de Planejamento Territorial).

132

provocou protestos da comunidade e motivou a intervenção do Ministério Público, que

requereu ao Executivo, com sucesso, a retirada do projeto de lei.

2 Alterações de uso - conceituações e classificação

A partir das discussões levadas a termo até então, é possível conceituar as

alterações de uso de maneiras distintas, segundo os interesses, atores e práticas

envolvidas, para, a seguir classificá-las.

Para os fins do presente trabalho, alteração de uso unilateral, ou

desconformidade, é aquela em que o proprietário ou possuidor faz uso do imóvel de

forma diversa ou extensiva à permitida pelas regras de uso e ocupação do solo, de

maneira a desarmonizar-se com os instrumentos jurídico-urbanísticos. Trata-se de

alterações em que, por sua característica informal, não são mensurados os efeitos

econômicos das mudanças nos usos dos imóveis, tampouco apropriados para fins

coletivos parte dos benefícios econômicos gerados a partir dos novos usos.

Unilateral 1: Incluem-se um tipo específico de alterações espontâneas,

pautada no valor de uso da propriedade, voltadas para a adaptação de salas e prédios

comerciais para fins de moradia, p.ex., a utilização do SCLN e dos pavimentos

superiores de prédios comerciais, observada em praticamente todo o DF. A utilização de

padrões edilícios distintos pode significar a inclusão de categorias de renda mais

modestas em espaços “centrais”, dotados de infra-estrutura, o que parece ocorrer nesses

espaços. Muito embora não sejam projetadas para o uso residencial, na prática vemos

que é possível adaptá-los para tais fins e, inclusive, é esse o uso que a experiência

prática nos mostra que é conferido aos imóveis. A valorização capturada pelos

proprietários (diferença entre o preço de prédios com lojas e salas para prédios com

lojas e apartamentos), nesses casos, seria compartilhada com a sociedade por meio da

imposição de alíquotas diferenciadas de imposto predial. Ao contrário, o que ocorreu foi

a tributação pelos percentuais mais baixos de incidência do imposto, o que se reflete

num incentivo a tais práticas.

Unilateral 2: Desta feita, incluem-se as alterações que imprimem, de maneira

organizada pelo mercado, finalidades distintas aos atos de licenciamento, com vistas ao

valor de troca da propriedade. Ex. Quadras 700/900 Sul, 900 Sul, 900 Norte, Centro de

Atividades, Sudoeste e Pólo de Modas, onde usos institucionais, comerciais e até

industriais são substituídos por habitação. Nesses casos, a Administração Regional

133

aprova os projetos e licencia as obras para os usos previstos, o empreendedor efetiva as

adaptações necessárias (no caso de adaptação de salas para residência, batizados de

“quitinetes”) e passa a comercializar as unidades e a se apropriar da valorização

provocada pelas vantagens diferenciais encontradas nesses núcleos urbanos, sobretudo

pela proximidade com o Plano Piloto.

Alteração de uso vertical, por sua vez, é a mudança nas regras de uso de

imóveis associada a instrumentos legais, pretensamente voltados ao desenvolvimento

urbano. São alterações que reúnem uma ou mais das seguintes condições: (1) são

desvinculadas de projetos de intervenção urbana, com finalidade coletiva, (2) não

contam com o lastro de estudos de impacto, (3) não compartilham, salvo raras exceções,

parte dos recursos gerados nas intervenções com a coletividade.

Vertical 1: São as alterações de uso promovidas por iniciativa de autoridades

políticas (Legislativo ou Executivo), por meio de normas legais descontextualizadas,

fora de programas de intervenção urbana, no âmbito de instrumentos de planejamento e

sem estudos que mensurassem os impactos das alterações. Veremos que pouco se

ingressou no FUNDURB por conta de outorgas por alteração de usos, o que nos sugere

que foram restritos os casos em que houve compartilhamento da valorização gerada com

a sociedade. Ex. a alteração de uso promovida no lote “J” do STN, as alterações de uso

para permitir a instalação de postos de abastecimento de combustíveis, etc.

Vertical 2: São as alterações de uso promovidas com base em leis de

licenciamento precário. As atividades comerciais e institucionais no S.I.G e no S.I.A,

além de diversos outros setores encontrado no DF se enquadram nessa modalidade,

potencialmente geradora de valorização pelo emprego temporário ou permanente de

usos diversos ao imóvel. Essas alterações sugerem a necessidade de mudanças na

concepção do zoneamento exclusivo, de forma a integrar atividades não-incompatíveis e

possibilitar um melhor consumo desses espaços. A readequação das regras de uso do

solo, para abrigar atividades comerciais (bares, restaurantes, boates, casas de espetáculo,

etc.) e institucionais (escolas, faculdades, templos religiosos, etc.) pode ser financiada

pelo próprio instrumento, sob a forma de concessão onerosa das novas possibilidades de

uso. Pelas suas características próprias, portanto, não fazem parte de um planejamento

urbano com caráter coletivo ou compartilham valorizações possibilitadas pelos usos

concedidos.

Vertical 3 – São alterações promovidas, do mesmo modo, a partir das leis de

licenciamento precário, porém em setores de habitação unifamiliar, onde são

134

potencializadas as vantagens diferenciais de vias de maior acessibilidade ou

proximidade com zonas comerciais. São alterações que sugerem, desde que haja adesão

dos demais moradores envolvidos, a necessidade de adoção de formas alternativas de

tributação (alíquotas intermediárias de imposto predial) e, na segunda fase

117

, a extensão

dos usos ou mudança de destinação definitiva dos imóveis, a partir de estudos

urbanísticos e programas de intervenção urbana que indiquem a viabilidade técnica e a

parcela de valorização a ser compatilhada. Como exemplo, temos as quadras

unifamiliares 700/Sul e a Vila Planalto, entretanto, trata-se de uma realidade encontrada

em todo o Distrito Federal.

