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FACULDADE DE ECONOMIA E FINANÇAS IBMEC
PROGRAMA DE PÓS-GRADUAÇÃO E PESQUISA EM
ADMINISTRAÇÃO E ECONOMIA
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O FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO NOS
FUNDOS DE PENSÃO
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Rio de Janeiro, 24 de agosto de 2007
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“O FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO NOS FUNDOS DE PENSÃO”
MARCIO VENTURA DA SILVA
Dissertação apresentada ao curso de
Mestrado Profissionalizante em
Administração como requisito parcial para
obtenção do Grau de Mestre em
Administração.
Área de Concentração: Administração
Geral
ORIENTADOR: PROF. DR. EDSON JOSÉ DALTO
Rio de Janeiro, 24 de agosto de 2007.
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“O FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO NOS FUNDOS DE PENSÃO”
MARCIO VENTURA DA SILVA
Dissertação apresentada ao curso de
Mestrado Profissionalizante em
Administração como requisito parcial para
obtenção do Grau de Mestre em
Administração.
Área de Concentração: Administração
Geral
Avaliação:
BANCA EXAMINADORA:
Professor Dr. EDSON JOSÉ DALTO (Orientador)
Instituição: Faculdade de Economia e Finanças IBMEC
Professor Dr. PAULO SÉRGIO DE SOUZA COELHO
Instituição: EBAPE - FGV/RJ
Professor Dr. JOEL DE LIMA PEREIRA CASTRO JR. (Orientador externo)
Instituição: UNIGRANRIO
Rio de Janeiro, 24 de agosto de 2007.
332.67254
S586
Silva, Marcio Ventura da.
O financiamento imobiliário nos fundos de pensão / Marcio
Ventura da Silva - Rio de Janeiro: Faculdades Ibmec, 2008.
Dissertação de Mestrado Profissionalizante apresentada ao
Programa de Pós-Graduação em Administração das Faculdades
Ibmec, como requisito parcial necessário para a obtenção do título
de Mestre em Administração.
Área de concentração: Administração geral.
1. Fundos de pensão. 2. Imóveis - Financiamento.
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DEDICATÓRIA
Alguns homens se vangloriam de terem ao seu lado uma
mulher, amiga e parceira, para dividir as alegrias e
também os contratempos durante a vida. Deus me deu
dádiva de ter ao meu lado não uma, mas três grandes
mulheres. Dedico este trabalho à Rosane, minha esposa e
amiga, à Luisa e Beatriz, minhas filhas e fontes de
inspiração e aprendizado diário. Obrigado por vocês
existirem.
vi
AGRADECIMENTOS
Agradeço primeiramente à Diretoria de Seguridade da PREVI, na pessoa do Diretor de
Seguridade José Ricardo Sasseron, pela disponibilização dos dados para a pesquisa. Agradeço
aos meus chefes e amigos, Wanderley Rezende e Sílvio Leal, pelo apoio e compreensão
durante o curso. À minha equipe de trabalho na Gerência de Operações com Participantes da
PREVI, obrigado pela ajuda na coleta e tabulação dos dados da pesquisa. Agradeço também
os meus amigos e colegas de mestrado, Adriana Chagastelles, Edson Mello, Ivan Schara e
Benevides, parceiros nas aulas, trabalhos e provas.
vii
RESUMO
O trabalho visa estudar algumas particularidades e limitações envolvendo os investimentos
dos Fundos de Pensão em operações de Financiamento Imobiliário a seus participantes.
Tradicionais investidores do mercado, os Fundos de Pensão possuem uma população total a
eles vinculada superior a dois milhões de pessoas. Apesar de a legislação permitir a aplicação
de até 10% em operações de Financiamento Imobiliário, menos de 1% encontra-se alocado
nesse segmento. O mercado imobiliário vem evoluindo expressivamente na oferta de imóveis
e de crédito pelas instituições financeiras. No estudo é apresentado breve histórico sobre
Financiamento Imobiliário e sobre Previdência Complementar no Brasil. O objetivo principal
é analisar os principais motivos que inibem os Fundos a aplicar mais recursos em operações
de Financiamento Imobiliário aos seus participantes. É apresentada uma análise qualitativa de
um projeto de estruturação de carteira de Financiamento Imobiliário em um Fundo de Pensão,
bem como uma análise quantitativa de pesquisa com os mutuários. Conclui-se que, com
soluções alternativas, é possível incrementar as operações de Financiamento Imobiliário nos
Fundos de Pensão. Ao final são apresentadas algumas idéias e proposições nesse sentido.
Palavras Chave: Financiamento Imobiliário, Entidades Fechadas de Previdência
Complementar. Fundos de Pensão.
viii
ABSTRACT
This study discusses some specificities as well as limitations concerning Pension Funds
investments in Real State Loan operations to its members. Traditional investors, the Pension
Funds in Brazil have a total population associated to them of over two million people. In spite
of the fact that the Legislation allows investments of up to 10% in Real State Loan operations,
less than 1% is allocated in this segment. On the other hand, the real state market has been
expressively evolving in the real state offer and credit by the financial entities. In the study, a
brief history is shown on Real State Loan and Complementary Security in Brazil. The main
objective is to analyze the main reasons which limit the Funds to apply more resources in
Real State Loan operations to its members. A qualitative analysis of a framework portfolio
Real State Loan process is shown in a Pension Fund as well as a quantitative analysis together
with the borrowers. We draw to the conclusion that, with alternative solutions, it is possible
to improve the Real State Loan operations in the Pension Funds. Some ideas and propositions
are shown at the end of the study.
Key words: Real State Loan. Closed Entities of Complementary Security, Pension Funds.
ix
LISTA DE QUADROS E FIGURAS
Quadro 1- Financiamento Habitacional – construção + aquisição ……………………2
Quadro 2 - Emissões de CRI´s …………………………………………….…………15
Quadro 3 - Evolução das carteiras dos Fundos de Pensão - consolidadas por tipo de
aplicação........................................................................................................................22
Figura 1 - Estrutura geral do sistema de previdência no Brasil ...................................19
Figura 2 - Modelo atual ………………………………………………........................42
Figura 3 - Modelo PREVI ……………………………………………………………43
Figura 4 - Modelo proposto ………………………………………………………….55
x
LISTA DE GRÁFICOS E TABELAS
Gráfico 1 - População dos Fundos de Pensão – quantidade ..........................................1
Gráfico 2 - Evolução da taxa de juros ...........................................................................3
Gráficos 3 e 4 - Evolução SFH ....................................................................................11
Gráficos 5 e 6 - Financiamentos Imobiliários – SBPE ................................................12
Gráfico 7 - Demonstração gráfica do Quadro 3 ...........................................................23
Gráficos 8 e 9 - Composição das Operações com Participantes ..................................24
Gráfico 10 - Ativos dos Fundos de Pensão x PIB ........................................................25
Tabela 1 - Característica dos Participantes pesquisados ..............................................46
Tabela 2 - Tempo de análise dos processos .................................................................47
Tabela 3 - Notas dos itens específicos de atendimento das empresas terceirizadas.....47
Tabela 4 - Avaliação das condições do Financiamento ...............................................48
Tabela 5 - Avaliação das condições do Financiamento ...............................................49
Tabela 6 - Forma de aquisição do imóvel antes do Financiamento da PREVI ............49
Tabela 7 - Matriz de correlações entre as variáveis .....................................................49
Tabela 8 - Significância entre as correlações das variáveis .........................................50
xi
SUMÁRIO
1 INTRODUÇÃO............................................................................................................ 1
1.1 JUSTIFICATIVA E OBJETIVOS DO ESTUDO.....................................................................................1
2 FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA............................................................................................................8
2.1 FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO NO BRASIL .................................................................................8
2.1.1 Breve histórico .....................................................................................................................................8
2.1.2 O Sistema Financeiro da Habitação – SFH ..........................................................................................9
2.1.3 Evolução do Sistema Financeiro de Habitação nos últimos anos....................................................... 11
2.1.4 O Sistema Financeiro Imobiliário - SFI .............................................................................................13
2.1.5 O cenário atual do crédito imobiliário................................................................................................16
2.2 AS ENTIDADES FECHADAS DE PREVIDÊNCIA COMPLEMENTAR...........................................17
2.2.1 Breve histórico ...................................................................................................................................17
2.2.2 Estrutura atual da Previdência no Brasil.............................................................................................19
2.2.3 A regulamentação das aplicações dos recursos dos Fundos de Pensão..............................................20
2.2.4 Os limites legais de aplicação no segmento de Empréstimos e Financiamentos................................21
2.2.5 A evolução da composição dos investimentos dos Fundos de Pensão...............................................22
2.2.6 Os investimentos em Operações com Participantes ...........................................................................23
2.2.7 As operações de Financiamentos Imobiliários aos Participantes .......................................................24
2.2.8 A relevância dos Fundos de Pensão para a economia ........................................................................ 25
3 METODOLOGIA...................................................................................................... 27
3.1 ANÁLISE QUALITATIVA ...................................................................................................................27
3.2 ANÁLISE QUANTITATIVA.................................................................................................................28
3.2.1 Dimensões da pesquisa.......................................................................................................................28
3.2.2 Instrumento de pesquisa.....................................................................................................................29
3.2.3 Coleta dos dados................................................................................................................................. 30
3.2.4 Descrição dos dados........................................................................................................................... 31
3.2.5 Análise dos dados...............................................................................................................................33
3.2.6 Limitações metodológicas..................................................................................................................33
4 ANÁLISE DOS RESULTADOS................................................................................35
4.1 PESQUISA QUALITATIVA .................................................................................................................35
4.1.1 Os apectos legais dos financiamentos imobiliários nos Fundos de Pensão........................................ 35
4.1.2 A rentabilidade dos financiamentos imobiliários para os Fundos de Pensão..................................... 36
4.1.3 O risco dos financiamentos imobiliários para os Fundos de Pensão .................................................. 40
xii
4.1.4 O custo operacional do Financiamento dos Fundos de Pensão ..........................................................41
4.1.5 O potencial de Financiamento Imobiliário dos Fundos de Pensão..................................................... 45
4.2 PESQUISA QUANTITATIVA............................................................................................................... 46
4.2.1 Características do público-alvo ..........................................................................................................46
4.2.2 Tempo de análise dos processos de financiamento ............................................................................ 47
4.2.3 Avaliação do serviço das empresa terceirizadas................................................................................. 47
4.2.4 Avaliação das condições do Financiamento....................................................................................... 48
4.2.5 Avaliação da intenção de compra de imóvel pelo Participante ..........................................................48
4.2.6 Análise da Correlação entre as variáveis............................................................................................49
5 CONCLUSÕES E PREPOSIÇÕES .......................................................................... 53
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS.............................................................................. 57
ANEXO A - QUADRO RESUMO DA LEGISLAÇÃO SOBRE FUNDOS DE PENSÃO...62
ANEXO B - QUESTIONÁRIO APLICADO....................................................................... 67
1
1 INTRODUÇÃO
1.1 JUSTIFICATIVA E OBJETIVOS DO ESTUDO
As Entidades Fechadas de Previdência Complementar – EFPC, comumente chamadas de
Fundos de Pensão, são tradicionais investidores do mercado financeiro e de capitais. Existem
atualmente 370 EFPC, as quais detinham investimentos totais da ordem de R$ 391,4 bilhões
em março de 2007 (SPC, 2007aª).
Os Fundos de Pensão possuem uma população total a eles vinculada superior a dois milhões
de pessoas, distribuídas entre Participantes e Assistidos/Pensionistas
1
- Gráfico 1.
1.676.890
75%
405.497
18%
145.087
7%
Participantes Assistidos Pensionistas
Gráfico 1 - População dos Fundos de Pensão - quantidade
Fonte: SPC, 2007b
1
Assistido é o participante, ou seu beneficiário (Pensionista), em gozo de benefício de prestação continuada
(ABRAPP, 2005).
2
A legislação em vigor que regula os investimentos dos Fundos de Pensão – Resolução CMN
3.456, permite a utilização dos recursos garantidores do plano de benefícios
2
em operações de
empréstimos e financiamentos a seus participantes, sendo de até 10% o limite para
investimentos na carteira de Financiamentos Imobiliários (CMN, 2007).
O mercado de crédito imobiliário vem apresentando recentemente uma evolução expressiva,
tanto em relação à oferta de imóveis - usados ou novos empreendimentos -, quanto em relação
à oferta de crédito pelas instituições financeiras.
Os resultados apresentados pelo Sistema Financeiro de Habitação - SFH
3
nos últimos anos
têm apresentado substantivo crescimento. No ano de 2006 foram concedidos mais de R$ 9
bilhões em novos Financiamentos Imobiliários no âmbito do Sistema Brasileiro de Poupança
e Empréstimo - SBPE
4
, representando 111.296 unidades residenciais financiadas,
demonstrando um crescimento significativo em relação aos anos anteriores – Quadro 1.
Período
Unidades
Variação %
Valor (R$)
Variação %
jan/04 a dez/04 61.689 - 3.492.355.939 -
jan/05 a dez/05 64.977 5,33% 4.946.705.565 41,64%
jan/06 a dez/06 111.296 71,29% 9.176.803.043 85,51%
Quadro 1 - Financiamento Habitacional – construção + aquisição
Fonte: BACEN, 2007b
2
Plano de benefícios: conjunto de regras definidoras dos benefícios de caráter previdenciário, bem como as
relações jurídicas estabelecidas entre seus participantes, patrocinadores ou instituidores, comum à totalidade das
pessoas que a ele aderem, e que possui independência patrimonial, contábil e financeira (ABRAPP, 2005).
3
O SFH é um segmento especializado do Sistema Financeiro Nacional, criado pela Lei 4380/64. Tem como
principais fontes de recursos a poupança voluntária oriunda do SBPE e a poupança compulsória proveniente do
FGTS – Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (BACEN, 2007c).
4
O SBPE é constituído por sociedades de crédito imobiliário, associações de poupança e empréstimo e carteiras
imobiliárias das caixas econômicas estaduais, da Caixa Econômica Federal e dos bancos múltiplos que captam
os depósitos de poupança voluntária como uma modalidade de aplicação financeira.
