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Elisamara de Oliveira Emiliano
LEGISLAÇÃO PARA HABITAÇÃO DE
INTERESSE SOCIAL
Estudo de caso do município de Campinas
PUC Campinas
2006
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Elisamara de Oliveira Emiliano
LEGISLAÇÃO PARA HABITAÇÃO DE
INTERESSE SOCIAL
Estudo de caso do município de Campinas
Dissertação apresentada ao Curso de Mestrado em
Urbanismo do Centro de Ciências Exatas,
A
mbientais e de Tecnologias da Pontifícia
Universidade Católica de Campinas como requisito
parcial para obtenção do título de Mestre em
Urbanismo.
Área de concentração: Urbanismo.
Orientadora: Profa Dra Raquel Rolnik.
PUC CAMPINAS
2006
2
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ELISAMARA DE OLIVEIRA EMILIANO
"Legislação para Habitação de Interesse Social: Estudo
de caso do município de Campinas".
Dissertação apresentada ao Curso de
Mestrado em Urbanismodo Centro de Ciências
Exatas, Ambientais e de Tecnologias da
Pontifícia Universidade Católica de Campinas
como requisito parcial para obtenção do título
de Mestreem Urbanismo.
Área de Concentração: Urbanismo.
Orientadora: Prafl. Dr.1Raquel Rolnik.
Dissertação defendida e aprovada em 27 de
constituída dos seguintes professores:
e 2006 pela Comissão Examinadora
Profl. Dr.1 R~qu~1Rolnik
Orientadora ~issertação e Presidente da Comistão Examinadora
Pontifícia Universidade Católica de Campinas
Prof. Dr/Nabil Bonduki
Unive~idade de São Paulo
Prof. Dr. Ricardo de Sousa Moretti
Pontifícia Universidade Católica de Campinas
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- - - - -
- -
A
GRADECIMENTOS
Agradeço a todos que de alguma forma contribuíram com a realização dessa pesquisa, aos
que me ajudaram tecnicamente e aos que me deram apoio e carinho.
À Prof Raquel Rolnik que orientou essa pesquisa, pela sua dedicação, estímulo e amizade.
Ao Lincoln Institute of Land Policy pela bolsa de apoio concedida.
Aos professores Laura Bueno e Ricardo Moretti pelo incentivo ao meu trabalho, por todas as
discussões que tivemos sobre o tema e pela amizade.
Aos meus amigos Renato Cymbalista e Conceição Fornasari por me ajudarem em vários
momentos dessa jornada, me dando apoio e carinho.
Aos colegas e amigos da Secretaria Municipal de Habitação que colaboraram com a
pesquisa de campo, atendendo prontamente minhas solicitações.
A minha família, especialmente aos meus pais Jair Emiliano e Josélia de Oliveira Emiliano,
pelo apoio incondicional e ao meu companheiro Rômulo Fernandes por acreditar no meu
sonho, presente em todos os momentos dessa jornada.
3
R
ESUMO
Pesquisa sobre a legislação para habitação de interesse social, sua origem e
trajetória.Com a extinção do Banco Nacional de Habitação - BNH, as leis de
Empreendimentos Habitacionais de Interesse Social são utilizadas como estratégias por
diversos municípios para promover habitação destinada à baixa renda. Ao longo dos
anos de 1980 o município de Campinas implementa Empreendimentos Habitacionais de
Interesse Social- EHIS, com objetivo de promover o acesso dos mais pobres ao solo
urbano. Estes empreendimentos foram aprovados a partir de legislação que flexibiliza as
normas de parcelamento e uso do solo, buscando a redução de custos da moradia.
Através de levantamento dos EHIS aprovados entre 2000 e 2005, a pesquisa investiga a
aplicação desta legislação e seus efeitos na produção habitacional voltada para a
população de baixa renda no município de Campinas.
4
L
ISTA DE
F
IGURAS
Figura 1 e 2. Empreendimento Terras de Barão
Figura 3 e 4. Empreendimento Jardim Ouro Preto
Figura 5 e 6. Empreendimento Santa Felicidade
Figura 7. Empreendimento Nova Bandeirante Residencial
Figura 8 e 9. Residencial Eldorado
Figura 10 e 11. Residencial Carrara
Figura 12 e 13. Empreendimento Jardim Mirassol
Figura 14 e 15. Empreendimento Vila Esperança
Figura 16 e 17. Empreendimento Vila Olímpia
Figura 18 e 19. Regularização Fundiária Parque Floresta I
Figura 20 e 21. Regularização Fundiária do Jardim Conceição
Figura 22. Empreendimento Nova Bandeirante Residencial – SEHAB
Figura 23 e 24 . PAR Santos Dumont I e II
Figura 25 e 26. PAR Colorado I e II
Figura 27. PAR Colorado III
Figura 28 e 29. PAR Samambaia
Figura 30. Terreno Vila Padre Manoel da Nóbrega
Figura 31. Terreno Vila Padre Manoel da Nóbrega
Figura 32. Terreno Vila Perseu Leite
Figura 33. Empreendimento Vila Olímpia
Figura 34. Empreendimento Nova Bandeirante Residencial
5
L
ISTA DE TABELAS
Tabela 1. Quadro comparativo entre legislações de habitação de interesse social, São
Paulo, Diadema, Campinas e Santo André.
Tabela 2. Quadro comparativo entre parâmetros construtivos das legislações de
habitação de interesse social, São Paulo, Diadema, Campinas e Santo André.
Tabela 3. Evolução da Mancha Urbana de Campinas.
Tabela 4. Relação dos empreendimentos habitacionais da CDHU, no município de
Campinas 2000 –20005.
Tabela 5. Quadro comparativo leis de EHIS de Campinas.
Tabela 6. Regularização Fundiária - Empreendimento Jardim Conceição
Tabela 7. Regularização Fundiária - Empreendimentos Conjunto Habitacional Parque
Floresta.
Tabela 8. Relação de EHIS da SEHAB/COHAB com unidades construídas.
Tabela 9. Relação de EHIS construídos através do Programa de Arrendamento
Residencial- PAR.
Tabela 10. Relação de Loteamentos Particulares aprovados pela lei de EHIS.
Tabela 11. Relação de Conjuntos Particulares aprovados pela lei de EHIS.
Tabela 13. Relação de Empreendimentos da SEHAB em processo de aprovação.
Tabela 14. Empreendimentos do PAR aprovados através de EHIS e não iniciados.
6
S
UMÁRIO
INTRODUÇÃO..................................................................................................... 08
Parte I – Habitação e Legislação de Habitação de Interesse Social.......... 10
1 Política de Habitação no Brasil – da Fundação da Casa Popular ao BNH. . 11
2 Política Habitacional pós-BNH...................................................................... 19
3 Habitação de Interesse social – Legislação................................................. 26
Parte II – Estudo de Caso ............................................................................. 37
1Características do município de Campinas.................................................... 38
1.2 A Expansão Urbana................................. .................................................. 39
2 Políticas de Habitação no município...... ...................................................... 42
3 Lei de EHIS.................................................................................................... 47
4 Os Empreendimentos Habitacionais de Interesse Social............................. 58
5 Situação dos empreendimentos aprovados por EHIS................................... 66
6 Observações sobre Empreendimentos Habitacionais de Interesse Social .. 76
6.1 Empreendimento Habitacional de Interesse Social – Vila Olímpia ... ....... 76
6.2 Empreendimento Habitacional de Interesse Social – Nova Bandeirante
Residencial ...................................................................................................... 78
6.3 Observações ........................................................................................... 79
Parte III – A Guisa de Considerações Finais ............................................... 80
1 Reflexões sobre a Lei de EHIS e sua implementação................................... 81
2 Legislação Especial, Por quê e Para Quê.................................................... 87
Referências Bibliográficas
Anexo A
Anexo B
7
INTRODUÇÃO
Após a extinção do Banco Nacional de Habitação BNH os municípios
brasileiros passaram a enfrentar maiores dificuldades para produzir habitação
voltada para baixa renda. Em sendo assim, uma das estratégias que se buscou
foi implementar leis especiais de habitação de interesse social, com o objetivo de
aumentar a produção habitacional destinada à demanda populacional de baixa
renda.
Na primeira parte a pesquisa apresenta um quadro sobre a política de
habitação no Brasil, abordando a criação e extinção do BNH. Também um breve
histórico da legislação de habitação de interesse social, com intuito de desvendar
sua origem.
Na segunda parte apresenta o estudo de caso do município de Campinas ,
a política habitacional implementada desde o BNH e a trajetória da lei de EHIS no
município. O texto resulta do esforço para caracterizar o município de Campinas e
seu histórico, para tratar das políticas habitacionais que vem sendo
implementadas no município, em especial a flexibilização da legislação com o
objetivo de aumentar a oferta de moradias.
A lei 10.410/2000 sobre Empreendimentos Habitacionais de Interesse
Social tem sua primeira versão em 1991, passando por alterações até a lei atual
que foi aprovada em 2000.
Na terceira parte desse trabalho reflete-se sobre a lei de EHIS de
Campinas e também sobre as legislações especiais, e uma análise da aplicação
da lei no município e a discussão sobre a apropriação das legislações especiais.
8
Para atingir os objetivos da pesquisa a metodologia utilizada foi o estudo
de caso, no percurso da pesquisa descobriu-se a dificuldade de se obter
informações do poder público, a burocracia para conseguir acessar os processos
e a falta de organização dos arquivos, o que inviabilizou a consulta à maioria dos
processos de aprovação de Empreendimentos Habitacionais de Interesse Social.
Salvo os empreendimentos do poder público através da SEHAB/COHAB, os quais
encontram-se informações na Secretaria Municipal de Habitação.
Pretende-se com essa pesquisa subsidiar a discussão da questão da
habitação social, a exceção à ordem urbanística que nesse caso são as
legislações especiais, e o que tem se alcançado a partir destas normas.
9
P
ARTE
I
H
ABITAÇÃO E
L
EGISLAÇÃO DE
H
ABITAÇÃO DE
I
NTERESSE
S
OCIAL
10
1 P
OLÍTICA DE
H
ABITAÇÃO NO
B
RASIL
–
DA
F
UNDAÇÃO DA
C
ASA
P
OPULAR AO
BNH
O envolvimento do Estado brasileiro nas questões voltadas a habitação se
deu no final do século XIX, partindo de uma visão sanitarista. Uma das ações do
Estado para enfrentar a propagação de doenças e epidemias nas cidades foi a
atuação de médicos no interior das casas da população de baixa renda, uma ação
com objetivo de promover o controle sanitário das habitações (Bonduki,1998).
Também foram tomadas iniciativas regulatórias, como os Códigos Sanitários e o
de Posturas trazendo padrões e parâmetros inclusive para a construção de
moradias operárias.
Por décadas, não existiu nessas abordagens qualquer ação de
promoção de habitação, e sim a abordagem da habitação popular como
espaço patológico,a ser tratado do ponto de vista da salubridade. A idéia
de beneficiários da política de habitação evidentemente não existiu sob
esse ponto de vista (CYMBALISTA, 2005)
No final da década de 1930, a favelização e a autoconstrução na periferia
das cidades já é uma realidade brasileira. Diferentes fatores levaram a essa
condição o início da industrialização no país, onde os trabalhadores saiam do
campo em direção as cidades, a escassa oferta de material de construção devido
a segunda guerra, a Lei de Inquilinato, instituída em 1942 por Getúlio Vargas
(BONDUKI,1994).
O Estado começa a assumir responsabilidade na produção de moradia a
partir da década de trinta, com a criação das carteiras prediais dos Institutos de
Aposentadorias e Pensões – IAPs. Os IAPs organizados por categorias,
construíam conjuntos habitacionais e financiavam moradias isoladas.
11
A produção habitacional voltada para o mercado consolidou-se na década
de 1940 (ARRECTHE,1990). Os setores industriais e comerciais, na ausência de
um mercado financeiro, investiram no mercado imobiliário possibilitando a
expansão da produção privada de imóveis. Nesse mercado o Estado interferia por
meio de ações regulatórias, desde a distribuição dos recursos dos IAPs,
legislando sobre sua destinação, sem no entanto participar diretamente do
processo de produção residencial até 1946. No campo do consumo, o Estado
interferiu no controle de aluguéis privados, adotando política de congelamento de
aluguéis e adotando mecanismos restritivos a retomada dos imóveis pelos
proprietários.
Em 1946 foi criada a Fundação da Casa Popular – FCP, com objetivo de
centralizar as diretrizes da política urbana e promover habitação destinada à baixa
renda, podendo produzir de forma direta (o que supõe a promoção e edificação)
ou associada (com empresas privadas contratadas para edificação). As fontes de
recursos da FCP viriam de uma contribuição obrigatória de 1% sobre transações
imobiliárias de valor igual ou superior a cem mil cruzeiros. Com as dificuldades
para recolher este recurso, o imposto foi revogado em 1951,e a FCP passou a
operar com dotações orçamentárias que foram decrescendo ano após ano,
mostrando sua fragilidade financeira. De 1947 a 1961 a FCP construiu 143
conjuntos, 18.132 unidades, mais de 60% dessa produção foi concentrada em
Minas Gerais, Rio de Janeiro, São Paulo, Brasília e Rio Grande do Sul
(AZEVEDO;ANDRADE, 1982).
A construção em grande escala não se viabilizava devido à ausência de
financiamento à produção e ao consumo de habitações e também em função da
12
defasagem entre os custos de produção e a estrutura de rendimentos da
população brasileira.
Neste contexto foi criado o Banco Nacional da Habitação – BNH, através
da Lei Federal nº 4380/64, o Sistema Financeiro da Habitação – SFH, inicialmente
com capital advindo da receita de 1% sobre a folha de pagamento de todos
empregados em regime CLT e a partir de 1966 com recursos do FGTS Fundo de
garantia do Tempo de Serviço, uma nova alíquota, que ampliou o volume de
recursos a disposição do BNH.
Diferentes segmentos políticos se mobilizaram em torno da questão
habitacional reivindicando ação governamental em nível nacional, setores
interessados no mercado (indústria da construção) e setores defendendo a
reforma urbana (arquitetos, urbanistas, intelectuais), apesar de apresentarem
propostas opostas, os segmentos defendiam a intervenção estatal nos mercados
fundiário e imobiliário. Mas foi a interferência de interesses privados que tiveram
maior influencia no modelo implementado.
Os interesses organizacionais da indústria da construção
desempenharam papel fundamental no processo decisório da formação
da política de habitação do novo regime. (MELO, 1988)
As grandes empresas da construção e o empresariado financeiro
identificaram no Plano de Habitação a oportunidade de crescimento, o BNH teria
também um papel econômico, de agência de fomento à industria da construção
civil, buscando aumentar os níveis de emprego no país.
O BNH tinha como objetivos: coordenar a política habitacional dos órgãos
públicos e orientar a iniciativa privada, estimular a construção de moradias
populares; financiar a aquisição de casa própria, eliminar as favelas; aumentar os
13
investimentos da indústria da construção civil; gerar empregos e estimular a
poupança privada.
Quanto ao modelo do BNH, Arretche, (1990) define como estatal privatista,
caracterizado pela existência de mercados habitacionais segmentados, geridos
pela lógica do investimento privado, que sem retorno implicam a inevitabilidade da
falência.