Vertical 4: São as alterações que contrariam os regramentos de uso e

ocupação do solo, mas que contam com a aprovação expressa do Poder Público.

Vemos que na Quadra 301 em Águas Claras o PDL não alterou diretamente os usos dos

imóveis unifamiliares para permitir habitação coletiva, como vem ocorrendo. Se o

fizesse seria pautado em estudos de impacto e mediante a previsão de arrecadação de

parte da considerável valorização experimentada pelos imóveis nesse processo. Vimos

que os órgãos urbanísticos, sobretudo a Administração Regional, fizeram uma

interpretação do PDL voltada meramente aos interesses do mercado imobiliário, de

forma que não se sabe quais serão os impactos provocados na estrutura urbana, os

volume de recursos públicos necessários para minimizá-los, tampouco se contabiliza e

arrecada parte da valorização gerada no processo. No SHTN, vimos que, em vários

casos, foram erguidos prédios destinados à moradia, enquanto que a norma permite

apenas estabelecimentos hoteleiros e clubes recreativos. Do mesmo modo, houve uma

interpretação favorável aos interesses do mercado por parte dos órgãos urbanísticos.

A alteração de uso com finalidade social, por sua vez, é o instrumento

voltado para o alcance da função social da propriedade e da cidade, com finalidade

coletiva, inserido em instrumentos de planejamento urbano. Portanto, trata-se de uma

ferramenta que, além de induzir o melhor aproveitamento ou de possibilitar a

reintegração de espaços degradados à cidade, possibilita a captação de parte dos

recursos oriundos das intervenções para financiamento das próprias intervenções ou

aplicação em programas urbanos.

Os projetos de complementação urbana do SMAS/SCEES, para permitir a

implantação de novos empreendimentos habitacionais, foram previstos no Plano Diretor

117

Na segunda fase de ocupação, em que ocorre a substituição definitiva das moradias por atividades

lucrativas, como discutimos na p. 129.

135

Local do Guará. Entretanto, em pelo menos um caso, uma interpretação do plano diretor

inviabilizou a cobrança de outorga, como vimos. Se o mercado imobiliário (construtoras

e incorporadoras) está disposto a alterar o uso dos imóveis e investir em

empreendimentos habitacionais no setor, então é possível concluir que esse uso é o que

mais assegura lucratividade aos investidores. Parece-nos possível concluir que o Poder

Público abriu mão de arrecadar parte da valorização gerada nesse processo, como a

lógica de planejamento defendida pelo Estatuto da Cidade determina.

O quadro abaixo procura sintetizar o conjunto das alterações de uso

abordadas no presente trabalho.

Agentes Locais Alterações de

Uso

Mercado

imobiliário

Sociedade Políticos

Vertical

(apropriação

individual ou

gestão social

parcial)

.Apropriação da

renda gerada por

meio dos novos

usos (compra,

venda e aluguel);

.Apropriação de

vantagens

urbanísticas,

integração e

acessibilidade.

.Ênfase nas

condições

urbanísticas

favoráveis.

(valor de troca)

.Busca por

regularizações

corretivas.

.Novas opções

de moradia.

.Rendimento

proporcionado

por atividades

produtivas em

imóveis

unifamiliares.

(valor de troca e

valor de uso)

.Redução do

imposto predial;

.Licenciamento

por meio de

alvará precário;

.Baixa incidência

de arrecadação.

.Intervenções

desvinculadas do

planejamento

urbano.

Leis gerais de

alteração de uso:

.Postos de

combustíveis;

.Faculdade no

SMPW;

.Shopping-center

no STN;

.Centro comercial

no SMAS, etc.

.Alvarás precários

(SIG, SIA, W3 Sul

e Norte, V.

Planalto, etc.).

Unilateral

(apropriação

individual)

Idem. .Novas opções

de moradia em

imóveis

comerciais;

próximos às

localizações

centrais.

.Investimento;

.Ênfase em

vantagens

urbanísticas,

integração e

acessibilidade.

.Promove

regularizações

corretivas;

.Ignora rendas

geradas;

.Formula

entendimentos

favoráveis aos

interesses

individuais.

C.A, Sudoeste, 900

norte/sul, STN,

SHTN, Águas

Claras, Pólo de

Modas.

136

Social

(gestão social

parcial ou plena)

.Proporciona a

oferta de novos

espaços,

demandados pelo

mercado e pela

sociedade.

.Parceria com o

Poder Público.

.Dispõe de novos

espaços, serviços

e atividades de

que necessita.

.Planeja, licencia

e controla;

.Busca de um

melhor equilíbrio

entre as funções

urbanas;

.Apropria-se de

parte da

valorização

gerada.

SCEES, SMAS

(parcial)

Quadro-síntese de alterações de uso, segundo agentes e interesses envolvidos.

Por fim, é importante ressaltar, a título de conclusão do presente capítulo,

algumas particularidades gerais a partir das observações de campo.