3
Dentre os fatores que têm contribuído para a formação de um ambiente propício para a
expansão do crédito imobiliário, a redução das taxas de juros - Gráfico 2 - aliada à expectativa
de crescimento econômico em um momento de inflação sob controle, possivelmente tenham
sido os de maior importância.
* projeção
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007* 2008* 2009* 2010*
SELIC MÉDIA IPCA TAXA REAL
Gráfico 2 - Evolução da taxa de juros
Fonte: elaborado pelo autor com base no histórico das taxas de juros do Copom
5
e evolução da taxa Selic
6
(BACEN, 2007aª) e projeções de inflação e taxa Selic (BRASIL, 2007)
Entretanto, acredita-se que recente evolução do mercado de crédito imobiliário não se deve
unicamente a razões econômicas, como o aumento da oferta de crédito, a redução das taxas de
juros. Possivelmente a modernização do arcabouço jurídico que suporta as operações de
financiamento imobiliário, com a criação de leis
7
que melhor atendem às necessidades do
mercado, seja também um dos fatores de grande influência.
5
Comitê de Política Monetária – órgão decisório da política monetária do Banco Central do Brasil, responsável
por estabelecer a meta para a taxa Selic (BACEN).
6
Sistema Especial de Liquidação e Custódia - é o depositário central dos títulos da dívida pública federal interna.
Por intermédio do SELIC também é efetuada a liquidação das operações de mercado aberto e de redesconto com
títulos públicos, decorrentes da condução da política monetária (BACEN).
7
Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997 (BRASIL, 1997); e Lei nº 10.931, de 20 de agosto de 2004 (BRASIL,
2004a).
4
O presente trabalho tem como base a análise da solução adotada pela PREVI - Caixa de
Previdência dos Funcionários do Banco do Brasil - na estruturação de sua nova Carteira de
Financiamentos Imobiliários durante o ano de 2006, com o início das operações a partir de
março de 2007.
A PREVI existe há mais de cem anos. Possui mais de 162.000 Participantes e detém
atualmente, nos dois planos de benefícios que administra
8
, ativos totais que superam o
montante de R$ 106 bilhões - aproximadamente 30% do total dos Fundos de Pensão. (PREVI,
2006), o que lhe confere a posição de maior Fundo de Pensão da América Latina.
A partir da necessidade de desenvolvimento do projeto, iniciou-se estudo das condições atuais
das operações de financiamento imobiliário concedidas pelo mercado financeiro e pelos
demais Fundos de Pensão.
Durante os estudos foi constatou-se que, apesar da legislação que regula os investimentos dos
Fundos de Pensão (CMN, 2007) permitir que até 10% dos recursos dos planos de benefício
sejam aplicados em operações de Financiamento Imobiliário a seus Participantes, apenas
0,6% dos investimentos totais das EFPC estão alocados para essas operações (ABRAPP,
2007aª).
Por outro lado, conforme já citado, observa-se que, no último ano, o mercado de crédito
imobiliário vem apresentado incremento do volume de operações. Esse movimento é
acompanhado pelas construtoras e incorporadoras, as quais também têm apresentado um
8
A PREVI administra dois planos de benefícios de previdência complementar: Plano 1; e Plano PREVI Futuro,
ambos compostos por participantes funcionários do Banco do Brasil. O primeiro é formado pelos participantes
que ingressaram no banco até 1997 e o segundo pelos funcionários que têm ingressado a partir de 1998.
5
grande volume de oferta de novos empreendimentos imobiliários, em especial nas grandes
cidades.
O presente trabalho visa estudar algumas particularidades e limitações, legais e operacionais,
envolvendo os investimentos dos Fundos de Pensão em operações de Financiamento
Imobiliário aos seus Participantes.
Como subsídio ao estudo, apresenta-se um breve histórico do Financiamento Imobiliário no
Brasil, abordando o SFH e o Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI.
O trabalho contém ainda um breve histórico da Previdência Complementar no Brasil e um
panorama geral sobre as Entidades Fechadas de Previdência Complementar - EFPC, os
“Fundos de Pensão”.
São analisados dados sobre o a evolução histórica dos investimentos do conjunto dos Fundos,
segmentados por tipo de aplicação, buscando evidenciar a importância desse segmento para a
economia do país.
Os dispositivos legais que regulam os investimentos e aplicações dos Fundos de Pensão
também são apresentados, especialmente no que diz respeito aos investimentos em operações
de Financiamentos Imobiliários aos seus Participantes.
O objetivo principal do estudo é analisar os principais motivos que inibem os Fundos de
Pensão a destinarem maiores volumes de recursos para investimento em operações de
Financiamento Imobiliário aos seus Participantes.
6
O custo operacional elevado, conseqüência das particularidades e complexidade das
operações de Financiamento Imobiliário, e a baixa rentabilidade frente às demais opções de
investimento dos Fundos e são as principais hipóteses pesquisadas.
Devido às particularidades inerentes a essas operações, dificuldades e obstáculos de cunho
técnico e operacional foram encontradas durante a estruturação do processo de
Financiamento, envolvendo desde a definição das regras e condições, até a execução da
análise técnica e jurídica das operações e a formalização do contrato.
Diante da grande quantidade de Participantes habilitados à obtenção do financiamento e do
fato de os mesmos estarem espalhados por praticamente todo o país, a capacidade operacional
de atendimento e os detalhes envolvendo a logística da operação tornaram-se questões de
complexa solução.
A possibilidade de oferta de Financiamento Imobiliário pelos Fundos de Pensão a seus
Participantes em condições melhores que as oferecidas pelas instituições financeiras,
possivelmente atrairia clientes potenciais que, devido às taxas hoje oferecidas pelo mercado,
não estariam demandando por tais operações.
A grande quantidade de Participantes filiados e a margem de recursos disponíveis para essas
operações pelo conjunto dos Fundos de Pensão sinalizam a possibilidade de volume elevado
de novos financiamentos.
Dessa forma, justifica-se a análise dos possíveis motivos que inibem os Fundos de Pensão a
destinarem maiores volumes de recursos para investimento em operações de Financiamento
Imobiliário aos seus Participantes.
7
Com base nos dados apresentados, é realizada uma análise comparativa do potencial de
operações de Financiamento Imobiliário dos Fundos de Pensão em relação aos os volumes de
operações realizadas no mercado.
Pretende-se ainda com o estudo apresentar proposições no sentido de minimizar os principais
obstáculos e problemas apontados, além de disseminar o conhecimento adquirido para
utilização pelos demais Fundos de Pensão.
Ao final são apresentadas também algumas idéias e proposições no sentido de viabilizar o
incremento dos investimentos de recursos dos Fundos de Pensão em Financiamentos
Imobiliários a seus Participantes.
São analisados também os resultados de um questionário aplicado aos Participantes da PREVI
que já concluíram o processo de obtenção do novo Financiamento Imobiliário.
Não faz parte do presente trabalho analisar, discorrer ou propor soluções envolvendo a
questão do déficit habitacional do país.
8
2 FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA
2.1 O FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO NO BRASIL
2.1.1
Breve histórico
A partir do século 19, com o desenvolvimento e instalação de grandes indústrias com
demanda de mão-de-obra intensiva, observa-se o início do crescimento populacional das
grandes cidades.
Entretanto, esse movimento ocorreu de forma não organizada, sem o apropriado
desenvolvimento da infra-estrutura urbana para suportar esse rápido crescimento
demográfico. Como resultado surgiram as primeiras habitações coletivas – “cortiços”, onde
era possível observar diversas famílias dividindo uma mesma unidade residencial. Mais
tarde, como resultado da mobilização das classes de renda mais elevadas, visando evitar a
desvalorização de seus imóveis, houve uma mudança dos referidos cortiços para a periferia
das cidades, originando as primeiras “favelas” (FGV, 2007).
Durante muitos anos coube a iniciativa privada a construção de moradias no Brasil, não
havendo mecanismos de crédito habitacional estruturados. Com a reforma realizada no
Sistema Financeiro Nacional nos anos 60, por meio da Lei nº 4.380 (BRASIL, 1964), foi
9
criado o Sistema Financeiro da Habitação – SFH, principal instrumento de captação para a
habitação e pilar do crédito imobiliário até os dias de hoje (FGV, 2007).
As principais inovações trazidas com a reforma foram: (i) a instituição da correção monetária,
que tinha como objetivo solucionar os problemas dos créditos de longo prazo em uma
economia inflacionária, garantido a estabilidade dos fluxos de recursos e da capacidade de
refinanciamento do sistema, bem como capacitar o Governo a se financiar no longo prazo; e
(ii) a criação do Banco Nacional de Habitação – BNH (COSTA, 2003).
2.1.2
O Sistema Financeiro da Habitação – SFH
O SFH era composto pelo Banco Nacional da Habitação – BNH, pelas Sociedades de Crédito
Imobiliário, pela Caixa Econômica Federal – CEF e pelas Caixas Econômicas Estaduais.
Mais tarde foram introduzidas no sistema as Associações de Poupança e Empréstimo.
Como órgão principal, o BNH estabelecia as condições gerais do sistema, além de funcionar
como banco social, promovendo o crédito habitacional para a população de baixa renda, tendo
como principais fontes de recursos os depósitos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço
– FGTS e recursos provenientes do orçamento da União.
Em 1967, com o objetivo de atender o crédito habitacional à classe média, foi criado o
Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo – SBPE, composto pelas Sociedades Crédito
Imobiliário, pelas Associações de Poupança e Empréstimos, pela CEF e pelas Caixas
Econômicas Estaduais. As Letras Hipotecárias foram as primeiras fontes de recursos do
SBPE, posteriormente substituídas pelos depósitos das cadernetas de poupança (COSTA,
2003).
10
O SFH teve seu auge no ano de 1980, quando o número de unidades habitacionais financiadas
atingiu a marca de 627 mil (FGV, 2007).
Em 1986, com a edição do Decreto-Lei nº 2.291, o SFH passou por significativas
modificações. O BNH foi extinto e teve suas funções redistribuídas entre: o Ministério de
Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente - MDU, que ficou responsável pela formulação
da política habitacional e de desenvolvimento urbano; o Conselho Monetário Nacional –
CMN, que ficou responsável por orientar, disciplinar e controlar o sistema; o BACEN, que
ficou com as tarefas de fiscalizar as instituições financeiras integrantes do sistema e de
elaborar normas relativas aos depósitos de poupança; e a CEF, que passou a ser responsável
pela administração do ativo e do passivo, pelos funcionários do BNH, além da gestão dos
recursos do FGTS (BACEN, 2007c).
As atribuições inicialmente transferidas para o MDU, estiveram posteriormente sob a
responsabilidade de dois outros Ministérios e, desde 1999, estão na alçada da Secretaria
Especial de Desenvolvimento Urbano da Presidência da República (BACEN, 2007c).
Desde sua criação até os dias de hoje o SFH tem como principais fontes de recursos a
poupança voluntária proveniente do SBPE e a poupança compulsória dos recursos do FGTS
(BACEN, 2007).
Atualmente as normas do CMN que disciplinam as regras para o direcionamento dos recursos
captados em depósito de poupança pelas instituições integrantes do SBPE, estabelecem que
65%, no mínimo, devem ser aplicados em operações de financiamento imobiliário, sendo pelo
menos 80% desses recursos em operações de financiamento habitacional no âmbito do SFH e
11
o restante em operações de financiamento imobiliário contratadas à taxa de mercado (CMN,
1993 e CMN, 2006).
2.1.3
Evolução do SFH nos últimos anos
De 1995 até o mês de maio do presente ano o volume total desembolsado pelo SFH atingiu o
montante de cerca de R$ 77 bilhões, relativos a 3.196.768 unidades habitacionais. Nos
Gráficos 3 e 4 podemos observar a evolução das operações do SFH neste período.
-
100.000
200.000
300.000
400.000
500.000
600.000
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007*
Unidades Financiadas
*até maio
-
3,0
6,0
9,0
12,0
15,0
18,0
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007*
R$ bilhões
*até maio
Gráficos 3 e 4 - Evolução SFH
Fonte: ABECIP
12
Se considerarmos apenas os financiamentos concedidos pelas instituições financeiras
integrantes do SBPE, de 1995 a até maio de 2007, o volume de recursos aplicados superou o
montante de R$ 39 bilhões, compreendendo 625.534 unidades habitacionais financiadas -
Gráficos 5 e 6.
113.873
64.203
-
20.000
40.000
60.000
80.000
100.000
120.000
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007*
Unidades Financiadas
*até maio
9,3
5,5
-
2,0
4,0
6,0
8,0
10,0
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007*
R$ bilhões financiados
*até maio
Gráficos 5 e 6 - Financiamentos Imobiliários - SBPE
Fonte: ABECIP
Observa-se ainda nos Gráficos 5 e 6 que foram concedidos mais de 113 mil financiamentos no
âmbito do SBPE apenas no ano de 2006, representando um montante de R$ 9,3 bilhões. Até
maio de 2007 já foram financiadas 64.203 unidades, totalizando R$ 5,5 bilhões.
Apesar de demonstrar sinais de retomada de crescimento dos financiamentos, conforme
observado nos últimos dois anos, o SFH atravessou momentos bastante desfavoráveis diante
13
da instabilidade macroeconômica verificada nas décadas de 80 e 90, devido ao ambiente de
aceleração inflacionária e de queda da renda real (FGV, 2007).
As dificuldades enfrentadas pelo SFH foram originadas também por outros problemas, tais
como: (i) concessão de subsídios que comprometeram o retorno das operações; (ii)
descasamento de prazos de captação e aplicação; (iii) insegurança jurídica quanto à retomada
da garantia; (iv) sucessivos planos de estabilização econômica com o congelamento de
prestações e atualização dos saldos devedores; dentre outros (ALVES, 2005).
Em resumo, muitos dos problemas enfrentados pelo SFH eram inerentes à estrutura do
modelo, o desequilíbrio macroeconômico apenas precipitou os acontecimentos (ALVES,
2005).