Este modelo envolveu como elementos de produção, financiamento e
promoção privados para média e alta renda, promoção pública para baixa renda
(habitação de interesse social, fundamentalmente através das COHABs) e
princípio da auto sustentação financeira. Quanto ao consumo, promoveu o
controle de mercado de aluguéis. Quanto à natureza da cobertura o princípio da
seletividade no acesso ao sistema, onde o candidato a mutuário apresentava
renda familiar mínima necessária estabelecida pelo BNH, sendo a renda familiar o
mecanismo de seleção para inserção nos diferentes programas habitacionais do
BNH.
Assim no mercado habitacional as agências estatais substituíam o setor
privado em alguns momentos do processo produtivo, principalmente para
produção de habitação de interesse social. Os financiamentos concedidos pelo
SFH de 1967 à 1984 somaram 4.356.963, distribuídos entre as COHABs, as
cooperativas, os programas de interesse social e as instituições privadas.
No período pós-BNH
1
não se encontra uma política de habitação de
Estado, ainda assim é necessário apontar os problemas que o sistema teve
durante sua gestão. Não temos a pretensão de esmiuçar todas as dificuldades
1
O BNH foi extinto em novembro de 1986.
14
enfrentadas pelo BNH, mas de tratar dos pontos mais importantes que
contribuíram para extinção do Banco Nacional de Habitação.
A regulação que o BNH exerceu para os programas, ficou restrita ao
controle sobre as operações de crédito habitacional,
não se estabeleceram mecanismos de controle sobre as condições
técnicas da produção, sequer para tetos/tabelamentos dos preços das
mercadorias e seus componentes, menos ainda sobre a qualidade das
unidades residenciais produzidas” (ARRECTHE,1990).
Apesar do notável avanço tecnológico alcançado pela indústria de
materiais e componentes, que se modernizou e diversificou. A indústria da
construção civil seguiu num processo produtivo de base manufatureira e natureza
convencional, com baixo grau de mecanização e portanto baixo grau de
produtividade da mão de obra, provavelmente pela falta de estímulos à realização
de investimentos em produtividade e pela excessiva oferta barata de mão-de-
obra.
Mesmo com a criação do FGTS em 1966 por não possuir uma rede de
agencias para operacionalizar as contas vinculadas do FGTS, o BNH
operacionalizou a captação desses recursos através de bancos comerciais que
por conta do prazo de retenção pela arrecadadora, operavam gratuitamente com
os recursos, ou seja, uma atividade atrativa às instituições financeiras privadas
que recolhiam os depósitos das empresas e operavam com estes durante o prazo
para repasse.
As COHABs que foram pensadas como sociedades de economia mista,
sob controle acionário do governo nas esferas municipal, intermunicipal ou
estadual, não despertaram o interesse do setor privado, ficando sob o controle do
poder público. Assim, as COHABs desempenharam funções da promoção
15
imobiliária como o setor privado, só que para atender uma demanda que não
interessava a esse setor, que de qualquer forma lucrava pois o processo de
construção era realizado por construtoras privadas.
Uma das dificuldades na produção de habitação de interesse social foi a
falta de subsídios, já que os custos das unidades eram integralmente repassados,
pois a promoção pública era impelida a adotar os mesmos princípios do sistema
privado, dado o modelo adotado pelo BNH de auto sustentação financeira, onde o
financiamento sem retorno resultaria na falência.
Para atender a demanda de baixa renda foram adotadas duas estratégias
de barateamento de custos: a doação de terreno e/ou infra-estrutura pelos
municípios ou estados interessados na produção de conjuntos residenciais; e
programas habitacionais como o PROFILURB (lotes urbanizados), FICAM
(financiamento a aquisição de materiais de construção), PROMORAR
(urbanização de favelas), JOÃO-DE-BARRO (autoconstrução) que também foram
desenvolvidos em terrenos de ínfimo custo para o governo. Desenvolveu-se
assim um modelo, ainda em vigor, o da segregação espacial, onde os mais
pobres têm menos acesso a cidade, seja pela distância, pela falta de
equipamentos, de transporte, de infra - estrutura, seja pela dificuldade de acesso
a cultura, a educação, a saúde entre outros.
Apesar de não ter havido subsídios diretos para habitação de interesse
social, houve auxílios creditícios, primeiro pela aplicação de juros menores para
as unidades produzidas pela promoção pública, depois no reajuste de prestações.
Buscando controlar a inadimplência, em meio a crise inflacionária, o BNH
procurou sempre aplicar o menor índice, sendo o de correção do salário mínimo
ou o índice de variações das ORTNs. Também foi criado o fundo de
16
Compensação das Variações Salariais – FCVS para cobrir contratos firmados até
1981, ao final do período de amortização dos financiamentos. Ocorreu que estes
subsídios foram aplicados a todos financiamentos habitacionais, independente de
seu montante. Assim quanto maior o financiamento, maior o subsidio, o que
beneficiou pesadamente os estratos superiores de renda. (ARRECTHE,1990).
Para controlar a inadimplência o governo deu incentivos fiscais através de
abatimentos no Imposto de Renda, chegando em 1986 a isentar os lucros
imobiliários decorrentes da alienação dos imóveis financiados até aquele ano.
Mais uma vez, foram beneficiados apenas a parcela da população de alta e média
renda.
A única opção a oferta de casa própria também provocou impactos que
dificultaram a consecução de seus objetivos. Aos indivíduos que não
conseguissem se integrar ao SFH restaram o mercado privado de aluguéis ou a
autoconstrução e em suas diversas formas: favela, cortiço ou loteamento
irregular.
Com a política de construção de novas unidades houve uma defasagem
entre os preços dos imóveis novos e usados no caso da venda, assim a partir de
1973, o BNH passou a destinar uma parcela de recursos para financiar a compra
de imóveis construídos com mais de 6 meses.
Apesar do BNH ter sido criado para atender a população de baixa renda e
do déficit habitacional se concentrar na população com renda até 5 salários
mínimos, dados mostram que apenas 33,6% das unidades construídas foram
destinados aos setores populares, a população com renda entre um e três
salários mínimos foram contempladas com menos de 6% dessas unidades.
Durante a existência do BNH cerca de 20% dos recursos foram destinados para
17
habitação popular, comprometendo a vocação social inicial da agência.
(ARRECHE, 1990).
A política nacional de habitação desenvolvida durante a vigência do BNH
foi construída em torno de interesses que estavam muito além de atender a
demanda de quem lutava por essa conquista. Uma vez que construtores,
banqueiros e burocratas dirigiram essa política em torno de seus interesses.
Diante da recessão, veio a diminuição da produção das unidades financiadas pelo
BNH que em 1985 foi aproximadamente a metade de 1979, conseqüentemente a
construção de unidades de habitação popular foi de aproximadamente 10%
comparada a 1979.
Em 1985, devido a crise do SFH, foi constituído o grupo de Trabalho para
Reformulação do Sistema Financeiro de Habitação que apontou uma série de
proposições para reformulação do modelo adotado
(...) o reconhecimento da incapacidade do mercado e das políticas por
ele norteadas – prover habitação para população de baixa renda; o
reconhecimento da inadequação dos mecanismos financeiros do SFH
em relação aos objetivos sociais da política; o reconhecimento da
necessidade de definição de uma política de subsídios; o
questionamento de oferta de casa nova e própria. (ARRETCHE, 1990,
p.13).
Em novembro de 1986 o BNH foi extinto, e suas atribuições transferidas
para Caixa Econômica Federal. “A gestão Sarney e com ela, a chamada Nova
Republica terminou sem que a política habitacional fosse objeto de decisão
institucional” (ARRETCHE, 1990).
18
2 P
OLÍTICA
H
ABITACIONAL PÓS
-BNH
Após a extinção do BNH a política habitacional passou por um período de
alta instabilidade, a responsabilidade pela execução da política habitacional
passou por diferentes órgãos, a saber: Ministério do Desenvolvimento Urbano que
em 1987, transformou-se em Ministério da Habitação, Urbanismo e
Desenvolvimento Urbano, em 1988 mudou para Ministério da Habitação e Bem
Estar Social, extinto em 1989, voltando à política de habitação para
responsabilidade do Ministério do Interior. Em 1990 foi criado o Ministério da Ação
Social, depois Bem-Estar –Social que incorporou a Secretaria Nacional de
Habitação.
A Secretaria Nacional de Habitação posteriormente foi subordinada ao
Ministério do Planejamento e Orçamento, também foi criada a Secretaria Especial
de Desenvolvimento Urbano, vinculada a Presidência da República, para atuar na
política habitacional. E em 2003 foi fundado o Ministério das Cidades onde
alocou-se a Secretaria Nacional de Habitação.
A ausência de uma política habitacional que atendesse minimamente ao
déficit dos que ficaram de fora na época do BNH e pelo crescente número de
famílias sem condições para acessar um financiamento e até mesmo de pagar
aluguel permaneceu por quase duas décadas.
A política habitacional deste período restringiu-se então a aplicação de
alguns programas alternativos, como o Programa Nacional de Mutirões
Comunitários, voltados para as famílias com renda inferior a três salários
mínimos. As COHABs tiveram sua ação reduzida e passaram de agentes
promotores a meros órgãos assessores, diminuindo a atuação dos
Estados e Municípios, com pretexto da necessidade da diminuição do
endividamento da União. (FREITAS, 2004).
Na segunda metade dos anos de 1980 as políticas habitacionais de cunho
federal sofrem um processo de desarticulação progressiva, com fragmentação
19
institucional, perda de capacidade decisória e redução significativa dos recursos
disponibilizados para habitação (CARDOSO, 2002).
Com a diminuição drástica de concessão de financiamentos, os municípios
sem muitas alternativas de recursos e com os problemas habitacionais cada vez
mais prementes buscam de forma local atender suas demandas. São municípios
em sua maioria de médio e grande porte que com a industrialização enfrentaram
o crescimento desenfreado de seus territórios e a consolidação da informalidade
através das favelas, ocupações e loteamentos clandestinos.
Assim, na década de 1980 muitos governos municipais desenvolvem
políticas de urbanização e regularização de favelas propondo a consolidação
como espaço definitivo de moradia. Uma nova fase se inaugura onde as
intervenções nas favelas deixam de ter o caráter exclusivamente emergencial
com intuito de promover futuras remoções, passando a se caracterizar como uma
política de intervenção no sentido de integrar as favelas à cidade (DENALDI,
2003).
Como experiências inovadoras da década de 1980, destacam-se Recife e
Belo Horizonte
2
, que através da legislação municipal instituíram instrumentos para
regularização urbanística e da posse da terra, reconhecendo a existência das
favelas e prevendo sua consolidação através de padrões urbanísticos
diferenciados dos aplicados à cidade formal. Essas experiências podem ser
consideradas precursoras de legislações que foram criadas em outros municípios,
antecipando os principais instrumentos atualmente consagrados pela lei
10.410/00 o Estatuto da Cidade.
2
Sobre as experiências de Recife e Belo Horizonte ver Denaldi (2003) e Rolnik (1999).
20
Na década de 1990, com o governo Collor foi elaborado pelo Ministério de
Ação Social um documento base intitulado “Propostas para uma Política Nacional
de Habitação” esse documento propunha várias metas e programas, como vê-se
abaixo.
Nesse período a forma de tratar a questão habitacional foi alterada,
indicando a política de habitação como uma política de natureza assistencial,
caracterizada por programas de caráter emergencial, minando os esforços
realizados pelo governo anterior que através do Ministério de Desenvolvimento
Urbano e Meio Ambiente, estabeleceu a relação da habitação como questão
urbana e regional produto de seus processos de desenvolvimento tanto
econômico como social.
As análises acentuam o surgimento, nesse período, de um novo padrão
de política, baseado no atendimento ad hoc as demandas locais
conforme alianças instáveis visando objetivos de curto prazo do
Executivo Federal (MELLO, 1980, p.461).
A atuação do governo Collor na política habitacional se caracterizou por
processos em que os mecanismos de alocação de recursos obedeceram
preferencialmente a critérios clientelistas ou ao favorecimento de aliados do
governo federal.
O Programa de Ação Imediata para Habitação – PAIH
3
, vinculado ao
Ministério da Ação Social, foi um programa que criou um teto máximo de
financiamento por unidade habitacional ou lote urbanizado, com recursos do
FGTS.
Entre 1990 e 1991 os recursos do FGTS foram aplicados
indiscriminadamente, tendo como conseqüência a suspensão de financiamentos
21
via FGTS de 1992 a 1995
4
, sendo retomados em 1996 revelando forte
regressividade na distribuição de recursos.
O primeiro governo de Fernando Henrique Cardoso promoveu uma
reorganização no setor habitacional culminando num controle mais rígido do
ponto de vista financeiro, onde restringiu-se o acesso de estados ou municípios
que não apresentassem capacidade de endividamento.
O Secretario Nacional de Habitação da época, Edson Ortega assim se
manifesta
5
:
Nossa primeira preocupação foi de retomar 247 mil unidades que
estavam paralisadas em todo país, empreendimentos contratados no
governo Collor,numa proporção acima da capacidade de orçamento do
FGTS, isso tomou muito tempo logo no inicio do governo e impediu
novas contratações com recursos do FGTS. (ORTEGA, 2005, entrevista)
Tratando-se da política nacional de habitação é importante lembrar um
conjunto de fatores que influenciaram a década de 1990, como a Constituição de
1988 que introduziu a descentralização das políticas públicas, aumentando as
responsabilidades dos municípios, por outro lado veio o ajuste fiscal tendo em sua
essência a redução de gastos públicos, tendo como uma de suas conseqüências
a restrição de gastos com programas habitacionais. Os recursos do FGTS
ficaram cada vez mais limitados e após 1998, por exigência do acordo com o
Fundo Monetário Internacional FMI, o acesso aos recursos ficaram restritos a
qualquer órgão governamental.
3
Resolução 44 de 1991, do Conselho Curador do FGTS.
4
Cherkezian (1998)
5
ORTEGA, Edson. Edson Ortega: depoimento [10 nov. 2005]. Entrevistador: Elisamara Emiliano.
Campinas: Pontifícia Universidade Católica de Campinas, 2006. Gravador digital (100 min.) .
Entrevista concedida à dissertação de mestrado em Urbanismo, Legislação para habitação de
interesse social.
22
O processo de descentralização das políticas públicas foi reivindicado por
diferentes segmentos e com objetivos diferentes. Os estados e municípios
reclamavam por maior descentralização tributária, financeira e decisória, devido a
redução de repasses financeiros da União.
Os movimentos de luta pela redemocratização do país buscavam a
descentralização com o objetivo de se repensar as atribuições e partilhas de
responsabilidades, poder e recursos na prestação de serviços públicos,
introduzindo uma concepção democrática a esse processo. (DENALDI, 2003).
O que prevaleceu no processo de descentralização foram as influências da
política neoliberal que buscavam formas de aliviar a situação fiscal e financeira da
União caminhando para um Estado Mínimo.
No campo da política habitacional, apesar dos recursos do FGTS
imprimirem uma característica de “descentralização tutelada”
6
, o que se observa
é um processo de “descentralização autônoma”, ocasionada pela ausência de
repasses negociados do governo federal, e que resulta em que muitos autores
denominam de “descentralização por ausência” de políticas setoriais.
(ARRETCHE,1990)
A precariedade habitacional combinada com o período de estagnação
econômica do país
(...) expressa-se nas favelas, que ocupam praças, morros, mangues e
beira de córregos, e que são maiores e mais densamente populosas nas
grandes cidades; nos loteamentos irregulares e clandestinos, sem infra-
estrutura e equipamentos públicos; nas ocupações irregulares de áreas
ambientalmente frágeis (CYMBALISTA, 2005,p 20).
