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B ELVEDERE III:
Um estudo de caso sobre a influência do mercado imobiliário
na produção da paisagem e espaço urbanos
por
Flávia Pereira Amorim
Dissertação de Mestrado apresentada ao Programa de Pós-
graduação em Arquitetura, Faculdade de Arquitetura e Urbanismo,
da Universidade Federal do Rio de Janeiro, como parte dos
requisitos necessários à obtenção do título de Mestre em Ciências
em Arquitetura, dentro da linha de pesquisa: Cultura, Paisagem e
Ambiente Construído.
Orientador: Dr. Vera Regina Tângari
Rio de Janeiro
Maio de 2007
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ii
BELVEDERE III:
Um estudo de caso sobre a influência do mercado imobiliário
na produção da paisagem e espaço urbanos
por
Flávia Pereira Amorim
Orientador
Dr. Vera Regina Tângari
Dissertação de Mestrado submetida ao Programa de Pós-graduação em Arquitetura, Faculdade de Arquitetura e Urbanismo, da Universidade
Federal do Rio de Janeiro - UFRJ, como parte dos requisitos necessários à obtenção do título de Mestre em Ciências em Arquitetura, dentro
da linha de pesquisa: Cultura, Paisagem e Ambiente Construído.
Aprovada por:
Rio de Janeiro
Maio de 2007
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iii
AMORIM, Flávia Pereira
Belvedere III: Um estudo de caso sobre a influência do mercado
imobiliário na produção da paisagem e espaço urbanos. UFRJ / FAU /
PROARQ, 2007.
xi, 168.: il.; 31 cm.
Orientador: Vera Regina Tângari.
Dissertação de Mestrado – UFRJ/ PROARQ/ Programa de Pós-graduação
em Arquitetura, 2007.
Referências Bibliográficas: f. 89-95.
1. Belvedere III – Belo Horizonte, MG. 2. Mercado Imobiliário. 3. Expansão
Urbana 4. Marketing Imobiliário 5. Paisagem Urbana. I. Tângari, Vera
Regina. II. Universidade Federal do Rio de Janeiro, Faculdade de Arquitetura
e Urbanismo, Programa de Pós-graduação em Arquitetura. III. Belvedere III:
Um estudo de caso sobre a influência do mercado imobiliário na produção da
paisagem e espaço urbanos.
iv
RESUMO
BELVEDERE III: Um estudo de caso sobre a influência do mercado
imobiliário na produção da paisagem e espaço urbanos.
Flávia Pereira Amorim
Orientadora:
Vera Regina Tângari
O presente trabalho apresenta uma análise da influência do mercado imobiliário na produção do espaço da paisagem urbana, por meio de um
estudo de caso: o bairro Belvedere III, em Belo Horizonte, localizado na Serra do Curral, uma área de reserva ambiental de grande importância
na recarga fluvial do sistema hídrico da região, protegida por diversos instrumentos legais e tombada desde 1960 pelo Instituto do Patrimônio
Histórico e Artístico Nacional – IPHAN. As questões centrais incluem a reflexão crítica sobre o processo de ocupação e crescimento do bairro,
dentro do contexto da cidade, obtido através da modificação da legislação urbanística para permitir condomínios verticais destinados a faixas
de renda elevada, e sobre os impactos sociais e ambientais provocados. Busca identificar o papel do mercado imobiliário na formação do
parcelamento e valorização da terra e no uso de instrumentos de marketing para a formação de uma nova identidade de moradia para a
cidade.
Palavras-chave: Belvedere III – Belo Horizonte, MG, expansão urbana, mercado imobiliário, paisagem urbana.
Rio de Janeiro
Maio de 2007
v
ABSTRACT
BELVEDERE III: A case study about the real state market influence
on the urban landspace and built environment production
Flávia Pereira Amorim
Advisor: Vera Regina Tângari
Abstract da Dissertação de Mestrado submetida ao Programa de Pós-graduação em Arquitetura, Faculdade de Arquitetura e Urbanismo, da
Universidade Federal do Rio de Janeiro - UFRJ, como parte dos requisitos necessários à obtenção do título de Mestre em Ciências em
Arquitetura.
This research presents an analysis of the real state market influence on the urban built environment and ladscape production, through a case
study: the Belvedere III neighborhood, in Belo Horizonte, located on Serra do Curral surroundings, an environmental protection reserve area of
great importance for the fluvial recharge of the regional hydrological system, protected by several preservation laws and institutions, including,
since 1960, the National Institute of Historical and Artistic Patrimony (IPHAN). The central subjects include the discussion about the urban
occupation and growth processes, made possible through changes in the urbanistic legislation to allow vertical condominiuns for high income
population, and the consequences over the social and natural environments. It aims to identify the real state market role on stablishing land
parcelling and value profile and on the use of marketing tools to produce a new living standard for the city.
Kew-words: Belvedere III, Belo Horizonte, urban expansion, real state market, urban landscape.
Rio de Janeiro
May, 2007
vi
Para minha família,
porque este trabalho é o resultado de seu apoio incondicional,
e para os amigos queridos que se tornaram
a minha família no Rio de Janeiro.
vii
Agradecimentos
Este trabalho é resultado de dois anos de dedicação e compromisso quando contei com o apoio e carinho de pessoas que sempre foram, e
algumas que se tornaram, muito importantes para mim às quais gostaria de agradecer:
Em primeiro lugar quero agradecer aos meus pais e meus irmãos pelo incentivo constante, em especial ao Mateus, que me auxiliou nas
pesquisas de campo e idas à prefeitura de Belo Horizonte; aos meus tios, em especial Jacira e Jonila Amorim; meus primos, especialmente
Evandro Lorens, Jaime e Jane, Ester e Arlindo, Rute e Edison, agradeço a vocês pelo apoio sem o qual seria impossível concluir este trabalho.
Aos meus amigos do PROARQ-FAU/UFRJ que se tornaram a minha família no Rio de Janeiro, obrigada pelo carinho e cuidado, essenciais
para a minha permanência aqui, em especial ao Luis Vasconcellos, Denise Alcântara e Lorena Castello.
Aos professores da EAU-UFMG, FAU-UFRJ e FAU-USP pelo tempo dedicado às respostas às minhas questões e cooperação no trabalho e
contribuição para o meu crescimento profissional e acadêmico, em especial aos professores membros da banca de avaliação pelas valiosas
considerações: Dr. Paulo Afonso grande mestre, incentivador e amigo muito querido, Dr. Jonathas Magalhães, sempre atencioso e Dr.
Gerônimo Leitão. Agradeço também à Prof. Dr. Stael Alvarenga, querida amiga e eterna orientadora, à Prof. Marieta Maciel, ao Prof. Sílvio
Macedo, Prof. Laís Bronstein, Prof. Cristiane Duarte e Prof. Beatriz Oliveira.
A Arquiteta e professora da UFRJ Dr. Maria Ângela Dias, diretora do Escritório Técnico da UFRJ e minha chefe, pelo carinho e compreensão.
À Márcia Poppe e Eliene Tozetto, mestres, formadas no PROARQ-UFRJ, e arquitetas do ETU-UFRJ, obrigada pela “consultoria”.
À Associação de Amigos do Bairro Belvedere, AABB, por me receber e permitir o acesso às informações. Aos editores do Jornal Belvedere por
me cederem todos os exemplares publicados para a pesquisa.
À minha orientadora e amiga, Prof. Dr. Vera Tângari, obrigada pela orientação, supervisão, coordenação e apoio, por entender minhas
limitações e ter paciência para ampliar meus horizontes.
A todos que cooperaram direta ou indiretamente para a conclusão deste trabalho, meu muito obrigado...
viii
Sumário
Resumo iv
Abstract v
Agradecimentos vii
Lista de Siglas ix-x
Lista de Figuras xi-xiv
Lista de Quadros xiv
Lista de Gráficos xv
INTRODUÇÃO 16
CAPÍTULO I - FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA
27
1.1 – Expansão urbana, o deslocamento de centralidades e a formação de uma identidade residencial de alta renda 28
1.2 – Dinâmica do Mercado Residencial 38
1.3 – Estratégias de marketing e a padrões arquitetônicos da casa ideal 45
1.4 – Paisagem: observação, ação e reação 53
CAPÍTULO II – DELIMITAÇÃO DO RECORTE
58
2.1 – Localização e características 59
2.2 – Contexto urbano 67
2.3 – Origens do Belvedere III 74
2.4 – O processo de criação do bairro 76
CAPÍTULO III – CARACTERÍSTICAS DO MERCADO IMOBILIÁRIO E ARQUITETURA PRODUZIDA NO BAIRRO BELVEDERE III
85
3.1 – Perfil do público-alvo 91
3.2 – Produto comercializado 96
3.3 – Estratégias de marketing 114
CAPÍTULO IV – ANÁLISE CRÍTICA DA ARQUITETURA E SEU REFLEXO SOBRE A PAISAGEM
121
4.1 – Impactos decorrentes da ocupação do bairro 122
4.2 – Ensaio comparativo ao Belvedere III 130
CONSIDERAÇÕES FINAIS
139
Referências Bibliográficas
149
Apêndices 155
Anexos 164
ix
Lista de siglas
AABB – Associação de Amigos do Bairro Belvedere
ADE – Área de diretrizes Especiais
AMBB – Associação de Moradores do Bairro Belvedre
APA – Área de Preservação Ambiental
BNH – Banco Nacional da Habitação
Caixa – Caixa Econômica Federal
CEDEPLAR – Centro de Desenvolvimento e Planejamento Regional
CEMIG – Central de Energia Elétrica de Minas Gerais
CIURB – Compahia Urbanizadora da Serra do Curral
CEZ – Comissão Especial de Zoneamento
CODEURB – Companhia de Desenvolvimento Urbano do Estado de Minas Gerais
COHAB’s – Companhias Estaduais de Habitação
COMAM – Conselho Municipal de Meio Ambiente
CONAMA – Conselho Nacional de Meio Ambiente
COPAM – Conselho de Política Ambiental do Estado de Minas Gerais
COPASA – Companhia Saneamento de Minas Gerais
DER – Departamento de Estradas e Rodagens
DNER – Departamento Nacional de Estradas e Rodagens
DPHAN – Departamento de Patrimônio Histórico e Artístico Nacional
EAU-UFMG – Escola de Arquitetura e Urbanismo da Universidade Federal de Minas Gerais
EIA-RIMA – Estudo de Impacto Ambiental – Relatório de Impacto Ambiental
FAU-UFRJ – Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade Federal do Rio de Janeiro
FEEMA – Fundação Estadual de Engenharia do Meio Ambiente
x
FGTS – Fundo de Garantia por tempo de Serviço
HABITE-SE – documento que atesta que o imóvel foi construído seguindo-se as exigências (legislação local) estabelecidas pela prefeitura
para a aprovação de projetos
HSFH – Sistema Nacional de Habitação
IBGE – Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística
IPHAN – Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional
IEPHA-MG – Estadual do Patrimônio Histórico e Artístico de Minas Gerais
IAB – Instituto de Arquitetos do Brasil
IBAMA – Instituto Brasileiro do Meio Ambiente e dos Recursos Naturais Renováveis
IPEAD – Instituto de Pesquisas Econômicas, Administrativas e Contábeis de Minas Gerais JK – Juscelino Kubitschek
LUOS – Lei de Uso e Ocupação do Solo
MA-1 – Modelo de Assentamento 1
PBH – Prefeitura de Belo Horizonte
PLAMBEL – Secretaria de Estado do Planejamento e Coordenação da Região Metropolitana de Belo Horizonte
RMBH – Região Metropolitana de Belo Horizonte
ZC1 – Zona Comercial 1
ZC 3 – Zona Comercial 3
ZEU – Zona de Expansão Urbana
ZOC – Zona de Ocupação Controlada
ZPAM – Zonas de Proteção Ambiental
ZP 3 – Zona de Proteção 3
ZR 2 – Zona Residencial 2
ZR 3 – Zona Residencial 3
ZR4 – Zona Residencial 4
xi
LISTA DE FIGURAS
Figura 1
Área edificada do Recife em 1987. 29
Figura 2
Área edificada de Belo Horizonte em 1964. 30
Figura 3
Urbanização do vale do Ahangabaú, São Paulo. 31
Figura 4
Urbanização da serra do Curral em Belo Horizonte. 31
Figura 5
A imagem apresenta a variação de gabarito das edificações da Urca, em resposta as diferentes legislações vigentes
em diferentes períodos.
32
Figura 6
Planta de apartamento em 1930. observa-se a setorização, herança do período colonial. 36
Figura 7
Auto-construção no Rio de janeiro, favela do Vidigal. 42
Figura 8
Auto-construção em Belo Horizonte, favela Morro do Papagaio. 42
Figura 9
Vistas dos bairros do Leblon e Humaitá, ao fundo, o Corcovado e o Pão de Açúcar, respectivamente emolduram a
paisagem,
44
Figura 10
Visada panorâmica do bairro de Casa Forte, Recife. 45
Figura 11
Edificações na Barra da Tijuca, Rio de Janeiro. 45
Figura 12
Edificações em São Paulo 45
Figura 13
Edificações no Belvedere III em Belo Horizonte. 45
Figura 14
Imagem 2D e 3D apresentada por anúncio de empreendimento. 50
Figura 15
Propaganda de empreendimento no Rio de Janeiro vinculada pela internet, nota-se a associação do empreendimento
à imagens de relaxamento, lazer, diversão e à natureza.
51
Figura 16
Mapa de localização de Belo Horizonte em Minas e na Região Metropliitana, RMBH. 59
Figura 17
Mapa de Altimetria Belo Horizonte. 60
Figura 18
Mapa de Indicação das Regionais administrativas do município de Belo Horizonte. 60
Figura 19
Mapa da regional Centro Sul caracterizada por ocupação de alta renda. 60
Figura 20
Mapa Belvedere III e entorno. 61
Figura 21
Mineração na Serra do Curral. 62
Figura 22
Ocupação urbana na Serra do Curral – bairro Mangabeiras. 62
Figura 23
Mapa de reserva de mananciais 64
Figura 24
Localização do bairro Belvedere e das bacias do Ribeirão Arrudas e Rio das Velhas sob mapa de macrodrenagem da
PBH.
66
Figura 25
Mapa do zoneamento de Belo Horizonte: Plano original de Aarão Reis (1894). 68
Figura 26
Mapa viário de Belo Horizonte, localização das principais vias e o bairro Belvedere. 70
Figura 27
Relação entre a mancha de ocupação original do Plano de Aarão Reis de 1884 e a mancha de ocupação urbana de
1995, com a localização das principais vias e o bairro Belvedere.
73
Figura 28
Serra do Curral. 74
Figura 29
Parcelamento bairro Belvedere década de 70. 75
Figura 30
Evolução da malha urbana Belvedere III fotos dos anos de 1989, 1995 e 2005. 76
xii
Figura 31
Zoneamento aprovado em 1988 79
Figura 32
Mapa do bairro Belvedere III com indicação das vias, lotes e edificações. 84
Figura 33
Aspectos da paisagem atual Belvedere I, II e III e Serra do Curral. 84
Figura 34
Foto aérea do Belvedere III e BH Shopping. 84
Figura 35
Paginação do piso do calçadão de Copacabana. 90
Figura 36
Paginação do piso das calçadas do bairro Belvedere. 90
Figura 37
Aspectos do loteamento do Alphaville Flamboyant em Goiânia. 96
Figura 38
Aspectos do loteamento do Alphaville Campinas. 96
Figura 39
Vista dos edifícios em construção no Belvedere III, Belo Horizonte. 98
Figura 40
Vista dos edifícios novos em construção na Península na Barra da Tijuca, Rio de Janeiro lançamentos. 98
Figura 41
“Suíte máster” com banheiro feminino e masculino condomínio edifício Beau Rivage. 100
Figura 42
“Sala” Edifício Monreale. 100
Figura 43
Área de lazer do edifício Piazza Diamante “Sala” Edifício Monreale. 101
Figura 44
Imagem Piscina Externa Edifício Saint Emilion. 101
Figura 45
Imagem Piscina Coberta Edifício Vila Fontana. 101
Figura 46
Imagem Piscina Coberta Edifício Saint Emilion. 101
Figura 47
“Playground” Edifício Saint Emilion. 102
Figura 48
“Playground” Edifício Vila Fontana. 102
Figura 49
“Vila Bambino” Edifício Vila Bel Monte. 102
Figura 50
“Vila Bambino” Edifício Vila Fontana. 103
Figura 51
Churrasqueira Edifício Vila Fontana. 103
Figura 52
“Espaço Gourmet” Edifício Saint Tomas. 103
Figura 53
“Cozinha do Chef” Edifício Vila Fontana. 103
Figura 54
Aspectos do acabamento dos edifícios do Condomínio Barra Bali, Barra da Tijuca Rio de Janeiro. 104
Figura 55
Aspectos do acabamento dos edifícios do Condomínio Paradiso em São Paulo. 104
Figura 56
Aspectos do acabamento dos edifícios do Belvedere III, Belo Horizonte. 104
Figura 57
“Acesso protegido” Condomínio Top Green, Belo Horizonte. 105
Figura 58
Cozinha Edifício Vila del Monte, Belo Horizonte. 105
Figura 59
Cozinha Edifício Saint Emilion, Belo Horizonte. 105
Figura 60
Aspectos da variação de gabarito do bairro Belvedere III. 107
Figura 61
Térreo Edifício Clair de Lune, impermeabilização do térreo e tratamento paisagístico. 109
Figura 62
Térreo Edifício Clair de Lune, impermeabilização do térreo e tratamento paisagístico. 109
Figura 63
Aspectos do Térreo dos Edifícios equipamentos de lazer. 109
Figura 64
Aspectos do Térreo dos Edifícios equipamentos de lazer. 109
Figura 65
Térreo Edifício Clair de Lune, impermeabilização do térreo e tratamento paisagístico. 109
Figura 66
Foto Residencial Picasso em construção. 114
Figura 67
Imagem Fachada Residencial Yourself Total Living. 114
Figura 68
“Living” Edifício Vila Fontana. 115
xiii
Figura 69 “Varanda Grill” Vila Fontana.
115
Figura 70
“Fitness Center” Edifício Saint Emilion. 115
Figura 71
Sala de Ginástica Edifício Vila Fontana. 116
Figura 72
“Gazebo Gourmet” Edifício Les Jardins. 116
Figura 73
“Espaço Gourmet” Edifício Monreale. 116
Figura 74
“Terraço Gourmet” Edifício Saint Emilion 117
Figura 75
“Garden Gourmet” Edifício Saint Emilion. 117
Figura 76
“Espaço Kids” do Condomínio Top Green. 117
Figura 77
“Espaço para degustação de vinhos e gourmet” do Condomínio Top Green. 118
Figura 78
“Garage Band” do Condomínio Top Green. 118
Figura 79
“Executive Golf” do Condomínio Top Green. 118
Figura 80
Ilustração da Vista da Varanda do edifício Saint Emilion. 119
Figura 81
Ilustração da Vista da Varanda do edifício Monreale. 119
Figura 82
Quadra de Squash Edifício Saint Emilion 120
Figura 83
Quadra de tênis coberta Edifício Vila Fontana. 120
Figura 84
“Spa e sauna“ do Condomínio Top Green. 120
Figura 85
Aspectos do solo. 123
Figura 86
Aspectos do solo. 123
Figura 87
Mapeamento de áreas impermeabilizadas. 124
Figura 88
Praça da Lagoa Seca. 125
Figura 89
Inundação da Praça. 125
Figura 90
Tubulação de lançamento de águas pluviométricas na lagoa. 126
Figura 91
Lançamento de resíduos contaminados na lagoa. 126
Figura 92
Principal Fluxo de Trânsito. 127
Figura 93
Direção dos Ventos e influência do Bairro na ventilação natural. 128
Figura 94
Edifícios do Belvedere III e Serra do Curral ao Fundo. 129
Figura 95
Edifícios do Belvedere III, Serra do Curral ao Fundo em destaque e simulação do perfil da Serra por trás das
edificações.
129
Figura 96
Localização Riserva Uno, Barra da Tijuca 131
Figura 97
Foto aérea APA de Marapendi. 131
Figura 98
Foto aérea APA de Marapendi – Rio de janeiro/RJ.. 132
Figura 99
Foto aérea APA de Marapendi. 132
Figura 100
Foto aérea APA de Marapendi. 132
Figura 101
Localização do terreno do condomínio Riserva Uno na APA de Marapendi. 132
Figura 102
Aspectos do terreno do condomínio Riserva Uno na APA de Marapendi. 133
Figura 103
Aspectos do terreno do condomínio Riserva Uno na APA de Marapendi. 133
Figura 104
Aspectos do terreno do condomínio Riserva Uno na APA de Marapendi e ocupação de entorno. 133
Figura 105
Serviços oferecidos no Riserva Uno. 134
xiv
Figura 106
Sala Infantil do Riserva Uno. 134
Figura 107
Quadras Riserva Uno. 134
Figura 108
Jardim Riserva Uno. 134
Figura 109
Parque Infantil do Riserva Uno. 134
Figura 110
Localização Panamby, Morumbi, São Paulo. 135
Figura 111
Aspectos do Parque Burle Marx com o Panamby ao fundo. 135
Figura 112
Aspectos do Parque Burle Marx. 135
Figura 113
Acesso ao condomínio Villagio Panamby, destaque para o tratamento paisagístico. 136
Figura 114
Destaque para a segurança do condomínio Villagio Panamby. 136
Figura 115
Foto lazer aberto de um dos edifícios. 136
Figura 116
Frase de efeito do anuncio publicitário do edifício Domaine du Soleil. 137
Figura 117
Ilustração do Fitness Edifício Jazz Duet. 137
Figura 118
Ilustração do Espaço Gourmet Edifício Jazz Duet. 137
Figura 119
Ilustração vista da varando do Edifício Domaine. 137
Figura 120
Ilustração piscina com raia do edifício Domaine. 138
Figura 121
Ilustração do Fitness, Spa descanso do edifício Domaine. 138
Figura 122
Ilustração Banheiro Máster do edifício Domaine. 138
Figura 123
Edifícios Belvedere III – Belo Horizonte. 141
Figura 124
Condomínio Paradiso – São Paulo. 141
Figura 125
Edifícios na Barra da Tijuca, Rio de Janeiro. 141
Figura 126
Edifícios Waterways na Barra da Tijuca, Rio de Janeiro – projeto paisagístico do arquiteto Bennedito Abbud. 143
Figura 127
Skyline Curitiba. 144
Figura 128
Marcos da cidade de Curitiba: Jardim Botânico.
144
Figura 129
Marcos da cidade: Ópera de Arame. 144
Figura 130
Marcos da cidade de Curitiba: Rua 24 Horas. 145
Figura 131
Aspectos do tratamento paisagístico das áreas livres públicas. 145
Figura 132
Aspectos da padronização do tratamento dado às calçadas do Bairro. 146
Figura 133
Mapa de localização do novo empreendimento. 146
Figura 134
Foto do local do novo empreendimento. 147
Figura 135
Foto aérea do local do novo empreendimento. 147
Figura 136
Edifícios comerciais e residenciais vericalizados em Nova Lima implantados na Serra do Curral, na divisa com Belo
Horizonte.
148
Figura 137
Alphaville Lagoa dos Ingleses, condomínio fechado, em Nova Lima. 148
Figura 138
Vale do Mutuca, condomínio fechado, em Nova Lima. 148
LISTA DE TABELAS
Tabela i
Tabela ii
xv
LISTA DE QUADROS
Quadro 1
Cronologia dos acontecimentos: relação entre fatos nacionais, regionais e locais 82
Quadro 2
Dados de densidade e renda. 92
Quadro 3
Dados relativos à domicílios particulares permanentes por número de moradores Belo Horizonte (%)- 2000 93
Quadro 4
Dados relativos à domicílios particulares permanentes com banheiro por número de banheiros existentes e Unidade
de Planejamento Belo Horizonte (%) - 2000
94
Quadro 5
Domicílios particulares permanentes por condição de ocupação (%) - 2000 95
Quadro i
Análise dos anúncios 156
Quadro ii
Dados dos edifícios 159
Quadro iii
Apartamentos: Preço médio de venda segundo padrão de acabamento e tipo de bairro - Valores em reais/m2. Belo
Horizonte - dezembro de 2000.
165
Quadro iii A
Apartamentos: Preço médio de venda segundo padrão de acabamento e tipo de bairro - Valores em reais/m2. Belo
Horizonte - dezembro de 2006.
165
Quadro iv
Apartamentos: Número de unidades vendidas - Belo horizonte - 1998/2000 166
Quadro iv A
Apartamentos: Número de unidades vendidas - Belo horizonte - 2003/2006 166
Quadro v
Apartamentos: Número de unidades à venda – velocidade de vendas. Belo horizonte - dezembro/2000 167
Quadro v A
Apartamentos: Número de unidades à venda – velocidade de vendas. Belo horizonte - dezembro/2006 167
Quadro vi
Apartamentos: Número de unidades ofertadas por tipos de bairros - Dezembro/2000 168
Quadro vi A
Apartamentos: Número de unidades ofertadas por tipos de bairros - Dezembro/2006 168
LISTA DE GRÁFICOS
Gráfico 1
Dados do habite-se. 83
Gráfico 2
Gráfico com dados referentes ao remenbramento dos lotes. 107
Gráfico 3
Dados referentes ao número de pavimentos. 108
Gráfico 4
Síntese de dados referentes à altura dos edifícios. 108
Gráfico 5
Dados referentes à oferta de apartamentos por andar por edifício. 110
Gráfico 6
Dados referentes à área dos apartamentos. 111
Gráfico 7
Dados referentes ao número de vagas/apartamento. 112
Gráfico 8
Dados referentes ao número de quartos. 112
Belvedere III: um estudo de caso da influência do mercado imobiliário na produção da paisagem e espaço urbanos
Flávia P. Amorim
PROARQ-UFRJ/2007
16
INTRODUÇAO
Belvedere III: um estudo de caso da influência do mercado imobiliário na produção da paisagem e espaço urbanos
Flávia P. Amorim
PROARQ-UFRJ/2007
17
Introdução
Premissas iniciais
O objetivo central do presente estudo é analisar a formação do bairro Belvedere III, o papel do
mercado imobiliário neste processo e seus reflexos sobre a paisagem e ambiente da cidade de
Belo Horizonte. A questão colocada se refere ao tipo de ocupação – verticalizada, com
impermeabilização do solo e voltada para alta renda; à localização – na Serra do Curral, área
de interesse ambiental e ainda, à atuação do mercado imobiliário – na comercialização destes
espaços construídos e livres como ideais de consumo.
Entre as irregularidades que envolvem a sua formação estão incluídas:
a) a verticalização de uma área originalmente vazia e com o entorno ocupado
predominantemente por residências unifamiliares, apresentando restrições de acordo com
laudos técnicos que definiam a impropriedade de sua ocupação;
b) a ocupação de parte da Serra do Curral, um marco natural do município de Belo Horizonte,
inserido nos Livros de Tombo Histórico e Paisagístico do Instituto do Patrimônio Histórico e
Artístico Nacional - IPHAN e protegido por diversos instrumentos legais: Proteção ao Patrimônio
Cultural (Lei Municipal n.º 3.802/84); Proteção ao Patrimônio Ambiental (Lei n.º 4.253/85); Lei
Orgânica do Município (1990); Legislação Urbanística, por meio do Plano Diretor (1996) e da Lei
de Uso e Ocupação do Solo (Lei de n.º 7166/96) e revisão (Lei de n.º 8.137/00);
c) a modificação da legislação existente que impedia este tipo de ocupação, tendo sido
desconsideradas as leis de proteção e alterada a legislação urbanística.
Belvedere III: um estudo de caso da influência do mercado imobiliário na produção da paisagem e espaço urbanos
Flávia P. Amorim
PROARQ-UFRJ/2007
18
A relevância do tema se justifica pela importância da área em estudo para o equilíbrio ambiental
da cidade de Belo Horizonte e região metropolitana. A Serra do Curral apresenta o principal
potencial hídrico da capital mineira e é uma importante área de recarga fluvial dos aqüíferos,
encontrando-se impermeabilizada pela ocupação urbana do Belvedere III. A motivação para este
estudo surgiu em 1998, com o início da implantação dos edifícios, a partir de discussões no
curso de graduação da Escola de Arquitetura e Urbanismo da Universidade Federal de Minas
Gerais, EAU-UFMG. Desde essa época, é possível verificar seu crescimento acelerado – dez
anos após o início das construções já não existiam mais lotes a serem vendidos e 90% das
edificações já estavam prontas – e a forte atuação do mercado imobiliário, por meio de notícias
veiculadas na mídia, na criação de uma identidade para a nova ocupação.
Com a pesquisa observou-se que a dinâmica do mercado consiste na criação constante de
novas áreas de ocupação, desvalorização das antigas e criação de uma identidade que define o
novo local como ideal. Em estudos comparativos vimos que o mesmo ocorre em Recife, em São
Paulo ou no Rio de Janeiro. No caso do Belvedere III as mídias analisadas apresentavam uma
visão do Rio de Janeiro como modelo do que é ideal e destacava as semelhanças entre esse
bairro e a Barra da Tijuca.
Para contextualizar a questão da habitação no Brasil, fez-se necessário avaliar o panorama da
habitação em seus aspectos sociais, econômicos e legais. Desta forma o estudo da habitação
evoluiu para uma apresentação do problema habitacional brasileiro, onde se destaca o déficit
habitacional e as tentativas do governo para solucionar a questão. Percebe-se um histórico de
favorecimento, que ocorre no país, em relação às classes mais altas da população.
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Enquanto o indivíduo que vive na favela não tem possibilidade de habitar legalmente na cidade,
pois não tem renda suficiente, nem acesso a financiamento, o mercado imobiliário voltado para
habitação de luxo cria espaços de expansão e pressiona o Estado para torná-los legais.
Com este estudo foi possível verificar semelhanças na ação do mercado na ocupação de áreas
de preservação, modificação da legislação urbana e atuação do marketing imobiliário. Autores,
como Beatriz Couto (2003), destacam o que ocorreu na Barra da Tijuca no Rio de Janeiro com a
modificação ocorrida nas diretrizes do projeto de Lúcio Costa para se ajustar aos interesses do
mercado imobiliário. Para Couto os efeitos da urbanização capitalista sobre a base física da
Barra estão à vista na poluição das lagoas e das praias, problemas no trânsito e alteração da
paisagem natural.
A questão do marketing na formação da identidade é estudada por autores como: Philip Kotler
et all (2006) que avaliam, passo a passo, as ações dos atores envolvidos; Claudia Loureiro e
Luiz Amorim (2005), que estudaram a influência do mercado na produção imobiliária do Recife;
Lílian Vaz (2002) que, ao analisar as edificações cariocas dos séculos XIX e XX, discute a
atuação do mercado na formação de uma nova identidade para as edificações coletivas,
dissociando-as dos cortiços.
Gerônimo Leitão (2003) destaca o uso pelo marketing imobiliário de áreas remanescentes de
reserva, tais como as subzonas non aedificandi da Barra da Tijuca que compõem seis parques
ecológicos, e as áreas livres vegetadas dos condomínios para maior valorização dos
parcelamentos e edificações.
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Aspectos metodológicos
Para o desenvolvimento da pesquisa de dissertação foi adotada como estratégia de pesquisa
uma abordagem qualitativa referente ao momento presente, com ênfase na relação entre a
atuação do mercado imobiliário na ocupação de áreas de expansão urbana e na conseqüente
modificação da paisagem existente, com reflexos nos sistemas ambientais.
Com base nos conceitos sobre linhas de pesquisa em arquitetura, discutidos por GROAT e
WANG (2002), foram seguidas duas vertentes principais:
a) Abordagem histórico-interpretativa
A fundamentação histórica elaborada para a dissertação relacionou-se ao conhecimento dos
contextos de crescimento e expansão urbana, urbanização dispersa e hábitos de moradia
coletiva associados a estratégias de marketing, característicos do caso brasileiro.
Essa abordagem baseou-se em pesquisas bibliográficas, através de dados indiretos, onde foram
analisados textos referenciais que fundamentassem a pesquisa com conceitos sobre expansão
urbana, habitação multifamiliar, mercado imobiliário, estratégias de marketing e paisagem. Os
textos foram estudados na bibliografia, teses e dissertações e nos artigos publicados disponíveis
sobre o assunto.
Os autores consultados foram: ABREU (1987), CANCLINE (2006), CULLEN (1996),
CROSGROVE (1998), CRICHYNO (2000), DEL RIO (1996), GARCIA (1997), GROSSI (1996),
KOTLER (2006), REIS (2006), TRAMONTANO (1998) (2001), VAZ (1994), VERÍSSIMO E
BITTAR (1999), VILLAÇA (1998).
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Ainda dentro dessa abordagem, visando o entendimento do objeto de estudo, foram
pesquisados documentos referentes à formação do bairro Belvedere III, artigos técnicos,
matérias publicitárias publicadas em jornais e revistas e publicações administrativas da
Prefeitura de Belo Horizonte.