A busca por um lugar na cidade tem apresentado novos contornos, como a

utilização de salas comerciais para moradia em locais dotados de infra-estrutura, de

condições de acesso a serviços e próximos aos locais de trabalho, que os tornam,

portanto, mais atrativos que imóveis com melhores padrões arquitetônicas, porém

situados na periferia. Esses imóveis atendem a um perfil que muitas vezes não encontra

acolhida nas formas edilícias disponíveis, como os apartamentos das superquadras ou os

imóveis unifamiliares. São muitos os jovens solteiros e casais sem filhos que optam por

esse tipo edilício no Plano Piloto, o que pode ser constatado na formação de pequenas

repúblicas nas “quitinetes” próximas à Universidade de Brasília – UnB e do Centro

Universitário de Brasília – Uniceub e na considerável oferta de imóveis encontrada nos

classificados.

A alteração de uso promovida pelo mercado imobiliário, para fins de

moradia, é uma prática responsável por uma alteração visível na paisagem de Brasília.

Esse lucrativo “mercado” atrai cada vez mais um público disposto a habitar salas

comerciais, eufemicamente chamadas de “quitinetes”, porém com muitos atrativos

agregados, proporcionados pela concentração de vantagens urbanísticas no Plano Piloto

e nos núcleos urbanos mais próximos. Atrai, ainda, investidores, que, lucram com

aluguéis e com a valorização desses imóveis.

O mercado promove apropriações substanciais de mais valias urbanas,

geradas por meio de alterações de uso unilaterais, sendo de difícil mensuração os

valores de que o Estado vem abrindo mão nesse processo. Nas alterações de uso

institucionais - inseridas nos instrumentos legais - e, ainda, naquelas com caráter

coletivo – que fazem parte de instrumentos de planejamento - depreende-se, a partir dos

recursos ingressados no FUNDURB, que muito pouco é apropriado pela coletividade.

137

Depreende-se, ainda, que estritamente para os casos pesquisados, não aconteceram

alterações com finalidade estritamente coletiva, pautadas no planejamento urbano e

mediante a arrecadação de parte da valorização gerada pelo Poder Público.

A tabela de valores arrecadados pelo FUNDURB (TAB. 14), fundo que

concentrava 95% dos valores pagos a título de outorga de alteração de uso – ONALT

não demonstra com precisão quanto se arrecadou a título de alteração de uso. Embora a

norma que criou o fundo seja de 1997, ainda não há a individualização das fontes que o

compõem por códigos de receita, o que impede a devida transparência.

Tabela 14 - Valores diretamente arrecadados pelo Fundurb – 2005-2008.

Exercício Total empenhado Crédito disponível Total

2005 - 492.000,00 492.000,00

2006 - 180.000,00 180.000,00

2007 - 51.000,00 51.000,00

2008 49.100,00 1.145.900,00 1.195.000,00

Fonte: consulta direta da execução orçamentária ao Sistema Integrado de Gestão

Governamental do Distrito Federal – SIGGO.

Por outro lado, é possível afirmar que no ano de 2007 apenas R$ 51.000,00

ingressaram no fundo, considerando todas as fontes de ingressos que o compõem (Box

3), muito embora se trate de um instrumento com potencial significativo para geração de

valorização imobiliária (anexo XIII). A título de exemplo, a extensão do uso comercial

em um único lote destinado ao uso institucional no Centro de Atividades (CA 8)

resultou numa avaliação de R$ 433.000,00, tendo como referência o mês de junho de

2008. Em março/2009, outro imóvel, em Taguatinga (Setor H Norte), destinado ao uso

institucional (atividades de ensino não seriado, beneficentes e assistência social) foi

avaliado em R$ 1.605.900,00 para que pudesse acumular o uso comercial de bens e

serviços, industrial e residencial - lote de média restrição, vetado atividade de média e

de alta incomodidade (anexos XIV e XV).

Box 3 – notas sobre o Fundo de Desenvolvimento Urbano do Distrito Federal – FUNDURB.

Art. 7º da LC 294/2000: “Os recursos auferidos com a aplicação da outorga onerosa da

alteração de uso integrarão em 95% (noventa a cinco por cento) o Fundo de

Desenvolvimento Urbano do Distrito Federal - FUNDURB e em 5% (cinco por cento) o

Fundo do Meio Ambiente do Distrito Federal”.

O artigo 7º foi alterado somente em janeiro de 2009, pela LC 762/2008, passando aos

percentuais de 90% (noventa por cento) para o Fundo de Desenvolvimento Urbano do

Distrito Federal – FUNDURB, em 5% (cinco por cento) para o Fundo de Meio Ambiente do

Distrito Federal e em 5% (cinco por cento) para o Fundo Distrital de Habitação de Interesse

138

Social – FUNDHIS.

A Lei Complementar n. 36/1997, revogada em janeiro de 2009 pela LC 800/2009, que criou o

FUNDURB, definiu em seu artigo 2º os seguintes ingressos:

Art. 2º Constituem fontes de recursos do FUNDURB:

I - recursos oriundos da aplicação pelo Distrito Federal, dos seguintes instrumentos de

ordenamento territorial e de desenvolvimento urbano, além de outros previstos em leis

específicas:

a) concessão de uso;

b) concessão de direito real de uso;

c) arrendamento;

d) retrovenda;

e) locação;

f) alienação;

g) solo criado;

h) outorga onerosa;

II - contribuições e subvenções de instituições financeiras oficiais;

III - recursos provenientes de convênios com organismos e entidades nacionais ou

internacionais, governamentais e não governamentais;

IV - doações e contribuições de pessoas físicas e jurídicas;

V - retorno das aplicações nos projetos e programas;

VI - receitas diversas.