6
Considera-se descentralização autônoma quando financiada com recursos dos próprios
municípios, descentralização vinculada quando ocorrem os repasses automáticos, estabelecidos
por lei ou pela constituição ou, ainda, através de formulas pré-definidas e descentralização
tutelada quando os repasses são negociados (recursos voluntários). (DENALDI, 2003).
23
Nesse cenário são aprovados vários financiamentos internacionais para
promover a urbanização de favelas e a recuperação ambiental
7
. Mesmo os
recursos de origem externa são limitados a municípios com capacidade de
endividamento e projetos tecnicamente bem formulados. “Fora isso, a opção é a
reprodução de práticas clientelistas, através das famosas emendas ao orçamento
da UNIÃO” (CARDOSO, 2004). Considera-se descentralização autônoma quando
financiada com recursos dos próprios municípios, descentralização vinculada
quando ocorrem os repasses automáticos, estabelecidos por lei ou pela
constituição ou, ainda, através de formulas pré-definidas e descentralização
tutelada quando os repasses são negociados (recursos voluntários). (DENALDI,
2003).
Nos anos de 1990 as intervenções municipais são consolidadas através de
programas de regularização e também de produção de novas unidades.O
governo federal e as agências internacionais
8
sugerem a redução de padrões
como medida para evitar remoções e construções de novas moradias, já que a
maior parte da demanda encontra-se em uma faixa de renda (0 a 5 salários
mínimos) sem possibilidades de ser atendida pelos programas habitacionais
vigentes.
Algumas experiências desta década se destacam pelos resultados
alcançados, como a intervenção nos municípios de Diadema e Santo André,
ambos no estado de São Paulo e o Programa Favela Bairro no Rio de Janeiro.
7
O banco Mundial aloca recursos no Projeto Grande Rio em 89 e no Programa de Saneamento
Ambiental do Reservatório Guarapiranga. Em 93 o BID começa a financiar o Programa Favela
Bairro no RJ e em 94 o Programa Cingapura em SP. (DENALDI, 2003)
8
Agências como o Banco Internacional de Reconstrução e Desenvolvimento BIRD que constitui o
Banco Mundial , e o Banco Interamericano de Desenvolvimento BID, do qual o Brasil é um dos
maiores tomadores de recursos.
24
Segundo a pesquisa “A Municipalização das Políticas Habitacionais: Uma
avaliação da Experiência Recente, 1993-1996” do Instituto de Pesquisa e
Planejamento Urbano e Regional da Universidade do Rio de Janeiro – IPPUR,
que avaliou políticas habitacionais em 45 municípios incluídos entre os maiores
do país, os resultados encontrados, no que diz respeito aos impactos das políticas
são surpreendentes.
Dos 45 municípios pesquisados 02 declararam não ter programas
habitacionais. Quanto aos programas, a pesquisa revelou que os municípios não
enfatizam apenas os programas distributivos como regularização fundiária ou
oferta de material de construção, mas também em grau surpreendente a
construção de unidades (69% dos municípios) e a oferta de lotes (58%).
Identificou, outrossim, que há grande diversidade de formatos de ação na
área habitacional e que o porte dessas ações não parece desprezível, em várias
cidades, contrariando uma tendência geral da literatura que considera que os
municípios tendem a não agir sem o apoio claro de recursos federais.
25
3 H
ABITAÇÃO DE
I
NTERESSE
S
OCIAL
– L
EGISLAÇÃO
Como já referido anteriormente, no período pós - BNH os Estados e
Municípios passaram a atuar na questão habitacional, um período em que os
municípios passaram a desempenhar um novo papel na gestão das políticas
urbanas e sociais. Assim, surgiram diversas experiências, programas e projetos
inovadores para enfrentar os problemas da falta de moradia.
Como a participação dos municípios na formulação e implementação da
política habitacional é importante, entretanto é necessário que ela seja
acompanhada pela responsabilidade do governo federal neste campo, exigindo
também que os municípios criem uma base técnica, financeira, administrativa e
política compatível com essa nova atribuição. Compreendendo a importância
deste debate tratar-se-á do aspecto relacionado à legislação que passou a ser
implementada por alguns municípios.
Na busca pela resposta a este desafio da lacuna de uma política em nível
nacional, mesmo antes da aprovação do Estatuto da Cidade, como se verificará,
devido à gravidade da situação urbana e ao aumento do déficit habitacional,
alguns municípios aprovaram legislações para habitação de interesse social na
tentativa de minimizar seus problemas urbanos e habitacionais.
Ao retomar a história percebe-se que a flexibilização da legislação urbana
com intuito de promover habitação para baixa renda remonta a década de 1930,
quando a habitação passou a fazer parte da pauta nacional como uma questão
pública. Era denominada moradia econômica
9
, sendo também intitulada de
9
Moradia Econômica – Moradia pequena com tramite de aprovação mais rápido. Dados extraídos
de entrevista com Henry Cherkezian que na década de 70 foi técnico do Departamento de
Habitação alocado na Secretaria de Bem Estar Social do município de São Paulo. (CHERKESIAN,
Henry. Henry Cherkesian: depoimento [10 nov. 2005]. Entrevistador: Elisamara Emiliano.
Campinas: Pontifícia Universidade Católica de Campinas, 2006. Gravador digital (100 min.) .
26
habitação popular e atualmente de habitação de interesse social. Ao pesquisar-se
sobre o surgimento de legislações voltadas a regulamentar a construção de
moradias para baixa renda encontramos no município de São Paulo, o que nos
parece ser a primeira lei desse porte no Estado.
O Decreto Municipal 14025 de 1976 legislou a habitação social, trazendo
padrões diferenciados para sua construção, inserindo o conceito de unidade
embrião, tratando também de questões relativas a densidade e destinação de
áreas verdes e institucionais.
No plano federal neste campo da legislação, a lei 6766/79, artigo 4º,
apresenta os requisitos mínimos para urbanização específica de interesse social,
a ser qualificada nas esferas estaduais e municipais pelas respectivas
legislações, permitindo-se parâmetros mais flexíveis ao parcelamento do uso do
solo urbano, especialmente em relação ao tamanho do lote mínimo, com
interpretação estendida, em alguns municípios, também em relação ao percentual
mínimo de área a ser reservada para a implantação de equipamentos públicos.
(PINHO, 2003)
Entre as experiências pioneiras no inicio da década de 1980 se destacam-
se o PROFAVELA em Belo Horizonte e as ZEIS- Zonas Especiais de Interesse
Social –(Recife 1983),que através de legislação de regulação urbanística e
regularização fundiária se tornaram referência para outros municípios que
adotaram leis de interesse social nos anos seguintes.
As legislações de Empreendimentos Habitacionais de Interesse Social –
EHIS com suas variações como: HIS – Habitação de Interesse Social, CHIS –
Conjuntos Habitacionais de Interesse Social e outras denominações foram
Entrevista concedida à dissertação de mestrado em Urbanismo, Legislação para habitação de
interesse social)
27
inspiradas nestas legislações, que pelas dificuldades de definir e gravar
previamente as áreas destinadas à habitação social no município optou-se por
legislar sobre a produção de unidades.
Há uma grande diferença entre gravar uma área vazia como ZEIS para
habitação social e fazer uma legislação mínima para produção, até a década de
1980 nenhum município havia utilizado esse instrumento. A experiência das ZEIS
no Recife foi no âmbito da regularização fundiária o primeiro município a tentar
gravar ZEIS para nova produção foi São Paulo em 1991 e não conseguiu aprovar
na câmara municipal, o primeiro a aprovar e utilizar esse instrumento foi Diadema.
Duas matrizes diferentes apresentam-se: definir áreas vazias para nova
produção, ou áreas ocupadas para regularização, que pode ser considerada uma
estratégia de zoneamento, além disso, garante a moradia popular, e efetivar
legislação de habitação interesse social para baixa renda, que pode ser
implantada em qualquer lugar, com redução de parâmetros, mas não garante
destinação de terra para essa população, nem a qualidade da produção
habitacional, o que pode vir a gerar a produção dos mesmos conjuntos precários
que os produzidos irregularmente, com a diferença de ser legal.
No final da década de 1990 chama atenção uma alteração da 6766/79
contida na lei 9.785 de 1999, que reiterou aos governos municipais atribuições e
competências de fazer alterações na sua legislação, objetivando atribuir a
definição de parâmetros urbanísticos em âmbito municipal.
Esta lei estabelece padrões mínimos de infra-estrutura para zonas
habitacionais declaradas por lei como de interesse social, no entanto a lei define
as áreas mínimas e máximas do lote e os padrões mínimos construtivos, não
conseguindo transferir ao município esta competência.
28
A lei 9785/99 foi um caminho de levar aos municípios uma maior
responsabilidade nessa matéria, como não eram responsáveis e não
tinham condições de cumprir a 6766/79, acabam por não fazer nada e a
população acabava por fazer do seu jeito, outro objetivo de remeter
parâmetros no âmbito municipal, foi sobretudo para promover uma maior
regularização fundiária. (ORTEGA, 2005, entrevista)
Ainda buscando os antecedentes da legislação de interesse social,
encontra-se em documentos da extinta Secretaria de Estado dos Negócios
Metropolitanos de São Paulo, diversas deliberações do então Conselho
Consultivo Metropolitano de Desenvolvimento Integrado da Grande São Paulo
(CONSULTI) onde a discussão se dá em torno “da crescente dificuldade de
compatibilizar a legislação especifica dos municípios com os projetos de grandes
conjuntos habitacionais”
10
.
Os documentos pesquisados mostram que no período de 1977 a 1981, o
CONSULTI constituiu Comissões Especiais para levantar a legislação existente
sobre o sistema habitacional, com objetivo de efetuar estudos e propor medidas
legais, técnicas e administrativas, para atender as necessidades de moradia da
população de baixa renda dos municípios de São Paulo.
Ao buscar-se referências da política de habitação de caráter estadual,
encontra-se um estudo relevante para o desenvolvimento deste trabalho,
realizado no fim da década de 1980, já no período pós-BNH, a então Empresa
Metropolitana de Planejamento da Grande São Paulo S.A
11
, juntamente a
Companhia de Desenvolvimento Habitacional do Estado de São Paulo - CDH
12
e
a empresa Terrefoto realizaram uma pesquisa para definir os vetores de
crescimento do estado de São Paulo, onde deveriam se concentrar investimentos
em habitação.
10
CONSULTI. Deliberações de 1975 a 1981. São Paulo: EMPLASA, [s.d.]
11
Atual Empresa Paulista de Planejamento Metropolitano S.A.
29
Este estudo sob o título “Programa de Pólos Habitacionais – 1988/1990”
definiu os vetores macrometropolitanos de expansão no estado de São Paulo,
indicando os municípios que receberiam investimentos e identificando as áreas
preferenciais para a localização de assentamentos habitacionais de grande porte.
Na pesquisa dos municípios
13
indicados para os programas habitacionais
encontram-se legislações do início da década de 1990 que tratam da concessão
de modificação de índices urbanísticos para a construção de habitação de
interesse social, ou seja, tratam da flexibilização de parâmetros sob o fundamento
de produzir habitação de interesse social, deduz então que para receber os
investimentos habitacionais do governo estadual, os municípios aprovaram estas
legislações com objetivo de facilitar a aprovação destes empreendimentos.
Um exemplo que se destaca é do município de São Paulo com seu
primeiro decreto sobre habitação social em 1976, entretanto apenas no governo
Erundina (1989-1992), aprovaram-se e regulamentaram-se os Empreendimentos
Habitacionais de Interesse Social – EHIS, pautado em reivindicações dos
movimentos sociais, que ocasionou um elevado número de novos
empreendimentos.
Através da lei de EHIS em São Paulo foram sancionados vários
empreendimentos habitacionais na cidade, num momento onde não havia
investimentos em habitação, nem mesmo dos recursos do FGTS, surgiram
diversas experiências de autofinanciamento, que inicialmente foram organizadas,
por incorporadores e construtores que procuravam garantir a continuidade dos
negócios naquele período de grave crise social, política e econômica.
12
Atual Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano de São Paulo.
13
Municípios de Juqueri, Itaquaquecetuba, Itajuibe, Itapevi, Campinas, Sorocaba e São Jose dos
Campos.
30
Esses promotores ofereciam planos de financiamento facilitados e
simplificados pelos agentes de comercialização, buscando atender a demanda de
baixa renda.
Contudo, a generalização dos planos de autofinanciamento ocorreu por
meio da atuação de empresas de assessoria técnica que passaram a reunir
consumidores em Cooperativas Habitacionais, aproveitando a experiência que
haviam adquirido, particularmente junto aos INOCOOPs, na provisão habitacional
para o mercado “econômico” e “popular” da época do BNH (CASTRO,1999).
Outra experiência importante foi a do município de Diadema que implantou
as AEIS e os EHIS através do Plano Diretor:
(....) o que resultou no avanço na questão de distribuição de renda
urbana e da terra na cidade, invertendo a lógica da espoliação urbana e
da especulação imobiliária que encarece a terra e a moradia,
promovendo o acesso a terra urbana a camadas de mais pobres da
cidade, submetendo o solo urbano ao exercício de uma função social
.
(MOURAD, 2000)
Após aprovação do Plano Diretor o movimento popular se apoderou dos
instrumentos de habitação de interesse social, sendo seu principal agente
promotor, tanto do ponto de vista político, como do ponto de vista financeiro, para
viabilizar os empreendimentos. Uma das constatações do trabalho de Mourad
(2000) é que apesar da democratização do acesso à terra urbana esses
instrumentos não incluíram a população de 1 a 4 salários mínimos, “...o que
revela que essa faixa de renda só será incluída se houver subsídio do Estado”.
Outro município que implementou Lei de Conjuntos Habitacionais de
Interesse Social - CHIS foi Santo André, que instituiu as Áreas Especiais de
Interesse Social AEIS, e classificou as AEIS em vazios para a implantação dos
programas habitacionais de interesse social.
31
Para se ter uma idéia de padrões e parâmetros adotados pelos três
municípios citados acima, o quadro abaixo mostra a comparação entre as três
legislações, e a legislação do município de Campinas, objeto desse trabalho.
Nesta comparação estão presentes alguns itens que podem ser considerados
fundamentais para garantir o acesso da demanda de baixa renda a
empreendimentos habitacionais de interesse social.
32
TABELA1
.
Quadro comparativo entre legislações de habitação de interesse social, São
Paulo, Diadema, Campinas e Santo André
.
Município
/Legislação
São Paulo
Decreto 31601/92
alterado pelo decreto
44.667 de 2004
Diadema
Lei complementar
25 de 1994
Campinas
Lei 9342 de 1997,
alterada pela lei 10.410
de 2000
Santo André
Lei 8.290 de
2001
Definição de áreas
para implementação
de habitação de
interesse social
ZEIS
AEIS
Define as áreas em que
não será permitida
AEIS
Definição da
demanda a ser
atendida
Habitação de Interesse
Social renda igual ou
inferior a 6 sm/
Habitação de Mercado
Popular renda igual ou
inferior a 16 sm.