Nos jornais, analisaram-se todas as publicações sobre o bairro Belvedere III, arquivadas na
biblioteca da Escola de Arquitetura e Urbanismo da Universidade Federal de Minas Gerais
(EAU-UFMG), jornais de circulação em Belo Horizonte e publicações da Associação de Amigos
do Bairro Belvedere (AABB). Por meio destas publicações foi possível identificar a ordem
cronológica dos acontecimentos que marcaram a formação do bairro e as estratégias de
marketing que atuam na formação de uma identidade para o novo bairro e na sua aceitação pelo
público.
Foram também estudados anúncios de propaganda dos lançamentos imobiliários, possibilitando
identificar as estratégias de formação da imagem da casa ideal e dos padrões arquitetônicos e
urbanísticos vendidos pelo mercado. As publicações foram levantadas em jornais ou nos portais
das construtoras.
Para uma análise do perfil construtivo do bairro, foram pesquisados todos os edifícios
construídos, ou em construção, até 2006, selecionando-se nessa pesquisa determinados
aspectos: construtora responsável pelo empreendimento; nome do condomínio; endereço;
quadra e lote; gabarito de altura; área total do apartamento; número de pavimentos; número de
quartos; número de vagas de garagem por apartamento; área do terreno e utilização da
edificação (comercial, misto ou residencial).
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Para demonstrar estatisticamente o crescimento acelerado do bairro, foram analisados dados da
Prefeitura da cidade referente à legalização de construções prontas para ocupação, o “habite-
se”. Nesse sentido, foram estudados dados referentes a todos os “
habite-se”s fornecidos desde
1994 até 2006, onde foram encontradas referências para os períodos de maior incidência, bem
como para a dinâmica e o ritmo de construção nesse período.
Foram analisados documentos oriundos do acervo do Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico
Nacional (IPHAN), em sua sede em Belo Horizonte, que forneceram dados referentes ao
tombamento da Serra do Curral e a algumas propostas de intervenção para a área, submetidas
ao IPHAN.
Os dados secundários incluíram ainda informações do Censo de Belo Horizonte e do Belvedere
(fontes estatísticas do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística-IBGE) onde foram
destacados as características e o perfil de distribuição da população, fatores econômicos e
características de moradia.
Finalmente, foram levantados dados do mercado imobiliário de Belo Horizonte e do bairro em
estudo junto ao Instituto de Pesquisas Econômicas, Administrativas e Contábeis de Minas
Gerais
- IPEAD, uma fundação de pesquisa da Universidade Federal de Minas Gerais (UFMG)
voltada ao estudo da construção e da comercialização proveniente do mercado imobiliário de
Belo Horizonte. A pesquisa do IPEAD fornece informações sobre o mercado de imóveis novos,
construídos para venda. São apurados, mensalmente, os preços de oferta para venda à vista, a
quantidade ofertada, o número das vendas, os novos empreendimentos, o financiamento e o
estágio da construção dos empreendimentos comercializados em uma amostra das principais
empresas construtoras e incorporadoras que atuam em Belo Horizonte.
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b) Abordagem experimental-hipotética
Compreende a estratégia de pesquisa direta e indutiva, com base nas premissas
fundamentadas na interpretação dos dados históricos, descritos acima, e apoiando-se na
experimentação do estudo de caso selecionado, o bairro Belvedere III, em Belo Horizonte.
Nessa estratégia, foram aplicados métodos de leitura da paisagem, realizada através de análise
morfológica e de construção de ideários funcionais e paisagísticos, baseados nas estratégias de
venda e perfis de compra das unidades multifamiliares no bairro estudado.
Os autores consultados para essa abordagem foram: AMORIM (1989), FABIANO (2005),
MACEDO (1993), LOUREIRO E AMORIM (2005), TÂNGARI (1999).
Para a realização dessa parte da pesquisa, as técnicas incluíram o levantamento direto em
campo que possibilitou produzir uma documentação extensiva, complementando as informações
pesquisadas indiretamente. Realizou-se a observação sistemática e individual, com obtenção de
estudos quantitativos, descritivos e avaliações de percepção ambiental. De forma completar,
foram feitas, entrevistas com pessoas ligadas ao bairro como o diretor da Associação de Amigos
do Bairro Belvedere (AABB) e jornalistas do jornal local.
Essas duas abordagens geraram os dados que consolidaram a pesquisa de dissertação, para os
quais foram realizadas as atividades de elaboração, análise e interpretação dos dados,
conforme abaixo descritas:
- Elaboração dos dados
Nesta fase procedeu-se a seleção e exame dos dados relevantes dentre o material levantado,
tendo sido descartadas algumas informações não consideradas relevantes para a dissertação.
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Entretanto, em alguns casos, como no estudo da evolução urbana da cidade, esse trabalho
auxiliou a compreensão dos mecanismos e vetores de expansão de Belo Horizonte.
Em um segundo momento, foram codificadas e classificadas as informações obtidas, de forma a
produzir dados qualitativos e quantitativos a serem tabulados e, em seguida, sintetizados para
análise, gerando mapas, gráficos e tabelas que auxiliaram na interpretação das informações.
- Análise e interpretação dos dados
A análise do bairro Belvedere e dos reflexos de seu rápido crescimento sobre a paisagem da
cidade foi baseada nos conceitos descritos no primeiro capitulo.
O método selecionado foi caracterizar, num primeiro momento, o perfil da área por meio de
dados estatísticos para em seguida avaliar as estratégias de atuação do marketing imobiliário e
os padrões arquitetônicos e urbanísticos resultantes, encontrados no bairro.
- Representação dos dados em mapas, gráficos, quadros e tabelas.
O material produzido permitiu apresentar as conclusões relacionadas à formação do bairro,
tendo sido elaborados o seguinte conjunto:
- mapas representativos da área;
- gráficos do perfil do bairro apresentando os dados referentes aos padrões arquitetônicos e
urbanísticos encontrados e à ocorrência dos mesmos na área de estudo;
- compilação de dados do IPEAD e do IBGE, através de tabelas sistematizadas.
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Com o material coletado, analisado e sintetizado, procedeu-se à elaboração das reflexões
conclusivas a respeito das questões centrais da pesquisa, principalmente a expansão do bairro
Belvedere, os casos de expansão urbana semelhantes e os impactos resultantes sobre a
paisagem e o ambiente.
O conteúdo resultante da pesquisa é apresentado em quatro capítulos:
No primeiro capítulo é apresentada a fundamentação teórica, por meio de revisão bibliográfica
e indicação dos principais conceitos e autores de referência. Esse segmento iniciou-se pelo
estudo referencial sobre movimentos de expansão urbana e criação de identidades de bairros
de alta renda, onde se procurou apresentar os mecanismos de expansão das cidades e sua
relação com a atuação do setor imobiliário na formação da imagem urbana.
O segundo aspecto analisado correspondeu à dinâmica do mercado residencial no Brasil onde
se discutiu a questão da habitação sob o ponto de vista econômico, analisando pontos
referentes a financiamento, déficit habitacional e à atuação do mercado na formação da
estrutura urbana.
Em seguida, foram relacionadas as estratégias de marketing imobiliário à produção de padrões
arquitetônicos da casa ideal, observando como esse processo ocorre de forma semelhante em
diversas cidades brasileiras.
Por último, procedeu-se à definição de paisagem no contexto do processamento dos recursos
naturais para construção e ocupação do território e nos seus reflexos sobre o meio urbano,
segundo considerações de autores selecionados.
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O segundo capítulo refere-se à delimitação da área de estudo, destacando o surgimento do
bairro Belvedere III dentro dos movimentos de expansão do município de Belo Horizonte. São
descritos os vetores de expansão da cidade e contextualizados a origem e a evolução do bairro
estudado.
O terceiro capítulo foi dedicado à análise do bairro com maior detalhe. Nele são estudados o
perfil sócio-econômico dos moradores, os padrões arquitetônicos e urbanísticos comercializados
e as estratégias de venda adotadas.
Finalmente no quarto capítulo, são apresentadas as sínteses críticas e conclusões sobre os
reflexos do perfil de ocupação urbana e padrão de moradia analisados sobre a paisagem, sendo
complementadas com um estudo comparativo a partir de casos semelhantes, no Rio de Janeiro
e em São Paulo.
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CAPÍTULO 1
1.1. – Expansão urbana o
deslocamento de centralidades e a
formação de uma identidade
residencial de alta renda
1.2 – Dinâmica do Mercado
Residencial
1.3 – Estratégias de marketing e
a padrões arquitetônicos da casa
ideal
1.4 – Paisagem: observação, ação
e reação
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CAPÍTULO I
Fundamentação Teórica
1.1 – Expansão urbana, o deslocamento de centralidades e a formação da identidade
residencial de alta renda
O conceito de expansão urbana está relacionado ao crescimento espacial para atender às
demandas de aumento populacional, sendo influenciado por fatores da estrutura social,
econômica e cultural presentes nas cidades.
Segundo Nestor Goulart Reis (2006), durante milênios, as sociedades apresentaram índices de
urbanização de 5% a 10% e eram locais de reunião, de moradia e de concentração dos setores
indispensáveis à sua existência. A base econômica era composta pelo cultivo de produtos
agrícolas, que mantinham a estrutura rural e produziam o excedente para as cidades. A partir do
século XVIII, conforme descreve este autor, esta relação se alterou, com o advento da
industrialização e o deslocamento de grandes massas de trabalhadores para as cidades. O
adensamento populacional resultou no crescimento do tecido urbano para atender a essa nova
demanda por moradia e por novos espaços de localização residencial.
No Brasil a estrutura urbana colonial era dependente dos núcleos urbanos centrais que
forneciam os suprimentos necessários para a sobrevivência da população. Conforme a análise
de diversos autores sobre a evolução urbana das nossas cidades, durante os séculos XVIII e
XIX, as mercadorias chegavam das zonas rurais aos centros mais importantes pelas vias,
ferrovias ou por mar e esses constituíam os mercados centralizados de distribuição.
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Com o desenvolvimento tecnológico, o surgimento do uso do automóvel como transporte
individual e a abertura de expansão de novas vias de acesso rodoviário, as cidades brasileiras
foram estruturadas para expandirem independentemente do núcleo original. Essa expansão foi
também direcionada pela localização da atividade industrial que, nas principais capitais do país,
como Rio de Janeiro, São Paulo e Belo Horizonte, foi deslocada das áreas centrais para as
periferias urbanas (REIS, 2006, ABREU, 1988 e VILLAÇA, 2001).
Villaça (2001) destaca que as cidades se expandiram ao longo dos principais acessos e o uso
do automóvel possibilitou vencer distâncias, viabilizando este crescimento. Entretanto, o autor
defende que o transporte não provoca o crescimento apenas influencia na sua organização.
O autor ressalta ainda a influência dos obstáculos naturais na forma de expansão das cidades,
indicando que os mesmos conformam, mas não impedem o crescimento. A história do
crescimento das cidades é uma história de superação de barreiras, como em São Paulo com a
superação do Vale do Ahangabaú, no Rio de Janeiro com a criação de túneis e aterros para
facilitar os acessos e em Belo Horizonte com a urbanização da Serra do Curral.
As características dos sítios naturais consistem em um forte fator de atração, segundo Villaça
(2001): nas cidades litorâneas, a atração pelas praias, e no interior, por áreas de reserva
florestal. Nestas áreas de maior valor cênico e qualidade ambiental, o valor da terra é
extremamente alto, excluindo a camada popular e criando espaços altamente segregados, onde
a verticalização é uma constante.
FIGURA 1: Área edificada do Recife em 1987.
Em Recife notamos um crescimento longitudinal
acompanhando o litoral e vetores de expansão
junto às rodovias e Ferrovias.
Fonte: VILLAÇA, 2001.
Desenho: Autora, 2007.
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FIGURA 2: Área edificada de Belo Horizonte em 1964. Em Belo Horizonte acontece um crescimento radial
acompanhando as Rodovias e Ferrovias, nota-se o eixo de expansão sudoeste do setor industrial em direção a São
Paulo.
Fonte: VILLAÇA, 2001.
Desenho: Autora, 2007.
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O tecido urbano resultante da expansão das áreas residenciais de alta renda agrega as
seguintes características apontadas por Nestor Reis como sinais de novas centralidades: a)
empreendimentos que agregam loteamentos, espaços de uso coletivo, infra-estrutura e serviços
e frequentemente edificações; b) agregam usos como residência, escritório, indústria, lazer,
comércio e serviços diversos; c) isolamento do tecido tradicional, constituindo-se em
condomínios fechados; d) tratamento urbanístico diferenciado do entorno; e) presença de
espaços coletivos em área privada; f) os espaços são murados e apresentam áreas públicas
para uso exclusivo do condomínio; g) existe uma substituição da gestão pública pela gestão
privada; h) possuem autonomia de serviços e espaços comuns. (REIS 2006)
A expansão urbana da zona sul da cidade de Belo Horizonte, que abriga as camadas de mais
alta renda da população, desde o início da urbanização da cidade, reproduz o que os autores
descrevem na teoria. O centro antigo é abandonado, novos centros são criados e a cidade vai
se desenvolvendo e criando um mercado especializado para este consumidor das classes mais
altas, que procura produtos especializados e diferenciados, refletindo-se na arquitetura
produzida e na paisagem resultante.
O bairro Belvedere III é uma ocupação recente que reproduz um centro comercial e de serviços
com grandes equipamentos. O tratamento urbano encontrado no bairro é diferenciado, possui
manutenção adequada e tratamento paisagístico diferenciado. O padrão construtivo dos
edifícios, como veremos nos capítulos seguintes, atende a modelos que constituem uma forte
identidade residencial, desejada e para consumo de parcelas de alta renda da população.
FIGURA 3: Urbanização do vale do Ahangabaú,
São Paulo.
Foto: Autora, 2005.
FIGURA 4: Urbanização da serra do Curral em
Belo Horizonte.
Foto: Stael Alvarenga, 2001.
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Podemos observar que processos semelhantes ocorrem na região da Barra da Tijuca, no Rio de
Janeiro, e de Alphaville, em São Paulo, como exemplos que ilustram como a expansão urbana
no Brasil segue o deslocamento de centralidades para atender aos mercados residenciais de
alta renda.
Observa-se ainda, a criação de um perfil coletivo de expansão urbana, resultado da aplicação da
legislação urbanística. Este modelo urbanístico legal cria padrões e tipologias específicas que
são determinantes na formação da paisagem, na medida em que define: gabaritos,
espaçamentos e usos. David Cardeman e Rogério G. Cardeman (2004) descrevem o que ocorre
no caso do Rio de Janeiro. A produção arquitetônica da cidade apresenta as variações da
legislação urbanística ao longo dos anos como no caso da Urca ilustrado abaixo.
FIGURA 5: A imagem apresenta a variação de gabarito das edificações da Urca, em resposta às diferentes
legislações vigentes em diferentes períodos.
Fonte: CARDEMAN e CARDEMAN, 2004.
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No caso de Nova Lima percebe-se a reprodução da tipologia de residências unifamiliares,
centralizadas em lotes de dimensões determinadas legalmente. No Belvedere, como veremos, o
bairro deixa de ser exclusivamente residencial unifamiliar e passa a admitir torres residenciais e
comerciais.
Ao realizarmos uma análise mais aproximada da evolução do núcleo habitacional veremos uma
ligação direta entre a evolução da habitação e dos hábitos familiares. As alterações na estrutura
familiar, entre outros fatores, apresentaram influência direta na transformação do núcleo
habitacional.
Marcelo Tramontano (1998) afirma que até o século XIX o modelo econômico se baseava na
utilização intensiva da mão de obra familiar e a habitação apresentava atividades de produção.
Segundo Veríssimo e Bittar (1999), ainda na época colonial as pessoas moravam em casas
espaçosas, em sítios e fazendas com uma economia baseada na produção agrícola e na
extração mineral.
Durante o século XIX, quando novas políticas econômicas foram implantadas, as famílias
deixaram o campo e se mudaram para as cidades, onde as casas já não contavam mais com a
farta mão-de-obra escrava para manutenção das suas atividades nem famílias tão numerosas.
Depois da abolição da escravatura, os ex-escravos migraram para as cidades em busca de
moradia e emprego. Esta alteração na estrutura econômica e social teve reflexos na arquitetura
residencial que passou a apresentar elementos novos e diferenciados a cada modificação no
cenário político, econômico e social.
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Segundo Veríssimo e Bittar, (1999) durante a República as casas apresentavam espaços
advindos de novos hábitos importados da Europa: as salas foram agregando valores, deixando
de ser apenas de estar, passando incorporar outras atividades. Com o inchamento das cidades
a habitação passou a ser um sério problema social, pois muitas pessoas que não tinham onde
morar, nem recursos para pagar os aluguéis, se alojavam em casas de cômodos, habitações
coletivas que refletiam insalubridade e promiscuidade de usos em locais sem privacidade.
Segundo Tramontano (1998) a partir de 1945 a cultura norte americana passa a ser referencial
de costumes para a sociedade brasileira, difundida, sobretudo, pela indústria cinematográfica.
Por meio dos filmes Hollywoodianos o modo de vida americano era amplamente divulgado e
apresentava, entre outras imagens, o uso de eletrodomésticos e do automóvel, a figura do
marido, forte e provedor e da esposa frágil, dependente e dona-de-casa impecável.
Outro fator interessante é a constante compactação dos espaços na década de 1980 em parte
devido aos altos preços dos lotes. No entanto, como veremos no estudo de caso do bairro
Belvedere III, as edificações de alto luxo não apresentam redução, ao contrário, agregam cada
vez mais itens ao programa.
Os diversos autores estudados indicam que o crescimento das cidades é resultado direto do
adensamento populacional e conseqüente demanda por novas habitações. A rapidez com que
as cidades cresceram não correspondeu, de forma geral, à implantação de infra-estrutura
adequada pelo Estado, ocorrendo uma forte valorização da terra.
A criação do concreto armado e do elevador possibilitou a edificação de habitações
multifamiliares, que viabilizaram, por meio da verticalização das residências, o rateio do custo
inicial de aquisição do terreno e o aumento significativo nos lucros do empreendimento.
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Lilian Vaz (1994) afirma que enquanto em São Paulo a verticalização teve um caráter central e
comercial, no Rio de Janeiro ela se estendeu pelo litoral e atendeu predominantemente à
habitação. A pesquisa realizada pela autora apresenta uma profunda análise da habitação
coletiva no Rio de Janeiro desde sua origem até 1930. Em seu estudo a autora define como
conceito de habitação multifamiliar a idéia de habitação coletiva, onde várias unidades são
edificadas no mesmo terreno e as famílias compartilham equipamentos e espaços comuns.
Vaz descreve os vários tipos de habitação coletiva, que correspondia a diferentes formas
arquitetônicas e conteúdos ideológicos: estalagens, casa de cômodos, avenidas ou cortiços. A
realidade da época conjugava a falta de moradia e à alta concentração de usos da estrutura
urbana o que resultava em altas densidades populacionais. O aumento da concentração de
pessoas diminuía as condições de higiene e consequentemente eram constantes as epidemias
de cólera, varíola e febre amarela. (VAZ 1994)
No século XX algumas mudanças foram instituídas no Rio de Janeiro para tornarem as
habitações coletivas mais salubres, mas as exigências legais, técnicas e arquitetônicas
oneravam as novas edificações. Sendo assim, a população de baixa renda foi expulsa do centro
e foi impelida a ocupar os morros vazios na cidade, iniciando-se com isso a formação das
favelas e criando uma cidade à parte e ilegal.
Por outro lado, a habitação coletiva evoluiu com condições de privacidade e higiene para um
público de maior poder aquisitivo. Em seu novo formato a habitação coletiva deveria se destacar
das anteriores, deveria criar uma nova imagem que substituísse a marcante insalubridade dos
cortiços. Para tanto o mercado imobiliário atuou com um marketing ostensivo para tornar o seu
produto desejado e necessário à alta sociedade.
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Para criar condições de aceitação pelas classes de mais alta renda deste novo modo de morar,
a estratégia usada foi de ampla divulgação de suas vantagens através dos meios de
comunicação e a de sua associação a práticas sociais da classe média e alta, onde eram
destacadas as características opostas aos cortiços: a higiene, a ordem, a moralidade e o
conforto, formando uma nova imagem para a habitação multifamiliar. (VAZ 1994)
Foram implantados, desta forma, edifícios sofisticados, com acessos exclusivos de serviço e
social entre outros itens que incutiam o status necessário para identificá-lo como produto de alta
renda. A autora descreve ainda como se deu a criação de um marco que passou a caracterizar
as novas edificações como artigo de luxo e levou as classes média e alta a consumi-lo. A seguir
destacamos um trecho do texto da autora que ilustra como os elementos de distinção e luxo
eram buscados:
“As entradas eram projetadas com grandes dimensões, os pisos e paredes revestidos de
mármore, a iluminação através de lustres de cristal ou alabastro, as portas de entrada e
de elevadores de cristal bisotado e motivos art-nouveau ou art déco em ferro fundido.
Nada deveria lembrar os acessos acanhados, sujos e disfarçados das estalagens.” (VAZ,
1994: 181).
Outro ponto ressaltado pela autora é o uso constante de estrangeirismos para denominar os
ambientes, como: “hall de entrada”, “water closet”, “toiletes”. Ou ainda, a utilização de letreiros
dourados, que, afixados na entrada dos edifícios anunciavam que se tratava de “Palácios” e
“Palacetes”, ou ainda a utilização de nomes como “Imperador”, “Magestic”, “Glória”, dentre
outros.
FIGURA 6: Planta de apartamento em 1930.
observa-se a setorização,
herança do período colonial.
Fonte: VERÍSSIMO, 1999.
Desenho: Flávia Amorim.
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Estes e outros atributos convergiam para a criação de uma ”precisa qualificação, para a
atribuição de uma clara significação”. (VAZ, 1994: 182)
Cabe destacar ainda a contraposição que a autora faz entre os edifícios de apartamentos e as
habitações populares. Lilian Vaz coloca que a população carente demanda habitação, mas não
pode pagar por ela de forma legalizada, criando então, em paralelo à verticalização, as favelas.
Esta relação entre edifícios de apartamentos e favelas vai além desta contraposição, pois,
segundo Vaz, a mão de obra que trabalhava nas construções era de migrantes que habitavam
as favelas construindo seus próprios barracos. Eram pessoas que não podiam pagar pelo
produto que estavam edificando. Outra questão é a demanda desta população de média e alta
renda por empregados domésticos, cozinheiras, babás, arrumadeiras, faxineiras, porteiros,
vigias, pedreiros, bombeiros, eletricistas, entre outros serviços, que partiam das camadas pobres
da população, aproximando ainda mais estes dois mundos e criando uma relação de
dependência entre eles.
Esta relação entre ocupação de alta renda e favela permanece até hoje. A demanda por
serviços das classes baixas faz com que ela se instale próximo ao empregador, como não tem
como se fixar legalmente devido aos altos preços da terra, criam loteamentos e edificações
irregulares, como veremos com mais detalhe a seguir. O alto valor da terra contribuiu, ainda,
para consolidar o modelo de verticalização.
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1.2 - Dinâmica do mercado residencial
Como discutido nos itens anteriores, o crescimento desordenado das cidades, sem infra-
estrutura para atender às sucessivas mudanças no quadro econômico, político e social
brasileiro, incluindo dentre outras a abolição da escravatura, a abertura do mercado para
imigrantes, a chegada de grande contingente populacional oriundo da área rural à procura de
emprego e a conseqüente demanda por habitação, resultou em um déficit habitacional que
persiste até hoje.
O problema foi se agravando ao longo dos anos e a falta de empregos, somada ao aumento da
desigualdade social, criou uma camada social marginalizada e sem condições de habitar
legalmente. Surgiram assim, os assentamentos ilegais, auto-construídos, sem infra-estrutura
adequada, uma sub-ocupação em constante crescimento nas cidades brasileiras.
Por outro lado, o sistema de financiamento habitacional brasileiro, instalado a partir da década
de 1960, se mostrou ineficiente para resolver o problema devido a condicionantes financeiros
que restringem seu acesso a camadas de renda mais alta, aptas a adquirir a casa própria com
lucros ao sistema. Ao longo dos anos, o poder público se mostrou inoperante e repetidas vezes
criou parâmetros de favorecimento a setores de classes mais altas da população.
Flávio Villaça (2001) afirma que as cidades crescem de forma segregada, as classes mais
favorecidas seguem vetores pré-definidos de urbanização e as camadas de baixa renda da
população são expelidas para áreas que não interessam ao mercado formal.
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Em Belo Horizonte esta é a realidade desde a sua formação, pois a cidade foi planejada e
pensada para ser um marco na história do estado, definindo o símbolo da nova política. O valor
da terra dentro dos limites propostos para seu núcleo impossibilitava o acesso legal à moradia
por parte da população de baixa renda que foi levada a ocupar locais de acesso mais difícil e
sem infra-estrutura a norte da cidade, fora dos limites da Avenida do Contorno, marco da
delimitação do núcleo central. O primeiro bairro formado fora dos limites originais foi o bairro
Floresta, de difícil acesso devido ao Ribeirão Arrudas que cortava a cidade separando-o do
centro
1
.
Belo Horizonte apresenta um crescimento urbano com altos investimentos na zona sul da cidade
em direção ao Rio de Janeiro, direcionando a ocupação de alta renda, demonstrando, como
defende Villaça, que a implantação de equipamentos como shoppings, supermercados,
comércio, lazer, escritórios e vias de acesso fortalecem o vetor de crescimento do mercado
residencial de alta renda, uma vez que as áreas tornam-se valorizadas.
Ermínia Maricato (2001) também discute a questão da segregação social da cidade, refletida no
tratamento diferenciado que a cidade “oficial” recebe. A autora ressalta que esta questão fica
evidente no padrão de manutenção: suas ruas são varridas com mais freqüência, a sinalização
urbana é reposta, a iluminação pública é melhor, o policiamento é maior, as praças e jardins
merecem maiores cuidados, enfim, esta cidade é alvo de maiores investimentos públicos.
1
O projeto de criação de Belo Horizonte previa um limite de expansão da cidade, que se desenvolveria dentro da
Avenida do Contorno, área que seria suprida de infra-estrutura mais detalhes no capítulo 2 e ilustração em mapa da
figura 25.
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A autora afirma, ainda, que o tratamento diferenciado dado pelo poder público ao espaço urbano
cria duas cidades distintas, e critica fortemente o Estado por privilegiar justamente a camada
mais alta da sociedade, que recebe os benefícios da gestão pública. Uma das questões
levantadas pela autora é o fato de que as ocupações ilegais se dão em áreas desprezadas pelo
mercado imobiliário, áreas legalmente protegidas, ou pertencentes ao poder público. Sendo que,
em alguns casos, mesmo pertencente ao poder público se a área for de interesse do mercado
existem iniciativas que impedem sua ocupação irregular pela camada de baixa renda.
(MARICATO 2001)
Este tipo de favorecimento é realidade em todo o Brasil. Casos onde a especulação imobiliária
manipula leis e cria condições de ocupação de áreas impróprias ou legalmente protegidas não
são fato isolado. Foi o que ocorreu no caso em estudo com a criação do bairro Belvedere III, e
também outras ocupações de alta renda no Brasil como veremos em estudos comparativos no
quarto capítulo.
Mesmo quando existem restrições previstas na legislação, Maricato (2001) ressalta que,
dependendo dos interesses em questão, existem algumas leis que não funcionam. Segundo a
autora o mercado imobiliário tem a sua disposição advogados atentos aos seus interesses e
prontos para grandes disputas judiciais.
Outro fator levantado é a falta de financiamento para as camadas de baixa renda, onde
encontramos o maior déficit habitacional, é onde também o perfil do indivíduo não se enquadra
no perfil solicitado pelas cartas de crédito. Se analisarmos o espantoso crescimento das favelas
e periferias isso fica evidente. Segundo Maricato, em 1997, apenas 20% das edificações
construídas no Brasil foram financiadas, o que nos leva a concluir que as demais são fruto da
auto-construção ou auto-financiamento.
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Garantir o direito à habitação digna a todos os cidadãos brasileiros, conforme previsto na
Constituição Brasileira é, ainda hoje, um problema sem solução. A primeira iniciativa
governamental para tentar reverter a questão ocorreu em 1964 com a criação do Banco
Nacional da Habitação (BNH), como gestor do Sistema Nacional de Habitação (SFH), que tinha
como objetivo viabilizar a construção e aquisição da casa própria.
Os recursos do SFH eram provenientes do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço-FGTS,
contribuição compulsória de empresários e trabalhadores criada em 1967, e da caderneta de
poupança, responsável pelo financiamento da classe média. Para o acesso das classes
populares ao financiamento fez-se necessário a intervenção governamental, e para tanto foram
criadas as Companhias Estaduais de Habitação (COHAB’s) que atuavam de forma direta na
construção das casas e redução dos custos das unidades produzidas.
Entretanto, entre 1969 e 1974, com a elevação da inflação, os financiamentos foram reduzidos
devido ao desequilíbrio dos reajustes das prestações. Os investimentos se voltaram então para
as camadas de renda mais altas, público de retorno mais garantido. Segundo Aline Sousa
(2006), o mercado imobiliário acompanhou esta tendência e também voltou seus lançamentos
para este público de maior poder aquisitivo.
Por volta de 1980 o Brasil passava por uma grave crise econômica, com descontrole da inflação,
contenção de salários, redução do crescimento econômico, aumento do desemprego e crise
financeira do poder público. O BNH foi diretamente afetado, tendo sido obrigado a negociar os
saldos devedores com seus mutuários inadimplentes, e sua situação que já era crítica, foi
agravada, tendo como resultado a falência do sistema.
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Segundo Sousa (2006), com a extinção do BNH, em 1989, as atividades do banco foram
incorporadas à Caixa Econômica Federal, mas nenhuma política de reestruturação foi
implementada. Só em 1994, com a implantação do Plano Real, a economia do país retomou
estabilidade e o sistema de financiamento teve novo fôlego. Atualmente a Caixa é o principal
banco financiador da construção civil do país, entretanto, o déficit habitacional e a deficiência do
sistema de financiamentos persistem, agravando-se com o crescimento da população.
No Brasil existe uma parcela mínima da população brasileira que possui renda suficiente para
adquirir imóveis sem financiamento. Praticamente a totalidade da classe média, que necessita
de financiamento, constitui o público alvo da carta de crédito da Caixa. A promoção da melhoria
contínua da qualidade de vida da população é um dos objetivos da Caixa, com atuação no
investimento do desenvolvimento urbano e nos segmentos de habitação, saneamento e infra-
estrutura, e na administração de fundos, programas e serviços de caráter social.
No entanto, atuar na faixa de renda situada abaixo da linha de financiamento é um grande
desafio a ser vencido por essa instituição, pois só é possível uma intervenção em favor das
classes de baixa renda se houver a atuação do governo e da sociedade, de forma a criar
alternativas não convencionais e induzir a participação efetiva dos beneficiários.
Pela experiência observada na atuação do BNH é possível concluir que as camadas mais
carentes de financiamento e habitação são famílias com renda abaixo de três salários mínimos,
pessoas cuja renda não suporta a contrapartida exigida dos mutuários. Como resultado, esta
camada investe na auto-construção, caracterizada por uma produção intensiva e nem sempre
eficiente. (Figura 7 e 8)
FIGURA 7: Auto-construção no Rio de janeiro,
favela do Vidigal.
Foto: Autora, 2006.
FIGURA 8: Auto-construção em Belo Horizonte,
favela Morro do Papagaio.
Foto: Stael Alvarenga, 2006.
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Mesmo com seu cunho social, o público alvo da Caixa hoje é a camada da população que pode
pagar o financiamento. Os contratos de viabilidade da carta de crédito possuem pré-requisitos
que avaliam a capacidade de pagamento, analisam o fator de risco da operação, entre outros
fatores que só se encaixam no perfil das camadas de média e alta renda.
O mercado segue a mesma tendência com a especulação imobiliária e valorização do solo, ao
criar áreas altamente segregadas e voltadas para ocupação das classes abastadas da
sociedade, expelindo as classes populares. A atividade imobiliária é atraída por
empreendimentos de lucro garantido apoiando-se numa clientela que não passa por crises
financeiras e não é abalada pelos problemas econômicos do país.
Aline Sousa (2006) afirma que as estratégias de mercado envolvem um ciclo de criação de
novos usos e espaços e desvalorização dos antigos de forma que a demanda esteja sempre
crescente. Os antigos bairros que eram os melhores, o deixam de ser, perdem valor, as pessoas
se mudam em busca dos melhores lançamentos e os apartamentos antigos, vazios, criam uma
reserva que faz com que o preço do mercado caia. Estes locais são ocupados por famílias de
renda inferior e toda a região passa por uma depreciação que valoriza ainda mais os novos
empreendimentos.
A autora afirma, ainda, que a dinâmica do mercado é fruto da valorização e desvalorização intra-
urbana empreendida pelos investimentos imobiliários, que regulam o mercado e modificam o
estoque de imóveis e a estrutura de preços. O mercado atua então de forma direta na produção
do espaço urbano, criando efeitos de atração e repulsão, deslocando a demanda estruturando
um padrão de urbanização altamente segregado segundo seus interesses. (SOUSA, 2006)
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O Estado, que tem como função, garantir por meio de políticas urbanas, que o acesso a terra
seja um direito de todos, não assume este papel. Pelo contrário, em muitos casos facilita a
atuação do mercado imobiliário. No caso do Belvedere III, por exemplo, ocorreu modificação das
leis para que o mercado imobiliário pudesse atuar na criação de um espaço elitizado voltado
para classe alta de Belo Horizonte.