2.1.4
O Sistema Financeiro Imobiliário – SFI
Frente ao cenário verificado em meados da década de 90, com o objetivo de fortalecer o
financiamento habitacional no Brasil, foi criado em 1997 o Sistema de Financiamento
Imobiliário – SFI - Lei nº 9.514 (BRASIL, 1997).
Complementar ao SFH, a criação do SFI teve como principais fundamentos agregar maior
segurança jurídica aos contratos de financiamento imobiliário e a instituição da securitização
9
de créditos imobiliários, com a criação das Companhias Securitizadoras de Créditos
Imobiliários
10
(FGV, 2007).
9
Operação pela qual o detentor de créditos – originador, transfere os ativos de seu balanço a um terceiro -
emissor, que financia a compra de tais ativos por meio de emissão de títulos lastreados por esses créditos
(ABDALLA, 2005).
10
Instituições não financeiras constituídas sob a forma de sociedade por ações; têm por finalidade a aquisição e
securitização de créditos imobiliários e a emissão e colocação de CRI´s (BRASIL, 1997).
14
A maior segurança jurídica se deu com a instituição do conceito de alienação fiduciária
11
de
bens imóveis (BRASIL, 1997), que passou a ser utilizada em substituição à hipoteca
12
,
garantia tradicionalmente utilizada nos contratos de financiamento imobiliário até então.
A alienação fiduciária permite um rito processual mais curto na retomada do imóvel, nos
casos de inadimplência do credor, trazendo mais segurança para os credores (ALVES, 2005).
Além disso, possibilita que os contratos sejam firmados entre as partes por meio de
instrumentos de crédito particulares, e não somente por meio de escrituras públicas (BRASIL,
1997 e BRASIL, 2004).
Outra medida que agregou maior segurança jurídica ao mercado, tanto para o adquirente
quanto para quem concede o crédito, refere-se ao conceito do Patrimônio de Afetação nos
casos de empreendimentos imobiliários, introduzido pela Medida Provisória 2.221, de 04 de
setembro de 2001, e aprimorado pela Lei nº 10.931 (BRASIL, 2004aª).
O Patrimônio de Afetação é um instrumento que permite a criação de um patrimônio próprio
para cada empreendimento imobiliário, com contabilidade própria, separada das demais
operações do incorporador-construtor, respondendo somente por obrigações vinculadas à
própria incorporação (FGV, 2007).
No que se refere ao mercado de securitização de créditos imobiliários, os principais
instrumentos utilizados nas operações são os Certificados de Recebíveis Imobiliários – CRI
13
,
11
Negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao
credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.
12
Negócio jurídico pelo qual um bem é entregue pelo devedor, por exigência do credor, para garantia de uma
obrigação.
13
Título de crédito nominativo, de livre negociação, lastreado em créditos imobiliários; constitui promessa de
pagamento em dinheiro (BRASIL, 1997).
15
as Letras de Crédito Imobiliário – LCI
14
e as Cédulas de Crédito Imobiliário - CCI
15
(FGV,
2007).
A securitização de créditos imobiliários teve origem em 1970 nos Estados Unidos, quando as
agências governamentais promoveram o desenvolvimento do mercado de títulos lastreados
em hipotecas (ABDALLA, 2005).
Um dos princípios básicos do SFI é a implementação da economia de mercado, com
operações efetuadas em condições livremente praticadas no mercado de financiamento
imobiliário. As fontes de captação são os grandes investidores institucionais que aplicam seus
recursos junto às Companhias Securitizadoras que, por sua vez, utilizariam esses recursos na
compra de outros créditos imobiliários junto às entidades financiadoras, estimulando e
incrementando a concessão de novos financiamentos para aquisição ou produção de imóveis
(ABECIP, 1997).
Desde a criação do SFI até hoje, foram registradas emissões de CRI´s no total de,
aproximadamente, R$ 5 bilhões – Quadro 2.
Anos R$ milhões Nº Operações
1999 12,9 2
2000 171,7 5
2001 222,8 13
2002
142,2 9
2003
287,6 17
2004
403,1 29
2005
2.102,3 34
2006
1.071,4 77
2007*
531,0
25
Total
4.945,0
211
* até junho
Quadro 2 - Emissões de CRI´s
Fonte: CVM, 2007
14
Título lastreado por créditos imobiliários garantidos por hipoteca ou alienação fiduciária (BRASIL, 2004a).
15
Título representativo de créditos imobiliários emitido pelo credor dos recebíveis (BRASIL, 2004a).
16
Observa-se uma sinalização de incremento das emissões a partir de 2005, tanto no volume de
recursos quanto na quantidade de operações.
2.1.5
O cenário atual do crédito imobiliário
Os resultados apresentados pelo mercado de crédito imobiliário no último ano sinalizam um
reaquecimento do volume de financiamentos. Apenas no mês de dezembro de 2006 o SBPE
financiou volume superior a R$ 1 bilhão, o melhor resultado apresentado em um único mês
nos últimos 20 anos. Foram mais de 113 mil unidades financiadas em 2006, quantidade que
não é alcançada desde 1988 (ABECIP, 2007b).
Os grandes bancos comerciais identificaram nas operações de financiamento imobiliário, além
da rentabilidade, uma forma de fidelização dos clientes no longo prazo. Até então tais
operações eram tratadas como uma exigência regulamentar de direcionamento dos recursos
captados na poupança.
Do lado da oferta de imóveis, as empresas construtoras estão apostando alto no crescimento
das vendas. O ritmo de novos lançamentos e empreendimentos imobiliários nas grandes
capitais é acelerado.
Além dos instrumentos de captação viabilizados pelo SFI, as empresas do setor imobiliário
buscaram o mercado de capitais como fonte de recursos para novos negócios. Já são 22
empresas listadas na bolsa de valores, com volume total captado superior a R$ 10 bilhões
(BOVESPA, 2007aª; BOVESPA, 2007b).
Esse movimento sinaliza a expectativa de uma grande oferta de novos empreendimentos
imobiliários nos próximos anos.
17
2.2 AS ENTIDADES FECHADAS DE PREVIDÊNCIA COMPLEMENTAR
2.2.1 Breve histórico
Criada em 16 de abril de 1904, por meio da iniciativa de um grupo de empregados do Banco
da República do Brasil, a Caixa de Previdência dos Funcionários do Banco do Brasil S.A.
PREVI – à época Caixa de Montepio dos Funcionários do Banco da República do Brasil – foi
o primeiro Fundo de Pensão brasileiro. Atualmente é o maior Fundo de Pensão da América
Latina, com um patrimônio superior a R$ 100 bilhões, cerca de 30% do patrimônio total dos
fundos brasileiros (ABRAPP, 2007aª).
Outros fundos de pensão começaram a surgir no final da década de 60, como o Fundo de
Beneficência dos Funcionários do Banco de Estado do Paraná S.A. – FUNBEP, no ano de
1967, e a Fundação Petrobrás de Seguridade Social – PETROS, em 1970. Durante a década
de 70 foram criados outros fundos como os da Telebrás, Eletrobrás e Vale do Rio Doce.
A década de 70 foi um período caracterizado pelo investimento estatal em infra-estrutura,
resultando em grande impulso para o desenvolvimento dos Fundos de Pensão. Era comum
empresas estatais e de economia mista surgidas nesse período – Patrocinadoras
16
- criarem
fundos de complementação para os benefícios da previdência oficial como política de
recursos humanos (BELTRÃO; LEME; MENDONÇA; SUGUHARA, 2004).
Com o crescimento do número de Fundos de Pensão e o aumento do volume de recursos
administrados, visando evitar os problemas de insolvência ocorridos com os antigos
montepios, o Governo instituiu a primeira lei a dispor sobre as Entidades de Previdência
16
Patrocinador: empresa ou grupo de empresas, a União, os Estados, o Distrito Federal, os Municípios, suas
autarquias, fundações, sociedades de economia mista e outras entidades públicas que instituam, para seus
empregados ou servidores, Plano de Benefícios de caráter previdenciário, por intermédio de EFPC (ABRAPP,
2005).
18
Privada e o regime jurídico da previdência complementar - Lei n° 6.435, de 15.07.1977, que
passou a regular as atividades dessas entidades [(BRASIL, 1977) e (BELTRÃO; LEME;
MENDONÇA; SUGUHARA, 2004)].
O número de EFPC autorizadas continuou crescendo e se modernizando, tornando necessária
a introdução de novas regras para o setor. Assim, em 1998, foi aprovada a Emenda
Constitucional 20 (BRASIL, 1998), sendo sua regulamentação remetida para legislação
complementar. Em maio de 2001 foram aprovadas as Leis Complementares 108 e 109
(BRASIL, 2001aª; BRASIL, 2001b).
Inicialmente, os planos de benefícios eram do tipo Benefício Definido – BD
17
, assegurando
garantia quase total aos Participantes, visto que as Patrocinadoras se responsabilizavam por
eventuais déficits. Posteriormente, como conseqüência do processo de privatização ocorrido
na década de 90, que transferiu para a iniciativa privada alguns dos principais Patrocinadores
dos Fundos de Pensão, visando evitar riscos demasiados de cobertura do custo atuarial,
observou-se a migração dos planos para o tipo Contribuição Definida – CD
18
(BELTRÃO;
LEME; MENDONÇA; SUGUHARA, 2004).
Atualmente, os novos fundos constituídos adotaram o formato CD e alguns importantes
planos de BD já alteraram seu estatuto para CD.
17
Benefício Definido (BD): modalidade de benefício cuja metodologia de cálculo é definida nos termos do
Regulamento, sendo as contribuições determinadas atuarialmente de forma a garantir a sua concessão e
manutenção nos níveis inicialmente contratados.
18
Contribuição Definida (CD): modalidade de benefício que tem como base de cálculo o montante constituído
pelas contribuições vertidas para o seu custeio e o correspondente retorno líquido dos investimentos, apurado nos
termos do Regulamento do Plano de Benefícios.
19
2.2.2
Estrutura atual da Previdência no Brasil
A Previdência Social no Brasil é um sistema integrado (Figura 1) composto por três grandes
regimes: (i) o Regime Geral de Previdência Social - INSS; (ii) os Regimes Próprios de
Previdência dos Servidores Públicos; e (iii) o Regime de Previdência Complementar.
Os dois primeiros regimes abrangem as entidades públicas - União, Estados, Distrito Federal e
Municípios, suas autarquias, fundações, sociedades de economia mista e outras entidades
públicas - e são de caráter obrigatório para seus respectivos segurados (BRASIL, 1988;
BRASIL, 2001aª).
. Planos coletivos
. Planos Individuais ou coletivos
. Fundação ou sociedade civil
. Fins não lucrativos
. Acessível a grupos específicos, com
base no vínculo empregatício ou
associativo
. Sociedade Anônima
. Filiação obrigatória para trabalhadores
regidos pela CLT
. Regime financeiro de capitalização . Via de regra, regime financeiro de caixa
Entidades Abertas de Previdência
Complementar
Entidades Fechadas as de Previdência
Complementar
(Fundos de Pensão)
. Acessíveis a qualquer pessoa
Regime Geral de Previdência Social
Regime de Previdência
Complementar
. Público
. Filiação obrigatória p/ servidores públicos
titulares de cargos efetivos da Únião, dos
Estados, do Distrito Federal e Municípios
. Fins Lucrativos
. Público
. Operado pelo INSS
. Regime financeiro de caixa
Regimes Próprios de Prev. Servidores
PREVIDÊNCIA NO BRASIL
. Filiação facultativa
. Autônomo em relação aos demais
regimes de previdência
. Privado
. Natureza contratual
Figura 1 - Estrutura geral do sistema de previdência no Brasil
Fonte: MPS, 2005
A Previdência Complementar, de caráter facultativo, é composta pelas Entidades Fechadas e
pelas Entidades Abertas de Previdência e tem a finalidade de proporcionar uma proteção
previdenciária adicional ao trabalhador (BRASIL 2001b).
20
As Entidades Abertas devem ser constituídas na forma de sociedades anônimas, com fins
lucrativos e acessíveis a qualquer pessoa. Seu funcionamento é autorizado e fiscalizado pela
Superintendência de Seguros Privados – SUSEP (órgão do Ministério da Fazenda), cabendo a
normatização ao Conselho Nacional de Seguros Privados – CNSP (BRASIL 2001b; MPS,
2005).
As Entidades Fechadas de Previdência Complementar - EFPC, os Fundos de Pensão, são
constituídos na forma de sociedade civil ou fundação, sem fins lucrativos, e acessíveis a
grupos específicos de pessoas, por intermédio dos seus empregadores, os Patrocinadores
(BRASIL, 1988; BRASIL, 2001b; MPS, 2005).
Os Fundos de Pensão integram o Sistema Financeiro Nacional - SFN na qualidade de
operadores, cabendo à Secretaria de Previdência Complementar - SPC a supervisão e
fiscalização das atividades dos Fundos. Ao Conselho de Gestão da Previdência
Complementar - CGPC, órgão colegiado integrante da estrutura do Ministério da Previdência
Social, cabe a função regulatória (MPS, 2005).
2.2.3
A regulamentação das aplicações dos recursos dos Fundos de Pensão
As normas e diretrizes relativas aos investimentos dos recursos dos fundos de pensão, em
especial o estabelecimento dos limites máximos de aplicação nas diferentes classes de ativos,
estão sob a responsabilidade do Conselho Monetário Nacional (BRASIL 2001b).
Nos últimos anos foram publicadas diversas resoluções do Conselho Monetário Nacional
referentes às aplicações dos recursos de Fundos de Pensão, como exemplo: as Resoluções
2.324, de 30/10/1996; 2.720, de 24/04/2000; 2.829, de 30/03/2001; e a 3.121, de 25/09/2003.
21
Atualmente, o normativo vigente relacionado aos investimentos dos Fundos de Pensão é a
Resolução CMN 3.456, de 1º/06/2007 (CMN, 2007).
No Anexo A apresenta-se um quadro com o resumo da legislação sobre Fundos de Pensão.