Como visto anteriormente, há uma disparidade muito grande entre habitantes

e empregos no Plano Piloto, entretanto existe certa resistência em alterar usos não

demandados

118

e criar, após estudos criteriosos e por iniciativa do Poder Público, novas

áreas habitacionais, sobretudo para integrar perfis de renda distintos. Os dados

empíricos realçam, por sua vez, que todo um movimento de reconstrução lenta dos

espaços urbanos vem sendo promovido. Os imóveis urbanos são comercializados por

preços extremamente elevados, o que sugere que há recursos que poderiam ser

apropriados pelo Poder Público e utilizados tanto em programas urbanos, para retirar da

informalidade esses espaços, quanto em áreas carentes, caso as medidas fossem

executadas como os pressupostos do novo planejamento urbano estabelecem.

118

O Setor de Autarquias Norte é um enorme vazio, exemplo de destinação de uso que perdeu sentido ao

longo do tempo com o encolhimento do Estado. HOLANDA, 2006. Segundo dados de 2003, Brasília

dispõe de um pouco menos de 70% dos empregos formais, embora abrigue apenas 9.6% da população do

DF (dados 2004). Ver gráfico 1 e tabela 2, pp. 76 e 77.

139

CONSIDERAÇÕES FINAIS

Um primeiro aspecto, que deve ser consignado, é o fato de que as condições

estruturais de formação do território do DF, que concentraram oportunidades e

vantagens diferenciais no Plano Piloto, com reflexos positivos nos núcleos urbanos mais

próximos, resultaram na definição de um espaço seletivo. O planejamento regulatório,

vinculado aos preceitos modernistas e centrado na figura do Estado, acentuou esses

efeitos, ao centralizar as oportunidades e segregar para áreas distantes grandes massas

populacionais. As alterações de uso de imóveis urbanos, por sua vez, se traduzem em

estratégias de inserção ou permanência em espaços com condições diferenciais,

estratégias essas pensadas e executadas segundo interesses próprios dos agentes sociais

(valor de uso ou valor de troca da propriedade).

Conclui-se da sistematização de dados normativos e das observações e dados

empíricos que há mais de um tipo de alteração de uso, pois há mais de uma motivação

envolvida. Por essa razão, as causas também não podem ser apenas uma. Dependendo

do ponto de vista analisado, as alterações de uso podem significar o emprego de usos

mais vantajosos e rentáveis aos imóveis (valor de troca da propriedade) ou

simplesmente o desejo de inserção em espaços dotados de maiores oportunidades (valor

de uso).

O estudo sobre mercado de terras no Distrito Federal demonstrou que o valor

do solo é mais elevado quanto maior a aproximação com o Plano Piloto, onde se

concentram empregos, equipamentos públicos, coletivos, etc. Resulta que os preços de

alguns imóveis, que sofreram alterações de uso, acompanham essa dinâmica,

configurando-se em opções atrativas, não somente para moradia como também para

investimento, onde se manifestam rendas diferenciais de moradia, ou, simplesmente,

rendas diferenciais por localização, produzidas pelo esforço coletivo (investimentos

em urbanização, concentração espacial de oportunidades, etc.).

No DF, considerando os indicadores utilizados para avaliação - apropriação

coletiva de parte dos valores gerados no processo e inserção das alterações de uso no

planejamento urbano -, é possível concluir que o instrumento tem sido pouco

compreendido e precariamente aplicado. Por um lado, as valorizações geradas pelo

processo, informal em grande medida, são ignoradas; por outro, ocorrem diminuição de

impostos, que transferem recursos públicos para particulares, e licenciamentos de

140

atividades localizadas fora do zoneamento de forma graciosa. O Poder Púbico não

desconhece, de forma absoluta, as apropriações privadas, que ocorrem a partir de

alterações efetivamente praticadas pelo mercado, entretanto, ao se eximir de aplicar o

instrumento passa a fortalecer tais apropriações. Tais fatos reforçam o caráter

individualista da propriedade urbana e, em contrapartida, enfraquecem o cumprimento

da função social da propriedade.

A rigidez das normas de uso e ocupação do solo, vinculada aos preceitos do

urbanismo modernista (de raiz progressista, como vimos), não tem impedido que os

espaços sejam destinados a atividades alheias. A suposta eficácia do modelo, a partir da

ordem rigorosa dos espaços, em que as partes do tecido urbano possuem funções

específicas (separação entre zonas de trabalho, de moradia, de locais de lazer, de centros

cívicos, etc.) parece contestada pela realidade empírica.

A orientação dos usos, por meio de modelos ideais de ocupação do solo

urbano, esbarra no “mundo real”, onde ocorre uma “produção social dos espaços

urbanos”. A ação social, fruto da dinâmica de forças políticas, econômicas e sociais,

sob certas condições estruturais (polinucleação, horizontalidade, concentração espacial

de empregos e oportunidades, etc.), reproduz o espaço, ao promover, sob a lógica do

valor de troca ou do valor de uso da propriedade, transformações nas regras de uso e

ocupação do solo. O planejamento e a gestão urbanos, ainda bastante vinculados aos

preceitos da separação de usos, não consegue se antecipar e assumir as “rédeas” desse

processo, o que seria possível se o Poder Público reordenasse os usos dos espaços por

meio de projetos de intervenção urbana que fossem capazes de capturar parte do bônus

gerado no processo. As alterações informais de uso, inclusive, podem dar uma idéia de

quais são as atividades e os usos que estão carentes de espaços na cidade e, desse modo,

auxiliar na formulação de estratégias de intervenção com finalidade coletiva.