A localização constitui-se em um fator de atratividade do mercado, a distribuição dos
equipamentos urbanos na cidade também tem um efeito direto na valorização da terra. Portanto,
os locais mais acessíveis, com infra-estrutura consolidada são altamente visados pela
especulação imobiliária.
As características naturais também têm papel importante nesta valorização do solo urbano. No
caso do Rio de Janeiro, por exemplo, os imóveis da zona sul são altamente valorizados. Os
preços dos imóveis em áreas próximas às praias, às lagoas e às florestas e matas preservadas
desta cidade fazem com que exista uma concentração das camadas de maior renda da
população nesses locais. Quando comparadas a áreas semelhantes em outras metrópoles
brasileiras, essas localizações superam as médias nacionais de concentração de renda. (Figura
9)
Apresentaremos a seguir o resultado desta atuação do setor imobiliário na paisagem criando um
espaço homogeneizado e similar. É interessante observar como o mercado atua na criação
destes espaços e na formação de suas identidades, utilizando processos similares de
estratégias de venda, de sofisticação de programas e de princípios de valorização locacional em
diversas cidades brasileiras, como observado em Recife, no Rio de Janeiro, em São Paulo e em
Belo Horizonte. (Figuras 10 a 13)
FIGURA 9: Vista dos bairros do Leblon e
Humaitá, na zona sul do Rio de Janeiro, muito
valorizados pelo mercado imobiliário.
Fotos: Autora, 2006.
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FIGURA 10: Visada panorâmica do bairro de Casa Forte, Recife.
Fotos: Claudia Loureiro, 2004.
1.3 – Estratégias de marketing e padrões arquitetônicos da casa ideal
Como discutido nos itens anteriores podemos afirmar que o mercado imobiliário influencia na
formação da cidade por meio de sua capacidade de criar e valorizar espaços residenciais. Para
tanto, o mercado conta com um marketing forte que tem papel essencial na criação da
identidade para os novos empreendimentos. Passaremos agora a uma análise das estratégias
de marketing que atuam na formação dos novos assentamentos urbanos, criando demandas e
influenciando nas transformações da paisagem.
Claudia Loureiro e Luis Amorim (2005) apresentam um estudo da atuação do marketing no
mercado imobiliário de Recife. Podemos destacar que, como levantado por Lilian Vaz (1994) no
caso do Rio de Janeiro, no Recife as habitações multifamiliares também não eram avaliadas
positivamente pelas classes mais altas da população. A introdução deste tipo de edificação se
deu a partir de 1930, mas somente a partir de 1940 e 1950 se popularizam para a classe média
e média alta. Foi a partir desta época que os encartes promocionais ganharam mais espaço
como mídia apresentando imagens e slogans.
FIGURA 11: Edificações multifamiliares na Barra
da Tijuca, Rio de Janeiro.
Foto: Vera Tângari, 2007.
FIGURA 12: Edificações multifamiliares em São
Paulo.
Foto: Silvio Macedo, 2007.
FIGURA 13: Edificações na Barra da Tijuca, Rio
de Janeiro.
Foto: Vera Tângari, 2007.
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A segurança e a praticidade, entre outros fatores, são características muito atraentes dos
edifícios multifamiliares, e como tal são muito divulgadas nos anúncios publicitários. O marketing
imobiliário acompanha as mudanças no público alvo e as novas demandas sociais. Os autores
afirmam que as campanhas promocionais atuam no intuito de encorajar o consumo,
despertando no consumidor o desejo de comprar para satisfazer suas necessidades básicas ou
um desejo compulsivo.
Tomando como princípio o fato de que os conceitos que guiam o mercado imobiliário são as
referências que fundamentam a atividade de projeto deste tipo de objeto arquitetônico,
poderíamos analisar os atributos arquitetônicos e urbanos a partir do produto apresentado nas
peças promocionais.
Philip Kotler et al. (2006) afirmam que marketing é mais do que promoção, é o fator responsável
por projetar um lugar de modo que satisfaça as necessidades do seu mercado-alvo, para
garantir o sucesso do empreendimento. Sendo assim, o primeiro passo seria definir o público-
alvo:
a) Investidores – bancos, financeiras, empreendedores, incorporadoras;
b) consumidores – famílias, grandes ou pequenas, casais, pessoas solteiras, pessoas de classe
baixa, média ou alta.
Uma vez selecionado o público-alvo busca-se traçar um plano estratégico onde:
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a) estuda-se a necessidade do cliente por meio de pesquisas de mercado – por exemplo: se
existem crianças, há demanda por parques infantis e espaços de diversão; se existem jovens,
são criados espaços para ensaios de bandas; se o cliente é um casal ou uma pessoal solteira, o
apartamento tem 1 ou 2 quartos e não há necessidade de equipamentos infantis, mas os
serviços como arrumadeira, lavanderia, telefonista fazem-se necessários;
b) estabelecem-se fatores de atratividade do local e entorno – as belezas naturais são sempre
ressaltadas (praias, montanhas, florestas, além da infra-estrutura de compras e acessos) e outro
fator de interesse para o mercado é o tipo de ocupação do entorno: ocupações de alta renda se
desenvolvem em locais onde já existam ocupações de alta renda, sendo a segregação um fato
determinante;
c) identificam-se as principais tendências do mercado – o empreendimento deve oferecer
sempre algo a mais, mas no mínimo deve ter tudo que os outros tem, por exemplo, se as
tendências do mercado são criar os espaços Gourmet o empreendimento deve apresentar este
tipo de espaço, mesmo que com nomes diversos como Terraço Gourmet, Espaço Gourmet etc.
O próximo passo é a construção da imagem do lugar. Os autores consideram que “a imagem é
influenciada pela percepção de uma pessoa e pode ser bastante específica: estar relacionada a
uma impressão ou ser composta de um amplo conjunto de conceitos.” (KOTLER et al. 183:
2006)
Os autores apontam ainda, que as diretrizes para delinear a imagem de um lugar incluem:
a) Refletir a realidade – se o que for divulgado não corresponde à realidade o
empreendimento perde credibilidade;
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b) Não exaltar exageradamente – o excesso de elogios também afeta a credibilidade do
local;
c) Deve ser objetiva – deve ser divulgada uma imagem definitiva do lugar, e evitar imagens
múltiplas, para deixar claro para o publico o conceito e evitar confusões;
d) Deve ser atraente – a imagem deve fazer com que as pessoas queiram morar lá;
e) Ser diferenciada – o produto apresentado deve ser capaz de se diferenciar dos demais
ofertados pelo mercado.
Claudia Loureiro e Luis Amorim (2005:3) afirmam que “as mensagens veiculadas reúnem o
sonho de uma vida contemporânea, aliado a nobreza e tradição, amoldando o gosto da nova
classe média, oferecendo tanto uma vida de fantasia quanto um conjunto de valores
culturais.” (grifo da autora)
Estes autores realizaram um levantamento em prospectos de lançamentos imobiliários e na
internet para identificar o conceito, as palavras-chave e as imagens-chave que contribuem
para estabelecer a imagem da residência ideal em Recife. Os atributos principais foram
descritos, classificados e agrupados em quatro categorias que, segundo os autores, atuam
de forma inter-relacionadas para induzir uma experiência de vida nova:
“(a) a localização do imóvel, ressaltando as qualidades da vizinhança seja do ponto de vista
histórico ou ambiental e paisagístico, e o acesso a serviços oferecidos na área;
(b) o programa arquitetônico das unidades individuais
, serviços e instalações comuns;
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(c) a altura ou o número de andares da edificação – esta categoria foi especialmente destacada,
pois o processo de excessiva verticalização da cidade, concentrado, sobretudo, em alguns bairros
habitados por população de maior renda, vem gerando debates sobre a qualidade urbana da cidade
e sobre seu futuro;
(d) o nome do edifício e do conjunto
, que tanto evoca temas da história local (lugares, edifícios
históricos etc.), quanto glamour e fascinação (aristocracia, nobreza, etc.), ambos associados à
conquista de status e diferenciação social.” (grifo da autora) (LOUREIRO e AMORIM, 2005: 3)
Os autores identificam ainda quatro estratégias conceituais:
(a) imitação, traduzindo estilos de vida do estrangeiro;
(b) simulação
, induzindo e reforçando atributos não-existentes;
(c) representação
, por referências simbólicas a tempos passados e lugares; e
(d) identificação com aspectos culturais da sociedade local.
(grifo da autora)
A apresentação da imagem produzida, segundo Kotler et al. acontece de duas formas distintas:
por meio de slogans ou símbolos visuais. Os slogans são apresentados em forma de frases
de efeito que definem o conceito do empreendimento como: ‘viver em grande estilo... ’,
‘privacidade e segurança...’; ‘ponto nobre (do bairro)...’, ‘arrojado e sofisticado ...’; ‘tradição em
morar ...’ – que, segundo Loureiro e Amorim (2005:2), ilustram como certos atributos da vida
moderna estão associados às características arquitetônicas dos empreendimentos imobiliários
no sentido de construir uma “cultura do morar”.
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O termo cultura é utilizado pelos autores “no sentido de certos padrões de comportamento e
esquemas cognitivos identificáveis e associados a uma classe social e que definem códigos e
convenções de uso.“ Estão portando relacionados à constituição de significados e representação
de modos de conduta social. (LOUREIRO e AMORIM, 2005:2)
Os símbolos visuais podem ser logotipos que definam o empreendimento ou remetam à
construtora, ou ilustrações representativas dos espaços. Estas últimas são muito utilizadas
atualmente para apresentar ambientes de forma foto realística. São utilizados recursos
tecnológicos para que o cliente consiga ver qual será a aparência final do empreendimento
antes mesmo que a fundação do edifício seja construída. Os primeiros prospectos
apresentavam apenas as plantas baixas dos edifícios, mas como a figura plana, em duas
dimensões (2D) não é legível para todos os clientes, a representação em três dimensões (3D)
ganhou campo e em alguns casos a planta não é apresentada, apenas as figuras
representativas dos espaços. (Figura 14)
Nem sempre o que está sendo apresentado corresponde à realidade do que será construído. As
figuras podem ser manipuladas de forma a apresentar uma imagem ideal do lugar e seduzir o
consumidor, apresentando itens de interesse como vegetação abundante, vista para a montanha
ou mar, áreas de lazer completas, dentre outras. Mas se apresentarem pontos muito divergentes
da realidade, como uma torre em meio a árvores em um local de conhecida alta densidade
construtiva, o empreendimento perde credibilidade.
FIGURA 14: Imagem 2D e 3D apresentada por
anúncio de empreendimento. Fonte: Site da
construtora:
www.gafisa.com.br. Acesso em
06/05/2006.
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A propaganda dos empreendimentos pode ser apresentada em diferentes canais de
comunicação: programas de televisão, revistas, jornais, folhetos, internet e outdoors, o interesse
varia de acordo com o público-alvo, o alcance e o custo. O jornal e os folhetos são as formas
mais comuns por apresentarem um alcance desejável e baixo custo; a internet é um meio novo,
também de baixo custo, mas que atende a um público mais restrito sendo muito interessante
para os empreendimentos voltados para o mercado de luxo e alto luxo.
O marketing se desenvolve em quatro pontos básicos segundo Kotler et al. (2006):
a) o marketing de imagens, com a criação do caráter do lugar; (Figura 15)
b) o marketing de atrações, que apresenta e investe em atrações especificas que definam a
imagem do lugar como: paisagismo, lazer e entretenimento, determinando fatores de atração a
partir do perfil do consumidor, tais como: meditação, “espaços zen”, academias, quadras
esportivas, piscinas, sala de jogos, serviços de babá, faxineira, manobrista, personal trainer etc.;
c) o marketing de infra-estrutura, onde se cria um conjunto que vai muito além do atendimento
básico, representado por água, esgoto encanado, energia elétrica, gás e telefonia. Deve
apresentar os mais modernos esquemas de segurança e de tecnologia como: aquecimento
solar, shafts de manutenção, rede de internet, TV a cabo entre outras facilidades que retratam a
infra-estrutura do edifício;
FIGURA 15: Propaganda de empreendimento no
Rio de Janeiro vinculada pela internet, nota-se a
associação do empreendimento a imagens de
relaxamento, lazer, diversão e natureza.
Fonte: Site da construtora: www.gafisa.com.br. Acesso
em março de 2006.
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d) o marketing de pessoas, que associa a imagem do empreendimento à imagem de artistas,
políticos, empresários ou pessoas influentes, tornando-o mais atraente e proporcionando maior
credibilidade. No caso do Rio de Janeiro artistas são colocados como referencial: se o público-
alvo pertence à classe de alta renda são apresentadas celebridades e, se for um lançamento
para a classe média, os personagens populares interpretados nas novelas são evocados.
Ao avaliar a oferta para escolher o edifício “ideal”, Kotler et al. (2006) afirmam que o consumidor
passa por seis etapas: analisa possibilidades; procura referenciais; analisa as vantagens; busca
definir as necessidades básicas; analisa se o que a empresa anuncia é realidade; define a
localização ideal e o edifício mais atraente. Suas fontes de informação podem ser pessoais
(familiares e amigos), comerciais (propaganda, vendedores), públicas (meios de comunicação
de massa) ou experimentais (visitas).
Tendo em vista estes pontos o mercado trabalha então para convencer o consumidor de que
está oferecendo o melhor produto, o produto “ideal”. Loureiro e Amorim (2005:2) acreditam que
“a premissa básica é a de que através dos atributos anunciados, expectativas em torno do morar
são criadas e recriadas, o que vem, por sua vez, alimentar a formulação de programas
arquitetônicos, bem como constituir uma certa cultura do morar.”
Os autores afirmam que a produção da casa está vinculada à realização de um sonho. A casa
ideal esta ligada à identidade social e o marketing imobiliário funciona vendendo um ideal de
conforto, segurança, privacidade aos consumidores deste sonho. O marketing introduz
constantemente novos produtos no mercado, que satisfaçam às expectativas dos consumidores
e, também, cria novas necessidades. (LOUREIRO e AMORIM, 2005)
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Por meio do marketing a necessidade de aquisição de um lugar perfeito para morar é mantida
viva e constante, já que sempre são apresentados novos empreendimentos que superam os
antigos. Aplicado às classes de renda mais alta, que tem maior capital para investir e procuram
habitações que atendam a todas as suas necessidades de conforto e segurança, este mercado
apresenta uma renovação e um crescimento muito maior que os demais setores construtivos.
A habitação, portanto, tem um caráter complexo, pois é um objeto de consumo, mas é um fator
que se relaciona com a sociedade, com as atividades do dia a dia e detém valores sentimentais
agregados a valores comerciais. Cabe ao mercado portando decifrar os códigos sociais e criar o
produto “ideal”, ou seja, uma habitação altamente rentável e que seja o reflexo dos interesses do
consumidor.
1.4 – Paisagem: observação, ação e reação
O conceito de paisagem é vasto e são inúmeros os autores que estudam a paisagem e
discorrem sobre ela. Iniciaremos este estudo com a definição de Cosgrove (1998: 98) que afirma
que a palavra paisagem “surgiu no Renascimento para indicar a relação entre os seres
humanos e seu ambiente, quando surgem as primeiras pinturas em perspectiva. Ao iniciar-se a
pintura da paisagem na Europa, esta logo foi incluída na poesia, representação teatral, jardins e
concepção de parques.” Neste momento a paisagem começa a ser representada nas pinturas e,
portanto, observada e reproduzida. Para o autor paisagem é uma “maneira de ver”, uma
“maneira de compor” e harmonizar o mundo externo em uma “cena”, em uma unidade visual.
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Entendendo desta forma, paisagem é tudo o que podemos observar, e, cada pessoa, poderá ter
uma percepção diferente. É o que afirma Vicente Del Rio quando declara que o conceito de
paisagem “é muito amplo e envolve diversos aspectos, variando de acordo com a percepção
individual.” (DEL RIO, 1996: 21)
Reforçando este aspecto individual da percepção da paisagem, Silvio Soares Macedo afirma
que paisagem “está ligada a uma ótica de percepção humana, a um ponto de vista social e
que sempre representa total ou parcialmente um ambiente.” (MACEDO, 1993: 11).
Paisagem, portanto, é um “cenário que nos rodeia participa e conforma o nosso cotidiano” (DEL
RIO, 1996: 24). Este “cenário” é “mutável” e “produz quadros visuais, dinâmicos e
surpreendentes” (COLLEN, 1996). Este dinamismo e mutação, que permitem que a paisagem
seja diversa e nunca igual, acontecem, em parte pela percepção individual do observador, e em
parte, pela soma dos diversos elementos que compõe a paisagem agregados aos seus fatores
de influência.
Dentro desta linha de pensamento, Fábio Gonçalves afirma que “a paisagem é uma
materialização histórica da relação dinâmica entre os elementos e sistemas naturais e
fabricados.“ (GONÇALVES, 1999: 26)
Sendo assim, teríamos dois tipos de paisagem: a) paisagem natural “meio geográfico
propriamente dito (relevo, vegetação, hidrografia e clima)”; e b) paisagem cultural, “quando o
meio geográfico se viu transformado pelo homem, graças às suas atividades econômicas,
habitações, vias de comunicação etc.” (GROSSI, 1996).
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Portanto a paisagem que pretendemos estudar é a cultural, uma paisagem onde o homem atua.
Podemos identificar estes fatores condicionantes da ação antrópica sobre a natureza como:
“físico-naturais, legais, sócio-culturais e funcionais de apropriação.” (TÂNGARI, 1999: 90).
A atuação do homem sobre a paisagem, segundo Silvio Macedo, pode ser feita de duas formas
distintas: a) a paisagem em que a sua intervenção criou, há muito, um equilíbrio estável dos
fatores ecológicos; b) a paisagem em que a sua intervenção resulta em desequilíbrio
permanente, entendida por Macedo como paisagem artificial. (MACEDO 1993)
Ou seja, ao atuar na natureza o homem cria dois tipos de paisagem, uma onde sua atuação se
equilibra, e outra, onde o desequilíbrio é irreversível. A partir daí, poderíamos entender que o
planejamento dos novos assentamentos poderia ser capaz de criar espaços de equilíbrio
estável, onde os impactos ambientais seriam minimizados. Seria possível atender à demanda
por novas zonas de ocupação, sem colocar em risco o equilíbrio natural.
Ao criar novos assentamentos, expandir seus limites, a urbanização interfere na paisagem.
Neste sentido, Silvio Soares Macedo (1993:4) ressalta que:
1- “As formas de assentamento humano obedecem a certa padronização,
diferenciando-se ponto a ponto, independente do ambiente em que se situam em
termos de suporte físico da paisagem.”
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2- “A conservação dos recursos paisagísticos não se efetiva na prática devido,
dentre outras causas, à absoluta falta de critérios para a sua avaliação e à
conseqüente ausência de consenso sobre qual seria realmente sua importância.
Estes recursos são utilizados até o seu esgotamento pelas diversas formas de
ocupação do território e, em especial, pelos empreendimentos imobiliários.”
3- “A velocidade de transformação da paisagem e do ambiente em todas as frentes
deste processo, no território nacional, exige dois tipos de ação: aquelas de curto
prazo, profiláticas, que devem se adiantar aos processos de ocupação; e aquelas a
médio e longo prazo, derivadas de processos clássicos de estudo e pesquisa, que
devem acompanhar os processos de ocupação social do território que nos permite
identificar, de imediato, conflitos presentes e futuros e assumir posições políticas
de efeito profilático.” (grifo da autora)
Ocorre, segundo Macedo (1993), a incidência de tipologias de assentamentos onde se inserem
na paisagem os mesmos elementos e edificações, independentemente da especificidade local, o
que evidentemente contribui para a degradação ambiental. Ao passo que as características de
solo, clima, hidrografia, vegetação, relevo não são respeitadas, a conseqüência evidente passa
a ser o desequilíbrio ambiental.
Crichyno (2000: 56) reforça esta idéia ao afirmar que:
“a rapidez com que a cidade se expande e se verticaliza, com aterros, desmontes, erosão
e desmatamento, se colocam à frente dos procedimentos de controle e gestão, que,
apesar de embasados numa legislação ambiental urbana abrangente e genérica, ainda
são, na maior parte das situações, ineficientes e inadequados, culminando em uma grande
perda de recursos paisagísticos e sócio-ambientais.”
Dentre todos estes conceitos de paisagem podemos concluir que a percepção da paisagem
dependente do ponto de vista do observador; e a mesma sofre alterações com ações antrópicas.
Questão bem elucidada por Macedo (1993) ao considerar a paisagem como um produto e um
sistema.
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Para o autor paisagem é “um produto por ser resultado de um processo social de ocupação e
gestão de um território; e como sistema, na medida em que, a partir de qualquer ação sobre ela
impressa, com certeza haverá uma reação correspondente, no caso equivalendo ao surgimento
de uma alteração morfológica parcial ou total.” (MACEDO 1993)
No quarto capítulo apresentaremos uma análise da paisagem como um produto e um sistema,
identificando no nosso estudo de caso os condicionantes e os resultados decorrentes da
intervenção da área.
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CAPÍTULO 2
2.1 – Localização e características
2.2 – Contexto urbano
2.3 – Origens do Belvedere III
2.4 – O processo de criação do
bairro
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CAPITULO II
Delimitação da Área de Estudo
2.1 – Localização e características
O município de Belo Horizonte está situado no centro-sul do Estado de Minas Gerais e é o
terceiro maior do país. Possui 2,1 milhões de habitantes em seus 335 km² e outros 2 milhões na
região metropolitana
2
. O município faz divisa com Nova Lima e Brumadinho ao sul, Sabará e
Santa Luzia a leste, Vespasiano a norte, e com Ribeirão das Neves, Contagem e Ibirité, a oeste.
Segundo dados da Prefeitura de Belo Horizonte, as altitudes variam entre 650 e 1500 metros: a
maior área correspondente a norte e sudoeste está sob cotas entre 751 e 1000 metros. As
menores altitudes ocorrem a nordeste, entre 650 e 750 metros; as maiores, nos limites a sul e
sudeste, entre 1001 e 1150 metros nas encostas, e podendo atingir 1500 metros, no topo da
Serra do Curral.
O município de Belo Horizonte é dividido em cinco regionais administrativas: Oeste, Venda
Nova, Pampulha, Centro Sul e Noroeste. A região Centro-Sul é formada por 49 bairros, possui
área territorial de 32,49 Km² e população de 260.524 habitantes, segundo dados da Prefeitura.
Gerenciada pela Secretaria de Administração Regional Municipal Centro-Sul (Sarmu-CS), a
região foi dividida em 13 Unidades de Planejamento (UP’s). As UP’s são unidades espaciais que
reúnem um ou mais bairros e favelas, com características homogêneas de ocupação de solo e
respeitando-se os limites das barreiras físicas, naturais ou construídas. (Figura 19)
2
Dados disponíveis no site: http://www.bhcvb.com.br/bh.html, consultado em 20 de maio de 2006.
FIGURA 16: Mapa de localização de Belo
Horizonte em Minas e na Região Metropolitana,
RMBH.
Fonte: Adaptado de mapa da Prefeitura de Belo
Horizonte disponíveis no site http://
www.pbh.com.br,
consultado em 10/05/2006.
Desenho: Autora 2007.
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FIGURA 17: Adaptado de mapa de Altimetria Belo
Horizonte.
Fonte: Mapa da Prefeitura de Belo Horizonte disponíveis no site
http://
www.pbh.com.br, consultado em 10/05/2006. Desenho:
Autora 2007.
FIGURA 18: Mapa de Indicação das Regionais
administrativas do município de Belo Horizonte.
Fonte: Adaptado de mapa da Prefeitura de Belo Horizonte
disponíveis no site http://
www.pbh.com.br, consultado em
10/05/2006. Desenho: Autora 2007.
FIGURA 19: Mapa da regional Centro Sul
caracterizada por ocupação de alta renda.
Fonte: Arquivo digital PRODABEL, 2000. Desenho:
Autora, 2007.
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O bairro Belvedere está inserido na Regional Centro-Sul, na UP Belvedere. Sua localização
privilegiada permite acesso direto pelas vias de maior fluxo da região: a Rodovia Federal BR-
040, que liga Belo Horizonte ao Rio de Janeiro; a Rodovia Estadual MG-030, que faz a conexão
de Belo Horizonte à Nova Lima; e as Avenidas Raja Gabaglia, ligando o bairro ao Centro, e
Nossa Senhora do Carmo, ligando o bairro à Savassi, importante ponto de comércio de alta
renda da região. (figura 20)
Agregado ao sistema viário bem estruturado, outra característica da área é a presença de uma
infra-estrutura de serviços forte, com empreendimentos comerciais de grande porte, como os
shoppings BH e Ponteio Lar, além de hipermercados, concessionárias de veículos, lojas de
material de construção, Hospitais especializados, entre outros serviços como banco, padarias e
hortifrutigranjeiros.
A área do recorte, o bairro Belvedere III, é uma área de expansão do bairro Belvedere
implantado no limite da cidade com o município de Nova Lima, este, já conurbado tem como
única barreira uma linha de trem de carga desativada de uma mineradora. Os serviços
encontrados em Nova Lima tornam ainda mais completa a oferta de serviços e infra-estrutura
encontrada nas proximidades do bairro. Lá podem ser encontrados grandes equipamentos como
hospitais, de diversas especialidades, escolas, faculdades e opções de lazer noturno, como
bares, boates etc.
O bairro está inserido aos pés da Serra do Curral, dentro dos limites da área de tombamento. A
Serra é um dos pontos de maior interesse paisagístico do município de Belo Horizonte,
considerada um de seus símbolos. Sendo assim, o Belvedere está implantado em uma área
nobre da cidade caracterizada por uma infra-estrutura completa de serviços, lazer e viária, além
do apelo natural da Serra, com suas visadas para a Serra e a cidade e o clima mais ameno da
região, devido às altas cotas. (figura 20)
FIGURA 20: Mapa Belvedere III e entorno.
Fonte: Arquivo digital PRODABEL, 2000.
Desenho: Autora, 2007.
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A Serra do Curral, além de suas características paisagísticas, é um dos principais distritos
minerais do Brasil e compõe o Quadrilátero Ferrífero. A mineração ocorre na Serra desde 1940,
em 1950 quando a Hanna Corporation anunciou a intenção de iniciar as atividade na parte mais
visível da Serra, ocorreu uma mobilização dos governos estadual e municipal, que culminou, em
1960, no seu tombamento pelo SPHAN, Secretaria de Patrimônio Histórico e Artístico Nacional.
3
A Serra recebeu inscrição de número 29, folha 8, no Livro de Tombo Número Um –
Arqueológico, Etnográfico e Paisagístico.
A pesquisa realizada por Maura Ferreira (2003) sobre a Serra do curral – “A proteção do
patrimônio natural urbano: estudo de caso sobre a serra do Curral.” – é um importante estudo
sobre os impactos resultantes da ocupação da área no complexo hidrológico local. A autora
considera que o tombamento foi o primeiro passo para um reconhecimento da importância da
Serra do Curral na paisagem da cidade e uma afirmação de seu significado simbólico.
O tombamento evitou que ocorresse o desmonte da Serra, mas a vertente sul, situada na área
de Nova Lima, e algumas áreas da vertente norte não foram incluídas na área de tombamento,
sendo reservadas para atividades de mineração, ocupação altamente degradante. (Figuras 21)
A vertente norte, pertencente a Belo Horizonte, foi protegida da mineração, mas não da
especulação imobiliária, que conseguiu a despeito do tombamento, da legislação vigente e de
laudos técnicos
4
contrários à ocupação urbana da Serra implantar diversos bairros na área,
entre eles, o Belvedere III. (Figuras 22)
3
Hoje nomeado Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional (IPHAN).
4
Em parecer geológico realizado pela equipe do geólogo Edésio Ferreira, da Sociedade Brasileira de Geologia, em 5 de abril de 1988, são
destacadas a fragilidade do solo da Serra em pontos menos inclinados e nas cotas mais baixas, e a alta inclinação da Serra ao atingir cotas
FIGURA 21: Mineração na Serra do Curral.
Foto: Silvio Macedo, 2001.
FIGURA 22: Ocupação urbana na Serra do
Curral – bairro Mangabeiras.
Foto: Silvio Macedo, 2001.
mais altas. O parecer atesta, ainda, que a drenagem na
área é irregular, o que causa instabilidade natural na região.
Edésio Ferreira conclui o parecer afirmando que a região é
complexa e desfavorável a ocupação.
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Sob a Serra do Curral incidem leis de proteção que legislam sobre o patrimônio ambiental
compreendendo a legislação de proteção ao patrimônio Cultural (Lei Municipal nº 3.802/84);
passam pela legislação ambiental (Lei Municipal nº 4.253/85); Lei Orgânica do Município (1990),
reforçadas ainda pela legislação urbanística, por meio do Plano Diretor (1996) e da Lei de Uso e
Ocupação do Solo (Lei de nº 7166/96) e sua revisão (Lei de nº 8.137/00).
Entre estas cabe destacar:
1) A lei Municipal nº 3.802/84 de 1984 que apresenta considerações sobre a proteção ao
patrimônio histórico e artístico nacional, criando o Conselho Deliberativo do Patrimônio Cultural
do município de Belo Horizonte, que deliberou sobre a Serra do Curral delimitando o perímetro
sujeito a proteção. De acordo com a determinação do Conselho a Serra foi tombada no âmbito
municipal, sendo inscrita no livro do tombo histórico e no livro do tombo Arqueológico,
Etnográfico e Paisagístico.
2) A lei orgânica do município de 1990 que determina que o desenvolvimento urbano ocorra
respeitando a proteção, preservação e recuperação do meio ambiente e do patrimônio histórico
e artístico e arqueológico (art. 186). Para que isto ocorresse foram consagrados instrumentos
urbanísticos como: Plano Diretor, legislação de parcelamento, ocupação e uso do solo,
transferência do direito de construir, tombamento, desapropriação e servidão administrativa. A
Lei orgânica determina o tombamento de alguns locais como monumentos naturais,
paisagísticos, artísticos ou históricos para fins de preservação, entre eles, a Serra do Curral.
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3) E o Plano diretor de 1996 que apresenta leis ambientais que visam a proteção do patrimônio
natural em vistas de um desenvolvimento mais equilibrado. O Plano Diretor de Belo Horizonte
determina a área do Belvedere III como uma Área de Diretrizes Especiais (ADE) de uso
exclusivo residencial unifamiliar. Inseridas em Zonas de Proteção (ZPs) e Zonas de Proteção
Ambiental (ZPAMs). Parte da Serra onde se insere o Belvedere III foi determinada como ZP-3:
“regiões em processo de ocupação, que será controlado visando à proteção ambiental e
preservação paisagística”. Parte do bairro referente à área da Lagoa Seca é determinada como
ZPAM – “regiões que, por suas características e pela tipicidade da vegetação, destinam-se à
preservação e à recuperação de ecossistema (...)” – onde é vedada ocupação. Em 2000 o plano
diretor passou por revisão, mas, a área do Belvedere III continuou com mesmo zoneamento
determinado em 1996 alterando-se apenas a área da quadra 84 de ZP-3 para Zona Especial.
A aprovação do bairro em estudo, Belvedere III, ocorreu a despeito de toda a legislação de
proteção a Serra do Curral e desconsiderando outros mecanismos como a exigência de estudo
de impacto ambiental para fins de aprovação de loteamento em áreas de interesse ambiental
previsto pela Legislação Ambiental Federal (Resolução do CONAMA nº 01/86).
Além da legislação de proteção ao patrimônio histórico, paisagístico e ambiental existem
questões ambientais e técnicas que tornam a área imprópria para ocupação urbana. O bairro foi
edificado na área de maior concentração de mananciais aqüíferos da região metropolitana de
Belo Horizonte conforme podemos constatar pelo mapa de reservas subterrâneas de água, na
região sul-sudoeste estão concentradas as principais reservas. (Figura 23)
FIGURA 23: Mapa de reserva de mananciais.
Fonte: Adaptado de mapa da Prefeitura de Belo
Horizonte disponíveis no site http://
www.pbh.com.br,
consultado em 10/05/2006.
Desenho: Autora, 2007.
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Em outubro de 1994 houve uma convocação do Conselho Municipal de Meio Ambiente
(COMAM) para que fosse procedido o licenciamento ambiental corretivo do empreendimento.
Esta convocação foi ignorada pelas construtoras e nenhuma medida mitigadora dos impactos foi
prevista ou implantada, não havendo, sequer, autuação por infração à legislação ambiental.
Segundo dados da Prefeitura, nos aqüíferos o solo apresenta constituição porosa saturada do
manto de decomposição/cobertura de alteração que pode atingir espessuras superiores a 50
metros, variando normalmente entre 20 e 30 metros
5
Ou seja, os lençóis são muito superficiais e
muito sensíveis à poluição proveniente de urbanização.