2.2.4
Os limites legais de aplicação no segmento de Empréstimos e Financiamentos
A Resolução CMN nº 3.456 estabelece quatro segmentos de aplicação para os Fundos de
Pensão: Renda Fixa, Renda Variável, Imóveis e Empréstimos e Financiamentos (CMN,
2007).
Conforme disposto nos Artigos 35 e 36 da referida Resolução, incluem-se na carteira de
Empréstimos e de Financiamentos Imobiliários, respectivamente, as operações de
empréstimos e de financiamento imobiliário realizadas entre o plano de benefícios e seus
Participantes e Assistidos, bem como os valores mobiliários que sejam lastreados em
recebíveis oriundos, direta ou indiretamente, dessas operações.
O Artigo 37 dispõe sobre os percentuais de alocação de recursos nesses segmentos, os quais
subordinam-se aos seguintes limites:
i)
até 15% no conjunto dos investimentos; e
ii)
até 10% no caso dos investimentos incluídos na carteira de Financiamentos Imobiliários.
A referida legislação também regula os encargos mínimos a serem praticados nas operações
de empréstimos e financiamento imobiliário entre os Fundos de Pensão e seus Participantes e
Assistidos. Em seu Artigo 38, estabelece que os encargos financeiros não podem ser inferiores
22
à taxa mínima atuarial
19
, no caso de plano constituído na modalidade benefício definido, ou
inferiores ao índice de referência estabelecido na política de investimentos, no caso de planos
constituídos em outras modalidades. Em ambos os casos os encargos devem ser acrescidos
de uma taxa representativa do custo administrativo e operacional das carteiras que compõem o
segmento de empréstimos e financiamentos.
2.2.5
A evolução da composição dos investimentos dos Fundos de Pensão
Durante a última década, observou-se um progressivo aumento dos recursos investidos em
Renda Fixa, passando de um patamar de 37% para cerca de 60% do total dos investimentos
dos Fundos (Quadro 3 e Gráfico 7). Essa alocação é composta por aplicações diretas em
Títulos Públicos, que evoluiu de 5,7% para 12,5%, e, principalmente, em Fundos de Renda
Fixa, que aumentou sua participação no conjunto dos investimentos de 16,8% para 44,9%
(ABRAPP, 2007aª).
Ressalte-se que grande parte dos recursos dos Fundos de Renda Fixa é composta por
investimentos também em Títulos Públicos.
em R$ milhões
Total
R$ MM
%
R$ MM
%
R$ MM
%
R$ MM
%
R$ MM
%
R$ MM
%
R$ MM
1996 26.516 37,0 23.994 33,5 9.225 12,9 5.280 7,4 1.704 2,4 4.954 6,9 71.673
1997
29.976 34,5 34.026 39,2 9.038 10,4 5.546 6,4 1.878 2,2 6.396 7,4
86.860
1998 38.613 42,5 26.679 29,4 9.684 10,7 5.761 6,3 2.382 2,6 7.637 8,4 90.756
1999
51.935 45,1 44.325 38,5 10.110 8,8 5.673 4,9 3.011 2,6 70 0,1
115.124
2000
63.103 48,5 45.550 35,0 10.460 8,0 6.076 4,7 4.687 3,6 201 0,2
130.077
2001
87.947 56,9 44.846 29,0 10.554 6,8 6.590 4,3 4.496 2,9 144 0,1
154.577
2002
99.101 58,8 46.751 27,8 11.330 6,7 6.538 3,9 4.612 2,7 76 0,0
168.408
2003 130.149 60,2 62.504 28,9 11.601 5,4 7.357 3,4 4.492 2,1 77 0,0 216.180
2004
154.723 60,5 77.096 30,1 11.565 4,5 7.898 3,1 4.429 1,7 78 0,0
255.789
2005 179.684 60,9 90.747 30,7 11.836 4,0 8.133 2,8 4.777 1,6 72 0,0 295.249
2006
210.545
59,8
115.653
32,8
11.662
3,3
8.844
2,5
5.429
1,5
63
0,0
352.196
Oper. c/ patroc.Outros Invests.Oper. c/partic.
Ano
ImóveisRenda VariávelRenda Fixa
Quadro 3 - Evolução das carteiras dos Fundos de Pensão - consolidadas por tipo de aplicação
Fonte: ABRAPP, 2007aª
19
Taxa mínima atuarial: valor mínimo esperado para o retorno de investimentos dos recursos garantidores do
plano de benefícios, geralmente fixado como sendo a taxa de juros adotada na avaliação atuarial conjugada com
o índice do plano.
23
-
50.000
100.000
150.000
200.000
250.000
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
Renda Fixa Renda Variável Imóveis Operações com participantes Outros Invests. Operações com patrocinadoras
Gráfico 7 - Demonstração gráfica do Quadro 3
Fonte: ABRAPP
Com relação aos recursos investidos em Renda Variável, apesar da efetiva participação dos
Fundos de Pensão no processo de privatização das empresas estatais, ocorrido na segunda
metade dos anos 90, observa-se que os mesmos não apresentaram variação significativa no
período 1996/2006, mantendo-se em torno de 33% do conjunto dos investimentos. Contudo,
sua composição sofreu modificação em relação ao tipo de ativo, havendo uma migração dos
investimentos diretos em Ações de companhias abertas, que caiu de 30,9% para 21%, para
investimentos em Fundos de Renda Variável, que aumentou de 2,6% para 11,9% (ABRAPP,
2007aª).
2.2.6
Os investimentos em Operações com Participantes
No Quadro 3 observa-se que, apesar de os recursos destinados para investimento em
Operações com Participantes aumentaram de R$ 5,2 bilhões em 1996 para R$ 8,8 bilhões em
2006, em termos percentuais diminuíram de 7,4% em 1996 para apenas 2,5% em 2006. O
volume total destinado para essas operações teve um incremento de 67,5% enquanto que o
total dos recursos investidos pelo conjunto de fundos de pensão teve um aumento de mais de
390% no mesmo período.
24
Cabe ressaltar que apenas a PREVI tinha alocado ao final de 2006 em Operações com
Participantes, nas carteiras de investimentos dos dois planos de benefícios que administra,
cerca de R$ 2,7 bilhões, aproximadamente 30% do volume de todos os Fundos. Do total
desses investimentos, R$ 2,6 são relativos ao Plano de Benefícios 1 e R$ 66,3 milhões ao
Plano Previ Futuro (PREVI, 2006).
2.2.7
As operações de Financiamentos Imobiliários aos Participantes
Além da redução verificada no percentual de participação do segmento de Operações com
Participantes no total dos investimentos dos Fundos, a composição desse segmento teve
também uma forte alteração (Gráficos 8 e 9).
Operações com Participantes - dez/1996
Empréstimos
30,2%
Fin.
Imobiliário
69,8%
Operações com Participantes - dez/2006
Empréstimos
73,7%
Fin.
Imobiliário
26,3%
Gráficos 8 e 9 - Composição das Operações com Participantes
Fonte: ABRAPP, 2007aª
Os recursos investidos em operações de Financiamento Imobiliário aos Participantes e
Assistidos foram reduzidos de R$ 3,7 bilhões em 1996 para cerca de R$ 2,3 bilhões no final
de 2006. Embora em volume de recursos essa redução não pareça tão relevante, em termos
percentuais ela é expressiva. Enquanto em 1996 representavam 5,1% dos investimentos totais
dos Fundos, ao final de 2006 correspondiam a apenas 0,6% desse total (ABRAPP, 2007aª).
Ressalta-se mais uma vez que apenas a carteira Financiamentos Imobiliários da PREVI
representava cerca de 67% do volume de recursos alocados nessas operações pelos Fundos em
2006, somando R$ 1,5 bilhão (PREVI, 2006).
25
2.2.8
A relevância dos Fundos de Pensão para a economia
Responsáveis por investimentos que superam o montante de R$ 350 bilhões, os Fundos de
Pensão são importantes agentes investidores da economia nacional. Nos últimos anos os
Fundos de Pensão têm aumentado o percentual de representatividade em relação ao PIB,
representando atualmente cerca de 16% – Gráfico 7 (ABRAPP, 2007aª).
12,2%
13,1%
12,8%
14,1%
14,4%
14,9%
16,1%
16,5%
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 fev/07
*Nova Série - IBGE
Gráfico 10 - Ativos dos Fundos de Pensão x PIB*
Fonte: IBGE
Com forte atuação no mercado de capitais, seja em participação direta no capital das
principais empresas listadas na Bovespa, seja por meio de Fundos de Investimento em Renda
Variável, o conjunto dos Fundos de Pensão possui cerca de 30% de seus investimentos
direcionados para essas aplicações, equivalente a um montante de, aproximadamente, R$ 115
bilhões (ABRAPP, 2007).
Parte desses investimentos em Ações representa participação no capital votante de grandes
empresas listadas na Bovespa, em alguns casos no grupo de acionistas controladores, o que
permite a indicação pelos Fundos de Pensão de membros para ocupar os Conselhos de
Administração e Conselhos Fiscais dessas companhias.
26
Outro indicador que possibilita visualizar a importância do segmento para a economia do país
é a quantidade de pessoas vinculadas aos Fundos de Pensão. Atualmente são cerca de 2,2
milhões de pessoas, representadas por, aproximadamente, 75% de Participantes ativos e 25%
de Assistidos – aposentados e pensionistas (SPC, 2007b).
27
3 METODOLOGIA
3.1 ANÁLISE QUALITATIVA
O presente estudo tem como base de pesquisa um projeto de estruturação de uma carteira de
Financiamento Imobiliário em um Fundo de Pensão, com a implementação de um modelo de
terceirização de parte dos serviços.
Uma equipe de 7 pessoas foi especialmente destacada para o desenvolvimento do projeto e
estruturação da nova carteira, sendo um gerente de equipe, 4 analistas e 2 técnicos.
O projeto partiu da observação de uma carteira de financiamento já existente, com cerca de
30.000 contratos, formalizados até o ano de 1995. Iniciou-se então uma análise comparativa
entre as premissas e condições da carteira já existente e as condições e modelos atualmente
praticados pelo mercado de crédito imobiliário.
O objetivo era identificar as regras e os procedimentos passíveis de modificação, visando
mitigar os riscos para o Fundo de Pensão e, ao mesmo tempo, formatar um produto mais
atrativo e seguro para os participantes.
28
Um ponto importante do projeto foi a terceirização dos serviços de análise técnica e jurídica
dos processos, dada a abrangência nacional do público alvo do financiamento, que conta com
participantes em todas as cidades do território nacional.
Diante das modificações de normas e procedimentos implementadas, decidiu-se por efetuar
uma pesquisa junto aos participantes que contraíssem o financiamento, visando avaliar a
atratividade das condições do oferecidas e a qualidade dos serviços terceirizados.
Dessa forma, verifica-se que a presente pesquisa tem base em paradigmas qualitativos, ou
fenomenológicos, a partir da observação e análise das principais dificuldades encontradas na
estruturação do projeto, visando identificar padrões e procedimentos utilizados nas soluções
adotadas que, de alguma forma, pudessem ser replicados em outros ambientes - Fundos de
Pensão (COLLIS, 2005).
A metodologia de
Inquirição Participante
se mostra presente diante do fato de que o autor
está fortemente envolvido com o objeto da pesquisa, sendo parte integrante da equipe que
desenvolveu o projeto (COLLIS, 2005).
3.2 ANÁLISE QUANTITATIVA
3.2.1 Dimensões da Pesquisa
A pesquisa foi realizada tendo como base dois conjuntos de dados. O primeiro obtido através
de coleta de informações junto à base de dados da PREVI. O segundo por meio de aplicação
de Questionário aos Participantes da PREVI que já haviam concluído o processo de obtenção
do novo Financiamento Imobiliário – CARIM 2007, até a conclusão do presente trabalho.
29
A obtenção de todos os dados e informações foi realizada com a prévia autorização da área
responsável pelas operações de Financiamento Imobiliário da PREVI, tendo como
compromisso, em contrapartida ao uso na pesquisa acadêmica, a apresentação e utilização dos
resultados também pela PREVI.
A pesquisa teve como objetivo analisar os seguintes itens: (i) perfil dos Participantes; (ii)
avaliação do serviço da empresa terceirizada; (iii) avaliação da intenção de compra de imóvel
pelo Participante; e (iv) avaliação das condições do financiamento.
3.2.2 Instrumento de Pesquisa
O instrumento de pesquisa utilizado foi um Questionário – Anexo B, composto de 5 perguntas
fechadas, sendo a primeira e a última subdivididas em 5 itens, totalizando, portanto, 13
questões.
A primeira pergunta, teve como objetivo avaliar o grau de satisfação do Participante em
relação ao serviço prestado pelas empresas terceirizadas, através de uma escala de Likert de 5
pontos, com o critério de (1) para “não atendeu” e (5) para “atendeu plenamente”, tendo 5
itens de avaliação: (i) facilidade de comunicação com a empresa; (ii) clareza nas
explicações/respostas dos atendentes; (iii) conhecimento do assunto pelos atendentes; (iv)
eficiência de resposta dos atendentes; e (v) cordialidade.
A segunda pergunta visou avaliar o grau de satisfação geral com o atendimento prestado pelas
empresas, também através de uma escala de Likert, agora com 11 pontos, com o critério de
(0) para “Péssimo” e (10) para “Excelente”.
30
As perguntas 3 e 4 buscaram medir a intenção prévia do Participante em adquirir um imóvel,
sendo a pergunta (3) de resposta binária - “sim” ou “não”, e a (4) de caráter não obrigatório,
uma vez que as quatro opções de resposta dependiam da escolha da alternativa “sim” na
questão (3). As opções de resposta da pergunta (4) eram: adquirir com recursos próprios;
financiar com outra instituição financeira; aguardar melhores condições de financiamento; e
outra forma.
A quinta e última questão, subdividida em 5 itens, tinha como objetivo identificar quais das
condições oferecidas pelo novo Financiamento Imobiliário da PREVI tiveram maior
importância para o Participante no momento da decisão de contrair o Financiamento.