A regulação dos usos constitui-se num instrumento importante para o Estado

na busca de uma maior eficiência, coerência e equidade nos espaços urbanos, de modo

que a propriedade urbana cumpra uma função social e o direito de propriedade não seja

exercido segundo interesse exclusivo dos proprietários. Por outro lado, existe uma

concepção equivocada da regulação urbanística em especializar o espaço urbano em

distintas atividades, em muitos casos não incompatíveis, o que resulta na subutilização

de determinados setores (como o S.I.A e o S.I.G), que somente possuem vitalidade em

horários determinados, na perda de urbanidade e no subaproveitamento da infra-

estrutura instalada.

141

Entretanto, ocorreram mutações na estrutura urbana, provocadas pela

expansão da mancha, que permitiram que setores como o S.I.A, o S.I.G, o Lago Norte,

etc. passassem a fazer parte integrante do “Plano Piloto”. Essa proximidade estimula

mudanças no uso de determinados terrenos para outros de hierarquia superior, passando

a suportar rendas de natureza distinta, o que incrementa seus preços. A alteração de uso

de um lote industrial para comercial (a depender da demanda, o contrário), bem como

de imóveis institucionais e salas comerciais para moradia, possibilitada pelas novas

demandas surgidas a partir da expansão da mancha urbana, faz com que esses imóveis

passem a suportar rendas que antes não possuíam, de hierarquia superior.

As normas de licenciamento, por sua vez, permitem o funcionamento de

atividades que contrariam as regras de uso e ocupação do solo, e as tributárias reduzem

a incidência para as “quitinetes”, o que demonstra que a “queda de braços” entre o

“coletivo” e o “individual” ocorre sem que o problema seja enfrentado em sua origem:

adoção de práticas de planejamento e gestão orientadas por valores coletivos.

O instrumento jurídico-urbanístico da outorga “onerosa” de alteração de uso,

desse modo, não tem sido adequadamente empregado. Poucas regiões administrativas

dispõem de Plano Diretor Local, onde as áreas sujeitas ao emprego do instrumento

deveriam ser delimitadas, os impactos mensurados e as rendas produzidas por novos

usos compartilhadas com a coletividade. Nos dois núcleos urbanos inseridos no presente

trabalho, que dispõem de PDL, observamos que não houve a captura de contrapartidas

para os casos indicados. Os recursos ingressados no fundo de desenvolvimento

urbano

119

levam-nos a concluir, do mesmo modo, que se trata de uma lógica que se

aplica não somente às áreas de estudo, mas a todo o Distrito Federal.

Nesses e nos demais casos tratados no presente trabalho, podemos concluir

que a intenção dos proprietários e investidores é a de provocarem movimentos no preço

do solo – movimentos estruturais particulares – por meio de alteração nos usos,

prática que agrega valor ao imóvel e se traduz no preço. Por meio de uma especulação

indutiva, produzida a partir da influência que exercem proprietários, investidores e o

mercado imobiliário sobre as decisões do Poder Público, os imóveis passam a dispor de

rendas de maior magnitude e o preço se eleva diante das novas regras de uso.

Ainda nesse contexto, observamos que parlamentares - em maior nível - e o

Executivo utilizaram costumeiramente leis isoladas do contexto urbano geral para

119

Tabela 14, p. 137. O total de recursos indicados na tabela refere-se a todas as fontes de ingresso e não

apenas à ONALT.

142

permitirem a mudança de destinação de imóveis, mesmo em núcleos urbanos que não

dispunham de PDL, como mostram os dados da produção normativa no DF,

apresentados na Parte III, item 3 do trabalho. A prática vem desacompanhada de estudos

urbanos, com viés coletivo, e de justa distribuição dos recursos proporcionados por

concessões de novos usos, como se supõe a partir da contraposição entre o potencial do

instrumento e os recursos ingressados no fundo (tabelas 12, p. 127 e 14, p. 137). A

especulação indutiva exercida por proprietários, mercado imobiliário, comerciantes,

etc., junto aos agentes políticos, resulta na transferência de recursos do “coletivo” para o

“particular” e impede que haja uma gestão social da valorização imobiliária. Desse

modo, experimentam valorizações patrimoniais mesmo sem nenhum investimento ou

risco pessoal.

As decisões judiciais suspensivas de eficácia, da mesma forma, ainda não

abordaram com profundidade a questão. O Judiciário, por questões de admissibilidade,

não tem ultrapassado os aspectos formais nos julgamentos de inconstitucionalidade, ao

suspender a eficácia de leis oriundas do Legislativo por razões de reserva de iniciativa

para propositura dos projetos de lei. Por outro lado, diversas leis continuam em vigor

(tabela-síntese 1, p. 93), embora contrárias aos novos pressupostos jurídico-urbanísticos,

sobretudo no que tange à necessidade de delimitação dos espaços sujeitos a alteração de

uso no plano diretor, ao levantamento prévio dos impactos urbanísticos provocados

pelas alterações e, sobretudo, o compartilhamento de parte da valorização gerada no

processo com a coletividade.

O planejamento e a gestão urbanos, ainda, não têm se mostrado aptos a se

anteciparem às alterações informais de uso praticadas pelo mercado, o que poderia

ocorrer se fosse o Estado o protagonista de ações que elevam as possibilidades de uso

dos espaços e permitem a integração de perfis de consumo distintos. A legislação local,

como dito, define usos exclusivos para os imóveis, que impedem a integração de outros

não incompatíveis. Como há uma dinâmica econômica que torna atrativos certos usos,

sobretudo para moradia, em áreas próximas ao Plano Piloto, o mercado rompe as

barreiras que impedem usos mais rentáveis por meio de estratégias que envolvem a

informalidade, a imposição vertical de leis, ligações com o Estado que permitem

interpretações permissivas, etc.