Os mananciais da região compõem a sub-bacia do Cercadinho que alimenta o Ribeirão Arrudas,
contribuinte do Rio das Velhas, que integra uma das mais importantes bacias hidrográficas do
Estado de Minas Gerais, a bacia do Rio das Velhas
6
. Ferreira descreve que o córrego
Cercadinho é o de maior vazão da capital desde sua fundação e a Serra do Curral e entorno
compõem área de recarga desta sub-bacia. (FERREIRA, 2003) (Figura 24)
Maura Ferreira (2003) acrescenta ainda, que, em 1997, o Conselho de Política Ambiental do
Estado de Minas Gerais (COPAM) aprovou o enquadramento do córrego do Cercadinho como
classe especial (Deliberação Normativa nº. 20/97), referente a águas destinadas ao
abastecimento doméstico sem prévia ou com simples desinfecção, e destinadas à preservação
do equilíbrio natural das comunidades aquáticas. Neste tipo de classificação não são tolerados
lançamentos de águas residuárias, domésticas e industriais, lixo e outros resíduos sólidos, entre
outras substâncias.
5
http://www.pbh.gov.br, pesquisado dia 20 de maio de 2006.
6
http://revista.fapemig.br/materia.phpid=68, pesquisado dia 4 de junho de 2006.
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FIGURA 24: Localização do bairro Belvedere e
das bacias do Ribeirão Arrudas e Rio das Velhas
sob mapa de macrodrenagem da PBH.
Fonte: Adaptado de mapa da Prefeitura de Belo
Horizonte disponíveis no site http://
www.pbh.com.br,
consultado em 10/05/2006.
Desenho: Autora, 2007.
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Ferreira (2003) afirma que o pressuposto destas normas seria que tal área não deveria ser
ocupada, ficando resguardada à finalidade de proteção dos recursos hídricos. A partir destes
dados podemos concluir que a legislação não foi e não é capaz de impedir a ocupação de áreas
tombadas. A legislação ambiental, mesmo sendo completa e abrangente, também não foi
aplicada devido ao interesse do mercado imobiliário, fato recorrente em diversas localidades do
Brasil.
2.2 – Contexto Urbano
A cidade de Belo Horizonte foi inaugurada em dezembro de 1897, construída e planejada para
ser a sede da capital de Minas Gerais, representando o que havia de mais avançado na época
em termos de tecnologia construtiva e tendências urbanísticas. Sua construção representava o
fim de uma economia baseada na extração de minerais e o início de um novo governo, o
republicano.
A área do povoado Curral Del Rey foi escolhida para a implantação da cidade por apresentar
condições de clima e ventilação agradáveis e adequados, além da qualidade ambiental
representada pela Serra do Curral, já valorizada na época e identificada no nome da nova
capital: Belo Horizonte.
Para a construção da nova cidade o arraial foi completamente destruído e seus habitantes
transferidos para outra região. A cidade foi projetada com muitas áreas livres vegetadas
seguindo um conceito de cidade jardim e planejada para um público específico já apresentando
traços elitistas e segregacionistas.
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A cidade foi planejada por Aarão Reis e equipe e o saneamento e a circulação constituíam
pontos focais do projeto seguindo modelos urbanísticos aplicados a Paris e Washington
dividindo a cidade em três zonas distintas: a área central urbana, área suburbana e a área rural.
(SILVA, L. 2002) (Figura 25)
A área central era delimitada pela rua Sete de Setembro, hoje avenida do Contorno, que como
um anel circundava a cidade e constituía um limite de expansão. O traçado é geométrico e
regular, estabelecendo um padrão de ruas retas cortadas por avenidas diagonais que formam
um tabuleiro de xadrez.
Essa zona recebeu estrutura urbana e de transporte, por meio de bondes, equipamentos
públicos e saneamento, além de edifícios públicos e concentração do comércio. O projeto
original criava uma cidade com um grande parque central, o Parque Municipal, atualmente
quatro vezes menor que a superfície original, que consistia no ponto de encontro da alta
sociedade mineira, pois era um local de eventos, prática de esportes e lazer, além do popular
footing.
A área rural foi criada na região sul próxima a Serra do Curral e foi constituída por cinco colônias
agrícolas que abasteceriam a cidade com produtos hortigranjeiros, além de formar um cinturão
verde.
Em 1897 o Brasil atravessou uma grande crise econômica que paralisou as obras da nova
capital e a inauguração aconteceu por força de decreto, com a cidade ainda inacabada, fazendo
com que o cenário existente à época da sua inauguração se apresentasse com intervenções
pontuais em meio à cobertura verde original.
FIGURA 25: Mapa do zoneamento de Belo
Horizonte: Plano original de Aarão Reis (1894).
Fonte: FABIANO, 2005.
Desenho: Autora, 2007.
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Em 1918, como reflexo do fim da I Guerra Mundial, Belo Horizonte ganhou um novo impulso
desenvolvimentista com a inauguração de grandes obras como o viaduto de Santa Tereza, a
nova Matriz da Boa Viagem e o Mercado Municipal. Nas ruas, com mais carros, circulavam
também os auto-ônibus que juntamente com os bondes faziam o transporte público.
Estes progressos trouxeram maiores possibilidades de expansão uma vez que facilitavam os
acessos às regiões fora do contorno. Segundo Tânia Ferreira (1999), na década de 1930 a
cidade cresceu seguindo o eixo de expansão oeste com uma ocupação natural de áreas vazias,
sem planejamento, resultando em sérios problemas urbanos.
Ao tomar o poder, com a revolução de 1930, Getúlio Vargas adotou uma política de
modernização da economia que criou o pólo industrial de Belo Horizonte, trazendo um novo
impulso desenvolvimentista para a região, “a cidade passou a crescer da periferia para o
centro”. (SILVA, L. 2002: 19)
Segundo dados da Prefeitura de Belo Horizonte, a zona suburbana era caracterizada pela
irregularidade das ruas. Sua população era formada pelas pessoas que ocupavam originalmente
o arraial, que somavam 18 mil habitantes
7
; e ainda pelos trabalhadores da construção da nova
capital ou outros imigrantes.
7
Disponível em: http://www.pbh.gov.br consultado em 3 de junho de 2006.
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Estas pessoas não possuíam poder aquisitivo para adquirir os terrenos da área Central, que
eram altamente valorizados. A zona suburbana, portanto, era uma área de ocupação popular e
não recebeu infra-estrutura de imediato. Villaça (2001) afirma que os investimentos se voltavam
paras as ocupações de alta renda, representadas pelos bairros: Centro, Lourdes e Funcionários.
(ver figura 19)
Luciana Silva (2002) destaca que na década de 40 o setor industrial se fortaleceu ainda mais
com a criação do Parque industrial. A cidade então abandonou seu perfil administrativo e
ganhou um comércio forte resultando na valorização do centro.
Sob o comando de Juscelino Kubitschek a cidade ganhou novo impulso de desenvolvimento
com a criação do Complexo da Pampulha projetado pelo arquiteto Oscar Niemeyer, com
projetos paisagísticos de Burle Marx e painéis de Portinari. Mas a tentativa de criação de um
novo vetor norte de expansão, transformando a Pampulha em nova centralidade não se
consolidou.
Segundo Villaça (2001), a Pampulha foi criada para as camadas de alta renda que já se
expandiam em direção ao sul. Como a região centro-sul já se apresentava consolidada com
comércio e infra-estrutura o vetor sul criado desde o início da capital era muito forte para ser
redirecionado. (Ver Figura 26)
Na década de 50, com a criação da CEMIG, Central de Energia Elétrica de Minas Gerais, a
indústria se beneficiou e a economia da cidade cresceu ainda mais. A cidade se tornou mais
densa com o grande êxodo rural da época e o número de habitantes dobrou, passando de 350
mil para 700 mil habitantes.
FIGURA 26: Mapa viário de Belo Horizonte,
localização das principais vias e o bairro
Belvedere.
Fonte: Adaptado de mapa da Prefeitura de Belo
Horizonte disponíveis no site http://
www.pbh.com.br,
consultado em 10/05/2006.
Desenho: Autora, 2007.
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Ferreira (1999) salienta que o crescimento ocorreu mais uma vez de forma desordenada.
Luciana Silva (2002) destaca que de 1951 a 1954, durante a gestão do prefeito Américo Renné
Giannetti, surgiu a primeira iniciativa para a criação de um plano diretor. Ocorreu, ainda, o
aumento no número de loteamentos clandestinos e especulativos. O eixo de crescimento se
deslocou para oeste e a verticalização do centro, iniciada em 1930, se intensificou. Novos
acessos viários foram criados, como as Avenidas Antônio Carlos, Pedro II e Amazonas.
Nesta mesma época o bairro Funcionários (figura 19) deixou de ser estritamente residencial e
passou a agregar funções comerciais com produtos para as classes mais altas da população,
atendendo a uma demanda do público da zona sul de Belo Horizonte. Segundo Flávio Villaça
(2001) a população de renda alta abandonou o centro neste momento e este, já saturado, entrou
em decadência.
Na década de 1960 a cidade apresentava crescimento contínuo e foram implementadas
medidas corretivas para as novas demandas da população, novas vias foram construídas e as
existentes sofreram alargamento para comportar a circulação de veículos. A cidade foi se
renovando, substituindo suas antigas edificações por edifícios novos, sem preocupação com a
sua memória, vendo-se crescer também a desigualdade social e o número de favelas.
Luciana Silva ressalta que a criação do PLAMBEL em 1970, órgão público de planejamento
urbano, atendeu ao intuito de resolver os problemas urbanos advindos do constante e rápido
crescimento da cidade sem planejamento. Nesta época a cidade já contava com uma população
de um milhão de habitantes. As regiões norte e oeste apresentavam maior adensamento e
instalações de indústrias. (SILVA, L. 2002)
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Foi também nesta época que foi instituída a Região Metropolitana de Belo Horizonte – RMBH,
composta pelos municípios:
Baldim, Belo Horizonte, Betim, Brumadinho, Caeté, Capim, Branco,
Confins, Contagem, Esmeraldas, Florestal, Igarapé, Ibirité, Itaguara, Itatiaiuçu, Jaboticatubas,
Juatuba, Lagoa Santa, Mário Campos, Mateus Leme, Matozinhos, Nova Lima, Nova União,
Pedro Leopoldo, Raposos, Ribeirão das Neves, Rio Acima, Rio Manso, Sabará, Santa Luzia,
São Joaquim de Bicas, São José da Lapa, Sarzedo, Taquaraçu de Minas e Vespasiano. (Ver
figura 16)
A primeira Lei de Uso e Ocupação do Solo de Belo Horizonte, elaborada pelo PLAMBEL e
promulgada em 1976, baseava-se no conceito de zonings, idéia implementada na Alemanha no
inicio do século XX que consistia na divisão da cidade em pequenas zonas que determinavam o
uso preponderante ou exclusivo e os parâmetros de ocupação dos lotes. (FERREIRA, 2003)
A partir de 1980 a qualidade de vida passou a ser buscada por meio da conciliação entre
proteção e preservação de bens e natureza com o progresso e desenvolvimento urbano, tendo
ocorrido o tombamento de vários edifícios. Luciana Silva destaca ainda que na área de
transporte ocorreu a criação do metrô de superfície como solução para o transporte de massa,
ligando a região norte ao centro da cidade.
Nesta época Belo Horizonte se consolidou como metrópole restando poucas áreas
desocupadas, compreendidas pelas Zonas Rurais – delimitadas pela Lei de Uso e Ocupação do
Solo, de 1976 – áreas ao longo da Serra do Curral e no extremo nordeste do município.
A paisagem urbana da cidade em 1990 é resultado da aplicação da Lei de Uso e Ocupação do
Solo de 1986. A cidade se cresceu com a verticalização de várias regiões e com concentração
de atividades econômicas.
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Os impactos deste adensamento são percebidos no aprofundamento dos problemas para
transporte e trânsito. E a cidade se aproximava cada vez mais do seu limite de expansão.
Em 1990 com a aprovação da Lei Orgânica do Município, inspirada na então Constituição
Federal de 1988, a cidade apresentou grandes avanços na área da legislação e ordenação de
novos parcelamentos. A legislação previa instrumentos urbanísticos que garantiam a proteção
ao patrimônio cultural e ambiental. Em 1992 foi criado o Conselho Deliberativo do Patrimônio
Cultural do Município para tratar da proteção e tombamento dos bens de edifícios de valor
histórico.
Em 1996 ocorreu a aprovação do Plano Diretor e a Lei de Uso e Ocupação da cidade que
passou a ordenar seu crescimento urbano. Segundo Ferreira (2003) a nova Lei de Uso Solo
propunha uma forma socialmente justa e ecologicamente equilibrada, com descentralização de
investimentos públicos e abertura a participação popular.
Em 2000 a Lei de Uso e Ocupação do Solo passou por algumas adaptações e mudanças
, das
quais podemos destacar alterações em alguns Zoneamentos e na Hierarquização do Sistema
Viário. A inclusão de novos Zoneamentos e algumas Áreas de Diretrizes Especiais - ADE’s,
também foram aprovadas.
O mapa da figura 27 apresenta a mancha de ocupação urbana da cidade em 1995, comparado
com o plano original de Aarão Reis, destacando-se as principais vias, onde fica clara a relação
existente entre o crescimento da cidade e o sistema viário e a faixa de expansão que se
comprime entre a região central e a Serra do Curral.
FIGURA 27: Relação entre a mancha de
ocupação original do Plano de Aarão Reis de
1884 e a mancha de ocupação urbana de 1995,
com a localização das principais vias e o bairro
Belvedere.
Podemos destacar o crescimento da cidade em
direção a Noroeste e sudoeste, e a escassez de
área entre a zona central e a Serra do Curral,
vetor de crescimento de ocupação de alta renda.
Fonte: Adaptado de mapa da Prefeitura de Belo
Horizonte disponíveis no site http://
www.pbh.com.br,
consultado em 10/05/2006.
Desenho: Autora, 2007.
Belvedere III: um estudo de caso da influência do mercado imobiliário na produção da paisagem e espaço urbanos
Flávia P. Amorim
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2.3 – Origens do bairro Belvedere III
A ocupação existente em Belo Horizonte antes da sua formação era o povoado de Curral Del
Rey, datado de 1700, que se instalou próximo a Serra do Curral e consistia então em uma
enorme fazenda cortada pelo Córrego do Cercadinho. Como visto no item anterior, no projeto de
criação da cidade a área era uma zona rural, de reserva ambiental e de suprimentos agrícolas.
Mas o planejamento da capital privilegiava uma ocupação de alta renda na região central e esta
se desenvolveu em direção ao sul seguindo um vetor natural de ocupação que se interessava
pelas partes mais altas da cidade e de clima mais ameno, conforme já citado. O Estado atuou no
fortalecimento deste vetor na medida em que provia esta região de infra-estrutura urbana e
equipamentos básicos.
A cidade se expandia em direção à Serra do Curral e a primeira ocupação que se deu em
terreno tombado da Serra é datada 1969, com subdivisão de parte da Serra em 900 lotes
urbanos pela Compahia Urbanizadora da Serra do Curral (CIURB) dando início à “Cidade da
Serra”. A urbanização foi concluída pela CODEURB, Companhia de Desenvolvimento Urbano do
Estado de Minas Gerais e os projetos de parcelamento foram aprovados em 1973 pela
Prefeitura de Belo Horizonte com a denominação de bairro Mangabeiras.
Gláucia Amorim (1989) afirma que a ocupação era irregular e que teve início sem a anuência do
DPHAN (Departamento de Patrimônio Histórico e Artístico Nacional), atualmente IPHAN
(Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional). Segundo a autora, 73% do parcelamento
estava dentro dos limites da área tombada e na tentativa de negociar a condição de não
edificação da área já aprovada pela Prefeitura, acordou-se que alguns lotes passariam a ser
reintegradas a Serra e ao Parque Mangabeiras. (AMORIM, 1989)
FIGURA 28: Serra do Curral.
Foto: Stael Alvarenga, 2001.
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Nesta mesma época começava a ocupação do bairro Belvedere, também na área tombada da
Serra. O loteamento foi lançado em 1970 e, segundo a AMBB (Associação de Moradores do
Bairro Belvedere), as primeiras famílias se mudaram para a região em 1974. Em entrevistas
8
, os
moradores afirmam que só em 1975 foi implantada a primeira linha de ônibus, ligando o bairro
ao centro.
A legislação que regulamentava o uso do solo à época proibia a edificação de torres verticais na
Serra do Curral, limitando sua ocupação a residências unifamiliares de no máximo dois
pavimentos.
9
Em 1979, já havia aproximadamente 400 construções segundo dados da AMBB. O
bairro se consolidou como um bairro de ocupação de alta renda, exclusivamente residencial e
unifamiliar.
Na década de 1950 a construção da rodovia federal, BR040, ligando Belo Horizonte ao Rio de
Janeiro criou condições mais favoráveis à ocupação urbana da área ao longo da rodovia que
leva ao setor sul da cidade de Belo Horizonte. Em 1980 com a inauguração do BH Shopping, o
primeiro shopping de Belo Horizonte, houve um novo impulso de ocupação da região e
fortalecimento do vetor sul de expansão com uma ocupação de classe de alta renda e,
consequentemente, de alto poder aquisitivo.
Em março de 1990, com a promulgação da Lei Orgânica, todo o alinhamento montanhoso da
Serra do Curral foi tombado, por se tratar de um importante patrimônio ambiental. Em 1991, foi
feita outra delimitação que resultou no tombamento da Serra do Curral, com 40Kms² - área
correspondente a 10% da área total de Belo Horizonte.
8
O Jornal do Belvedere na seção: “meu vizinho” sempre traz histórias dos primeiros moradores do bairro que relatam as dificuldades de morar
na região no início da ocupação.
9
http://www.ambb.com.br, consultada em 4 de agosto de 2004.
FIGURA 29: Parcelamento bairro Belvedere
década de 70.
Fonte: Site associação de moradores do bairro
Belvedere:
http://www.ambb.com.br, consultado em
14/11/2005.
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2.4 – O processo de criação do bairro
Com a consolidação da região como área de ocupação de alta renda, ela se tornou visada para
as investidas do mercado imobiliário. Em 1978, ocorreu a primeira ação judicial envolvendo o
processo para a liberação do parcelamento e edificação do bairro, que foi longo e custoso.
Desde a fundação da capital a área foi desapropriada para a criação da Reserva do Cercadinho,
devido à riqueza de mananciais. Em 1950 um processo dominial teve início reivindicando
propriedade da área desapropriada pelo Estado. Entre disputas judiciais, em 1960, mapeou-se a
área, definindo-se o que era de propriedade do Estado e destinando-se uma reserva de terras
para a criação do trevo da BR-040.
A área da Reserva do Cercadinho, que envolve a área atualmente ocupada pelo Belvedere III,
passou a ser de responsabilidade da Companhia Saneamento de Minas Gerais – COPASA, em
1973. Em 3 de abril de 1978, a empresa Comercial Mineira S/A, dos irmãos Guimarães moveu
ação contra o DNER e DER, alegando ser proprietária da área, contestando a construção do
trevo de Nova Lima no cruzamento com a BR-040, em parte da área da gleba que hoje é
ocupada pelo bairro Belvedere III.
Segundo Maura Ferreira (2003), a construção do trevo foi a primeira grande intervenção
negativa na área, pois dividiu os afluentes do córrego Cercadinho separando as cabeceiras
situadas na Serra do restante da bacia receptora.
FIGURA 30: Evolução da malha urbana
Belvedere III fotos dos anos de 1989, 1995 e
2005.
Fonte: PBH, foto aérea 1989, 1995, foto
www.googleearth.com.br, maio de 2005.
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Cinco anos depois, em 12 de maio 1983, o ex-presidente da COPASA, Marco Antonio
Guimarães, no ofício PRES-378/83, alertava quanto à necessidade de verificar se parte da área
era de propriedade do Estado, desapropriada para proteção do manancial do córrego
Cercadinho. Em 31 de outubro de 1984, os procuradores Paulo Meira C. Crespo e Ruy Ferreira
Bretãs questionam a comprovação de propriedade dos irmãos Guimarães. Já na década de
1980, ocorreu o pedido de aprovação do parcelamento da área, negado na gestão do prefeito
Pimenta da Veiga. As ações judiciais continuaram em tramite e em 1986 o DER e DNER
apresentaram declaração de que o trecho em questão, no início da ação, não estava sob sua
jurisdição. Com esta declaração, as empresas proprietárias deram o primeiro passo para
conseguir o licenciamento junto à prefeitura.
Desde a aprovação do bairro Belvedere I, em 1970, já havia um questionamento quanto à
proximidade do bairro com a Serra do Curral, bem tombado pelo IPHAN – Instituto do Patrimônio
Histórico e Artístico Nacional – em 1960. Outro agravante legal para a ocupação da área era a
Lei 4034/85 – Lei de Uso e Ocupação do Solo (LUOS) em vigor que enquadrava a área do novo
bairro em Zona de Expansão Urbana (ZEU), zoneamento que dispunha sobre áreas não
parceladas indicando uma ocupação sujeita à aprovação na Prefeitura mediante apresentação
de documentação especifica e atendimento a exigências de órgãos de planejamento e
ambientais.
Em 7 de setembro de 1988, o engenheiro Sinai Waisberg, responsável pelo empreendimento,
solicitou à prefeitura novo processo de aprovação, de n° 062.235/85-93, entretanto, segundo
dados da AMBB, omitiu todas as folhas que falavam das pendências e irregularidades que
constavam no processo anterior.
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Dois dias depois a advogada municipal Maria Afonso Coutinho examinou o processo e frisou a
necessidade do esclarecimento quanto à sobreposição da planta loteada com terreno do Estado.
No início de dezembro de 1988, Renato Nogueira da Silva, secretário do então prefeito Sérgio
Ferrara, encaminhou o ofício com o pedido de parcelamento à Procuradoria Geral da PBH, para
esclarecer as questões pendentes. No entanto, a AMBB afirma que o secretário aceitou
informações com esclarecimentos, em declaração verbal, não oficial, do interessado, no caso,
Sinai Waisberg, como suficientes para atender às exigências expressas em lei para o
licenciamento dos lotes.
No dia seguinte a esta reunião foi elaborada a minuta do termo de aprovação de planta e
loteamento, mediante aprovação de cronograma para a execução das obras de urbanização e
garantia de caução dos lotes.
O loteamento do Belvedere III foi aprovado oficialmente no dia 05 de dezembro de 1988, com
assinatura do prefeito em exercício Sergio Ferrara e do secretário Renato Nogueira. A
autorização foi assinada na planta da própria empresa interessada e em uma folha de papel
comum anexada ao processo e sem data, fato que não era procedimento corrente.
A área aprovada é contígua aos bairros Belvedere I e II, que estavam inseridos no zoneamento
caracterizado como ZR 2 – Zona Residencial 2 – com assentamento enquadrado no modelo
MA-1, que determinava “edificações destinadas à habitação permanente, compreendendo uma
habitação por lote ou conjunto de lotes” (Lei 4034/85, p.31), com residências unifamiliares, de no
máximo dois pavimentos.
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A aprovação que se deu sem aprovação das demais instâncias e órgãos de planejamento, sem
estudos de viabilidade e impactos, modificou o zoneamento que passou a ser correspondente à
área de Zona Residencial-4 (ZR4) e Zona Comercial-1 (ZC1) que admitia o uso multifamiliar
vertical de alta densidade e, nos quarteirões da Avenida Luís Paulo Franco, Zona Comercial-3
(ZC-3), zoneamento que permitia a ocupação vertical para o uso comercial, de serviços e até
indústria de médio porte, poluente. (Figura 31)
Em 1988, a Sociedade Brasileira de Geologia, instituição vinculada à UFMG, sob direção do
geólogo Edésio Teixeira de Carvalho, produziu um parecer geológico afirmando que “a região
possui terreno íngreme, composto de rochas sem consistência e frágeis e aponta pré-disposição
a risco geológico” diz ainda que “não é aconselhável edificar na área” e recomenda “a urgente
suspensão da autorização de novos parcelamentos (Lei Federal 6766/79); revisão de processos
de parcelamento eventualmente autorizados, ainda não implantados”.
No ano seguinte, em setembro, a Comissão de Zoneamento encaminhou a proposta de
alteração do coeficiente de ocupação do novo bairro e em outubro de 1989, o então Prefeito
Eduardo Azeredo editou decreto n° 6.690/90, fixando zoneamento de acordo com estudos da
comissão, limitando a altura das edificações em nove metros, visando a preservação da vista da
Serra do Curral, tentando reverter o licenciamento irregular anterior. No entanto, em 11 de
novembro de 1992, a empresa Comercial Mineira S/A, apelou na justiça, e obteve ganho de
causa, derrubando as restrições do decreto do Prefeito Eduardo Azeredo.
Depois da liberação judicial, as autoridades competentes do IPHAN, IEPHA-MG (Estadual do
Patrimônio Histórico e Artístico de Minas Gerais), IAB (Instituto de Arquitetos do Brasil) e
promotores do meio ambiente receberam pedidos da Associação de Moradores do Bairro
Belvedere, para que fossem tomadas as providências cabíveis.
FIGURA 31: Zoneamento aprovado em 1988.
Desenho: Autora, 2007.
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A Associação alegava a ilegalidade no loteamento por este não respeitar o limite mínimo de 15%
de área verde, como previsto em lei. No entanto, o então Secretário Municipal de Atividades
Urbanas, Thomaz da Mata Machado, apresentou uma estimativa que justificava o interesse em
empreendimentos de grande porte. Ele calculava que o lucro do empreendimento com casas,
seria 6 milhões de dólares e com edifícios multifamiliares, poderiam chegar a 30 milhões,
baseando-se no valor de 100 dólares/m², valor mínimo de um empreendimento na zona sul na
época.
Mesmo com todos os protestos da população, no dia 5 de agosto de 1994 o despacho do juiz da
5ª Vara da Fazenda Pública, Júlio Henrique Prado Bueno, liberou o loteamento. No mesmo mês,
a tentativa de cancelar o loteamento continuou, e Edgard Amorim ingressou na justiça com
agravo de instrumento à decisão do juiz da 5ª Vara da Fazenda Pública, Júlio Henrique Prado
Bueno, para rever seu despacho. Caso não reconsiderasse, o caso deveria ir para o Tribunal de
Justiça do Estado.
No dia 27 de agosto de 1994, em carta publicada no Jornal Estado de Minas, Sérgio Ferrara se
defendeu das acusações alegando que se estabeleceu um zoneamento para “novo bairro”
não alterando o antigo. Afirmava que o projeto aprovado permitia até 18 andares e não 40, como
havia sido divulgado, afirmando, ainda, que houve aprovação do PLAMBEL em 1987 com o
parecer de vários especialistas. Mas esta declaração se mostra infundada se observarmos o
nome do processo: “aprovação oficial do zoneamento de ampliação do Belvedere” e quanto
ao gabarito ou aprovação pelo PLAMBEL, também não correspondem à realidade.
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Em outubro de 1994 o COMAM, Conselho Municipal de Meio Ambiente, aprovou exigência de
realização de EIA-RIMA (Estudo de Impacto Ambiental – Relatório de Impacto Ambiental), para
estudo de impacto ambiental na região. Em 23 de abril de 1995, novos fatos surgiram no
processo, e uma liminar foi concedida à Prefeitura comprovando que era falsa a assinatura do
prefeito Sergio Ferrara no processo, dando novo impulso ao impasse judicial.
Em 29 de junho de 1995 um mandato judicial de nº. 000051903-3 que excluía a área do
Belvedere III do tombamento e ratificava os zoneamentos ZR-4 e ZC-3 colocou fim à batalha
judicial, e ao conflito de interesses entre a população e os empresários.
Em 1996, foi aprovada a nova Lei de Uso e Ocupação do Solo (lei 7166 de 26/12/96) fixando
novos critérios e categorias de zoneamento para toda a cidade, inserindo o bairro Belvedere III
no zoneamento ZP-3 (Zona de Proteção 3), com parâmetros urbanísticos mais restritivos. Porém
a medida foi aprovada tardiamente, pois em 1996 o bairro já se estruturava com o zoneamento
aprovado em 1988 e ratificado judicialmente.
Por fim, depois de toda a especulação, protestos e manifestações contra a aprovação do
parcelamento e zoneamento, assinada pelo Prefeito Sérgio Ferrara, em 1988, esta foi aceita
legalmente e o bairro teve suas obras iniciadas em 1998. O zoneamento urbano no qual foi
aprovado o bairro produziu uma ocupação totalmente diversa do entorno. A paisagem resultante
é altamente contrastante. Em meio às unidade residenciais unifamiliares dos bairros Belvedere I
e II e a cumeeira da Serra do Curral, surgem as torres verticais do Belvedere III.
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Em março de 2000, segundo publicação da época
10
, a região já era considerada o maior
canteiro de obras do país, com 19 obras finalizadas, 10 com conclusão prevista para junho de
2000 e 44 em construção. Obras em sua maioria com apartamentos com áreas entre 135 m² e
550 m², alguns de 70 m², todos com alto padrão e preços entre 120 mil e 1 milhão de reais.
Sinai Waisberg, responsável pelo desenvolvimento do bairro afirma que este é “o único bairro da
zona sul de Belo Horizonte que foi totalmente planejado” e acrescenta que “seu planejamento
vem sendo seguido a risca.”
11
Em 2003, o bairro contava com 80% de área construída e 90%
dos apartamentos prontos, ocupados.
O quadro 1 apresenta um resumo dos eventos que envolveram a criação do bairro Belvedere III,
uma ocupação que se desenvolveu em uma velocidade surpreendente – em cinco anos já se
apresentava quase que completamente consolidado – mudando totalmente a paisagem da
região. Segundo publicações do Jornal do Belvedere, atualmente, não existem mais lotes para
vender no bairro. Como podemos ver no mapa abaixo grande parte dos lotes encontram-se
edificados, poucos ainda estão em construção e uma pequena parcela ainda permanece
desocupada.
O rápido crescimento do bairro pode ser notado por meio de dados sobre o “HABITE-SE” que
refletem o ano em que as obras foram concluídas e a quantidade de obras em cada ano.
Analisamos dados do cadastro da Prefeitura de Belo Horizonte, contendo todas as baixas
ocorridas desde 1997.
10
ALBUQUERQUE, Fernando. “Belvedere já tem cara de bairro”. Jornal Estado de Minas, Belo Horizonte, caderno Habitar, 25 mar. 2000 p. 13)
11
Revista Siduscon. “Qualidade de vida em primeiro lugar”. Belo Horizonte, ano V, p. 10, 20 maio 2000.
Quadro 1 – Cronologia dos
acontecimentos:
relação entre fatos nacionais, regionais e
locais
Data Acontecimentos
1973 Área atualmente ocupada pelo Belvedere
III passa a integrar a reserva do
cercadinho sob responsabilidade da
COPASA.
1978 Área que atualmente é ocupada pelo
Belvedere III é alvo de ação pelos irmãos
Guimarães reivindicando propriedade.
1980 Primeiro pedido de urbanização do
Belvedere III.
1984 Novos questionamentos quanto à
propriedade dos Irmãos Guimarães.
1988 Laudo indica a improbidade de ocupação
de área.
Novo pedido de aprovação do loteamento
do Belvedere III e aprovação pelo prefeito
em exercício com alteração do
zoneamento.
1989 Tentativas da prefeitura, com outro
prefeito de alteração do gabarito aprovado
anteriormente.
1992 A empresa Guimarães obtém ganho de
causa na justiça para edificar o que havia
sido aprovado em 1988.
1994 Novos pedidos judiciais de impedimento
de que o bairro seja edificado ocorrem,
mas um despacho judicial libera o
loteamento.
Pedido de realização de EIA-RIMA é
ignorado.
1995 Mandado judicial libera definitivamente o
loteamento.
1998 Inicio das obras do bairro.
2003 80% de área construída e 90% dos
apartamentos prontos, ocupados.
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Identificamos que, entre a totalidade de certificados liberados para o Belvedere III, 34%
ocorreram em 2000 e 21% em 1999, refletindo o alto número de construções ocorrido em
1997/98
12
. Em 1997, ocorreu apenas 1% das baixas. O Gráfico 1 apresenta o constante
crescimento do número de baixas até o pico ocorrido em 2000 e o declínio ocorrido em seguida.
O novo bairro nasceu com uma proposta inovadora e cresceu sob a direção de grandes
empreendedores que, por meio de um marketing forte, criaram a imagem de um bairro ideal.
Villaça (2001:184) destaca esta atuação do mercado na ”produção ideológica de novos estilos
de vida” e “novas formas de morar” que tem como resultado a massificação da demanda.
O papel da legislação na formação do bairro foi condicionado pelos interesses do setor
imobiliário. Os empresários tinham especial interesse na área, uma região já consolidada, de
ocupação de alta renda, com localização privilegiada, próxima ao BH Shopping – maior centro
de compras de Belo Horizonte, à cidade de Nova Lima – pólo de atração residencial de alta
renda, e à Serra do Curral – mais importante marco da capital. Somado à localização está o
clima da região, que, devido à altitude, é muito ameno e agradável. Todos estes fatores faziam
do novo parcelamento um investimento com retorno garantido e altos lucros.
Como Ermínia Maricato (2001) afirma, o mercado imobiliário possui advogados preparados para
aprovar qualquer empreendimento do seu interesse, e o caso do Belvedere III é uma prova
disto. Leis foram modificadas e vários fatores que justificavam a preservação da área, como
valor paisagístico ou ambiental, foram desconsiderados, inclusive o tombamento.