As informações relativas ao perfil do Participante tiveram como base os dados obtidos
internamente na PREVI, a fim de identificar as seguintes características do público alvo:
idade; tempo de filiação à PREVI; renda bruta; e valor do financiamento.
O tempo de análise dos processos de financiamento, obtido também na base de dados interna
da PREVI, foi inserido com o objetivo de correlacioná-lo com os itens de avaliação dos
serviços das empresas terceirizadas.
O Questionário foi elaborado com a supervisão do Professor Orientador da pesquisa, e
validado internamente na PREVI, pela equipe responsável pelas operações de Financiamento
Imobiliário e pela Área de Comunicação.
3.2.3 Coleta dos dados
A solicitação de resposta do Questionário foi encaminhada a todos os Participantes que já
haviam concluído o processo de Financiamento, através de
e-mail
padronizado, contendo um
31
“link”
de acesso a uma página interna do
“site”
da PREVI, na qual se encontrava o
Questionário – Anexo B.
Nessa página, além da marcação das respostas, foi obrigatória a informação da matrícula do
Participante. Ao final da página havia um “botão” do tipo [ENVIAR], por meio do qual o
Participante finalizava o preenchimento do Questionário.
Ao clicar no referido “botão” o Questionário era remetido a uma caixa postal específica.
Recebidas as respostas, os formulários foram impressos para posterior impostação manual dos
dados em uma planilha “Excel”, previamente elaborada com as informações do perfil dos
Participantes, obtidas na base de dados da PREVI, possibilitando, então, o emparelhamento
dos dados.
Foram encaminhados 119
e-mail´s
, sendo que, até o fechamento do trabalho, foram recebidos
24 questionários com respostas.
3.2.4 Descrição dos dados
As respostas foram tabuladas em uma planilha “Excel” com 25 linhas, contando a linha de
cabeçalho, e 19 colunas, divididas em quatro grupos.
O primeiro grupo contém as informações relativas aos Participantes, obtidas junto à base de
dados interna da PREVI, tais como: Matrícula; Idade; Tempo Filiação PREVI; Renda Bruta; e
Valor Financiamento.
O segundo grupo refere-se aos itens de avaliação do serviço da empresa terceirizada:
facilidade; clareza; conhecimento; eficiência; cordialidade; e atendimento geral. Neste grupo
32
está incluído ainda o tempo de análise do processo de financiamento, obtido junto à base de
dados da PREVI.
No terceiro grupo encontram-se elencadas as condições do Financiamento Imobiliário da
PREVI: juros; prazo; 100% de financiamento; confiança na PREVI.
O último grupo contém duas colunas dedicadas aos itens: intenção de comprar e forma de
aquisição. Para resposta da primeira coluna foi atribuído o número [1] para “sim” e [0] para
“não”. A última coluna somente continha dados quando a resposta da coluna anterior era
“sim” [1]. Para as respostas da última coluna foram atribuídos os seguintes números: [1]
adquirir com recursos próprios; [2] financiar com outra instituição financeira; [3] aguardar
melhores condições de financiamento; e [4] outra forma.
Para todas as variáveis numéricas das 16 primeiras colunas, referentes aos três primeiros
conjuntos de dados – perfil dos Participantes; avaliação do serviço da empresa terceirizada;
avaliação das condições do financiamento – foi calculada a Média, o Desvio Padrão e o
Intervalo de Confiança da Média.
Para o último conjunto de dados, relativos à avaliação da “intenção prévia de compra de
imóvel pelo Participante” e das Variáveis Categóricas da “forma de aquisição” - adquirir com
recursos próprios; financiar com outra instituição financeira; aguardar melhores condições de
financiamento; e outra forma -, foi calculada para cada item a Proporção e o Intervalo de
Confiança da Proporção.
33
3.2.5 Análise dos dados
Através dos dados tabulados na planilha, buscou-se examinar a existência de uma correlação
linear entre as variáveis. Para tanto, foi extraída uma Matriz de Correlação entre todos os
itens da planilha.
Tendo em conta que a resposta da última coluna, referente à “forma de aquisição” trata-se de
Variáveis Categóricas, as mesmas não foram incluídas na Matriz de Correlação.
De posse dos Coeficientes de Correlação calculados entre todas as variáveis, foi efetuado um
Teste de Significância para identificar quais das variáveis possuíam Correlação significativa,
passíveis de serem analisadas.
3.2.6 Limitações metodológicas
É importante destacar alguns fatores e características da amostra que podem ocasionar algum
viés na análise dos dados.
Primeiramente, cabe explicar a característica do critério de classificação dos Participantes
habilitados ao Financiamento. Todos foram classificados tendo como premissa o tempo de
filiação à PREVI, primeiro os mais antigos e em seguida os mais novos. Os Participantes que
manifestaram interesse pelo Financiamento foram ordenados respeitando esse critério.
Até o fechamento do estudo, foram convocados para iniciar o processo de obtenção do
financiamento os 5.000 primeiros Participantes classificados, sendo que 500 já haviam
iniciado o processo, dentre eles os 119 que já concluíram e foram objetos da aplicação da
pesquisa.
34
Assim sendo, dado que os participantes com maior tempo de filiação à PREVI tendem a ser
também os mais idosos, e estes foram a grande maioria da amostra da pesquisa, os dados e
análises que levam em consideração os itens “idade” e “tempo de filiação à PREVI” podem
conter alguma tendência de desvio no resultado.
Outro possível motivo que pode ocasionar um viés na analise dos dados refere-se à limitação
da amostra. Um dos motivos é relativo à fase inicial em que se encontra o processo de
construção da Carteira de Financiamento Imobiliário, tendo sido convocados a iniciar o
processo apenas os 5.000 primeiros classificados, de um total de 15.000 Participantes com
manifestação de interesse declarada, até o momento.
Desses 5.000 convocados, apenas os 119 que haviam concluído o processo foram objeto da
pesquisa, um público alvo considerado pequeno. O baixo índice de resposta ao questionário –
24 Participantes, também é um fator de limitação da pesquisa.
35
4 ANÁLISE DOS RESULTADOS
4.1
PESQUISA QUALITATIVA
4.1.1
Os aspectos legais dos Financiamentos Imobiliários nos Fundos de Pensão
Conforme já apresentado, o dispositivo legal atualmente em vigor que define as regras para os
investimentos dos Fundos de Pensão – Resolução CMN 3.456, limita em até 10% o volume
de recursos destinado às operações de Financiamento Imobiliário aos Participantes. Além
disso, o conjunto dos Empréstimos e Financiamentos aos Participantes não pode ultrapassar o
percentual de 15% dos recursos dos Fundos (CMN, 2007).
A referida limitação legal atualmente não parece ser problema para o incremento das
operações de Financiamento Imobiliário dos Fundos, uma vez que, pelo que se observa no
histórico da evolução dos investimentos – Quadro 3, esse percentual nunca foi atingido pelo
conjunto das EFPC nos últimos 10 anos. Individualmente, pode ter ocorrido de algum dos
Fundos ter atingido esse percentual em algum momento.
No que se refere aos encargos financeiros, conforme o dispositivo legal vigente, as operações
de Empréstimos e Financiamentos Imobiliários não podem ser inferiores à taxa mínima
atuarial, para os planos constituídos na modalidade benefício definido, ou inferiores ao índice
de referência estabelecido na política de investimentos, nos casos de planos de outras
36
modalidades. Em ambos os casos, os encargos devem ser acrescidos de uma taxa
representativa do custo administrativo e operacional das respectivas carteiras que compõem
esse segmento de operações (CMN, 2007).
4.1.2
A rentabilidade dos Financiamentos Imobiliários para os Fundos de Pensão
As condições macroeconômicas verificadas no país nas últimas décadas, com períodos de
elevadas taxas de juros, contribuíram para que os Fundos de Pensão direcionassem grande
parte de seus recursos para investimentos em renda fixa, de rentabilidade superior às obtidas
em operações com Participantes, as quais são geralmente remuneradas pela taxa mínima
atuarial dos planos de benefícios.
Entretanto, a estabilidade econômica recentemente experimentada no país e a perspectiva de
queda das taxas de juros reais a médio/longo prazo, sinalizam para patamares menores de
rentabilidade dos investimentos em Renda Fixa.
Como visto, a definição dos encargos do financiamento, respeitado o patamar mínimo legal já
referido, fica a critério de cada Fundo, de acordo com suas políticas de investimento e de
relacionamento com o Participante.
Percebe-se ainda que, conforme também disposto na norma regulamentar, os encargos dessas
operações devem ser acrescidos de uma taxa destinada à cobertura do custo administrativo e
operacional das carteiras de empréstimos e financiamentos, a qual vai ser mensurada de
acordo com a forma e os procedimentos operacionais adotados por cada EFPC.
Sendo assim, dado que o custo operacional estaria coberto pela taxa de administração, a
rentabilidade das operações de Financiamento Imobiliário seria resultado da política de
37
investimento e de relacionamento com Participante de cada Fundo, podendo ser mínima, caso
adotado encargos para os Financiamentos equivalentes à taxa mínima atuarial, ou maiores,
caso decida-se por maximizar a rentabilidade da operação.
No caso da PREVI, decidiu-se por estabelecer os encargos dos novos Financiamentos
Imobiliários equivalentes à taxa mínima atuarial, hoje de INPC + 5,75% a.a.
Cabe ressaltar, contudo, o caráter social que as operações de Financiamento Imobiliário
representam para os Participantes dos fundos de pensão, permitindo que os mesmos usufruam
as reservas de poupança ainda durante o período cumulativo do plano de benefícios,
utilizando-as, temporariamente, para aquisição de moradia própria, sendo repostas com o
efetivo pagamento das obrigações do Financiamento, retornando aos Fundos para compor as
reservas destinadas à utilização em sua finalidade principal, o complemento do benefício de
aposentadoria.
O papel social dos fundos de pensão está presente nas considerações da OCDE sobre a
Estrutura Normativa de Regulação da Previdência Privada (OCDE, 2001):
“Há uma enorme variedade de sistemas privados de previdência, alguns
dos quais são altamente complexos - este é o preço que tem de ser pago
pela flexibilidade. Os sistemas diferenciam-se consideravelmente, tanto do
ponto de vista gerencial, quanto na forma de constituir as reservas
garantidoras, bem como em termos das características, objetivos e funções
dos planos, e ainda no grau que desempenham seu papel social e atendem
às necessidades da sociedade. A regulação deve levar em consideração
essa complexidade para não se tornar nociva. A regulação do setor deve
38
ser entendida a partir de uma metodologia compreensiva, levando-se em
conta o papel dos fundos de pensão como uma das várias fontes de renda
de aposentadoria, assim como outros objetivos sociais que estes possam
desempenhar. Deve-se considerar a interação com a regulação social,
tributária e competitiva e a dos sistemas de previdência públicos. A
regulação também deve integrar os vários aspectos envolvidos e evitar o
estabelecimento de diferentes padrões, até que se obtenha o melhor
potencial de sinergia. A regulação deve ser dinâmica e evoluir juntamente
com o setor. Finalmente, a regulação deve ser equilibrada e deve evitar
criar distorções desnecessárias que impeçam o funcionamento adequado da
previdência complementar (grifo nosso).”
Vale lembrar também que a perspectiva de acesso a Financiamento Imobiliário pelos
Participantes, em condições mais atrativas que as disponibilizadas pelo mercado financeiro,
pode ser um forte instrumento de atratividade para adesão ao plano de benefícios, bem como
uma política de retenção para os que já são Participantes.
A PREVI tem como premissa para obtenção do direito ao Financiamento Imobiliário, um
período mínimo de 10 anos de filiação do Participante ao plano de benefícios.
Outro ponto de vista a ser observado, desta feita pelas Patrocinadoras dos Fundos, é utilizar a
possibilidade de obtenção de financiamento como política de pessoal, significando um
diferencial na decisão de empregar-se na empresa.
A Carteira de Financiamento Imobiliário da PREVI serve como um exemplo. Criada em
1936, foi utilizada durante muitos anos como política de pessoal pelo Banco do Brasil,
39
permitindo incentivos aos funcionários que eram direcionados para agências no interior do
país, contribuindo para sua fixação na localidade (PREVI, 2004).
Durante muitos anos, quando era escassa a oferta de financiamento imobiliário no mercado
financeiro, as convocações da PREVI para aquisição de Financiamento Imobiliário eram
ansiosamente aguardadas pelos Participantes.
De 1937 a 1967, a CARIM – como é popularmente conhecida entre os Participantes a Carteira
de Financiamento Imobiliário da PREVI – já contava com cerca de 7.000 contratos de
financiamento. De 1967 a 1972 foram formalizados 9.960 contratos (PREVI, 2004).
Em dezembro de 2006, a PREVI contava com uma carteira de, aproximadamente, 30.000
contratos, relativos ao Plano de Benefícios 1, totalizando um volume financeiro de R$ 1,6
bilhões. A rentabilidade da carteira neste período foi de 13,4%. Entretanto, esse resultado foi
influenciado por medidas de recuperação de créditos adotadas pela PREVI, as quais
propiciaram ingresso elevado de recursos no período (PREVI, 2006).
Sob o ponto de vista dos Participantes, entende-se relevante a possibilidade de acessar
recursos para Financiamento Imobiliário menos onerosos que os disponibilizados pelo sistema
financeiro, de forma menos burocrática e simplificada.
Se considerarmos, por exemplo, INPC + 5,75% a.a. como taxa atuarial mínima praticada pelo
Fundo de Pensão, os encargos principais dos Financiamentos Imobiliários, caso concedidos à
mesma taxa, seriam de, aproximadamente 10% a.a.. Atualmente, as menores taxas oferecidas
para Financiamento Imobiliário pelas instituições financeiras no âmbito do SFH giram em
40
torno de TR + 10% a.a., o que representa um encargo total de 12,2% a.a. – considerado nos
cálculos INPC = 4% a.a. e TR = 2% a.a.
Vale lembrar que, a exemplo do que dispõe o normativo legal que disciplina os investimentos
dos Fundos de Pensão, as instituições financeiras também cobram uma taxa de administração
em suas operações de financiamento.