A oferta de imóveis residenciais no Plano Piloto e nos núcleos mais

próximos, em particular, vem sendo ampliada por meio da oferta de unidades

habitacionais em lotes destinados ao uso comercial e institucional, resultando em

143

rendas diferenciais de moradia. A oferta de quitinetes – na verdade salas comerciais

adaptadas – atrai uma demanda não contemplada com os padrões tradicionais da cidade

(apartamentos nas superquadras ou habitações individuais), o que tem motivado o

mercado imobiliário a investir pesadamente nesse produto. O mercado captura, ainda, o

interesse de uma demanda disposta a pagar preços mais elevados para não abrir mão de

ocupar espaços com condições diferenciais de localização e, dessa forma, rompe com as

barreiras impostas pelo planejamento racionalista e pelas normas do tombamento ao

ampliarem a oferta de imóveis residenciais. O processo envolve a geração, a

apropriação privada da valorização imobiliária e a socialização dos custos de ampliação

da infra-estrutura e serviços, necessários à permanência dos novos usos, que passam a

ser assumidos pela coletividade.

Em regra, tratam-se de estratégias que reforçam apropriações individuais,

mas que ampliam as possibilidades de uso e integram, até certo ponto, consumidores

com necessidades e perfis de renda distintos, em um espaço dotado de oportunidades.

O Estado possui uma importante função nas cidades, que é a de regular o uso

dos imóveis urbanos, considerando que o protagonismo do mercado pode gerar muitas

atividades e efeitos indesejados, como a aproximação de usos incompatíveis ou a

densificação exagerada, a obsolescência econômica de edificações e setores, a

segregação sócio-espacial, a proliferação de lotes sem edificação para fins

especulativos, etc. (anexo VIII).

Depreende-se que o mercado imobiliário pode se antecipar ao planejamento

urbano, assumindo o ordenamento da ocupação do solo (segundo interesses próprios) e

a hegemonia sobre a estruturação do espaço. Trata-se de uma subordinação do

planejamento urbano “aos imperativos da valorização capitalista”. Esse capital assume

importante papel na estruturação da cidade, ao afetar o padrão de uso do solo e,

consequentemente os investimentos públicos que virão da pressão social futuramente.

Os reflexos sociais dessa estruturação criada por interesses econômicos são descritos

por Milton Santos (apud VILLAÇA, 1998, p. 75):

Cada homem vale pelo lugar onde está; o seu valor como produtor,

consumidor, cidadão depende de sua localização no território. Seu valor vai

mudando incessantemente, para melhor ou para pior, em função das

diferenças de acessibilidade (tempo, freqüência, preço) independentes de

sua própria condição. Pessoas com as mesmas virtualidades, a mesma

144

formação, até mesmo o mesmo salário, têm valor diferente segundo o lugar

em que vivem: as oportunidades não são as mesmas. Por isso, a

possibilidade de ser mais ou menos cidadão depende, em larga proporção,

do ponto do território onde se está (1987, p. 81).

Desse modo, o desafio deve ser o de assumir, com viés coletivo, o

protagonismo das demandas sociais, na forma dos novos pressupostos de planejamento

(politizado), destinando espaços degradados ou pouco utilizados para novos usos,

reconhecendo e se antecipando aos interesses sociais, o que favoreceria a organização

da cidade e a justa distribuição de bônus e ônus do processo de urbanização.

Se a propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às

exigências fundamentais de ordenação da cidade, pressupõe-se que essas exigências

devem ser as que conferem maior e melhor aproveitamento aos espaços e aos

investimentos executados nele, de forma que sejam gerados benefícios coletivos. As

alterações de uso questionam as regras de uso do solo atuais e nos trazem os seguintes

questionamentos: os imóveis urbanos atendem melhor uma função social ao cumprirem

as regras atuais ou as regras informais? As salas comerciais utilizadas para fins

residenciais atendem melhor uma função social permanecendo como estão ou sendo

utilizadas, de fato, como novas opções de moradia? E os lotes industriais, atendem uma

função social pelas regras de exclusividade atuais ou o interesse coletivo sugere que

seriam mais bem aproveitados se abrigassem, também, atividades institucionais e

comerciais, que permitissem o consumo do setor nos fins de semana e no período

noturno?

Por todo o exposto, mostram-se necessárias novas abordagens que procurem

analisar com maior acuidade o potencial do instrumento para a geração e captura, pelo

Poder Público, de valorizações imobiliárias. Novas abordagens devem apontar, ainda,

maneiras alternativas de promover essa captura, sobretudo quando gerada por alterações

informais no uso de imóveis. A avaliação de instrumentos como o IPTU, para tais fins,

assim como a simplificação dos cálculos de contrapartidas devem ser estudadas com

maior profundidade.

Talvez, uma contribuição imbricada no presente trabalho seja a de procurar,

de certa forma, somar-se a outros que procuram discutir a função social da

propriedade e avaliar a aplicação prática de instrumentos urbanísticos, disciplinados

pelo Estatuto da Cidade, de modo que as modernas concepções de planejamento e

145

gestão social ultrapassem a dimensão jurídica para alcançar o “mundo real”. Em alguns

casos, a função social da propriedade pode deixar de ser atingida não por iniciativa dos

proprietários, mas por exigências de ordenação que não conferem o melhor

aproveitamento dos espaços e dos investimentos públicos.