12
REIS, Graziela. “A Barra da Tijuca de Belo Horizonte”. Estado de Minas, Belo Horizonte, Onde morar, 2 de out. 1997, p. 3.
Gráfico 1: Dados do HABITE-SE.
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997
Ano de liberação do certificado
Porcentagem de certificados de habite-se liberados por
ano entre 1997 e 2003
Fonte: Adaptado de dados da Prefeitura de Belo
Horizonte disponíveis no site http://
www.pbh.com.br,
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FIGURA 32: Mapa do bairro Belvedere III com indicação das vias, lotes e edificações.
Fonte: Acervo AABB, 2006 e base cadastral PLAMBEL, 2002.
Desenho: Autora, 2007.
FIGURA 33: Aspectos da paisagem atual
Belvedere I, II e III e Serra do Curral.
Fonte: Acervo AABB, 2006.
FIGURA 34: Foto aérea do Belvedere III e BH
Shopping.
Fonte: Sílvio Macedo, 2001.
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CAPÍTULO 3
3.1 – Perfil do público-alvo
3.2 – Produto comercializado
3.2.1 – Padrões arquitetônicos
comercializados
3.2.2 – Padrões urbanos
comercializados
3.3 – Estratégias de marketing
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CAPÍTULO III
Características do Mercado Imobiliário e Arquitetura Produzida
no Bairro Belvedere III
Nestor Goulart Reis (2006) relata que até 1940 os imóveis tinham como função gerar renda,
consistiam em uma forma de investimento. Após a Segunda Guerra Mundial, no entanto, com a
alta da inflação, os imóveis passaram a ser vendidos diretamente para os usuários. Esta
alteração influenciou o perfil dos empreendimentos que se voltaram para a demanda do
consumidor e futuro morador. (REIS, 2006)
Segundo Flávio Villaça (2001) o mercado imobiliário transforma o espaço em mercadoria. Sendo
assim, lança-se mão de mecanismos para a criação de aglomerações, como: shoppings e
hipermercados, centros de consumo e serviços, que agregam valor ao espaço de forma a torná-
lo mais atraente e, consequentemente, mais rentável.
Por outro lado o autor afirma que o mercado influencia, cria espaços, mas não direciona a
expansão, pois para ele o mercado não tem este poder. O autor elucida a questão com o caso
da Pampulha, em Belo Horizonte, um empreendimento que não foi bem sucedido, por ser um
loteamento de classe-alta, lançado na contramão das áreas de ocupação da elite de Belo
Horizonte, como já citado anteriormente no segundo capítulo. (VILLAÇA, 2001)
Podemos acreditar que o mercado tem a seu favor uma força econômica que lhe permite uma
atuação de acordo com seus interesses, mesmo que para isso ocorra seja necessária a criação
de demandas, recriação de identidades, e/ou substituição de legislações.
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O produto deste mercado compõe paisagens homogêneas e segue, em geral, os padrões
estabelecidos desde o movimento moderno: torres isoladas com iluminação e ventilação em
todas as fachadas e garagens nos térreos e subsolos. Esta homogeneidade é resultante,
também, da padronização de atendimento a padrões estabelecidos na forma de acabamento
para atender à demanda massificada pelo marketing da casa ideal.
Segundo Nestor Goulart Reis, uma das principais diferenças entre os empreendimentos atuais e
os preceitos do Movimento Moderno é a mistura de usos. As premissas do movimento moderno,
descritas por Le Corbusier – habitar, trabalhar, circular e recrear – nos empreendimentos atuais,
são implantadas em conjunto.
O mercado imobiliário atual é altamente especializado e dispõe de uma equipe multidisciplinar e
completa para projetar das edificações aos projetos urbanísticos e paisagísticos. O produto
resultante destas empreitadas compõe-se de conjuntos em geral bem organizados do ponto de
vista prático, com tratamento paisagístico de qualidade e excelentes níveis de infra-estrutura e
serviços. (REIS, 2006)
Como visto no capitulo 2, o mercado imobiliário tem papel importante na formação do tecido
urbano. Com sua dinâmica de valorização e desvalorização da terra urbana, atua na criação de
espaços que lhe são convenientes e que possam lhe garantir lucros.
O Estado teria como função atuar de forma a controlar a especulação do solo para permitir o
acesso democrático à terra. Mas o que ocorre, segundo Reis (2006:179), é um “casamento de
conveniência, com alguns momentos conflituosos”.
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O Estado procura atender seus interesses com os novos empreendimentos, tais como
qualificação do espaço e empregos, e o mercado atende seu objetivo de lucro. O mercado,
estando sujeito à aprovação do Estado para liberação dos empreendimentos se submete a suas
condições ou as recria.
Ao analisar a aprovação de um empreendimento, o Estado avalia os custos e os benefícios para
a população. O mercado imobiliário é um resultado da associação das demandas do consumidor
e das exigências do Estado. No quadro urbano brasileiro, muitas vezes isso significa que o
mercado pode oferecer nos novos empreendimentos padrões de ambiente construído e serviços
urbanos de qualidade superior ao que o poder público oferece no restante do tecido urbano
tradicional.
O papel do mercado no surgimento do Bairro Belvedere III foi fundamental ao pressionar o
Estado, modificar as leis, e recorrer judicialmente pelo direito de construir até que fosse possível
a implantação do parcelamento e edificação do empreendimento. A atuação do mercado se
mostra incisiva na medida em que, a despeito dos protestos da população de Belo Horizonte e
de técnicos relacionados ao meio ambiente e solo, o loteamento se consolidou sem, nem
mesmo, a elaboração de estudos de impacto.
Ficou evidente que depois de toda a polêmica que marcou a criação do bairro, o mercado atuou
com um marketing forte para apagar o impacto negativo do desenrolar do processo e criar uma
nova identidade para a área onde afirmava ser a melhor alternativa para morar em Belo
Horizonte, destacando o melhor clima, o trânsito tranqüilo, e a existência de um projeto
paisagístico do escritório carioca de Burle Marx e Associados para todo o bairro.
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Quando analisamos as matérias dos jornais da época desde 1994 até 2007, ficou clara esta
transição de imagem. Nas publicações de jornais até 1997, todas as manchetes de jornal se
apresentavam contra o loteamento, apontando os impactos que esta ocupação poderia resultar
no ambiente natural e na cidade.
“Belvedere: espigões ameaçam a Serra do Curral” (FILGUEIRAS, Paulo. Estado de Minas,
Belo Horizonte, 10 out. 1994).
“Especulação imobiliária ‘criou’ região nobre, prédios embaçam a visão da Serra do Curral”
(FONSECA, Geraldo. Diário Oficial, Belo Horizonte, 24 maio 1996, p. 12).
Em 1998 quando as obras se iniciaram e era irreversível a sua execução, as manchetes
mudaram e o bairro passa a ser apresentado como a melhor região de Belo Horizonte, o
empreendimento mais sofisticado e com melhores condições naturais e de produção de
qualidade de vida. Seguem exemplos de manchetes de jornal:
“Belvedere adota urbanismo arrojado, arquitetura e paisagismo integrados na expansão do
bairro” (Estado de Minas, Caderno Cidade, 13 de abril de 1997, p. 43).
“Endereço Nobre atrai moradores: ruas arborizadas e arquitetura arrojada caracterizam o
Belvedere, bairro disputado por grandes construtoras, que investem principalmente em
empreendimentos de luxo” (LIMA, Kétsia. Estado de Minas, Belo Horizonte, Classificados
Imóveis, domingo, 19 de fevereiro de 2006, p. 3).
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O novo estilo de vida criado em Belo Horizonte, ao ar livre com muita natureza, vem de um
referencial do “estilo carioca“ de vida. Este termo é mencionado por Villaça (2001:191) que
afirma que no Rio de Janeiro a população tem uma relação de uso e valorização dos espaços
livres que só ocorre nesta cidade.
Em Belo Horizonte a importação dos padrões de arquitetura, de comportamento, e dos espaços
livres cariocas como modelo, é evidente. Apesar das especificidades dos espaços de Belo
Horizonte e do Rio de Janeiro, nota-se sempre a menção do Rio de Janeiro como identificação
de uma situação ideal.
No Jornal do Belvedere encontramos diversas citações onde os empreendedores ressaltam as
semelhanças entre Belvedere III e Rio de Janeiro devido à associação da imagem do Rio de
Janeiro com a imagem de algo ideal. Um dos pontos levantados são as calçadas do bairro que,
segundo os empreendedores, são inspiradas nas de Copacabana
13
devido à padronização da
pavimentação, com projeto do mesmo escritório – Burle Marx e Associados – e executadas no
mesmo material: pedra portuguesa. (Figura 35 e 36)
Uma moradora do Belvedere III ao destacar as qualidades do bairro em entrevista publicada
pelo jornal Estado de Minas, afirmou que o bairro é tranqüilo como “Ipanema”, o que confirma
que a referência ao Rio de Janeiro como modelo é tão forte, que até no quesito segurança, um
dos maiores problemas da cidade, esta é citada como exemplo.
14
13
LIMA, Kétsia. “Sinônimo de charme e conforto”. Estado de Minas, Belo Horizonte, classificados imóveis, domingo, 19 de fevereiro de 2006,
capa.
14
LIMA, Kétsia. “Sinônimo de charme e conforto”. Estado de Minas, Belo Horizonte, classificados imóveis, 19 de fevereiro de 2006, p. 3.
FIGURA 35: Paginação do piso do calçadão de
Copacabana.
Fonte: Autora, 2007.
FIGURA 36: Paginação do piso das calçadas do
bairro Belvedere.
Fonte: Autora, 2006.
Belvedere III: um estudo de caso da influência do mercado imobiliário na produção da paisagem e espaço urbanos
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91
Uma manchete de jornal se referia ao bairro como: “A Barra da Tijuca de Belo Horizonte”. A
reportagem afirmava que havia tantos empreendimentos no novo bairro que ele já era
comparado ao bairro Barra da Tijuca da cidade do Rio de Janeiro. Dizia ainda, que os
investidores buscavam no bairro as virtudes da Barra, mas que seus defeitos como o trânsito
complicado para o centro não se repetiriam no Belvedere.
15
A partir destes relatos fica evidente a associação da população, bem como do mercado
imobiliário do bairro ao Rio de Janeiro, tendo neste um modelo do que é bom e ideal. Mas além
desta associação apresentam-se outras estratégias para formação da identidade do bairro,
como apresentaremos em seguida, depois de apresentar uma definição do cliente e do produto
deste mercado.
3.1. Perfil do público-alvo
Para se traçar o perfil do cliente deste mercado atuante no bairro, foram levantados dados
estatísticos do IBGE: a) a renda média da população do Belvedere; b) o número de domicílios
quitados, que revelou dados interessantes para confirmar poder aquisitivo desta população; c) a
média de habitantes por domicílio, fato que representa o perfil das famílias, se pequenas ou
grandes; d) o número de banheiros por domicílio, que é um fator identificador da renda do
morador.
15
REIS, Graziela. “A Barra da Tijuca de Belo Horizonte”. Estado de Minas, Belo Horizonte, Onde morar, 2 de out. 1997, p. 3.
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Os dados referentes ao Belvedere
16
, foram comparados com outros bairros de Belo Horizonte:
dois bairros de classe de alta renda, o Sion e Anchieta, assim como o próprio Belvedere, e
outros três setores populares: Floresta, Santa Tereza e Sagrada Família. Os dados do IBGE são
referentes ao ano 2000.
A Quadro 2 apresenta dados referentes à área, população, densidade e renda. Nela podemos
ver que com relação a um bairro popular o Belvedere apresenta uma área praticamente igual e
quase metade da população, resultando em uma densidade de 7 hab/há, enquanto no bairro
Sagrada Família é de 143hab/ha.
Quanto ao número de domicílios percebe-se que enquanto o Belvedere apresenta um número
de 412, o bairro sagrada Família conta com 9151, em uma área menor. Este fato se explica pela
verticalização do bairro Sagrada Família e ocupação unifamiliar de aproximadamente 60% da
área do Belvedere.
Comparando-se a renda, percebe-se um contraste fica ainda maior, enquanto que a média
registrada é de U$ 2.187,75 por chefe de família no Belvedere, e no Sagrada Família é de US
445,25; o que representa um quarto da renda do bairro nobre de Belo Horizonte.
Quadro 2 - Dados de densidade e renda, 2000.
Total Densid. Total Renda Média
Nome do Bairro Regional Área (ha) População Homens Mulheres Demog. Domic. Chf. (Dolar)
Sagrada Família leste 230,039 32976 15089 17886 143 9151 445,25
Sion centro-sul 126,872 18573 8185 10388 151 5473 1284,77
Belvedere centro-sul 271,150 1899 916 984 7 412 2187,75
FONTE: IBGE - CENSO/1991
16
Os dados se referem ao Belvedere como um todo e não apenas o Belvedere III, em questão.
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Mesmo se compararmos o Belvedere a um outro bairro de alta renda como o Sion, existe uma
diferença significativa. O bairro Sion possui metade da sua área e a mesma população, o que
reflete uma densidade mais alta resultante da forte verticalização do bairro, os domicílios somam
um total de 5.573, È interessante notar que se comparando a renda média do chefe de família,
temos que no Sion esta corresponde à metade da renda média do chefe de família do bairro
Belvedere.
Nos dados disponíveis no quadro 3 referentes ao número de moradores por domicílio é
interessante observar que nos bairros Floresta/ Santa Tereza e nos bairros Anchieta/ Sion o
número de moradores se equivale e está entre 2 e 4 por apartamento, enquanto que no
Belvedere este número está entre 4 e 5. No Belvedere a tipologia dominante é de residências
unifamiliares e apartamentos de 4 quartos. Um fator que pode explicar o alto número de
moradores por apartamento é a modificação de hábitos sociais. A postergação do casamento e
a dificuldade de se estabelecer financeiramente fazem com que os filhos morarem com os pais
por mais tempo, o que gera a demanda por apartamentos maiores que atendam as famílias
grandes e que permanecem morando juntas.
Quadro 3 - Domicílios particulares permanentes por número de moradores
Belo Horizonte (%)- 2000
moradores
Código
UP
Nome UP 1 2 3 4 5 6 7 8 9
10
ou
mais
Total
2003
Floresta/Sta.
Tereza
17,68 24,16 21,56 19,77 10,69 3,87 1,36 0,49 0,23 0,18 10.815
1907 Anchieta/Sion 16,34 23,32 21,15 22,47 12,03 3,50 0,84 0,23 0,05 0,06 13.895
1911 Belvedere 5,52 14,76 17,89 28,69 20,12 8,90 2,80 0,99 0,25 0,08 1.213
Fonte: IBGE. Censo Demográfico 2000
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O número de banheiros por habitação também revela a classe social em que se insere o imóvel,
sabe-se que quanto maior o número de banheiros maior a renda. No bairro Floresta/ Santa
Tereza 41,68% dos imóveis possuem apenas um banheiro e 36,80 % apresentam dois
banheiros. No Anchieta/ Sion a proporção é de 56,34 % com 3 banheiros. No Belvedere este
número chega a 59,06 % com 4 banheiros.
Quadro 4 - Domicílios particulares permanentes com banheiro
por número de banheiros existentes e Unidade de
Planejamento Belo Horizonte (%)- 2000
Domicílios particulares permanentes
com banheiro
Código
UP
Nome
UP
Total
1
banh.
2
banh.
3
banh.
4
banh.
2003
Floresta/
Santa Tereza
10.740
41,68 36,80 17,21 4,32
1907 Anchieta/Sion 13.842 6,29 24,35 56,34 13,02
1911 Belvedere 1.209 2,23 3,89 34,82
59,06
Fonte: IBGE. Censo Demográfico 2000.
Outro fator analisado foi a condição de ocupação dos domicílios particulares permanentes,
nestes dados podemos perceber que a porcentagem de imóveis alugados no bairro Floresta/
Santa Tereza é de 27,61 %, no Anchieta/ Sion cai para 18,68 %, mas no Belvedere este índice é
de 6,10% do total de unidades. Os dados indicam que 78, 98 % dos imóveis do Belvedere são
próprios – quitados – e 12, 94 % estão em processo de aquisição, valores muito acima da média
da capital mineira.
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Quadro 5 - Domicílios particulares permanentes
por condição de ocupação (%) -
2000
Domicílios particulares permanentes
Cód. UP
Nome
UP
Quita-
dos
Em
aqui-
sição
Alu-
gados
Outras
formas
Total
2003 Floresta/
Santa
Tereza
58,61 7,67 27,61 6,11 10.815
1907 Anchieta/
Sion
68,59 9,50 18,68 3,24 13.895
1911 Belvedere
78,98 12,94 6,10 1,97 1.213
Fonte: IBGE. Censo Demográfico 2000.
A partir destes dados podemos concluir que o bairro Belvedere apresenta padrões construtivos
superiores à média de Belo Horizonte, mesmo se comparado a outros bairros de alta renda.
Corresponde a uma taxa de ocupação e densidade muito inferior à média de Belo Horizonte,
que corresponde aos tipos de implantação, tamanho dos lotes e afastamentos, no caso de
edifícios multifamiliares, aspecto reforçado pela ocorrência de parcela do bairro ocupada por
edificações unifamiliares.
O padrão urbano verificado responde aos quesitos de consumo característicos de espaços
residenciais das faixas de renda mais alta nas cidades brasileiras implantados nos últimos 30
anos: áreas de expansão, próximas a reservas naturais, de baixa densidade e com
características homogêneas de perfil social e de renda dos moradores.
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Essas condições garantem o mercado de imóveis de alto padrão e se reproduzem tanto nas
grandes cidades e capitais, como São Paulo, Rio de Janeiro e Belo Horizonte, como nos centros
urbanos de menor porte. É o caso dos Alphaville´s, condomínios horizontais de alta renda que
possuem características similares às descritas e foram implantados em diversas localidades do
Brasil. (Figuras 37 e 38)
3.2. Produto comercializado
Como visto no item anterior o cliente deste mercado é um cliente de alta renda. O produto criado
para este cliente é exclusivo, com características de acabamento e programa diferenciados do
restante da produção arquitetônica e urbanística da cidade. Apresentaremos a seguir a
caracterização do produto do mercado imobiliário de Belo Horizonte por meio da análise de
dados de oferta e venda de imóveis em Belo Horizonte, publicados pelo Instituto de Pesquisas
Econômicas, Administrativas e Contábeis de Minas Gerais
(IPEAD).
A IPEAD classifica os bairros em quatro grupos de acordo com a renda média mensal do chefe
do domicílio, os bairros da classe 1 - Popular são aqueles cuja renda é inferior a 5 salários
mínimos (SM); Os bairros da classe 2 - Médio possuem renda igual ou maior a 5 SM e menor
que 8,5 SM; Os bairros da classe 3 - Alto tem renda igual ou maior a 8,5 SM e menor que
14,5 SM; Finalmente, o grupo da classe 4 - Luxo possui renda igual ou superior a 14,5 SM.
Os dados levantados formam 8 quadros comparativos, que seguem em anexo (ANEXO2)
referentes a informações do ano de 2000 e 2006. As sínteses sobre essa análise compreendem:
FIGURA 37: Aspectos do loteamento do
Alphaville Flamboyant em Goiânia.
Fonte: Alphaville Urbanismo S.A., 2003.
FIGURA 38: Aspectos do loteamento do
Alphaville Campinas.
Fonte: Alphaville Urbanismo S.A., 2003.
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- Ao analisarmos o preço médio de venda, segundo padrão de acabamento e tipo de bairro
com valores em reais, vemos que ocorreu uma valorização dos apartamentos de padrão de
acabamento de luxo e alto luxo. Nos bairros de renda alta e luxo, os valores em 2006 são quase
100% superiores aos valores praticados em 2000.
17
(Quadros iii e iii A – Anexo I)
- Ao analisarmos os dados referentes à relação entre o número de unidades de
apartamentos vendidos em 1998/2000 e em 2003/2006, vemos que ocorreu um aumento de
297% na venda de imóveis em 1999, ano seguinte ao surgimento do Belvedere III. Em janeiro
de 1999 foram registradas vendas de 595 unidades, sendo que a média de vendas ficava em
torno de 200 unidades. O que nos leva a concluir que o bairro Belvedere III contribuiu
diretamente para o aquecimento do mercado imobiliário de Belo Horizonte, sendo de
significativa importância para a sua economia. (Quadros iv e iv A – Anexo II)
- Aos analisarmos dados referentes ao número de unidades à venda temos que, em 2000,
Belo Horizonte contava com 776 apartamentos de luxo à venda, em 2006 havia 936
apartamentos, um aumento de 20%. Vemos ainda que mesmo com a queda de 18% no número
de oferta de apartamentos, de um total de 2342, no ano de 2000, passou para 1940 em 2006, o
mercado de luxo continuou crescendo. (Quadros v e v A – Anexo III)
17
A valorização encontrada excede os reajustes monetários entre 2000 e 2006.
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- Ao analisamos o número de unidades ofertadas por tipo de bairro em 2000 e 2006,
concluímos que a maior oferta do mercado é de apartamentos de luxo e de quatro quartos, tanto
em 2000 quanto em 2006. Do total de apartamentos ofertados em 2000, 46% eram de luxo e
destes 41% eram de 4 quartos. Em 2006 do total de apartamentos ofertados 40% eram de luxo
e 53% de 4 quartos. Percebemos que o número de apartamentos de 4 quartos e luxo teve um
considerável aumento de 13%, indicando, mais uma vez, o crescimento do mercado de alto luxo.
(Quadros vi e vi A – Anexo IV)
De maneira geral os dados do IPEAD apresentam um aquecimento do mercado imobiliário de
alto luxo em Belo Horizonte comparando-se à oferta de 2000 e de 2006. Podemos identificar
ainda que a maior oferta é de apartamentos com o padrão do bairro Belvedere III:
apartamentos de 4 quartos, de acabamento de alto luxo e luxo, o que pode indicar e reforçar
a afirmação da influência deste mercado na economia imobiliária de Belo Horizonte.
Não existe em Belo Horizonte um bairro que concentre tantos lançamentos como o Belvedere III.
Neste sentido é possível tecer uma comparação entre o que ocorre hoje na Barra da Tijuca, no
Rio de Janeiro, com o que ocorre no Belvedere em Belo Horizonte. O número de lançamentos
concentrados na Barra da Tijuca é o maior da cidade quando comparado a outros bairros do Rio
de Janeiro. O que nos leva a concluir, que proporcionalmente, o mercado imobiliário da Barra da
Tijuca tem a mesma importância para a economia do Rio de Janeiro que o mercado imobiliário
do Belvedere tem para Belo Horizonte. O que pode fundamentar, de certa forma, o uso da
imagem da Barra da Tijuca e do Rio de Janeiro como referência pelo marketing do Belvedere III.
(Figura 40)
FIGURA 39: Vista dos edifícios em construção no
Belvedere III, Belo Horizonte.
Fonte: Autora, 2006.
FIGURA 40: Vista dos edifícios novos em
construção na Península na Barra da Tijuca, Rio
de Janeiro lançamentos.
Foto: Vera Tângari, 2007.
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3.2.1 – Padrões Arquitetônicos comercializados
O produto criado pelo mercado adota padrões arquitetônicos e urbanos voltados ao consumo de
um público-alvo específico. Para estudarmos os padrões adotados nos imóveis, apresentamos a
seguir uma análise da oferta do mercado imobiliário do bairro Belvedere III, obtida a partir de
levantamento bibliográfico, publicações das construtoras e levantamento de campo.
Para cadastro dos dados criamos os Quadros i e ii que seguem nos Anexos I e II. No Quadro i
levantamos informações referentes aos diferentes termos usados para denominar os espaços e
na Quadro ii levantamos informações tais como: a construtora responsável pelo
empreendimento, o nome do condomínio, o endereço, o número da quadra, o número dos lotes,
a altura total dos edifícios, o número de pavimentos, o número de unidades por edifício, o
número de quartos dos apartamentos, o número de vagas disponíveis por apartamento, o
número de apartamentos por andar, as áreas dos apartamentos, do terreno e da área de lazer, e
o tipo do empreendimento: residencial, misto ou comercial.
A partir destes dados analisamos o programa padrão dos empreendimentos onde listamos: o
programa do apartamento tipo; o programa da área de lazer; a infra-estrutura; os acabamentos.
a) Programa do apartamento
O programa do apartamento agrega espaços divididos em três setores distintos: social, serviço e
íntimo. Nos apartamentos de padrão luxo, a área útil varia entre 200 e 550 m² em média, onde
os setores apresentam praticamente a mesma proporção em área. A partir da análise das
plantas apresentadas pelos anúncios, pode-se afirmar que os ambientes compactados em
apartamentos de classe média, nestes casos são ampliados.
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Como, por exemplo, no caso da área social do apartamento que agrega itens como lavabo, sala
de estar com dois ou mais ambientes, sala de jantar, e varanda, muitas vezes, equipada com pia
e churrasqueira.
As áreas de serviço se diferem das pequenas cozinhas encontradas nos apartamentos de alto
luxo do Rio de Janeiro e agregam em seu programa itens como: sala de almoço, lavanderia,
banheiro e quarto de empregada, em alguns casos, dois. A área intima é composta por uma sala
íntima e 4 a 5 quartos. O programa pode apresentar um banheiro para cada quarto, ou em
alguns casos, dois dos quartos dividem o mesmo banheiro, formando as semi-suítes, ou ainda, a
suíte principal, ou máster, possui dois banheiros. (Figura 41 e 42)
FIGURA 41: “Suíte máster” com banheiro feminino e masculino condomínio edifício Beau Rivage.
Fonte: http://caparao.com.br. 20/04/2006.
FIGURA 42: “Sala” Edifício Monreale.
Fonte:
http://www.conartes.com.br. 20/04/2006.
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b) Programa de lazer
No Belvedere III, como apresentaremos a seguir no item 3.2.2, existem muitos terrenos que
resultam de remembramento de lotes, podemos encontrar áreas de até 17000 m². Estas áreas
recebem tratamento paisagístico e equipamentos de lazer, se transformando em clubes
privados. Em alguns casos são criados bosques e extensas áreas ajardinadas.
O programa da área de lazer é muito valorizado pelo cliente de alta renda, tendo em vista a
pequena variação dos programas e plantas dos apartamentos, o diferencial para a aquisição do
imóvel é a estrutura de lazer e este fator torna constante a busca por inovações e exclusividade.
O projeto paisagístico também tem um importante papel, pois, por meio dele os espaços são
articulados e humanizados. (Figuras 43 a 45)
FIGURA 43: Área de lazer do edifício Piazza Diamante.
Foto: Autora, 2006.
FIGURA 44: Imagem Piscina Externa Edifício
Saint Emilion.
Fonte: http://www.patrimar.com.br. 20/04/2006.
FIGURA 45: Imagem Piscina Coberta Edifício
Villa Fontana.
Fonte: http://www.vfontana.com.br. 20/04/2006.
FIGURA 46: Imagem Piscina Coberta Edifício
Saint Emilion.
Fonte: http://www.patrimar.com.br. 20/04/2006.
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O programa é composto por áreas de esporte, recreação, lazer e bem estar. Os equipamentos
esportivos compreendem quadras de esportes, em áreas cobertas ou ao ar livre. A quadra de
tênis é a mais encontrada no bairro, devido à popularização do esporte em meio às classes de
mais alta renda. Outro item sempre presente nos programas é a sala de ginástica, equipada com
mobiliário para musculação, aeróbica e alongamento. Em alguns casos, mais sofisticados,
encontramos no programa piscina para treinamento, com raia, coberta e aquecida, além de
piscinas recreativas, ao ar livre, muitas vezes, com distinção entre infantil e adulto. (Figuras 46 e
47)
O programa apresenta também áreas de churrasqueira e salão de festas, espaços comuns aos
edifícios novos e antigos. O diferencial dos lançamentos do Belvedere III está em ambientes de
degustação e recepção mais elaborados como: a sala de almoço, sala de degustação ou adega
climatizada. Outro novo item apresentado é a sala de entretenimento, que consiste em um
espaço para jogos com equipamentos específicos para adultos e crianças, compondo novas
opções de lazer e se somando aos parques infantis, ainda presentes, mas em novos formatos
com brinquedos de última geração. (Figuras 48 a 50)
Entre as novas opções de lazer e entretenimento apresentadas está o espaço Gourmet ou do
Chef, uma área criada para possibilitar reuniões sociais, onde o anfitrião e os convidados têm a
sua disposição a estrutura para preparar a refeição ou testar novos pratos. Em alguns casos
mais sofisticados o condomínio conta com uma área chamada “Lounge”, um espaço de uso
comum mobiliado com sistema de áudio e vídeo completo e decorado com sofisticação para ser
um ambiente de caráter mais intimista do que o salão de festas. (Figuras 51 a 53)
FIGURA 47: “Playground” Edifício Saint Emilion.
Fonte: http://www.patrimar.com.br. 20/04/2006.
FIGURA 48: “Playground” Edifício Vila Fontana.
Fonte: http://www.vfontana.com.br. 20/04/2006.
FIGURA 49: “Vila Bambino” Edifício Villa del
Monte.
Fonte: http://www.villadelmonte.com.br. 20/04/2006.
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FIGURA 50: “Vila Bambino” Edifício Villa Fontana.
Fonte: http://www.vfontana.com.br. 20/04/2006.
FIGURA 51: Churrasqueira Edifício Villa Fontana.
Fonte: http://www.vfontana.com.br. 20/04/2006.
FIGURA 52: “Espaço Gourmet” Edifício Saint
Tomas.
Fonte: http://www.patrimar.com.br. 20/04/2006.
FIGURA 53: “Cozinha do Chef” Edifício Villa Fontana.
Fonte: http://www.vfontana.com.br. 20/04/2006.
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104
c) Acabamentos
O acabamento dos edifícios segue um perfil condizente com a imagem de alto padrão
construtivo. Percebe-se claramente o uso de materiais de tendência, como no caso dos edifícios
mais recentes, que apresentam revestimentos em granito ou cerâmica branca e vidros verdes,
fato observado em edifícios no Rio de Janeiro ou em São Paulo.
As esquadrias são em alumínio anodizado natural e, em alguns casos, com tratamento acústico.
Os ambientes internos dos edifícios também apresentam acabamento de alto padrão em
mármore, granito ou tábua corrida. Os apartamentos são equipados com armários, nos
banheiros e cozinhas, e equipamentos na cozinha como fogão e triturador.
FIGURA 54: Edifícios do Condomínio Barra Bali, Barra
da Tijuca Rio de Janeiro.
Foto: Vera Tângari, 2006.
FIGURA 55: Edifícios do Condomínio Paradiso em São
Paulo.
Fonte: Silvio Macedo, 2007.
FIGURA 56: Edifícios do Belvedere III,
Belo Horizonte.
Foto: Autora, 2006.
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d) Infraestrutura
Com relação à infra-estrutura, os edifícios contam com aquecedores de água, em alguns casos
solares em outros híbridos, apresentando aquecimento a gás e solar. Estão presentes estruturas
com previsão para instalações de internet, TV a cabo, entre outros e são executados shafts de
instalações hidráulicas visitáveis. Em alguns edifícios existem serviços como: lavanderia,
arrumadeira e sistema central de telefonia. (Figuras 57 e 58)
Outro item de infra-estrutura são os elevadores, geralmente 2 ou 3, 1 para uso de serviço e 1 ou
2 para uso social. A segurança é um fator que se insere na infra-estrutura dos edifícios por meio
de câmeras, alarmes e elevadores codificados. (Figura 59)
FIGURA 57: “Acesso protegido” Condomínio Top Green, Belo Horizonte.
Fonte: http://www.topgreen.com.br. 20/04/2006.
FIGURA 58: Cozinha Edifício Villa del Monte,
Belo Horizonte.
Fonte: http://www.villadelmonte.com.br. 20/04/2006.
FIGURA 59: Cozinha Edifício Saint Emilion, Belo
Horizonte.
Fonte:
http://www.patrimar.com.br. 20/04/2006.
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3.2.2 – Padrões urbanos comercializados
Como vimos no primeiro capítulo o mercado influencia a produção do tecido urbano, a partir de
padrões urbanos definidos pela demanda imobiliária, analisaremos a seguir quais são estes
padrões no bairro Belvedere III. A partir do levantamento do recorte, destacaram-se três
categorias de análise: a) volumetria do empreendimento, no tocante à relação edifício x terreno,
considerando gabaritos de altura e taxas de ocupação; b) relação espaço edificado x não
edificado no terreno e o aproveitamento das áreas de lazer; c) análise do espaço edificado, na
relação de programa e dimensionamento.
a)
Volumetria do empreendimento, no tocante à relação edifício e terreno, taxas de
ocupação, coeficientes de aproveitamento e gabaritos de altura
A legislação atuante no bairro têm influência direta sobre a volumetria dos empreendimentos na
medida em que define os parâmetros de relação entre a área do terreno e a altura do edifício. O
Belvedere III apresenta dois tipos de zoneamento Zonas de Proteção Ambiental (ZPAM) e Zona
de Proteção Nível Três (ZP3), segundo a Lei de Uso e ocupação do Solo de 2000. A taxa de
ocupação referente à ZPAM é de 2%; e na ZP3 é de 50%. Os coeficientes de aproveitamento
por sua vez, são de 0,05 para ZPAM e 1,5 para ZP3. Ou seja, a área de projeção horizontal do
edifício deve ser, no máximo, equivalente a 50% da área do terreno e a área construída pode
chegar até a 1,5 vez o total da área do terreno, nos casos inseridos na ZP3.