4.1.3
O risco das operações de Financiamento Imobiliário para os Fundos de Pensão
Sob a ótica dos Fundos de Pensão, a despeito da menor rentabilidade que a obtida em outros
investimentos no momento, os riscos envolvidos nas operações de Financiamento Imobiliário
aos Participantes podem ser bastante mitigados.
Além da garantia principal constituída pela hipoteca do próprio imóvel financiado, natural da
operação, há ainda a possibilidade de vinculação das Reservas de Poupança do Participante,
as quais podem ser utilizadas para amortizar ou liquidar a operação em caso de desvinculação
do plano de benefícios.
É importante ressaltar que a instituição do conceito da Alienação Fiduciária de coisa móvel,
por meio da Lei 9.514 (BRASIL, 1997) - assunto abordado no Capítulo 2, Item 1.4 – permite
que as novas operações de Financiamento Imobiliário já contem com esse tipo de garantia,
constituindo maior segurança jurídica à operação.
Vale ainda salientar que, na maioria dos casos, é possível aos Fundos de Pensão, por meio de
convênios com as Patrocinadoras, consignar as prestações mensais dos financiamentos na
folha de pagamento dos Participantes, reduzindo sobremaneira os riscos de inadimplemento
da operação.
41
No caso do Financiamento Imobiliário da PREVI, as prestações do Financiamento são
consignadas em folha de pagamento dos Participantes junto ao Banco do Brasil, ou em folha
de benefício da própria PREVI, nos casos de Participantes aposentados e pensionistas.
Além das formas de mitigação de risco já citadas, de acordo com as particularidade e políticas
de cada EFPC, outros mecanismos podem ser adotados como a contratação de apólice de
seguro e/ou a criação de fundos específicos visando cobrir o saldo do financiamento em caso
de falecimento do Participante ou, até mesmo, em casos de desequilíbrio financeiro do
contrato.
No caso específico dos Financiamentos Imobiliários da PREVI, além do seguro residencial do
imóvel, de praxe nas operações, foram constituídas mais duas taxas distintas, uma destinada à
formação de um fundo para quitação dos contratos em caso de falecimento do Participante, e
outra destinada à formação de outro fundo para cobrir eventuais desequilíbrios financeiros ao
final do prazo do contrato, desde que não resultantes de inadimplemento de obrigações.
4.1.4
O custo operacional do Financiamento Imobiliário para os Fundos de Pensão
As operações de Financiamento Imobiliário são consideradas no mercado como uma das mais
burocráticas do segmento financeiro, exigindo uma série de documentos que oneram e geram
demora na formalização das operações, tais como certidões do imóvel e das partes envolvidas
(vendedor e comprador), além do registro cartorário da operação de compra e venda e da
constituição da garantia, a qual deve ser realizada no Registro Geral de Imóveis da comarca
de localização do imóvel.
42
Além disso, na fase inicial do processo, é necessário ainda avaliar o imóvel, o que demanda
uma análise técnica que deve ser realizada por profissional da área de engenharia, com a
qualificação técnica necessária.
O modelo de processamento de toda a operação de Financiamento dentro da estrutura dos
Fundos de Pensão – Figura 2, obriga a criação de expertise em análise jurídica dos
documentos envolvidos no processo, demandando, além de elevado tempo em treinamento,
necessidade de criação de estrutura de pessoal específica, o que resultaria em aumento de
custo administrativo.
Figura 2 - Modelo atual
A solução adotada pela PREVI nos novos Financiamentos – Figura 3 – foi de terceirização
desses serviços, tendo como objetivo principal centralizar a parte mais burocrática do
processo em empresas já especializadas e com experiência no assunto, diminuindo o custo e o
risco operacional.
Fundo de Pensão
Fundo de Pensão
Fundo de Pensão
Participantes e Assistidos
43
Figura 3 – Modelo PREVI
Outro objetivo foi dar mais velocidade ao atendimento dos Participantes habilitados ao
financiamento, uma vez que tais empresas são estruturadas especificamente para essas
operações e contam com profissionais credenciados capazes de atender a uma demanda maior
de processos do que a capacidade que teria uma estrutura criada internamente.
A necessidade de agilidade no atendimento aos Participantes pela PREVI se deve ao fato de
que a carteira de Financiamento Imobiliário ficou fechada por mais de 10 anos, sinalizando
uma demanda reprimida.
Encontram-se habilitados à obtenção do Financiamento da PREVI, mais de 50.000
Participantes, localizados em praticamente todas as regiões do país, o que agrega ao processo
mais um entrave: a logística de atendimento.
A solução adotada foi contratar mais uma empresa terceirizada para o atendimento dos
Participantes na fase de inicial de análise técnica e documental da operação. A grande
Empresas
Terceirizadas
Empresas
Terceirizadas
PREVI
Análise Técnica e Jurídica
Participantes e AssistidosParticipantes e Assistidos
44
quantidade de processos a serem analisados gera um ganho de escala no atendimento pelas
empresas, possibilitando redução no preço cobrado pelos serviços prestados.
As despesas de avaliação do imóvel são custeadas diretamente pelos Participantes, como de
praxe no mercado. O custo da prestação de serviços das empresas terceirizadas é pago
inicialmente pela PREVI e, posteriormente, repassado aos Participantes na forma de taxa de
administração, cobrada mensalmente durante o prazo contratual, juntamente com as
prestações do financiamento.
Foram disponibilizados pelas empresas terceirizadas 3 canais de atendimento exclusivo para
os Participantes da PREVI: uma central de atendimento 0800, um endereço de e-mail
específico e um sistema na Internet para acompanhamento do andamento do processo. O
fluxo de documentos é realizado por correspondência, sendo os principais documentos
encaminhados por meio de serviço de entrega especial – SEDEX.
O monitoramento e acompanhamento dos processos pela PREVI se dá de forma eletrônica,
com a troca diária de informações com a empresa. De um lado, a PREVI recebe as
informações sobre o andamento e sobre o estágio de análise de cada processo. Por outro lado,
a PREVI alimenta o sistema das empresas com informações relativas ao crédito: valores
máximos de financiamento, prazos máximos e eventuais impedimentos de Participantes.
Por outro lado, a PREVI alimenta o sistema das empresas, também de forma eletrônica, com a
informação relativa ao crédito, propriamente dita: valores máximos de financiamento, prazos
máximos, impedimentos, etc.
45
Dessa forma, ao concluir a análise técnica e documental da operação, a empresa, de posse das
informações de crédito da PREVI, conclui o processo e formaliza a operação, gerando e
encaminhando aos Participantes o contrato de financiamento.
Depois de formalizados e devidamente registrados junto aos cartórios de Registro de Imóveis
competentes, os contratos, acompanhados dos dossiês contendo todos os documentos e
histórico do processo, são encaminhados à PREVI que, após a conferência da constituição da
garantia em seu favor, libera os recursos ao vendedor do imóvel.
A fase de evolução do financiamento até a sua liquidação é realizada exclusivamente pela
PREVI, por meio de sistema especialmente desenvolvido para a cobrança e acompanhamento
dos contratos.
4.1.5
O potencial de Financiamento Imobiliário dos Fundos de Pensão
Tendo em conta a grande quantidade de Participantes filados aos Fundos de Pensão e,
principalmente, o grande volume de recursos disponíveis para operações de Financiamento
Imobiliário, justifica-se a demonstração do potencial dessas operações em comparação com o
crédito imobiliário do mercado.
Se somente os 10 maiores Fundos de Pensão destinassem apenas 5% de seus recursos para
investimento em operações de Financiamento Imobiliário a seus Participantes e Assistidos -
metade do limite legal permitido, o volume de operações poderia alcançar cerca de R$ 11
bilhões.
46
O total de financiamentos realizados pelas instituições financeiras no âmbito do SBPE em
2006, registrou um volume de operações de, aproximadamente, R$ 9 bilhões (BACEN
2007b).
Pelo potencial do volume de recursos envolvidos, o movimento de incremento dos
Financiamentos Imobiliários pelos Fundos possivelmente traria impacto econômico, diante da
perspectiva de aumento na demanda por imóveis, sabidamente um segmento de grande
alavancagem para o crescimento econômico, objeto inclusive de direcionamento de recursos e
ações específicas dentro do Programa de Aceleração do Crescimento – PAC, do Governo
Federal (BRASIL, 2007).
4.2
PESQUISA QUANTITATIVA
4.2.1
Características do público-alvo
Os resultados da análise das informações coletadas junto à base de dados da PREVI, relativas
aos Participantes que foram objeto da pesquisa, indicam as características demonstradas na
Tabela 1.
Idade
Tempo de
Previ
Renda Bruta Valor do Financiamento
Média
53 30
7.989,46 154.610,54
Intervalo de Confiança
95%
50 55 28 32 6.815,22
9.163,69
126.672,64
182.548,44
Tabela 1 - Característica dos Participantes pesquisados
47
4.2.2
Tempo de análise dos processos de financiamento
A Tabela 2 a seguir demonstra o tempo médio de análise dos processos de financiamento
pelas empresas terceirizadas.
Média
Intervalo de Confiança
95%
61 78
Tempo
Processo
(dias)
69
Tabela 2 - Tempo de análise dos processos
O tempo máximo de análise foi de 122 dias e o tempo mínimo de 28 dias.
4.2.3
Avaliação do serviço das empresas terceirizadas
O serviço das empresas terceirizadas, na avaliação geral do atendimento, obteve uma nota
média de 7,8. Sendo o resultado do Intervalo de Confiança de 0,8, significa que a variação da
nota geral do atendimento ficou num intervalo de <7,0 a 8,6>.
Dado que a escala que media esse item variava de 0 para “péssimo” até 10 para “excelente”,
podemos considerar que a avaliação geral do atendimento é “boa”.
Os itens específicos de atendimento tiveram uma distribuição de notas conforme demonstrado
na Tabela 3, sendo que para estes a escala variava de 1 para “não atendeu” até 5 para “atendeu
plenamente”. O item com mais destaque foi o de Cordialidade.
Facilidade
de
comunicação
Clareza
nas
respostas
Conhecimento
p/ solucionar
problemas
Eficiência
nas
respostas
Cordialidade
Média
4,08 3,92 3,92 3,83 4,54
Intervalo de Confiança
95%
3,70 4,47 3,56
4,27
3,59 4,24 3,48
4,19
4,37 4,71
Tabela 3 - Notas dos itens específicos de atendimento das empresas terceirizadas
48
4.2.4
Avaliação das condições do Financiamento
Nessa análise o objetivo era medir a importância de cada uma das condições oferecidas pela
PREVI, na decisão do Participante em contratar o novo Financiamento. A escala variava de 1
para “pouco importante” até 5 para “muito importante”.
Todos os itens tiveram uma boa avaliação, com destaque para a “Confiança e Solidez da
PREVI” que teve a maior nota, conforme observado na Tabela 4.
Juros
Prazo
20 anos
Financiamento
de até 100%
Limitação
da prestação
30%
Confiança
e solidez
da PREVI
Média
4,63 4,21 4,58 4,46 4,75
Intervalo de Confiança
95%
4,35
4,90
3,85
4,57
4,32 4,84 4,10 4,82 4,55
4,95
Tabela 4 - Avaliação das condições do Financiamento
4.2.5
Avaliação da intenção de compra de imóvel pelo Participante
Nesse item buscou-se avaliar se o Participante, antes de saber do Financiamento da PREVI,
tinha intenção prévia em adquirir um imóvel. Em caso positivo, o Participante tinha 4 opções
para indicar qual a forma de aquisição ele estaria utilizando antes do Financiamento da
PREVI: (1) recursos próprios; (2) financiar com outra instituição; (3) aguardar melhores
condições de financiamento; e (4) outra forma.
Com relação à intenção prévia em adquirir um imóvel, em uma análise inicial, observa-se que
a maior parte dos Participantes – 54,2% – já tinha intenção de comprar um imóvel antes
do Financiamento da PREVI. Contudo, diante da limitação da amostra, os intervalos de
confiança calculados indicam a possibilidade de uma variação significativa dessas
proporções – Tabela 5.
49
Intenção prévia de
comprar imóvel
Proporção
Intervalo de confiança
– 95%
Não
45,8% 29,1% 62,6%
Sim
54,2% 37,1% 71,3%
Tabela 5 - Avaliação das condições do Financiamento
No que se refere à forma de aquisição indicada pelos Participantes que já possuíam intenção
em adquirir um imóvel antes do Financiamento da PREVI, observa-se que a grande maioria
financiaria seu imóvel com outra instituição – Tabela 6. Os resultados com o intervalo de
confiança comprovam essa tendência, indicando que os primeiros participantes já tinham a
intenção de comprar e já estavam buscando financiamento no mercado.
Forma de Aquisição Proporção
Intervalo de confiança
Com recursos próprios 0,0% 0,0% 0,0%
Financiar c/ outra instituição 91,7% 79,1% 104,3%
Aguardar melhores condições 9,1% -4,0% 22,2%
Outra forma 9,1% -4,0% 22,2%
Tabela 6 - Forma de aquisição do imóvel antes do Financiamento da PREVI
4.2.6
Análise da Correlação entre as variáveis
A Tabela 7 a seguir apresenta a Matriz de Correlação entre todas as variáveis apresentadas.
Idade
Tempo
PREVI
Renda
Bruta
R$
Valor
Financ.
Tempo
Processo
(dias)
Facilidade Clareza Conhecim Eficiência Cordialidade
Atendim.
Geral
Juros Prazo
100%
Financ
Limitação
prestação
30%
Confiança
na PREVI
Intenção
de
comprar
Idade
1,000
Tempo PREVI
0,895 1,000
Renda Bruta R$
0,226 0,373 1,000
Valor Financiam
-0,155 0,027 0,770 1,000
Tempo Processo(dias)
0,203 0,146 0,151 0,039 1,000
Facilidade
0,047 0,069 -0,215 -0,086 -0,251 1,000
Clareza
-0,221 -0,048 -0,186 -0,102 -0,409 0,546 1,000
Conhecim.