Cadastro Municipal
de população de
baixa renda igual ou
inferior a 10 sm
Não define
Não define
Diferenciação tipos
de empreendimentos
His
14
HMP
Regularização
Não apresenta
Novas unidades e
regularização fundiária
CHIS abertos e
CHIS
fechados
15
Agentes que podem
produzir habitação
de interesse social
Administração direta, e
entidades ou
empresas que sejam
conveniadas ou
consorciadas com o
poder publico ou com
a CEF
Associações e
cooperativas e
empresas através
de parceria com o
poder publico.
Agentes privados
sem parceria com a
prefeitura.
Não define
Não define
Aprovação de
projetos
CAHEIS – comissão
de análise de EHIS
16
Secretaria de obras
DUOS – Departamento
de uso e ocupação do
solo
DECURB –
Departamento
de controle
Urbano
Isenções para
projetos de HIS
Todas as taxas Todas as taxas Sem isenção Isenção para
poder público e
autarquias
FONTE - Lei Municipal de Santo André 8.290/200; Lei Municipal de Campinas 106410/200; Lei
Complementar de Diadema 25/2004 e Decreto 44.667/2004 de São Paulo.
A legislação dos municípios de São Paulo e Diadema apresentam
mecanismos que buscam garantir atender a demanda de baixa renda, como a
14
His – Habitação de Interesse Social destinação obrigatória de parte da área construída
computável para habitação de interesse social, HMP habitação de Mercado Popular destinada a
famílias com renda igual ou superior a 16 sm, e Regularização Fundiária recuperação urbanística,
regularização.
15
CHIS abertos - parcelamento do solo, concomitantemente a produção de moradias implicando
na doação de áreas para o município. CHIS fechado- promovido sob forma de conjuntos em
condomínios, cabendo toda a manutenção interna aos moradores e sendo permitido controle de
acesso.
16
CAHEIS – Comissão de analise de EHIS – órgão normativo, consultivo e decisório sobre
legislação de ZEIS, EZEIS, EHIS, HIS e HMP, composto 2 membros da SEHAB, 2 membros do
APROV – departamento de Aprovação de Edificações, 2 membros do PARSOLO, - Departamento
de Parcelamento do solo e intervenções urbanas, dois membros da Superintendência de
Habitação Popular – HABI.
33
obrigatoriedade de atender ao cadastro da prefeitura, e no caso de São Paulo o
agente promotor deve ser conveniado com o poder público. Também o município
de São Paulo define a cada ano o valor máximo a que pode ser comercializada a
unidade habitacional de interesse social.
Já nas legislações de Santo André e Campinas não há mecanismos claros
que garantam o acesso à população de baixa renda à habitação de interesse
social, principalmente na legislação de Campinas, onde não há nenhum
mecanismo que garanta este acesso, como será tratado mais adiante neste
trabalho.
Devido à extensão das quatro legislações municipais em que trazem
diversas normas e regulamentações, não foi possível realizar uma comparação
detalhada entre elas, mesmo porque não é o objetivo deste trabalho.
Quanto ao parcelamento do solo e os padrões construtivos pode-se
observar muitas diferenças entre as quatro legislações, sendo que o decreto do
município de São Paulo se destaca, pois determina os parâmetros para os
empreendimentos conforme a zona urbana em que será produzido. Também
diferencia os parâmetros para projetos que atendam a faixa de renda igual ou
abaixo de 06 salários mínimos, de empreendimentos que atendam a faixa de
renda igual ou inferior a 16 salários mínimos. Define ainda que para a
regularização fundiária, a critério da Comissão de Analise de EHIS – CAHEIS,
poderão ser aceitas soluções que não atendam a legislação prevista.
Para ilustrar melhor estas diferenças de padrões entre as quatro
legislações o quadro a seguir apresenta alguns itens relacionados ao
parcelamento do solo nos quatro municípios:
34
TABELA 2
.
Quadro comparativo entre parâmetros construtivos das legislações
de habitação de interesse social, São Paulo, Diadema, Campinas e Santo André
São Paulo Diadema Campinas Santo André
Parâmetros
para
loteamentos
unifamiliar
Variação
entre lote
mínimo e
máximo
Depende da
ZEIS em que
será
implantado,
mínimo de
50m2
Mínimo 25m2 126 a 250m2 60 a 125m2
Área da
gleba, ou lote
Maximo de
15.000m2
Área igual ou
inferior a
31.400m2
Não define Mínimo de
1000m2
Parâmetros para
conjuntos
horizontais
Área
vinculada à
unidade
habitacional
24 a 80m2 Mínimo 25m2 126 a 250m2 CHIS fechado
mínimo de 75m2
Nº unidades
por conjunto
Máximo 300 Não define Define que a área
de implantação
não pode ser
superior a
10.000m2
Define que a
área de
implantação não
pode ser
superior a
10.000m2
Área da
gleba, ou lote
Área igual ou
inferior a
15.000m2
Área igual ou
inferior a
31.400m2
500 a 10.000m2 Área igual ou
inferior a
10.000m2
Parâmetros para
conjuntos
verticais
Área da
unidade
habitacional
Mínimo de
24m2
Mínimo 25m2 Maximo de 60m2 Máximo de
75m2
Regularização Parâmetros
específicos
Diretrizes
emitidas pelo
CAHEIS após
diagnostico
de cada caso
Diretrizes
emitidas pela
prefeitura após
estudo de cada
caso
Pode ser aplicada
para
regularização
com os mesmos
parâmetros de
novos
empreendimentos
Lei não utilizada
para esse fim
FONTE - Lei Municipal de Santo André 8.290/200; Lei Municipal de Campinas 106410/200; Lei
Complementar de Diadema 25/2004 e Decreto 44.667/2004 de São Paulo.
Neste quadro nota-se maiores especificações nas legislações de São
Paulo e Santo André principalmente com a questão do número de unidades por
empreendimentos. No caso de Campinas esta preocupação se volta para a
produção de condomínios horizontais ou verticais, e quando é loteamento não
existe uma limitação do número de unidades o que pode ser fator determinante
para construção de espaços segregados.
Outros municípios implementaram legislação de habitação de interesse
social, e logicamente que cada um traz uma experiência diferente, este trabalho
35
busca estudar mais a fundo a experiência do município de Campinas na aplicação
da lei de Empreendimentos Habitacionais de Interesse Social – EHIS, que teve
sua aprovação no fim da década de 90.
Antes de seguir para o estudo sobre Campinas, é necessário lembrar que a
lei 6766/79 passa por revisão atualmente, propondo a aprovação de uma Lei de
Responsabilidade Territorial. O projeto de lei nº 3.057 de 2000, já em seu quarto
projeto substitutivo, e foi aprovado pela Comissão de Desenvolvimento Urbano
recentemente, esse projeto de lei dedica três capítulos para Regularização
Fundiária, regras e normas resultantes dessas experiências já implementadas que
futuramente deverão ser obedecidas pelos municípios. Vale também lembrar que
na enorme maioria dos municípios, a regra mínima estabelecida pela lei federal é
a única regra aplicável, o que torna de extrema importância o projeto de lei nº
3.057 de 2000 em discussão.
36
P
ARTE
II
E
STUDO DE
C
ASO
37
1 C
ARACTERÍSTICAS DO MUNICÍPIO DE
C
AMPINAS
Situado na parte leste do estado de São Paulo o município de Campinas se
destaca na formação da Região Metropolitana de Campinas, com uma extensão
territorial de 796Km2 e população estimada em 2004 pelo IBGE em 1.031.887.
Criada em 1774, Campinas tem um histórico extenso de transformações
em sua vida produtiva. Iniciou sua economia com o plantio de cana-de-açúcar,
passando para o café que na década de 1860 transformou o município num dos
mais ricos do estado de São Paulo, tendo até a crise cafeeira no ano de 1930
recebido grandes empreendimentos como as estradas de ferro, diversas
indústrias e companhias e o Instituto Agronômico de Campinas – IAC.
Passada a crise cafeeira junto às mudanças políticas no país, a região se
recuperou com o cultivo do algodão e também com a industrialização. Em 1939
Campinas já contava quase uma centena de fábricas. Em 1948, a pavimentação
da Via Anhanguera, dinamizou ainda mais a economia e reafirmou o município de
Campinas como um centro da região.
Atualmente exerce referencia na região por oferecer diversas opções em
diferentes áreas como a educação, a cultura e lazer, e o consumo através de
seus shoppings, o setor de serviços também se desenvolve velozmente. Destaca-
se ainda na pesquisa, por seus centros de excelência e parque científico e
tecnológico de Campinas.
Campinas também desempenha um importante papel na oferta de
empregos, para toda região, já que algumas das cidades no entorno do município
apresentam características de cidades dormitórios. Esse importante papel se
estende às políticas públicas, principalmente na área da saúde que é referência e
presta atendimento à toda região.
38
1.2 A expansão urbana
Com a crise cafeeira os proprietários rurais passam a se interessar pela
terra urbana e a investir na construção civil. Com o crescimento dos negócios
imobiliários em 1933 foi criada a primeira Comissão Municipal de Planejamento
para tratar dos Planos de expansão de Campinas, proporcionando segurança aos
novos investimentos. Posteriormente o município contratou Prestes Maia (1934)
para elaboração do Plano de Melhoramentos Urbanos.
As estatísticas da Prefeitura Municipal de Campinas comprovam que as
grandes e extensivas ampliações da mancha urbana começaram a ser
registradas a partir de 1945. (CANO, 2002)
TABELA 3.
Evolução da Mancha Urbana de Campinas.
Ano Área da mancha Ocupação
1945 16,25km2 70%
1954 53 km2 Dado não encontrado
1968 110 Km2 40%
1978 152 Km2 52%
1980 172 55%
1995 380 50%
FONTE - CANO, Wilson; BRANDAO, Carlos A . A região metropolitana de Campinas:
urbanização, economia e meio ambiente. Campinas: Unicamp,2002.
Fernandes (2006)
17
salienta o período de formação da primeira periferia de
Campinas que estende-se até 1959, quando é aprovado o Código de Obras e
Urbanismo.
Essa primeira periferia se caracterizou pelos loteamentos voltados para a
classe média, onde se vendiam lotes a prestações, com o discurso do
17
CANO, Wilson; BRANDAO, Carlos A . A região metropolitana de Campinas: urbanização,
economia e meio ambiente. Campinas: Unicamp,2002.
39
setor imobiliário da valorização futura, devido à futura instalação de
indústrias no entorno. (FERNANDES, jan. 2006, entrevista)
18
A formação da segunda periferia foi no período de 1965 a 1979, com a
construção de conjuntos habitacionais financiados pelo SFH, que foram
construídos em áreas distantes da área urbanizada, e a abertura de loteamentos
populares com pouca ou nenhuma infra-estrutura.
A segunda periferia tem características diferentes da primeira, ela se
deu no contexto do fim da Lei de Inquilinato e fim da estabilidade de
emprego, não apresenta mais a associação entre local de emprego e
moradia, tampouco houve o interesse a classe média comprar lotes, sua
ocupação se deu de forma rápida. Um dado interessante é que ao
contrário da primeira periferia, onde um comprador adquiria dois ou três
lotes, muitos compradores adquiriram um lote em conjunto com outra
família, onde a maior ocorrência de construção de casas de frente e
fundos se deu na década de 70 (FERNANDES, jan. 2006, entrevista)
Esse processo de construção de conjuntos e loteamentos fora da malha
urbana consolidada, expandiu a periferia e potencializou a especulação
imobiliária.
Na década de 80 a expansão urbana e de valorização imobiliária se
direciona para o atendimento das classes média alta e alta, através de
loteamentos fechados e condomínios em regiões mais valorizadas. Já na década
de 90 se consolida esse modelo de expansão voltada a alta classe, ao mesmo
tempo em que as políticas públicas de habitação sofrem com o desmonte do
BNH, tendo como conseqüência à redução da produção habitacional. Nesse
contexto a COHAB Campinas produziu apenas lotes urbanizados e com número
de unidades reduzidas.
18
FERNANDES, Ari Vicente. Ari Vicente Fernandes: depoimento [09 jan. 2005]. Entrevistador:
Elisamara Emiliano. Campinas: Pontifícia Universidade Católica de Campinas, 2006. Gravador
digital (80 min.) . Entrevista concedida à dissertação de mestrado em Urbanismo, Legislação para
habitação de interesse social..
40
O surgimento de favelas em Campinas se deu a partir da década de 60
quando migrantes principalmente do campo vem buscar por emprego e, ao não
conseguirem se inserir no mercado formal passam a ocupar áreas públicas de
loteamentos abertos no período anterior.
Com a aprovação da Lei Orgânica Municipal em 1990, o governo local
reconhece as ocupações consolidadas, e proíbe a regularização de novas
ocupações em áreas públicas.
Os levantamentos atuais realizados pelo poder público através da
secretaria de habitação, apresentam dados que apontam o problema crescente
da habitação no município. Em 2001 o Cadastro de Interessados em Moradia
(CIM), registrou 35.626 famílias, sendo a grande maioria com renda entre 1 e 4
salários mínimos.
O município tem 93 favelas e 120 ocupações que significam 23.682
famílias conforme os cadastros da Secretaria Municipal de Habitação totalizando
63.497 moradores nestas condições. Além disso, a Coordenadoria de
Regularização Fundiária examina 19 loteamentos irregulares. Quanto às áreas de
risco o número de famílias atinge 5.228, entre estas 1.200 vivem em situação de
risco iminente.
A Secretaria Municipal de Habitação calcula que entre loteamentos
irregulares, clandestinos, núcleos e favelas existam mais de 250 áreas, onde
moram aproximadamente 400 mil pessoas, um elevado número de moradores do
município que se encontram em moradias irregulares.
41
2 P
OLÍTICAS DE
H
ABITAÇÃO NO MUNICÍPIO
A política habitacional de Campinas tem uma trajetória de busca por
alternativas para sanar os problemas que vieram com o crescimento da
população urbana no município. Em 1934 o Código de Construções decretou a
proibição de construção de novos cortiços e estabeleceu padrões mínimos para
habitação popular, o que resultou na superlotação dos cortiços e porões
existentes.
O primeiro conjunto habitacional popular de iniciativa privada contou com
privilégios e benefícios concedidos pelo poder público, nesse caso toda infra-
estrutura, com o agravante de estar localizado num vetor de expansão importante
para o mercado imobiliário.
De 1942 a 1956 foram construídos oito conjuntos residenciais populares,
com cerca de 943 casas, construídas por diversas instituições. Dentre estas
instituições encontram-se o IAPI, o IAPC, a Fundação da Casa Popular, a
Prefeitura e a Caixa de Aposentadorias e Pensões da Zona Mogiana e da
Companhia Paulista Estrada de Ferro.
Alguns conjuntos foram entregues sem a infra-estrutura necessária, de
qualquer forma essa produção foi escassa diante da demanda já existente. Esses
conjuntos serviram também para definir e efetivar o padrão periférico de
urbanização, implantando os bairros populares afastados do centro
(CARVALHO,1991).
As décadas de 1960 e 1970 foram marcadas por grandes obras públicas
que influenciaram na expansão urbana. O setor da habitação também superou
suas expectativas, entre 1966 e 1978 foram entregues 7.903 unidades
habitacionais construídas pela Cohab Campinas, com recursos do BNH. Após
42
1980 foram entregues quase quinze mil unidades, a grande maioria localizada em
regiões periféricas, principalmente na região sudoeste.