Outro fato da legislação que influencia na relação entre volume construído e áreas livres dos
edifícios é a obrigatoriedade de existir afastamentos laterais que permitam ventilação e
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insolação adequadas aos edifícios. No Belvedere III, são estabelecidos: Afastamento frontal
entre 3 e 4 m, e afastamentos laterais e fundos de 1,50 m para edifícios de altura inferior a 6,00
m e de 2,30 m para edifícios com altura entre 6 e 12 metros. Quando a altura ultrapassar 12 m
deve ser utilizada a fórmula: A = 2,30 + (H - 12,00) / 4, onde A - é o afastamento mínimo exigido,
e H – a altura do edifício.
A proporção entre a área do terreno e o gabarito de altura dos edifícios é direta devido à taxa de
ocupação, ao coeficiente de aproveitamento e aos afastamentos requeridos. Com isso, o bairro
apresenta alto número de remembramentos de lotes, o que torna os terrenos maiores e
possibilita um incremento no potencial construtivo. Constatamos que em 52% dos terrenos
existem remembramentos de 2, 3 e 4 lotes; em 41% eles não apresentam remembramento, e
em 7% dos casos, existe remembramento de 5 a 6 lotes.
Os dados referentes ao remembramento dos lotes refletem-se nas áreas finais dos terrenos,
onde percebemos que apenas 23% do total de empreendimentos implantados em terrenos até
400 m², em 36 %, dos casos os terrenos possuem entre 6000 e 10000m², e em 10% são
encontrados terrenos entre 10000 e 17000 m².
As características dos lotes se refletem na altura dos edifícios e confirmam a relação imposta
pela legislação. Quanto à verticalidade dos edifícios foram levantados dados referentes ao
número de pavimentos e altura. Ao analisarmos dados referentes ao número de pavimentos,
identificamos que em 30% dos casos temos entre 14 a 16 pavimentos, em 46 % dos casos o
número de pavimentos varia entre 18 e 21.
FIGURA 60: Aspectos da variação de gabarito do
bairro Belvedere III. Fonte: Autora, 2006.
Gráfico 2: Dados referentes ao
remenbramento dos lotes.
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
45%
123456
Número de lotes /terreno
Porcentagem de lotes/terrenos do Belvedere III
Fonte: Adaptado de dados da Prefeitura de Belo
Horizonte disponíveis no site
http://www.pbh.com.br, consultado em
10/05/2006.
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Edifícios que apresentam entre 25 e 30 pavimentos somam 4% dos casos, representando uma
pequena parcela equivalente ao número de terrenos com mais de 5 lotes remembrados. Quanto
à altura dos edifícios os dados mais uma vez confirmam os valores indicando apenas 20% dos
edifícios com altura acima de 70 metros e 40% com altura entre 60 e 70 metros. (Figura 60)
b) Relação espaço edificado e não edificado no terreno e o aproveitamento das áreas de
lazer
Como descrito anteriormente está previsto na legislação que a projeção horizontal dos edifícios
deve ser até metade da área do terreno e a área do térreo deve receber equipamentos de lazer
de uso comum. Sendo assim, a área do terreno revela também a dimensão da área de lazer,
sendo sempre mencionada nos anúncios como equivalentes, considerando-se um tratamento
paisagístico em sua totalidade com infra-estrutura de recreação.
O edifício construído sobre pilotis apresenta em 90% dos casos garagem subterrânea que, por
lei, pode ser edificada em 100% da área do terreno, sendo assim, os térreos dos edifícios são
construídos sobre lajes impermeabilizadas, recebendo tratamento paisagístico específico, como
pode ser visto nas figuras 61 a 65. Por serem edificados sobre lajes, os jardins apresentam
árvores de pequeno porte e ornamentais. Os edifícios que não dispõem de grandes terrenos,
ainda assim, contam com alguma estrutura de lazer de uso comum. No programa mínimo estão
incluídos piscina e brinquedos infantis.
Gráfico 3: Dados referentes ao número
de pavimentos.
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 30
Pavimentos/edifícios
Porcentagem de Pavimentos/edifício do Belvedere III
Fonte: Adaptado de dados da Prefeitura de Belo
Horizonte disponíveis no site http://www.pbh.com.br
,
consultado em 10/05/2006.
Gráfico 4: Síntese de dados referentes à
altura dos edifícios.
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
45%
> 20 20 > 40 40 > 50 50 > 60 60 > 70 70 > 80 80 > 90
Altura em metros variando entre
Porcentagem de alturas dos edificios do Belvedere III
Fonte: Adaptado de dados da Prefeitura de Belo
Horizonte disponíveis no site http://www.pbh.com.br
,
consultado em 10/05/2006.
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FIGURA 61: Térreo Edifício Clair de Lune,
impermeabilização do térreo e tratamento paisagístico.
Foto: Autora, 2006.
FIGURA 62: Térreo Edifício Clair de Lune,
impermeabilização do térreo e tratamento paisagístico.
Foto: Autora, 2006.
FIGURA 63: Aspectos do Térreo dos Edifícios
equipamentos de lazer.
Foto: Autora, 2006.
FIGURA 64: Aspectos do Térreo dos Edifícios
equipamentos de lazer.
Foto: Autora, 2006.
FIGURA 65: Térreo Edifício Clair de Lune,
impermeabilização do térreo e tratamento
paisagístico.
Foto: Autora, 2006.
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c) Análise do espaço edificado, na relação de programa e dimensão
Para identificar o perfil do imóvel disponível no mercado foram levantamos dados referentes a:
número de unidades por edifício, número de apartamentos por andar, tipo de apartamento
ofertado, área dos apartamentos, número de quartos ofertados e, ainda, número de vagas de
garagem oferecidas por apartamento.
Quanto ao número de unidades, conclui-se que 40% dos edifícios apresentam 20 unidades, 10%
apresentam 10 unidades e 8% apresentam entre 50 e 80 unidades. Os dados apresentam uma
tendência do bairro, já identificada pelo número de pavimentos das edificações, de apresentar
uma média de 20 unidades na maioria dos empreendimentos. Em uma pequena parcela,
observam-se 10 unidades por edifício, correspondendo a unidades que têm na exclusividade
seu principal diferencial. E em uma parcela inferior, encontram-se edifícios que apresentam alto
adensamento com número de unidades entre 50 e 80, um padrão diferente da média do bairro e
com valorização inferior.
Quanto ao número de apartamentos por andar, os dados levantados indicam que 45% são
edifícios de 1 apartamento por andar e 41% de 2 apartamentos por andar, em 11 % dos casos
encontramos oferta de 4 por andar, e em 1 caso temos 8 por andar. Percebemos que a maioria
dos edifícios apresenta apenas 1 apartamento por andar, e outra parcela quase equivalente
apresenta dois apartamentos por andar, sendo este aspecto o reflexo do que ocorre no bairro.
Em alguns casos onde há dois apartamentos por andar, há 2 elevadores sociais, com halls de
acesso distintos, além da circulação de serviço, fato usado pelo mercado para vender aos
condôminos a privacidade como diferencial.
Gráfico 5: Dados referentes à oferta de
apartamentos por andar por edifício.
Porcentagem referente ao número de
apartamentos/andar ofertados no Belvedere III
45%
40%
13%
2%
1 apartamento/andar 2 apartamento/andar
4 apartamento/andar 8 apartamento/andar
Fonte: Adaptado de dados da Prefeitura de Belo
Horizonte disponíveis no site http://
www.pbh.com.br,
consultado em 10/05/2006.
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Os dados relativos às áreas dos apartamentos refletem o tipo de apartamento ofertado pelo
mercado do bairro Belvedere III. Percebemos que em 38% dos casos a oferta está entre 300 e
400 m², em 37% dos casos as áreas ofertadas são de até 200 m² e em 7% dos casos está entre
400 e 550 m². Nos dados referentes às áreas dos apartamentos, mais uma vez, confirmamos o
caráter indicado pelos dados de edifícios com 1 apartamento por andar ou 10 unidades por
edifício, uma parcela reduzida que representa os empreendimentos mais valorizados do bairro.
Levantamos ainda dados referentes ao número de quartos por apartamento. Constatamos que
em 79% dos casos, os edifícios apresentam 4 quartos e o de empregada, com especificação
entre oferta de suíte e semi-suítes, nas quais percebemos que em 65% dos edifícios, com dados
referente ao número de suítes, o apartamento possui 4 suítes, enquanto que nos 35% restante o
apartamento possui 2 suítes e 2 semi-suítes.
Em apenas um caso o edifício apresenta um único quarto. Em 15% temos oferta de 2 a 3
quartos, sempre com um de empregada. E em uma pequena parcela de 5 % existe a oferta de 5
suítes mais 1 quarto de empregada que, em alguns casos, pode chegar a 2 quartos de
empregada. Em 100% dos casos os edifícios residenciais apresentam apartamento de cobertura
duplex.
Quanto ao número de vagas, percebemos que 63% apresentam de 3 a 4 vagas, em 20% dos
casos temos 2 vagas por apartamento e em 17% de 5 a 6 vagas de garagem por apartamento.
O número de vagas na garagem também é um indicador sócio econômico e mostra o perfil do
comprador deste tipo de imóvel. Uma oferta de 5 a 6 vagas na garagem indica uma demanda
para este número de vagas, seja para uso próprio, seja para visitantes.
Gráfico 6: Dados referentes à área dos
apartamentos.
Porcentagem identificada de áreas dos apartamentos do
Belvedere III
36%
20%
37%
7%
> 200 m²/apartamento 200 > 300 m²/apartamento
300 > 400 m²/apartamento 400 > 550 m²/apartamento
Fonte: Adaptado de dados da Prefeitura de Belo
Horizonte disponíveis no site http://
www.pbh.com.br,
consultado em 10/05/2006.
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O número de banheiros é um fato interessante para classificar o padrão social do imóvel. Em
dados do IBGE de classificação sócio-econômica este dado tem um peso forte. Vemos que no
Belvedere III, em alguns casos, existe uma disponibilidade de 7 a 8 banheiros por apartamento,
se contabilizarmos o lavabo, o banheiro de empregada e os banheiros da suítes.
Ao cruzarmos dados referentes à metragem, distribuição de apartamentos, número de quartos,
banheiros e vagas, concluímos que o caráter de privacidade, baixa densidade e exclusividade
compõem a imagem residencial do Belvedere III. A estes aspectos soma-se a incidência de
áreas de lazer e dimensões dos terrenos indicando um diferencial para o bairro, no contexto do
mercado de alta renda de Belo Horizonte.
Estes dados apresentam ainda a existência de um padrão social muito acima da média de Belo
Horizonte e encontrada quase que exclusivamente no Belvedere III. Segundo dados do censo
de 1991
18
, o Belvedere é o bairro de Belo Horizonte que concentra maior renda. A renda média
do chefe de família do Belvedere é de U$ 2.187,75. Se comparado com outro bairro de alta
renda, o Sion, temos o valor de U$ 1.284,77, se compararmos a bairro de baixa renda, o
Sagrada Família temos uma renda de U$ 445, 25.
Existe também a relação entre a área do edifício, o número de quartos e a oferta de unidades.
Quando o edifício apresenta maior número de unidades, apresenta menor número de quartos,
menor área e o seu valor de mercado é mais baixo, pois o padrão construtivo é reduzido.
18
Dados do IBGE
Gráfico 7: Dados referentes ao número
de vagas/apartamento.
Porcentagem de vagas/apartamento dos edificios do
Belvedere III
20%
33%
30%
17%
2 vagas/apartamento 3 vagas/apartamento
4 vagas/apartamento 5 vagas/apartamento
Fonte: Adaptado de dados da Prefeitura de Belo
Horizonte disponíveis no site http://
www.pbh.com.br,
consultado em 10/05/2006.
Gráfico 8: Dados referentes ao número
de quartos.
Porcentagem de quartos/apartamento dos edificios do
Belvedere III
2%
4%
11%
78%
5%
1 quarto/apartamento 2 quartos/apartamento 3 quartos/apartamento
4 quartos/apartamento 5 quartos/apartamento
Fonte: Adaptado de dados da Prefeitura de Belo
Horizonte disponíveis no site http://
www.pbh.com.br,
consultado em 10/05/2006.
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No caso do condomínio de serviços, “Yourself Total Living”, em que encontramos 88 unidades
em um edifício de 1 quarto, com 8 apartamentos por andar, o programa é totalmente diverso dos
demais edifícios. Trata-se de um empreendimento que agrega função mista de salas comerciais
e pequenos apartamentos.
Ao compararmos os valores comerciais de apartamentos ofertados no bairro Belvedere e em
outros bairros de Belo Horizonte vimos que um apartamento de 4 quartos com 274 m² no
Belvedere pode ter um custo de R$1.230.000,00; enquanto que um apartamento de 4 quartos de
300 m² no bairro Sagrada Família, bairro de ocupação de renda média tem um custo de
R$320.000,00
19
.
Acontece no Belvedere III o fenômeno de atração descrito no primeiro capitulo, onde a
valorização do novo bairro, juntamente com a desvalorização dos antigos, atua na
movimentação do mercado e atração dos moradores de outros bairros para o Belvedere III. Os
atrativos são divulgados pelos empreendedores e apresentando desde o programa arquitetônico
que oferece áreas de lazer únicas em Belo Horizonte e uma localização privilegiada, como já
descrito, próximo a um grande centro comercial, o BH Shopping, ao centro hospitalar de Nova
Lima; um comércio de bairro diversificado, até o destaque para a segurança da região.
19
Valores extraídos do site da imobiliária Silvio Ximenes: http://silvioximenes.com.br, de Belo Horizonte consultado
em junho de 2006.
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3.3. Estratégias de marketing
Tendo em vista o cliente e o produto deste mercado, passaremos a uma análise das estratégias
de marketing usadas para atingir seu público alvo, com base no estudo apresentado no capitulo
2. Para tanto, foram levantamos dados referentes a anúncios publicitários de lançamentos
imobiliários e artigos de publicidade do bairro, recentes e mais antigos, como o do primeiro
lançamento do bairro datado de 1997.
O que pode-se perceber é que, como levantado na pesquisa de Loureiro e Amorim (2005) para
Recife, no bairro Belvedere III o mercado atua com um marketing forte na formação de uma
identidade da casa e de um bairro ideal. Cria-se um conceito de um novo estilo de vida, e
apresenta-se para o cliente não apenas um imóvel, mas toda a infra-estrutura de serviços, lazer
e serviços urbanos que o acompanha.
A criação de um ideal de residência, sofisticada e bem localizada, é a peça chave de estratégia
de vendas no Belvedere III. Identificamos os mecanismos utilizados pelo mercado para formar
esta identidade como: a) aplicação de frases de efeito; b) o uso de estrangeirismos; c) e a
adjetivação e descrição exacerbada dos itens do programa; d) uso de imagens ilustrativas.
As frases de efeito têm como finalidade definir o conceito do empreendimento. Desta forma são
capazes de indicar o público alvo e/ou o programa do edifício. Podemos citar como exemplo a
frase de divulgação do Residencial Picasso, um condomínio de serviços, cuja chamada diz: ”Seu
estilo de vida com o conforto da casa da mamãe”. O que este condomínio quer vender ao seu
cliente é um conjunto de serviços que representam comodidade, como a existência de serviços
de arrumadeira, lavanderia e “home office”. (Figura 66)
FIGURA 66: Foto Residencial Picasso em
construção. Foto: Autora, 2006.
FIGURA 67: Imagem Fachada Residencial
Yourself Total Living.
Fonte:
http://www.lider.com.br. 20/04/2006.
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Em outro caso, a publicidade do Edifício Total Self Living, que agrega programa misto de salas
comerciais e apartamentos, o anúncio traz a seguinte frase: “Para Morar, Para Trabalhar, Para
Viver”. (Figura 67)
Na análise dos anúncios, um fato que se torna muito marcante é o uso constante de
estrangeirismos, não encontrados com nos prospectos de 1997, mas indispensáveis nas
estratégias atuais. Entendemos que o uso de termos estrangeiros para designar os espaços
retrata a necessidade de apresentar espaços cada vez mais exclusivos e como uma forma de
projetar o “status” deste tipo de edificação.
Os termos estrangeiros estão presentes para designar desde os nomes dos condomínios até os
ambientes do edifício e do apartamento. No caso dos nomes dos condomínios, são usadas
palavras em inglês, francês, espanhol ou italiano. No caso dos ambientes são criados novos
temas, mas também são renomeados antigos espaços, de forma a reproduzir nos nomes a
sofisticação do programa.
Nos prospectos de 1997 até 2006 percebemos claramente esta evolução de nomeação dos
espaços e criação de novos ambientes. Como no caso da churrasqueira que passa a ser
referida como Grill, compondo termos como Varanda Grill. A sala de estar é denominada
“Living”, ou ainda, uma sala com equipamento de áudio e vídeo passe a se chamar “home
teather”. O termo Gourmet é utilizado para denominar espaços para cozinhar, e estes são
multiplicados nos programas dos edifícios, como no caso do Gazebo Gourmet, Garden Gourmet,
Terraço Gourmet ou Espaço Gourmet. Nas áreas comuns temos a sala de ginástica como
“fitness center”, o parque infantil como “playground”, o salão de festas como “Lounge” e a pista
de corrida como pista de “cooper”. (Figuras 68 a 75)
FIGURA 68: “Living” Edifício Vila Fontana.
Fonte:
http://www.vilafontana.com.br.
20/04/2006.
FIGURA 69: “Varanda Grill” Vila Fontana.
Fonte: http://www.vilafontana.com.br.
20/04/2006.
FIGURA 70 “Fitness Center” Edifício Saint
Emilion. Fonte: http://www.patrimar.com.br.
20/04/2006.
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Os novos itens encontrados nos empreendimentos mais recentes são as “Garage Band” – local
para ensaios de bandas. O espaço Kids também é uma novidade nos empreendimentos, um
espaço coberto equipado com brinquedos para as crianças se divertirem. Alguns novos
elementos além de usarem palavras estrangeiras também revelam uma importação de hábitos
estrangeiros como as quadras de tennis ou executive Golf. (Figura 76 a 79)
Juntamente com os estrangeirismos a adjetivação e descrição exacerbadas também exercem
um papel importante nas estratégias conceituais do marketing atuante no bairro, sua função é
dar destaque ao empreendimento. Ao analisarmos os anúncios encontramos diversos casos
onde um espaço recebe tantas descrições e adjetivações, que, somadas as palavras
estrangeiras, fazem com que um programa mesmo que simples pareça complexo, ou
sofisticado.
No caso dos apartamentos são especificados itens como o tipo das janelas, o tipo de
acabamento, o mobiliário, o número de banheiros, quartos, salas. Ao se referir às suítes, sempre
presentes no programa, o texto agrega termos que classificam o tipo de suíte que pode ser:
“master, standard, júnior ou semi-suítes”. Existe também uma descrição dos itens existentes
como closet, banheira de hidromassagem ou toucador.
A área de lazer também é descrita e ganha destaque. No caso das piscinas, por exemplo, existe
uma descrição quanto ao tipo, se adulta ou infantil, se coberta, mas em um caso curioso para
uma piscina que não possuía nenhuma destas especificações foram relacionadas suas medidas.
FIGURA 71: Sala de Ginástica Edifício Vila
Fontana.
Fonte: http://www.vfontana.com.br. 20/04/2006.
FIGURA 72: “Gazebo Gourmet” Edifício Les
Jardins.
Fonte: http://www.guerramartins.com.br.
20/04/2006.
FIGURA 73: “Espaço Gourmet” Edifício
Monreale.
Fonte: http://www.conartes.com.br. 20/04/2006.
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E a valorização continua nas citações específicas de todos os prédios que indicam a existência
de um projeto paisagístico e o qualificam como: “paisagismo impressionante”; ou “exclusivo”, ou
são descritos os equipamentos agregados que valorizam o espaço como: “paisagismo com Vila
Zen”, ou “com bosque de árvores frutíferas”, entre outras.
Em alguns casos especifica-se o paisagista que executou o projeto, como o arquiteto paisagista
Benedito Abud. Ao citar o nome deste paisagista percebe-se uma clara intenção de remeter a
qualidade do empreendimento ao nível de qualidade de empreendimentos do Rio de Janeiro ou
São Paulo, devido à atuação e reconhecimento nacional deste profissional. Nesses casos,
verifica-se a importância da assinatura na valorização do espaço projetado.
O ambiente natural também é mencionado como forma de valorizar o ambiente e isto fica claro
quando o anúncio invariavelmente destaca a existência de varandas e a vista “extraordinária”.
Ao identificar os elementos de segurança as descrições são ainda mais completas, segue
abaixo dois exemplos de descrições encontradas nos anúncios:
“Sistema de segurança de última geração com controle de acesso através de eclusas; Circuito
fechado de TV com câmeras estrategicamente posicionadas e sensores infravermelhos periféricos”.
(anúncio publicitário Condomínio Top Green Belvedere, construtora Alicerce e Castor, disponível
em: http//:www.topgreen.com.br
, consultado em 16/04/2006)
“Central de segurança instalada na guarita. Sistema de monitoramento com câmeras de vídeo
interligadas à central de segurança. Infra-estrutura para instalação de alarmes nas portas dos
apartamentos. Guarita blindada acima do nível da rua.” (anúncio publicitário Condomínio Château
de Villandry, construtora Patrimar disponível em: http//:www.patrimar.com.br
, consultado em
16/04/2006)
FIGURA 74: “Terraço Gourmet” Edifício Saint
Emilion Fonte: http://www.patrimar.com.br.
20/04/2006.
FIGURA 75: “Garden Gourmet” Edifício Saint
Emilion. Fonte: http://www.patrimar.com.br.
20/04/2006.
FIGURA 76: “Espaço Kids” do Condomínio Top
Green. Fonte: http://www.topgreen.com.br.
20/04/2006.
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As imagens apresentadas ao longo do texto representam os ambientes projetados, estão
sempre presentes nos anúncios e atuam na criação da imagem do produto ideal. As imagens
reproduzem ambientes visualmente impressionantes de forma que o consumidor se interesse
pelo produto e identifique nele suas necessidades e desejos.
Ao criar os elementos citados – frases de efeito, o uso de estrangeirismos, e a adjetivação e
descrição exacerbada dos itens do programa, e ilustrações – o mercado tem como intenção
apresentar ao cliente um produto que represente algo mais do que o básico. O consumidor de
alta renda busca status e qualidade e é isto que o mercado pretende apresentar para ele na
complexidade dos programas e na apresentação dos projetos.
Ao analisarmos os dados encontrados nos anúncios podemos listar os pontos apresentados que
compõe uma imagem do estilo de vida ideal: a) localização do edifício; b) infra-estrutura do
entorno; c) o nome do edifício; d) o programa arquitetônico das unidades individuais; e) o
programa arquitetônico das áreas comuns; f) a infra-estrutura do edifício.
Quando citam a localização os anúncios indicam o endereço do edifício e destacam as
qualidades e os diferenciais do entorno que possam agregar valor à proximidade com a Serra do
Curral. São incluídas também questões como “rua tranqüila” e outros fatores que remetem ao
ideal de segurança e bucolismo almejado pelos clientes.
Destaca-se ainda a proximidade com equipamentos como: “próximo à praça, ou à escola, ou ao
centro comercial” e as facilidades de deslocamento devido aos acessos viários bem estruturados
e consolidados.
FIGURA 77: “Espaço para degustação de vinhos
e gourmet” do Condomínio Top Green.
Fonte: http://www.topgreen.com.br. 20/04/2006.
FIGURA 78: “Garage Band” do
Condomínio Top Green.
Fonte: http://www.topgreen.com.br.
20/04/2006.
FIGURA 79: “Executive Golf” do
Condomínio Top Green.
Fonte: http://www.topgreen.com.br. 20/04/2006.
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FIGURA 80: Ilustração da Vista da Varanda do edifício
Saint Emilion.
Fonte: http://www.patrimar.com.br.
20/04/2006.
FIGURA 81: Ilustração da Vista da Varanda do edifício
Monreale.
Fonte: http://www.conartes.com.br.
20/04/2006.
A vista das varandas também é um ponto explorado: enquanto nos apartamentos antigos da
cidade, geralmente, a vista é para outro apartamento, as varandas com vista para a Serra do
Curral ou com visibilidade para a cidade, devido à horizontalidade dos bairros vizinhos,
representam qualidade de vida e um ideal de moradia. (Figuras 80 e 81)
Ao descreverem a infra-estrutura do entorno são listadas as qualidades do bairro, como o
tratamento paisagístico. Sempre é lembrado que o bairro possui um padrão paisagístico único
elaborado por um escritório de paisagismo carioca, neste caso assinatura do projeto também
reflete uma qualidade que seja equivalente ao que se encontra nas grandes metrópoles
brasileiras.
O nome dos edifícios, como visto anteriormente, reflete o status e sofisticação de um novo estilo
de vida com o uso de estrangeirismos. Isto pode ser observado como, por exemplo, em algumas
composições Villa Fontana e Villa San Giorgio, onde o intuito é de remeter a um ideal de
habitação que as vilas representam.
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Ou como no nome Belvedere Park que remete a idéia de um parque no Belvedere, em uma
evidente valorização dos espaços livres do edifício. No caso do Spazio Uno, o nome simboliza o
fato do edifico ser único, ressaltando a questão da exclusividade buscada pelo cliente.
O programa arquitetônico dos edifícios apresenta sempre espaços muito amplos, em contrastes
com os lançamentos compactos atuais, as salas se desdobram em vários espaços diferenciados
de funções diversas, estar, receber, ver TV, almoçar, jantar, trabalhar. Os quartos principais
recebem closets e banheiros duplos.
O programa arquitetônico das áreas comuns recebe atenção especial. É nesta área que
geralmente se destaca o perfil do edifício e cria-se o estilo de vida que irá ser vendido para o
cliente. Ele pode ser importado do exterior ou de hábitos das grandes metrópoles brasileiras
como no caso do golf, squash ou do tennis. (Figuras 82 e 83)
As piscinas também revelam um perfil que atende a todas as demandas. Apresentam-se na
forma de treinamento e recreação, estas para adultos distintas das infantis e, em alguns casos,
como do edifício Top Green, forma-se um parque aquático completo. Agregados ao programa
das piscinas estão a sauna e o SPA, sendo estes espaços para relaxamento com serviços de
massagem que representam a sofisticação do condomínio. (Figura 84)
A infra-estrutura do edifício compõe um novo estilo de vida ao se mostrar completa e moderna,
compatível com as tecnologias mais recentes como sistemas de redes dos edifícios com TV a
cabo, internet, água aquecida etc. ou com comodidades como lavanderia, arrumadeira,
cafeteria, sempre de acordo com o perfil do cliente. A segurança também é vendida como estilo
de vida onde os novos empreendimentos oferecem uma vida segura e completa dentro dos
edifícios.
FIGURA 82: Quadra de Squash Edifício Saint
Emilion. Fonte:
http://www.patrimar.com.br.
20/04/2006.
FIGURA 83: Quadra de tênis coberta Edifício Vila
Fontana. Fonte:
http://www.vfontana.com.br.
20/04/2006.
FIGURA 84: “Spa e sauna“ do Condomínio Top
Green. Fonte:
http://www.topgreen.com.br.
20/04/2006.
Belvedere III: um estudo de caso da influência do mercado imobiliário na produção da paisagem e espaço urbanos
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121
CAPÍTULO 4
4.1 – Impactos decorrentes da
ocupação do bairro
4.1.1 – Impactos ambientais
4.1.2 – Outros impactos
4.2. – Ensaio comparativo ao
Belvedere III
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CAPÍTULO IV
Análise Critica da Arquitetura e seu Reflexo sobre a Paisagem
4.1 – Impactos decorrentes da ocupação do bairro
“A urbanização é uma das intervenções mais incisivas no que diz respeito à erosão,
principalmente quando mal planejada, implantada e mantida.” (SILVA, H. 2002)
A Paisagem como identificado no primeiro capítulo é resultado de um sistema, onde para toda
ação existe uma reação correspondente. Em Belo Horizonte a paisagem urbana está em
constante mutação resultado de inúmeras ações de diferentes atores. A aprovação do
loteamento do Bairro Belvedere III ocorreu em 1988, desconsiderando a legislação existente de
proteção ambiental e de patrimônio cultural. O bairro, como descrito no segundo capítulo, foi
implantado em uma área de grande potencial hidrológico e dentro do limite tombado da Serra do
Curral.
A implantação de uma ocupação urbana é uma intervenção de grande impacto, e como ressalta
Humberto Silva (2002), se não for planejada os danos são ainda maiores. Passaremos a uma
análise critica da arquitetura do bairro Belvedere III e seus reflexos na paisagem urbana de Belo
Horizonte onde apresentaremos os impactos ambientais resultantes desta ocupação. Adotamos
como conceito de impacto ambiental a descrição da resolução do CONAMA nº1 de 23/01/86:
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123
“considera-se impacto ambiental qualquer alteração das propriedades físicas, químicas
e biológicas do meio ambiente, causada por qualquer forma de matéria ou energia
resultante das atividades humanas que, direta ou indiretamente afetam: a) a saúde e o
bem estar da população; b) as atividades sociais e econômicas; c) a biota; d) as
condições estéticas e sanitárias do meio ambiente; e, e) a qualidade dos recursos
ambientais.” (grifo da autora)
Apresentaremos os impactos levantados sob os seguintes aspectos: I - impactos ambientais: a)
geológicos e hidrológicos, b) no trânsito, c) influência na estabilidade do solo d) alterações no
clima; e) descaracterização da paisagem; II - outros impactos do empreendimento: geração de
empregos, arrecadação de impostos e geração de moradias.
4.1.1 - Impactos ambientais:
a) Aspectos geológicos e hidrológicos
A ocupação urbana de uma área originalmente não urbanizada implica, impreterivelmente, na
remoção da vegetação, transformação do relevo e impermeabilização do solo. O resultado
destas intervenções é um desequilíbrio no sistema natural, onde ocorre uma descaracterização
e comprometimento do meio físico e biológico da paisagem. (Figura 85 e 86)
No Belvedere III a situação se mostra ainda mais grave que em outras ocupações devido às
características da área, como já explicitado no capitulo 3: uma região de alto potencial hídrico e
patrimônio histórico e ambiental. As características da área e sua importância no equilíbrio do
sistema hidrológico da região a tornam imprópria para ocupação urbana.
FIGURA 85: Aspectos do solo.
Foto: Silvio Macedo, 2001.
FIGURA 86: Aspectos do solo.
Foto: Silvio Macedo, 2001.
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124
FIGURA 87: Mapeamento de áreas impermeabilizadas.
Fonte: FERREIRA, 2003.
A legislação no bairro admite impermeabilização de 100% do terreno e isto ocorre em 70% dos
casos, como pode ser observado no mapa da figura 87, o que torna os danos ao sistema hídrico
são ainda mais graves.
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125
A impermeabilização da área tem efeito sobre as vazões do Córrego do Cercadinho, que
alimenta o Ribeirão Arrudas, afluente do Rio das Velhas, parte integrante de uma das bacias
mais importantes da região, como descrito no segundo capítulo.
Segundo Humberto Silva (2002), a ausência de vegetação e o solo impermeável implicam além
de problemas de abastecimento dos aqüíferos, em erosão provocada pela passagem da água
em alta velocidade e em maior volume, devido à ausência de rugosidades naturais e diminuição
das distâncias.
No bairro existe uma praça próxima ao BH Shopping, que recebe o nome de Praça da Lagoa
Seca. O nome vem da característica de intermitência do nível da água elevado sazonalmente
pela pluviosidade (PBH 1994, apud: CORTIZO 2002). A Lagoa Seca é, atualmente, a principal
área de recarga do bairro. Este potencial é conferido pelo relevo mais plano – a menor
velocidade de escoamento superficial favorece a infiltração da água pluvial – e pela litologia do
solo composta por rochas da Formação Gandarela (FERREIRA 2003). Portanto esta área
desempenha importante papel na capitação e acumulação da água, evitando a ocorrência de
enchentes no bairro. Toda a água pluvial do bairro, inclusive do BH Shopping, é drenada para a
lagoa e dali passa para o Córrego do Cercadinho. (Figuras 88 e 89)
Devido a esta característica alagadiça, o local é considerado área indivisa, inserida no
zoneamento do Plano Diretor (Lei nº 7166/96) como ZPAM, Zona de Proteção Ambiental. No
entanto, a área permanece sob domínio privado, o que, para Ferreira (2003), deixa a área
sujeita ocupação. A autora afirma que, por ser área privada, atende aos parâmetros construtivos
previstos para ZP1, Zona de proteção 1.
FIGURA 88: Praça da Lagoa Seca.
Foto: Autora, 2000.
FIGURA 89: Inundação da Praça.
Foto: Acervo Associação de Amigos do bairro
Belvedere, 1999.