A melhoria das condições de vida urbana, desejada por todos, depende do

aprimoramento do trabalho de planejamento e gestão e da apropriação coletiva dos

instrumentos de política urbana. Esperamos ter contribuído com essas discussões e

desafios.

146

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SMOLKA, Martim Oscar; FURTADO, Fernanda. El debate sobre la recuperación de

plusvalias em América Latina. 2003. Disponível em:

http://www.lincolninst.edu/pubs/PubDetail.aspx?pubid=935. Acesso em 02 de março de

2007.

SMOLKA, Martim Oscar. O Capital incorporador e seus movimentos de

valorização. Cadernos IPUR/UFRJ, Rio de Janeiro, v. 2, n. 1. 1987.

SOUZA, Marcelo Lopes de. Mudar a cidade: uma introdução crítica ao

planejamento e à gestão urbanos. Rio de Janeiro, 2006.

VAINER, Carlos B. Pátria, empresa e mercadoria: notas sobre a estratégia

discursiva do Planejamento Estratégico Urbano. In: ARANTES, Otília; VAINER,

Carlos; MARICATO, Ermínia. A cidade do pensamento único: desmanchando

consensos. Rj: Vozes, 2007.

VAINER, Carlos. Planejamento Urbano Democrático no Brasil Contemporâneo.

In.: BRASIL. Ministério das Cidades. Cadastro Multifinalitário como Instrumento de

Política Fiscal e Urbana. Rio de Janeiro: Ministério das Cidades; Lincoln Institute;

IPPUR/UFRJ; CEF, 2005.

VILLAÇA, Flávio. Espaço intra-urbano no Brasil. São Paulo: Studio Nobel, 1998.

Documentos técnicos

BANCO MUNDIAL – BID et al. Análise do mercado de solo urbano no Distrito

Federal. Brasília, 2003.

BRASIL. Ministério das Cidades. Secretaria Nacional de Programas Urbanos.

Reabilitação de Centros Urbanos. Brasília, 2005.

CÂMARA DOS DEPUTADOS (coordenação). Estatuto da Cidade: guia para

implementação pelos municípios e cidadãos. 3 ed. Brasília, 2005.

151

DISTRITO FEDERAL. Síntese de informações socioeconômicas. Brasília, 2006.

Disponível em: http://www.codeplan.df.gov.br/sites/200/216/00000005.pdf. Acesso em

02 de março de 2007.

DISTRITO FEDERAL. Brasília e sua região polarizada: perfil sócio-econômico e

demográfico da população. Relações entre o Distrito Federal e Entorno. Brasília, 2003.

Disponível em: http://www.codeplan.df.gov.br/. Acesso em 02 de março de 2007.

DISTRITO FEDERAL. Plano Diretor de Ordenamento Territorial do Distrito

Federal: 1ª audiência pública. Brasília, 2005. Disponível em:

http://www.seduh.df.gov.br/sites/100/155/Downloads/Apresentacao_1_Audiencia_Final

1.pdf. Acesso em 02 de março de 2007.

152

ANEXO I - NGB

153

ANEXO II - NGB

154

ANEXO III - NGB

155

ANEXO IV – NGB

156

ANEXO V – NGB

157

ANEXO VI – hotéis-residência (uso comercial) ou condomínios

edilícios (uso residencial)?

158

ANEXO VII - Matéria extraída do Jornal Correio Braziliense. Caderno

Cidades, 11/09/2008.

159

ANEXO VIII - Matéria extraída do Jornal Correio Braziliense. Caderno

Cidades, 23/06/2007, pg. 29.

160

ANEXO IX - Matéria extraída do Jornal Correio Braziliense. Caderno Cidades,

05/06/2008, p. 33

161

ANEXO X - Matéria extraída do Jornal Correio Braziliense. Disponível em:

http://clipping.planejamento.gov.br/Noticias.asp?NOTCod=365136

Negócio milionário sob investigação

Fernanda Odilla e Ana Maria Campos

Correio Braziliense

30/6/2007

MP e Polícia Civil apuram transação de empresa de Vigão, que vendeu terreno com preço

210% maior graças a uma mudança de uso do lote. Envolvidos no caso têm relações com

personagens do empréstimo de Roriz

Durante investigações da Operação Aquarela, o Ministério Público e a Polícia Civil do Distrito

Federal esbarraram em um negócio suspeito envolvendo aliados próximos do senador Joaquim

Roriz (PMDB). Um terreno de 80 mil metros quadrados no Setor de Áreas Isoladas Sudoeste,

em frente ao Carrefour Sul, foi comprado por R$ 15,2 milhões em agosto do ano passado e

vendido por R$ 47,1 milhões na última quinta-feira. Uma valorização de 210% em menos de um

ano, graças a uma lei de autoria do governo do DF, aprovada pela Câmara Legislativa, no final

de 2006, que alterou o uso do lote.

De centro de treinamento, a área passou a ser destinada a todo e qualquer tipo de

comércio varejista, um negócio que rendeu um lucro de mais de R$ 31 milhões. Quem

oficialmente faturou foi a empresa Alphaville Marketing Imobiliário, do ex-deputado distrital

Wigberto Tartuce, o Vigão (PMDB), ex-secretário de Trabalho e de Relações Parlamentares do

governo Roriz. Nesse episódio, Vigão teria agido como empresário, lobista e parlamentar.