-0,188 -0,061 -0,224 -0,183 -0,487 0,633 0,877 1,000
Eficiência
-0,168 0,004 -0,147 -0,143 -0,420 0,630 0,886 0,964 1,000
Cordialidade
0,171 0,268 0,050 0,143 0,034 0,294 0,249 0,270 0,176 1,000
Atendimento Geral
-0,277 -0,164 -0,320 -0,146 -0,357 0,784 0,866 0,847 0,869 0,188 1,000
Juros
-0,182 -0,149 0,393 0,360 0,131 -0,058 -0,037 -0,041 0,025 -0,013 0,011 1,000
Prazo
0,117 0,199 0,300 0,140 0,076 0,021 -0,177 -0,109 -0,162 0,345 -0,107 0,292 1,000
100% Financ
0,312 0,255 0,312 0,286 0,053 0,041 -0,097 -0,105 -0,142 0,046 -0,064 -0,051 0,163 1,000
Limitação prest.30%
-0,136 -0,257 -0,178 -0,137 -0,303 0,398 0,344 0,417 0,344 -0,157 0,502 0,006 -0,127 0,506 1,000
Confiança na PREVI
0,170 0,098 0,218 0,210 0,083 0,283 0,101 0,110 0,068 0,316 0,182 0,239 0,488 0,415 0,185 1,000
Intenção de comprar
-0,179 -0,255 -0,034 -0,016 0,262 0,294 0,329 0,183 0,258 -0,007 0,405 0,402 -0,057 -0,064 0,164 0,457 1,000
Tabela 7 - Matriz de correlações entre as variáveis
50
O resultado do teste de significância efetuado com as correlações calculadas entre todas as
variáveis analisadas, identificou 22 correlações significativas - em realce amarelo na Tabela 8.
Idade
Tempo
PREVI
Renda
Bruta
R$
Valor
Financ
Tempo
Processo
(dias)
Facilidade Clareza Conhecim Eficiência Cordialidade
Atendim.
Geral
Juros Prazo
100%
Financ
Limitação
prestação
30%
Confiança
na PREVI
Intenção
de
comprar
Idade
Tempo PREVI
SIG
Renda Bruta R$
INSIG INSIG
Valor Financiam
INSIG INSIG
SIG
Tempo Processo (dias)
INSIG INSIG INSIG INSIG
Facilidade
INSIG INSIG INSIG INSIG INSIG
Clareza
INSIG INSIG INSIG INSIG
SIG SIG
Conhecim.
INSIG INSIG INSIG INSIG SIG SIG SIG
Eficiência
INSIG INSIG INSIG INSIG SIG SIG SIG SIG
Cordialidade
INSIG INSIG INSIG INSIG INSIG INSIG INSIG INSIG INSIG
Atendimento Geral
INSIG INSIG INSIG INSIG INSIG SIG SIG SIG SIG INSIG
Juros
INSIG INSIG INSIG INSIG INSIG INSIG INSIG INSIG INSIG INSIG INSIG
Prazo
INSIG INSIG INSIG INSIG INSIG INSIG INSIG INSIG INSIG INSIG INSIG INSIG
100% Financ
INSIG INSIG INSIG INSIG INSIG INSIG INSIG INSIG INSIG INSIG INSIG INSIG INSIG
Limitação prest.30%
INSIG INSIG INSIG INSIG INSIG INSIG INSIG
SIG
INSIG INSIG
SIG
INSIG INSIG
SIG
Confiança na PREVI
INSIG INSIG INSIG INSIG INSIG INSIG INSIG INSIG INSIG INSIG INSIG INSIG
SIG SIG
INSIG
Intenção de comprar
INSIG INSIG INSIG INSIG INSIG INSIG INSIG INSIG INSIG INSIG
SIG
INSIG INSIG INSIG INSIG
SIG
Tabela 8 - Significância entre as correlações das variáveis
A significância da correlação entre “Idade x Tempo de Filiação à PREVI” e “Valor do
Financiamento x Renda Bruta” eram esperadas, dada a tendência de dependência entre as
variáveis.
A significância entre as correlações das variáveis ligadas à qualidade do atendimento da
empresa terceirizada – “facilidade”; “clareza”; “conhecimento”; “eficiência” e “atendimento
geral”, destacadas em quadro da Tabela 8, também eram esperadas. Nesse grupo destacou-se
o item “cordialidade”, o qual não mostrou correlação significativa com nenhuma das outras
variáveis ligadas à qualidade do atendimento.
Esse resultado nos leva a inferir que, independentemente da percepção quanto aos demais
itens relacionados ao atendimento das empresas terceirizadas, os Participantes atribuíram alto
grau de satisfação à variável “cordialidade”.
A significância apresentada entre as variáveis “clareza”, “conhecimento” e ”eficiência”,
ligadas à qualidade do atendimento das empresas terceirizadas, e a variável “tempo do
51
processo” nos leva a inferir que o tempo de análise do processo interferiu na avaliação dessas
variáveis pelos respondentes, em função do valor negativo das correlações.
Dificuldades verificadas durante o fluxo de análise de documentos, comuns aos processos de
financiamento imobiliário, resultam no aumento do tempo de conclusão da operação, gerando,
conseqüentemente, insatisfação do proponente em relação ao serviço da empresa terceirizada.
Apesar da correlação significativa encontrada entre uma variável do conjunto de condições do
financiamento – “Limitação da Prestação em 30% da Renda” – e duas variáveis do conjunto
relacionado ao atendimento da empresa terceirizada – “conhecimento para resolver
problemas” e “atendimento geral” (em realce laranja na Tabela 8), não há evidências que
indique uma associação entre o comportamento dessas variáveis.
A correlação significativa entre as variáveis “limitação da prestação em 30% da Renda” e
“financiamento de 100%”, nos leva a inferir que os Participantes que financiam a totalidade
do valor de aquisição do imóvel, tendem a mostrar preocupação com a capacidade de
pagamento do financiamento, atribuindo maior importância à variável “limitação da
prestação”.
Outra observação importante é a correlação significativa entre a variável “confiança e solidez
da PREVI” e as variáveis “prazo” e “financiamento de 100%”, indicando a tendência de que
os Participantes que atribuem alto grau de importância ao prazo e ao valor do financiamento
confiam e acreditam na solidez da PREVI.
Já a correlação significativa entre as variáveis “intenção de comprar” e “atendimento geral”,
nos leva a inferir que os Participantes que já tinham a intenção de adquirir um imóvel antes do
52
Financiamento da PREVI, tendem a serem mais condescendentes com o atendimento da
empresa terceirizada.
Por fim, a correlação significativa entre as variáveis “intenção de comprar” e “confiança e
solidez da PREVI”, indicam que os Participantes que já tinham a intenção de adquirir um
imóvel optaram pelo Financiamento da PREVI devido à confiança na instituição e em sua
solidez.
É relevante destacar que a variável “juros”, embora tenha tido a segunda maior média na
avaliação das “condições do financiamento”, não apresentou correlação significativa com
nenhuma das outras variáveis.
53
5 CONCLUSÕES E PROPOSIÇÕES
Conforme observado no estudo, os limites operacionais legais de investimento em operações
de Financiamento Imobiliário pelos Fundos de Pensão aos seus Participantes e Assistidos não
constituem, atualmente, impedimento ao incremento dessas operações, visto que, nos últimos
10 anos, os mesmos nunca foram atingidos.
Os riscos dos Financiamentos, conforme demonstrado, também são passíveis de serem
mitigados, seja pela consignação das prestações em folha de pagamento, seja pela constituição
de fundos e seguros, de forma que também não constituem óbice à realização dessas
operações pelos Fundos.
Observa-se ainda que a questão da rentabilidade dessas operações vai depender
exclusivamente da política de investimentos e de relação com os Participantes e Assistidos de
cada Fundo de Pensão, podendo os encargos praticados nas operações de Financiamento
Imobiliário acompanharem as taxas mínimas atuariais ou serem mais elevadas, caso a EFPC
opte por maximizar a rentabilidade dessas operações.
Quanto a esse aspecto, cabe ressaltar que a análise dos resultados da pesquisa, relativamente
às condições do Financiamento Imobiliário definidas pela PREVI, mostra que a variável
“confiança e solidez da PREVI”, seguida da variável “juros”, têm alto grau de importância
54
para o Participante, demonstrando que, além do peso da tradição de mais de 100 anos do
Fundo, a decisão de praticar encargos equivalentes à taxa mínima atuarial para essas
operações é valorizada pelo Participante.
Vimos também que há alternativas de solução capazes de contornar os obstáculos de natureza
técnica e operacional existentes, sem onerar os custos operacionais e administrativos dos
Fundos, especificamente a terceirização dos serviços de análise técnica e jurídica da operação
em empresas especializadas, com ganho de escala e produtividade.
A análise dos resultados da pesquisa mostra que o atendimento terceirizado tem boa aceitação
pelos Participantes. A boa avaliação da variável “facilidade de comunicação” mostra também
que a solução de disponibilidade de vários canais de atendimento pelas empresas terceirizadas
é percebida pelo Participante.
Contudo, cabe destacar a necessidade de cuidado especial com o tempo de análise dos
processos, resultado direto do nível de exigência documental. A significância das correlações
negativas entre as variáveis ligadas à qualidade do atendimento das empresas terceirizadas e a
variável “tempo do processo” indica que os participantes tendem a avaliar mal o serviço
prestado quando o processo transcorre em tempo mais elevado.
Dessa forma, as operações de Financiamento Imobiliário, com o devido gerenciamento do
risco e com soluções alternativas para suplantar as questões operacionais que envolvem tais
operações, poderiam voltar a ocupar maior espaço na segmentação dos investimentos dos
Fundos de Pensão.
55
A alternativa de terceirização dos serviços de análise técnica e jurídica das operações de
Financiamento Imobiliário, poderia ser adotada pelos Fundos de Pensão que demonstrassem
interesse em incrementar ou disponibilizar essa modalidade de operação aos seus
Participantes e Assistidos.
A título de proposição, caso vários Fundos de Pensão decidam adotar a alternativa de
terceirização, poderia ser estruturada uma centralização desses serviços em um grupo de
empresas terceirizadas, de forma organizada e com capacidade para atender diversas EFPC e
seus Participantes e Assistidos. A Figura 4 exemplifica o esquema da solução ora proposta.
Figura 4 - Modelo Proposto
A estruturação da terceirização e da centralização dos serviços sugerida poderia ser
organizada através das associações das congregam as EFPC e/ou das associações dos
Participantes, como por exemplo, a Associação Brasileira das Entidades Fechadas de
Análise Técnica e Jurídica
Empresas
Terceirizadas
Fundo de Pensão
Fundo de Pensão
Fundo de Pensão
Fundo de Pensão
Participantes e Assistidos
56
Previdência Complementar - ABRAPP e Associação Nacional dos Participantes de Fundos de
Pensão - ANAPAR.
Referida centralização poderia propiciar inclusive uma diluição ainda maior dos custos
operacionais, uma vez que o ganho de escala com o aumento da quantidade de processos
analisados viabilizaria uma redução do custo cobrado na prestação dos serviços pelas
empresas terceirizadas.
Outro ganho de escala possível seria a utilização de um mesmo sistema de tecnologia para
transmissão de arquivos e informações entre as empresas terceirizadas e os Fundos de Pensão.
Tal alternativa não inviabiliza a adoção de políticas de investimento individuais pelas EFPC,
podendo os critérios e condições de cada modelo de Financiamento Imobiliário serem
parametrizados via sistema.
Por fim, é importante ressaltar novamente que, devido às limitações da pesquisa, mencionadas
no item 3.2.6 do capítulo Metodologia, há possibilidade de variação na análise dos resultados
apresentados.
57
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PREVI. Relatório Anual 2006. Caixa de Previdência dos Funcionários do Banco do Brasil.
Disponível em: <http://www.previ.com.br/quemsomos/relatorio2006/>. Acesso em: 09 jul.
2006.
RIECHE, F. C. Gestão de riscos em fundos de pensão no Brasil: situação atual da legislação
e perspectivas. Revista do BNDES, Rio de Janeiro, v.12, n. 23, p. 219-242, jun. 2005.
SPC. Secretaria de Previdência Complementar. Serviços e informações: dados dos fundos
de pensão: ranking ativos de investimento. Disponível em:
<http://www.mpas.gov.br/spcweb/relatorios/publico/ranking/consultaInvestimento.asp>.
Acesso em: 04 jun. 2007aª.
SPC. Secretaria de Previdência Complementar. Serviços e informações: dados dos fundos
de pensão: ranking população total. Disponível em:
<http://www.mpas.gov.br/spcweb/relatorios/publico/ranking/consultapopulacao.asp>.
Acesso em: 09 jun. 2007b.
62
ANEXO A - QUADRO RESUMO DA LEGISLAÇÃO SOBRE FUNDOS DE PENSÃO
Constituição Federal
Art.21-VIII; Art.22-XXIII;
Art.24-XII-§ 1º,2º,3º e 6º; Art.30-
II; Art.40-§ 14º,15º e 16º;
Art.202 - § 1º,2º,3º,4º,5º e 6º
Artigos referentes às Entidades Fechadas de Previdência
Complementar
Decisão-conjunta CVM/SPC
nº 01, de 19/12/1996
Dispõe sobre a aquisição e a alienação, pelas entidades fechadas
de previdência privada, de ações de emissão de companhias
registradas para negociação em bolsas de valores ou em
mercado de balcão organizado, mediante negociações privadas.
Decisão-conjunta CVM/SPC
nº 02, de 26/02/1998
Estabelece condições para a integralização com ações de quotas
de fundos mútuos de investimento em ações – carteira livre, por
parte das entidades fechadas de previdência privada.
Decisão-conjunta CVM/SPC
nº 04, de 09/06/1998
Autoriza as entidades fechadas de previdência privada a
adquirirem valores mobiliários emitidos por companhias
fechadas integrantes de programas de privatização estaduais ou
municipais, nas condições que especifica.
Decisão-conjunta CVM/SPC
nº 05, de 09/06/1998
Estabelece condições para investimento em fundos mútuos de
investimento em ações, carteira livre, constituídos na forma de
condomínio fechado, com prazo mínimo de duração
determinado e compostos por ações de segunda linha ou de
menor liquidez, por parte de entidades fechadas de previdência
privada.