Já na década de 1990 a Cohab produziu 6.072 lotes urbanizados, refletindo
a exacerbação da recessão econômica e em especial o fim do BNH. Exatamente
nesta década se aprofundaram os problemas habitacionais de Campinas, as
ocupações se espalharam por toda cidade.
No governo municipal de 1997 a 2000 vários secretários passaram pela
secretaria de habitação, em 1998 foram 05 secretários diferentes. Neste ano a
SEHAB/COHAB foi diversas vezes ocupada pelos movimentos populares.
Com a mobilização muitas ocupações conseguiram ligações de energia e
água que o governo municipal cedia de modo provisório até ter propostas a
apresentar para solucionar o problema da moradia. Desta forma se consolidaram
as maiores ocupações de Campinas, que ainda não foram regularizadas.
Existia muito movimento político e também Movimento Sem Teto aqui no
nosso município, pegaram uma brecha da falta de oferta de moradia. E
todo movimento organizado você não tira, pode usar força, polícia, o que
você quiser. Aí entra também a carga política do prefeito. (GUILHERME,
2005, entrevista)
19
.
Nos últimos anos a política habitacional tem esbarrado em dificuldades de
planejamento e de recursos. Em 2002 foi realizada a primeira Conferência
Municipal de Habitação que definiu diversas diretrizes para a política de
habitação. Também através do orçamento participativo, várias prioridades no
campo da habitação foram elencadas. A Secretaria de Habitação juntamente a
19
GUILHERME, Rubens. Rubens Guilherme: depoimento [09 nov. 2005]. Entrevistador:
Elisamara Emiliano. Campinas: Pontifícia Universidade Católica de Campinas, 2006. Gravador
digital (50 min.) . Entrevista concedida à dissertação de mestrado em Urbanismo, Legislação para
habitação de interesse social.
43
Cohab trabalham atualmente com três propostas: regularização fundiária de 85
áreas de favelas e 46 áreas públicas (ocupações); o reassentamento de famílias
que se encontram em área de risco e a construção de unidades habitacionais
para redução do déficit habitacional.
Os principais programas adotados pela secretaria de habitação é o
Programa de Subsidio Habitacional (PSH) e o Programa de Arrendamento
Residencial (PAR) ambos do governo federal. A produção de moradia para baixa
renda continua se dando nas regiões mais afastadas do centro e com infra-
estrutura cada vez mais deficiente, inclusive com apoio de legislação que
flexibiliza os parâmetros como veremos adiante.
Faz se necessário mencionar a Companhia de Habitação e
Desenvolvimento Urbano - CDHU, que tem um papel importante na produção de
habitação no município de Campinas.
A CDHU começa a produzir empreendimentos em Campinas, no fim da
década de 1990, de 1996 a 1998, entregou 233 unidades no município. A partir do
ano de 2000 os investimentos da CDHU aumentam e novos conjuntos passam a
serem produzidos.
O quadro abaixo traz os empreendimentos da CDHU, em Campinas a partir
do ano de 2000.
44
TABELA 4.
Relação dos empreendimentos habitacionais da CDHU, no município
de Campinas 2000 –20005.
Empreendimento Ano Localização Número
de
unidades
Tipo
Área
construída
Valor do
custo da
unidade
(R$)
Campinas C3
2000
Distrito
Industrial
96
Apto
65,39
25.838,60
Campinas I
2001
Amarais
160
Apto
42,62
16.031,91*
Campinas E 18
2003
Amarais
380
Apto
45,46
19.134,56
Campinas E 17
2003
Amarais
380
Apto
45,46
19.190,41
Campinas E 16
2003
Amarais
400
Apto
45,46
20.978,14
Campinas E 15
2003
Amarais
380
Apto
45,46
19.241,21
Campinas E 14
2003
Amarais
400
Apto
45,46
18.737,33
Campinas E13
2003
Amarais
400
Apto
45,46
20.424,07
Campinas J
2004
Amarais
100
Apto
42,62
29.791,33
Campinas F 3
2005
Padre
Anchieta
400
Apto
45,46
29.831,40
Campinas F2
2005
Padre
Anchieta
400
Apto
45,46
29.158,43
Campinas F1
2005
Padre
Anchieta
360
Apto
45,46
29.994,96
Campinas M
2005
Campo
Grande
160
Casa
43,18
35.275,43
Campinas L
2005
Campo
Grande
159
Casa
43,18
35.375,69
FONTE - CDHU Campinas, jan. 2006.
*mutirão
Com 4.175 (quatro mil cento e setenta e cinco) unidades entregues nos
últimos cinco anos, destinados a atender a faixa de renda de um a dez salários
45
mínimos, o que faz do município de Campinas a segunda maior carteira da
CDHU, apenas inferior a cidade de São Paulo.
A política habitacional do Estado não dialoga com a política de habitação
do município, por conseguinte a CDHU produz os conjuntos, faz seu próprio
cadastro sem consultar o cadastro do município, e através de sorteio define a
demanda. Além disso, não discute com o município como vai ficar a questão do
transporte, da saúde, da educação e outras políticas, já que a maioria dos
empreendimentos, estão localizados nas franjas do município (ver anexo B).
Dois grandes problemas podem ser destacados como conseqüência desta
política, - o primeiro é o atendimento de uma mesma demanda pelo município e
depois pelo estado, ou o contrário, já que não se cruzam os cadastros, e o
segundo são as condições em que fica a população moradora desses
empreendimentos, com transporte ineficiente, sem comércio, postos de saúde,
escolas e outros serviços nas proximidades, - gerando uma forte pressão sobre o
poder municipal, para que rapidamente leve infra-estrutura a essas regiões.
Mesmo com os vultuosos investimentos da CDHU e as intervenções
municipais com recursos próprios ou do governo federal, ainda não se tem uma
política habitacional definida de forma a enfrentar os problemas habitacionais do
município.
46
3 L
EI DE
EHIS
Com a situação de alta demanda e baixa oferta de moradia popular uma
das estratégias implementadas pelo poder público é a flexibilização de
parâmetros construtivos para aumentar a produção de habitação denominada de
interesse social.
A primeira menção a habitação para baixa renda está na Lei Orgânica
Municipal aprovada em 1990, art 178 “compete ao município construir moradias
populares”, a primeira menção a flexibilização de parâmetros para habitação
social, se deu através da lei 6681 de 1991, que dispõe sobre requisitos mínimos
para aprovação de arruamento, loteamentos e habitações populares de interesse
social.
A lei aprovada em 1991 reflete no cenário nacional o fim do BNH e no
município a luta do movimento popular por uma política de habitação. O governo
Collor lança o Programa de Ação Imediata para Habitação, a Cohab de Campinas
apresenta onze projetos e consegue seis contratos. Para se ter acesso aos
recursos era necessário apresentar um projeto com custo máximo por unidade já
pré-fixado pelo PAIH, com o objetivo de reduzir os custos da unidade, foi proposta
uma redução de dimensões, através da lei 6681, basicamente o lote de 125m2 e
o embrião mínimo de 20m2, que apenas poderiam ser produzidos pela Cohab.
Assim de forma emergencial essa lei foi aprovada.
Com o fim do governo Collor e a extinção do PAIH, ainda com a premência
de se construir conjuntos habitacionais são aprovados dois artigos (15 e 16) da
Lei nº 8737 de 1996
20
com outros parâmetros, dessa vez voltados à produção de
conjuntos verticais, produzidos pelo poder público.
20
Lei que alterava pontualmente alguns pontos de zoneamento do município.
.
47
Artigo 15º – Nos projetos habitacionais considerados pela Secretaria
Municipal de Habitação e/ou Cohab – Campinas como sendo de
interesse social permitir-se-ão os seguintes parâmetros construtivos:
a)Número de pavimentos:5 (cinco) andares. Incluindo o térreo. (Lei n.º
8737)
O número de pavimentos de um prédio (não aprovado por EHIS) é calculado por
uma equação da área do terreno, largura da via pública, recuo frontal e
zoneamento da área em que está sendo construído.
b) Isenção da obrigatoriedade da instalação de elevador
c) Pé direito mínimo de 2,40m.
Antes o pé direito mínimo exigido pelo código de obras era 2,50m.
d)Número mínimo de vagas por estacionamento: 0,60.
O numero mínimo de vagas (não EHIS) é uma para cada unidade.
e)Menor dimensão da área de serviço: 1,20m.
Antes a menor dimensão permitida pelo código de obras era de 1,40m.
Parágrafo Único – Os demais parâmetros de ocupação obedecerão às
normas já estabelecidas nas legislações de Uso e Ocupação do Solo e
no Código de Obras Vigente no Município.
Artigo 16 – Nos conjuntos habitacionais de interesse social serão
permitidos núcleos comerciais e de serviços.
Estes dois artigos foram revogados no ano seguinte com a segunda lei
específica de habitação de interesse social, a lei 9.342 de 1997, e depois no ano
de 2000, foi aprovada a lei 10.410, a atual lei de interesse social.
O projeto da lei 9.342 encaminhado a Câmara Municipal em maio de 1997,
com as justificativas do grave problema habitacional do município, o fato de que
somente a Cohab estava tratando desse problema, pois nenhum convenio com a
CDHU se concretizara. No sentido de produzir habitação cria-se o Plano
48
Comunitário de Habitação Popular e abre a possibilidade de participação da
iniciativa privada na implantação de EHIS.
O Plano Comunitário Habitacional Popular – PCHP, objetivava implantar
lotes urbanizados e unidades acabadas ou evolutivas. Os empreendedores
deveriam atender condições como atendimento de parte dos cadastrados da
Cohab e comercializar lotes para pessoas que comprovassem não possuir outro
imóvel estivesse há dois anos no município, com renda até cinco salários
mínimos. Os proprietários destes empreendimentos ficariam isentos de
pagamento de IPTU por dois anos, a partir do alvará da construção e também do
ISSQN, alvarás e habite-se.
A gente deslumbrava um interesse maior da iniciativa privada, pois
existem áreas grandes, vazios urbanos enormes na cidade, infelizmente
este tipo de empreendimento voltado para essa população é de risco e a
iniciativa privada não topa correr riscos. (GUILHERME, 2005, entrevista)
Esse Plano Comunitário Habitacional Popular foi suprimido na lei
10.4140/2000, sem ter tido nenhum empreendimento aprovado sob estas
condições.
No dia 24 de junho de 1997 foram realizadas duas audiências públicas na
Câmara Municipal
21
, estiveram presentes representantes do movimento popular,
da Associação das Empresas do Setor Imobiliário e da Habitação de Campinas e
Região - HABICAMP, do Conselho Municipal de Desenvolvimento Urbano e
outras entidades. A questão da abertura para iniciativa privada gerou um forte
debate, e uma defesa incisiva dessa abertura realizada pelo executivo, por
vereadores e pela HABICAMP, encontrando forte simpatia em algumas lideranças
21
Consta no processo administrativo da lei, que foram realizadas duas audiências, no mesmo local
e dia, uma as 14:00 e uma as 16:00 horas.
49
do movimento que defendiam a produção de novas unidades de forma
emergencial.
No processo administrativo da lei, encontram –se dois relatórios produtos
dessas audiências, o primeiro da HABICAMP com várias sugestões, entre elas a
de que os EHIS pudessem ser implantados todas as áreas urbanas do município,
inclusive bolsões urbanos, e que as exigências dos incisos 1 e 2, do artigo 32
fossem excluídas, exatamente as exigências voltadas para definir a demanda a
ser atendida.
O outro relatório, do Conselho Municipal de Desenvolvimento Urbano,
manifestava-se a favor da lei desde que fossem revistos alguns pontos. Levantou
preocupações de se criar dispositivos para inibir a implantação de mega
empreendimentos, rever os parâmetros para implantação de comércio nos EHIS,
e principalmente que os incentivos fiscais fossem dados somente aos
empreendimentos que atendessem o artigo 32, ou seja, aos empreendimentos
que fossem destinados à demanda de baixa renda (1
a 5 salários mínimos).
A lei 9581 de dezembro de 1997 modifica a 9.342 atendendo algumas
sugestões contidas no relatório da HABICAMP, como a implantação de EHIS em
qualquer local do município e a impossibilidade de conjuntos verticais em locais
onde já existam restrições pela lei de zoneamento, contudo não atende uma das
principais solicitações que é de excluir as exigências que tratam da demanda a
ser atendida.
Mesmo com todas as alterações a lei não “pegou” e ao final desta gestão
22
, o executivo encaminha um novo projeto de lei sobre EHIS, justificando que a
lei anterior não continha normas eficazes a ponto de efetivamente atrair a
22
Governo Chico Amaral 1996-1999.
50
iniciativa privada e outras companhias ligadas a habitação, sendo necessária a
atualização da legislação em vigor, e em virtude de estudos realizados pelas
secretarias envolvidas, conclui-se que seria mais prudente elaborar um novo
projeto de lei.
O projeto de lei (628/99) foi apresentado em outubro de 1999, em
audiência pública no dia 23 de novembro de 1999, novamente a proposta do
projeto foi analisado pela HABICAMP e também por um Comitê Intersecretarial do
Projeto. O relatório da HABICAMP traz diversas sugestões, todas ligadas a
questões dos parâmetros, já o Comitê Intersetorial do Projeto traz inúmeras
propostas de alterações no projeto, desde a redação, passando pelos parâmetros
e definindo a contrapartida de interesse social.
O relatório do Comitê Intersetorial registra que o poder público não tem
possibilidades de controlar as exigências para o atendimento da demanda de
baixa renda, pelos EHIS, propõe então que não se defina a faixa de renda a ser
atendida, já que depois de aprovado e registrado o loteamento,
(...) a prefeitura não terá mais oportunidade e a legitimidade para
interromper as vendas que não atenderem a exigência de
enquadramento dos compradores em determinada faixa de renda
23
.
Para garantir habitação de interesse social voltada para baixa renda o
comitê intersecretarial propõe a contrapartida de interesse social, fixada no valor
de 4,5% do valor do empreendimento, que na discussão de emenda na Câmara
passa a ser 3,5%. Justificando esta proposta com a impossibilidade de controle
do poder publico sobre a demanda a ser atendida, e que através deste artigo se
estabelece “um mecanismo consistente, que garanta efetivamente a produção de
23
Proposta de Alteração ao Projeto de Lei n.º 628/99 dispõe sobre empreendimentos
habitacionais de interesse social e estabelece outras normas sobre habitação popular (Comitê
Inter-secretarial do Projeto).
51
habitação para a camada da população sem renda suficiente para adquiri-la no
mercado.”
Transforma assim os EHIS em empreendimentos voltados para qualquer
faixa de renda, em qualquer lugar do município, produzido pela iniciativa privada,
desde de que doem uma contrapartida de interesse social, distorcendo totalmente
os princípios para os quais a lei foi criada originalmente.
A versão final da lei de EHIS, aprovada em 2000 resulta de uma
discussão mais restrita entre setores empresariais e administração. Além
de reduzir exigências documentais, dilui os aspectos tipológicos e de
configuração da versão anterior. Vale dizer que admite como de
interesse social condomínios residenciais, loteamentos sem edificações,
com infra-estrutura normal e retira as referencias a custo final no capítulo
de ‘comercialização das unidades. (FERNANDES, 2003)
Segue um quadro com a comparação entre alguns parâmetros das duas
leis.
52
TABELA 5
.
Quadro comparativo leis de EHIS de Campinas.