Distritais contam que ele defendeu a aprovação da mudança de destinação da área, comprada

de fundos de pensão de estatais do DF, e justificou que uma outra lei, de autoria de Roriz, já

alterava a finalidade de terrenos vizinhos. A matéria foi aprovada por unanimidade na Câmara

Legislativa, no dia 28 de novembro. Por recomendação de aliados, Vigão não votou.

A ex-governadora Maria de Lourdes Abadia (PSDB) garante que sancionou a lei assim

como fez com outras centenas de projetos de alteração de gabarito e uso de área no DF. “Fazia

tudo com orientação dos secretários”, justificou. A tucana sempre submetia suas decisões ao

então secretário de Governo, Benjamin Roriz, que aparece no grampo da polícia como um dos

beneficiários da partilha de R$ 2,2 milhões de um cheque da Agrícola Xingu, nominal ao

empresário Nenê Constantino.

Ligações

O administrador da empresa de Vigão, Gilson Machado, garante que nada de ilícito foi feito.

“

Quem disse que não poderia mudar o uso?”, questionou. Machado revelou que ofereceu o

terreno para “a cidade inteira”. Quem topou fechar o negócio foi a Aldebaram Investimentos

Imobiliários, de Hegel Roberto Mohry. Ele é sócio de outras duas empresas, a Antares

Engenharia e a Suprema Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda.

A princípio, a venda do terreno aparenta ser mais uma negociação que contou com uma

colaboração da Câmara Legislativa e do Executivo. Contudo, os personagens ligados aos

protagonistas estão relacionados ao escândalo recente que tem tumultuado a vida de Roriz. O

negócio já está sendo investigado pelo MP do DF que acompanha o caso e deve encaminha

informações à Procuradoria-Geral da República.

Parceiro de Roriz em pelo menos dois negócios de gado, Valter Egídio da Costa — que

figurou como sócio de Vigão em duas empresas — é acionista da Dan-Hebert Participações.

Conforme admitiu ao Correio o advogado da Dan-Hebert, Paulo Roque Cury, a empresa foi

proprietária junto com a Agrícola Xingu de parte da fazenda Tabuleiro, cuja venda teria

resultado na emissão do cheque de R$ 2,2 milhões apontado como objeto da partilha feita entre

Joaquim Roriz, Benjamin Roriz e o ex-presidente do Banco de Brasília Tarcísio Franklim de

Moura. Outro personagem da crise em torno de Roriz, Nenê Constantino, demonstrou interesse

em comprar o terreno de Vigão. Mas o negócio acabou sendo fechado pelo dono da construtora

162

Antares, com quem Nenê tem investimentos no Guará e em

guas Claras. A assessoria de Roriz

diz que o ex-governador não tem responsabilidade pela aprovação da lei que alterou a

destinação do terreno.

Diálogo

Conversa gravada no dia 9 de março, entre o empresário Nilson Lacerda Wanderlei, preso na

Operação Aquarela, e Deodomiro Alves Silva, que representa a empresa Alphaville, do ex-

deputado distrital Wigberto Tartuce:

Deodemiro: Pior que aqui só tem peso pesado. Se a Polícia Federal baixar aqui agora, leva todo

mundo. Tá eu, Gim Argello, Nenê Constantino. Se passar aqui leva todo mundo. (risos)

Nilson: Não tem nenhum santo aí não.

Deodemiro: Hein?

Nilson: Não tem nem um santo aí não.

Deodemiro: Eu sei, só eu, só o Miro, só o Miro que salva.

Encontro descoberto

Diálogo interceptado durante a Operação Aquarela mostra um encontro entre o

empresário Nenê Constantino, o ex-deputado distrital Gim Argello (PTB), primeiro suplente do

senador Joaquim Roriz (PMDB), e Deodomiro Alves Silva, que recebeu procuração da Alphaville

Marketing Imobiliário para vender um terreno no Setor de

reas Isoladas Sudoeste. Segundo

Gim, o encontro ocorreu no escritório da Antares Engenharia, de propriedade de Hegel Morhy,

sócio da empresa que comprou o lote.

Monitorado pela Polícia Civil e pelo MP, o empresário Nilson Lacerda Wanderlei — preso

na Operação Aquarela — conversa por telefone com Deodomiro, a quem chama de Miro, no dia

9 de março, sobre um encontro para discutir algo de interesse de ambos. Nilson foi preso sob a

acusação de efetuar saques de até R$ 250 mil com cartões corporativos da ONG Caminhar. Na

conversa, Deodomiro diz que se a Polícia Federal fizesse uma operação no escritório prenderia

todo mundo porque ali só “tinha bandido”. Gim disse que se encontrou com Constantino porque

é amigo dele, mas não se envolveu no negócio. O advogado de Morhy, Marcelo Bessa, afirma

que vai cancelar a venda do terreno se provarem que se trata de uma transação ilícita.

163

ANEXO XI - Matéria extraída do Jornal Correio Braziliense. Caderno Cidades,

29/11/2006, pg. 25.

164

ANEXO XII -

Matéria extraída do Jornal Correio Braziliense. Caderno

Cidades, 17/08/2008, pg. 29.

165

ANEXO XIII -

Matéria extraída do Jornal Correio Braziliense. Caderno

Cidades, 06/02/2007, pg. 28.

166

ANEXO XIV – Avaliação Outorga Onerosa Alteração de Uso –

ONALT

167

ANEXO XV – Avaliação da Outorga Onerosa Alteração de Uso –

ONALT

168

ANEXO XVI – NGB

169

ANEXO XVII – NGB

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