Decisão-conjunta CVM/SPC
nº 07, de 23/07/1998
Dispõe sobre faculdade das entidades fechadas de previdência
privada (EFPP) utilizarem companhias abertas, exclusivamente
na qualidade de veículos de investimento.
Decisão-conjunta CVM/SPC
nº 10, de 22/09/2005
Dispõe sobre as condições para as Entidades Fechadas de
Previdência Complementar integralizarem, com ações, cotas de
fundos de investimento destinados, exclusivamente, a
investidores qualidades e cotas de fundos de investimento em
índice de mercado e dás outras providências.
Decreto nº 4.678, de 24/04/2003
Dispõe sobre o Conselho de Gestão de Previdência
Complementar.
63
Decreto nº 4.942, de 30/12/2003
Regulamenta o processo administrativo para apuração de
responsabilidades por infração à legislação âmbito do regime da
previdência complementar, operado pelas Entidades Fechadas
de Previdência Complementar, de que trata o art. 66 da Lei
complementar nº 109, de 29 de maio de 2001, a aplicação das
penalidades administrativas, e dá outras previdências.
Decreto nº 5.755, de 13/04/2006
Aprova a Estrutura Regimental e o Quadro Demonstrativo dos
Cargos em Comissão e das Fundações gratificadas do Ministério
da Previdência Social e dá outras providências.
Emenda Constitucional nº 20
de 15/12/1998
Modifica o sistema de previdência social, estabelece normas de
transição e dá outras providências
Instrução Normativa Conjunta
SRF, SPC e Susep nº 524,
de 11/03/2005
Regulamenta o prazo de acumulação de que trata o § 3º do art.
1º da Lei nº 11.053, de 29 de dezembro de 2001.
Instrução Normativa SPC
nº 38, de 22/03/2002
Dispõe sobre os elementos mínimos que devem constar na Nova
Técnica Atuarial de que trata do art. 18 da Lei Complementar nº
109, de 29 de maio de 2001.
Instrução Normativa SPC
nº 41, de 08/08/2002
Estabelece procedimentos a serem adotados pelas entidades
fechadas de providência complementar no envio de informações
sobre benefícios e população.
Instrução Normativa SPC
nº 02, de 13/10/2003
Regulamenta os artigos 2º e 3º da resolução CMN nº 3.121, de
25 de setembro de 2003.
Instrução Normativa SPC
nº 03, de 12/10/2003
Regulamenta os artigos 56 e 63 da Resolução CMN nº 3.121, de
25 de setembro de 2003, que trata das diretrizes pertinentes à
aplicação dos recursos dos planos de benefícios das Entidades
Fechadas de Previdência Complementar e dás outras
previdências.
Instrução Normativa SPC
nº 05, de 09/12/2003
Estabelece instruções complementares a serem adotadas pelas
Entidades Fechadas de Previdência Complementar na execução
do disposto na Resolução CGPC nº 6, de 30 de outubro de 2003,
que dispõe sobre os institutos de benefício proporcional diferido,
portabilidade, resgate e autopatrocinio, e dás outras
previdências.
Instrução Normativa SPC
nº 02, de 23/04/2004
Define o modelo de auto de infração a que se refere o art. 8º do
decreto nº 4.942, de 30 de dezembro de 2003 e dás outras
previdências.
Instrução Normativa SPC
nº 03, de 05/10/2004
Regula o artigo 56 do Regulamento Anexo á Resolução CMN nº
3.121, de 25 de setembro de 2003, que trata das diretrizes
pertinentes á aplicação dos recursos dos planos de benefícios das
Entidades Fechadas de Previdência Complementar e dás outras
previdências.
64
Instrução Normativa SPC
nº 04, de 05/10/2004
Estabelece procedimentos acerca de Cadastro Nacional de
Planos de Benéficos das Entidades Fechadas de Previdência
Complementar – CNPB e dás outras previdências.
Instrução Normativa SPC
nº 05, de 23/12/2004
Determina o envio, a Secretaria de Previdência Complementar,
de extratos de movimentação e de estoque diário de títulos
públicos, relativos às contas individualizadas das entidades
fechadas da previdência complementar no Sistema Especial de
Liquidação e de Custodia – Selic, e estabelece os procedimentos
a serem observados.
Instrução Normativa SPC
nº 06, de 28/06/2005
Regulamenta o art. 58 do Regulamento anexo à Resolução CMN
nº 3.121, de 25 de setembro de 2003, que trata das diretrizes
pertinentes á aplicação dos recursos dos planos de benefícios das
Entidades Fechadas de Previdência Complementar e dás outras
previdências.
Instrução Normativa SPC
nº 07, de 10/08/2005
Consolida e baixa instruções complementares a dispositivos a
serem observados pelas Entidades Fechadas de Previdência
Complementar, no que se refere à divulgação de informações
aos participantes e assistidos de planos de benefícios, e dás
outras previdências.
Instrução Normativa SPC
nº 08, de 16/12/2005
Estabelece procedimentos para o cadastramento de fundos de
investimento e de fundos de investimento em contas de fundos
de investimento dos quais as Entidades Fechadas de Previdência
Complementar sejam, direta ou indiretamente, cotista desses
fundos de investimento, e dás outras previdências.
Instrução Normativa SPC
nº 09, de 17/01/2006
Estabelece instruções complementares à Resolução CGPC nº 16,
de 22 de novembro de 2005, que normatiza os planos de
benefícios de caráter previdenciário nas modalidades de
benefício definido, contribuição definida e contribuição
variável, altera a Instrução Normativa nº 4, de 5 de novembro de
2004, que estabelece procedimentos acerca do Cadastro
Nacional de Planos de Benefícios das Entidades Fechadas de
Previdência Complementar – CNPB, e dás outras previdências.
Instrução Normativa SPC
nº 10, de 28/03/2006
Estabelece procedimentos para o preenchimento, o envio e a
divulgação de demonstrativo de investimentos dos planos de
benefícios administrativos pelas Entidades Fechadas de
Previdência Complementar, e dás outras previdências.
Lei Complementar nº 108,
de 29/05/2001
Dispõe sobre a relação entre a União, os Estados, o Distrito
Federal e os Municípios, suas autarquias, fundações, sociedades
de economias mistas e outras Entidades públicas e suas
respectivas Entidades fechadas de previdência Complementar, e
dá outras providências.
65
Lei Complementar nº 109,
de 29/05/2001
Dispõe sobre o Regime de Previdência Complementar e dá
outras providências.
Lei nº 11.053, de 29/12/2004
Dispõe sobre a tributação dos planos de benefícios de caráter
previdenciário e dá outras providências.
Lei nº 6.024, de 13/03/1974
Dispõe sobre a intervenção e a liquidação extrajudicial de
instituições financeiras, e dá outras providências.
Resolução CGPC nº 01,
de 20/12/2000
Determina a observância, pelas entidades fechadas de
previdência privada, patrocinadas por entidades públicas ao
disposto nos arts. 5º e 6º da emenda Constitucional nº 20 de 16
de dezembro de 1998, e dá outras providências.
Resolução CGPC nº 01,
de 19/12/2001
Estabelece prazo para a prestação de informações pelas
Entidades Fechadas de Previdência Complementar a seus
participantes e dá outras providências.
Resolução CGPC nº 03,
de 19/12/2001
Estabelece as condições para a realização de auditorias atuarias
e de benefícios, nas Entidades Fechadas de Previdência
Complementar e dá outras providências.
Resolução CGPC nº 04,
de 30/01/2002
Estabelece Critérios para registro e avaliação contábil de títulos
e valores mobiliários das Entidades Fechadas de Previdência
Complementar.
Resolução CGPC nº 04,
de 26/06/2003
Dispõe sobre o impedimento previsto no artigo 23, da Lei
Complementar nº 108, de 29 de maio de 2001, e dá outra
providência.
Resolução CGPC nº 05,
de 30/01/2002
Dispõe sobre as normas gerais que regulam os procedimentos
contábeis das Entidades Fechadas de Previdência
Complementar.
Resolução CGPC nº 06,
de 30/10/2003
Dispõe sobre os institutos de beneficio proporcional diferido,
portabilidade, resgate e autopatrocinio em planos de entidade
fechada de previdência complementar.
Resolução CGPC nº 07,
de 04/12/2003
Regulamenta o § 2º do artigo 1º e os artigos 7º, 8º e 60 do
regulamento Anexo à Resolução do Conselho Monetário
Nacional nº 3.121, de 25 de setembro de 2003 e dá outra
providência.
Resolução CGPC nº 08,
de 19/02/2004
Dispõe sobre normas de procedimentais para a formalização de
processos de estatutos, regulamentos de plano de benefícios,
convênios de adesão e suas alterações.
Resolução CGPC nº 09,
de 19/02/2004
Autoriza a Secretaria de Previdência Complementar a criar a
Comissão Nacional de atuaria da Previdência Complementar.
Resolução CGPC nº 10,
de 30/03/2004
Autoriza, nas condições que especifica, a contratação de seguro
quanto aos riscos atuarias decorrentes da concessão de
benefícios devida sem razão de invalidez e morte de
participantes ou assistidos dos planos de benefícios operados
pelas Entidades Fechadas de Previdência Complementar, e dás
outras providências.
66
Resolução CGPC nº 12,
de 17/09/2002
Regulamenta a constituição e funcionamento das Entidades
Fechadas de Previdência Complementar e planos de benefícios
constituídos por instituidor.
Resolução CGPC nº 12,
de 27/05/2004
Dispõe sobre a transferência de empregados, participantes de
plano de benefícios de entidade fechada de previdência
complementar, para outra empresa do mesmo grupo econômico
e dás outras providências.
Resolução CGPC nº 13,
de 01/10/2004
Estabelece princípios, práticas de governança, gestão e controles
internos a serem observados pelas Entidades Fechadas de
Previdência Complementar – EFPC.
Resolução CGPC nº 14,
de 01/10/2004
Cria o Cadastro Nacional de Planos de Benefícios das Entidades
Fechadas de Previdência Complementar – CNPB, dispõe sobre
plano de benefícios e dás outras providências.
Resolução CGPC nº 15,
de 23/08/2005
Estabelece procedimentos para alienação de títulos públicos
federais classificados na categoria “títulos mantidos ate o
vencimento” pelas Entidades Fechadas de Previdência
Complementar e dá outras providências.
Resolução CGPC nº 16,
de 22/10/2005
Normatiza os planos de benefícios de caráter previdenciário nas
modalidades de beneficio definido, contribuição definida e
contribuição variável, e dás outras previdências.
Resolução CGPC nº 17,
de 11/06/1996
Dispõe sobre o parcelamento de divida das patrocinadoras junto
às suas respectivas entidades fechadas de previdência privada e
dá outras providências.
Resolução CGPC nº 17,
de 28/03/2006
Altera o item IV, 43, do anexo “E” da Resolução MPAS/CGPC
nº 5, de 30 de janeiro de 2002, que trata da substituição e da
recontratação do auditor independente pelas Entidades Fechadas
de Previdência Complementar.
Resolução CGPC nº 18,
de 28/03/2006
Estabelece parâmetro técnico-atuariais para estruturação de
plano de benefícios de Entidades Fechadas de Previdência
Complementar e dás outras previdências.
Resolução CMN nº 3.121,
de 25/09/2003
Altera e consolida as normas que estabelecem as diretrizes
pertinentes à aplicação dos recursos dos planos de benefício das
entidades fechadas de providência complementar
Resource CMN nº 3.456,
de 1º/06/2007
Dispõe sobre as diretrizes de aplicação dos recursos garantidores
dos planos de benefícios administrados pelas entidades fechadas
de previdência complementar.
Resolução CPC nº 06,
de 07/04/1988
Dispõe sobre os procedimentos relativos a retirada de
patrocinadora de EI-PP.
Fonte: MPS (2006)
67
ANEXO B - QUESTIONÁRIO APLICADO
Quanto ao atendimento da Empresa contratada:
1
1
)Numa escala de 1 a 5 pontos você diria que:
Não Atendeu
Atendeu Plenamente
a. Facilidade de comunicação com a empresa 1 2 3 4
5
b. Clareza nas explicações e/ou respostas
dadas pelos atendentes
1 2 3 4 5
c. Conhecimento, por parte dos atendentes,
para encaminhar e/ou resolver o problema
1 2
3 4 5
d. Eficiência das soluções e/ou respostas
apresentadas pelos atendentes
1 2 3 4 5
e. Cordialidade do tratamento: gentileza e
simpatia dos atendentes
1 2 3 4 5
2
2
)
)
Numa escala de notas de 0 a 10, que nota você dá para o atendimento recebido.
Péssimo Excelente
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Quanto às condições do Financiamento da CARIM 2007?
3) Antes de saber do financiamento da CARIM/2007, você estava pensando em comprar um
imóvel ?
( ) SIM
( ) NÃO
68
4) Se você respondeu SIM, de que forma você estava pensando em adquirir seu imóvel,
sem o financiamento da CARIM 2007?
( ) Adquirir com recursos próprios
( ) Financiar com outra Instituição Financeira
( ) Aguardar melhores condições de financiamento
( ) Nenhuma das respostas anteriores
5) Indique quais condições abaixo pesaram mais na hora de decidir por contratar o
financiamento da CARIM 2007 - (1) para sem importância e (5) para muito
importante.
a. Taxa de juros ( 1 ) ( 2 ) ( 3) ( 4 ) ( 5 )
b. Prazo de até 20 anos ( 1 ) ( 2 ) ( 3) ( 4 ) ( 5 )
c. Financiamento de até 100% do valor de avaliação
do imóvel
( 1 ) ( 2 ) ( 3) ( 4 ) ( 5 )
d. Limitação da prestação mensal em 30% da renda
bruta
( 1 ) ( 2 ) ( 3) ( 4 ) ( 5 )
e. Confiança e solidez da PREVI ( 1 ) ( 2 ) ( 3) ( 4 ) ( 5 )
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