Lei 9.342 – 22/12/1997 Lei 10.410 – 17/01/2000
Lotes Urbanizados
Área mínima de 126 m2 e máxima de
200 m2, permite desdobro de
loteamentos já existentes em lotes de
125m2
Área mínima de 126 m2 e
máxima de 250m2
Ocupação máxima de 50%, podendo
chegar a 65% nos casos de
ampliação;
Taxa máxima de ocupação de
65%;
Parâmetros gerais das
unidades acabadas
Área construída com no mínimo 34m2
construído
Área construída com no mínimo
34m2 e máximo 80 m2
Lote mínimo 250m2
Fração ideal mínima 125m2 e máxima
de 200m2;
Fração ideal mínima 125m2 e
máxima de 250m2;
Área máxima de construção 75% da
área total do lote;
Área máxima de construção 65%
da área total do lote;
Destinação para guarda de veículos
na proporção mínima de 0,5 por
unidade habitacional;
Área descoberta destinada ao
lazer, na proporção de 7m2 da
unidade habitacional;
Unidades acabadas
multifamiliares
agrupadas
horizontalmente
Número máximo de pavimentos 2
Número máximo de pavimentos 2
Lote mínimo 500m2 e Maximo
conforme legislação vigente;
Lote mínimo 500m2 e Maximo
10.000 m2
Construção máxima de uma vez e
meia a área do terreno
Coeficiente de aproveitamento
igual a 1
24
Das unidades
acabadas
Multifamiliares
agrupadas
verticalmente
Área de lazer de 5%da área do
lote, sendo no mínimo 2%
coberta
24
O coeficiente de aproveitamento poderá sofrer acréscimo para os empreendimentos que
destinarem 40% das unidades aos cadastrados da Cohab com renda abaixo de 700 Ufir’s, o
coeficiente sofrerá acréscimo de 0,3 (três décimos). Para os empreendimentos que destinarem
40% das unidades aos cadastrados da Cohab com renda acima de 700 Ufir’s e abaixo de 1400
Ufir’s, o coeficiente terá um acréscimo de 02 décimos.
53
Os parâmetros apresentados pela lei de EHIS de Campinas apresentam-se
acima dos parâmetros já mencionados dos municípios de São Paulo, Diadema e
Santo André e talvez deva resultar na produção de unidades habitacionais de
melhor qualidade.
Na nova lei dois novos itens merecem atenção: promover a regularização
fundiária de empreendimentos já implantados, e criação da contrapartida de
interesse social.
Sobre o primeiro, reza a lei que:
Art 29 – quando houver viabilidade técnica, jurídica e registrária de se
proceder a regularização de ocupações cadastradas na SEHAB até esta
data, a dimensão dos lotes, das vias, o percentual de áreas publicas
destinadas ao sistema de lazer e a implantação de equipamentos
públicos comunitários e urbanos, e a fixação dos parâmetros de uso e
ocupação do solo, poderão ser inferiores às previstas nesta lei, devendo
ser estabelecidas por decreto, após estudo específicos da SEPLAMA,
ouvido o colegiado do Sistema de Manejamento de Assentamento.
Isso quer dizer que a lei de EHIS também tem sido empregada para fins de
regularização, sendo uma alternativa que pode viabilizar a construção de
moradias e ou a implantação de infraestrutura em loteamentos que por muitos
anos ficaram abandonados.
O jardim Conceição foi a primeira ocupação que a regularização fundiária
se deu através da lei de EHIS em 2000. A ocupação está recebendo obras de
infra-estrutura e as moradias foram reformadas, ampliadas e ou acabadas.
54
TABELA 6.
Regularização Fundiária - Empreendimento Jardim Conceição
Empreendimento Localização Numero
de
unidades
Total
intervenção
Área construída/
Terreno
37
7.113,50
Diferenciada, pois as
moradias já existiam
Jd Conceição
Distrito de
Souzas
22
10.405,95
Diferenciada, pois as
moradias já existiam
Fonte - Secretaria Municipal de Habitação - SEHAB
Na tabela abaixo apresentamos três conjuntos que foram aprovados pela
EHIS para fins de regularização fundiária, na região do Campo Grande uma das
regiões mais afastadas do centro. Os três empreendimentos foram realizados
com recursos do Programa de Subsidio Habitacional – PSH.
No primeiro conjunto foram construídas 23 unidades, nos outros dois
conjuntos os recursos do PSH foram utilizados para melhorar a infra-estrutura, e
melhorar as construções já existentes nos lotes.
TABELA 7.
Regularização
Fundiária - Empreendimentos Conjunto Habitacional Parque
Floresta.
Empreendimento Localização Numero
de
unidades
Terreno ou
fração
ideal
Área
construída
Fonte de
Financia
mento
Conj Habitacional
Pq Floresta
Campo
Grande
23 126,00 38 mt2 PSH
Conj. Habitacional
Pq. Floresta
Campo
Grande
179 126,00 Diferenciada PSH -
Aquisição
Conj Habitacional Pq
Floresta
Campo
Grande
181 126,00 Diferenciada PSH –
Aquisição
Fonte - Secretaria Municipal de Habitação – SEHAB/COHAB
Quanto à criação da contrapartida de interesse social:
Art 23 – As áreas destinadas aos novos EHIS, só serão autorizadas
mediante o pagamento pelo empreendedor privado da contrapartida de
interesse social, fixada em 3,5 (três e meio por cento) do valor do
empreendimento. (Lei 10.410, 2000)
55
A doação da contrapartida pode ser feita em lotes ou em espécie ao Fundo
de Apoio à População de Sub- Habitação Urbana –FUNDAP.
O FUNDAP foi criado em 08 de maio de 1980, fazendo parte inicialmente
da Secretaria de Promoção Social. Com a criação da Secretaria de Habitação em
1993, o FUNDAP passou a fazer parte da SEHAB. Sua estrutura administrativa é
composta por três diretores sendo o presidente o Secretário Municipal de
Habitação, o tesoureiro o Secretário Municipal de Finanças e o Secretário
Municipal de Negócios Jurídicos que atua como secretário do FUNDAP.
Todas as ações deste órgão são acompanhadas pelo conselho composto
por 10 representantes de núcleos e favelas e 5 representantes de entidades e
poder público sendo 01 representante da Cohab, 01 da Associação de
Engenheiros e Arquitetos, 01 da Arquidiocese de Campinas, 01 da PUCCAMP e
01 da Câmara Municipal. Esse conselho que foi criado junto ao fundo é de caráter
consultivo, mas de alguns anos pra cá tem atuado de forma deliberativa, uma
conquista que se deu através da mobilização dos representantes da sociedade
civil.
A receita do FUNDAP é composta por 0,5% da receita bruta da SANASA
(Sociedade de Abastecimento de Água e saneamento S/A ) e 1% da receita bruta
da EMDEC (Empresa Municipal de Desenvolvimento de Campinas)
25
, além do
retorno de concessões de empréstimos e das doações realizadas para aprovação
de Empreendimentos Habitacionais de Interesse Social da iniciativa privada.
De 1981 a agosto de 2005 foram realizados 6001 empréstimos para
compra de material e mão de obra, beneficiando 4.716 famílias. Também para
25
A EMDEC não repassa recursos ao FUNDAP há 6 anos.
56
implementação do Programa de Subsidio Habitacional - PSH foram concedidos
752 empréstimos, beneficiando 557 famílias
26
.
Quando iniciou-se a aprovação dos empreendimentos por esta nova lei
foram detectados dois entraves relativos ao FUNDAP, o primeiro sobre o valor da
contrapartida quando repassado em espécie, esse valor não tinha regras para ser
calculado, propiciando que a doação fosse calculada sob o valor da gleba e não
do empreendimento. A segunda dificuldade quando da doação em lotes ao
FUNDAP, que não tem estrutura jurídica e comercial para promover venda de
lotes, assim as famílias que os ocupam não recebem autorização de imediato
para construção definitiva, aguardando em moradias provisórias, que o processo
de comercialização seja realizado pela COHAB.
Para se corrigir estes problemas foi aprovada em janeiro de 2004 a lei
11890 que dá nova redação ao artigo 23 da lei 10.410/00. A partir da lei 11.890 o
cálculo da doação ao FUNDAP quando em espécie passou a ser sob o valor total
de venda estimado para o empreendimento. Também a doação em lotes passa se
dar de outra forma passam a ser doados, diretamente para COHAB e devem ser
utilizados prioritariamente:
(...) para remoção de famílias em área de risco e desocupação de área
pública,para regularização e urbanização de áreas ocupadas e para
produção de habitação para famílias com renda inferior a cinco salários
mínimos, sendo que quando houver a comercialização dos lotes, o
produto será destinado ao FUNDAP, descontadas as despesas
realizadas pela Cohab.(Lei 11890/04).
26
A diferença entre o número de empréstimos concedidos e famílias beneficiadas, se dá em razão
de que cada empréstimo realizado é um processo diferente, então algumas famílias obtém mais
que um empréstimo, como por exemplo um para material de construção e outro para o terreno.
Todas informações sobre o FUNDAP foram coletadas através de entrevista com a Assessora de
Apoio Técnico ao FUNDAP, Silvana Maria C. Zakia Megda.
57
4 O
S
E
MPREENDIMENTOS
H
ABITACIONAIS DE
I
NTERESSE
S
OCIAL
Levantar os empreendimentos aprovados pela lei de EHIS a partir do ano
de 2000, foi uma tarefa árdua devido à fragmentação das informações na
administração municipal.
Num primeiro momento buscou-se obter informações através do FUNDAP,
que recebe as contrapartidas. No entanto, este órgão não tem informações
precisas sobre os empreendimentos, principalmente quando a doação é feita em
espécie.Verificou-se ainda que os empreendimentos da Secretaria de Habitação,
por serem dispensados de contrapartida, não constam no FUNDAP.
Nosso segundo passo foi levantar todos os decretos de aprovação a partir
de 2000, mas surgiu outra dificuldade, encontra-se apenas decretos de
parcelamentos, não havendo dos empreendimentos de unidades multifamiliares
agrupadas verticalmente. Dessa fonte levantamos os decretos dos loteamentos
aprovados pela EHIS a partir de 2000.
Num terceiro momento buscou-se informações no Departamento de Uso e
Ocupação do Solo- DUOS
27
que é responsável pela aprovação de projetos
arquitetônicos, pela fiscalização de obras e do uso do solo. Sem sucesso na
busca, primeiro porque os projetos já aprovados pela lei de EHIS são arquivados
sem diferenciação junto aos outros processos de aprovação, e os que não tem
decreto são ainda mais difíceis de serem localizados.
Até mesmo sobre os processos que se obteve o número do protocolo foi
difícil o acesso, pois como pessoa física é necessário fazer um requerimento para
ler o processo e também foi solicitada uma autorização dos empreendedores, sob
a alegação de que as informações dos empreendimentos privados só podem ser
58
vistas com a autorização do proprietário. Uma outra forma de se ter acesso seria
através de um funcionário público, que pode solicitar o processo, assim nos
orientaram a procurar um funcionário que se dispusesse a requerer os processos
sob sua responsabilidade e nos deixasse verificar.
Por fim buscou-se entrar em contato com duas empreendedoras que não
responderam e mesmo uma que solicitou contato da universidade para verificar o
vínculo com o programa de mestrado, não retornou o contato e não atendeu a
outras chamadas.
Assim é necessário dizer que os empreendimentos aqui levantados são
frutos de informações fragmentadas e que a principal fonte de informações foi a
Secretaria Municipal de Habitação e a COHAB de Campinas, que ao contrário das
outras fontes procuradas contribuíram para esse trabalho.
Mister deixar claro que pode haver outros empreendimentos que foram
aprovados pela lei de EHIS, mas que devido às dificuldades de acesso aos
documentos da Prefeitura Municipal de Campinas não constam de nossa
pesquisa.
Uma primeira amostra dos empreendimentos habitacionais de interesse
social levantados no município de Campinas, propostos pela SEHAB, foram ou
estão sendo entregues com a unidade construída, apresenta-se na tabela a
seguir.
27
O Departamento de Uso e Ocupação do Solo era na gestão anterior denominado Departamento de
urbanismo, na gestão atual (2005-2008) foi criada a Secretaria de Urbanismo, reformulando a antiga
59
TABELA 8.
Relação de EHIS da SEHAB/COHAB com unidades construídas.
Empreendimento
Ano
Localização
Numero
de
unidades
Terreno
ou
fração
ideal
Área
Construí
da
Valor da
unidade,
referencia
ano de
aprovação
Residencial Vila
Olímpia
2004
Amarais
80
125,08
50,06
19.000,00
Residencial Vila
Olímpia
2004
Amarais
537
125,08
41,98
18.000,00
Vila Esperança
2004
Rua Kiyo Higa,
41
18
86,37
46,72
11.900,00
Vila Esperança
2004
Rua Kiyo Higa,
58
86
102,45
46,72
11.900,00
Nova Bandeirante
Residencial *
2004
Santos
Dumont
31
126,00
29,00
14.000,00
FONTE - Secretaria Municipal de Habitação – SEHAB/COHAB
*Empreendimento realizado com lotes doados de empreendimento de iniciativa privada.
Como podemos observar na tabela acima no ano de 2004 foram realizados
06 Empreendimentos pela SEHAB através de recursos do PSH e FUNDAP,
destinados à 752 famílias moradoras de áreas de risco.
Os empreendimentos a seguir estão ou foram construídos através do
Programa de Arrendamento Residencial – PAR.
Secretaria de Obras.
60
TABELA 9.
Relação de EHIS construídos através do Programa de Arrendamento Residencial-
PAR
Empreendimento
Ano
Localização
Numero
de
unidades
Área
unidade
construída
Valor da
unidade*
Conj Residencial
Santos Dumont I
2003
Rua: Ruth
Pereira Astolfi,
300
140
50,89
35.000,00
Conj Residencial
Santos Dumont II
2003
Rua 1, 250
160
50,73
35.000,00
Conj. Residencial
Samambaia
2003
Rua Itapicuru,
250
180
50,92
35.00,00
Conj Residencial
Villa Colorado I
2004
Rua 1, s/n Gl
170
A
Qt 30.028
192
49,00
40.000,00
Conj Residencial
Villa Colorado II
2004
Rua 2, s/n Gl
170 B Qt
30.028
144
49,32
40.000,00
Conj Residencial
Villa Colorado III
2004
Rua 2, s/n Gl
170 C Qt
30.028
112
49,43
40.000,00
Total unidades 928
FONTE - Caixa Econômica Federal - CEF
* Esse valor foi calculado sob o valor total de investimentos, como é um programa de
arrendamento e em Campinas são conjuntos novos, ainda não houve comercialização concluída.
Essa tabela traz o levantamento dos Loteamentos Particulares aprovados pela lei
de EHIS.
61
TABELA 10.
Relação de Loteamentos Particulares aprovados pela lei de EHIS.
Empreendimento Ano Numero de
unidades
Terreno ou
fração ideal
Doação ao
Fundap
Valor da
Comercializa
ção
Parque Residencial
Caiapó
2001
200
126m2
07 lotes
7.000,00
Residencial Terras
de Barão
2001
680
200 m2
R
$190.965,71
20.000,00
Jardim Ouro Preto
2001
514
175 a 250 m2
18 lotes de
250m2
8.050,00*
Parque Eldorado
2003
457
126 a 175m2
16 lotes
9.625,00*
Jardim Mirassol
2005
784
140m2
22 lotes
14.000,00
FONTE - Secretaria Municipal de Habitação – SEHAB/COHAB
* valor calculado sob o lote de 175 m2.