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126
A ocupação urbana da lagoa iria agravar, ainda mais, a situação crítica de alimentação dos
lençóis freáticos e de recarga do córrego Cercadinho. A urbanização do bairro já foi responsável
por uma redução significativa na área da Lagoa, o que diminuiu consideravelmente sua
capacidade de absorção.
Existe ainda, o problema da poluição que penetra o solo por meio da infiltração de águas
residuárias na lagoa, apontado por Ferreira (2003), e identificado in loco. A contaminação das
águas pluviais lançadas no Córrego do Cercadinho caracteriza uma infração ambiental grave e
de sérias conseqüências na qualidade da água e do solo. O Córrego do Cercadinho é
enquadrado como classe especial pela COPASA, portanto a poluição que infiltra na área altera a
qualidade da água do córrego que abastece o município.
Segundo Ferreira (2003) a poluição tem como uma de suas fontes o sistema viário local,
receptor de óleos, graxas e demais resíduos dos veículos que trafegam por ele e são lavados
pela chuva e conduzidos à Lagoa Seca e desta para o Córrego do Cercadinho. Outra fonte de
poluição são os resíduos sanitários, lançados clandestinamente na Lagoa, provenientes da
lavagem das calçadas ou carros. Humberto Silva (2002:25) acrescenta que “o poluente infiltrado
na Serra do Curral pode migrar para longas distâncias e contaminar aqüíferos de outras
regiões”. A poluição dos aqüíferos, portanto, é um problema amplo e que prejudica não só a
região, mas também o entorno. (Figura: 90 e 91)
b) Influência no Trânsito
Eduardo Cortizo (2002) aponta o trânsito como um dos principais problemas advindos da
urbanização do bairro, na medida em que trouxe um acréscimo significante no montante de
carros que circulam na região.
FIGURA 90: Tubulação de lançamento de águas
pluviométricas na lagoa.
Foto: Autora, 2006.
FIGURA 91: Lançamento de resíduos
contaminados na lagoa.
Foto: Autora, 2006.
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127
O autor menciona o estudo de impactos no trânsito da região elaborado pelo órgão responsável
pela gerência de trânsito de Belo Horizonte (BH-trans) para a expansão do BH Shopping em
1995, e salienta ausência de estudo semelhante para a implantação do Belvedere III.
Mas ao fazer um prospecto do incremento de carros da área o autor destaca que o
adensamento da zona sul de Belo Horizonte e dos condomínios de Nova Lima tem impacto
direto no trânsito de Belo Horizonte. O esgotamento das vias de acesso à cidade de Nova Lima
e os bairros da região sul é resultado da falta de planejamento e estudo de impactos dos
empreendimentos novos. A BH-Trans tem feito estudos para solucionar o problema, mas sem
muito progresso devido à necessidade de uma integração com a Prefeitura de Nova Lima para
efetivar uma solução eficiente para toda a área prejudicada. (Figura 92)
O adensamento automotivo é um fato preocupante na medida em que os poluentes lançados no
ar provenientes da queima de combustível são maiores quanto maior for a concentração de
carros e mais tempo eles permanecem funcionando. Para atender à crescente demanda, seria
necessário ampliar as vias de acesso e a criar novas vias para novas alternativas de acesso,
para desconcentrar o tráfego das vias existentes e já sobrecarregadas.
c) Influência na Estabilidade do Solo
Cortizo (2002) avalia que as estruturas de fundações da região são profundas, o que altera a
conformação do subsolo. Segundo o autor o solo é composto por uma camada superficial onde
os edifícios se apóiam e uma camada inferior composta por Rocha Calcaria dolomítica, as
estruturas são estáveis e apoiadas sob a primeira camada, mas se transmitirem carga para a
rocha, esta pode não ser compatível com a capacidade de carga, o que poderia causar
recalques na fundação e prejuízo à estrutura.
FIGURA 92: Principal Fluxo de Trânsito.
Desenho: Autora, 2007.
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128
Humberto Silva (2002) alerta também para instabilidade do solo sujeito ao rebaixamento dos
lençóis freáticos devido aos fatores de absorção já discutidos, resultando em risco de recalques
nas fundações.
d) Alterações no clima
A direção predominante dos ventos em Belo Horizonte é Leste e Nordeste, ocorrendo da Serra
do Curral para a cidade. Com a implantação das edificações alguns autores afirmam que a
velocidade e direção dos ventos podem ser alteradas, mas, ainda não há estudos que
confirmem esta hipótese. O relevo de Belo Horizonte contribui para a formação de um corredor
de ventilação que passa pelo bairro Belvedere. O paredão formado pelas edificações do bairro
pode ter efeito no redirecionamento e bloqueio dos ventos, criando áreas de sombra, ou seja,
sem ventilação natural. (Figura 93)
O departamento de tecnologia da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da UFMG desenvolve
projeto de pesquisa inscrito no CNPQ intitulado: “Parâmetros de Conforto Ambiental no
Planejamento Urbano de Belo Horizonte” onde realizam um estudo da influência da morfologia
urbana no micro-clima da cidade de Belo Horizonte sob orientação da prof. Eleonora Sad Assis.
Os pesquisadores defendem a idéia de que sejam consideradas na legislação urbanística as
características de ventos para a determinação dos padrões arquitetônicos. Existem estudos
como o da mestranda da UFMG, Jacqueline Alves Vilela, em desenvolvimento, avaliando o
impacto das edificações do Belvedere III no micro-clima de Belo Horizonte devido à sua
localização e tipologia edilícia.
FIGURA 93: Direção dos Ventos e influência do
Bairro na ventilação natural. Nota-se que o relevo
de Belo Horizonte contribui para a formação de
um corredor de ventilação que passa pelo bairro
Belvedere. O paredão formado pelas edificações
do bairro pode ter efeito no redirecionamento e
bloqueio dos ventos, criando áreas de sombra,
ou seja, sem ventilação natural.
Fonte: adaptado de mapa da Prefeitura de Belo
Horizonte disponível em http://www.pbh.com.br,
10/05/2006.
Desenho: Autora, 2007.
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129
e) Descaracterização da paisagem
O impacto mais visível do bairro Belvedere III é a alteração na tipologia edilícia da região. A área
originalmente desocupada, vizinha de bairros essencialmente residenciais e com edificações
unifamiliares, apresenta uma descaracterização agressiva, devido à sua composição por torres
altas, de edifícios residenciais, mistos e comerciais. (Figuras 94 e 95)
Somado ao fator de disparidade das edificações, existe o fato de que o paredão formado pelos
edifícios constitui em um bloqueio visual para a Serra do Curral, que, como já identificamos no
capítulo 3, é a principal referência paisagística da cidade. Considerado pela população como
identidade da capital, e pela legislação nacional, por meio do tombamento do IPHAN, como
patrimônio histórico e paisagístico.
4.1.2 - Outros Impactos
Dentre todos os impactos negativos da implantação do novo bairro, existem fatores que podem
ser considerados positivos, mas, que, a nosso ver, não indicam uma contrapartida aos impactos
negativos.
O primeiro é o de geração de empregos, que ocorre durante a execução e após a consolidação
do bairro. Durante a obra, devido ao grande montante de técnicos, operários e comerciantes
envolvidos - pedreiros, serralheiros, ajudantes, engenheiros, arquitetos, lojas de material de
construção - uma vasta gama de pessoas se beneficiam com o aquecimento do setor de
construção civil.
FIGURA 94: Edifícios do Belvedere III e Serra do
Curral ao Fundo.
Foto: Autora, 2006.
FIGURA 95: Edifícios do Belvedere III, Serra do
Curral ao Fundo em destaque e simulação do
perfil da Serra por trás das edificações.
Foto: Autora, 2006.
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Após a conclusão das obras e do bairro, este contingente passa a ser ainda maior, com a
absorção de porteiros, jardineiros, faxineiros, empregadas domésticas, arrumadeiras, motoristas,
balconistas, vendedores, recepcionistas, secretárias, entre outros prestadores de serviços que
trabalham nas residências e comércio.
Além dos novos empregos o novo bairro gera tributos. A existência na área de edificações de
alto padrão construtivo representam uma arrecadação alta de IPTU, imposto cobrado sobre a
terra, para a Prefeitura de Belo Horizonte, valores da ordem de 3 milhões de reais.
20
Estes fatores somados poderiam indicar uma vantagem econômica para a implantação do
bairro, mas se nos apoiarmos nos conceitos de desenvolvimento sustentável das cidades
veremos que o lucro gerado com a implantação do bairro não supera o prejuízo ao ecossistema
natural. Sobretudo se considerarmos que o lucro gerado se concentra em um pequeno grupo de
pessoas, em prejuízo à população da região como um todo que tem nesta área uma importante
fonte de recarga fluvial para os mananciais que abastecem a cidade e região.
4.2. Ensaio comparativo ao Belvedere III
Selecionamos dois casos de condomínios de padrões de ocupação de alto luxo, semelhantes ao
do bairro Belvedere, o “Riserva Uno” na Barra da Tijuca e o Panamby, no Morumbi em São
Paulo que podemos considerar como modelos deste tipo de ocupação de alta renda, elitista e
exclusivista.
20
Fonte: Gazeta Mercantil, Minas Gerais, ano III, nº571, caderno Arquitetura & Construção, 17 de julho de 2001, p. 04, apud:
CORTIZO, 2002.
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Ambas as áreas estão inseridas em regiões de interesse ambiental e paisagístico onde
buscaremos identificar as polêmicas que envolveram os lançamentos, as estratégias de venda e
os padrões encontrados, reforçando a idéia de que casos como o do bairro Belvedere III vem
ocorrendo em diversas aprovações de loteamentos e ocupações urbanas no Brasil.
4.2.1. “Riserva Uno” – Barra da Tijuca, Rio de Janeiro
No Rio de Janeiro, o caso mais recente de ocupação urbana de alto luxo semelhante ao que
ocorre no Belvedere vem sendo discutido desde setembro de 2006, é o do condomínio Riserva
Uno na Barra da Tijuca, localizado em uma Zona de Ocupação Controlada – ZOC – definida em
decreto de número 11.990, datado de 1993, ao lado da APA (Área de Preservação Ambiental)
de Marapendi. (Figuras 96 a 104)
O caso ganhou projeção por se tratar de uma ocupação que foi aprovada em meio a diversas
irregularidades. O Deputado Estadual Paulo Ramos
21
denuncia que, antes do lançamento do
empreendimento, a legislação construtiva da área foi alterada permitindo gabaritos maiores. O
Deputado afirma que tão logo tomou conhecimento das alterações entrou com um pedido de
tombamento de toda a área, e foi solicitado o veto da nova lei, mas, segundo o deputado,
diversas manobras que incluíam tráfego de influência de desembargadores impediram o veto da
nova lei e a aplicação do tombamento.
21
Paulo Ramos é Deputado Estadual do Rio de Janeiro e proferiu estas denúncias em discurso na Assembléia
Legislativa publicado no site da Assembléia:
http://alerjln1.alerj.rj.gov.br/taqalerj.nsf/5d50d39bd976391b83256536006a2502/a727730b86c44fe5832571e000749b1f
?OpenDocument consultado no dia 25/01/2007
FIGURA 96: Foto aérea APA de Marapendi. Foto:
Vera Tangari, 2007.
FIGURA 97: Foto aérea APA de Marapendi.
Foto:
Vera Tangari, 2007.
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Outras irregularidades são apontadas por Ramos (2007), como o fato de, na época da liberação
da licença ambiental, uma operação da Policia Federal ter deflagrado a existência de uma
quadrilha de venda de licenças ambientais entre os membros do IBAMA (Instituto Brasileiro do
Meio Ambiente e dos Recursos Naturais Renováveis) e FEEMA (Fundação Estadual de
Engenharia do Meio Ambiente). Outro agravante da polêmica em torno do lançamento do
condomínio é uma disputa judicial quanto à propriedade da área que foi vendida às construtoras
Plarcon, Cyrela e a RJZ por Pasquale Mauro em janeiro de 2006. Porém os empresários e
primos Alberto Hekel Tavares e Carlos Eduardo Chagas Memória alegam serem herdeiros do
terreno e apontam diversas irregularidades que comprovariam que Pasquale não poderia ser o
proprietário.
FIGURA 98: Localização Riserva Uno, Barra da Tijuca – Rio de janeiro/RJ.
Fonte: www.googlemaps.com.br. 20/04/2006.
FIGURA 99: Foto aérea APA de Marapendi.
Foto: Vera Tangari, 2007.
FIGURA 100: Foto aérea APA de Marapendi.
Foto: Vera Tangari, 2007.
FIGURA 101: Localização do terreno do
condomínio Riserva Uno na APA de Marapendi.
Fonte: www.googlemaps.com.br.
20/04/2006.
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O condomínio de 43 mil m² será composto por cinco torres de 15 pavimentos, num total de 210
apartamentos de 290 a 550 m². O preço médio dos apartamentos é de 2,5 milhões de reais. A
vista recebe destaque por ser uma visada de 360
o
. Este novo condomínio é apresentado como o
mais luxuoso do Rio de Janeiro, o primeiro em segurança e automação.
Ao analisarmos as estratégias de marketing do edifício podemos destacar os mesmos pontos
trabalhados no Belvedere III, em Belo Horizonte, como: a presença constante de
estrangeirismos; a valorização das áreas livres; a extensa lista de serviços e comodidades que o
condomínio oferece; a segurança que é apresentada como a mais moderna do mercado; e a
apresentação de um diferencial entre os outros lançamentos - a localização privilegiada próximo
ao mar e a Lagoa de Marapendi - e a existência das únicas I-Homes do Rio de Janeiro. Outro
destaque é o uso de senha ou leitura digital para abertura das portas em substituição às
tradicionais chaves. (Figura 105 a 109)
As I-Homes são casas que apresentam tecnologia de última geração em automação, os
eletrônicos podem ser acionados e configurados por meio do celular ou computador de bolso: a
banheira ou o chuveiro, por exemplo, podem ser configurados quanto à temperatura e horário de
acionamento.
Outro fator interessante a ser destacado é a identificação dos elementos do empreendimento,
como padrões arquitetônicos ou urbanos e até tecnológicos com a oferta do mercado mundial.
No caso da segurança do Riserva Uno afirma-se que o dispositivo de alarme é o mesmo usado
pelo FBI e Casa Branca, nos Estados Unidos. Nota-se que enquanto em Belo horizonte o
referencial é o Rio de Janeiro, no Rio o referencial é internacional.
FIGURA 102: Aspectos do terreno do
condomínio Riserva Uno na APA de Marapendi.
Foto: Vera Tangari, 2007.
FIGURA 103: Aspectos do terreno do
condomínio Riserva Uno na APA de Marapendi.
Foto: Vera Tangari, 2007.
FIGURA 104: Aspectos do terreno do
condomínio Riserva Uno na APA de Marapendi e
ocupação de entorno.
Foto: Vera Tangari, 2007.
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134
O caso do Riserva Uno é mais um onde podemos ver a atuação do mercado na alteração da
legislação ambiental de forma a se beneficiar, e onde o marketing é usado na criação de uma
identidade da casa ideal e única, “um lugar exclusivo na Barra da Tijuca”.
22
FIGURA 105: Serviços
oferecidos no Riserva Uno.
Fonte: http://www.cyrela.com.br.
20/04/2006.
FIGURA 106: Sala Infantil do Riserva
Uno.
Fonte: http://www.cyrela.com.br.
20/04/2006.
FIGURA 107: Quadras Riserva Uno.
Fonte: http://www.cyrela.com.br.
20/04/2006.
FIGURA 108: Jardim Riserva Uno.
Fonte: http://www.cyrela.com.br.
20/04/2006.
22
Frase de efeito encontrada no anúncio publicitário on-line do empreendimento. www.cyrela.com.br, consultado em
25/01/2007.
FIGURA 109: Parque Infantil do Riserva Uno.
Fonte: http://www.cyrela.com.br.
20/04/2006.
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135
4.2.2 – “Panamby” – Morumbi, São Paulo
Em São Paulo podemos citar como uma ocupação semelhante à que ocorreu no Belvedere III:
conjunto do Panamby-Morumbi. Um empreendimento localizado no bairro Morumbi entre a
Marginal Pinheiros, o Córrego Pau Arcado, Jardim Santo Antonio e Cemitério do Morumbi.
(Figuras 110 a 112)
A gleba de 482.215 m² – pertencente originalmente a um único grupo de empreendedores, a
Panamby Empreendimentos – contou com um plano de ocupação urbanística desenvolvido
pelos escritórios de Afflalo e Gasperini Arquitetos S.A. e KRAF Planejamento Ambiental S/C
Ltda. O plano intitulado Plano Diretor de Desenvolvimento da Área da Chácara Tangará também
gerou polêmica entre os que defendiam a criação de um parque no local. (GONÇALVES, 1999)
FIGURA 110: Localização Panamby, Morumbi, São Paulo.
Fonte: http://www.googlemaps.com.br. 20/04/2006.
FIGURA 111: Aspectos do Parque Burle Marx
com o Panamby ao fundo.
Foto: Vera Tângari, 2007.
FIGURA 112: Aspectos do Parque Burle Marx.
Foto: Vera Tângari, 2007.
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A discussão passou por três prefeitos paulistas até chegar à gestão de Maluf, em 1993, que
autorizou a retomada do empreendimento. Mas, ainda na gestão de Erundina, foi assinado um
acordo que definia algumas contrapartidas para o empreendimento, entre elas: a ampliação de
dois parques destinados a preservar a Mata Atlântica original; a doação dos parques à Prefeitura
para que fossem transformados em áreas públicas; a recomposição paisagística do jardim
concebido por Burle Marx, e a garantia da manutenção das áreas verdes e a construção de uma
creche na área institucional. (GONÇALVES, 1999)
O Parque Burle Marx se tornou o diferencial deste empreendimento, que conta com edifícios
residenciais multifamiliares e torres comerciais. Os edifícios possuem grandes áreas de lazer e
elevados padrões de urbanização e manutenção, só possíveis em empreendimentos privados.
Segundo Fábio Gonçalves (1999), a área se difere do restante do Morumbi devido ao seu plano
estratégico, que forma ambientes urbanos equilibrados, evitando os erros da falta de
planejamento do restante do bairro tais como: falta de iluminação; ventilação; grandes empenas
cegas decorrentes das garagens subterrâneas e desníveis acentuados de um bairro pensado
lote a lote, sem uma consideração da quadra. No condomínio, as quadras foram pensadas
quanto ao parcelamento, ocupação e volumetria. O Plano da área define a posição e volumetria
dos 43 edifícios com projetos diferenciados.
A área apresenta as mesmas características segregacionistas das ocupações de alto luxo que
temos apresentado. A apropriação do espaço público no caso do Panamby é ainda mais
evidente que no Belvedere.
FIGURA 113: Acesso ao condomínio Villagio
Panamby, destaque para o tratamento
paisagístico.
Fonte:
http://www.gafisa.com.br. 20/04/2006.
FIGURA 114: Destaque para a segurança do
condomínio Villagio Panamby.
Fonte:
http://www.gafisa.com.br. 20/04/2006.
FIGURA 115: Foto lazer aberto de um dos
edifícios.
Fonte:
http://www.gafisa.com.br. 20/04/2006.
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137
Gonçalves afirma que os acessos do público ao parque são dificultados devido à inexistência de
linhas de ônibus que cheguem até o local, de estacionamento, ou de calçadas. Dentro do parque
é proibido jogar bola, passear com cachorros, andar de bicicleta ou escutar rádio.
Desta forma ele se torna um parque exclusivamente contemplativo, e voltado para o uso dos
moradores do Panamby, se tornando um parque “privado” pela dificuldade de acesso do público.
O empreendimento conta também com outras áreas de reserva verde, áreas que não foram
ocupadas devido à inclinação do terreno – superior a 30% – ou por apresentar vegetação
original significativa. Estas áreas foram agregadas aos condomínios e ao seu valor econômico e,
segundo Gonçalves (1999:155), cumprem “papel cênico, visual e ambiental”.
Quanto aos padrões arquitetônicos, urbanos e estratégias de marketing podemos apresentar
semelhanças claras. Apesar de todo o planejamento Gonçalves (1999) destaca que o padrão
arquitetônico do Panamby em nada se difere do que ocorre no restante do Morumbi.
FIGURA 116: Frase de efeito do Anúncio publicitário do edifício Domaine du Soleil.
Fonte: http://www.gafisa.com.br. 20/04/2006.
FIGURA 117: Ilustração do Fitness Edifício Jazz
Duet.
Fonte: http://www.gafisa.com.br. 20/04/2006.
FIGURA 118: Ilustração do Espaço Gourmet
Edifício Jazz Duet.
Fonte: http://www.gafisa.com.br. 20/04/2006.
FIGURA 119: Ilustração vista da varando do
Edifício Domaine.
Fonte: http://www.gafisa.com.br. 20/04/2006.
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O empreendimento é composto por vários condomínios, cada condomínio possui de 2 a 5
edifícios. Os edifícios apresentam 1 ou 2 apartamentos por andar, com 4 a 5 suítes, 4 a 5 vagas
de garagem. Cada torre apresenta uma área de lazer com piscinas, trilhas para caminhada,
áreas de churrasqueira, quadras e infra-estrutura de serviços, além da infra-estrutura do
condomínio como um todo. Existe um destaque especial para a segurança da área.
Também neste caso identificamos as mesmas estratégias de marketing do Belvedere III:
a) as frases de efeito como: “Um novo conceito de qualidade de vida” ou “Um condomínio
completo para você se sentir de férias 365 dias no ano”;
b) os estrangeirismos estão presentes nos nomes dos edifícios “Domaine du Soleil”, ou “Jazz
Duet” e para definir espaços como “Playground”, “Fitness”, ou “Relax”;
c) o uso de caracterização dos espaços: “uma sala com uma vista de tirar o fôlego”, “Quiosque
de estar com Pergolado”, “Piscina com raia de 25m”;
d) o uso de ilustrações: o apelo para as imagens de alta qualidade de produção é um ponto forte
do marketing de vendas dos empreendimentos atuais.
FIGURA 120: Ilustração piscina com raia do
edifício Domaine.
Fonte: http://www.gafisa.com.br. 20/04/2006.
FIGURA 121: Ilustração do Fitness, Spa
descanso do edifício Domaine.
Fonte: http://www.gafisa.com.br. 20/04/2006.
FIGURA 122: Ilustração Banheiro Máster do
edifício Domaine.
Fonte: http://www.gafisa.com.br. 20/04/2006.
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CONSIDERAÇÕES
FINAIS
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Considerações Finais
Pesquisar a cidade, sua dinâmica e sua formação e refletir sobre os impactos de sua expansão
são uma forma de analisar a produção do espaço urbano e seu reflexo na formação da
paisagem. Nos estudos feitos, observa-se uma busca pela ocupação de ambientes naturais, que
fazem com que os empreendimentos avancem sobre as áreas preservadas sem respeito às leis
de proteção existentes, no intuito de criar ocupações urbanas mais rentáveis.
Uma ocupação urbana de baixa renda certamente seria mais danosa ao ambiente do que a
ocupação de alta renda que ocorreu no Belvedere III, na Barra da Tijuca ou no Panamby, entre
outros casos conhecidos. As taxas de ocupação seriam maiores, a impermeabilização e
destruição da vegetação natural também seriam maiores. A poluição produzida pela ausência de
infra-estrutura de água e esgoto causaria impactos mais significativos do que os observados nas
ocupações destinadas à população de alta renda devido aos padrões urbanos mais precários.
No entanto, procurou-se destacar neste trabalho o fato de ocupações urbanas de alta renda
causarem impactos pautadas em um interesse do mercado imobiliário que desconsidera fatores
ambientais. Podemos citar ainda os impactos sociais provenientes da alta segregação social e
concentração de riquezas, característicos dos empreendimentos residenciais analisados.
Se a verticalização da área agregasse habitações sociais que contribuíssem para a redução do
déficit habitacional existente, talvez houvesse uma justificava para a ocupação de uma área de
reserva ambiental. Mas os agentes imobiliários têm como foco principal o lucro, não apresentam
interesse em encontrar soluções para problema habitacional brasileiro.
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Segundo Tramontano (1998), existe um domínio da razão econômica do mercado sobre a
produção arquitetônica das cidades. A questão da habitação é analisada por meio de pesquisas
direcionadas, como a do NOMADS
23
, que estuda possíveis propostas e inovações para a
criação de habitações que atendam aos interesses e necessidades da população.
Em uma sociedade capitalista o solo é visto como mercadoria e como tal a área onde hoje está
inserido o Belvedere III representava valor comercial muito alto para se manter desocupada ou
para receber habitações populares. O caso de Belo Horizonte não é único, existem diversos
casos no Brasil de áreas de ocupação de alta renda ilegais ou onde ocorre manipulação da
legislação vigente, como visto anteriormente em exemplos de São Paulo e Rio de Janeiro.
(Figuras 123 a 126)
Em um mundo globalizado, Cancline (2006) afirma que o consumo é globalizado, e as pessoas
são o que consomem, ou seja, a identidade do individuo está vinculada ao seu poder de compra.
A casa é uma mercadoria e sua oferta também depende hoje de influências globalizadas, o ideal
para as classes de alta renda de diversas cidades é o mesmo. Tramontano (1998) destaca que
as informações são acessíveis em qualquer localidade, a qualquer momento, em alta
velocidade, o que permite que a imagem do ideal seja apresentada a diversos atores, ao mesmo
tempo, em localidades diversas. Os agentes promotores do marketing atuam na massificação
da demanda que atinge todos os produtos comercializáveis no mundo, inclusive a habitação.
23
Marcelo Tramontano coordena o Núcleo de estudos de habitares interativos da Universidade de São Paulo – o NOMADS –
que pesquisa a arquitetura e o design da habitação, analisando a relação entre espaço e quotidiano, e a influência da
interatividade de informações no habitar atual.
FIGURA 123: Edifícios Belvedere III – Belo
Horizonte.
Foto: Autora, 2006.
FIGURA 124: Condomínio Paradiso – São Paulo.
Foto: Silvio Macedo, 2007.
FIGURA 125: Edifícios na Barra da Tijuca, Rio de
Janeiro.
Foto: Vera Tângari, 2007.
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A habitação de alto luxo apresenta intensa tendência a agregar valores de consumo
padronizados, pois não busca atender a uma necessidade básica de moradia, mas a um desejo
de consumir o melhor produto do mercado, mais sofisticado e completo. Com a massificação da
demanda, temos uma uniformização da oferta e da arquitetura produzida. O resultado sobre a
paisagem da cidade decorrente da atuação deste mercado é uma paisagem homogênea e sem
identidade própria, devido à uniformização de linguagens projetuais que caracterizam o
ambiente construído.
O mercado influencia os padrões tanto arquitetônicos quanto urbanos, e alguns fatores são
produtos chaves de vendas: conforto, lazer e segurança. Dentro destas perspectivas são criados
programas habitacionais cada vez mais complexos com apartamentos amplos, áreas de lazer
que se assemelham à clubes e sistemas de segurança de última geração.
No caso de condomínios fechados, o projeto urbano é parte integrante da proposta. Nestes
casos a uniformização se faz presente nas grandes áreas livres com tratamento paisagístico
sofisticado, e equipamentos de uso comum de esporte e lazer, ruas largas, calçadas arborizadas
e pavimentadas de maneira padronizada. A administração e conservação nestes condomínios
são feitas por empresas particulares e não dependem da prefeitura, o que contribui para uma
manutenção satisfatória dos espaços.
Estas áreas formam novas cidades, um novo mundo dentro dos muros do condomínio que
ignora o que acontece na “cidade real”. E estas “cidades” são ideais, possuem segurança,
tranqüilidade, são bem equipadas, são tratadas paisagisticamente e bem mantidas. Em alguns
casos mesmo sem aparato legal, o empreendimento é murado, diminui-se o número de acessos
e esses são controlados, originando os denominados condomínios fechados.
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Tramontano (2001) destaca que o sucesso dos condomínios fechados é resultado da violência
urbana crescente. Mas, segundo o autor, os agentes promotores dos empreendimentos fazem
uso
deste fator, muitas vezes tornando o problema maior do que a realidade para valorizar a questão
da segurança dentro dos condomínios.
Em casos onde não existe um elemento de fechamento aos acessos do bairro, podem existir
outros aspectos que tornem possível a concretização dos ideais de segurança, beleza e
manutenção criando-se paisagens diversas das áreas públicas da cidade, mas semelhantes
entre si. Esta padronização pode ser verificada quando o empreendedor divulga o autor do
projeto urbano ou paisagístico, bem como arquitetônico, ou de decoração: são assinaturas que
sugerem a padronização do ambiente.
Como exemplo disto podemos citar a constante referência ao nome do paisagista Benedito
Abbud nos lançamentos atuais. Ele possui projetos em todo o Brasil, que produzem espaços
cênicos e comercialmente muito interessantes, seguindo as tendências do mercado, tais como a
criação de espaços Zen, espaços infantis lúdicos e acessos que conferem destaque e
monumentalidade aos empreendimentos. A implantação de elementos como: espelhos d’água,
fontes, pórticos e palmeiras fazem dos condomínios verdadeiros espetáculos de atração ao
público. (Figura 126)
As estratégias de marketing se assemelham para divulgar o projeto de um edifício, de um
condomínio, de um bairro ou de uma cidade. Considerando-se que o foco da sociedade
capitalista é o lucro, são criados padrões que estimulem o consumo para gerar o lucro.
FIGURA 126: Edifícios Waterways na Barra da
Tijuca, Rio de Janeiro – projeto paisagístico do
arquiteto Bennedito Abbud.
Foto: Vera Tângari, 2007.
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Em Curitiba o consumo do “produto ideal” é ampliado para a escala da cidade. Os agentes de
promoção do mercado vendem a cidade como “cidade ideal”, ideal para viver, trabalhar, visitar,
fazer negócios. Em 1990, a cidade foi indicada por urbanistas da ONU como uma das três
melhores cidades do planeta para se viver, ao lado de Roma e de San Francisco e se tornou um
exemplo de como o marketing trabalha na construção da imagem da cidade como um todo.
(Figura 127)
Fernanda Garcia (1997) indica que a imagem produzida é resultado da ação de quatro campos
especializados: o planejamento urbano, a arquitetura, a sociologia e as ciências da
comunicação. Estas últimas, segundo a autora, contribuem para a massificação da opinião
pública e criam a imagem de uma “cidade que deu certo”, onde não há espaço para discussões
quanto aos problemas existentes, acontecendo assim, uma universalização dos valores.
Algumas das frases de efeito usadas em Curitiba descritas por Garcia (1997) incluem: “cidade
espetáculo”, “cidade planejada”, “capital ecológica”, “cidade modelo”. A autora aponta como
sendo na década de 70 o início do processo de construção da nova imagem, com a
implementação das diretrizes do novo Plano Diretor de 1965, que previa um projeto de
modernização da cidade.
No caso de Curitiba, Garcia (1997) destaca: a) a criação das demandas – a autora cita que
antes de ser lançada, a Rua 24 Horas já era divulgada como uma necessidade da cidade
moderna; b) a criação de marcos para a nova identidade – com investimentos em lazer,
cultura e eventos; c) colagem de referências – criação de espaços inspirados em espaços
modelos, como a rua 24 Horas que possui referências a espaços europeus;
FIGURA 127: Skyline Curitiba.
Foto: Mateus Amorim, 2007.
FIGURA 128: Marcos da cidade de Curitiba:
Jardim Botânico. Foto: Mateus Amorim, 2007.
FIGURA 129: Marcos da cidade: Ópera de
Arame. Foto: Mateus Amorim, 2007.
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d) a criação de uma identidade para o consumidor, ávido por novos ambientes e serviços.
(Figuras 128 a 130)
No Belvedere III, entre as estratégias de marketing estão associadas à criação de uma imagem
de condomínio privado, desta forma apresentando os ideais de manutenção, beleza e segurança
de condomínios fechados. O poder público foi responsável pela implantação das vias, mas a
execução dos demais espaços livres do bairro e sua gestão ficam a cargo da iniciativa privada.
A iniciativa privada atua no bairro por meio da Associação de Amigos do Bairro Belvedere
(AABB), instituição composta por engenheiros ligados às construtoras com empreendimentos no
local. A associação funciona como uma administradora de um condomínio fechado, garantindo a
qualidade do empreendimento como um todo. Esta se responsabiliza pela limpeza das ruas,
segurança do bairro e manutenção dos espaços ajardinados.
Dentre as iniciativas privadas para o bairro podemos citar a existência de um projeto paisagístico
que contempla todo o bairro, como mencionado anteriormente no capitulo 3, especificando
espaços livres e calçadas arborizados e padronizadas, tornando o bairro destaque em qualidade
urbana quando comparado ao restante da cidade de Belo Horizonte, que sofre com a falta de
recursos e conseqüente falta de manutenção. (Figuras 131 e 132)
O que difere o Belvedere de outros empreendimentos é a sua unicidade. Apesar de ser
executado por diversas construtoras, o ideal comercializado, o publico alvo, é o mesmo, e a
idade das edificações é praticamente a mesma, o que contribui para a criação de uma paisagem
única e homogênea dentro da diversidade urbana de conceitos, demandas reais e perfis sócio-
culturais da cidade.