A tabela abaixo traz o levantamento de Conjuntos Particulares aprovados pela lei
de EHIS.
62
TABELA 11.
Relação de Conjuntos Particulares aprovados pela lei de EHIS
.
Empreendi
mento
Ano
Número
de
unidades
Terreno
ou fração
ideal
Área
construí
da
Doação
ao
FUNDAP
R$
comerciali
zação
Nova
Bandeirante
Residencial
2000
749
126m2
42m2
31 lotes
23.000,00
Residencial
Eldorado*
2005
148
126m2
47,35 m2
*
43.222,00
Residencial
Eldorado*
2005
53
153 a 175m2
59,06 m2
*16
51.453,00
2dorm e
58.459,00
3dorm
Residencial
Carrara
2005
37
126m2
79m2
74.982,75
134.748,00
24 90m2 76m2 87.050,00
24 70m2 63m2 69.700,00
Condomínio
Santa
Felicidade
Ouro Verde
2005
40 apto 47m2
127.243,13
55.000,00
FONTE - Secretaria Municipal de Habitação – SEHAB/COHAB
* o loteamento foi aprovado com 457 unidades, sendo doados 16 lotes ao FUNDAP, na primeira
etapa está em aprovação a construção de um conjunto residencial com 201 unidades.
Empreendimentos sem conclusão do processo de aprovação por
desistência do proprietário.
• Jardim Magnólia (2003) – seria um condomínio com 06 unidades, sendo a
fração ideal de 170,77m2 e área construída de 79m2.
• Parque Atlanta (2001) – loteamento na região do Campo Grande, segundo
informações do FUNDAP, o proprietário desistiu por não ter condições de
realizar as obras de infra-estrutura necessárias para iniciar a
comercialização.
63
Empreendimentos em processo de Aprovação :
Empreendimentos da Secretaria Municipal de Habitação a serem construídos em
terrenos vazios dentro de conjuntos habitacionais já solidificados.
TABELA 13.
Relação de Empreendimentos da SEHAB em processo de aprovação.
Empreendimento
Ano
Localização
Unidades
Lote
Área a ser
construída
Vil. Padre Manoel
da Nóbrega
2004
R: Juriti, 76
07
127,4
57,68
Vil Perseu Leite de
Barros
2004
R: Boa Vista,57
14
132,5
57,68
Vil Padre Manoel da
Nóbrega
2004
R:Jacamim, 52
03
156,00
57,68
Jardim Acadêmico
2004
R$44, 405
62
107,14
46,72
FONTE - Secretaria Municipal de Habitação – SEHAB/COHAB
Empreendimento aprovado e não iniciado
• Colina dos Nascentes (2004) empreendimento consta em nome da
Empresa Nacional de Habitações Populares – ENAHP, que é uma
empresa de Paulínia, entrou-se em contato com a ENAPH e esta alegou
não ter nenhum empreendimento ou projeto em Campinas, o decreto do
empreendimento foi publicado no diário oficial do dia 26/08/05, acesso
impossível de viabilizar, portanto não temos as informações sobre o
loteamento.
64
Programa de Arrendamento Residencial – PAR não iniciado.
TABELA 14. Empreendimentos do PAR aprovados através de EHIS e não iniciados.
Empreendimento
Ano
Localização
Unidades
Área
construída
Residencial da Mata I
2004
Rua 13,s/n lote 14
A, QT 30.019
352
48,70
Residencial da Mata II
2004
Rua 16, s/n lote 14,
Qt 30.019
416
48,84
FONTE - Caixa Econômica Federal - CEF
65
5 Situação dos empreendimentos aprovados por lei de EHIS:
Ao fotografar os empreendimentos aprovados pela lei de EHIS objetiva-se
observar as peculiaridades.
Empreendimentos Particulares
1.Residencial Terras de Barão localizado no distrito de Barão Geraldo, ano de
aprovação 2001:
FIGURAS 1 e 2 -
Empreendimento Terras de Barão (outubro de 2005)
2. Jardim Ouro Preto - região sudoeste, aprovado em 2001:
FIGURAS 3 e 4 - Empreendimento Jardim Ouro Preto (outubro de 2005)
66
3.Plantão de vendas do Empreendimento Santa Felicidade na região sudoeste,
unidade modelo, projeto ainda em processo de aprovação.
FIGURAS 5 e 6 -
Empreendimento Santa Felicidade (outubro de 2005)
4.Nova Bandeirante Residencial – Região Sul próximo à rodovia Santos Dumont,
aprovado em 2000.
FIGURA 7 -
Empreendimento Nova Bandeirante Residencial (outubro de 2005)
67
5. Residencial Eldorado – Região Sul próximo à rodovia Santos Dumont, em
processo de aprovação da CEF para iniciar construção das casas.
FIGURAS 8 e 9 -
Residencial Eldorado (outubro de 2005)
6. Residencial Carrara - condomínio de residências na região noroeste, em
processo de aprovação, unidade modelo e plantão de vendas.
FIGURAS 10 e 11 -
Residencial Carrara (outubro de 2005)
68
7. Jardim Mirassol, região norte próximo à divisa com o município de Sumaré em
processo de implantação de infra-estrutura, comercialização não iniciada,
aprovado em 2005.
FIGURAS 12 e 13 -
Empreendimento Jardim Mirassol (outubro de 2005)
69
Empreendimentos da SEHAB/COHAB
1.Vila Esperança, aprovado em 2004, situado na região norte, casas construídas
com recursos do PSH.
FIGURAS 14 e 15 -
Empreendimento Vila Esperança (outubro de 2005)
2. Vila Olímpia, aprovado em 2004, casas e sobrados na região norte.
FIGURAS 16 e 17 -
Empreendimento Vila Olímpia (outubro de 2005)
70
3. Regularização Parque Floresta I – região noroeste, infra e melhoria das
moradias através do PSH.
FIGURAS 18 e 19 -
Regularização Fundiária Parque Floresta I (outubro de 2005)
4. Regularização Jardim Conceição (2000) localizado no distrito de Souzas infra
ainda em obras e melhoria das moradias.
FIGURAS 20 e 21 -
Regularização Fundiária do Jardim Conceição (outubro de 2005)
71
5. Nova Bandeirante Residencial – unidades construídas pela Cohab nos lotes
doados ao FUNDAP.
FIGURA 22 -
Empreendimento Nova Bandeirante Residencial – SEHAB (outubro de
2005)
6. PAR – Santos Dumond I e II
FIGURAS 23 e 24 -
PAR Santos Dumont I e II (outubro de 2005)
72
7. PAR Colorado I, II e III.
FIGURAS 25 e 26 -
PAR Colorado I e II (outubro de 2005)
FIGURA 27 -
PAR Colorado III (outubro de 2005)
73
8.PAR Samambaia – em construção
FIGURAS 28 e 29 -
PAR Samambaia (outubro de 2005)
Empreendimentos não iniciados:
1. Terreno do futuro empreendimento (em processo de aprovação) – SEHAB da
Vl Padre Manuel da Nóbrega na região noroeste:
FIGURA 30 -
Terreno Vila Padre Manoel da Nóbrega (outubro de 2005)
74
2.Terreno do futuro empreendimento(em processo de aprovação) – Sehab
também na Vl Padre Manuel na Nóbrega:
FIGURA 31 -
Terreno Vila Padre Manoel da Nóbrega (outubro de 2005)
3. Terreno do futuro empreendimento (em processo de aprovação) da Sehab na
Vila Perseu Leite de Barros na região noroeste:
FIGURA 32 -
Terreno Vila Perseu Leite (outubro de 2005)
75
6 Observações sobre os Empreendimentos Habitacionais de Interesse
Social
Para se ter uma idéia dos empreendimentos aprovados por lei de EHIS em
Campinas esse tópico tem o propósito de observar um empreendimento de
iniciativa do poder público e um da iniciativa privada. Buscando preservar as
diferentes tipologias permitidas na lei, optou-se por observar dois
empreendimentos de unidades acabadas e agrupadas horizontalmente.
6.1Empreendimento Habitacional de Interesse Social – Vila Olímpia
A Vila Olímpia é um empreendimento produzido pelo poder publico através da
SEHAB/COHAB, aprovado em 2004 e entregue em 2005. O conjunto se localiza
na região norte
28
, próximo a divisa com o município de Sumaré, e foi construído
em uma gleba adquirida pela Cohab, antes denominada fazenda do Cabrino.
O conjunto depois de sua ocupação:
FIGURA 33 -
Empreendimento Vila Olímpia (outubro de 2005)
O entorno do conjunto residencial Vila Olímpia é composto por áreas rurais,
próximo de dois outros empreendimentos habitacionais, um é o Conjunto
Habitacional Campinas E da CDHU, com 2340 (duas mil trezentos e quarenta)
28
Ver mapa em anexo A.
76
unidades do tipo apartamentos e o outro é o Jardim Mirassol, um loteamento
particular com 784 (setecentos e oitenta e quatro) lotes, a maioria de 144m2, que
está em inicio de comercialização, não tendo nenhuma unidade construída.
As dificuldades encontradas pela população que se mudou para a Vila Olímpia
são as mesmas que geraram conflitos quando houve a entrega do conjunto da
CDHU, - não há comércio local, postos de saúde, escolas e o transporte é
ineficiente.
O empreendimento abriga 537 unidades térreas com 38m2 de área construída
e outras 80 unidades da modalidade sobrado, com 48m2.
Cada casa conta com
dois quartos, sala, cozinha, área de serviço e banheiro.
O conjunto consumiu recursos da ordem de R$ 16,5 milhões. Desse montante,
cerca de R$ 15,5 milhões saíram dos cofres públicos municipais. O restante - R$
960 mil - do Governo Federal através da Caixa Econômica Federal com o
Programa de Subsídio Habitacional (PSH), conforme dados apresentados pela
COHAB.
As famílias pagarão prestações com o valor médio de R$52,00 (cinqüenta e
dois reais), em um contrato de 20 anos.
É importante pontuar que a produção do conjunto segue os mesmos padrões
dos programas para baixa renda, implementados pelo BNH, foi construído em
uma gleba fora da malha urbana, com um entorno formado por área rural e outros
empreendimentos habitacionais também atendendo à famílias de baixa renda.
Soma-se a isto a falta de infra-estrutura e a distância do centro do centro da
cidade.
77
Não havendo mescla de renda e mescla de usos estão dadas as condições
para o surgimento de mais um espaço segregado e degradado no município, com
a anuência do poder público.
6.2 Empreendimento Habitacional de Interesse Social – Nova Bandeirante
Residencial
Observamos também o Nova Bandeirante Residencial, localizado na região
sul, próximo a rodovia Santos Dumont , o conjunto tem 749 unidades, todas com
lotes de 126m2 que foram entregues com 42m2 construídos.
O valor de comercialização no inicio da entrega, ano de 2000, foi de
R$23.000,00 (vinte três mil reais) a vista, financiado através da cooperativa
promotora do empreendimento, com prestações a partir de R$350,00 (trezentos e
cinqüenta reais), e contrato de 10 anos para pagar.
FIGURA 34 -
Empreendimento Nova Bandeirante Residencial (outubro de 2005)
No entorno do conjunto encontram-se outros empreendimentos
habitacionais, o Par Santos Dumont I e II com duzentas unidades, o parque
Eldorado que está em implantação e terá 457 unidades.
A localização das casas permite fácil acesso ao centro da cidade através
da rodovia Santos Dumont, e por estar numa região de bairros consolidados se
78
têm serviços de saúde, educação e transporte que atendem a região. Encontra-se
no entorno o SESI e diversas empresas de serviços e indústrias.
Esta região tem tido sua expansão no sentido centro Indaiatuba
conurbando-se com município vizinho. Um outro fator a se considerar é o
aeroporto situado nesse meio, contribui com a atração de novos investimentos
habitacionais e industriais nessa região.
6.3 Observações
A partir da observação desses dois conjuntos notamos que os
empreendimentos do poder público continuam sendo iguais aos produzidos antes
da lei de EHIS, a redução de parâmetros já era utilizada pelo poder público para
produzir moradia de interesse social desde a década de 80, onde a lei 6766/79 já
trazia requisitos mínimos para essa modalidade. Nem mesmo sob o ponto de
vista da aprovação de projetos se teve avanço, os prazos são os mesmos, a
burocracia é a mesma para aprovação de qualquer empreendimento, seja de
interesse social ou não.
Já a iniciativa privada tem vantagens com a aprovação da lei de EHIS da
forma em que está, pois não precisa atender a demanda de baixa renda, “o que
busca compensar na contrapartida de interesse social”, então atende o mesmo
grupo social que sempre atendeu, só que agora pode através da lei de EHIS
dobrar o número de unidades de um conjunto em relação ao que produzia antes
da lei, o que logicamente traz muito mais lucros.
79
PARTE III
A GUISA DE CONSIDERAÇÕES FINAIS
80
1 Reflexões sobre a implementação da Lei de Empreendimentos
Habitacionais de Interesse Social.
A questão habitacional do município de Campinas é uma expressão local
de um processo que vem desde o BNH, com a maioria dos financiamentos
realizados para a classe média, e até hoje não se conseguiu alterar a lógica e
atender a população com renda de 0 a 3 salários mínimos.
A trajetória da lei de EHIS em Campinas demonstra que ela não atende às
expectativas de promover habitação voltada a classes de baixa renda. Assim
como a primeira lei que foi aprovada com a finalidade de se obter recursos do
PAIH, não atingiu aos objetivos propostos e mesmo a segunda lei de EHIS que
abriu a possibilidade de participação da iniciativa privada não “pegou”,
principalmente por que definia a demanda a ser atendida fixando a faixa de renda
e outros requisitos para a comercialização dos EHIS.
Sob pressão do setor privado que não produziu EHIS a partir da lei
aprovada em 1997, o governo municipal (Chico Amaral 1997-2000) propôs a atual
lei, no fim de seu mandato e acatando as sugestões da iniciativa privada.
Fica visível que a lei tida como instrumento oficial de combate à exclusão
social, no quesito habitação, pode ser usada pelos empresários, para
burlar o zoneamento e o código de obras, contando ainda com isenção
de taxas. Não há nenhum controle, por exemplo, sobre o preço da
venda, o que poderia garantir a lei com finalidade especifica.
(GUALTIERI, 2001)
A lei 10.410/2000 que revogou a lei 9342/97 manteve a redação em
diversos pontos e alterou alguns parâmetros, excluiu o Plano Comunitário
Habitacional Popular – PCHP e incluiu o uso da lei para regularização fundiária e
a questão da contrapartida de interesse social.
81
Fica difícil a compreensão da contrapartida de interesse social, pelo
pressuposto que a lei foi criada para atender a demanda de baixa renda, seria
uma inversão que justamente esses empreendimentos doassem 3,5 % de seu
valor para o FUNDAP.
A contrapartida tem grande contribuição para que os empreendimentos não
sejam voltados para a demanda de baixa renda, já que o empreendedor a incluirá
nos custos da unidade, fazendo com que aumente o valor e diminua as
possibilidades do acesso aos mais pobres.
Por outro lado, a contrapartida é encarada, inclusive por representantes do
movimento popular, como a questão fundamental da lei, pois é através dela que a
SEHAB/COHAB vai produzindo habitação de interesse social, não importando se
ela é fruto de EHIS voltados para classe média. O que ainda não se parou para
avaliar é que a produção habitacional para baixa renda, fruto dessa contrapartida
é insignificante diante do número de unidades produzidas e comercializadas
através da iniciativa privada, para aqueles que podem pagar independente da
renda.
Os padrões do EHIS permitem desde a construção de unidades
habitacionais evolutivas de 15m2 em lotes de 125m2, até unidades habitacionais
de 162,5m2, em lotes ou frações ideais de 250m2, permitindo dois pavimentos.
No caso de unidades acabadas agrupadas verticalmente a área máxima da
unidade não pode exceder a 60m2.
Através desses parâmetros o poder público tem construído habitações que
atendem as dimensões mínimas, como já dito conjuntos semelhantes aos que já
produziu, enquanto a iniciativa privada produz empreendimentos buscando
aproveitar todas as dimensões permitidas pela lei.
82
Observa-se que nos condomínios horizontais a fração ideal de EHIS
aprovados até o momento chega a 175m2, e a área construída da unidade chega
a 79m2, não se explorando até o momento os parâmetros máximos da lei de
EHIS. Nos loteamentos particulares prevalece grandes glebas, com a maioria dos
lotes de 126m2, exceto o Terras de Barão com 680 unidades de 200m2. Quanto à
produção de EHIS na tipologia de unidades acabadas agrupadas verticalmente,
não interessou a iniciativa privada, tendo apenas uma tímida iniciativa de 40
apartamentos dentro do condomínio Santa Felicidade aprovado em 2005.
Parece que esbarramos numa dificuldade antiga: a falta de investimento de
recursos não onerosos na produção habitacional, desde o BNH que a habitação
popular segue esse modelo, de ser uma mercadoria, assim o poder público
sempre procurou comprar as terras mais baratas para produção de moradias,
sendo estas logicamente as mais afastadas das regiões urbanas consolidadas.
Com isso temos repetido a construção de conjuntos habitacionais na
periferia e com infra-estrutura mínima. Um dos maiores problemas que a
população de Campinas enfrenta é o transporte, moradores de alguns bairros
acabam por freqüentar os centros das cidades vizinhas já conurbadas com o
município.
Todos empreendimentos aprovados pela lei de EHIS a partir de 2000 estão
na franja da mancha urbana (ver mapa em anexo A), sendo que a região
sudoeste concentra quase 50% dos empreendimentos aprovados, região onde se
localiza o distrito industrial de Campinas, o aeroporto de Viracopos, sendo
também a região em que cresce a mancha urbana no sentido Indaiatuba.
O empreendimento que se destaca pelo padrão é o Terras de Barão,
implantado no distrito de Barão Geraldo região onde está instalada a Unicamp e
83
que concentra vários condomínios de classe média alta e alta. Além dele dois
condomínios localizados na periferia que oferecem belas casas, segurança e rica
área de lazer.
Pelo que pudemos verificar a lei de EHIS tem sido utilizada para aprovar três tipos
de empreendimentos:
1. Os empreendimentos da SEHAB que através do PSH constroem moradias
em loteamentos antigos com moradias precárias e também promovem
regularização fundiária; da mesma forma aprovam novos loteamentos para
remoção de áreas de risco (caso da Vila Olímpia), atendendo a faixa de
renda de 1 a 5 salários mínimos;
2. Empreendimentos privados que são grandes loteamentos em regiões
periféricas e outros menores em regiões de melhor localização, atendendo
a renda acima de 05 salários mínimos;
3. Empreendimentos da iniciativa privada através do Programa de
Arrendamento Residencial – PAR, atendendo a renda de 03 a 06 salários
mínimos.
Dos empreendimentos da SEHAB os que se mostram acessíveis à baixa
renda são os construídos com recursos do PSH, complementados com
empréstimos do FUNDAP, porém essa modalidade tem sido aplicada a
loteamentos já existentes e com moradias precárias. Novas unidades são
construídas somente quando há doação de lotes para o FUNDAP (que tem sido
insignificante), a secretaria alega não haver recursos disponíveis para compra de
terras.
84
Boa parte dos empreendimentos privados são grandes loteamentos em áreas
periféricas depois da mancha urbana, são glebas que se valorizaram devido a
diferentes fatores, como a construção de terminais de ônibus e a conurbação com
as cidades vizinhas. A aprovação desses projetos via EHIS serve em muitos
casos para que o loteador possa ter maior número de lotes em sua terra, não
interferindo no valor de mercado do m2 da terra naquela região. Nesse ponto é
importante expor um outro lado que é o de aumento da oferta de lotes nessas
regiões.
Os empreendimentos através do Programa de Arrendamento Residencial têm
atendido, a uma demanda do município, mas não atinge a população com renda
de 01 a 03 salários mínimos, que é a maioria dentro do déficit habitacional. Esses
empreendimentos começaram a ser construídos a partir de 2003, mas já
entregaram um número significativo de unidades, como pode perceber-se na
tabela 9.
O que ficou perceptível é que a lei de EHIS cumpre sua função quando
aprova os empreendimentos do poder público que inclusive é isento de doação de
contrapartida. Já os projetos privados geram várias distorções, e quando o
empreendimento é voltado para baixa renda a doação é feita em lotes, e quando
é voltado para outras rendas acima de 6 salários mínimos a doação é efetuada
em espécie.
No caso das doações realizadas em espécie os empreendedores tiveram
maior ganho até janeiro de 2004 quando foi aprovada a lei que definiu que os
3,5% doados ao FUNDAP devem ser sob o valor total do empreendimento, até
então os proprietários repassavam os recursos sobre o valor do terreno.
85
Também verificamos que todos empreendimentos aprovados foram em
curto prazo comercializados, e todos tiveram valorização no mercado também no
mesmo período, por exemplo, o Terras de Barão onde os lotes foram vendidos a
R$20.000,00 (vinte mil reais) em 2001 e atualmente estão sendo comercializados
a R$30.000,00 (trinta mil reais). O Ouro Preto no lançamento em 2001, os lotes
de 175 m2 foram vendidos a R$8.000,00 (oito mil reais) e hoje estão sendo
vendidos a R$13.000,00 (treze mil reais).
Ao refletirmos sobre essa lei notamos que foi aprovada em um momento de
grande pressão dos movimentos organizados que através das ocupações
reivindicavam moradia, e depois foi sendo alterada sob pressão do mercado
imobiliário e dos proprietários de terras. O que era uma lei que deveria garantir o
acesso dos mais pobres à moradia, passou a ser uma redução de padrões
construtivos, que podem também ser aplicados pela iniciativa privada para
atender ao mercado.
A revisão da lei em 2000 abriu novas possibilidades para o setor privado,
mas mesmo o setor imobiliário tendo suas solicitações atendidas na nova lei, o
que se observa é que poucos empreendimentos foram produzidos desde então.
86
2 Legislação especial Por Quê e Para Quê
A discussão sobre habitação de interesse social não é nova, já se falou em
moradia econômica, habitação mínima, habitação popular, atualmente os termos
mais usados são habitação de interesse social e habitação adequada.
A estratégia para se promover habitação social tem sido a de minimizar os
parâmetros construtivos e de parcelamento do solo, para prover habitação com
menores custos com objetivo de atender a demanda que não tem acesso ao
mercado formal, devido a sua renda. Também através de legislação especial tem
se criado normas especiais para regularização de habitação já produzida.
A necessidade de se criar uma legislação especial vem da configuração
territorial produzida pelas leis (parcelamento, código de obras, zoneamento, lei de
uso e ocupação do solo), a ordem urbanística gerada pelo conjunto dessas leis se
mostra excludente e perversa, fazendo com que a maioria da população esteja na
ilegalidade. Na verdade se trata de um sistema que tem legalidade inacessível,
que não dialoga com a produção do espaço, com seus conflitos, produzindo um
território ambíguo.
Seguindo a lógica da legislação, por essa maioria não ter o acesso a
moradia sob as formas consideradas legitimas pela ordem urbanística, são
considerados subnormais, assim também é criado outro patamar de legislação
voltado a essa população, ou seja, cria-se a exceção. A legislação especial não
rompe com a concepção urbanística excludente, legitima que há dois tipos de
cidadãos o normal e o subnormal.
Essa questão da flexibilização de parâmetros para inclusão dos mais
pobres é um debate complexo, pois leva a pensar se o pobre tem necessidades
espaciais, residencial e urbano diferente do rico. Por outro lado o discurso da
87
legislação é que foi criada exatamente para combater a exclusão social e
proporcionar a moradia digna aos menos abastados.
A leis urbanísticas, ao invés de se pautarem por critérios que expressem
as possibilidades e necessidades da maioria da população, se pautam
por critérios ideais e abrem em seguida o espaço para exceção, pela
introdução das categorias do interesse social, onde pouco se exige,
agravada pelas praticas sistemática das anistias urbanísticas.
(FERNANDES; ALFONSIN, 2005)
A legislação para habitação de interesse social se caracteriza por ser
menos rigorosa e mais acessível a população de baixa renda, são leis que
estabelecem critérios técnicos e que combinadas com políticas publicas
inadequadas, podem acabar por determinar o lugar dos pobres nas cidades.
Como definir o que é habitação adequada? O que pode ser o mínimo
aceitável? A Agenda do Habitat
29
para os municípios define habitação adequada
como habitação que vai além de um teto, devendo possuir privacidade e espaço
adequados, acessibilidade física, garantia de posse, estabilidade estrutural e
durabilidade, iluminação adequada, aquecimento, ventilação e infra-estrutura
básica, como fornecimento de água, esgoto e coleta de lixo, qualidade ambiental
adequada e fatores relacionados a saúde, localização adequada e acessível em
relação ao trabalho e instalações básicas, disponível a preços viáveis.
Cada município deve definir seus padrões de acordo com suas
características. A partir do momento em que o município define seus parâmetros
do “mínimo aceitável”, por que não torná-los universais? Acaso o mínimo
permitido para pobres não pode ser o mesmo para os ricos? Até que ponto é
29
A agenda do habitat é resultado da Conferência do habitat II, que ocorreu em Istambul, em
junho de 1996, onde quase 15 mil pessoas de todo o mundo discutiram o destino das cidades e
assentamentos humanos do planeta . Teve como objetivo principal atualizar os temas e
paradigmas que fundamentam a política urbana e habitacional, com vistas a reorientar a linha de
ação dos órgãos e agências de cooperação internacional para estes temas, incluindo a do próprio
Centro das Nações Unidas para os Assentamentos Humanos - Habitat.
88
aceitável a flexibilização de padrões para atender a população de menor poder
aquisitivo?
As experiências de aplicação da legislação de interesse social em alguns
municípios mostram que junto a definição dos padrões, vem a definição de onde
poderão ser implementados, gerando a construções dos já tradicionais conjuntos
habitacionais caracterizados pelo alto número de unidades produzidas, e em
regiões periféricas. Produzindo novos guetos de pobreza. Por outro lado a
aplicação de legislação especial para regularização fundiária de ocupações já
consolidadas tem produzido experiências com objetivos atingidos.
Diante da atual situação em que chegou a habitação no Brasil se faz
imprescindível o debate sobre a legislação especial, buscando formas de fazer
com que ela quebre com os princípios da segregação sócio - espacial. E que
almeje o acesso à cidade, através da regularização fundiária da habitação já
produzida, de produção habitacional em áreas centrais e estímulo para a
produção pulverizada de imóveis destinados à venda ou locação para baixa
renda. (Moretti, 2005)
As normas para a produção de conjuntos habitacionais devem evitar a
criação de guetos de pobreza, também devem buscar áreas melhores servidas de
infra-estrutura, evitando produzir conjuntos degradados e periféricos. Quanto aos
programas que destinam recursos em forma de subsídios voltados a baixa renda,
é fundamental garantir o acesso dessa demanda a esses benefícios.
Outras questões importantes a serem debatidas apontam para os
interesses da iniciativa privada em participar dos programas de habitação de
interesse social, considerando que em poucas ocasiões este setor tem interesses
89
em produzir este tipo de habitação
30
, com certeza situações que apresentam
vantagens. É preciso discutir que tipos de estímulos valem a pena serem dados a
este setor.
Diante das dificuldades de se ter uma legislação que crie padrões
universais acessíveis para todas as rendas, devem ser definidas as situações que
justifiquem o uso de legislação especial. Buscando não criar mais leis com o
discurso de promover o acesso dos pobres à moradia, mas que na prática são
distorcidas e apropriadas em função do capital do mercado imobiliário.
Dentro desse universo do planejamento tecnocrático, onde a lei por si só
não promove a igualdade, não se pode ignorar os processos e os conflitos em
torno do acesso à moradia. O que fica claro é a necessidade de intervir nos
critérios da ordem urbanística, para alcançar critérios universais, sendo essa uma
batalha a ser travada inibindo o mercado imobiliário, as legislações especiais
podem atuar como um mecanismo de proteção aos menos favorecidos, desde
que não seja permitida a apropriação indevida pelo mercado.
30
Por exemplo no PAIH do governo Collor onde a iniciativa privada recebia os recursos do FGTS,
produzia os conjuntos sem nenhum risco de prejuízos, ficando a cargo da Cohab comercializar e
repassar para a CEF.
90
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97
ENTREVISTAS
CHERKESIAN, Henry. Henry Cherkesian: depoimento [10 nov. 2005].
Entrevistador: Elisamara Emiliano. Campinas: Pontifícia Universidade Católica de
Campinas, 2006. Gravador digital (100 min.) . Entrevista concedida à dissertação
de mestrado em Urbanismo, Legislação para habitação de interesse social.
FERNANDES, Ari Vicente. Ari Vicente Fernandes: depoimento [09 jan. 2005].
Entrevistador: Elisamara Emiliano. Campinas: Pontifícia Universidade Católica de
Campinas, 2006. Gravador digital (80 min.) . Entrevista concedida à dissertação
de mestrado em Urbanismo, Legislação para habitação de interesse social.
FERNANDES, Edésio. Edésio Fernandes: depoimento [01 fev. 2005].
Entrevistador: Elisamara Emiliano. Campinas: Pontifícia Universidade Católica de
Campinas, 2006. Gravador digital (40 min.) . Entrevista concedida à dissertação
de mestrado em Urbanismo, Legislação para habitação de interesse social.
GUILHERME, Rubens. Rubens Guilherme: depoimento [09 nov. 2005].
Entrevistador: Elisamara Emiliano. Campinas: Pontifícia Universidade Católica de
Campinas, 2006. Gravador digital (50 min.) . Entrevista concedida à dissertação
de mestrado em Urbanismo, Legislação para habitação de interesse social.
MEGDA, Silvana Maria C. Zakia. Silvana Maria C. Zakia Megda: depoimento [18
ago. 2005]. Entrevistador: Elisamara Emiliano. Campinas: Pontifícia Universidade
Católica de Campinas, 2006. Gravador digital (90 min.) . Entrevista concedida à
dissertação de mestrado em Urbanismo, Legislação para habitação de interesse
social.
ORTEGA, Edson. Edson Ortega: depoimento [10 nov. 2005]. Entrevistador:
Elisamara Emiliano. Campinas: Pontifícia Universidade Católica de Campinas,
2006. Gravador digital (100 min.) . Entrevista concedida à dissertação de
mestrado em Urbanismo, Legislação para habitação de interesse social.
98
99
ANEXOS
ANEXO A ...........................p. 100
ANEXO B ...........................p. 101
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