FIGURA 130: Marcos da cidade de Curitiba: Rua
24 Horas. Foto: Mateus Amorim, 2007.
FIGURA 131: Aspectos do tratamento
paisagístico das áreas livres públicas. Foto:
Autora, 2006.
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A AABB também se responsabiliza pela segurança do bairro dando condições ao trabalho à
polícia com implantação de cabines, doação de veículos, carros e bicicletas e acompanhando o
trabalho dos policiais, contabilizando os casos de violência da região.
Em 2005, surgiu uma nova polêmica envolvendo a área do Belvedere. Um projeto que obteve
licença prévia do Conselho Municipal de Meio Ambiente – COMAM – prevê a criação de um
novo empreendimento, em uma área de preservação, na gleba 84 do bairro. Localizada entre a
BR-040 e MG-030, na divisa com Nova Lima, a área de 147 mil m², que pertencia ao Estado, foi
repassada à empresa Fernando Valle S. A. como pagamento pela construção da Câmara dos
Vereadores em 1986. (Figura 133 a 135)
A AABB, que representa o Belvedere III, se opõe ao novo empreendimento que apresenta um
adensamento maior na área. É interessante ressaltar que no passado a Associação de
Moradores do Bairro Belvedere – AMBB, representante dos moradores do Belvedere I e II, foi
contrária à implantação do Belvedere III, por motivos ambientais e talvez econômicos, temendo
uma desvalorização da área de ocupação de alta renda e unifamiliar.
O novo empreendimento seria composto por 11 torres residenciais com 593 apartamentos, 1
torre comercial, 1 clube esportivo e 1 parque interno criado a partir da recuperação da área
degradada do terreno. Os edifícios residenciais teriam entre 20 e 27 pavimentos e os
apartamentos teriam área entre 110 e 400 m², a torre comercial teria 23 pavimentos, lojas no
térreo e um centro comercial de 126 mil m².
FIGURA 132: Aspectos da padronização do
tratamento dado às calçadas do Bairro.
Fotos: Autora, 2006.
FIGURA 133: Mapa de localização do novo
empreendimento.
Desenho: Autora, 2007.
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Atualmente no Belvedere III existem aproximadamente 2000 apartamentos construídos e 400
em construção. O novo empreendimento representa 25% do número total de apartamentos em
uma área inferior a 10% da área total do bairro. As habitações previstas serão de padrão inferior
às já existentes e acessíveis à classe média, o que culminaria na desvalorização da área que
tem como um de seus principais atrativos a exclusividade de acesso a um público de alta renda.
Considerando-se que as áreas de expansão de alta renda de Belo Horizonte estão se
esgotando, só restando áreas de reserva ambiental, a tendência de ocupação e expansão em
direção a Nova Lima seguindo o eixo da BR-040 em direção ao Rio de Janeiro se fortalece.
Nova Lima é um município localizado ao Sul de Belo Horizonte que, atualmente, apresenta-se
conurbado à capital, tendo na cumeeira da Serra do Curral a linha de divisa. (Figuras 136 a 138)
Desde 1970 o município de Nova Lima tem crescido com a implantação de empreendimentos
urbanos voltados para a criação de condomínios horizontais de alta renda. O que ocorre neste
município é que duas mineradoras concentram a posse de 47% da sua área total. Com o
esgotamento das atividades minerais, as mineradoras têm transformado seus terrenos em
condomínios fechados.
A princípio as terras foram usadas para edificações de segunda residência da população da
cidade de Belo Horizonte, em loteamentos que compunham sítios sem infra-estrutura de lazer
ou comércio. Mas atualmente agregam empreendimentos como o Alphaville Lagoa dos Ingleses
que possui um complexo programa com escolas, centro comercial e um clube junto aos
loteamentos de residências. Hoje o município possui 14 condomínios horizontais e apresenta
crescente número de condomínios verticais. (Figura 136 a 138)
FIGURA 134: Foto do local do novo
empreendimento.
Foto: Autora, 2006.
FIGURA 135: Foto aérea do local do novo
empreendimento.
Foto: Stael Alvarenga, 2001.
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Com uma possível desvalorização da área do Belvedere III, a região de Nova Lima terá maior
possibilidade de apresentar empreendimentos mais interessantes à classe de renda alta, e
assim, a dinâmica do mercado terá continuidade, criando sempre espaços novos e “ideais”.
Novas áreas de preservação serão ocupadas, novas leis serão criadas para proporcionar a
produção das novas ocupações e o mercado continuará atuando na formação da imagem
destes novos empreendimentos como necessários e “ideais”.
FIGURA 136: Edifícios comerciais e residenciais vericalizados em Nova Lima implantados na Serra do Curral, na
divisa com Belo Horizonte. Na foto destaca-se o Belvedere III - a esquerda, a proximidade entre as duas localidade e
a linha de trem que é a única barreira física que as separa. Ao fundo um pico mais eminente da Serra do Curral.
Foto: Autora, 2007.
FIGURA 137: Alphaville Lagoa dos Ingleses,
condomínio fechado, em Nova Lima.
Fonte: Alphaville Urbanismo, 2003.
FIGURA 138: Vale do Mutuca, condomínio fechado,
em Nova Lima.
Foto: Stael Alvarenga, 2001.
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Referências
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Flávia P. Amorim
PROARQ-UFRJ/2007
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155
APÊNDICES
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Apêndice I
Quadro i - Análise dos anúncios
CADASTRO EDIFÍCIOS BELVEDERE III
TERMOS USADOS PARA PROGRAMA ÁREA DE LAZER
Piscina com 9 x 5 m e 90 cm de profundidade
Piscina coberta
Piscina aquecida
Piscinas adulto e infantil aquecidas
Piscina térmica de adultos e infantil
Piscina aquecida com raia
Raia de 25m aquecida e coberta
Piscina térmica com raias de 20m
Piscina com hidro, raia para natação e aquecimento
Piscinas para recreação e para treinamento
Piscinas de recreação adulto e infantil aquecidas
Deck com piscina adulto e infantil
Piscina adulto com raia oficial e infantil, toda azulejada
Piscinas térmicas adulto e infantil com cascata e prainha
Duas piscinas aquecidas (com raia para treinamento), sendo uma coberta e integrada à sauna, deck molhado e
cascata
Vestiário
Vestiário masculino e feminino
Sauna
sauna a vapor,
sauna com sala de descanso;
sauna com sala de repouso SPA,
sauna a vapor com descanso com SPA e sala de massagem
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157
Quadra esportiva
Quadra de futebol society
Quadra de Peteca
Quadra demarcada para peteca com iluminação
Quadra de Squash
Quadra de tenis
Quadra de tênis em saibro
Quadra de tênis de saibro coberta
Quadra de tênis coberta oficial de saibro
Quadra de Tênis oficial com piso sintético
Quadra poliesportiva
Quadra poliespotiva iluminada
Quadra poliesportiva gramada
Pista de cooper
Fitness
Fitness montado
Fitness Center
Sala de ginástica e massagem
Sala de ginástica montada
Sala de ginástica
Academia de ginástica
Sala de musculação
Salão de jogos
Sala de jogos adultos montada
Sala de jogos infantis
Espaço para jogos e recreação
Espaço coberto para recreação e jogos
Espaço Kids
Sala de Lazer infantil
Playground
Playground gramado
Playground lúdico
Playground com brinquedos lúdicos
Playground infantil e Villa Bambino
Playground infantil e infanto-juvenil
Playground 0 a 5 anos e Playground 5 a 10 anos
Salão de festas
Salão de festas c/ copa e cozinha
Salão de Festas com terraço e cozinha do Chef
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158
Sala de degustação
Sala de almoço
Churrasqueira
Churrasqueira em espaço coberto com pias e bancadas auxiliares
Churrasqueira indoor com grill
Churrasqueira e Mirante Gourmet
Área de convivência c/ churrasqueira profissional
Top grill
Cozinha Gourmet
Ambiente Gourmet
Terraço Gourmet
Espaço Gourmet
Espaço Gourmet com home theater
Gazebo Gourmet
Garden Gourmet
Open kitchen e Grill
Open kitchen com churrasqueira
Open kitchen integrado aos jardins e ao salão de festas gourmet (com fogão com coifa e balcão para refeições)
Lounge Gourmet , mobiliado e decorado com sistema de áudio e vídeo completo e cozinha equipada com
eletrodomésticos e utensílios de mesa e cozinha
Bar
Lounge Bar
Terraço
Terraço de jardins
Jardins com projetos paisagísticos
Tratamento paisagístico
Tratamento paisagistico e um bosque com árvores frutíferas
Projeto paisagístico exclusivo
Projeto paisagístico de Benedito Abbud.
Espelho d’água
Alameda
Pergolado
Jardim
Fonte
Estar ao ar livre
Driving range
Villa Zen
Executive Golf
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Apêndice II
Quadro ii – Dados dos edifícios.
Ref Constr Condomínio End Qdr
a
Lote Alt.
total
Nº pavtos Nº qua/sl/lj Nº vagas Apt/
and
Área apt/sl Área
do
terren
o
Uso
01 Garcia Serra Bela Severino Melo
Jardim, 201
1, 2, 27
02 Alicerce e
Castor
Villa Del
Monte
Fausto Nunes
Vieira, 120
3 a 7,
21 a 26
4su 4 243 6109
03 Alicerce Villa San
Lorenzo
Fausto Nunes
Vieira, 80
8 a 10,
18 a 20
04 Castor Célia
Guimarães
Fausto Nunes
Vieira, 40
61
11 a 17 4 su + 2 Qe 5 465
Residenc
ial
05 Concreto Belvedere
Market
Center
Jornalista
Djalma
Andrade, 46
06 Concreto Minas
Imagem
64
Comerci
al
07 Paramount Pathenon João Antonio
Azeredo, 10
1, 2, 3 55,
28
13 Ti + Dp + Pi + Ga 3 + Qe 61 2 1738
08 Molleer Velasques João Antonio
Azeredo
4, 5 49,
55
11Ti + Dp + Pi + Ga 4 + Qe 36 1 1056
09 Paineira Renata João Antonio
Azeredo
6, 7, 8 60,
5
14 Ti + Dp + 2 Pi + Ga 4 + Qe 61 1 1584
10 Líder Clair de
Lune
Elza Rodarte
Brandão, 137
9, 10,
23, 24
65,
212
16 Ti + Dp + 2 Pi + Ga 3 + Qe 77 2 126 2112
11 Patrimar Chateau
Chambery
24
João Antonio
Azeredo, 176
11, 12,
21, 22
63,
9
15 Ti + Pi + Ga 4 + 2 Qe
90 1 300 2112
12 Líder Piazza
Diamante
Elza Rodarte
Brandão, 11
13 a 16 * 10 Ti + Dp + Pi + Ga 4su + Qe 4 1 243 2112
13 Patrimar Saint
Germain
Elza Rodarte
Brandão, 203
17 a 20 * 10 Ti + Dp + Pi + Ga 4 + Qe 80 2 2112
14 Conartes Place de La
Concorde
Elza Rodarte
Brandão, 81
65
25 a 28 65,
727
15 Ti + Dp + Pi + Ga (16
und)
4su + Qe 4 ou 5 1 291 2112
15 Sólida Varandas
do
Belvedere
1 a 3 66,
75
13 Ti + Dp + 2 Pi + Ga 4 + Qe 110 2 160 2112
16 Guerra
Martin
Vermont João Antonio
Azeredo, 350
4 a 6 56,
25
12 Ti + Dp + Pi + Ga 4 + Qe 65 1 1656
17 Alicerce e
Castor
Scario
25
João Antonio
Azeredo, 392
66
7 a 10 68,
77
14 Ti + Dp + 2 Pi + Ga 4 + Qe 5 1 320 2208
24
1º LANÇAMENTO DO BAIRRO 1995, 550MIL(1997)
25
650 mil
Belvedere III: um estudo de caso da influência do mercado imobiliário na produção da paisagem e do espaço urbanos
Flávia P. Amorim
PROARQ-UFRJ/2007
160
18 Alicerce e
Castor
Marina
Guimarães
26
João Antonio
Azeredo, 454
11 a
14, 20
a 25
88,
88
19 Ti + Dp + 2 Pi + Ga
(20 um)
4su + 2 Qe
5 1 551 5280
19 Caparó Saint
Laurent
João Antonio
Azeredo, 568
15 a 19 67,
54
15 Ti + Dp + Pi + 2 Ga 4 + Qe 98 2 2676
20 Patrimar Saint
Michel
Elza Rodarte
Brandão, 393
26, 31 * 10 Ti + Dp + Pi + Ga 4 + Qe 3 ou 4 2 160 3277
21 Líder Parque des
Monganês
Paulo Camilo
Pena, 585
1 a 5 e
17
68,
76
17 Ti + Dp + Pi + Ga 4 + Qe 128 2 3469
22 Reside Parque
Belvedere
6 e 7 * 12 Ti + Dp + Pi + Ga 4 + Qe 53 *
23 Conartes San Marco Elza Rodarte
Brandão, 416
8 a 10 * 14 Ti + Dp + Pi + Ga
(15und)
4su + Qe 4 1 291
24 Caparaó Beau
Rivage
Elza Rodarte
Brandão, 330
67
11 a 16 4 su 1 345
25 Patrimar Place
D’Létoile
Vicente
Guimarães,
141
1 a 5,
24, 25
16 pvts 22 su + 2sm 4 228 3750
26 Líder Parc Belle
Vue
27
6 a 11,
15 a 18
* 20 Ti + Dp + 2 Pi + Ga
41 uni
5 + Qe
175 2 271
27 Mont Evian Vicente
Guimarães,
21
12, 13,
14
* 17 Ti + Dp + 2 Pi + Ga 4 + Qe
55 *
28 Paranasa Andromedr
a
Paulo Camilo
Pena, 602
68
19 a 23 * 12 Ti + Dp + Pi + Ga 4 + Qe 83 2
29 Concreto Antares Paulo Camilo
Pena, 609
1 a 4 47 13 Ti + Dp + 2 Pi + 2 Ga 4 + Qe 110 2 352 2112
30 Concreto Lyra
Residence
Prof.
Raimundo
Cândido, 52
5, 6, 7,
8, 9
2 su + 2 sm
3 ou 4 175
40 Patrimar La Rochelle Prof.
Raimundo
Cândido, 130
10 a 13 * 14 Ti + Dp + Pi + Ga 4 + Qe 64 2
41 Patrimar Annecy Juvenal Melo
Senra, 52
14, 20,
21
4 Qu 2 ou 3 2 1584
42 Agmar Aspen Juvenal Melo
Senra, 20
15 a 19 * 15 Ti + Dp + Pi + 3 Ga 5 + 2 Qe 111 1
43 Eccil Portal do
Belvedere
Juvenal Melo
Senra, 82
22 e 23 * 9 Ti + Dp + 2 Pi + 2 Ga 4 + Qe 42 1
44 Zenco Montecchio
Maggiore
Juvenal Melo
Senra, 128
24 e 25 * 9 Ti + Dp + 2 Pi + 2 Ga 4 + Qe 35 *
45 Ônix 26 e 27 * Ti + Dp + Pi + Ga * * *
46 Garcia Vecchio Juvenal Melo
Senra, ?
70
28 e 29 36 Ti + Dp + Pi + Ga * 43 * 264 1056
47 71 1, 2, 74, 17 Ti + Dp + Pi + 2 Ga 4 + Qe 64 1
26
1,3 milhões
27
460 mil
Belvedere III: um estudo de caso da influência do mercado imobiliário na produção da paisagem e do espaço urbanos
Flávia P. Amorim
PROARQ-UFRJ/2007
161
33, 34 5
48 Guerra
Martins
Lês Jardins Juvenal Melo
Senra, 219
3, 4, 5,
6, 7,
* 13Ti + Pi + Ga 5 + Qe 3 a 5 * 162, 158, 311 2640
49 La Brise Juvenal Melo
Senra, 175
8, 9,
31, 32
63,
47
13 Ti + Dp + Pi + 2 Ga 4 + Qe 86 2
50 Soma Chamonix Juvenal Melo
Senra, 141
10, 11 38,
3
6 Ti + Dp + Pi + 2 Ga 4 + Qe 44 2
51 Tercam Paradiso Juvenal Melo
Senra, 51
12 a 15 44,
4
8 Ti + Dp + Pi + Ga
(32apt Ti+ 4 co)
4 + Qe 2 4 125
52 Unenco Terraza
Esmeralda
16 53,
34
6 Ti + Dp + 2 Pi + 2 Ga 4 + Qe 23 *
53 Conartes Monreale
28
Juvenal Melo
Senra, ?
17, 18,
22, 23,
24, 25
19 und
5 1 318 3168
54 Egesa Belvedere
Park
19, 20,
21
* 15 Ti + Dp + Pi + 2 Ga 4 + Qe 68 1
55 Paranasa Áquila Luiz Paulo
Franco, 602
26, 27,
28
* 10 Ti + Dp + Pi + 2 Ga 2su 2sm + Qe 3 a 4 2 159
56 Paranasa Orion 29, 30 35,
7
7 Ti + Dp + Pi + Ga 4 + Qe 43 2
57 Nova Aurora Nova
Aurora I
Juvenal Melo
Senra, 409
1 * 7 Ti + dp + Pi +2 Ga + lj
+ slj
3Q + Qe
36 * * Misto
58 Mascarenha
s B
Roscoe
2, 3 63,
98
7 Ti + lj + Pi + Ga 11 sls + 10 ljs * Comerci
al
59 Nova Aurora L’Hermitage Juvenal Melo
Senra, 335
4, 5, 6 68,
88
16 Ti + dp + Pi +2 Ga/lj
+ga/slj + Ss
4Q + Qe + 10 LJS 14 2 * Misto
60 Krug Bier Paulo Camilo
Pena, 736
7, 8 11,
60
4
61 Posto
Texaco
9, 10,
11
Comerci
al
62 Garcia Via Detroit Luiz Paulo
Franco, 414
12, 13 34,
725
9 Ti + dp + Pi +3 Ga + lj 2Q + Qe + 7 ljs 91 4 *
63 Collen Mont Blanc Luiz Paulo
Franco, 434
14 a 16 * 17 Ti + Pi +2 Ga + lj 3Q +(8 + sbj) lj 90 4 *
Misto
Misto
64 GL BH-2 Luiz Paulo
Franco, 651
72
17 7 Ti + 3 Pvt + Dp + Pi +
3 Ga
74sls + 72 ljs Comerci
al
65 Eneiwa Belvedere
Blue
Luiz Paulo
Franco, 457
1 e 13 * 12Ti + lj + sblj + Pi + 3
Ga
(8 p/na + e 3 Pi) sls
+ 3 ljs
Comerci
al
66 Ramail Ville de
Quebec
Desembargad
or Jorge
Fontana, 144
2, 14 * 12 Ti + Pi +4 Ga + lj + slj 4Q + Qe +4 lj
72 2 * Misto
67 Roma Picasso Desembargad
or Jorge
73
3, 4,
15, 16
1su
Misto
28
1,1 milhão de reais
Belvedere III: um estudo de caso da influência do mercado imobiliário na produção da paisagem e do espaço urbanos
Flávia P. Amorim
PROARQ-UFRJ/2007
162
Fontana, 112
68 Victory
Place
5, 6,
17, 18
72,
26
14Ti + 2 Pv + Pi + 3 Ga 12 sls * *
69 * * * 16º, 17º; 1 sls * *
70 Belvedere
Bussines
Center
7, 8,
19, 20
74,
773
16Ti + 5Ss + lj + Pi 12 sls + 13 ljs *
Comerci
al
(Salas)
71 Líder/Espaç
o
Engenharia
Via Topázio 9, 10,
11, 12,
21, 22,
23
Misto
72 1 68,
76
12Ti + lj + sblj + Pi + 4
Ga
(8 c/ 1b P: 1c/3b)
sls + (4c/ 4b) ljs
Comerci
al
73 Alicerce Villa San
Giorgio
Desembargad
or Jorge
Fontana, 250
2 a 5,
11 a 14
* 16 Ti + Pi +3 Ga + lj + slj 3Q + Qe +(4 c/2b)
lj
62 4 4224
74 Canopus Atlanta Desembargad
or Jorge
Fontana, 214
6, 7,
15, 16
* 24 Ti + Pi + 3 Ga + lj +
slj
3Q* +(8 c/b) lj
136 4 2112
75 Roma Manhatan
Residence
Service
Desembargad
or Jorge
Fontana, 200
74
8, 9,
17, 18
* 10 Ti + dp + 3 Ga + lj +
slj
(88 uni)
2Q + Qe +(2c/2b) lj
135 8 2208
Misto
Fundaçã
o de 97
conclusã
o em
2001
76 Líder Terrazo
Esmeralda
1, 2, 3,
4, 5, 6,
7, 8,
26, 27
77 Alicerce e
Castor
Villa
Fontana
Rodrigo
Otávio
Coutinho, 230
9 a 17 * 7 Ti + Dp + 2 Pi + 2 Ga 2 su+ 2sm + Qe
4 * 183 4975
78 Líder Stanza
D’oro
18, 19,
20, 21
79 Caparaó Saint Denis Maestro
Arthur
Bosmans, 10
75
22 a 25 66,
46
14 Ti + Dp + 2 Pi + 2 Ga 4 + Qe
63 1 2442,4
80 Nair
Guimarães
Desembargad
or Jorge
Fontana, 408
16 e 17 * 12Ti + lj + sblj + Pi + 3
Ga
8 sls + 5 ljs
*
81 Patrimar Tower II e
Belvedere
Mall II
Desembargad
or Jorge
Fontana, 428
4, 5,
18, 19
72,
26
14Ti + 2 Pv + Pi + 3 Ga [16 + 16 (pil)] sls +
22 ljs
1056 27
82 Patrimar Tower I e
Belvedere
Mall I
Sebastião
Fabiano Dias,
210
1, 2, 3,
20
* * 8 sls + 1º pav:30,
2º pav: 30 ljs
2160
83
76
6, 7 74,
773
16Ti + 5Ss + lj + Pi [10 + 4 (pil)] sls +[3
c/2 IS] ljs
1056
84 Patrimar Saint
Emilion
Maestro
Arthur
Bosmans, 55
77 1, 2, 3,
4, 11,
12, 13,
4 su 4 375 e 215 5652
Residenc
ial
Belvedere III: um estudo de caso da influência do mercado imobiliário na produção da paisagem e do espaço urbanos
Flávia P. Amorim
PROARQ-UFRJ/2007
163
14, 15,
16
85 Giuseppe
Verdi
Maestro
Arthur
Bosmans, 15
7, 8, 9,
10
86 Concreto Phoenix
Residence
Engenheiro
Walter Kurrle,
15
1, 2, 20
87 Valle Marina Del
Rey
Sebastião
Fabiano Dias,
105
3, 4, 5,
6
4 Qu
3 ou 4 178
88 Viotti Santorini 7, 8, 9
89 Tomaso
Albinoni
10, 11,
12, 13
90 Tercam Spazio Uno Engenheiro
Walter Kurrle,
51
78
14, 15,
16,17,1
8, 19
2 ou 3 Qu
2 110 3000
91 Agmar Courchevel
Engenheiro
Walter Kurrle,
12
1, 2, 3,
4, 5, 6 ,
7, 19,
20, 21
2su+2sm
5 274 5000
Patrimar Chateau de
Villandry
Levy de
Lafetá, 161
79
11 a 14 4 su 5 1 3916
92 Alicerce e
Castor
Top Green
Levy de
Lafetá, ?
80 1 a 20 3 torres 22 pvts 4 su 5 1 305 10628
93 Caparaó Lolita
Guimarães
José Ferreira
Cascão, 30
81 1 a 7 4 su
1 453
94 Zermat
Tower
20, 21,
22
95 Carneiro e
Matos
Bauhaus Desembargad
or Jorge
Fontana, 540
82
23, 24 14 (11und) 4Q 2su+2sm 3 1 172
96 Patrimar 11, 12,
13,1 4
Líder Lake Buena
Vista
29
Sebastião
Fabiano Dias,
30
9, 10 3
101 4300m
²
97 Gaisler e
Sólon
Caesar
Park
83
6, 7
29
140 mil
Belvedere III: um estudo de caso da influência do mercado imobiliário na produção da paisagem e do espaço urbanos
Flávia P. Amorim
PROARQ-UFRJ/2007
164
ANEXOS
Belvedere III: um estudo de caso da influência do mercado imobiliário na produção da paisagem e do espaço urbanos
Flávia P. Amorim
PROARQ-UFRJ/2007
165
Quadro iii
Apartamentos
Preço médio de venda segundo padrão de acabamento e tipo de bairro
Valores em reais/m
2
*
Belo Horizonte - dezembro de 2000
Tipo
de imóvel
Padrão
de acabamento
Bairros por classes
de renda
Popular Médio Alto Luxo
Apartamentos
1 quarto
Baixo - - - -
Médio - - (1) - -
Luxo - - - (2) - (3)
2 quartos
Baixo 590 (9) 762 (12) - (1) -
Médio - (1) 897 (7) - (3) 1.557 (5)
Luxo - - - - (3)
3 quartos
Baixo 814 (10) 706 (9) - -
Médio 807 (9) 943 (26) 1.324 (4) - (3)
Luxo - - (2) - (2) 1.712 (10)
Alto luxo - - - 1.955 (6)
4 quartos
Baixo - - - -
Médio - (1) - (3) - (1) -
Luxo - (1) - 1.507 (8)
1.732 (15)
Alto luxo - - - (1)
2.079 (44)
Cobertura
Baixo - - - -
Médio - (2) 984 (8) 1.135 (4) - (2)
Luxo - - (2) - (2) 1.550 (18)
Alto luxo - - - (1) 1.906 (20)
* considerada para cálculo a área privativa - NBR 12721/93.
Os números ao lado entre parênteses indicam o número de empreendimentos
(preços diferentes) que entram na média.
Só publicamos médias acima de 3 empreendimentos pesquisados.
Fonte: pesquisa IPEAD
Anexo I
Quadro iii A
Apartamentos
Preço médio de venda segundo padrão de acabamento e tipo de bairro
Valores em reais/m
2
*
Belo Horizonte - dezembro de 2006
Tipo
de imóvel
Padrão
de
acabamento
Bairros por classes
de renda
Popular Médio Alto Luxo
Apartamentos
1 quarto
Baixo
Médio
Luxo
2 quartos
Baixo 1.067
(6)
Médio 1.172 (9) 1.528 (9)
Luxo
3 quartos
Baixo
Médio 1.031
(14)
1.389
(14)
Luxo 2.061 (4) 3.192
(12)
Alto luxo 3.562 (6)
4 quartos
Baixo
Médio 1.351 (7)
Luxo 1.547 (8)
2.872 (8)
Alto luxo
4.026
(39)
Cobertura
Baixo 1.016
(4)
Médio 885 (15) 1.035
(12)
Luxo 2.415
(14).
Alto luxo 3.881
(27)
Fonte: pesquisa IPEAD
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Flávia P. Amorim
PROARQ-UFRJ/2007
166
Anexo II
Quadro vi – Apartamentos - Número de unidades vendidas
(*)
Belo horizonte - 1998/2000
Ano 1998
mês
Jan Fev Mar Abr Mai Jun Jul Ago Set Out Nov Dez
Nº de
unidades
Vendidas
240 257 244 287 168 154 186 298 370 226 238 197
Ano 1999
mês
Jan Fev Mar Abr Mai Jun Jul Ago Set Out Nov Dez
Nº de
unidades
Vendidas
595 201 258 273 293 367 218 314 220 198 262 364
Ano 2000
mês
Jan Fev Mar Abr Mai Jun Jul Ago Set Out Nov Dez
Nº de
unidades
Vendidas
171 354 237 288 238 215 268 204 220 213 383 140
*) referente à amostra de construtoras pesquisadas –
Não reflete todas as vendas do mercado de belo horizonte.
Fonte: pesquisa IPEAD
Quadro vi A – Apartamentos - Número de unidades vendidas
(*)
Belo horizonte - 2003/2006
Ano 2003
mês
Jan Fev Mar Abr Mai Jun Jul Ago Set Out Nov Dez
Nº de
unidades
Vendidas
103 128 126 122 247 162 149 154 189 164
Ano 2004
mês
Jan Fev Mar Abr Mai Jun Jul Ago Set Out Nov Dez
Nº de
unidades
Vendidas
165 132 164 173 200 207 172 206 164 198 174 120
Ano 2005
mês
Jan Fev Mar Abr Mai Jun Jul Ago Set Out Nov Dez
Nº de
unidades
Vendidas
193 151 158 162 155 134 178 209 158 154 201 183
Ano 2006
mês
Jan Fev Mar Abr Mai Jun Jul Ago Set Out Nov Dez
Nº de
unidades
Vendidas
146 158 192
Belvedere III: um estudo de caso da influência do mercado imobiliário na produção da paisagem e do espaço urbanos
Flávia P. Amorim
PROARQ-UFRJ/2007
167
Anexo III
Quadro v - Apartamentos
Número de unidades à venda – velocidade de vendas. Belo horizonte -
dezembro/2000
Imóveis Tipo de
bairro
No. De imóveis à venda
(n)
Velocidade de
vendas
(vv)
Acabado Popular 93 2,11%
Médio 145 4,61%
Alto 59 3,28%
Luxo 290 3,65%
Total 587 3,61%
Construção Popular 113 9,60%
Médio 409 8,91%
Alto 105 2,78%
Luxo
776 3,12%
Total 1.403 5,39%
Planta Popular 81 17,35%
Médio 254 7,30%
Alto - -
Luxo 17 5,56%
Total 352 9,74%
Popular 287 9,75%
Médio 808 7,66%
Geral
Alto 164 2,96%
Luxo 1.083 3,30%
Total
(1)
2.342 5,64%
Fonte: amostra de 141 construtoras pesquisadas - não reflete toda a oferta do
mercado de belo horizonte.
(1) o cálculo da velocidade de vendas reflete a razão entre o n
o
de unidades vendidas
(Quadro 11) e o n
o
ofertado no início do período, ou seja, o somatório do quantum
vendido – Quadro 11 - com o n
o
de imóveis à venda no final do período (oferta neste
Quadro - n).
Fonte: pesquisa IPEAD
Quadro v A - Apartamentos
Unidades em oferta – velocidade de vendas 2006
Estágio
Classe de
bairro
Vendidas
Imóveis
à venda
(o)
Velocidade
de vendas (vv)
Popular médio 4 10 12 76 25,00% 11,63%
Acabados
Alto 8 86 8,51%
Luxo 21 321 6,14%
Total 43 495 7,99%
Construção
Popular médio
alto
15 14 27 49 285 234 23,44%
4,68%10,34%
Luxo 51
367 12,20%
Total 107 935 10,27%
Popular médio 0 5 20 125 0,00% 3,85%
Na planta
Alto 21 272 7,17%
Luxo 16 93 14,68%
Total 42 510 7,61%
Popular médio 19 29 81 486 19,00% 5,63%
Geral
Alto 56 592 8,64%
Luxo 88 781 10,13%
Total (1) 192 1.940 (2) 9,01%
Dados da amostra de construtoras pesquisadas - não reflete toda a oferta do mercado
de belo horizonte.
(1) o cálculo da velocidade de vendas reflete a razão entre o no de unidades vendidas
e o no ofertado no início do Período, ou seja, o somatório do quantum vendido com o
no de imóveis à venda no final do período (oferta o). (2) refere-se a 175
empreendimentos. Fonte: pesquisa IPEAD
Belvedere III: um estudo de caso da influência do mercado imobiliário na produção da paisagem e do espaço urbanos
Flávia P. Amorim
PROARQ-UFRJ/2007
168
Anexo IV
Quadro vi
Apartamentos
Número de unidades ofertadas por tipos de bairros
Dezembro/2000
Tipo de imóvel
Bairros por classes de renda
Popular Médio Alto Luxo Total
Apartamentos
1 quarto - 43 62 131
236
2 quartos 107 320 42 116
585
3 quartos 163 393 11 316
883
4 quartos 11 32 39 447
529
cobertura 6 20 10 73
109
Total 287 808 164 1083 2.342
Lojas
de frente - 18 4 6
28
internas - - 24 5
29
Total
-
18 28 11 57
Salas - 44 70 281
395
Andares corridos - 8 2 3
13
Garagens - 65 73 391
529
Fonte: pesquisa IPEAD
Quadro vi A
Apartamentos
Unidades em oferta por classe de bairros 2006
Tipo de imóvel
Bairros por classe de renda
Popular Médio Alto Luxo
Total
Apartamentos 81 486 592 781 1.940
1 quarto
-- 16 3 3 22
2 quartos 61 71 120 31 283
3 quartos 11 321 276 258 866
4 quartos
--
9 151 417 577
Cobertura 9 69 42 72 192
Lojas
- - 5 7 12
de frente
- - 5 - 5
fundos - - - 7 7
Salas - - 5 13 18
Andares
corridos
- - - - -
Garagens - - 48 48 96
As informações da oferta de cada bairro são organizadas geograficamente nos
grupo de bairros de acordo com perfil
Econômico dos seus moradores. Estes grupos favorecem a análise do mercado
diferenciando a classe popular, média baixa,
Média alta e a de maior poder aquisitivo da cidade – chamada luxo.
Fonte: pesquisa IPEAD
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